Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN
Zaaknummer: SXM202200836
Vonnis d.d. 8 augustus 2023
inzake
1.[A],
wonende in Sint Maarten,
hierna: “[A]”,
2. [
[B],
[B],
wonende in Sint Maarten,
hierna: “[B]”,
3. [
[C],
[C],
wonende in Colorado, USA,
hierna: “[C]”,
hierna gezamenlijk: “[A c.s.]”,
eisers in conventie, tevens verweerders in reconventie,
gemachtigde: mr. C.J. Koster,
tegen
1.[bv],
gevestigd in Sint Maarten,
hierna: “[bv]”,
2. [
[D],
[D],
wonende in Sint Maarten,
hierna: “[D]”,
3. [
[PFF],
[PFF],
gevestigd in Sint Maarten,
hierna: “[PFF]”,
hierna gezamenlijk: “[D c.s.]”,
gedaagden in conventie, tevens eisers in reconventie,
gemachtigde: mr. R.J. Essed.
1.Het procesverloop
1.1.
Het procesverloop blijkt uit:
- het verzoekschrift met producties, op 7 juli 2022 ter griffie ingediend;
- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie met producties van
- het comparitievonnis van 10 januari 2023;
- de conclusie van antwoord in reconventie van 10 mei 2023.
1.2.
De comparitie heeft op 25 mei 2023 plaatsgevonden in aanwezigheid van [A] en [D] met hun gemachtigden. De aanwezigen hebben hun standpunten nader uiteengezet en vragen van de rechter beantwoord. De griffier heeft aantekening gehouden van wat zij hebben gezegd.
1.3.
Vonnis is bepaald op heden.
2.De feiten
2.1. [
B] en [C] hebben een recht van erfpacht van twee percelen (meetbriefnummers SB 75/1988 en SB 76/1988) in Beacon Hill, Sint Maarten.
Op deze percelen is een villa gebouwd die wordt bewoond door hun vader [A].
2.2.
De drie naastgelegen percelen (meetbriefnummers SB 97/1984, SB 102/1984 en SB 103/1984) zijn verpacht aan [erfpachter]. In 2019 is op deze percelen gestart met de bouw van [complex], een appartementencomplex bestaande uit twee gebouwen. De projectontwikkelaar is [bv]. Aandeelhouder van [bv] is [D]; zijn echtgenote is statutair directeur. De economische eigendom van de erfpachtrechten is overgedragen aan [PFF], een stichting van [D] en zijn echtgenote. De bouwvergunning voor het project is verleend aan erfpachter [erfpachter].
2.3.
Bij kortgedingvonnis van 14 februari 2020 is op vordering van [A c.s.] aan [erfpachter] een bevel opgelegd om de bouw van [complex] te staken (SXM202000018 [1] ). Grondslag voor de bouwstop is strijd met de restrictieve bepaling in de leveringsakte van de erfpachtrechten aan [erfpachter] d.d. 4 juni 2004 die het gebruik van ieder perceel beperkt tot “
the construction of a one-family dwelling house”. De gevorderde afbraak van het gebouwde is afgewezen. Tegen het vonnis is geen hoger beroep ingesteld.
the construction of a one-family dwelling house”. De gevorderde afbraak van het gebouwde is afgewezen. Tegen het vonnis is geen hoger beroep ingesteld.
2.4.
Op 21 februari 2020 heeft in het kantoor van [A] een bespreking plaatsgevonden tussen [A] en [D]. [Makelaar], een bij de projectontwikkeling betrokken makelaar, was eveneens aanwezig. Tijdens deze bespreking is afgesproken dat [A] een bedrag van USD 500.000,00 zal ontvangen.
2.5.
Op of omstreeks 24 februari 2020 heeft [D] een cheque van USD 25.000,00 aan [A] overhandigd. Deze is door [A] geïncasseerd.
2.6.
In een verklaring gedateerd 24 februari 2020 getiteld “
Building permission request granted” schrijft [A] dat hij op 21 februari 2020 met [D] [2] heeft besproken dat hij door [erfpachter] vergoed wilde worden voor “
damages caused to my house in the hurricanes of 2017” en dat [D] daarop “
generously offered to give me U.S.$ twenty-five thousand dollars, as compensation for my loss, which amount includes my legal expenses incurred on this matter”. Tot slot verklaart [A] dat hij “
no objection in the construction of the development known as [complex]” heeft en dat hij [D] “
my permission” voor de bouw geeft.
Building permission request granted” schrijft [A] dat hij op 21 februari 2020 met [D] [2] heeft besproken dat hij door [erfpachter] vergoed wilde worden voor “
damages caused to my house in the hurricanes of 2017” en dat [D] daarop “
generously offered to give me U.S.$ twenty-five thousand dollars, as compensation for my loss, which amount includes my legal expenses incurred on this matter”. Tot slot verklaart [A] dat hij “
no objection in the construction of the development known as [complex]” heeft en dat hij [D] “
my permission” voor de bouw geeft.
2.7.
Er is een ‘
Project Manager Agreement’ eveneens gedateerd 24 februari 2020 ondertekend door [A] als ‘
Service Provider’ en [D] namens ‘
[complex]’. Volgens deze overeenkomst zal [A] “
supervise the work of the Architect, the Consultant and any other Independent Contractor” waarvoor hij een vergoeding van USD 12.500,00 per maand ontvangt.
Project Manager Agreement’ eveneens gedateerd 24 februari 2020 ondertekend door [A] als ‘
Service Provider’ en [D] namens ‘
[complex]’. Volgens deze overeenkomst zal [A] “
supervise the work of the Architect, the Consultant and any other Independent Contractor” waarvoor hij een vergoeding van USD 12.500,00 per maand ontvangt.
2.8.
Op of na 25 februari 2020 heeft in het kantoor van [D] een bespreking plaatsgevonden tussen [A] en [D], in aanwezigheid van makelaar [makelaar] en de boekhoudster van [D c.s.].
2.9.
Op of na 25 februari 2020 heeft [A] 37 cheques van ieder USD 12.500,00 ontvangen, maandelijks verzilverbaar vanaf mei 2020. [3] De cheques zijn door [bv] uitgeschreven en bevatten de omschrijving “
project manager fee”. [A] heeft deze 37 cheques niet geïncasseerd, maar op een later moment aan [D] teruggegeven.
project manager fee”. [A] heeft deze 37 cheques niet geïncasseerd, maar op een later moment aan [D] teruggegeven.
2.10.
Op 3 juli 2020 heeft [A c.s.] bij dit Gerecht een kort geding aanhangig gemaakt tegen [bv] en [D] om een bouwstop af te dwingen. Nadat de gemachtigde van [bv] en [D] aan de toenmalige gemachtigde van [A c.s.] een notariële akte van 12 december 2014 heeft toegestuurd, heeft zij namens [A c.s.] de kortgedingprocedure ingetrokken. Voorts berichtte zij aan de gemachtigde van [bv] en [D] dat het kortgedingvonnis van 14 februari 2020, dat inmiddels was betekend, niet verder zal worden geëxecuteerd.
2.11.
Op 18 augustus 2020 schreef [A] aan [D] dat hij op grond van de “
existing labor agreement” aanspraak maakt op USD 75.000,00 voor de periode van maart tot en met augustus, maar dat hij bereid is “
to cancel this agreement under the following conditions” gevolgd door een lijst voorwaarden die zien op het beperken van overlast van de bouw.
existing labor agreement” aanspraak maakt op USD 75.000,00 voor de periode van maart tot en met augustus, maar dat hij bereid is “
to cancel this agreement under the following conditions” gevolgd door een lijst voorwaarden die zien op het beperken van overlast van de bouw.
2.12.
Op 17 maart 2021 heeft [A c.s.] een vordering ingesteld tegen [D] [bv] tot staking van de bouw en tot afbraak van de derde en vierde bouwlaag van het complex. Bij kortgedingvonnis van 9 april 2021 is de vordering afgewezen met de motivering dat deze op oneigenlijke gronden is ingesteld, namelijk om de gedaagden te bewegen financieel over de brug te komen (SXM202100372 [4] ).
3.Het geschil
3.1. [
A c.s.] vordert
in conventiedat het Gerecht, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, [D c.s.] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van USD 475.000,00 aan hoofdsom en NAf 7.500,00 aan buitengerechtelijke kosten, beide bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 21 februari 2020 althans datum verzoekschrift, met veroordeling van [D c.s.] in de proceskosten met de wettelijke rente.
in conventiedat het Gerecht, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, [D c.s.] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van USD 475.000,00 aan hoofdsom en NAf 7.500,00 aan buitengerechtelijke kosten, beide bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 21 februari 2020 althans datum verzoekschrift, met veroordeling van [D c.s.] in de proceskosten met de wettelijke rente.
3.2. [
A c.s.] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Op 21 februari 2020 is tussen partijen een zakelijke overeenkomst tot stand gekomen ter afdoening van de bestaande geschillen, zoals overlast en hinder, en ter voorkoming van toekomstige onzekerheden. Uit hoofde van die overeenkomst dient [D c.s.]
USD 500.000,00 te voldoen in de afgesproken maandelijkse termijnen van
USD 25.000,00. [D c.s.] heeft een begin van uitvoering gemaakt door betaling middels een cheque van USD 25.000,00 en vervolgens door afgifte van 37 cheques, die onjuist waren – namelijk voor USD 12.500,00 – en die [A c.s.] heeft teruggegeven na toezegging dat hij gecorrigeerde cheques zou krijgen. Dat laatste is nooit gebeurd. [D c.s.] is [A c.s.] daarom nog altijd een bedrag van USD 475.000,00 verschuldigd.
USD 500.000,00 te voldoen in de afgesproken maandelijkse termijnen van
USD 25.000,00. [D c.s.] heeft een begin van uitvoering gemaakt door betaling middels een cheque van USD 25.000,00 en vervolgens door afgifte van 37 cheques, die onjuist waren – namelijk voor USD 12.500,00 – en die [A c.s.] heeft teruggegeven na toezegging dat hij gecorrigeerde cheques zou krijgen. Dat laatste is nooit gebeurd. [D c.s.] is [A c.s.] daarom nog altijd een bedrag van USD 475.000,00 verschuldigd.
3.3. [
D c.s.] vordert
in reconventiedat het Gerecht, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
in reconventiedat het Gerecht, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
1. voor recht verklaart dat een eventuele in februari 2020 tot stand gekomen overeenkomst tot betaling aan [A c.s.] van USD 500.000,00 nietig is,
subsidiair die overeenkomst vernietigt, en voorts voor recht verklaart dat de aan [A c.s.] betaalde USD 25.000,00 onverschuldigd is betaald;
2. voor recht verklaart dat de op 24 februari 2020 gedateerde ‘
Project Manager Agreement’nietig is, subsidiair de ‘
Project Manager Agreement’vernietigt;
Project Manager Agreement’nietig is, subsidiair de ‘
Project Manager Agreement’vernietigt;
3. [A c.s.] hoofdelijk veroordeelt tot terugbetaling van het onverschuldigd betaalde bedrag van USD 25.000,00 met de wettelijke rente;
4. [A c.s.] hoofdelijk veroordeelt in de proceskosten met de wettelijke rente.
3.4. [
D c.s.] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [A c.s.] heeft oneigenlijk gebruik gemaakt van het kortgedingvonnis van 14 februari 2020 waarbij ten onrechte een bouwstop is opgelegd, en heeft [D c.s.] daarmee gedwongen tot instemming met betaling van het exorbitante bedrag van USD 500.000,00 waarvan [D c.s.] USD 25.000,00 heeft betaald. Door deze de facto afpersing is de overeenkomst nietig, althans vernietigbaar op grond van bedrog en misbruik van omstandigheden dan wel dwaling. Dat geldt ook voor de ‘
Project Manager Agreement’, die een vrucht is van dezelfde giftige boom. De al betaalde
Project Manager Agreement’, die een vrucht is van dezelfde giftige boom. De al betaalde
USD 25.000,00 moet dan ook aan [D c.s.] worden geretourneerd. Tot slot heeft [A c.s.] twee jaar lang geen nakoming gevorderd en heeft hij daarmee zijn rechten verwerkt, aldus [D c.s.].
3.5.
Partijen voeren over en weer verweer. Op hun stellingen zal hierna, voor zover van belang voor de beoordeling, nader worden ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Gelet op de samenhang tussen de stellingen in conventie en in reconventie worden deze hierna gezamenlijk behandeld.
Ontvankelijkheid
4.2. [
D c.s.] werpt ten eerste op dat [A c.s.] ten onrechte [D] en [PFF] in rechte heeft betrokken en in zijn vordering jegens hen niet-ontvankelijk moet worden verklaard. [D c.s.] voert daartoe aan dat [D] nooit namens zichzelf heeft gehandeld maar altijd namens [bv] en dat [PFF] al helemaal niets te maken heeft met deze kwestie.
4.3. [
A c.s.] heeft toegelicht dat zekerheidshalve alle drie de partijen in het geding zijn betrokken. [D] was steeds gesprekspartner, maar mogelijk sprak hij namens ontwikkelaar [bv], het bedrijf van hem en zijn echtgenote; andere mogelijkheid is dat hij sprak namens [PFF], eveneens van [D] en zijn echtgenote, die immers de economisch eigenaar is van het complex en de appartementsrechten verkoopt. [A c.s.] wil hiermee ondervangen dat die partijen zich zullen verweren met de stelling dat de overeenkomst is gesloten door of namens een andere partij en aldus te verwijzen naar een andere partij.
4.4. [
D c.s.] heeft dit verweer, althans de daarin opgenomen feitelijke stellingen, niet weersproken. Daaruit volgt dat de drie gedaagden in conventie ieder een eigen rol spelen in het project en daarbij hun eigen belangen hebben. Welke gedaagde moet worden aangemerkt als partij bij de – mondeling gesloten – overeenkomst waarvan [A c.s.] nakoming vordert, is een kwestie die aan de orde komt bij de inhoudelijke beoordeling. [A c.s.] is daarmee ontvankelijk in zijn vordering ten opzichte van de drie gedaagden.
De bouwstop
4.5.
Het verzoekschrift van [A c.s.] schetst een ongecompliceerd beeld met een heldere vordering: er is een mondelinge overeenkomst die moet worden nagekomen. Uit de conclusie van antwoord blijkt dat er tussen partijen meer speelt. Er worden verdenkingen geuit en het blijkt dat er zaken op schrift zijn gesteld die niet noodzakelijkerwijs een waarheidsgetrouw beeld geven van de onderliggende afspraken of feitelijke situaties. Ook ter zitting hebben partijen op bepaalde feitelijke punten tegenstrijdig verklaard.
4.6.
Het Gerecht stelt voorop dat de eerste kortgedingrechter niet volledig is geïnformeerd en op grond van gemankeerde informatie aan [erfpachter] een bouwstop heeft opgelegd (vonnis van 14 februari 2020; zie hiervoor onder 2.3). Die bouwstop was immers gegrond op de restrictieve bepaling opgenomen in de leveringsakte uit 2004 op grond waarvan slechts een “
one-family dwelling” mocht worden gebouwd, waaraan het in ontwikkeling zijnde appartementencomplex evident niet voldeed. Geen van partijen heeft de kortgedingrechter gewezen op een nadere notariële akte van 12 december 2014. Hierin staat dat [erfpachter] op 8 oktober 2014 heeft verzocht om wijziging van de bestemming van de drie percelen zodat daarop twee appartementengebouwen kunnen worden gebouwd, dat het verzoek is goedgekeurd door de Minister van VROMI en dat de “
designated use” van de percelen is gewijzigd naar: “
having and maintaining two apartment buildings with division into apartment rights”. De akte is op 16 december 2014 in het openbare register aangetekend. De inzagen in het Kadaster verwijzen naar zowel de leveringsakte uit 2004 als naar een akte “
registered on 16-12-2014”. Daaruit volgt dat de akte uit 2004 voor wat betreft de daarin opgenomen beperking tot de bouw van een “
one-family dwelling” reeds tijde van het kort geding was achterhaald.
one-family dwelling” mocht worden gebouwd, waaraan het in ontwikkeling zijnde appartementencomplex evident niet voldeed. Geen van partijen heeft de kortgedingrechter gewezen op een nadere notariële akte van 12 december 2014. Hierin staat dat [erfpachter] op 8 oktober 2014 heeft verzocht om wijziging van de bestemming van de drie percelen zodat daarop twee appartementengebouwen kunnen worden gebouwd, dat het verzoek is goedgekeurd door de Minister van VROMI en dat de “
designated use” van de percelen is gewijzigd naar: “
having and maintaining two apartment buildings with division into apartment rights”. De akte is op 16 december 2014 in het openbare register aangetekend. De inzagen in het Kadaster verwijzen naar zowel de leveringsakte uit 2004 als naar een akte “
registered on 16-12-2014”. Daaruit volgt dat de akte uit 2004 voor wat betreft de daarin opgenomen beperking tot de bouw van een “
one-family dwelling” reeds tijde van het kort geding was achterhaald.
4.7.
Het is met name opmerkelijk dat [erfpachter] destijds die akte niet in het geding heeft gebracht en zelfs niet op het bestaan daarvan heeft gewezen. Mogelijk was hem dat ontgaan; het Gerecht begrijpt dat hij in slechte gezondheid verkeerde hoewel hij wel bij de mondelinge behandeling aanwezig was (zo blijkt uit de zittingsaantekeningen). Kennelijk heeft zijn toenmalige advocaat nagelaten om nader onderzoek in te stellen naar de geldende restrictieve bepalingen, hoewel bij het verzoekschrift de kadastrale inzagen – met verwijzing naar de wijzigingsakte uit 2014 – als producties waren gevoegd (genummerd 2b). Wat daar ook van zij, het gevolg hiervan is geweest dat de door [A c.s.] op grond van de achterhaalde bepaling gevorderde bouwstop op 14 februari 2020 is toegewezen.
De overeenkomst
4.8.
Het Gerecht begrijpt dat het kortgedingvonnis de aanleiding was voor de bespreking die een week later tussen [A] en [D] plaatsvond waarin zij kwamen tot de overeenkomst tot betaling van USD 500.000,00. Een aantal dagen daarna heeft [D] per cheque USD 25.000,00 aan [A] betaald. Uit de stellingen van [A c.s.] volgt dat deze betaling werd gedaan ter uitvoering van de overeenkomst tot betaling. In een verklaring d.d. 24 februari 2020 geeft [A] een andere uitleg, namelijk dat die betaling was bedoeld als vergoeding voor schade die [erfpachter] zou hebben veroorzaakt (zie hiervoor onder 2.6). Die verklaring impliceert dus dat de betaling niet is gerelateerd aan de overeenkomst of aan het kortgedingvonnis. Aan de inhoud van die verklaring gaat het Gerecht echter voorbij. Feit is nu eenmaal dat [A c.s.] sinds een week een kortgedingvonnis op zak had waarmee hij de bouw kon stilleggen met grote (financiële) gevolgen voor niet alleen [erfpachter] maar ook voor [D c.s.]. Dat de betaling is bedoeld om [A c.s.] daarvan te weerhouden, wordt ondersteund door de afsluitende zin in de verklaring van [A] dat hij geen bezwaren meer heeft tegen de bouw en dat hij daarvoor toestemming geeft. Dat de bouw plots geen probleem meer vormde en op dezelfde voet doorgang ‘mocht’ vinden terwijl die kort daarvoor nog reden was voor een gerechtelijke procedure, kan niet anders worden verklaard dan dat die is ingegeven door de in het vooruitzicht gestelde USD 500.000,00. Dat wekt de indruk dat [A] zijn toestemming op schrift wilde bevestigen maar het niet kies vond om daarbij op te tekenen dat hij die gaf onder de voorwaarde van betaling van USD 500.000,00.
4.9.
De bedoeling van de ‘
Project Manager Agreement’ die eveneens is gedateerd 24 februari 2020, hebben partijen niet eenduidig toegelicht. Volgens [A c.s.] was die opgesteld door [D] omdat [D] gebruik wilde maken van de kennis en ervaring van [A] met bouwprojecten. Volgens [D c.s.] was die opgesteld door [A] ter rechtvaardiging van de betalingen die hij zou ontvangen en heeft [D] die onder de dreiging van de bouwstop ondertekend.
Project Manager Agreement’ die eveneens is gedateerd 24 februari 2020, hebben partijen niet eenduidig toegelicht. Volgens [A c.s.] was die opgesteld door [D] omdat [D] gebruik wilde maken van de kennis en ervaring van [A] met bouwprojecten. Volgens [D c.s.] was die opgesteld door [A] ter rechtvaardiging van de betalingen die hij zou ontvangen en heeft [D] die onder de dreiging van de bouwstop ondertekend.
4.10.
Het Gerecht volgt in dit kader de uitleg van [D c.s.]. Enkele dagen voor 24 februari 2020 hadden partijen de mondelinge afspraak tot betaling van
USD 500.000,00 gemaakt en het ligt voor de hand dat partijen de ‘
Project Manager Agreement’ hebben opgesteld om onder die noemer de betalingen vorm te geven: in maandelijkse termijnen van USD 12.500,00. Dit wordt bevestigd door de 37 cheques van USD 12.500,00 die [D c.s.] aan [A] heeft overhandigd die steeds de omschrijving ‘
project manager fee’ bevatten. [5] Als de cheques waren bedoeld als vergoeding voor de diensten van [A], zouden die niet vooraf en ineens worden afgegeven zonder dat [A] ook maar een dag heeft gewerkt. [A] heeft ter zitting dan ook bevestigd dat hij nooit enige werkzaamheden heeft verricht die in de ‘
Project Manager Agreement’ staan vermeld. Tot slot is van belang dat [A c.s.] zich op het standpunt stelt dat [A] de 37 cheques heeft geretourneerd omdat die waren uitgeschreven voor USD 12.500,00 in plaats van USD 25.000,00 zoals volgens hem was afgesproken. Ook daaruit volgt dat de betalingen niet waren bedoeld als ‘
project manager fee’die immers was bepaald op USD 12.500,00, maar als uitvoering van de mondelinge overeenkomst. De ‘
Project Manager Agreement’ moet dan ook niet worden beschouwd als een separate overeenkomst, maar als een betalingsregeling ter invulling van de hoofdovereenkomst: betaling van USD 500.000,00 voor ‘toestemming’ voor de bouw waaronder het niet-executeren van het kortgedingvonnis.
Project Manager Agreement’ hebben opgesteld om onder die noemer de betalingen vorm te geven: in maandelijkse termijnen van USD 12.500,00. Dit wordt bevestigd door de 37 cheques van USD 12.500,00 die [D c.s.] aan [A] heeft overhandigd die steeds de omschrijving ‘
project manager fee’ bevatten. [5] Als de cheques waren bedoeld als vergoeding voor de diensten van [A], zouden die niet vooraf en ineens worden afgegeven zonder dat [A] ook maar een dag heeft gewerkt. [A] heeft ter zitting dan ook bevestigd dat hij nooit enige werkzaamheden heeft verricht die in de ‘
Project Manager Agreement’ staan vermeld. Tot slot is van belang dat [A c.s.] zich op het standpunt stelt dat [A] de 37 cheques heeft geretourneerd omdat die waren uitgeschreven voor USD 12.500,00 in plaats van USD 25.000,00 zoals volgens hem was afgesproken. Ook daaruit volgt dat de betalingen niet waren bedoeld als ‘
project manager fee’die immers was bepaald op USD 12.500,00, maar als uitvoering van de mondelinge overeenkomst. De ‘
Project Manager Agreement’ moet dan ook niet worden beschouwd als een separate overeenkomst, maar als een betalingsregeling ter invulling van de hoofdovereenkomst: betaling van USD 500.000,00 voor ‘toestemming’ voor de bouw waaronder het niet-executeren van het kortgedingvonnis.
Bedrog, misleiding
4.11
Het verweer van [D c.s.] luidt ten eerste dat [A c.s.] zich schuldig heeft gemaakt aan bedreiging, misleiding en afpersing en dat deze handelingen moeten leiden tot nietigheid van de overeenkomst op grond van artikel 3:40 BW, dan wel tot vernietiging op grond van artikel 3:44 BW. [D c.s.] stelt daartoe dat het “hoogst onwaarschijnlijk” is dat [A c.s.] ten tijde van het eerste kort geding niet op de hoogte was van het bestaan van de wijzigingsakte van 2014 en dat de opzettelijke achterhouding van die akte heeft geleid tot de ten onrechte opgelegde bouwstop waarmee [A c.s.] vervolgens druk heeft uitgeoefend en zodoende betaling heeft kunnen afdwingen.
4.12. [
D c.s.] brengt ter onderbouwing twee concrete omstandigheden naar voren. Ten eerste dat [A] op 17 juni 2019 naar VROMI heeft geschreven dat “
the deeds are not registered at the notary”, waarbij het meervoud “
deeds” zou verwijzen naar de akte uit 2004 en de wijzigingsakte uit 2014. In die brief (productie 11 conclusie van antwoord) beklaagt [A] zich bij VROMI over de aangevangen bouw en verwijst hij naar een beperking tot “
one singly family residences” die is opgenomen in een convenant dat in heel Beacon Hill zou gelden. [6] [A c.s.] heeft toegelicht dat wordt gesproken over “
deeds” omdat [erfpachter] rechthebbende is van drie percelen met drie verschillende meetbriefnummers. [A] verwijst in die brief niet specifiek naar de aktes uit 2004 en/of 2014 van [erfpachter], zodat het Gerecht daaruit niet kan afleiden dat [A] daaraan refereerde en dus heeft geweten van de wijzigingsakte uit 2014. Ten tweede brengt [D c.s.] naar voren dat [A c.s.] met de wijzigingsakte bekend moet zijn geweest omdat de kadastrale inzagen daarnaar verwijzen. Dit gaat niet op; uit de omstandigheid dat die verwijzing bij [erfpachter] noch bij zijn gemachtigde een bel heeft doen rinkelen blijkt dat die eenvoudig over het hoofd kan worden gezien. Van wetenschap en vervolgens opzettelijke achterhouding van de wijzigingsakte ten tijde van het eerste kort geding is dus niet gebleken. Evenmin is gebleken dat [A c.s.] een week later, toen partijen – binnen de lopende beroepstermijn – de mondelinge overeenkomst sloten, wel kennis had van de wijzigingsakte.
the deeds are not registered at the notary”, waarbij het meervoud “
deeds” zou verwijzen naar de akte uit 2004 en de wijzigingsakte uit 2014. In die brief (productie 11 conclusie van antwoord) beklaagt [A] zich bij VROMI over de aangevangen bouw en verwijst hij naar een beperking tot “
one singly family residences” die is opgenomen in een convenant dat in heel Beacon Hill zou gelden. [6] [A c.s.] heeft toegelicht dat wordt gesproken over “
deeds” omdat [erfpachter] rechthebbende is van drie percelen met drie verschillende meetbriefnummers. [A] verwijst in die brief niet specifiek naar de aktes uit 2004 en/of 2014 van [erfpachter], zodat het Gerecht daaruit niet kan afleiden dat [A] daaraan refereerde en dus heeft geweten van de wijzigingsakte uit 2014. Ten tweede brengt [D c.s.] naar voren dat [A c.s.] met de wijzigingsakte bekend moet zijn geweest omdat de kadastrale inzagen daarnaar verwijzen. Dit gaat niet op; uit de omstandigheid dat die verwijzing bij [erfpachter] noch bij zijn gemachtigde een bel heeft doen rinkelen blijkt dat die eenvoudig over het hoofd kan worden gezien. Van wetenschap en vervolgens opzettelijke achterhouding van de wijzigingsakte ten tijde van het eerste kort geding is dus niet gebleken. Evenmin is gebleken dat [A c.s.] een week later, toen partijen – binnen de lopende beroepstermijn – de mondelinge overeenkomst sloten, wel kennis had van de wijzigingsakte.
4.13.
Wel kan worden vastgesteld dat [A c.s.] zo’n drie maanden later bekend raakte met de wijzigingsakte, toen zijn toenmalige gemachtigde die kreeg toegestuurd waarop de tweede kortgedingprocedure door [A c.s.] werd ingetrokken. [A c.s.] zal zich op dat moment hebben gerealiseerd dat het eerste kortgedingvonnis werd gewezen op grond van een achterhaalde bepaling en mogelijk anders zou hebben geluid als de wijzigingsakte boven water was gekomen.
4.14.
Uit het voorgaande volgt dat de stelling dat [A c.s.] zich schuldig heeft gemaakt aan bedreiging, misleiding, afpersing en/of misbruik van omstandigheden ten tijde van het sluiten van de overeenkomst niet kan worden gevolgd. Het op die omstandigheden gebaseerde beroep op primair artikel 3:40 BW – dat [D c.s.] buiten voornoemde omstandigheden niet verder heeft onderbouwd – en subsidiair artikel 3:44 BW kan daarmee niet slagen.
Dwaling
4.15.
Er lijkt veeleer sprake te zijn geweest van dwaling ten aanzien van de wijzigingsakte, waarop [D c.s.] zich subsidiair op beroept. Daarbij heeft [D c.s.] genoegzaam beargumenteerd dat hij de overeenkomst tot betaling van
USD 500.000,00 niet zou zijn aangegaan bij een juiste voorstelling van zaken, dus als hij op de hoogte was van de wijzigingsakte. Het Gerecht overweegt dat sprake is geweest van wederzijdse dwaling in de zin van artikel 6:228 lid 1 sub c BW, nu is gebleken dat ook [A c.s.] niet op de hoogte was. In beginsel is ook bij wederzijdse dwaling de overeenkomst vernietigbaar, tenzij [A c.s.] niet hoefde te begrijpen dat [D c.s.] de overeenkomst niet zou zijn aangegaan bij een juiste voorstelling van zaken. Van die ‘tenzij’-situatie is hier geen sprake; [A c.s.] zal hebben begrepen dat [D c.s.] in dat geval niet zou toezeggen USD 500.000,00 te betalen.
4.16.
Volgens [A c.s.] is hier sprake van de situatie waarin het tweede lid van artikel 6:228 BW voorziet, op grond waarvan vernietiging achterwege blijft als de dwaling voor rekening van [D c.s.] moet blijven in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval. [A c.s.] stelt daartoe dat [D c.s.] als professioneel ontwikkelaar met veel ervaring had moeten weten van de wijzigingsakte, vooral bij zo’n groot en kostbaar project waarbij het bovendien onbegrijpelijk dat de wijzigingsakte bij de aanvragen voor de lening en de bouwvergunning niet werden gepresenteerd.
4.17.
Voorop staat dat de bouwvergunning niet is verleend aan [D c.s.] maar aan [erfpachter]. Daarbij was niet [D c.s.] maar [erfpachter] partij bij het eerste kortgedingvonnis. [D c.s.] is wel rechtstreeks belanghebbende bij het project; [bv] is immers ontwikkelaar en [PFF] de economisch eigenaar van [complex]. De (financiële) belangen van [D c.s.] bij het slagen van het project zijn dus groot. Dat [D] met [A c.s.] in gesprek is getreden over de voortgang van de bouw, geeft de mate van zijn inhoudelijke en praktische betrokkenheid aan. [D c.s.] merkt [erfpachter] aan als zijn ‘zakenpartner’ en [D] heeft in verband met het eerste kort geding een advocaat voor [erfpachter] ingeschakeld (randnr. 7 van de conclusie van antwoord). De – zakelijke – banden met [erfpachter] lijken aldus nauw.
4.18.
Het is ongelukkig dat [erfpachter] in de kortgedingprocedure niet de wijzigingsakte heeft geproduceerd en geen hoger beroep heeft ingesteld om die omissie te herstellen. Dat [D c.s.] zich vervolgens onder druk voelde gezet om akkoord te gaan met betaling zodat de bouw niet zou worden stopgezet, is eveneens ongelukkig. Dit alles laat onverlet dat die situatie voorkomen had kunnen worden als [D c.s.] zich bij de start van het project ervan had vergewist dat het papierwerk volledig en in orde was. Zijn toelichting ter zitting dat als er een bouwvergunning is verstrekt er verder geen ‘
due diligence’ wordt verlangd, impliceert dat er doorgaans wordt vertrouwd op de bouwvergunning zonder uit te zoeken welke (beperkende) voorwaarden er precies gelden. Dat een bouwvergunning kennelijk voldoende is voor een kredietverstrekker, zo begrijpt het Gerecht die toelichting, betekent niet dat het onnodig is om zelf de juridische haalbaarheid van het project te verifiëren. Dat nalaten is in ieder geval risicovol, zoals nu ook is gebleken. In tweede instantie had de vordering in kort geding aanleiding kunnen zijn om alsnog onderzoek te doen naar de geldende voorwaarden, ook als [D c.s.] niet zelf in rechte werd betrokken. Niet alleen vanwege de slechte gezondheid van zakenpartner [erfpachter], maar met name vanwege de grote betrokkenheid van [D c.s.] voor wie er gelet op de gevorderde bouwstop en afbraak veel op het spel stond. Zo begrijpt het Gerecht dat de appartementsrechten in [complex] reeds waren verkocht zodat een tijdelijke bouwstop gevolgen zou hebben voor de geplande oplevering daarvan. [D c.s.] stelt dat [A c.s.] wist of had moeten weten van de wijzigingsakte, maar het had evenzeer – zo niet meer – op de weg gelegen van [D c.s.] althans [bv] als ontwikkelaar om daarnaar onderzoek te doen en daarvan op de hoogte te zijn. Dit geldt te meer nu de wijzigingsakte in het openbare register was opgenomen, zoals aangetekend in het Kadaster, en dus eenvoudig kon worden geraadpleegd. Onder die omstandigheden is het Gerecht van oordeel dat de dwaling van [D c.s.] voor zijn eigen rekening dient te blijven. Dat betekent dat het beroep op artikel 6:228 lid 2 BW slaagt.
due diligence’ wordt verlangd, impliceert dat er doorgaans wordt vertrouwd op de bouwvergunning zonder uit te zoeken welke (beperkende) voorwaarden er precies gelden. Dat een bouwvergunning kennelijk voldoende is voor een kredietverstrekker, zo begrijpt het Gerecht die toelichting, betekent niet dat het onnodig is om zelf de juridische haalbaarheid van het project te verifiëren. Dat nalaten is in ieder geval risicovol, zoals nu ook is gebleken. In tweede instantie had de vordering in kort geding aanleiding kunnen zijn om alsnog onderzoek te doen naar de geldende voorwaarden, ook als [D c.s.] niet zelf in rechte werd betrokken. Niet alleen vanwege de slechte gezondheid van zakenpartner [erfpachter], maar met name vanwege de grote betrokkenheid van [D c.s.] voor wie er gelet op de gevorderde bouwstop en afbraak veel op het spel stond. Zo begrijpt het Gerecht dat de appartementsrechten in [complex] reeds waren verkocht zodat een tijdelijke bouwstop gevolgen zou hebben voor de geplande oplevering daarvan. [D c.s.] stelt dat [A c.s.] wist of had moeten weten van de wijzigingsakte, maar het had evenzeer – zo niet meer – op de weg gelegen van [D c.s.] althans [bv] als ontwikkelaar om daarnaar onderzoek te doen en daarvan op de hoogte te zijn. Dit geldt te meer nu de wijzigingsakte in het openbare register was opgenomen, zoals aangetekend in het Kadaster, en dus eenvoudig kon worden geraadpleegd. Onder die omstandigheden is het Gerecht van oordeel dat de dwaling van [D c.s.] voor zijn eigen rekening dient te blijven. Dat betekent dat het beroep op artikel 6:228 lid 2 BW slaagt.
4.19.
Voorgaande overwegingen gelden op gelijke voet voor de ‘
Project Manager Agreement’ waarvoor [D c.s.] hetzelfde verweer voert, gelet op de verwevenheid als betalingsregeling met de hoofdovereenkomst tot betaling van de USD 500.000,00.
Project Manager Agreement’ waarvoor [D c.s.] hetzelfde verweer voert, gelet op de verwevenheid als betalingsregeling met de hoofdovereenkomst tot betaling van de USD 500.000,00.
4.20.
Overigens staat niet vast dat als de wijzigingsakte in de kortgedingsprocedure in het geding was gebracht een bouwstop niet aan de orde zou zijn geweest. Mogelijk had [A c.s.] in dat geval zijn vordering gebaseerd op een andere grondslag en mogelijk had de kortgedingrechter die ook dan toegewezen. Zo is de in 2021 ingestelde vordering in kort geding gegrond op voorwaarden van een concept-bestemmingsplan die zien op het aantal bouwlagen en de hoogte van de gebouwen, zo volgt uit rechtsoverweging 4.2 van het vonnis van 9 april 2021, zonder dat de kortgedingrechter is toegekomen aan inhoudelijke beoordeling daarvan. Anders dan [D c.s.] meent, is het dus niet zo dat overlegging van de wijzigingsakte uit 2014 slechts had kunnen leiden tot afwijzing van de gevorderde bouwstop.
Contractspartij
4.21.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de overeenkomst op 21 februari 2020 rechtsgeldig tot stand is gekomen. De overeenkomst is mondeling tot stand gebracht door [A] en [D] zonder schriftelijke vastlegging. Vraag is dus welke partij zich jegens [A c.s.] heeft verbonden. Daartoe zijn de volgende omstandigheden van belang. Ten eerste kan aansluiting worden gezocht bij de schriftelijk vastgelegde betalingsregeling in de vorm van de ‘
Project Manager Agreement’. Hierin is als betalende partij opgenomen
‘[complex]’vertegenwoordigd door ‘
The Developer ([D] & [echtgenote van [D]])’. Deze entiteit
‘[complex]’bestaat niet en is dus niet de ontwikkelaar. Ontwikkelaar van het project [complex] is [bv], opgericht door [D] en zijn echtgenote. Dat duidt erop dat is bedoeld [bv] als contractspartij aan te merken. [7] Ten tweede is van belang dat de vervolgens aan [A] afgegeven cheques zijn uitgeschreven door [bv] en de betalingsverplichting dus ten laste van deze partij werden gebracht. Tot slot wordt in aanmerking genomen dat [A c.s.] heeft toegelicht dat (alleen) [D] steeds fungeerde als aanspreekpunt met betrekking tot het project dat werd uitgevoerd door ontwikkelaar [bv]. Deze omstandigheden leiden ertoe dat de overeenkomst wordt geacht te zijn aangegaan door [D] namens [bv].
Project Manager Agreement’. Hierin is als betalende partij opgenomen
‘[complex]’vertegenwoordigd door ‘
The Developer ([D] & [echtgenote van [D]])’. Deze entiteit
‘[complex]’bestaat niet en is dus niet de ontwikkelaar. Ontwikkelaar van het project [complex] is [bv], opgericht door [D] en zijn echtgenote. Dat duidt erop dat is bedoeld [bv] als contractspartij aan te merken. [7] Ten tweede is van belang dat de vervolgens aan [A] afgegeven cheques zijn uitgeschreven door [bv] en de betalingsverplichting dus ten laste van deze partij werden gebracht. Tot slot wordt in aanmerking genomen dat [A c.s.] heeft toegelicht dat (alleen) [D] steeds fungeerde als aanspreekpunt met betrekking tot het project dat werd uitgevoerd door ontwikkelaar [bv]. Deze omstandigheden leiden ertoe dat de overeenkomst wordt geacht te zijn aangegaan door [D] namens [bv].
Rechtsverwerking
4.22.
Tot slot doet [D c.s.] een beroep op rechtsverwerking. Dit beroep faalt. Dat [A c.s.] het gerechtvaardigd vertrouwen heeft gewekt dat hij geen verdere nakoming zal verlangen, kan niet worden gevolgd. Hoewel het tweede kort geding is ingetrokken met de toezegging dat het eerste kortgedingvonnis niet verder zal worden geëxecuteerd, is daarbij niet gerept over de aanspraak op betaling uit hoofde van de overeenkomst. Voor een geslaagd beroep op rechtsverwerking is enkel tijdsverloop onvoldoende.
Conclusie en kosten in conventie
4.23.
De slotsom luidt dat partijen zijn gehouden tot nakoming van hun verplichtingen uit hoofde van de overeenkomst. Dat betekent dat [bv] zijn verplichting tot betaling van USD 475.000,00 zal moeten nakomen, het restant van het overeengekomen bedrag na de reeds betaalde USD 25.000,00. Gelet op de betalingsregeling die is overeengekomen in de ‘
Project Manager Agreement’ en de daarop afgegeven cheques, zou dat bedrag worden betaald in maandelijkse termijnen van USD 12.500,00 vanaf 15 mei 2020. Het volledige bedrag zou dan na 38 maanden en dus op 15 juni 2023 zijn voldaan, zodat de hoofdsom inmiddels volledig opeisbaar is.
Project Manager Agreement’ en de daarop afgegeven cheques, zou dat bedrag worden betaald in maandelijkse termijnen van USD 12.500,00 vanaf 15 mei 2020. Het volledige bedrag zou dan na 38 maanden en dus op 15 juni 2023 zijn voldaan, zodat de hoofdsom inmiddels volledig opeisbaar is.
4.24.
De wettelijke rente over de hoofdsom zal worden toegewezen. Deze vordert [A c.s.] over de volledige som vanaf 21 februari 2020 dan wel vanaf 7 juli 2022. Gelet op voorgaande overweging ten aanzien van de opeisbaarheid en de door [A c.s.] gehanteerde systematiek in dit kader volgende, zal de rente over de volledige som worden toegewezen vanaf 15 juni 2023.
4.25.
De buitengerechtelijke kosten zijn toewijsbaar. Deze worden begroot aan de hand van het Procesreglement 2018 op 1,5 punt maal het toepasselijke liquidatietarief en daarmee op NAf 6.000,00. Ook hierover wordt de wettelijke rente toegewezen, zij het vanaf heden nu gesteld noch gebleken is dat [A c.s.] deze kosten reeds heeft voldaan aan de gemachtigde.
4.26.
Tot slot wordt [bv] worden veroordeeld in de proceskosten, met de daarover gevorderde wettelijke rente. De proceskosten worden aan de zijde van [A c.s.] begroot op:
explootkosten NAf 240,50
griffierecht NAf 7.500,00
salaris gemachtigde
NAf 8.000,00 +(2 punten x tarief 9)
NAf 8.000,00 +(2 punten x tarief 9)
totaal: NAf 15.740,50.
Conclusie en kosten in reconventie
4.27.
Alle voorgaande overwegingen leiden tot de conclusie dat het gevorderde in reconventie zal worden afgewezen.
4.28. [
D c.s.] zal als de in reconventie in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van [A c.s.] tot op heden begroot op NAf 2.000,00 aan salaris gemachtigde (0,5 punt x tarief 9).
De hierover gevorderde wettelijke rente zal worden toegewezen.
5.De beslissing
Het Gerecht:
in conventie
5.1.
veroordeelt [bv] tot betaling aan [A c.s.] van USD 475.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 juni 2023 tot aan de dag van algehele voldoening;
5.2.
veroordeelt [bv] tot betaling aan [A c.s.] van NAf 6.000,00 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf heden tot aan de dag van algehele voldoening;
5.3.
veroordeelt [bv] in de proceskosten, aan de zijde van [A c.s.] tot op heden begroot op NAf 15.740,50, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na heden tot aan de dag van algehele voldoening;
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst af het meer of anders gevorderde;
in reconventie
5.6.
wijst af het gevorderde;
5.7.
veroordeelt [D c.s.] in de proceskosten, aan de zijde van [A c.s.] tot op heden begroot op NAf 2.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na heden tot aan de dag van algehele voldoening;
5.8.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.A.F.M. Wouters, rechter, bijgestaan door mr. M.A. Kloppenburg, de griffier, en in het openbaar uitgesproken op 8 augustus 2023.