ECLI:NL:OGEAM:2020:3

• Datum uitspraak: 14 februari 2020
• Publicatiedatum: 18 februari 2020
• Zaaknummer: SXM202000018- KG 2020/1
• Instantie: Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: C.T.M. Luijks
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Verzoek tot bouwstop en afbraak van appartementencomplex in Sint Maarten

In deze zaak heeft eiser een kort geding aangespannen tegen gedaagde met het verzoek om een bouwstop van een appartementencomplex en de afbraak van reeds gebouwde constructies. Eiser stelt dat gedaagde, als erfpachter van percelen in de wijk Beacon Hill, zich moet houden aan beperkende voorschriften die zijn opgenomen in de leveringsakte. Deze voorschriften verbieden de bouw van meergezinswoningen op de percelen, en eiser vordert dat gedaagde de bouw van het appartementencomplex onmiddellijk staakt en de reeds gebouwde constructie afbreekt. De procedure begon op 7 januari 2020 met de indiening van het verzoekschrift, gevolgd door een mondelinge behandeling op 7 februari 2020. Het Gerecht heeft vastgesteld dat gedaagde onrechtmatig handelt door de bouw van het appartementencomplex voort te zetten, aangezien dit in strijd is met de eerder genoemde voorschriften. Het Gerecht heeft geoordeeld dat eiser als buurman en erfpachter recht heeft om nakoming van het beperkende voorschrift te vorderen. De vordering tot afbraak van de reeds gebouwde constructie is afgewezen, maar gedaagde is wel veroordeeld om de bouw van het appartementencomplex te staken. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard, en gedaagde is in de proceskosten veroordeeld.

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN

Zaaknummer: SXM202000018/ KG 2020/1

Vonnis in kort geding van 14 februari 2020 (bij vervroeging)

inzake

1.(eiseres),

2.(eiser sub 1).,

3.(eiser sub 2).,

wonende dan wel domicilie kiezende in Sint Maarten,

-eisers-,

gemachtigde: mr. S.J. Fox,

tegen

(gedaagde),

wonende in Sint Maarten,

-gedaagde-,

gemachtigde: mr. R. Stomp.

Eisers zullen hierna ook “(eiser)” (mannelijk en enkelvoud) worden genoemd en gedaagde “(gedaagde)”.

1. Verloop van de procedure

1.1.

Op 7 januari 2020 heeft (eiser) het kort geding verzoekschrift ter griffie van het Gerecht ingediend. Bij brief van 6 februari 2020 heeft (gedaagde) producties in het geding gebracht. De gemachtigden van partijen hebben tijdens de mondelinge behandeling op 7 februari 2020 de zaak aan de hand van aantekeningen bepleit.

1.2.

Vonnis is bepaald op heden.

2. De beoordeling

2.1. (

gedaagde) is erfpachter (
long lease ) van een drietal percelen (meetbriefnummers: 97/1984, 102/1984 en 103/1984) in de wijk Beacon Hill in Sint Maarten. (gedaagde) is ook in Beacon Hill woonachtig.

2.2.

De minister van VROMI heeft in 2019 aan (gedaagde) een bouwvergunning verleend om een appartementencomplex (…) op percelen vermeld onder sub 2.1. van de feitenvaststelling te bouwen. De projectontwikkelaar is (D).

2.3.

In de wijk Beacon Hill gelden zogenoemde ‘restrictive covenants’ ook wel omschreven als ‘special conditions’. Deze beperkende voorschriften zijn opgenomen in leveringsakten dan wel is in leveringsakten naar beperkende voorschriften verwezen.

2.4.

In de leveringsakte van 4 juni 2004 op grond waarvan (gedaagde) gerechtigd is geworden tot de rechten van erfpacht (
long lease ) is bepaald:

‘(…)
each lot to be destined for the construction of a one-family dwelling house (…)’.

2.5. (

eiser) is woonachtig dan wel gerechtigd tot erfpacht (
long lease ) van percelen in de wijk Beacon Hill (meetbriefnummers: 75/1988 en 76/1988) en zijn percelen zijn gelegen naast die van (gedaagde).

3. Het geschil

3.1. (

eiser) vordert -zakelijk weergegeven- dat het Gerecht bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis (gedaagde) (i) veroordeelt om de bouw van het appartementencomplex ‘
voornoemd (of anderzijds) ’ onmiddellijk na het in deze te wijzen vonnis te staken en gestaakt te houden (ii) beveelt om binnen 30 dagen na heden de reeds gebouwde constructie af te breken en afgebroken te houden en (iii) in de proceskosten veroordeelt.

3.2.

Aan de vordering legt (eiser) de stelling ten grondslag dat de bouw van het appartementencomplex ‘(D)’ strijdig is met het beperkende voorschrift opgenomen in de leveringsakte zoals hiervoor onder sub 2.4. van de feitenvaststelling is vermeld. Overtreding van dit voorschrift levert een schending op van een contractueel derdenbeding dan wel is jegens (eiser) onrechtmatig. Op grond hiervan dient (gedaagde) de bouw te staken.

3.3.

De stellingen van partijen zal het Gerecht hierna voor zover van belang bespreken.

4. De beoordeling

4.1.

In de aard van de vordering is de spoedeisendheid gelegen.

4.2.

Het Gerecht stelt voorop dat op grond van het beperkende voorschrift in de leveringsakte van 4 juni 2004 (gedaagde) verplicht is om op ‘each lot’ slechts ‘a one family dwelling house’ te bouwen en dus niet anders of meer. (eiser) veronderstelt dat met de bouw van het appartementencomplex ‘(D)’ het beperkende voorschrift wordt geschonden. Deze stelling heeft (gedaagde) onbestreden gelaten, zodat het Gerecht hiervan voorshands ook zal uitgaan.

4.3.

Op dit beperkende voorschrift kan (eiser) als buurman en/of erfpachter van naastliggende percelen beroep doen en hiervan nakoming jegens (gedaagde) vorderen. Volgens vaste jurisprudentie van het Gemeenschappelijke Hof van Justitie en zijn gerechten dient een dergelijk beperkend voorschrift als een ten gunste van belanghebbenden gemaakt derdenbeding te worden uitgelegd waarvan nakoming kan worden verlangd. Belanghebbenden kunnen zowel eigenaren ^[1] zijn als gebruikers, waaronder huurders, van naastgelegen percelen waarop de ‘last’ drukt. ^[2]

4.4.

Hiervoor is reeds vastgesteld dat (eiser) of gerechtigd dan wel gebruiker/bewoner van een naastgelegen erfpachtrecht is waardoor hij beroep kan doen op het beperkend voorschrift en dus van (gedaagde) nakoming kan vorderen.

4.5.

Ter zitting is gebleken dat dat de projectontwikkelaar van de (D) (naam projectontwikkelaar) is en niet (gedaagde). Op grond hiervan zou kunnen worden aangenomen dat de vordering tot staking van de bouwactiviteiten tegen (naam projectontwikkelaar) had moeten worden gericht en niet tegen (gedaagde).

4.6.

Het Gerecht is van oordeel dat (eiser) er verstandiger aan gedaan zou hebben om naast (gedaagde) ook (projectontwikkelaar) in rechte te betrekken. Evenwel staat voorshands vast dat (gedaagde) op grond van het beperkende voorschrift verplicht is zich te onthouden om medewerking te verlenen aan de ontwikkeling van het voornoemde appartementencomplex. Deze ontwikkeling geschiedt immers op zijn percelen. Daarenboven is reeds vastgesteld dat de bouwvergunning aan (gedaagde) is verleend. Uit deze omstandigheid blijkt zijn noodzakelijke medewerking evenzeer maar die wel strijdt met het beperkende voorschrift.

4.7.

De omstandigheid dat de percelen reeds zijn verkocht ^[3] kan aan het voorgaande niet afdoen. Ook de omstandigheid dat een bouwvergunning aan (gedaagde) is verleend, kan geen afbreuk doen aan het ten gunste van (eiser) tot stand gekomen derdenbeding waarvan nakoming kan worden gevorderd.

4.8.

Het Gerecht stelt verder voorshands vast dat schending van het beperkende voorschrift jegens (eiser) onrechtmatig is. Ook dat volgt uit bestendige jurisprudentie van het Gemeenschappelijke Hof van Justitie en zijn gerechten.

4.9.

Op grond van het voorgaande kan een spoedmaatregel worden getroffen die ertoe strekt dat (gedaagde) de bouw van het appartementencomplex (D) staakt en gestaakt houdt totdat in een bodemprocedure anders zal zijn beslist. Het gebod zal worden versterkt met een te matigen en maximeren dwangsom. Een andere of een verder reikende voorziening bij voorraad is naar het oordeel van het Gerecht niet geboden. De vordering van (eiser) tot afbraak van het reeds gebouwde zal hierna worden afgewezen. Het Gerecht moet rekening houden met de mogelijkheid van een andersluidend oordeel in een bodemprocedure.

4.10.

Een belangafweging maakt het voorgaand niet anders. Het belang van (eiser) om verschoond te blijven van verboden bouwactiviteiten en het resultaat hiervan weegt zwaarder dan het gederfde rendement ^[4] op de door (gedaagde) gedane investering.

4.11.

Als de overwegend in het ongelijk gestelde partij zal (gedaagde) in de proceskosten worden veroordeeld die aan de zijde van (eiser) kunnen worden begroot op:

kosten exploit NAf 240,50

vastrecht NAf 450,00

salaris gemachtigde NAf 1.000,00

totaal NAf 1.690,50

4.12.

Het vonnis zal hierna uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.

5. De beslissing

Het Gerecht

rechtdoende in kort geding:

5.1.

gebiedt (gedaagde) om
uiterlijk binnen 5 dagen na betekening van dit vonnis de bouw van het appartementencomplex ‘(D)’ te staken en gestaakt te houden totdat in een kracht van gewijsde gegane uitspraak in een bodemprocedure anders zal zijn beslist op straffe van een te verbeuren dwangsom van US $ 500,00 voor elke met dit gebod strijdige handeling tot een maximum van US $ 1.000.000,00;

5.2.

veroordeelt (gedaagde) in de proceskosten die aan de zijde van (eiser) tot op heden kunnen worden begroot op NAf 1.690,50;

5.3.

verklaart het vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.4.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.T.M. Luijks, rechter, en op 14 februari 2020 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.

Voetnoten

1. Of pachters met een recht van

2. Met goederrechtelijke werking heeft dit overigens niets te maken (vergelijk sub 2.10. van het vonnis van 17 april 2018 inzake AR 2016/18 en de hierop gebaseerde stelling van (eiser) onder sub 19 van de pleitaantekeningen).

3. En dat het nu slechts wachten is op toestemming van de minister van VROMI zodat (gedaagde) de overdracht van de percelen aan (projectontwikkelaar) kan bewerkstelligen.

4. In elk geval -voorlopig- gederfd rendement.