Uitspraak
HET GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN
KORT GEDING VONNIS
in de zaak van:
1. De vereniging
Timeshare Owners At Caravanserai Association,
gevestigd te Sint Maarten,
2. [
[EISER sub 2]en
[EISERES sub 2],
[EISER sub 2]en
[EISERES sub 2],
wonende in de Verenigde Staten van Amerika,
3. [
[EISER sub 3]en
[EISERES sub 3],
[EISER sub 3]en
[EISERES sub 3],
wonende in de Verenigde Staten van Amerika,
4. [
[EISER sub 4] ONTARIO,
[EISER sub 4] ONTARIO,
gevestigd in Canada,
5. [
[EISER sub 5]en
[EISERES sub 5],
[EISER sub 5]en
[EISERES sub 5],
wonende in de Verenigde Staten van Amerika,
6. [
[EISERES sub 6],
[EISERES sub 6],
gevestigd in de Verenigde Staten van Amerika,
7. [
[EISERES sub 7],
[EISERES sub 7],
wonende in Canada,
8.
Family [EISERS sub 8],
Family [EISERS sub 8],
gevestigd in de Verenigde Staten van Amerika,
9. [
[EISER sub 9]en
[EISERES sub 9],
[EISER sub 9]en
[EISERES sub 9],
wonende in de Verenigde Staten van Amerika,
10. [
[EISER sub 10]en
[EISERES sub 10],
[EISER sub 10]en
[EISERES sub 10],
wonende in de Verenigde Staten van Amerika,
11. [
[EISER sub 11]en
[EISERES sub 11],
[EISER sub 11]en
[EISERES sub 11],
wonende in de Verenigde Staten van Amerika,
eiseressen,
gemachtigden: mrs. M.O. Kortenoever en M.M.N.C. Schellekens,
tegen
De besloten vennootschap
Alegria Real Estate B.V.,
gevestigd in Sint Maarten,
gedaagde,
gemachtigden: mrs. M. Unsal en C. de Bres.
Eiseres sub 1 wordt hierna ook genoemd
Toca, eiseressen sub 2 tot en met 11 worden hierna ook genoemd
Timeshareownersen gedaagde wordt hierna ook genoemd
Alegria.
Toca, eiseressen sub 2 tot en met 11 worden hierna ook genoemd
Timeshareownersen gedaagde wordt hierna ook genoemd
Alegria.
1.Het procesverloop
Toca en de Timeshareowners hebben op 10 juni 2015 een verzoekschrift met producties in kort geding ingediend. Op 23 juli 2015 hebben zij aanvullende producties ingediend. Op dezelfde datum heeft Alegria ook producties ingediend. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden op 24 juli 2015 en daarbij zijn Toca en de Timeshareowners vertegenwoordigd geweest door de gemachtigden voornoemd. Alegria werd daarbij bijgestaan door de gemachtigden voornoemd. Vonnis is nader bepaald op heden.
2.De vordering en het geschil
Eiseressen vorderen dat het Gerecht bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
a. gedaagde gebiedt om binnen vijf (5) dagen na betekening van dit vonnis de Timeshare Overeenkomsten te respecteren en derhalve om gedaagde te gebieden om de leden van Toca, waaronder eiseressen sub 2 tot en met 11, het genot van het door hen gehuurde te laten gebruiken en hen aldus toe te laten tot hun respectievelijke timeshare units, op straffe van een dwangsom van US$ 25.000,00 per lid per dag dat gedaagde hieraan niet voldoet, zonder een maximum aan deze dwangsom te stellen;
b. gedaagde veroordeelt om binnen vijf (5) dagen na betekening van dit vonnis aan eiseressen sub 2 tot en met 11 te betalen een bedrag van US$ 27.589,00, zijnde een voorschot op de schade die eiseressen sub 2 tot en met 11 in ieder geval tot aan de datum van het verzoekschrift geleden hebben, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van de betekening van het vonnis;
c. gedaagde veroordeelt in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van dit vonnis.
Aan hun vorderingen leggen eiseressen -kort gezegd- het volgende ten grondslag:
1. Vooraleerst is Toca een belangenvereniging van hen die een Timeshare overeenkomst zijn aangegaan voor gebruik van een gedeelte van het Caravanserai Beach Resort. Eisseressen sub 2 tot en met 11 hebben een dergelijke overeenkomst.
2. Het resort bevindt zich op een aantal percelen die in 1996 in erfpacht waren overgedragen aan Kildare Properties Ltd (Kildare). Kildare heeft in het kader van de exploitatie van het resort een dochteronderneming, Endless Vacation N.V., die belast was met de verkoop van de timeshares. Ter herfinanciering van de exploitatie van het resort heeft Kildare in 2007, 2008 en 2009 als zekerheid voor de door de Bank of Nova Scotia (BNS) aan haar verstrekte leningen hypotheken gegeven op genoemde erfpachtsrechten. Nadat Kildare in gebreke bleef met de aflossing van de leningen is BNS overgegaan tot uitwinning van de aan haar verhypothekeerde erfpachtsrechten. Via de veiling van 13 augustus 2014 heeft Alegria op 15 september 2015 de erfpachtsrechten verkregen.
3. Per brief van 30 september 2014 laat Alegria aan allen die een Timeshare overeenkomst hebben op het resort weten dat, voor zover die overeenkomsten zijn aangegaan met Endless Vacation, zij daaraan niet gebonden is.
4. Anders dan Alegria meent, stelt eiseressen dat de timeshare overeenkomsten huurovereenkomsten zijn die bescherming genieten onder artikel 7:226, lid 1 BW en dat Alegria deze overeenkomsten dient te respecteren.
5. Dat Endless Vacation de overeenkomsten was aangegaan als verhuurder, maakt het voorgaande niet anders, omdat die zijn aangegaan namens Kildare of in ieder geval met toestemming van Kildare die in feite het gehuurde, de timeshare units en de faciliteiten van het resort, ter beschikking stelde van de Timeshareowners. Endless Vacation was derhalve de middellijke vertegenwoordiger van Kildare.
6. Doordat Alegria de gebruiksrechten van de Timeshareowners niet heeft gerespecteerd, hebben zij reeds schade geleden voor het bedrag van USD 27.589,90, in de vorm van kosten voor het huren van alternatieve logeerlocaties op Sint Maarten. De Timeshareowners wensen dit bedrag als voorschot op de uiteindelijk vast te stellen schadevergoeding.
Alegria heeft verweer gevoerd.
Het Gerecht zal hierna, voor zover van belang, ingaan op de standpunten van partijen.
3.De beoordeling
Spoedeisend belang
3.1.
Voorop zij gesteld dat het spoedeisend belang van Toca en de Timeshareowners reeds besloten ligt in de aard van de vorderingen. Het Gerecht zal daarom voorbij gaan aan het verweer van Alegria op dit punt.
Ontvankelijkheid Toca
3.2.
Alegria heeft aangevoerd dat Toca misbruik maakt van procesbevoegdheid door thans materieel dezelfde rechtsvraag voor te leggen die zij in een eerdere kort geding procedure heeft gedaan. Volgens Alegria dient Toca niet ontvankelijk te worden verklaard in haar vorderingen.
3.3.
Toca heeft in dit verband gesteld dat na de eerdere kort geding procedure nieuwe feiten aan het licht zijn gekomen die niet eerder aangedragen hadden kunnen worden. Ook heeft zij na genoemde procedure opnieuw geprobeerd om de zaak in der minne te regelen.
3.4.
Dit verweer van Alegria wordt gepasseerd nu Toca, thans gebruikmakend van de documentatie over de herfinanciering, haar vordering opnieuw wil doen staven en die aan het oordeel van de rechter voorleggen ter beoordeling. Daaruit vloeit reeds voort dat deze procedure, vergeleken met die van oktober 2014, een toegevoegde waarde heeft en dat Toca hierbij een rechtens te respecteren belang heeft.
3.5.
Alegria heeft ook aangevoerd dat Toca niet ontvankelijk is omdat niet wordt voldaan aan het criterium van artikel 3:305a BW. Daarin wordt de vereiste van gelijksoortigheid van belangen gesteld. Volgens Alegria hebben de Timeshareowners verschillende soorten timeshare-overeenkomsten en daarnaast heeft een deel van de leden van Toca een overeenkomst met betrekking tot units in gebouwen die nog niet zijn afgebouwd. Door deze verschillende juridische en feitelijke situaties, lenen de belangen van de leden zich niet voor bundeling volgens genoemde wettelijke bepaling, aldus Alegria.
3.6.
Het Gerecht oordeelt hierover als volgt. Het vereiste van gelijksoortigheid houdt in dat de belangen ter bescherming waarvan de rechtsvordering strekt, zich lenen voor bundeling, zodat een efficiënte en effectieve rechtsbescherming ten behoeve van de belanghebbenden kan worden bevorderd. Daargelaten de verschillen in overeenkomsten en feitelijke situaties, vinden de belangen die de vordering strekt te beschermen hun oorsprong in de aanzegging van Alegria waarbij, zonder enige onderscheid, de Timeshareowners bericht dat hun overeenkomsten niet langer gehonoreerd zullen worden. Dit heeft zich vertaald in de doelstelling van Toca:
“ (…) to represent the interests of the timeshareowners and/or timeshare right holders of Caravanserai Beach Resort on Sint Maarten in the widest sense of the word, including representation in and out of Court”. Aan deze doelstelling heeft Toca inhoud gegeven door niet alleen deze procedure bij het Gerecht te entameren, maar tevens door, zoals onbetwist is gesteld, op verschillende momenten onderhandelingen te voeren namens haar leden. Gelet op deze omstandigheden is het Gerecht van oordeel dat er ruimschoots is voldaan aan het vereiste van gelijksoortigheid. Het verweer van Alegria faalt derhalve.
“ (…) to represent the interests of the timeshareowners and/or timeshare right holders of Caravanserai Beach Resort on Sint Maarten in the widest sense of the word, including representation in and out of Court”. Aan deze doelstelling heeft Toca inhoud gegeven door niet alleen deze procedure bij het Gerecht te entameren, maar tevens door, zoals onbetwist is gesteld, op verschillende momenten onderhandelingen te voeren namens haar leden. Gelet op deze omstandigheden is het Gerecht van oordeel dat er ruimschoots is voldaan aan het vereiste van gelijksoortigheid. Het verweer van Alegria faalt derhalve.
Vordering onder a
3.7.
Een geslaagd beroep op de huurbescherming zoals Toca en de Timeshareowners voor ogen hebben, is afhankelijk van de vragen of de timeshareovereenkomsten te kwalificeren zijn als huurovereenkomsten en, rekening houdend met het arrest van de Hoge Raad van 5 maart 2004 [1] , of de overdracht aan Alegria heeft plaatsgevonden door de zakelijk gerechtigde Kildare die tevens als verhuurder kan worden beschouwd.
3.8.
Beginnend met de tweede vraag, oordeelt het Gerecht voorshands als volgt. Niet in geschil is dat Endless Vacation als zijnde de “Lessor” of de Seller” de timeshareovereenkomsten is aangegaan met de Timeshareowners. De kort geding rechter heeft voorts, in lijn van het hiervoor genoemde arrest van de Hoge Raad, in zijn vonnis voorshands geoordeeld dat artikel 7:226 BW geen toepassing vindt omdat Endless Vacation weliswaar de verhuurder was, maar niet degene was die de erfpachtsrechten heeft overgedragen. Gelet op de thans ingenomen standpunten van Toca en de Timeshareowners en de daaraan ten grondslag gelegde producties, is de vraag of artikel 7:226 BW alsnog soelaas biedt.
3.9.
In dit verband heeft Alegria aangevoerd dat, aangezien Endless Vacation niet bij de verkoop van de zakelijke rechten (de erfpachtsrechten) betrokken was en dat Alegria niet de rechtsopvolgster is van Endless, maar van Kildare, de vordering reeds hierdoor dient te stranden.
3.10.
Niet in geschil is dat Kildare en Endless Vacation tot dezelfde groep van maatschappijen behoren die betrokken waren bij de exploitatie van het resort en dat Endless Vacation conform haar oprichtingsakte tot haar doelstelling had: “ het bemiddelen en adviseren bij de verkoop van periode eigendom (Time sharing)…”. Evenmin in geschil is dat zij zich jegens BNS hebben gebonden, Endless Vacation bij wijze van borg, voor de nakoming van de herfinancieringsverplichtingen en dat de verkoopopbrengsten van de timeshareunits in ieder geval voor een deel direct ten gunste kwamen van Kildare. Verder bevatten de meeste van de timeshare overeenkomsten de bepaling dat Endless Vacation van Kildare toestemming heeft gekregen om over de rechten genoemd daarin te beschikken. Voorts bevatten de meeste van de overeenkomsten de bepaling dat Endless Vacation garandeert dat “The Lessee will not be disturbed in case of a transfer of the real property to a third party”. In de veilingakte op basis waarvan de erfpachtsrechten uiteindelijk van Kildare aan overgedragen aan Alegria zijn overgedragen staat voorts opgenomen dat het veilingobject belast is met onder meer (…) leaseagreements, which comprise in Timeshare agreements and Commercial agreements. Timeshare: for an overview of sold timeshare weeks reference is made to the Appraisal report by ICE of Buildings A,B,C,D,E and F (…). Voorts is gesteld noch gebleken dat, anders dan in geval van de andere dochtermaatschappij Island Hotel, tussen Kildare en Endless Vacation een master lease agreement bestond op basis waarvan Endless Vacation toegestaan was om voor eigen rekening en risico over de timeshareunits in de vorm onderverhuur of anderszins te beschikken. Niet gebleken is voorts dat dat Endless Vacation een vergoeding moest betalen aan Kildare voor het recht om timeshares te verkopen.
3.11.
Op basis van genoemde omstandigheden, in onderling verband en samenhang bezien, volgt voorshands dat, anders dan in de situatie die ten grondslag lag aan de uitspraak van de Hoge Raad van 5 maart 2004, de relatie tussen Kildare en Endless Vacation zich laat kenmerken door een nauwe mate van verwevenheid ten aanzien van de verkoop van de timeshare units en de verdere exploitatie van het resort en dat niet zonder meer geconcludeerd kan worden dat Endless geheel op eigen naam en voor eigen rekening en risico handelde. De rol van Endless Vacation in deze, daargelaten dat de overeenkomst in eigen naam is aangegaan, maar met name gelet op de toestemming van Kildare om te beschikken over de units én de uitdrukkelijke garantie dat de Timeshareowners niet gehinderd zullen worden bij overdracht aan een derde partij, welke garantie alleen door eigenaar en anders namens de eigenaar kan worden gegeven, laat zich eerder typeren als die van een onmiddellijke vertegenwoordigster van Kildare. Dit brengt met zich dat de Timeshareowners erop (hebben) mogen vertrouwen dat zij, voor zover hun overeenkomsten als huurovereenkomsten zijn te kwalificeren, bescherming mogen ontlenen aan artikel 7:226 BW in geval van overdracht van het resort aan een derde.
3.12.
Aan de orde is vervolgens de vraag of de timeshareovereenkomsten zich laten kwalificeren als huurovereenkomsten. Bij de beantwoording van deze vraag moet voorop worden gesteld dat het van de omstandigheden van het geval afhankelijk is of de inhoud van het overeengekomene als huur moet worden gekwalificeerd [2] .
3.13.
De timeshareovereenkomsten hebben ieder betrekking op een specifieke week en unit in het resort, ook, anders dan Alegria heeft aangevoerd, in geval van de zogenaamde RCI-overeenkomsten. In geval van de RCI overeenkomsten hebben de Timeshareowners het bijkomend recht om het gebruik van de unit te ruilen via het RCI systeem dat gebaseerd is op een puntensysteem. De termijn waarvoor de overeenkomsten zijn aangegaan is niet steeds bepaald, in sommige gevallen bepaald voor een termijn tot 2020 en anders voor een termijn van 30 jaren. De prijs die betaald is per week varieert tussen USD 3.295 en USD 24.900.
3.14.
Alegria voert als eerste aan dat de betaalde koopsom, omgerekend per jaar, een koopsom oplevert gelijk aan de waarde van de unit. Van een periodieke huurbetaling is er daarom geen sprake. Zelfs uitgaande van de duurste prijs en zelfs afgezet tegen een gebruikstermijn over 30 jaar, zoals genoemd in sommige overeenkomsten , levert dat een huurprijs per week op van USD 2.490 of van USD 118 per dag. Afhankelijk van de luxe van de units, het seizoen waarbinnen de week zich bevindt en rekening houdend met de hier te lande algemeen bekende hoteltarieven en huurtarieven in de “short term vacation rental” sector, zijn genoemde prijzen niet onrealistisch.
3.15.
Dat de overeenkomsten bepalen dat de daarin vervatte rechten “shall be part of the Lessee’s estate”, is, gelet op de artikel 7:229, lid 2 BW, niet vreemd voor een huurovereenkomst.
3.16.
Dat de Timeshareowners bij het aangaan van de overeenkomst een bedenktijd hebben van 5 dagen, staat evenmin in de weg dat de overeenkomst als huur kan worden gekwalificeerd, nu die bescherming naar haar aard niet exclusief hoeft te gelden voor koopovereenkomsten met betrekking tot gebruiksrechten in deeltijd, zoals thans vervat in artikel 7:48C BW. Dat die bescherming is geboden, is niet bevreemdend te meer omdat de prijs voor het gebruik bij vooruitbetaling moet worden betaald.
3.17.
Dat sommige overeenkomsten de bepaling bevatten dat de Timeshareowner tot 2020 de “lease” mag gebruiken en daarna “full ownership” zou krijgen, omdat, zo stelt Alegria, de kennelijke bedoeling was om dan een splitsing in deeltijdappartementsrechten door te voeren, staat niet in de weg dat thans het genotsrecht van de desbetreffende unit is geregeld en toegestaan en dat niet valt uit te sluiten dat, anders dan Alegria zonder enige onderbouwing heeft gesteld dat het gebruik tot 2020 gratis is, de vergoeding voor het gebruik tot 2020 juist meegenomen is in de betaalde prijs.
3.18.
Alegria heeft ook aangevoerd dat sommige overeenkomsten de Timeshareowner alleen aanspraak geeft op RCI punten en niet zien op een bepaalde unit of week. Zoals hiervoor reeds overwogen, heeft het Gerecht geconstateerd dat die overeenkomsten uitdrukkelijk verwijzen naar een bepaalde unit en week en dat de Timeshareowner een bijkomend recht heeft om die te ruilen, gebruikmakend van die RCI punten bij wijze van wisselvaluta. Gelet hierop is het Gerecht derhalve voorshands van oordeel dat ook in deze RCI-overeenkomsten sprake is van de vereiste bepaaldheid van het object.
3.19.
Nu de verweren van Alegria op dit punt door het Gerecht zijn verworpen, oordeelt het Gerecht, in aansluiting op de stellingen van eiseressen, dat de overeenkomsten in deze het beste te typeren zijn als huurovereenkomsten. Daar komt bij dat deze type overeenkomsten naar hun aard met zich brengt dat de Timeshareowners bescherming behoeven en dat die bescherming voor nu, in afwachting van bijzondere regelgeving over dit onderwerp, het beste kan worden geboden via de thans geldende wettelijke huurbepalingen.
Afweging van belangen
3.20.
Alegria heeft aangevoerd dat ook een belangenafweging tussen enerzijds die van haar en anderzijds die van de Timeshareowners de toewijzing van de vordering in de weg moet staan. Hiertoe heeft Alegria naar voren gebracht dat zij het resort wenst te herontwikkelen en dat, bij toewijzing van de vordering, de financiering daarvan in de weg kan staan.
3.21.
Door eiseressen is onbetwist nader gesteld dat de herontwikkelingsplannen van Alegria niet eerder beoogd zijn dan voor over 2 jaar. Hiervan uitgaande en rekening houdend met de inhoud van de veilingakte, waaruit volgt dat Alegria wist of kon weten dat het resort belast is met timeshare agreements, dient het risico van de herontwikkeling voor haar eigen rekening en risico te blijven. Afgezet tegen de te beschermen belang van de Timeshareowners, is het Gerecht voorshands van oordeel dat dit laatste belang dient te prevaleren boven het belang van Alegria.
Tussenconclusie
3.22.
Nu, zoals Alegria zelf stelt geen beroep te doen op enig huurbeding, brengt al het voorgaande met zich dat de vordering onder a toewijsbaar is, met dien verstande dat de Timesharewoners thans de voorheen gebruikelijke bijdragen voor onderhoud aan Alegria zullen betalen. Dat de tegenprestatie in de vorm van de vooruitbetaalde prijs niet meer aan Alegria kan worden betaald, maakt het voorgaande niet anders, nu dit gegeven verdisconteerd wordt geacht in de prijs die op de veiling is betaald. Het verweer van Alegria dat de vordering op dit punt ook niet toewijsbaar is, omdat niet is aangegeven welke bedingen over zouden zijn gegaan op Alegria, faalt eveneens. Zoals door eiseressen is gesteld en, zoals blijkt uit de overeenkomsten, zien de overeenkomsten naar hun aard op de verschaffing van het genotsrecht van een bepaalde unit, in een bepaalde week en dat de Timeshareowners daarbij gebruik kunnen maken van de faciliteiten van het resort.
3.23.
De gevorderde dwangsommen zal worden gematigd tot USD 1000 per dag per lid en tot een maximum van USD 25.000 per lid.
Vordering onder b
3.24.
Nu de vordering tot schadevergoeding niet is betwist en het het Gerecht voorshands niet onrechtmatig of ongegrond voorkomt, zal het worden toegewezen.
3.25.
Proceskosten
Als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij zal Alegria in de proceskosten worden veroordeeld.
4.De beslissing
Het Gerecht
a. gebiedt Alegria om binnen vijf (5) dagen na betekening van dit vonnis de Timeshare Overeenkomsten te respecteren en derhalve om de leden van Toca, waaronder eiseressen sub 2 tot en met 11, het genot van het door hen gehuurde te laten gebruiken en hen aldus toe te laten tot hun respectievelijke timeshare units, met dien verstande evenwel dat het desbetreffende lid de voorheen gebruikelijke bijdragen voor onderhoud aan Alegria betaald heeft;
b. bepaalt dat Alegria een dwangsom van USD 1.000,00 per lid per dag, tot een maximum van USD 25.000,00 per lid, verbeurt indien zij niet voldoet aan het gebod onder a;
c. veroordeelt Alegria om binnen vijf (5) dagen na betekening van dit vonnis aan eiseressen sub 2 tot en met 11 tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van US$ 27.589,00, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de 6e dag na de betekening van dit vonnis;
d. veroordeelt Alegria in de kosten van de procedure aan de zijde van eiseressen gemaakt, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op NAf 1.500,- aan gemachtigdensalaris en NAf 1.122,50 aan verschotten, waaronder NAf 750,- aan griffierechten, en bepaalt dat indien deze kosten niet binnen veertien dagen na heden zijn voldaan, daarover vanaf de veertiende dag de wettelijke rente is verschuldigd;
e. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
f. wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.J. de Kort en in aanwezigheid van de griffier mr. R.J. Celestijn in het openbaar uitgesproken op 21 augustus 2015.