ECLI:NL:OGEABES:2025:35

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN BONAIRE, SINT EUSTATIUS EN SABA

zittingsplaats Bonaire

registratienummer: BON202400472

datum uitspraak: 1 oktober 2025

in de zaak van:

de naamloze vennootschap
CARS SERVICES CENTER N.V.,

gevestigd te Bonaire,

eiseres, hierna:
CSC,

gemachtigde: mr. E.J. Winkel,

tegen

HET OPENBAAR LICHAAM BONAIRE,

zetelend te Bonaire,

gedaagde, hierna: het
OLB,

gemachtigden: mrs. L.F.F.M. Drissen en M.J. de Carpentier.

1.Het procesverloop

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het verzoekschrift met producties
de conclusie van antwoord
de akte eiswijziging
de comparitie van partijen gehouden op 13 augustus 2025 waar zijn verschenen:

o namens CSC haar bestuurder dhr. [bestuurder CSC] met zijn echtgenote, bijgestaan door mr. Winkel die mede aan de hand van spreekaantekeningen het woord heeft gevoerd

o namens het OLB mr. Drissen.

1.2.

Vonnis is bepaald op heden.

2.De feiten

2.1.

CSC exploiteert een garagebedrijf. Op 16 april 2012 heeft CSC een verzoek ingediend bij het OLB tot het verkrijgen van een recht van erfpacht op een perceel grond voor het bouwen van een garage.

2.2.

CSC heeft in een brief gedateerd 8 april 2022 het volgende antwoord op hun verzoek ontvangen:

Ons college heeft besloten om aan u een domeingrond ter grootte van ca. 1100 m² nabij kaya Amsterdam in erfpacht uit te geven.

Ingevolge (…) dient u het bedrag van US$ 450,00 te stortenten behoeve van de uitzet-werkzaamheden.

(…)

Wanneer wij binnen twee maanden na dagtekening van deze brief niets van u hebben vernomen, gaan wij ervan uit dat u bij nader inzien heeft afgezien van uw verzoek en zullen wij deze als ingetrokken beschouwen.

Hoogachtend,

Namens het bestuurscollege van het openbaar lichaam Bonaire

ing.[naam]

Directeur Ruimte & Ontwikkeling (…)

c.c.: directie Ruimte & Ontwikkeling

2.3.

Aan de brief is het volgende kaartje gehecht:

Het geel gearceerde vlak is het perceel waar de brief op ziet (hierna: het perceel). In de vlakken staan oppervlaktematen; in het gele vlak staat 1100 m². De stempel is van de Directie Ruimte en Ontwikkeling, afdeling Realisatie van het Kadaster Bonaire.

2.4.

Op 11 april 2022 heeft CSC US$ 450 betaald aan het OLB met de omschrijving
Erfpacht uitzetten.

2.5.

Op 17 augustus 2022 heeft het Kadaster aan CSC een factuur gestuurd van US$ 1.250 voor
metingskosten perceel Hato Kavel 1 (1120 m²).

2.6.

Enkele jaren geleden is het bedrijfsgebouw van CSC aan de Kaya Industria afgebrand. Sindsdien wordt de onderneming vanuit de woning van de bestuurder en zijn echtgenote gevoerd. Zij hebben daarvoor geen vergunning, waarop zij door de overheid zijn aangesproken.

3.De vordering

3.1.

Na wijziging van eis, waartegen het OLB geen bezwaar heeft gemaakt, vordert CSC dat het gerecht bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

primair(versterkt met een dwangsom) het OLB veroordeelt tot nakoming van de overeenkomst tot uitgifte van het betrokken perceel als aangegeven in het besluit van 8 april 2022 door mee te (laten) werken aan de uitgifte aan CSC van het recht van erfpacht op het perceel grond nabij Kaya Amsterdam als door partijen besproken, kadastraal nog onbekend, onder de gebruikelijke voorwaarden, zulks binnen twee maanden na betekening van het vonnis en daartoe steeds binnen 72 uur na een verzoek van de notaris alle benodigde informatie en medewerking te verlenen en te verstekken;

subsidiair(versterkt met een dwangsom) het OLB veroordeelt om na te komen de aan CSC gedane toezegging dat aan CSC het betrokken perceel als aangegeven in het besluit van 8 april 2022 in erfpacht zal worden uitgegeven, binnen 30 dagen na betekening van deze uitspraak;

allesmet veroordeling van het OLB in de (na)kosten van dit geding.

3.2.

Het OLB concludeert tot afwijzing van de vordering van CSC met veroordeling van CSC, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten en in de nakosten vermeerderd met de wettelijke rente.

4.De beoordeling

4.1.

Door het OLB is niet geprotesteerd tegen de eiswijziging van CSC. Omdat het gerecht niet is gebleken van strijd met de goede procesorde zal het gerecht beslissen op de gewijzigde eis.

4.2.

CSC beoogt een perceel land gelegen in Bonaire in erfpacht van het OLB te verkrijgen om daarop haar garage te bouwen. CSC stelt dat het OLB gehouden is om aan haar het perceel in erfpacht uit te geven, primair op grond van een tussen partijen tot stand gekomen overeenkomst en subsidiair op grond van een daartoe door het bestuurscollege genomen bestuursbesluit.

4.3.

Het OLB betwist dat tussen hem en CSC een overeenkomst tot uitgifte van een recht van erfpacht tot stand is gekomen. Verder betwist h

Veret OLB dat de schrijver van de brief van 8 april 2022 bevoegd was om het besluit te nemen het perceel in erfpacht aan CSC uit te geven. Het OLB voert aan dat een onderliggend besluit van het bestuurscollege ontbreekt.

Er is (nog) geen overeenkomst tot uitgifte

4.4.

Met het OLB is het gerecht van oordeel dat met de brief van 8 april 2022 nog geen overeenkomst tussen partijen tot het vestigen van het recht van erfpacht tot stand is gekomen. Dat staat niet in de brief. In de brief staat (alleen) dat het college het besluit heeft genomen om het perceel aan CSC in erfpacht uit te geven. Dat is nog geen overeenkomst. Daarmee is namelijk nog geen overeenstemming bereikt over de essentialia. Het recht van erfpacht is een (beperkt zakelijk) gebruiksrecht van de erfpachter om de onroerende zaak van een ander te houden en te gebruiken (art. 5:85 BES Pro BW), terwijl de wet en de erfpachtvoorwaarden de inhoud van het recht bepalen. De omstandigheid dat ook volgens de primaire vordering van CSC de kadastrale gegevens nog onbekend zijn duidt erop dat de inhoud van het recht nog onvoldoende bepaald was. Dat doet ook de omstandigheid dat CSC geen feiten en/of omstandigheden heeft gesteld waaruit blijkt dat overeenstemming is bereikt over de hoogte van een door CSC te betalen vergoeding (canon) voor dat recht.

4.5.

De primaire vordering van CSC zal daarom worden afgewezen.

De mededeling in de brief

4.6.

De bewoordingen van de brief zijn duidelijk. Er staat in niet mis te verstane bewoordingen dat het bestuurscollege heeft besloten om aan CSC het perceel in erfpacht uit te geven. Zonder toelichting, die ontbreekt, valt het OLB niet te volgen in haar zienswijze dat de in de brief vervatte mededeling niet meer is dan een intentie, een aankondiging om een stuk grond in erfpacht te overwegen. Zonder meer mocht CSC gelet op de bewoordingen van de brief, de mededeling begrijpen als een besluit om haar het perceel in erfpacht uit te geven. Daarbij is ook van belang dat deze brief een antwoord was op een – reeds lang tevoren gedaan – verzoek van CSC om een dergelijk besluit.

CSC mocht ervan uitgaan dat de Directeur Ruimte & Ontwikkeling bevoegd was

4.7.

Het gerecht laat in het midden of de Directeur Ruimte & Ontwikkeling bevoegd was om namens het OLB te besluiten om tot uitgifte van een perceel grond in erfpacht aan CSC over te gaan. Ook als dat niet zo is, kan namelijk aan het OLB worden toegerekend dat bij CSC de schijn is gewekt dat de Directeur Ruimte & Ontwikkeling bevoegd was namens het OLB te handelen.

4.8.

Niet in geschil is namelijk dat de Directeur Ruimte & Ontwikkeling degene is die besluiten van het OLB tot uitgifte in erfpacht communiceert. Verder is de brief gesteld op briefpapier van het OLB, is de mededeling uitdrukkelijk gedaan namens het bestuurscollege van het OLB en staat in de brief dat de brief in kopie is verstuurd naar de directie Ruimte & Ontwikkeling. CSC mocht er onder deze omstandigheden op vertrouwen dat aan de Directeur Ruimte & Ontwikkeling ook in dit geval een toereikende volmacht was gegeven.

4.9.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het OLB gebonden is aan de mededeling van de Directeur Ruimte & Ontwikkeling in de brief van 8 april 2022 dat het OLB heeft besloten om een perceel grond aan CSC in erfpacht uit te geven.

Het OLB is gehouden om door te onderhandelen

4.10.

Het gerecht begrijpt dat de subsidiaire vordering van CSC tot nakoming van het besluit om haar een perceel in erfpacht ziet op een veroordeling van het OLB tot het sluiten van een overeenkomst met CSC (de titel) tot het vestigen van het erfpachtrecht. Uit deze overeenkomst ontstaat dan voor beide partijen vervolgens de verplichting om aan de vestiging van het recht mee te werken (het opmaken van een notariële vestigingsakte en inschrijving daarvan in de daartoe bestemde openbare registers).

4.11.

Zolang geen wilsovereenstemming is bereikt over de inhoud daarvan kan het OLB niet worden veroordeeld tot het sluiten van een overeenkomst met CSC. In zoverre moet de subsidiaire vordering van CSC worden afgewezen. In de subsidiaire vordering van CSC zit evenwel besloten de vordering om het OLB te veroordelen door te onderhandelen. Het gerecht begrijpt dat CSC zich op het standpunt stelt dat het het OLB niet vrij stond om de onderhandelingen tot het sluiten van een overeenkomst tot het vestigen van een recht van erfpacht af te breken omdat zij erop mocht vertrouwen dat op enig moment een overeenkomst tot stand zou komen.

4.12.

De vraag of onderhandelingen mogen worden afgebroken, moet worden beantwoord met toepassing van de volgende maatstaf. Ieder van de onderhandelende partijen - die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen - is vrij de onderhandelingen af te breken, tenzij dit (i) op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of (ii) in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij moet rekening worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Hierbij kan ook van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan, terwijl, in het geval onderhandelingen ondanks gewijzigde omstandigheden over een lange tijd worden voortgezet, wat betreft dit vertrouwen doorslaggevend is hoe daaromtrent ten slotte op het moment van afbreken van de onderhandelingen moet worden geoordeeld tegen de achtergrond van het gehele verloop van de onderhandelingen. De Hoge Raad spreekt van een strenge en tot terughoudendheid nopende maatstaf.^[1]

4.13.

Het gerecht moet dus kijken naar het gerechtvaardigd vertrouwen van CSC in de totstandkoming van een overeenkomst ten tijde van het afbreken van de onderhandelingen. Dat moment is het moment nadat CSC op 11 april 2022 US$ 450 had betaald met in de omschrijving een verwijzing naar erfpacht, één en ander in overeenstemming met de haar gegeven instructie in de brief van 8 april 2022 welke betaling het OLB heeft geaccepteerd. Daarna heeft het OLB daarna niet meer van zich laten horen, zonder aan CSC duidelijk te maken waarom.

4.14.

Niet in geschil is dat het OLB tot en met het accepteren van de betaling van US$ 450 bereid is geweest haar planologische en/of publiekrechtelijke medewerking te verlenen aan de uitgifte van het perceel in erfpacht aan CSC. Met dit handelen heeft het OLB aan CSC de toezegging gedaan dat hij zowel publiekrechtelijk als civielrechtelijk zijn medewerking zou verlenen aan het uitgeven van het perceel aan CSC in erfpacht en was het OLB gehouden om die toezegging gestand te doen. Een overheidslichaam als het OLB moet bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht nemen en daarmee ook tegenover CSC het vertrouwensbeginsel.

4.15.

Vervolgens ligt de vraag voor of zich nadien nog andere feiten of omstandigheden hebben voorgedaan, van zodanige zwaarwegende aard, dat die tot een ander oordeel zouden moeten leiden.

4.16.

In deze procedure doet het OLB een beroep op die uitzondering. Onder verwijzing naar het Didam-I arrest stelt het OLB dat het OLB het perceel niet aan CSC in erfpacht kan uitgeven omdat het rechtstreeks toewijzen van grond zonder openbare mededinging in strijd is met het algemene beginsel van behoorlijk bestuur het gelijkheidsbeginsel.

4.17.

Uit het eerste Didam-arrest van de Hoge Raad^[2]volgt inderdaad dat een overheid het gelijkheidsbeginsel in acht moet nemen. Daaruit vloeit volgens de Hoge Raad voort dat een overheid ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dienen. De overheid moet criteria opstellen, die volgens de Hoge Raad, objectief, toetsbaar en redelijk zijn. Verder moet de overheid de voorgenomen verkoop aankondigen.

4.18.

Niet in geschil is dat wanneer het OLB een recht van erfpacht vestigt ten behoeve van CSC het OLB niet aan de Didam-eisen voldoet. Onder verwijzing naar het Didam-II arrest^[3]betekent dit volgens het OLB dat het OLB wordt blootgesteld aan een onbepaald aantal schadevorderingen van derden die ook hadden willen meedingen in de uitgifte van de erfpacht.

4.19.

Het gerecht stelt vast dat in deze zaak, waar het Didam-arrest en daarmee het gelijkheidsbeginsel van toepassing is, sprake is van een botsing met het vertrouwensbeginsel waarop CSC een beroep toekomt. Het komt daarmee, ook na het Didam-arrest, aan op een belangenafweging.

4.20.

CSC heeft onweersproken een groot belang bij de verkrijging van het recht op erfpacht. Zij wacht al meer dan 13 jaar op een nieuw terrein voor haar bedrijf. Daar komt bij dat dat haar huidige bedrijfslocatie van CSC enkele jaren geleden is afgebrand en de onderneming sindsdien wordt gevoerd vanuit de woning van de bestuurder van CSC; zij is er door de overheid op aangesproken dat dit niet is toegestaan. Het belang van OLB dat zij zich op basis van het Didam-arrest gehouden acht ruimte te bieden aan alle potentieel gegadigden, is daartegenover onvoldoende. Dit temeer nu OLB niet heeft onderbouwd dat er daadwerkelijk andere gegadigden zijn voor het betreffende perceel die al langer dan CSC op toewijzing van een verzoek wachten. De belangenafweging valt dus uit in het voordeel van CSC; in deze zaak prevaleert het vertrouwensbeginsel boven het gelijkheidsbeginsel.

4.21.

De subsidiaire vordering van CSC zal aldus worden toegewezen dat het OLB zal worden veroordeeld om zakelijk en te goeder trouw naar redelijkheid en billijkheid met CSC in onderhandeling te treden om te komen tot een overeenkomst tot het vestigen van een recht van erfpacht tegen de gebruikelijke voorwaarden ten behoeve van CSC op het perceel als in de brief van 8 april 2022 is omschreven. Het gerecht zal daaraan een termijn van drie weken verbinden.

4.22.

Omdat het OLB heeft verklaard dat hij veroordelingen pleegt na te komen, ziet het gerecht in dit stadium geen aanleiding om aan de veroordeling een dwangsom te verbinden, zoals gevorderd door CSC.

4.23.

Het OLB zal als de hoofdzakelijk in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten. De proceskosten van CSC worden tot aan deze uitspraak begroot op US$ 1.806, te weten US$ 159 aan explootkosten, US$ 251 aan griffierecht en US$ 1.396 aan salaris van de gemachtigde (2x tarief 5 van US$ 698 per punt).

5. De beslissing

Het gerecht:

5.1.

veroordeelt het OLB om binnen drie weken na dit vonnis zakelijk en te goeder trouw naar redelijkheid en billijkheid met CSC in onderhandeling te treden om te komen tot een overeenkomst tot het vestigen van een recht van erfpacht tegen de gebruikelijke voorwaarden ten behoeve van CSC op het perceel als in de brief van 8 april 2022 is omschreven;

5.2.

veroordeelt het OLB in de proceskosten, die tot aan deze uitspraak aan de zijde van CSC worden vastgesteld op US$ 1.806;

5.3.

veroordeelt het OLB tot betaling van de nakosten van US$ 140 verhoogd met US$84 in geval van betekening, indien nakoming door het OLB uitblijft binnen veertien dagen nadat het OLB schriftelijk is verzocht om aan het vonnis te voldoen;

5.4.

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

5.5.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.P. Hoekstra, rechter, en uitgesproken op 1 oktober 2025 in tegenwoordigheid van de griffier.

Overheid verplicht tot onderhandelingen over erfpacht na toezegging ondanks Didam-arresten