Uitspraak
Vonnis in kort geding van 4 mei 2022
Behorend bij K.G. nr. AUA202200601
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS IN KORT GEDING
in de zaak van:
[naam eiser 1],
[naam eiseres 2],
beiden te Aruba,
eisers,
gemachtigde: de advocaat mr. E.E. Rosenstand.
tegen:
[naam gedaagde],
te Aruba,
gedaagde,
gemachtigde: de advocaat mr. R.C. Samuels,
1.DE PROCEDURE
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift met producties;
- de producties zijdens gedaagde;
- de producties zijdens eisers;
- de pleitaantekeningen van partijen;
- de mondelinge behandeling op 31 maart 2022, waar partijen in persoon, bijgestaan door voornoemde gemachtigden, zijn verschenen.
Vonnis is nader bepaald op heden.
2.DE VASTSTAANDE FEITEN
2.1
Bij notariële akte, verleden op 8 maart 2006, heeft gedaagde het recht van erfpacht verkregen op het perceel domeingrond, gelegen te [naam perceel], groot circa 599 m², nader omschreven in DLV veldwerknummer [veldwerknummer], kavel 1, welk perceel afkomstig is van het perceel kadastraal bekend als Tweede Afdeling Sectie D nummer 1473, oorspronkelijk groot 1.245.182 m², (hierna: het perceel).
2.2
Op 29 december 2008 heeft gedaagde het recht van erfpacht op het perceel verkocht aan eisers voor een bedrag van Afl. 25.000,-.
2.3
Bij brief van 27 juni 2019 heeft het Land gedaagde in gebreke gesteld wegens het niet voldoen aan de uit de erfpachtovereenkomst met betrekking tot het perceel voor hem voortvloeiende verplichtingen. Daarbij is vermeld dat niet is voldaan aan de bouwverplichtingen, dat het perceel in strijd met de erfpachtvoorwaarden onderhands is verkocht en dat de erfpachtcanon gedurende twee jaren niet is voldaan.
2.4
Bij brief van 23 juli 2019 heeft gedaagde de koopovereenkomst van december 2008 ontbonden en eisers gemaand het perceel te ontruimen.
2.5
Bij vonnis in kort geding van dit Gerecht van 11 december 2019 heeft het Gerecht de vordering van gedaagde jegens eisers tot ontruiming van het perceel afgewezen.
2.6
Bij vonnis in kort geding van dit Gerecht van 6 mei 2020 heeft het Gerecht de vordering van eisers om gedaagde te verbieden de fundering op het perceel te beschadigen of te verwijderen afgewezen. Het Gerecht heeft onder meer het volgende overwogen:
“Partijen - en dat wordt geheel ten overvloede overwogen – doen er verstandig aan om dat conflict in goed en redelijk onderling overleg op te lossen zonder hun vooralsnog uiteenlopende standpunten tegen hoge kosten en een onzekere uitkomst ter beoordeling voor te leggen aan de bodemrechter. Alsdan is met zekerheid sprake van een zogeheten win-win-situatie, in plaats van een win-verlies-situatie onder de onzekerheid wie uiteindelijk de verliezer zal zijn en wie de winnaar.”
2.7
In een akte van 17 november 2020 staat het volgende:
“SETTLEMENT AGREEMENT
The undersigned
[naam eiser 1]and
[naam eiseres 2],purchasers, residing at [naam adres] z/n (next to 97) in Aruba, hereinafter to be called “[eisers]”
[naam eiseres 2],purchasers, residing at [naam adres] z/n (next to 97) in Aruba, hereinafter to be called “[eisers]”
And
[naam seller],seller, residing at [woonplaats seller], Aruba, herinafter to be called “[seller]”
CONSIDERING THAT;
• [seller] owes a partially build on long lease property located at [adres eisers] of approx.. 599 m² (…), hereinafter “The Property”;
• Parties are in conflict about the purchase of “
The Property”;
The Property”;
• Parties wish to settle this conflict in an amicable matter and to avoid any further discussion put the settlement in writing;
Have agreed upon;
1.Purchase Price
[eisers] will pay the amount of Afl. 115.000,- (…) for the Property.
2.
Conditions
Conditions
[eisers] will be granted a period of three (3) months to finish the house in such a manner that The Property is transferable and a mortgage can be provided to them by the bank;
After The Property has been made transferable [eisers] will immediately make a mortgage petition to the Bank. Note that the mortgage petition will officially after the three (3) months, and this period will be determined upon bank process.
[seller] will not refund any investment made to make The Property transferable if for any reason this sale does not take place.”
3. Payment
Payment will be made at the moment the deed of transfer will be signed at the notary;
4. Transfer Cost & Taxes
All necessary transfer cost and taxes will be for the account of [eisers]
5. Entire Agreement
This Agreement embodies the entire agreement between parties and supersede all prior agreements, representations and understanding, if any relating to the subject matter hereof.
6. Law
This agreement shall be interpreted and enforced in accordance with the laws of Aruba.”
De akte is door partijen ondertekend.
2.8
Bij brief van 2 maart 2022 heeft gedaagde de overeenkomst van 17 november 2020 buitengerechtelijk ontbonden.
3.DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN
3.1
Eisers vorderen het Gerecht, bij vonnis in kort geding en uitvoerbaar bij voorraad,
1. primair,
gedaagde te bevelen om zijn medewerking te verlenen aan de overdracht van het recht op erfpacht op het perceel en daartoe op de eerste oproep door de notaris bij deze te verschijnen voor ondertekening van de benodigde akte en, in geval gedaagde weigerachtig blijft, een onzijdig persoon te benoemen die, namens gedaagde de akte kan ondertekenen, dan wel de notaris te machtigen om de akte te passeren;
secundair,
gedaagde te verbieden werkzaamheden te verrichten aan de woning tot in een door eisers op te starten bodemprocedure definitief is beslist aangaande de vordering van eisers dat gedaagde zijn medewerking dient te verlenen aan de overdracht;
2. ieder andere beslissing door UEA in goede justitia te nemen;
3. gedaagde te veroordelen in de kosten van dit geding, inclusief de door eisers betaalde griffierechten.
3.2
Aan de vordering leggen eisers ten grondslag dat tussen partijen een overeenkomst geldt uit hoofde waarvan gedaagde gehouden is het perceel aan hen te leveren.
3.3
Gedaagde heeft gemotiveerd verweer gevoerd, strekkende tot afwijzing van de vordering. Gedaagde voert in dit verband het verweer dat hij de overeenkomst van 17 november 2020 rechtsgeldig buitengerechtelijk heeft ontbonden, omdat eisers tekort zijn gekomen in de nakoming van hun uit die overeenkomst voortvloeiende verplichtingen.
4.DE BEOORDELING
4.1
Vereiste voor toewijzing van een vordering in kort geding is in zijn algemeenheid dat betrokkene daarbij een spoedeisend belang heeft in de zin van artikel 226, eerste lid, van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, derhalve dat van hem niet kan worden gevergd dat hij een bodemprocedure afwacht. Voor toewijzing van een vordering tot nakoming van een overeenkomst, zoals de voorliggende vordering, bestaat in kort geding voorts slechts aanleiding, indien aannemelijk is dat tussen partijen een overeenkomst tot stand is gekomen, die nog altijd geldend is en voorshands moet worden aangenomen dat ook de bodemrechter zal beslissen dat partijen over en weer hun daaruit voortvloeiende verplichtingen dienen na te komen. Aan de hand van de door partijen gepresenteerde feiten, zonder nader onderzoek, moet dan ook worden beoordeeld of de vordering in een eventuele bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat vooruitlopend daarop toewijzing van de gevraagde voorziening gerechtvaardigd is.
4.2
Tussen partijen is niet in geschil dat zij met elkaar een overeenkomst, zoals neergelegd in de akte van 17 november 2020, hebben gesloten (hierna: de vaststellingsovereenkomst). In geschil is of de vaststellingsovereenkomst nog altijd geldend is of dat deze rechtsgeldig is beëindigd. Eisers stellen dat de vaststellingsovereenkomst nog altijd geldig is, gedaagde voert het verweer dat deze buitengerechtelijk is ontbonden.
4.3
Op grond van artikel 6:265, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek (BW) geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Op grond van het tweede lid, ontstaat, voor zover nakoming niet blijvend of tijdelijk onmogelijk is, de bevoegdheid tot ontbinding pas, wanneer de schuldenaar in verzuim is.
4.4
Het ligt op de weg van gedaagde, die zich beroept op een buitengerechtelijke ontbinding van de vaststellingsovereenkomst, om te stellen en zo nodig te bewijzen dat sprake is van een tekortkoming door eisers in de nakoming van hun verbintenissen uit die overeenkomst, en dat eisers in verzuim waren. Gedaagde stelt in dit verband dat eisers drie maanden na 17 november 2020 in verzuim zijn geraakt, omdat de op het perceel te bouwen woning (hierna: de woning) op dat moment niet voldoende was afgebouwd om levering mogelijk te maken, en partijen ter zake een termijn van drie maanden hebben afgesproken.
4.5
Eisers betwisten dat sprake is van een tekortkoming van enige verbintenis voortvloeiend uit de vaststellingsovereenkomst. Daartoe voeren zij aan dat zij steeds met gedaagde in gesprek zijn gebleven en dat om die reden aan de overeengekomen termijn voor afbouw van de woning van drie maanden niet de betekenis toekomt, die gedaagde daaraan gehecht wenst te zien. Voorts stellen eisers dat gedaagde in schuldeisersverzuim is geraakt, nu hij heeft geweigerd om de benodigde medewerking te verlenen, opdat eisers een hypotheekaanvraag bij een bank konden indienen.
4.6
Ter beantwoording van de vraag of verzuim zonder ingebrekestelling is ingetreden drie maanden na 17 november 2020, zoals gedaagde stelt en door eisers wordt betwist, dient de desbetreffende passage in de vaststellingsovereenkomst te worden uitgelegd. Uitleg van een vaststellingsovereenkomst dient te geschieden aan de hand van het Haviltex-criterium (vgl. HR 2 april 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO1948). Dat betekent dat het bij die uitleg aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, waarbij van belang kan zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht. Daarbij zijn telkens van beslissende betekenis alle concrete omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar wat de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. Bij deze uitleg acht het Gerecht ook relevant dat de in geschil zijnde passage is opgenomen in een vaststellingsovereenkomst en dat een dergelijke overeenkomst gericht is op de beëindiging of het voorkomen van onzekerheid of geschil omtrent hetgeen tussen partijen rechtens geldt (zie artikel 7:900, lid 1, BW). Mede gelet op de voorgeschiedenis tussen partijen, zoals hiervoor onder 2.2 e.v. weergegeven, moet de vaststellingsovereenkomst aldus worden begrepen dat eisers een bepaalde termijn wordt gegeven om mogelijk te maken dat het perceel aan hen wordt geleverd. Dat is de strekking van deze overeenkomst, net zoals dat de strekking van eerdere overeenkomsten tussen partijen is geweest. De overeengekomen prestatie aan de zijde van eisers kan dan ook niet beperkt worden begrepen als die tot het voldoende afbouwen van de woning op het perceel binnen drie maanden. Dat ook partijen kennelijk niet van een beperkte uitleg zijn uitgegaan, valt ook af te leiden uit de omstandigheid dat, alhoewel eisers naar gedaagde stelt eerst ruim twee maanden na het sluiten van de vaststellingsovereenkomst met de afbouw zijn aangevangen, dat voor hem op dat moment, en evenmin na het verstrijken van drie maanden, reden was tot ontbinding over te gaan. Partijen zijn, met ups en downs, ter zake steeds met elkaar in contact gebleven, tot in elk geval januari 2022. Dit alles leidt tot de voorshandse conclusie dat geen verzuim zonder ingebrekestelling is ingetreden drie maanden na 17 november 2020.
4.7
Voorts is tussen partijen niet in geschil dat in december 2021 de woning zodanig was afgebouwd, dat een hypotheekaanvraag ter zake kon worden gedaan. Gedaagde heeft erkend dat hij in die periode heeft geweigerd de vereiste medewerking te verlenen om het mogelijk te maken dat eisers een hypotheekaanvraag kunnen indienen. Weliswaar kan aan gedaagde worden meegegeven dat de redenen die hij hiervoor stelt te hebben gehad, te weten onvoldoende informatie van de zijde van eisers, de mededeling dat hij niet verder wilde gaan met eisers en een gebrek aan vertrouwen in de goede afloop, valide kunnen worden geacht, maar dat neemt niet weg dat eisers hierdoor belemmerd raakten in het verrichten van de verplichtingen die voor hen uit de vaststellingsovereenkomst voortvloeien.
4.8
Verder hebben eisers gesteld dat de bouw van de woning inmiddels zo ver gevorderd is, dat levering van het recht van erfpacht op het perceel aan hen mogelijk is. Gedaagde heeft dat ter zitting betwist noch bevestigd, maar te kennen gegeven dat niet met zekerheid te kunnen doen. In elk geval kan worden vastgesteld dat de woning ofwel reeds, ofwel binnen zeer korte termijn, voldoet aan de vereisten voor levering van het recht van erfpacht op het perceel. Ter zitting hebben eisers te kennen gegeven dat de stichting Fundacion Cas pa Comunidad Arubano (FCCA) hun hypotheekaanvraag heeft goedgekeurd, en dat zij binnen een week een uitnodiging zullen ontvangen ter ondertekening van de hypotheekovereenkomst. Navraag bij de desbetreffende notaris heeft geleerd dat vervolgens de leveringsakte binnen een termijn van omstreeks acht weken kan worden gepasseerd, aldus eisers ter zitting.
4.9
Al deze omstandigheden in aanmerking genomen, is naar voorshands oordeel onvoldoende aannemelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat de buitengerechtelijke ontbinding van de vaststellingsovereenkomst rechtsgeldig is. Dat betekent dat de vaststellingsovereenkomst in beginsel moet worden nagekomen.
4.1
Ten aanzien van de belangen van partijen over en weer neemt het Gerecht – er veronderstellenderwijs van uitgaande dat eisers op korte termijn aan hun financiële verplichtingen om levering van het perceel mogelijk te maken kunnen voldoen – het volgende in aanmerking. Hoewel partijen dit in de vaststellingsovereenkomst zijn overeengekomen, leidt beëindiging van deze overeenkomst voor eisers tot nadelige gevolgen. Op grond van de vaststellingsovereenkomst is gedaagde niet gehouden om eisers enige vergoeding te bieden voor de door hen in de woning gedane investeringen. En hoewel partijen twisten over de precieze hoogte van de investering van eisers in de woning, kan in elk geval worden vastgesteld dat dit om tientallen duizenden guldens gaat. Anderzijds hebben eisers ter zitting te kennen gegeven bereid te zijn gedaagde tegemoet te komen in eventuele extra kosten die de vertraging van de levering met zich heeft gebracht, zoals de extra canon die hij heeft voldaan. Voorts beogen eisers na levering de woning zelf te bewonen, waar gedaagde te kennen heeft gegeven de woning niet zelf te willen bewonen, maar het perceel door tussenkomst van een makelaar aan een derde partij te willen verkopen. Ten slotte is naar het oordeel van het Gerecht de door gedaagde gestelde vrees dat het Land, zoals aangezegd in de brief van 27 juni 2019 (zie 2.3), acties jegens hem zal ondernemen, onder de huidige omstandigheden illusoir. Anders dan ten tijde van die brief is de woning op het perceel (zie 4.8) gereed dan wel vrijwel gereed om tot levering over te gaan. Gedaagde heeft voorts desgevraagd niet te kennen kunnen geven of het Land ooit navolging heeft gegeven aan die brief. Wel kent het Gerecht betekenis toe aan de belangen van gedaagde om, na een lange voorgeschiedenis, uiteindelijk binnen een redelijke tijd deze kwestie afgehandeld te zien.
4.11
Dit alles leidt het Gerecht ertoe de vordering op na te melden wijze toe te wijzen. Vooropgesteld zij hierbij dat de gevorderde medewerking slechts kan worden toegewezen onder de voorwaarde dat eisers de financiering daarvoor rondkrijgen, hetgeen in de beslissing tot uitdrukking wordt gebracht. Het Gerecht zal ter zake een termijn stellen. Ook zal een termijn voor het verlenen van medewerking aan de levering worden gesteld, om de notaris na het rondkrijgen van de financiering in de gelegenheid te stellen de nodige voorbereidingen te treffen. Het gevorderde verbod aan gedaagde om aan de woning verdere werkzaamheden te verrichten wordt afgewezen, nu de vordering in zoverre onvoldoende is toegelicht, althans onvoldoende is toegelicht wat in het licht van het overige het spoedeisend belang voor eisers ter zake is.
4.12
Gedaagde zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij op na te melden wijze worden veroordeeld in de proceskosten.
5.DE UITSPRAAK
De rechter in dit Gerecht:
5.1
beveelt gedaagde om binnen vier maanden na dagtekening van dit vonnis zijn medewerking te verlenen aan de levering van het recht van erfpacht op het perceel aan eisers, onder de voorwaarde dat eisers binnen twee maanden na dagtekening van dit vonnis de financiering rond hebben, met bepaling dat dit vonnis in de plaats treedt van de medewerking tot levering bij de notaris indien gedaagde ondanks vervulling van de voorwaarde zijn medewerking weigert;
5.2
veroordeelt gedaagde in de kosten van de procedure, aan de zijde van eisers tot aan deze uitspraak begroot op Afl. 675,- (Afl. 450,- + Afl. 225,-) aan verschotten, en Afl. 1.500,- aan salaris voor de gemachtigde;
5.3
verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.4
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.E.B. de Haseth, rechter, en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 4 mei 2022 in aanwezigheid van de griffier.