ECLI:NL:OGEAA:2019:703

Uitspraak

Beschikking van 22 oktober 2019

Behorend bij AUA201902195

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA

BESCHIKKING

in de zaak van:

[verzoeker],

te Aruba,

verzoeker,

hierna ook te noemen: [verzoeker],

procederend in persoon,

tegen

[verweerder],

te Aruba,

verweerder,

hierna ook te noemen: [verweerder],

procederend in persoon.

1.DE PROCEDURE

1.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het beroepschrift met producties, ingediend op 1 juli 2019;

- het verweerschrift met producties, ingediend op 22 augustus 2019;

- de aanvulling beroepschrift van 27 augustus 2019;

- het verweer op de aanvulling beroepschrift van 10 september 2019;

- de mondelinge behandeling op 10 september 2019;

- de pleitaantekeningen van [verzoeker].

1.2

Aan partijen is medegedeeld dat vandaag beschikking zal worden gegeven.

2.DE VASTSTAANDE FEITEN

2.1 [

verzoeker] huurt sinds mei 2011 een appartement (appartement nummer 2) aan de [adres] in Aruba. Dit appartement wordt door [verweerder] aan hem verhuurd op grond van een mondelinge huurovereenkomst.

2.2 [

verzoeker] heeft de huurpenningen voor een totaalbedrag van Afl. 1.145, -- over de periode december 2018 tot en met april 2019 onbetaald gelaten.

2.3

Op 12 april 2019 heeft [verweerder] de huurcommissie verzocht om hem toestemming te verlenen de huurovereenkomst met [verzoeker] op te zegen.

2.4

De huurcommissie heeft op 6 juni 2019 een beslissing op het verzoek van [verweerder] genomen. Deze beslissing is noch door de voorzitter noch door de secretaris ondertekend.

2.5

Bij beschikking van 12 augustus 2019 heeft de huurcommissie opnieuw een beslissing genomen op het verzoek van [verweerder]. Deze beslissing is wel voorzien van de vereiste handtekening van zowel de voorzitter als de secretaris. De beslissing luidt voor zover van belang als volgt.

“OVERWEGENDE:

dat huurder de door verhuurder gestelde huurachterstand en noodzakelijke renovatie niet heeft weersproken;
dat het de “Huurcommissie” alsdan niet anders is gebleken dan dat huurder achterstallig is met de betaling der huurpenningen, namelijk voor een totaalbedrag van Awg. 1. 145,==;
dat het de “Huurcommissie” ook gebleken is dat het gehuurde aan noodzakelijke renovatie toe is;

- dat verhuurder, in aanmerking genomen de wederzijdse belangen en rechten van partijen in deze, een rechtmatig belang heeft bij de beëindiging van de onderhavige huurovereenkomst, weshalve de “Huurcommissie” termen aanwezig acht te beslissen als volgt; (…)

BESLIST

Met inachtneming van de verklaringen en overwegingen dienaangaande;

I.
dat, in verband met huurachterstand, huurder uiterlijk per 31 juli 2019, bedoelde huurachterstand dient te hebben ingelopen, terwijl hij zich tot het einde der huurovereenkomst tijdig en regelmatig aan de maandelijkse aflossing der huurpenning dient te houden, bij gebrek waarvan verhuurder hem de huur, vide aangetekend geschrift, mag opzeggen van het gehuurde gelegen te Rooi Congo nummer 2-A (appartement nummer 2), e.e.a. alsdan met inachtneming van een opzeggingstermijn van één (1) maand, aanvangende de eerste dag van de maand volgende op die waarin huurder niet aan bovengenoemde verplichting voldaan heeft;

II.
In verband met noodzakelijke renovatie, toestemming te verlenen aan de heer Hubert J. [verweerder], om de huurovereenkomst met de heer [verzoeker], met betrekking tot het gehuurde gelegen te [adres] (appartement nummer 2), op te zeggen, c.q. te beëindigen, e.e.a. met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes (6) maanden, aanvangende de eerste dag van de maand volgende op de terpostbezorging van een door verhuurder aan huurder gerichte aangetekende mededeling van de opzegging inzake deze beschikking;

III.
dat na het verrichten van bedoelde renovaties, en in geval van verder verhuur van deze, verhuurder, middels aangetekend schrijven, huurder het gehuurde te huur dient aan te bieden, waarbij huurder binnen dertig dagen na ontvangst van bedoeld schrijven, bij aangetekende brief te kennen moet geven e.e.a. te accepteren of niet, bij gebrek waarvan verhuurder alsdan vrijblijft het gehuurde aan derden te verhuren;

IV.
bij de eerste gelegenheid waarbij huurder niet tijdig de huurpenningen heeft betaald, mag verhuurder vide aangetekend schrijven, de huur opzeggen, met inachtneming van een opzeggingstermijn van één (1) maand, aanvangende de eerste dag van de maand volgende op die waarin huurder niet aan bovengenoemde verplichting voldaan heeft;”

2.6 [

verzoeker] heeft op 31 juli 2019 een bedrag van Afl. 1.145, -- aan achterstallige huur betaald.

2.7 [

verweerder] heeft bij brief van 22 augustus 2019 de huur per 30 september 2019 opgezegd. De brief luidt voor zover hier van belang als volgt:

“Met inachtneming van het besluit van de Huurcommissie Aruba no. DHC/HOP/084-A/19, Vide beslist onder beslissing Vide I, waarin duidelijk vermeld staat dat de huurder tot het einde der huurovereenkomst tijdig en regelmatig aan de maandelijkse aflossing der huurpenningen dient te houden, bij gebrek waarvan de verhuurder hem de huur vide aangetekende schrift, mag opzeggen van het gehuurde appartement gelegen te[adres] (appartement nummer 2),e.e.a alsdan met inachtneming van een opzeggingstermijn vanéén (1) maandaanvangende op de eerste dag van de maand volgende op 22 augustus.

Vanaf 1 juni 2019 heeft U niet aan Uw verplichtingen voldaan. U heeft elke maand een bedrag van AWG.575,00 betaald in plaats van het bedrag van AWG.580,00.

Mocht U niet aan Uw verplichtingen voldoen om alsnog het verschil aan huurpenningen te betalen en binnen de gestelde termijn verhuizen, dan zal ik genoodzaakt zijn om de deurwaarder te raadplegen tevens alle nodige kosten die hiermee gemoeid gaan zullen dan voor Uw rekening komen.”

3.HET VERZOEK

3.1 [

verzoeker] verzoekt - naar het gerecht begrijpt - om de uitspraak van de huurcommissie te vernietigen en om deze te herzien. Voorts verzoekt Pieters - naar het Gerecht begrijpt - om de huurovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden, in die zin dat hij het bedrag dat door de Huurcommissie als huurachterstand is gekwalificeerd niet hoeft te betalen.

3.2

Aan dit verzoek heeft [verzoeker] ten grondslag gelegd dat sprake is van wanprestatie aan de zijde van [verweerder], nu [verweerder] niet heeft voldaan aan zijn verplichting als verhuurder om het dak van het appartement te repareren. [verzoeker] stelt zich op het standpunt dat hij door het handelen van [verweerder] in zijn huurgenot wordt beperkt.

3.3 [

verweerder] voert gemotiveerd verweer dat, voor zover voor de beslissing van belang, bij de beoordeling aan de orde komt.

4.DE BEOORDELING

Ontvankelijkheid

4.1 [

verzoeker] stelt zich op het standpunt dat zijn, op 1 juli 2019, ingestelde beroep tegen de uitspraak van de huurcommissie van 6 juni 2019 tijdig is geschied, ondanks de omstandigheid dat de beroepstermijn van 14 dagen is verstreken. [verzoeker] heeft gesteld dat de huurcommissie bedoelde uitspraak pas op 20 juni 2019 bij het postkantoor ter post heeft aangeboden, terwijl die dag de laatste dag was waarop hij beroep kon instellen.

4.2

Het Gerecht stelt voorop dat de uitspraak van de huurcommissie van 6 juni 2019 niet als een geldige beschikking kan worden aangemerkt, nu deze niet van de vereiste handtekeningen, zoals bepaald in artikel 70 lid 1 van de Huurcommissieverordening, is voorzien. De huurcommissie heeft dan ook op 12 augustus 2019, conform de wettelijke vereisten, alsnog een beslissing genomen op het verzoek van [verweerder]. Nu [verzoeker] op 1 juli 2019 reeds beroep heeft ingesteld tegen de ongeldige uitspraak van de huurcommissie van 6 juni 2019, wordt dit ingestelde beroep geacht gericht te zijn tegen de gecorrigeerde, ondertekende en dus de geldige versie van de beslissing van de huurcommissie van 12 augustus 2019. [verzoeker] is derhalve ontvankelijk in zijn beroep.

Opschortingsrecht in verband met beperkt huurgenot

4.3 [

verzoeker] heeft gesteld dat de huurcommissie bij het geven van haar beschikking geen rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat [verweerder] zich als verhuurder niet heeft gehouden aan zijn wettelijke plicht om het verhuurde in goede staat van onderhoud aan hem ter beschikking te stellen. Volgens [verzoeker] kampt hij al ruim drie jaar met een lekkage aan het dak. Ondanks herhaaldelijke verzoeken daartoe heeft [verweerder] nagelaten voor een deugdelijke oplossing te zorgen. Het dak lekt immers nog altijd, aldus [verzoeker]. [verzoeker] stelt dan ook dat er sprake is van wanprestatie aan de zijde van [verweerder]. Nu [verzoeker] in bedoelde periode geen huurgenot heeft gehad, stelt hij gerechtigd te zijn de betaling van een deel van de huurpenningen op te schorten. [verzoeker] heeft dan ook sinds eind december 2018 tot en met eind april 2019 maandelijks een bedrag op de huurprijs ingehouden. Volgens [verzoeker] bedraagt dit bedrag een totaal van Afl. 1000, --.

4.4

Uit de artikelen 7A:1567, 1568 en 1569 van het Burgerlijk Wetboek van Aruba (BW) vloeit voort dat de verhuurder niet alleen de verhuurde zaak in een goede staat van onderhoud dient te houden en alle noodzakelijke herstellingen heeft te verrichten, maar ook heeft in te staan voor alle gebreken van die zaak die het gebruik daarvan verhinderen. Indien een zodanig gebrek tijdens de huurovereenkomst ontstaat, levert dit een tekortkoming in de nakoming van deze, op de verhuurder rustende, verplichting op. Aangenomen dat zij ernstig genoeg is, geeft deze tekortkoming de huurder de bevoegdheid om de overeenkomst op de voet van artikel 6:265 BW in dier voege gedeeltelijk te ontbinden dat hij met toepassing van artikel 6:270 en 271 BW geheel of ten dele van zijn verplichtingen tot huurbetaling wordt bevrijd met ingang van het tijdstip dat de verhindering van het gebruik van de zaak intrad. Een ingebrekestelling is daartoe niet vereist. De huurder is voorts bevoegd om, voordat hij tot ontbinding besluit, op de voet van artikel 6:262 BW de nakoming van zijn verplichting tot huurbetaling op te schorten. Daartegenover staat evenwel dat het in beginsel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, dat de huurder zich met een beroep op ontbinding van zijn verplichting tot huurbetaling ontdoet, zolang hij heeft nagelaten om van deze gebreken aan de verhuurder mededeling te doen en deze aldus in de gelegenheid te stellen deze gebreken zo snel mogelijk te verhelpen dan wel de nodige voorlopige maatregelen ter voorkoming van eventuele verdere schade te nemen. Dit brengt mee dat de bevoegdheid van de huurder tot ontbinding uitsluitend bestaat voor wat betreft de periode nadat hij de verhuurder van de gebreken op de hoogte heeft gesteld. Zonder dat kan de huurder zich m.b.t. zijn betalingsverplichtingen ook niet beroepen op het opschortingsrecht van artikel 6:262 BW. Een en ander is slechts anders indien de huurder stelt en bewijst dat de verhuurder reeds in voldoende mate met de gebreken bekend was om tot het nemen van maatregelen over te kunnen gaan. (zie vgl. onder meer HR 06-06-1997 ECLI:NL:HR:1997:ZC2389).

4.5

Tussen partijen is niet in geschil dat het dak van het appartement dat [verzoeker] van [verweerder] huurt, lekt. Gebleken is dat [verweerder] bekend was met dit gebrek, nu [verzoeker] onbetwist heeft gesteld dat [verweerder] zowel in 2014 als in 2016 op verzoek van [verzoeker] reparatie aan het dak heeft laten uitvoeren. De door [verweerder] uitgevoerde reparatie heeft kennelijk niet tot de gewenste oplossing geleid, nu gebleken is dat het dak nog altijd lekt. [verzoeker] heeft gesteld dit gebrek wederom in november 2018 te hebben aangekaart. Ter onderbouwing van zijn stelling heeft [verzoeker] een whatsapp bericht van 7 januari 2019 in de procedure gebracht. Uit dit bericht blijkt dat [verzoeker] een bedrag op de huurprijs heeft ingehouden omdat het dak lekt en dat Pieters [verweerder] erop heeft gewezen het gebrek reeds in november 2018 te hebben gemeld. [verweerder] heeft dit bericht niet weersproken.

4.6

Het Gerecht is in het licht van het bovenstaande van oordeel dat zolang bedoeld gebrek niet is hersteld, sprake is van vermindering van het huurgenot bij [verzoeker], nu [verzoeker] onbetwist heeft gesteld dat hij last ondervindt van het lekkende dak. Enige opschorting van de huurpenningen is dan ook gerechtvaardigd, zodat van een tekortkoming in de nakoming van de betalingsverplichting aan de zijde van [verzoeker] geen sprake is.

4.7

Gebleken is dat [verzoeker] maandelijks een bedrag van Afl. 200, -- op de huurprijs heeft ingehouden. In aanmerking genomen de ernst van het gebrek en de mate waarin het huurgenot door het bestaan van het niet verholpen gebrek is verminderd, acht het Gerecht het door [verzoeker] ingehouden bedrag op de huur redelijk. Nu gebleken is dat [verweerder] ten tijde van de opschorting al bekend was met het gebrek, is het Gerecht van oordeel dat [verzoeker] voldaan heeft aan de in 4.4 genoemde maatstaven.

Opzeggen huurovereenkomst in verband met renovatie

4.8 [

verweerder] heeft als reden voor zijn verzoek tot toestemming voor beëindiging van de huurovereenkomst bij de Huurcommissie aangevoerd dat [verzoeker] achterstallig is met de betaling van de huurpenningen en dat het appartement in verband met diens bouwvalligheid, aan noodzakelijke renovatie toe is.

4.9

Artikel 12 van de Huurcommissieverordening geeft de gronden aan waarop de huurcommissie bevoegd is toestemming te verlenen om de huurovereenkomst op te zeggen. Lid twee van dit artikel in verbinding met artikel 7A:1577 BW bepaalt dat de huurcommissie haar toestemming tot opzegging van de huurovereenkomst onder meer verleent wanneer de huurder niet voldaan heeft aan zijn verplichting om de huurprijs op bepaalde termijnen te voldoen. Voor zover [verweerder] bedoeld heeft dat [verzoeker] achterstallig is geweest met de betaling van de huurprijs in de periode december 2018 tot en met april 2019 is het Gerecht van oordeel dat daarvan geen sprake is nu Pieters, zoals volgt uit 4.6, gerechtigd was de nakoming van zijn verplichting tot huurbetaling op te schorten.

4.1

Voor wat betreft de door [verweerder] aangevoerde reden inhoudende de noodzakelijke renovatie van het appartement, is het Gerecht van oordeel dat die reden niet onder artikel 12 van de Huurcommissieverordening valt, zodat de huurcommissie haar toestemming tot huuropzegging in verband met deze grond niet heeft mogen verlenen. Daar komt bij dat niet is komen vast te staan de stelling van [verweerder] dat hij van plan is het appartement te renoveren, nu [verzoeker] deze stelling heeft betwist en [verweerder] zijn stelling niet concreet heeft onderbouwd. [verweerder] heeft geen concreet plan van renovatie overgelegd, zodat niet duidelijk is wanneer hij met de renovatie wil beginnen, wat de renovatiewerkzaamheden gaan inhouden en of het voor een eventuele renovatie van het appartement noodzakelijk is dat er een einde moet komen aan de huurovereenkomst en/of dat [verzoeker] het appartement moet ontruimen.

4.11

Het Gerecht wijst ten overvloede erop dat op grond van artikel 7A:1572 lid 3 BW slechts de huurder gerechtigd is om de huurovereenkomst op te zeggen, indien gedurende de huurtijd de verhuurde zaak dringende reparaties nodig heeft en deze van dien aard zijn dat daardoor het gehuurde, hetgeen de huurder ter bewoning noodzakelijk is, onbewoonbaar wordt.

Huurprijsvermindering in de periode december 2018 tot en met april 2019

4.12

De huurder is ingevolge artikel 6:265 BW gerechtigd om tot gehele of gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst over te gaan als de verhuurder tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen. Ingevolge artikel 6:270 BW houdt een gedeeltelijke ontbinding een evenredige vermindering in van de wederzijdse prestaties in hoeveelheid of hoedanigheid.

4.13

Voor ontbinding is, op grond van artikel 6:265 lid 2 BW, in beginsel vereist dat de verhuurder in verzuim is. Dit is slechts anders als nakoming tijdelijk of blijvend onmogelijk is. Omdat de huurovereenkomst een duurovereenkomst is en de verhuurder niet met terugwerkende kracht de tekortkoming over de reeds verstreken periode ongedaan kan maken, is nakoming ten aanzien van de reeds verstreken periode per definitie niet meer mogelijk. Dit brengt mee dat daar waar huurder klaagt over misgelopen huurgenot ontbinding zonder verzuim mogelijk is.

4.14

Nu [verzoeker], zoals blijkt uit de door hem overgelegde stukken, reeds in juli 2016, november 2018 en in januari 2019 gemeld heeft dat het dak van zijn appartement lekt en [verweerder] in drie jaar tijd nagelaten heeft om het gebrek te verhelpen, ziet het Gerecht aanleiding om de huurovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden, in die zin dat [verzoeker] het bedrag van Afl. 1.145, -- dat de Huurcommissie gekwalificeerd heeft als huurachterstand niet hoeft te betalen. Voorts ziet het Gerecht aanleiding om [verweerder] te veroordelen tot vermindering van de huurprijs met het bedrag van Afl. 200, -- per maand, zijnde het bedrag dat [verzoeker] maandelijks in de periode december 2018 tot en met april 2019 heeft ingehouden, vanaf mei 2019 tot aan de dag waarop het gebrek is verholpen.

4.15

Het voorgaande brengt mee dat dat het beroep van [verzoeker] gegrond zal worden verklaard, dat de beschikking van de Huurcommissie zal worden vernietigd en het Gerecht, doende wat de Huurcommissie had behoren te doen, de huurprijs met een bedrag van Afl. 200, -- per maand zal verlagen vanaf december 2018 tot aan de dag waarop het gebrek is verholpen.

5.DE BESLISSING

Het gerecht:

verklaart het beroep van [verzoeker] gegrond;

vernietigt de beschikking van de Huurcommissie van 12 augustus 2019;

bepaalt dat de huurprijs van het appartement gelegen aan de [adres] (appartement nummer 2) in Aruba met ingang van december 2018 wordt verminderd met een bedrag van Afl. 200, -- per maand, tot de dag waarop het gebrek is verholpen;

wijst het meer of anders verzochte af.

Deze beschikking is gegeven door mr. J.J. Verhoeven, rechter in dit gerecht, en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting op 22 oktober 2019 in aanwezigheid van de griffier.