Uitspraak
HOGE RAAD DER NEDERLANDEN
BELASTINGKAMER
Nummer24/03381
Datum10 juli 2026
ARREST
in de zaak van
STICHTING [X] (hierna: belanghebbende)
tegen
de STAATSSECRETARIS VAN FINANCIËN
op het beroep in cassatie tegen de uitspraak van het Gerechtshof Den Haag van 17 juli 2024, nr. BK-23/201 [1] , op het hoger beroep van belanghebbende tegen een uitspraak van de Rechtbank Den Haag (nr. SGR 22/264) betreffende een door belanghebbende op aangifte voldaan bedrag aan verhuurderheffing.
1.Geding in cassatie
Belanghebbende, vertegenwoordigd door G.J.W. de Ruiter, heeft tegen de uitspraak van het Hof beroep in cassatie ingesteld. Het beroepschrift in cassatie is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
De Staatssecretaris, vertegenwoordigd door [P], heeft een verweerschrift ingediend.
Belanghebbende heeft een conclusie van repliek ingediend.
Op 7 maart 2025 heeft Advocaat-Generaal P.J. Wattel geconcludeerd tot ongegrondverklaring van het beroep in cassatie. [2]
2.Uitgangspunten in cassatie
2.1.1 Belanghebbende was op 1 januari 2020 enig eigenaar van 8.296 sociale huurwoningen en mede-eigenaar van 25 sociale huurwoningen. Ter zake van al deze woningen heeft zij voor het jaar 2020 op aangifte verhuurderheffing voldaan. Zij heeft vervolgens tegen die voldoening bezwaar gemaakt en daarbij het standpunt ingenomen dat de verhuurderheffing onrechtmatig is, althans niet is verschuldigd.
2.1.2 De zaak van belanghebbende maakt deel uit van een cluster van in totaal 24 zaken van evenzoveel belastingplichtigen voor de verhuurderheffing. De 24 zaken zijn bij de Rechtbank en bij het Hof gezamenlijk behandeld, maar de zaken zijn niet gevoegd.
2.1.3 De klachten die in de zaken van dit cluster over de verhuurderheffing voor het jaar 2020 worden aangevoerd, zijn identiek en van rechtskundige aard.
2.1.4 In de andere zaken van dit cluster gaat het steeds om heffing van enig eigenaren (ter zake van de volle eigendom van huurwoningen).
2.2.1 De Belastingdienst heeft na het arrest van de Hoge Raad van 8 juni 2018, ECLI:NL:HR:2018:846 (hierna: het arrest van 8 juni 2018), op zijn website de volgende tekst gepubliceerd:
"Bent u gezamenlijk eigenaar van een huurwoning? Dan hoeft u deze woning niet op te nemen in de aangifte verhuurderheffing.”
2.2.2 De tekst stond tot 24 december 2019 op de website van de Belastingdienst.
2.3.1 De Wet van 8 juli 2020 tot wijziging van de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II (reparatie verhuurderheffing bij gedeeld genot huurwoningen [3] ; hierna: de reparatiewet) is op 1 juli 2020 in werking getreden en werkt terug tot en met 1 januari 2020.
Het reparatiewetsvoorstel [4] is in oktober 2019 aangekondigd; daarbij is vermeld dat werd uitgegaan van inwerkingtreding van de reparatiewet per 1 januari 2021. De Minister voor Milieu en Wonen heeft bij brief van 20 december 2019 [5] aan de Tweede Kamer en bij persbericht aangekondigd dat op grond van dit wetsvoorstel huurwoningen in mede-eigendom per 1 juli 2020 met terugwerkende kracht tot en met 1 januari 2020 bij elke mede-eigenaar in aanmerking worden genomen naar rato van de mate van eigendom, en dat dit geldt zowel voor het vaststellen van de eventuele belastingplicht, als voor de berekening van het belastbare bedrag. Het voorstel van de reparatiewet is op 6 maart 2020 ingediend [6] .
Het reparatiewetsvoorstel [4] is in oktober 2019 aangekondigd; daarbij is vermeld dat werd uitgegaan van inwerkingtreding van de reparatiewet per 1 januari 2021. De Minister voor Milieu en Wonen heeft bij brief van 20 december 2019 [5] aan de Tweede Kamer en bij persbericht aangekondigd dat op grond van dit wetsvoorstel huurwoningen in mede-eigendom per 1 juli 2020 met terugwerkende kracht tot en met 1 januari 2020 bij elke mede-eigenaar in aanmerking worden genomen naar rato van de mate van eigendom, en dat dit geldt zowel voor het vaststellen van de eventuele belastingplicht, als voor de berekening van het belastbare bedrag. Het voorstel van de reparatiewet is op 6 maart 2020 ingediend [6] .
2.3.2 Bij de reparatiewet is artikel 1.6a ingevoegd in de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II (hierna: Wmw). Dat artikel luidt:
“Voor de toepassing van de artikelen 1.4 en 1.6 wordt een huurwoning waarvan het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht wordt gedeeld door twee of meer natuurlijke personen, rechtspersonen of groepen, in aanmerking (…) genomen bij elk van deze natuurlijke personen, rechtspersonen of groepen, naar rato van de mate van de eigendom, onderscheidenlijk het bezit of het beperkt recht.”
3.De oordelen van het Hof
3.1.1
Belanghebbende heeft zich voor het Hof op het standpunt gesteld dat aan de reparatiewet geen terugwerkende kracht mocht worden toegekend.
3.1.2
Voor het geval dat dit standpunt juist zou worden bevonden, heeft belanghebbende zich op het standpunt gesteld dat zij als enig eigenaar voor het jaar 2020 wordt gediscrimineerd ten opzichte van mede-eigenaren, omdat mede-eigenaren voor het jaar 2020 niet in de verhuurderheffing werden betrokken.
3.2
Het Hof heeft over het hiervoor in 3.1.1 weergegeven standpunt het volgende overwogen.
3.2.1
Belanghebbende heeft gesteld dat inbreuk wordt gemaakt op haar eigendomsrecht omdat bij de invoering van de reparatiewet haar gerechtvaardigde verwachtingen zijn geschonden. Dan komt het volgens het Hof erop aan of bij de invoering van de reparatiewet een ‘fair balance’ tussen de belangen van het betrokken individu en het algemene belang in acht is genomen. Bij de beoordeling van de vraag of aan deze voorwaarde is voldaan, moet de wetgever op fiscaal gebied een ruime beoordelingsmarge worden gelaten. Een ‘fair balance’ ontbreekt indien de desbetreffende maatregel in de omstandigheden van het concrete geval voor de belastingplichtige leidt tot een individuele en buitensporige last (‘individual and excessive burden’). Daartoe dient te worden beoordeeld wat de gevolgen zijn van die terugwerkende kracht op de positie van de belanghebbende. Bij het oordeel of sprake is van een 'fair balance’ speelt verder een rol om welke redenen de wetswijziging met terugwerkende kracht is ingevoerd, aldus het Hof.
3.2.2
Met betrekking tot de mogelijke verwachtingen van belanghebbende heeft het Hof vastgesteld dat op het moment waarop de verhuurderheffing werd verschuldigd (1 januari 2020) als gevolg van de hiervoor in 2.3.1 vermelde brief van 20 december 2019 voor belanghebbende kenbaar was dat de regering met terugwerkende kracht tot 1 januari 2020 reparatiewetgeving beoogde door te voeren, dat bij die brief de inhoud van de reparatiewet voldoende duidelijk was weergegeven, en dat daarom de verschuldigdheid van de verhuurderheffing in voldoende mate was te voorzien.
3.2.3
De door de regering gegeven reden voor de terugwerkende kracht van de reparatiewet is volgens het Hof niet van redelijke grond ontbloot. Pas in november 2019 werden de aard en de omvang duidelijk van het risico dat zich zou kunnen manifesteren indien enig eigenaren zich voor het jaar 2020 met succes zouden beroepen op het gelijkheidsbeginsel; de regering wilde dat risico – een opbrengstderving van 70 tot 100 procent van de verhuurderheffing – uitsluiten.
3.2.4
Verder is voor belanghebbende de verhuurderheffing ter zake van de huurwoningen in mede-eigendom relatief beperkt en niet een individuele en buitensporige last, aldus het Hof. De reparatiewet behelst in feite namelijk de beëindiging van een niet door de wetgever beoogd fiscaal privilege voor de mede-eigenaar dat is ontstaan als gevolg van de discriminatoire toerekeningssystematiek van artikel 1.3 Wmw en het arrest van 8 juni 2018.
3.2.5
Het Hof heeft geoordeeld dat de reparatiewet en de daaraan verbonden terugwerkende kracht in het geval van belanghebbende geen inbreuk vormt op artikel 1 van Pro het Eerste Protocol bij het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (hierna: EP) en dat deze ook niet in strijd komt met het rechtszekerheidsbeginsel als beginsel van behoorlijk bestuur.
3.3
Het Hof heeft het hiervoor in 3.1.2 weergegeven standpunt van belanghebbende niet behandeld, omdat dit standpunt voortbouwde op het hiervoor in 3.1.1 weergegeven en door het Hof verworpen standpunt van belanghebbende.
4.Beoordeling van het middel
4.1
Het middel richt zich tegen de hiervoor weergegeven oordelen van het Hof.
4.2.1
Het betoogt onder meer dat het Hof ten onrechte niet eerst op het niveau van de regelgeving heeft getoetst of de 'fair balance' is geschonden. Daarbij gaat het volgens het middel erom of er een redelijke en proportionele verhouding is tussen de gehanteerde middelen en het daarmee beoogde doel. Het Hof heeft deze toets en die van de ‘individual and excessive burden’ vermengd, aldus het middel. De hiervoor in 3.2.2 en 3.2.3 weergegeven oordelen miskennen dat een redelijke en proportionele verhouding tussen doel en middel – dus op regelniveau – ontbreekt.
4.2.2
Dit betoog faalt, omdat het is gebaseerd op een verkeerde lezing van de uitspraak van het Hof. Met zijn hiervoor in 3.2.2 en 3.2.3 weergegeven oordelen heeft het Hof tot uitdrukking gebracht dat bij de toekenning van terugwerkende kracht tot en met 1 januari 2020 aan de reparatiewet jegens mede-eigenaren in het algemeen, dus op regelniveau, een ‘fair balance’ in acht is genomen. Blijkens zijn hiervoor in 3.2.4 weergegeven oordeel heeft het vervolgens geoordeeld dat die terugwerkende kracht ook jegens belanghebbende als mede-eigenaar niet ‘unfair’ is en voor haar niet een buitensporige last vormt.
4.3.1
Het middel betoogt verder dat het verlenen van terugwerkende kracht aan de reparatiewet niet voldoet aan de door het EHRM bij de toepassing van artikel 1 EP Pro gehanteerde 'fair-balance’-toets omdat onvoldoende recht wordt gedaan aan de gerechtvaardigde verwachtingen van mede-eigenaren. Het middel betwist dat voor mede-eigenaren op 1 januari 2020 voldoende voorzienbaar was dat van hen voor 2020 verhuurderheffing zou worden geheven. In het verlengde daarvan betwist het middel ook dat de aangevoerde budgettaire redenen voor de terugwerkende kracht niet van redelijke grond zijn ontbloot. Zoals volgens het middel blijkt uit de memorie van toelichting bij het reparatiewetsvoorstel, wilde de wetgever vooral elk risico op een grote budgettaire derving uitsluiten, hoe klein de kans daarop ook werd ingeschat [7] . Onder deze omstandigheden is de terugwerkende kracht tot en met 1 januari 2020 op regelniveau in strijd met artikel 1 EP Pro. Dit betekent dat de huurwoningen die belanghebbende in mede-eigendom toebehoren, voor het jaar 2020 ten onrechte in de verhuurderheffing zijn betrokken, aldus nog steeds het middel.
4.3.2
Het hiervoor in 4.3.1 weergegeven betoog van het middel faalt.
Het Hof heeft terecht geoordeeld dat het mede-eigenaren op grond van de inhoud van de hiervoor in 2.3.1 bedoelde brief van 20 december 2019 duidelijk moet zijn geweest dat zij voor het jaar 2020 naar rato van de waarde van hun mede-eigendom in de verhuurderheffing zouden worden betrokken. Aan die kenbaarheid doet niet af dat bij de aankondiging in oktober 2019 van de reparatiewet nog ervan werd uitgegaan dat die wet van kracht zou worden met ingang van 1 januari 2021. Anders dan het middel betoogt, was op 1 januari 2020 voor mede-eigenaren dan ook voorzienbaar dat van hen voor het jaar 2020 verhuurderheffing zou worden geheven.
Verder geldt dat met de invoering van de reparatiewet met terugwerkende kracht tot en met 1 januari 2020 is voorzien in herstel van het door de Hoge Raad in het arrest van 8 juni 2018 geconstateerde gebrek dat binnen de groep van mede-eigenaren een niet met de doelstellingen van de verhuurderheffing strokende en ook overigens niet-gerechtvaardigde ongelijke behandeling plaatsvond. Daarmee is tevens een einde gemaakt aan de als gevolg van de reactie van de Belastingdienst op het arrest van 8 juni 2018 ontstane situatie, waarin de verhuurderheffing ten aanzien van alle mede-eigenaren buiten toepassing bleef, en waarin dientengevolge sprake was van een ongelijke behandeling van volle eigenaren en mede-eigenaren terwijl deze voor de verhuurderheffing rechtens en feitelijk gelijke gevallen zijn. [8] Mede-eigenaren mochten in de periode voorafgaand aan de brief van 20 december 2019 niet in goed vertrouwen (‘in good faith’) ervan uitgaan dat de wetgever deze situatie zou laten voortduren, en dat zij dus ook in 2020 niet in de verhuurderheffing zouden worden betrokken. [9] Dit wordt niet anders doordat de wetgever aan de toepassing van terugwerkende kracht tot en met 1 januari 2020 alleen de mogelijke budgettaire derving ten grondslag heeft gelegd die zou optreden indien enig eigenaren zich voor het jaar 2020 met succes zouden beroepen op het gelijkheidsbeginsel.
Het voorgaande brengt mee dat invoering met terugwerkende kracht van artikel 1.6a Wmw geen inbreuk heeft gemaakt op gerechtvaardigde verwachtingen van mede-eigenaren. Daarom kan niet worden geoordeeld dat die invoering ten opzichte van mede-eigenaren op het niveau van de regelgeving een ‘fair balance’ ontbeert.
4.4
Op grond van hetgeen hiervoor in 4.2.2 en 4.3.2 is overwogen, faalt het middel voor zover het ziet op het hiervoor in 3.1.1 weergegeven standpunt.
4.5
Het middel voor het overige behelst het hiervoor in 3.1.2 weergegeven standpunt van belanghebbende dat aan de orde is gesteld voor het geval dat het onder 3.1.1 weergegeven standpunt juist wordt bevonden. Hetgeen hiervoor in 4.4 is overwogen, brengt mee dat dit geval zich niet voordoet, zodat de Hoge Raad niet toekomt aan behandeling van het middel voor het overige. Het betekent eveneens dat de klacht van het middel over het ontbreken van een oordeel van het Hof over dit standpunt, faalt.
5.Proceskosten
De Hoge Raad ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
6.Beslissing
De Hoge Raad verklaart het beroep in cassatie ongegrond.
Dit arrest is gewezen door de vice-president M.E. van Hilten als voorzitter, en de raadsheren M.A. Fierstra, E.F. Faase, P.A.G.M. Cools en F.G.F. Peters, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier E. Cichowski, en in het openbaar uitgesproken op 10 juli 2026.