ECLI:NL:HR:2025:1170

• Datum uitspraak: 18 juli 2025
• Publicatiedatum: 17 juli 2025
• Zaaknummer: 24/01790
• Instantie: Hoge Raad
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Beschikking
• Rechters: M.J. Kroeze; C.E. du Perron; A.E.B. ter Heide; F.R. Salomons; K. Teuben
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beëindiging huurovereenkomst bedrijfsruimte in Aruba en de uitleg van ruimtelijke verbondenheid

In deze zaak gaat het om de beëindiging van huurovereenkomsten voor bedrijfsruimten in Aruba, waarbij de Hoge Raad zich buigt over de uitleg van de relevante artikelen van het Burgerlijk Wetboek van Aruba (BWA). De zaak betreft een huurder die twee bedrijfsruimten huurt van Golden Strip Development N.V. (GSD) en die in cassatie gaat tegen een eerdere uitspraak van het hof. De kern van de zaak draait om de vraag of de huurovereenkomsten beëindigd kunnen worden zonder toestemming van de huurcommissie, en of de gehuurde ruimten onder de uitzonderingsbepaling van art. 7:274 lid 2 BWA vallen, die betrekking heeft op ruimtelijke verbondenheid met hotels.

De Hoge Raad oordeelt dat de huurcommissie niet heeft beoordeeld of toestemming tot beëindiging moet worden verleend, omdat zij op basis van haar antwoord op een voorvraag niet daartoe kon komen. Dit betekent dat het appelverbod niet van toepassing is, en dat de huurder ontvankelijk is in zijn hoger beroep. De Hoge Raad bevestigt dat de uitleg van 'ruimtelijke verbondenheid' in deze context ruim moet worden opgevat, en dat de gehuurde ruimten zich bevinden in een gebied dat van algemene plaatselijke bekendheid is als een toeristisch centrum, wat de ruimtelijke verbondenheid met de hotels bevestigt.

De Hoge Raad verwerpt zowel het principale als het incidentele cassatieberoep, en oordeelt dat de eerdere uitspraken van het hof en de huurcommissie correct zijn geweest. De kosten van het geding worden toegewezen aan de partijen, waarbij de huurder in de kosten wordt veroordeeld.

Uitspraak

HOGE RAAD DER NEDERLANDEN

CIVIELE KAMER

Nummer 24/01790

Datum 18 juli 2025

BESCHIKKING

In de zaak van

[huurder] ,

wonende in [woonplaats] ,

VERZOEKER tot cassatie, verweerder in het incidentele cassatieberoep,

hierna: [huurder] ,

advocaat: K. Aantjes,

tegen

GOLDEN STRIP DEVELOPMENT N.V.,

gevestigd in Aruba,

VERWEERSTER in cassatie, verzoekster in het incidentele cassatieberoep,

hierna: GSD,

advocaat: F.J.L. Kaptein.

1. Procesverloop

Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar:

a. de beschikking in de zaak AUA202204111 van het Gerecht in eerste aanleg van Aruba van 4 april 2023;

b. de beschikking in de zaak AUA202204111 - AUA2023H00074 van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba van 9 april 2024.

[huurder] heeft tegen de beschikking van het hof beroep in cassatie ingesteld.

GSD heeft incidenteel cassatieberoep ingesteld.

Partijen hebben over en weer een verweerschrift tot verwerping van het beroep ingediend.

De conclusie van de Advocaat-Generaal G.R.B. van Peursem strekt tot verwerping van zowel het principale als het incidentele cassatieberoep.

De advocaten van partijen hebben schriftelijk op die conclusie gereageerd.

2. Uitgangspunten en feiten

2.1.1

Het gaat in deze zaak om de beëindiging van huurovereenkomsten van bedrijfsruimte in Aruba. Kern is de betekenis van art. 7:274 BW Aruba (hierna: BWA). Lid 1 van deze bepaling verklaart een deel van de wettelijke regeling van de huur van woonruimte mede van toepassing op bepaalde bedrijfsruimte. Lid 2 maakt daarop weer een uitzondering. Op die uitzondering komt het in deze zaak aan.

2.1.2

Art. 7:274 BWA luidt, voor zover in cassatie van belang, als volgt:

“1. Afdeling 5, paragrafen 2 tot en met 4, is van overeenkomstige toepassing ten aanzien van winkels, magazijnen, tapperijen, koffiehuizen, logementen, sociëteiten, bierhuizen, ijshuizen, restaurants en kantoren (…).

2. Afdeling 5, paragrafen 2 tot en met 4, is niet van toepassing ten aanzien van zeehavens, luchthavens, hotels en op de in het eerste lid bedoelde panden voor zover deze in een zeehaven, op een luchthaven of in een hotel gevestigd zijn of daarmee ruimtelijk verbonden zijn.”

2.1.3

Tot de bepalingen van afdeling 5 die art. 7:274 lid 1 BWA van overeenkomstige toepassing verklaart, behoort art. 7:248 lid 1 BWA. Volgens deze bepaling leidt opzegging van een huurovereenkomst door de verhuurder niet tot beëindiging van de huur indien voor de beëindiging niet de toestemming van de huurcommissie is verkregen. Indien verhuurde bedrijfsruimte valt onder art. 7:274 lid 1 BWA, is voor het beëindigen van de huur dus de toestemming van de huurcommissie nodig. Valt de bedrijfsruimte onder de uitzondering van art. 7:274 lid 2 BWA, dan is deze toestemming niet vereist. Of dat laatste geval zich voordoet, staat in deze procedure ter discussie.

2.2

In cassatie kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

(i) [huurder] heeft, al dan niet met tussenkomst van een vennootschap, van GSD twee bedrijfsruimten gehuurd. Hij exploiteerde daarin horecagelegenheden. De gehuurde ruimten waren onderdeel van een complex gelegen aan de zogeheten Palm Beach Strip in Aruba.

(ii) GSD heeft de huurovereenkomsten willen opzeggen. Zij heeft daartoe toestemming van de huurcommissie verzocht.

(iii) De huurcommissie heeft bij beschikking van 26 september 2022 het verzoek niet-ontvankelijk verklaard, omdat haar “is gebleken dat het commercieel winkelcentrum onder de uitzondering van art. 7:274 lid 2 BWA valt”.

2.3

[huurder] heeft beroep ingesteld tegen de beschikking van de huurcommissie. Hij heeft daarbij verzocht dat het gerecht het verzoek van GSD tot opzegging van de huur alsnog zou afwijzen. Het gerecht heeft het beroep ongegrond verklaard. Het hof ^[1] heeft deze uitspraak bevestigd. Daaraan heeft het hof, voor zover in cassatie van belang, het volgende ten grondslag gelegd.

Op grond van art. 7:252 BWA in verbinding met art. 7:246 lid 3 BWA staat tegen een beschikking waarin het gerecht heeft geoordeeld in beroep tegen een uitspraak van de huurcommissie alleen cassatie in het belang der wet open. In deze zaak is het appelverbod niet van toepassing. De huurcommissie heeft niet beoordeeld of toestemming tot beëindiging moet worden verleend, omdat zij op basis van haar antwoord op een voorvraag daaraan niet toekwam. De bestreden beschikking betreft slechts die voorvraag en niet de vraag of de huurcommissie al dan niet terecht toestemming tot beëindiging heeft verleend of onthouden. De bestreden beschikking houdt welbeschouwd dus geen beslissing in gevolge art. 7:252 BWA in. Om die reden is het appelverbod niet van toepassing. (rov. 3.1 en 3.5)

Art. 7:274 BWA is in het wetboek opgenomen met de introductie van het nieuwe huurrecht. Aan de voorganger van deze bepaling, art. 17a van de (Arubaanse) Huurcommissieverordening, zijn toen de woorden “of daarmee ruimtelijk verbonden zijn” toegevoegd. (rov. 3.7)

De wetgever beoogde met de uitbreiding niet alleen een codificatie van de bestaande rechtspraak. Hij heeft bewust gekozen voor uitbreiding van de uitzonderingsbepaling. De bedoelde rechtspraak moet, blijkens de inhoud daarvan en de memorie van toelichting op het nieuwe huurrecht, veeleer worden beschouwd als een illustratie van de wenselijkheid daarvan. (rov. 3.10)

Het hof is met het gerecht van oordeel dat het van algemene plaatselijke bekendheid is dat het gehuurde zich bevindt op de direct tegenover de high rise hotels gelegen Palm Beach Strip, zijnde zeer kostbare zo niet de meest kostbare grond in Aruba. Ook is van algemene plaatselijke bekendheid dat alle aldaar gebouwde panden en de daarin gevestigde ondernemingen, waaronder de in het gehuurde geëxploiteerde horecagelegenheden, geheel zijn ontwikkeld naar luxe – bij de tegenoverliggende hotels passende – maatstaven en zich hoofdzakelijk richten op toeristen met bijbehorende toeristenprijzen. (rov. 3.11)

Dat er niet een of meer specifiek(e) hotel(s) zijn aan te wijzen waarmee het gehuurde ruimtelijk verbonden is, is niet van doorslaggevend belang. Er is geen reden art. 7:274 lid 2 BWA in deze zin te beperken. Het gehuurde is gelegen in en maakt deel uit van een conglomeraat van op elkaar betrokken hotels en daartegenover gelegen ondernemingen, hetgeen ook een feit van algemene plaatselijke bekendheid is. Het is een wederkerige betrokkenheid waarbij de hotels gasten brengen en de ondernemingen mogelijkheden brengen om te winkelen, te genieten van horeca, etc. en de daarmee gepaard gaande drukte, gezelligheid en sfeer, wat voor de hotels en hun gasten meerwaarde biedt. Op grond daarvan, tezamen met hetgeen onder 3.11 is overwogen, dient ruimtelijke verbondenheid aangenomen te worden. (rov. 3.12)

Ook als het voorgaande met zich brengt dat ruimtelijke verbondenheid voor (veel)

meer huurobjecten gelegen tegenover de high rise hotels kan worden aangenomen, doet dat aan de ruimtelijke verbondenheid in deze zaak niet af. (rov. 3.13)

3. Beoordeling van het middel in het incidentele beroep

3.1

De Hoge Raad zal het incidentele beroep als eerste behandelen omdat het de verste strekking heeft. Het middel betoogt dat het hof ten onrechte heeft geoordeeld dat [huurder] ontvankelijk is in zijn hoger beroep.

3.2.1

Onderdeel 1 voert aan dat het hof [huurder] ambtshalve niet-ontvankelijk had moeten verklaren omdat hoger beroep bij het hof tegen een uitspraak van het gerecht als beroepsrechter volgens art. 260 Rv Aruba (hierna: RvA) niet mogelijk is.

3.2.2

Art. 7:252 BWA bepaalt dat van de uitspraak van de huurcommissie over een verzoek om toestemming om een huurovereenkomst op te zeggen zowel voor de huurder als voor de verhuurder beroep openstaat op de rechter in eerste aanleg. De bepaling verklaart art. 7:246 BWA van overeenkomstige toepassing. Volgens art. 7:246 lid 3 BWA staat tegen de beschikking van de rechter in eerste aanleg geen andere voorziening open dan cassatie in het belang der wet.

3.2.3

Volgens art. 260 RvA zijn partijen bevoegd om bij het Hof van Justitie in hoger beroep te komen van het vonnis of van een aan het vonnis voorafgaande beschikking van de rechter in eerste aanleg in een zaak waarin deze niet anders dan in eerste aanleg heeft geoordeeld.

3.2.4

Anders dan onderdeel 1 tot uitgangspunt neemt, is een uitspraak van het gerecht op grond van art. 7:252 BWA in verbinding met art. 7:246 BWA geen uitspraak ‘anders dan in eerste aanleg’ in de zin van art. 260 RvA. De uitzondering van laatstgenoemde bepaling is daarom niet van toepassing. Deze uitleg van art. 260 RvA past bij het karakter van de huurcommissie, die geen rechterlijk college is in de zin van de Eenvormige landsverordening op de rechterlijke organisatie. De procedure bij het gerecht geldt in dit verband als de ‘eerste aanleg’. Onderdeel 1 faalt daarom.

3.3.1

Onderdeel 2 klaagt – kort weergegeven – dat het hof ten onrechte heeft geoordeeld dat het rechtsmiddelenverbod van art. 7:252 BWA in verbinding met art. 7:246 lid 3 BWA niet van toepassing is, althans daarover een onbegrijpelijke beslissing heeft gegeven.

3.3.2

Het hof heeft geoordeeld dat het rechtsmiddelenverbod van art. 7:246 lid 3 BWA in deze zaak niet van toepassing is, op de grond dat de huurcommissie niet heeft beoordeeld of toestemming tot beëindiging moet worden verleend, maar daaraan niet toekwam op basis van haar antwoord op een voorvraag. Bij de beoordeling van de daartegen gerichte klacht is van belang dat de door [huurder] bij het hof aangevoerde stelling dat het gerecht in dit geval ten onrechte geen toepassing heeft gegeven aan het toestemmingsvereiste, neerkomt op een beroep op de doorbrekingsgrond dat het gerecht art. 7:248 lid 1 BWA in verbinding met art. 7:274 lid 1 BWA ten onrechte buiten toepassing heeft gelaten, dan wel buiten het toepassingsgebied is getreden van de in art. 7:274 lid 2 BWA vervatte uitzonderingsbepaling. ^[2] Het hof heeft [huurder] reeds daarom terecht ontvankelijk geoordeeld in zijn hoger beroep. Onderdeel 2 kan dus niet tot cassatie leiden.

4. Beoordeling van het middel in het principale beroep

4.1

Het middel klaagt in de kern dat het hof een onjuiste, want te ruime, uitleg heeft gegeven aan de woorden “ruimtelijk verbonden zijn” in art. 7:274 lid 2 BWA. Volgens het middel is bepalend of er een fysieke verbondenheid is met een hotel, niet of er een financieel-economische verbondenheid is tussen de bedrijfspanden enerzijds en enig hotel anderzijds. Die fysieke verbondenheid ontbreekt. Als voor de toepassing van art. 7:274 lid 2 BWA relevant zou zijn dat er financieel-economische verbondenheid is tussen de bedrijfspanden en de hotels, geldt dat de hotels in financiële zin in niets hebben bijgedragen aan de totstandkoming van het winkelcentrum en het gehuurde en dat het gehuurde niet bijdraagt aan de instandhouding van enig hotel, aldus het middel.

4.2.1

De uitzondering voor zeehavens, luchthavens en hotels in lid 2 van art. 7:274 BWA (zie hiervoor in 2.1.2) gaat terug op het in 1977 ingevoerde art. 17bis lid 1 van de Huurcommissieregeling. ^[3] In de toelichting op deze bepaling staat:

“Van de gelegenheid werd tevens gebruik gemaakt zeehavens, luchthavens, hotels en zakenpanden, voorzover zij in een zeehaven, op een luchthaven of in een hotel gevestigd zijn aan de competentie van een huurcommissie te onttrekken (artikel 17 bis, eerste lid, tweede volzin).

Ondergetekende is van oordeel dat zeehavens, luchthavens, hotels en zakenpanden, voorzover deze in een zeehaven, luchthaven of in een hotel gevestigd zijn, bezwaarlijk aan de beslissing van een huurcommissie kunnen worden onderworpen aangezien het hier gaat om grote complexen die in hun totaliteit minimaal kostendekkende opbrengsten moeten ontvangen. Het spel van vraag en aanbod zal dan kunnen bepalen welke huurprijs of welk tarief gehanteerd moet worden.” ^[4]

4.2.2

Bij de invoering van art. 7:274 lid 2 BWA zijn de woorden “of daarmee ruimtelijk verbonden zijn” aan de bepaling toegevoegd. De toelichting vermeldt daarover:

“Toegevoegd zijn de slotwoorden ‘of daarmee ruimtelijk verbonden zijn’ in verband met de bestaande rechtspraak over deze uitzondering. Men zie recentelijk GHvJNAA 3 februari 2006, KG 208/04-H-224/05, Resort of the World v. Tromp, waarin is overwogen: ‘dat het gehuurde deel uitmaakt van een voor het publiek als eenheid kenbaar complex, een resort, waarin een hotelgebouw met hotelkamers en lobby als hoofdgebouw een centrale positie inneemt. De wetgever heeft bij de term ‘hotels’ (…) blijkens de memorie van toelichting, met name gedacht aan grote complexen en daarbij belang gehecht aan het scheppen van een gunstig investeringsklimaat. (…)’ Het woord ‘daarmee’ slaat mede terug op de zeehaven en luchthaven. Overigens beperkte de wetgever zich tot de toeristische sector, internationale handel e.d. De wetgever had dus niet op het oog bijvoorbeeld een winkelcentrum dat zich op de lokale bevolking richt, ook al vergde de vestiging daarvan grote investeringen.” ^[5]

4.2.3

Het hof heeft, evenals het gerecht, aan de woorden “of daarmee ruimtelijk verbonden zijn” in dit geval een ruime toepassing gegeven. Deze toepassing heeft het hof gebaseerd op de wens van de wetgever om een gunstig investeringsklimaat te scheppen voor voorzieningen gericht op de toeristische sector – waarbij dergelijke voorzieningen in de toelichting zijn afgezet tegen voorzieningen gericht op de lokale bevolking – en op de algemeen bekende plaatselijke omstandigheden genoemd in rov. 3.11 van het bestreden vonnis. In het licht hiervan geeft het oordeel van het hof dat er in dit geval ruimtelijke verbondenheid bestaat in de zin van art. 7:274 lid 2 BWA geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting. Het is voor het overige verweven met een waardering van de feiten en omstandigheden van dit geval en niet onbegrijpelijk.

4.3

De overige klachten van het middel kunnen evenmin tot cassatie leiden. De Hoge Raad hoeft niet te motiveren waarom hij tot dit oordeel is gekomen. Bij de beoordeling van deze klachten is het namelijk niet nodig om antwoord te geven op vragen die van belang zijn voor de eenheid of de ontwikkeling van het recht (zie art. 81 lid 1 RO).

5. Beslissing

De Hoge Raad:

in het principale beroep:

- verwerpt het beroep;

- veroordeelt [huurder] in de kosten van het geding in cassatie tot op deze uitspraak aan de zijde van GSD begroot op € 873,-- aan verschotten en € 1.800,-- voor salaris, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten indien [huurder] deze niet binnen veertien dagen na heden heeft voldaan;

in het incidentele beroep:

- verwerpt het beroep;

- veroordeelt GSD in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [huurder] begroot op € 1.800,-- voor salaris.

Deze beschikking is gegeven door de vicepresident M.J. Kroeze als voorzitter en de raadsheren C.E. du Perron, A.E.B. ter Heide, F.R. Salomons en K. Teuben, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer A.E.B. ter Heide op
18 juli 2025 .

Voetnoten

1. Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba 9 april 2024, ECLI:NL:OGHACMB:2024:44.

2. Zie onder meer HR 7 oktober 2022, ECLI:NL:HR:2022:1387, rov. 3.1.

3. Zie over de geschiedenis van de bepaling nader de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 3.5 e.v.

4. Toelichting geciteerd uit H.Th. Lopez, De Huurcommissieregeling, 1981, p. 41.

5. Memorie van toelichting bij de ontwerp-Landsverordening tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek van Aruba (AB 1989 no GT 100), 2013/14, 784, no. 3, p. 364-365.