Uitspraak
HOGE RAAD DER NEDERLANDEN
CIVIELE KAMER
Nummer23/03204
Datum6 december 2024
ARREST
In de zaak van
1. [eiser 1],
wonende te [woonplaats],
2. [eiser 2],
wonende te [woonplaats],
EISERS tot cassatie,
hierna: [eisers].,
advocaat: aanvankelijk H.J.W. Alt, thans M.E. Bruning,
tegen
1. VERENIGING VAN EIGENAARS [a-straat 1] TE AMSTERDAM,
gevestigd te [vestigingsplaats],
VERWEERSTER in cassatie,
hierna: de VvE,
advocaat: M.J. van Basten Batenburg,
2. STICHTING MONUMENT [a-straat 1] TE AMSTERDAM,
gevestigd te [vestigingsplaats],
VERWEERSTER in cassatie,
hierna: de Stichting,
advocaat: P.A. Fruytier.
1.Procesverloop
Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar:
a. de vonnissen in de zaak C/13/673871/HA ZA 19-1099 van de rechtbank Amsterdam van 8 april 2020, 30 december 2020 en 21 april 2021;
b. het arrest in de zaken 200.296.856/01 en 200.297.730/01 van het gerechtshof Amsterdam van 16 mei 2023.
[eisers]. hebben tegen het arrest van het hof beroep in cassatie ingesteld.
De VvE en de Stichting hebben ieder afzonderlijk een verweerschrift tot verwerping ingediend.
De zaak is voor de VvE en de Stichting toegelicht door hun advocaten en voor de Stichting mede door G.J. Standhardt.
De conclusie van de Advocaat-Generaal E.B. Rank-Berenschot strekt tot vernietiging van het bestreden arrest en tot verwijzing.
De advocaat van [eisers]. heeft schriftelijk op die conclusie gereageerd.
De VvE en de Stichting hebben ieder afzonderlijk een verweerschrift tot verwerping ingediend.
De zaak is voor de VvE en de Stichting toegelicht door hun advocaten en voor de Stichting mede door G.J. Standhardt.
De conclusie van de Advocaat-Generaal E.B. Rank-Berenschot strekt tot vernietiging van het bestreden arrest en tot verwijzing.
De advocaat van [eisers]. heeft schriftelijk op die conclusie gereageerd.
2.Uitgangspunten en feiten
2.1
In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) In 1994 is de Stichting eigenaar geworden van het pand aan de [a-straat 1] (hierna: het pand) te [plaats], een rijksmonument. De economische eigendom is toen overgedragen aan [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1]). [betrokkene 1] is (mede)bestuurder van de Stichting.
(ii) In 1996 is het pand gesplitst in appartementsrechten en is de VvE opgericht. Bij notariële akte van 20 augustus 1997 (hierna: de splitsingsakte) zijn de splitsing en het splitsingsreglement gewijzigd. Het pand werd gesplitst in acht appartementsrechten: vier woningen ([a-straat 1a]: het souterrain en de begane grond, [a-straat 1b]: de eerste verdieping, [a-straat 1c]: de tweede verdieping en [a-straat 1d]: de derde verdieping en zolder) en vier bergingen.
(iii) [eisers]. zijn sinds 2012 appartementseigenaar van [a-straat 1c]. De Stichting is (inmiddels) eigenaar van de overige appartementen (hierna: [a-straat 1a], [a-straat 1b] en [a-straat 1d]). De voormalige eigenaar van [a-straat 1d] was [betrokkene 2] (hierna: [betrokkene 2]), toen ook voorzitter van de VvE. [betrokkene 2] heeft [a-straat 1d] tijdens de procedures in hoger beroep verkocht. In de VvE bezitten [eisers]. en de Stichting respectievelijk 16% en 84% van de stemrechten.
(iv) Tussen [eisers]. enerzijds en de VvE en de Stichting anderzijds zijn conflicten ontstaan, onder meer over i) de vraag of de vloer van het appartement van [eisers] voldoet aan daaraan te stellen eisen van geluidsisolatie, en ii) de wijze waarop de VvE een huurder van het appartement van [eisers]. heeft benaderd.
Ad i) de vloer van het appartement van [eisers]. (hierna ook: de vloer)
(v) De splitsingsakte bevat de volgende bepaling:
“Art. 17
1. Iedere eigenaar en gebruiker heeft het recht op uitsluitend gebruik van zijn privé gedeelte, mits hij aan de andere eigenaars en gebruikers geen onredelijke hinder toebrengt.
(…)
5. De eigenaren van de respectieve appartementsrechten zijn verplicht tot het aanbrengen en instandhouden van een deugdelijke isolatievloer in hun appartementsrecht(en) conform de daarvoor geldende eisen voorzover dat appartementsscheidende vloeren zijn en de appartementsrechten niet in één hand zijn. (…)”
(vi) Peutz B.V. (hierna: Peutz) heeft in opdracht van [betrokkene 1] een akoestisch onderzoek ingesteld naar de contactgeluidisolatie van de woningscheidende vloer tussen [a-straat 1c] en [a-straat 1b]. In haar rapport van 13 februari 2017 is vermeld dat de gemeten contactgeluidisolatie van de woningscheidende (vloer)constructie tussen [a-straat 1c] en [a-straat 1b] Lco = -5dB bedraagt, dat deze geluidisolatiewaarden min of meer overeenstemmen met hetgeen op basis van ervaring verwacht kan worden van de aangetroffen constructies en in die zin ook niet ongebruikelijk zijn in oude binnenstadspanden met houten vloerconstructies, maar dat uit oogpunt van akoestisch comfort dergelijke waarden wel reden zijn tot bezorgdheid omdat deze isolatie wordt beoordeeld als kwaliteitsklasse 5 (een laag kwaliteitsniveau), waarbij volgens NEN 1070 feitelijk geen bescherming wordt geboden tegen geluiden. Muziek, luide spraak, loopgeluiden en dergelijke zijn dan naar verwachting veelvuldig hinderlijk voor meer dan 50% van de personen.
(vii) Op de vergadering van de VvE van 11 april 2017 is een besluit genomen waarin namens de VvE [eisers]. wordt opgedragen om voor eind 2017 de woning van geluidisolatie te voorzien conform art. 17 lid 5 splitsingsakte Pro. [eisers]. hebben niet op de voet van art. 5:130 BW Pro vernietiging van dit besluit verzocht.
(viii) Vloerenhuis Amsterdam (hierna: Vloerenhuis) heeft op verzoek van [eisers]. de vloer van [a-straat 1c] geïnspecteerd en daarover bij brief van 27 september 2017 vermeld:
“Ik heb kunnen constateren dat uw parketvloer is gelegd op een solide geluiddempende tussenlaag welke op de zichtbare plaatsen netjes vrij ligt ten opzichte van de wand. Contactgeluid kan daardoor niet via uw parketvloer en de wanden naar uw benedenvloer doordringen. Het toegepaste ondervloersysteem geldt als één van de beste opties om traditioneel parket geluiddempend te installeren. Samen met de onderliggende Anhydriet ondervloer is een verbetering van de contactgeluidisolatie van uw zijde naar mijn mening niet mogelijk.”
(ix) Ook [A] Bouwtech (hierna: [A]) heeft op verzoek van [eisers]. de vloer onderzocht en daarover bij brief van 10 oktober 2017 geschreven:
“Gezien de traditionele opbouw van de constructievloer, de afwezigheid van isolatie in de totale opbouw hiervan en het star aangebrachte plafond zal deze constructie een zeer matige geluidisolatie hebben. (…) Aan de bovenkant van de constructie is de parketvloer op een goede manier aangebracht en heeft men een maximaal mogelijke reductie bereikt binnen de mogelijkheden ter plaatse. (…)
Een verbetering van de geluid isolerende waarden kan alleen bereikt worden door aan de onderkant van de constructie de nodige maatregelen te nemen.”
(x) In een verklaring van [A] van 18 januari 2019 staat:
“3. (…) Technisch is deze vloer prima in orde. Binnen de begrensde mogelijkheden ter plaatse is er in een deugdelijke vloer voorzien. Significante verbeteringen in de geluidreductie kunnen alleen gerealiseerd worden door aan de onderzijde van de constructievloer, lees plafondzijde van appartement [a-straat 1b], bij [betrokkene 1] de situatie te wijzigen.
4. Een mogelijke verbetering aan de bovenzijde van de vloer betreft alleen de plinten zogenaamd “zwevend” te plaatsen zoals aangegeven in onze rapportage van 10 oktober 2017. (…).”
(xi) In opdracht van [eisers]. heeft Vloerenhuis de plinten en afwerklijsten van de vloer van [a-straat 1c] gecontroleerd op contactgeluidisolatie en waar nodig vervangen. Bij brief van 22 januari 2019 heeft Vloerenhuis aan [eiser 1] geschreven:
“We hebben kunnen constateren dat de plinten geen contact maken ten opzichte van de parketvloer. De afwerklijsten zijn opnieuw geplaatst en waar nodig vervangen. Daardoor kunnen we ook met zekerheid stellen dat deze geen contact maken ten opzichte van de wanden of kozijnen en geluidsoverlast veroorzaakt door contactgeluiden van de parketvloer niet van toepassing zijn.”
Ad ii) de wijze waarop de VvE een huurder van het appartement van [eisers]. heeft benaderd.
(xii) De splitsingsakte bevat de volgende bepalingen:
“Het in gebruik geven door een eigenaar van zijn privé gedeelte aan een gebruiker
Artikel 24
1. Een eigenaar kan met inachtneming van het in artikel 26c bepaalde zijn privé gedeelte met inbegrip van de gemeenschappelijke gedeelten (…) aan een ander in gebruik geven, mits hij er voor zorgdraagt dat die ander het gebruik slechts verkrijgt na ondertekening van en afgifte aan het bestuur van een in tweevoud opgemaakte en gedagtekende verklaring dat hij de bepalingen van het reglement en het eventuele huishoudelijke reglement, alsmede eventuele regels als bedoeld in artikel 5:128 van Pro het Burgerlijk Wetboek, voor zover die op een gebruiker betrekking hebben, zal naleven. (…)
Artikel 25
1. Het bestuur kan te allen tijde verlangen dat de gebruiker zich jegens de vereniging als borg verbindt voor de eigenaar, en wel voor de betaling van hetgeen laatstgenoemde ingevolge het reglement aan de vereniging schuldig is of zal worden. (…)
Artikel 26a
1. Een eigenaar behoeft de toestemming van het bestuur alvorens zijn privé gedeelte zelf en met de met name genoemde huisgenoten in gebruik te nemen of een tot dusverre niet tot zijn huisgenoten behorend persoon bij zich te doen inwonen.
2. Het verzoek om toestemming wordt door de eigenaar (…) schriftelijk aan het bestuur gedaan.
(…)
4. Weigering van de verzoeker of van de huisgenoten die hij heeft opgegeven, mag slechts plaatsvinden indien naar billijkheid van de overige bewoners niet mag worden verlangd dat zij de betrokkenen in hun midden opnemen.
5. Bij toepassing van de in het vierde lid aangegeven norm zal het bestuur in het bijzonder acht slaan op de solvabiliteit van de betrokkenen.
(…)
Artikel 26c
1. Indien een eigenaar zijn privé gedeelte aan een ander in gebruik wil geven, zal die ander het gebruik slechts kunnen verkrijgen voor zich en eventuele huisgenoten, na voorafgaande schriftelijke toestemming van het bestuur.
2. Het bepaalde in artikel 26a is van overeenkomstige toepassing, met dien verstande dat het verzoek om toestemming door de eigenaar en de verzoeker gezamenlijk moet worden gedaan onder overlegging van de overeenkomst of andere titel waaraan de verzoeker zijn recht ontleent of zal ontlenen.”
(xiii) [eisers]. hebben hun appartement met ingang van 25 november 2018 verhuurd. Op 13 november 2018 heeft de huurder een gebruiksverklaring ondertekend, waarin staat dat zij de bepalingen van het splitsingsreglement zal naleven. [eisers]. hebben deze gebruikersverklaring aan de toenmalige beheerder van de VvE gezonden, waarna de beheerder de getekende gebruikersverklaring aan [eisers]. retour heeft gezonden.
(xiv) Bij e-mail van 26 november 2018 heeft de VvE de huurder gesommeerd om het gebruik van het appartement per direct te staken en gestaakt te houden totdat zij van het bestuur van de VvE de vereiste schriftelijke toestemming heeft ontvangen zoals bedoeld in art. 26c splitsingsreglement en binnen 24 uur te bevestigen dat zij aan deze sommatie zal voldoen, bij gebreke waarvan rechtsmaatregelen zullen worden getroffen. In de e-mail staat verder dat ‘los van het voorgaande’ het bestuur van de VvE wenst dat de huurder zich als borg zal verbinden voor de betaling van hetgeen [eisers]. ingevolge het splitsingsreglement aan de VvE schuldig zijn of zullen worden ingevolge art. 25 splitsingsreglement Pro en dat als zij niet meewerkt het bestuur haar uit het appartement kan laten verwijderen. De sommatie eindigt met de mededeling dat het bestuur van de VvE graag op korte termijn een afspraak maakt met de huurder voor een kennismakingsgesprek teneinde te kunnen beoordelen of het bestuur de benodigde toestemming zal geven en om de borgstelling te bespreken.
(xv) Daarop is de huurovereenkomst tussen de huurder en [eisers]., op instigatie van de huurder, in onderling overleg beëindigd.
2.2
In dit geding hebben [eisers]. in conventie onder meer gevorderd: i) een verklaring voor recht dat de vloer van het appartement over een deugdelijke isolatievloer beschikt en voldoet aan art. 17 lid 5 van Pro de splitsingsakte, en ii) veroordeling tot betaling van schadevergoeding aan [eisers]. vanwege het, op de hiervoor in 2.1 onder (xiv) weergegeven wijze, onrechtmatig, benaderen van de huurder van [eisers].
De VvE heeft in reconventie gevorderd: i) verklaringen voor recht met de strekking dat een appartementsscheidende vloer op grond van art. 17 lid 5 van Pro de splitsingsakte conform de daarvoor geldende eisen deugdelijke isolatie moet bieden, en dat de vloer van [eisers]. daaraan niet voldoet, en ii) een gebod tot herstel van de vloer.
2.3
De rechtbank heeft de vorderingen van [eisers]. toegewezen en de vorderingen van de VvE afgewezen.
2.4
Het hof [1] heeft de vonnissen van de rechtbank vernietigd en zowel de vorderingen van [eisers]. als de vorderingen van de VvE afgewezen. Het heeft daartoe, voor zover in cassatie van belang, het volgende overwogen.
Het hoger beroep van de VvE, over de vloer.
Uit de tekst van het besluit van 11 april 2017 (zie hiervoor in 2.1 onder (vii)) volgt wel de bedoeling dat [eisers]. iets aan de vloer gaan doen, maar niet zonder meer dat de vloer niet aan de splitsingsakte voldoet. [eisers]. hebben na het besluit van 11 april 2017 daadwerkelijk werkzaamheden aan de vloer laten uitvoeren. Om te bepalen of de vloer aan de splitsingsakte voldoet is uitleg van art. 17 lid 5 splitsingsakte Pro nodig. (rov. 4.11)
Bij de uitleg van een bepaling uit de splitsingsakte komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de bewoordingen daarvan, naar objectieve maatstaven uitgelegd in het licht van de gehele inhoud van de akte. Anders dan de VvE betoogt kan uit de bewoordingen ‘het aanbrengen en instandhouden van een deugdelijke isolatievloer (…) conform de daarvoor geldende eisen’ niet worden afgeleid dat ‘de daarvoor geldende eisen’ de thans geldende NEN 1070 normen zijn. Een potentiële koper van een appartementsrecht hoeft dat niet te verwachten, omdat in de splitsingsakte iedere aanwijzing voor een dergelijke (toekomstige) eis ontbreekt. Wel mag een koper van een oud monumentaal pand op een tamelijk dure plek in de binnenstad ervan uitgaan dat de geluidisolatie aanzienlijk beter moet zijn dan die ten tijde van de oorspronkelijk bouw in de zeventiende eeuw. Naar objectieve maatstaven ligt het voor de hand om voor de in de splitsingsakte vereiste kwaliteit van de geluidisolatie aansluiting te zoeken bij de vloeropbouw zoals omschreven in de aan de splitsing ten grondslag liggende vergunning. Daaruit blijkt dat onderdeel van die vloeropbouw een anhydriet zwevende dekvloer moet zijn. Het hof gaat op basis van het partijdebat ervan uit dat de vloer een anhydriet dekvloer bevat. (rov. 4.12)
Daarmee staat echter niet vast dat de vloer voldoet aan art. 17 lid 5 splitsingsakte Pro. Gelet op de bevindingen van Peutz kan niet worden uitgesloten dat de anhydrietvloer vergeleken met de andere vloeren in het pand niet goed is gelegd of van onvoldoende kwaliteit is. Dat is relevant in verband met het volgende. Bij gebreke van andersluidende aanwijzingen in de splitsingsakte, moet worden aangenomen dat het de bedoeling van de splitsende partij was dat de vloeren van de in de splitsing betrokken appartementen dezelfde geluidwerende kwaliteit zouden hebben. Of de vloer in [a-straat 1c] voldoet aan art. 17 lid 5 splitsingsakte Pro is daarom afhankelijk van de geluidwerende kwaliteit van de andere vloeren in (de appartementen in) het pand zoals die ten tijde van de splitsing zijn uitgevoerd. [a-straat 1c] werd ten tijde van de splitsing verhuurd. De huurder was niet bereid was om mee te werken aan werkzaamheden aan zijn vloer, maar heeft later [a-straat 1c] gekocht en toen de nu in [a-straat 1c] aanwezige vloer gelegd. Of daarmee dezelfde geluidwerende kwaliteit is bereikt als die van de overige vloeren direct na realisatie van de vergunde bouw, is niet bekend. Indien die geluidwerende kwaliteit dezelfde is, voldoet de vloer in [a-straat 1c] aan art. 17 lid 5 splitsingsakte Pro. Indien de geluidwerende kwaliteit van de vloer minder is dan die kwaliteit van de andere vloeren, voldoet de vloer in [a-straat 1c] niet aan art. 17 lid 5 splitsingsakte Pro. Het is aan de VvE om hiernaar desgewenst onderzoek te doen, als dat nog mogelijk is en daarover besluitvorming voor te bereiden. Dat onderzoek zal niet meer mogelijk zijn als de vloeren van de andere appartementen niet meer dezelfde zijn als de vloeren die ten tijde van de splitsing bij de toen vergunde bouw tot stand kwamen. De door partijen over en weer gedane bewijsaanbiedingen met betrekking tot de (on)deugdelijkheid van de vloer worden gepasseerd, omdat die niet zijn toegesneden op de norm zoals die hiervoor door het hof is uitgelegd. (rov. 4.13)
Omdat nu niet is te beoordelen of de vloer voldoet aan art. 17 lid 5 splitsingsakte Pro zijn de op dit punt door de VvE en [eisers]. spiegelbeeldig ingestelde vorderingen tot verklaring voor recht niet toewijsbaar. Dat geldt ook voor het door de VvE gevorderde gebod tot herstel van de vloer. (rov. 4.15)
Het hoger beroep van de Stichting, over de vloer.
Voor zover de Stichting dezelfde argumenten aanvoert als de VvE, verwijst het hof naar rov. 4.11 tot en met 4.16. Daarnaast heeft de Stichting de volgende twee argumenten aangevoerd:
i) art. 17 lid 5 splitsingsakte Pro schrijft vloeren voor die een naar de op dat moment geldende eisen deugdelijke isolerende werking hebben. Aldus is dit een bepaling ‘die met zijn tijd meegaat’;
ii) het onherroepelijke VvE-besluit van 11 april 2017 staat in de weg aan de door [eisers]. gevorderde verklaring voor recht. (rov. 5.2)
Het onder i) genoemde argument stuit af op de ratio van de objectieve uitleg van een splitsingsakte: derden moeten aan de hand van de splitsingsstukken kunnen weten wat hun rechten en verplichtingen zijn. Aan die rechtszekerheid zou te veel afbreuk worden gedaan als appartementseigenaren enkel omdat inmiddels (bij nieuwbouw) hogere eisen aan geluidwerendheid worden gesteld, verplicht zouden zijn om ingrijpende en kostbare aanpassingen aan hun vloer te laten uitvoeren. Wel is op zichzelf denkbaar dat als er nieuwe technische mogelijkheden zijn om de geluidwerendheid van een vloer te verbeteren, het onder omstandigheden redelijk kan zijn om van een (opvolgend) eigenaar te verlangen die verbetering uit te voeren. Het enkele feit dat inmiddels een nieuwe bouwnorm bestaat (NEN 1070) is daarvoor echter onvoldoende. Om dezelfde redenen maken de bevindingen van Peutz dit niet anders. (rov. 5.3)
Het tweede argument slaagt. Het praktische belang daarvan is gering, omdat de door [eisers]. gevorderde verklaring voor recht hoe dan ook zal worden afgewezen (rov. 4.11 tot en met 4.16). Niettemin kan het oordeel van het hof op dit punt voor de toekomst relevant zijn voor partijen. Zoals in rov. 4.11 is overwogen volgt uit het besluit van 11 april 2017 wel de bedoeling dat [eisers]. iets aan de vloer gaan doen. Kennelijk waren [betrokkene 2] en de Stichting mede op basis van het rapport van Peutz van mening dat de vloer niet aan de splitsingsakte voldeed. Als [eisers]. het daarmee niet eens waren op de grond dat de vloer volgens hen al aan de splitsingsakte voldeed en daaraan geen werkzaamheden behoefden te worden verricht, hadden zij op de voet van art. 5:130 lid 2 BW Pro vernietiging van het besluit moeten verzoeken. Dat hebben zij niet gedaan. Wel hebben zij werkzaamheden aan de vloer laten uitvoeren. Niet duidelijk is of en zo ja welke werkzaamheden na de reeds verrichte werkzaamheden nog aan de vloer zouden moeten worden uitgevoerd om de vloer te laten voldoen aan de splitsingsakte. Daarvoor is nader onderzoek en vervolgens nadere besluitvorming nodig. (rov. 5.4)
De wijze waarop de VvE een huurder van het appartement van [eisers]. heeft benaderd.
Uit de e-mail van [eisers]. aan de beheerder en het antwoord van de beheerder blijkt niet dat [eisers]. toestemming hebben gevraagd voor de verhuur aan de huurder. Zij hebben evenmin aan het bestuur van de VvE (toen [betrokkene 2]) toestemming gevraagd, noch de VvE tijdig van de voorgenomen verhuur op de hoogte gesteld. Pas op 22 november 2018 raakte [betrokkene 2] van deze voorgenomen verhuur op de hoogte doordat de beheerder aan hem mailde dat een nieuwe huurder was aangemeld voor [a-straat 1c] en de gebruikersverklaring bijsloot. De verhuur zou drie dagen later ingaan. (rov. 4.23-4.24)
De VvE heeft daarop [eisers]. gesommeerd om alsnog schriftelijk toestemming te vragen, waarna een afspraak voor een kennismakingsgesprek met de huurder zou kunnen worden gemaakt. Toen [eisers]. aan deze sommatie geen gehoor gaven, heeft de VvE zich bij brief van 26 november 2018 rechtstreeks tot de huurder gewend. De toon van die brief was zeer fors en zal voor de huurder onaangenaam zijn geweest. Het feit dat de VvE deze kwestie ook (veel) eleganter had kunnen aanpakken maakt het handelen van de VvE echter nog niet onrechtmatig. Zij mag naleving van de splitsingsakte verlangen. Dat kan onder omstandigheden anders zijn, maar de omstandigheden in dit geval rechtvaardigen niet een dergelijke uitzondering. Daarbij is van belang dat de VvE door de handelwijze van [eisers]. voor een voldongen feit werd gesteld. (rov. 4.25)
Dat [eisers]. een op de site van de beheerder vermeld stappenplan hebben gevolgd, maakt het voorgaande niet anders. De relevante artikelen in de splitsingsakte zijn leidend. Dat de VvE wist dat [eisers]. verhuurplannen hadden, leidt evenmin tot een ander oordeel. Daaruit volgt immers geen instemming met iedere aan te dragen huurder. De VvE stond in haar recht (namelijk: art. 25 splitsingsakte Pro) toen zij de huurder vroeg zich borg te stellen en het bestuur van de VvE kan ook niet het recht worden ontzegd te verzoeken om een kennismakingsgesprek met de aspirant huurder voordat zij toestemming verleent. (rov. 4.26)
Omdat de VvE in deze kwestie niet onrechtmatig heeft gehandeld is zij niet jegens [eisers]. schadeplichtig. (rov. 4.27)
3.Beoordeling van het middel
3.1
Onderdeel II.3 van het middel klaagt dat de uitleg die het hof in rov. 4.13, 5.2 en 5.4 heeft gegeven aan art. 17 lid 5 splitsingsakte Pro zonder nadere toelichting onbegrijpelijk is, aangezien het hof onvoldoende motiveert waarom [eisers]. er bij kennisneming van de splitsingsakte van moesten uitgaan dat de vloer in overeenstemming zou moeten zijn met andere scheidingsvloeren op het moment van splitsing.
3.2
Voor het hof was de uitleg van art. 17 lid 5 splitsingsakte Pro in geschil, dat kort weergegeven en voor zover hier van belang bepaalt dat de appartementseigenaren verplicht zijn tot het aanbrengen en in stand houden van een deugdelijke isolatievloer in hun appartement “conform de daarvoor geldende eisen”. Het hof heeft in rov. 4.12 terecht [2] vooropgesteld dat het bij de uitleg van een bepaling uit de splitsingsakte aankomt op de daarin tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de bewoordingen daarvan, naar objectieve maatstaven uitgelegd in het licht van de gehele inhoud van de akte. Vervolgens heeft het hof overwogen, in cassatie niet bestreden, dat het naar objectieve maatstaven voor de hand ligt om voor de in de splitsingsakte vereiste kwaliteit van de geluidisolatie aansluiting te zoeken bij de vloeropbouw zoals omschreven in de aan de splitsing ten grondslag liggende vergunning en dat daaruit blijkt dat onderdeel van die vloeropbouw een anhydriet zwevende dekvloer moet zijn.
3.3
Bij het door het hof gekozen uitgangspunt om voor de in de splitsingsakte vereiste kwaliteit van de geluidsisolatie aansluiting te zoeken bij de vloeropbouw zoals omschreven in de aan de splitsing ten grondslag liggende vergunning, is zonder nadere motivering niet begrijpelijk het daarop volgende oordeel van het hof dat moet worden aangenomen dat volgens de in art. 17 lid 5 splitsingsakte Pro tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling de vloeren van de in de splitsing betrokken appartementen dezelfde geluidwerende kwaliteit zouden hebben en dat de beantwoording van de vraag of de vloer in [a-straat 1c] voldoet aan art. 17 lid 5 splitsingsakte Pro afhankelijk is van de geluidwerende kwaliteit van de andere vloeren in het pand ten tijde van de splitsingsakte. Dit valt uit de bewoordingen van die bepaling, naar objectieve maatstaven uitgelegd in het licht van de gehele inhoud van de akte, immers niet af te leiden, terwijl voor het antwoord op de vraag of de vloer aan de vergunningsvoorwaarden voldoet, maatgevend is of dat het geval is, en niet of de vloeren in het pand een vergelijkbare kwaliteit hebben. Onderdeel II.3 slaagt daarom.
3.4
Gelet op het slagen van onderdeel II.3 behoeft onderdeel II.2 geen behandeling.
3.5
Onderdeel IV richt zich tegen het oordeel van het hof in rov. 4.22 tot en met 4.27 over de bejegening van de huurder van [eisers]. door de VvE. Onderdeel IV.1 klaagt dat onbegrijpelijk is het oordeel dat [eisers]. geen toestemming hebben gevraagd (rov. 4.24) en dat het niet uitmaakt dat zij een op de website van de beheerder vermeld stappenplan hebben gevolgd (rov. 4.26). Indien bij een VvE een beheerder is aangesteld en bij de Kamer van Koophandel staat vermeld dat deze is gevolmachtigd, kan en mag een lid van de VvE zich, zeker in een situatie waarin de onderlinge verhoudingen gespannen zijn, tot die onpartijdige beheerder wenden en de aanmelding van de huurder via een door die beheerder op diens website voorgeschreven route laten verlopen, zo voert het onderdeel onder IV.1 onder i aan.
3.6
De klacht faalt. De splitsingsakte bepaalt (zie hiervoor in 2.1 onder (xii)) dat voor het in gebruik geven aan een ander dan de eigenaar de voorafgaande schriftelijke toestemming van het bestuur van de VvE vereist is (art. 26c lid 1), en dat de eigenaar ervoor dient zorg te dragen dat die ander het gebruik pas verkrijgt na ondertekening en afgifte van een gebruikersverklaring (art. 24 lid Pro 1). Het oordeel van het hof komt er op neer dat de toezending door [eisers]. van de door de huurder ondertekende gebruikersverklaring aan de beheerder met het verzoek deze ondertekend te retourneren, niet kan worden beschouwd als het vragen van toestemming voor de verhuur aan het bestuur van de VvE. Dit oordeel is niet onbegrijpelijk of onvoldoende gemotiveerd.
3.7
De overige klachten van het middel kunnen niet tot cassatie leiden. De Hoge Raad hoeft niet te motiveren waarom hij tot dit oordeel is gekomen. Bij de beoordeling van deze klachten is het namelijk niet nodig om antwoord te geven op vragen die van belang zijn voor de eenheid of de ontwikkeling van het recht (zie art. 81 lid 1 RO Pro).
4.Beslissing
De Hoge Raad:
- vernietigt het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 16 mei 2023;
- verwijst het geding naar het gerechtshof Den Haag ter verdere behandeling en beslissing;
- veroordeelt de VvE en de Stichting in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eisers]. begroot op € 989,42 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten indien deze niet binnen veertien dagen na heden zijn voldaan.
Dit arrest is gewezen door de president G. de Groot als voorzitter en de raadsheren T.H. Tanja-van den Broek, C.E. du Perron, A.E.B. ter Heide en K. Teuben, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer A.E.B. ter Heide op
6 december 2024.
6 december 2024.