ECLI:NL:HR:2023:963

Uitspraak

HOGE RAAD DER NEDERLANDEN

CIVIELE KAMER

Nummer22/00008

Datum23 juni 2023

ARREST

In de zaak van

GEMEENTE AMSTERDAM,

zetelende te Amsterdam,

EISERES tot cassatie, verweerster in het incidentele cassatieberoep,

hierna: de Gemeente,

advocaat: B.F.L.M. Schim,

tegen

HOLDING HOVELING TECHNIEK B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

VERWEERSTER in cassatie, eiseres in het incidentele cassatieberoep,

hierna: Hoveling,

advocaat: L.V. van Gardingen.

1.Procesverloop

Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar:

a. het vonnis in de zaak C/13/581536/HA ZA 15-176 van de rechtbank Amsterdam van 30 mei 2018;

b. de arresten in de zaken 200.248.285/01 en 200.248.285/02 van het gerechtshof Amsterdam van 11 juni 2019 en 5 oktober 2021.

De Gemeente heeft tegen het arrest van het hof van 5 oktober 2021 beroep in cassatie ingesteld.

Hoveling heeft incidenteel cassatieberoep ingesteld.

Partijen hebben over en weer geconcludeerd tot verwerping van het beroep.

De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten, en voor de Gemeente mede door J.K.G. Meijer.

De conclusie van de plaatsvervangend Procureur-Generaal M.H. Wissink strekt zowel in het principale als in het incidentele cassatieberoep tot vernietiging van het bestreden arrest en tot verwijzing.

De advocaat van Hoveling heeft schriftelijk op die conclusie gereageerd.

2.Uitgangspunten en feiten

2.1

In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

(i) In 1955 is ten behoeve van de rechtsvoorganger van Hoveling

een erfpachtrecht voor de duur van vijftig jaar gevestigd op grond van de Gemeente (hierna: het tijdelijke erfpachtrecht).

(ii) Hoveling heeft het tijdelijke erfpachtrecht in 1985 verkregen.

De termijn waarvoor het tijdelijke erfpachtrecht was uitgegeven, verliep op 15 januari 2005. Nadien is de erfpacht stilzwijgend voortgezet.

(iii) Voor het tijdelijke erfpachtrecht was Hoveling een jaarlijkse canon van € 590,64

verschuldigd.

(iv) De Gemeente heeft in 2001 beleid vastgesteld “inzake de conversie van tijdelijke rechten van erfpacht naar voortdurende” (hierna: het conversiebeleid). Het conversiebeleid beschrijft hoe de Gemeente omgaat met tijdelijke erfpachtrechten die worden omgezet in voortdurende erfpachtrechten. Daarin staat onder meer dat de canon voor het nieuwe tijdvak wordt berekend, uitgaande van de op dat moment geldende grondwaarde en het op dat moment geldende canonpercentage.

(v) In de Grondprijzenbrief 2012 is het grondprijzenbeleid van de Gemeente opgenomen. Daarin staat hoe de Gemeente grondprijsberekeningen uitvoert en dat zij in gevallen als deze de zogeheten ‘genormeerde residuele grondprijs’ hanteert.

(vi) Bij brief van 10 juli 2012 heeft de Gemeente aan Hoveling een aanbod gedaan tot conversie van het tijdelijke erfpachtrecht in een voortdurend erfpachtrecht, waarbij de canon is vastgesteld op basis van het geldende canonpercentage en een grondwaarde die is berekend overeenkomstig het grondprijzenbeleid.

(vii) In december 2012 heeft de gemeente aan Hoveling onder meer geschreven:

“U heeft twee mogelijkheden:

1. U geeft aan dat u het tijdelijk erfpachtrecht wilt converteren naar een voortdurend erfpachtrecht, ik zal u dan spoedig een aanbieding doen toekomen;

2. U geeft aan dat u het tijdelijk erfpachtrecht niet wilt converteren naar een voortdurend erfpachtrecht, de Gemeente zal het erfpachtrecht opzeggen (...).”

(viii) In juni 2013 heeft de advocaat van Hoveling geschreven dat Hoveling instemt met conversie van het tijdelijke erfpachtrecht in een voortdurend erfpachtrecht, maar dat geen overeenstemming bestaat over de hoogte van de bijbehorende canon. De advocaat heeft een tegenvoorstel voor de hoogte van de canon gedaan, welk voorstel de Gemeente niet heeft geaccepteerd. De Gemeente heeft bij brief van 11 juli 2013 Hoveling tot 1 september 2013 de tijd gegeven om het aanbod te aanvaarden, bij gebreke waarvan het tijdelijke erfpachtrecht alsnog zal worden opgezegd.

(ix) Hoveling heeft het aanbod tot conversie nadien alsnog geaccepteerd en gekozen voor betaling van een 25 jaar vaste canon van € 13.693,-- per jaar, voor de periode van 16 januari 2013 tot 16 januari 2038.

(x) De omzetting van het tijdelijke erfpachtrecht heeft plaatsgevonden.

2.2

Hoveling vordert in dit geding, voor zover in cassatie van belang, vernietiging van het voortdurende erfpachtrecht voor zover het de canon betreft en vaststelling van een nieuwe canon. Hoveling heeft daaraan, samengevat, ten grondslag gelegd dat de Gemeente misbruik van omstandigheden heeft gemaakt door een onredelijk hoge canon in rekening te brengen.

2.3

De rechtbank heeft het erfpachtrecht vernietigd voor zover het de canon betreft, en de canon voor een tijdvak van 25 jaar bepaald op € 6.933,-- per jaar.

2.4

Het hof heeft het vonnis van de rechtbank bekrachtigd.^[1]Het heeft daartoe, samengevat en voor zover in cassatie van belang, het volgende overwogen.

Hoveling is de overeenkomst aangegaan onder invloed van bijzondere omstandigheden als bedoeld in art. 3:44 lid 4 BW. (rov. 3.9-3.9.3)

Bij de beoordeling of de Gemeente misbruik heeft gemaakt van deze omstandigheden, gaat het erom of zij een prestatie heeft bedongen die zij in redelijkheid niet had mogen bedingen, en of sprake is van een onevenwichtigheid in de contractvoorwaarden die Hoveling financieel nadeel oplevert. Voor beantwoording van de vraag of dat nadeel onredelijk is, kan in de zuiver commerciële context van het onderhavige geval een maatstaf worden ontleend aan vergelijking met andere, in vrijheid tot stand gekomen soortgelijke contracten. De rechtbank heeft daarom terecht beoordeeld of de Gemeente een marktconforme canon heeft bedongen en de rechtbank heeft zich daarbij terecht gebaseerd op het rapport van de door haar benoemde deskundige. De grieven van de Gemeente die betrekking hebben op de door de deskundige gehanteerde wijze van berekening van de canon ten opzichte van de wijze van berekening volgens het conversiebeleid, komen neer op een bestrijding van de inhoud van dit deskundigenrapport. Bij de beoordeling van die grieven zijn de uitgangspunten van toepassing die gelden voor de beoordeling van een deskundigenbericht en de motiveringseisen die gelden bij het al dan niet volgen van de bevindingen van een deskundige. (rov. 3.10.2-3.10.3)

De kritiek van de Gemeente op het deskundigenrapport bestaat voor een belangrijk deel uit een vergelijking van de verschillende wijzen van berekening en van de verschillen in uitkomsten tussen dat rapport en het conversiebeleid van de Gemeente. Dat enkele verschil in wijzen van berekening en uitkomsten kan echter geen grond vormen om af te wijken van de conclusies die in het deskundigenrapport worden getrokken. Ook de overige bezwaren van de Gemeente tegen het deskundigenrapport gaan niet op. (rov. 3.10.4)

Het beroep van de Gemeente op haar conversiebeleid en haar betoog dat haar voorwaarden zijn getoetst en vastgesteld door een democratisch gekozen, vertegenwoordigend orgaan en dat de vaststelling en toepassing van de voorwaarden uit het conversiebeleid moeten voldoen aan algemene rechtsbeginselen en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, gaan niet op. De vraag of het conversiebeleid democratisch is vastgesteld en voldoet aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, staat geheel los van de vraag of de Gemeente misbruik van omstandigheden maakt bij het sluiten van een concrete overeenkomst die betrekking heeft op omzetting van een tijdelijk erfpachtrecht naar een voortdurend erfpachtrecht. Dat het conversiebeleid democratisch is vastgesteld en voldoet aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, kan dus op zichzelf geen legitimering vormen om die laatste vraag ontkennend te beantwoorden. Voor de stelling van de Gemeente dat haar aanbod overeenstemde met een aanbod tot herziening van de canon voor zittende erfpachters en daarom redelijk was, geldt hetzelfde: dit laat onverlet dat het concreet aan Hoveling gedane aanbod misbruik van omstandigheden kan opleveren. De afwijking van 97,5% die de door de Gemeente gehanteerde canon voor 25 jaar heeft ten opzichte van het canonbedrag dat volgens het deskundigenbericht marktconform, en dus redelijk is, is buitenproportioneel. Daarmee staat vast dat de door de Gemeente vastgestelde canon onredelijk hoog is. (rov. 3.8.3 en 3.10.7)

Ook aan de overige vereisten van art. 3:44 lid 4 BW is voldaan. (rov. 3.10.8)

3.Beoordeling van het middel in het principale beroep

3.1.1

Onderdeel 2 van het middel richt klachten tegen de maatstaf die het hof heeft gehanteerd bij de beoordeling of sprake is geweest van misbruik van omstandigheden in de zin van art. 3:44 lid 4 BW. Het onderdeel klaagt onder meer dat het hof ten onrechte, althans onvoldoende gemotiveerd, ervan is uitgegaan dat sprake is van een zuiver commerciële context, en daarom ten onrechte een vergelijking heeft gemaakt tussen de door de Gemeente aangeboden canon en andere, in vrijheid tot stand gekomen soortgelijke contracten. Het onderdeel betoogt voorts dat onjuist zijn de oordelen van het hof dat de vraag of het gemeentelijk beleid in zijn algemeenheid voldoet aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, geheel losstaat van de vraag of de Gemeente bij het sluiten van een concrete privaatrechtelijke overeenkomst misbruik van omstandigheden maakt, en dat dus niet relevant is of het conversiebeleid is vastgesteld door een democratisch gelegitimeerd orgaan en voldoet aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Het hof heeft met een en ander miskend dat de maatstaf voor in een zuiver commerciële context en in vrijheid tot stand gekomen overeenkomsten niet van toepassing is in een geval als het onderhavige, waarin de partij die beweerdelijk in een machtspositie zou verkeren, als publiekrechtelijk lichaam, mede tegen de achtergrond van haar gebondenheid aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, gebonden is aan vastgesteld en gepubliceerd beleid dat haar mogelijkheden om vrijelijk en op basis van commerciële overwegingen te onderhandelen over een te sluiten overeenkomst uitsluit, althans aanzienlijk beperkt, aldus het onderdeel. Het onderdeel klaagt verder onder meer dat het hof heeft miskend dat bij de beoordeling of voldaan is aan het misbruik-vereiste van art. 3:44 lid 4 BW, betekenis toekomt aan alle omstandigheden van het geval, in onderling verband en samenhang beschouwd. Het hof heeft zich volgens het onderdeel ten onrechte beperkt tot een beoordeling of de door Hoveling gekozen canon onredelijk hoog en buitenproportioneel is, en ten onrechte reeds op basis van de constatering dat dit het geval is, geoordeeld dat aan het misbruik-vereiste van art. 3:44 lid 4 BW is voldaan.

3.1.2

Deze klachten zijn terecht voorgesteld. Misbruik van omstandigheden in de zin van art. 3:44 lid 4 BW is aanwezig als iemand die weet of moet begrijpen dat een ander door bijzondere omstandigheden wordt bewogen tot het verrichten van een rechtshandeling, het tot stand komen van die rechtshandeling bevordert, ofschoon hetgeen hij weet of moet begrijpen hem daarvan zou behoren te weerhouden. Bij de beoordeling of dat zich voordoet, komt het aan op alle omstandigheden die een rol hebben gespeeld bij de totstandkoming van die rechtshandeling, in onderling verband en samenhang bezien.^[2]In dit geval behoorden tot deze omstandigheden ook de hoedanigheid van de Gemeente als gemeentelijke overheid, die mede rekening dient te houden met algemene belangen, en het gemeentelijke erfpachtbeleid, in het bijzonder het conversiebeleid en de daaraan ten grondslag liggende uitgangspunten. De Gemeente heeft in dat verband onder meer aangevoerd dat zij gebonden is aan haar conversie- en grondprijzenbeleid en daarvan behoudens bijzondere omstandigheden niet vrijelijk mag afwijken. Het hof had deze omstandigheden dan ook in zijn beoordeling moeten betrekken en kon bij de beoordeling of de Gemeente misbruik van omstandigheden heeft gemaakt, niet volstaan met een vergelijking tussen de overeengekomen canon en een marktconforme canon in een zuiver commerciële context. Met zijn oordeel dat de Gemeente onvoldoende heeft onderbouwd dat de zienswijze van de deskundige onjuist is, heeft het hof voorts miskend dat de omstandigheid dat de door de deskundige vastgestelde canon redelijk is, niet zonder meer betekent dat de door de Gemeente vastgestelde canon in de gegeven omstandigheden, waaronder de hiervoor genoemde, onredelijk is.

3.1.3

De overige klachten van het onderdeel behoeven geen behandeling.

3.2

De klachten van de onderdelen 1 en 3 kunnen niet tot cassatie leiden. De Hoge Raad hoeft niet te motiveren waarom hij tot dit oordeel is gekomen. Bij de beoordeling van deze klachten is het namelijk niet nodig om antwoord te geven op vragen die van belang zijn voor de eenheid of de ontwikkeling van het recht (zie art. 81 lid 1 RO).

4.Beoordeling van het middel in het incidentele beroep

4.1

Onderdeel 2 van het middel is gericht tegen de compensatie van de proceskosten in het principale appel. Het onderdeel behoeft geen behandeling. Door het slagen van het middel in het principale beroep zal immers na verwijzing opnieuw de gegrondheid van het door de Gemeente ingestelde principale appel moeten worden beoordeeld. Ook de proceskostenveroordeling in dat appel is daarvan afhankelijk.

4.2

De overige klachten van het middel kunnen niet tot cassatie leiden. De Hoge Raad hoeft niet te motiveren waarom hij tot dit oordeel is gekomen. Bij de beoordeling van deze klachten is het namelijk niet nodig om antwoord te geven op vragen die van belang zijn voor de eenheid of de ontwikkeling van het recht (zie art. 81 lid 1 RO).

4.3

Uit hetgeen hiervoor in 4.1-4.2 is overwogen, volgt dat het beroep moet worden verworpen. Er is aanleiding de kosten van het incidentele cassatieberoep te reserveren tot na de einduitspraak.

5.Beslissing

De Hoge Raad:

in het principale beroep:

- vernietigt het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 5 oktober 2021;

- verwijst het geding naar het gerechtshof Den Haag ter verdere behandeling en beslissing;

- veroordeelt Hoveling in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van de Gemeente begroot op € 982,03 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris;

in het incidentele beroep:

- verwerpt het beroep;

- reserveert de beslissing omtrent de kosten van het geding in cassatie tot de einduitspraak;

- begroot deze kosten aan de zijde van Hoveling op € 2.600,-- voor salaris, en aan de zijde van de Gemeente op € 2.200,-- voor salaris.

Dit arrest is gewezen door de raadsheren T.H. Tanja-van den Broek, als voorzitter, C.E. du Perron, H.M. Wattendorff, S.J. Schaafsma en F.R. Salomons, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer F.J.P. Lock op
23 juni 2023.