Uitspraak
1.Geding in cassatie
2.Uitgangspunten in cassatie
De Stichting en de besloten vennootschap zijn de sale-and-lease-backtransactie aangegaan onder de voorwaarde dat de Stichting volgens de daarover in de overeenkomst neergelegde bepalingen het beheer van het appartementencomplex jegens de koper tegen een vergoeding gaat verrichten en dat de Stichting - met toestemming van de koper - haar verhuuractiviteiten van de woningen, parkeerplaatsen en bedrijfsruimten jegens de gebruikers daarvan zal blijven voortzetten.
De Inspecteur heeft zich op het standpunt gesteld dat artikel 37d van de Wet niet van toepassing is. Hij meent dat binnen de sale-and-lease-backtransactie de hiervoor in 2.1.5 bedoelde overdracht van het appartementencomplex een afzonderlijk in aanmerking te nemen levering betreft van een onroerende zaak binnen twee jaren na eerste ingebruikneming en op grond van artikel 11, lid 1, letter a, onder 1°, van de Wet is belast met omzetbelasting. Hij heeft op die grond omzetbelasting nageheven.
3.Beoordeling van de middelen
Indien het Hof niet relevant heeft geacht dat de Stichting na de overdracht van het appartementencomplex feitelijk niet de koper kan dwingen om de eigendom ervan aan haar of aan een derde (terug) over te dragen, geeft dat oordeel blijk van een onjuiste rechtsopvatting.
Indien het Hof van een juiste rechtsopvatting is uitgegaan, is dat oordeel zonder nadere motivering, die ontbreekt, onbegrijpelijk. De Inspecteur heeft voor het Hof vooropgesteld dat de overeenkomst van 20 mei 2011 verschillende voor de heffing van omzetbelasting te onderscheiden prestaties omvat en dat een van die prestaties de levering in de zin van artikel 3, lid 1, letter a, van de Wet van het appartementencomplex door de Stichting aan de koper is. Zijn standpunt dat de Stichting het appartementencomplex heeft geleverd, heeft de Inspecteur erop gebaseerd dat de Stichting de juridische eigendom van het complex op 14 september 2011 aan de koper heeft overgedragen en dat een dergelijke overdracht impliceert dat de macht om als eigenaar te beschikken niet meer bij de verkoper (de Stichting), maar bij de koper berust. Het feit dat de koper zich jegens de Stichting contractueel ertoe heeft verbonden de woningen in het appartementencomplex gedurende 15 jaar na de overdracht niet te verkopen, maakt dat volgens de Inspecteur niet anders. Deze stellingen van de Inspecteur zijn van essentieel belang voor het duiden van de door belanghebbende jegens de koper verrichte prestatie. Het Hof heeft echter nagelaten inzichtelijk te maken op welke gronden zijn oordeel berust. De in 2.6 van de uitspraak van het Hof opgenomen passages uit het hogerberoepschrift vormen een onderbouwing van het standpunt van de Inspecteur dat artikel 37d van de Wet niet van toepassing is en nemen als uitgangspunt dat de Stichting het appartementencomplex heeft geleverd in de zin van artikel 3, lid 1, letter a, van de Wet. Hetgeen de Inspecteur in die passages met het oog op de toepasselijkheid van artikel 37d van de Wet op de daarvan te onderscheiden overdracht van het appartementencomplex heeft aangevoerd over de betekenis van de tussen de koper en de Stichting gesloten huur- en beheerovereenkomsten, hoeft niet eraan af te doen dat de koper bij de hiervoor in 2.1.5 bedoelde overdracht op 14 september 2011 ook feitelijk de macht heeft verkregen om als eigenaar over het appartementencomplex te beschikken. Het hiervoor in 2.2.2 weergegeven oordeel van het Hof dat geen van de handelingen van de Stichting een levering in de zin van de Wet bewerkstelligt, is daarom ontoereikend gemotiveerd.
Zij zijn ook overeengekomen - onlosmakelijk daarmee verbonden - dat de koper het appartementencomplex aan de Stichting verhuurt, dat de Stichting dat complex tegen vergoeding gaat beheren, en dat de Stichting elk van de woningen, de parkeerplaatsen en de bedrijfsruimten als huurder van het appartementencomplex - met toestemming van de personen aan wie zij voorafgaand aan de civielrechtelijke levering al een woning, een parkeerplaats of een bedrijfsruimte verhuurde - kan blijven verhuren, maar dan in onderverhuur.
In de overeenkomst van 20 mei 2011 is met betrekking tot de appartementsrechten voor de woningen vastgelegd dat de koper, gedurende de huurperiode van 25 jaar, en gedurende eventuele verlengingen ervan, alleen met schriftelijke toestemming van de Stichting kan verkopen, en ook dat de Stichting die toestemming gedurende de eerste 15 jaar na de overdracht niet zal verlenen.
Onder deze omstandigheden moet worden geoordeeld dat de Stichting met de levering van het appartementencomplex aan de koper niet ook haar economische activiteit/onderneming in de vorm van verhuuractiviteiten heeft overgedragen. In dit geval doet zich dus niet de overdracht van (een gedeelte van) een algemeenheid van goederen voor. Dit brengt mee dat de Inspecteur terecht omzetbelasting heeft nageheven.