ECLI:NL:HR:2020:2003

• Datum uitspraak: 11 december 2020
• Publicatiedatum: 10 december 2020
• Zaaknummer: 19/03174
• Instantie: Hoge Raad
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Cassatie
• Rechters: M.V. Polak; G. Snijders; T.H. Tanja-van den Broek; C.H. Sieburgh; A.E.B. ter Heide; M.J. Kroeze
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Cassatie over non-conformiteit bij verkoop van woningen door lichthinder van nabijgelegen tennispark

In deze zaak hebben de Kopers, die woningen hebben gekocht van Heijmans Vastgoed B.V., cassatie ingesteld tegen een arrest van het gerechtshof Den Haag. De Kopers stellen dat de woningen niet voldoen aan de koopovereenkomsten vanwege ernstige lichthinder van een nabijgelegen tennispark, dat in de winter open is. De rechtbank had de vordering van de Kopers toegewezen, maar het hof heeft dit vonnis vernietigd en de vordering afgewezen. Het hof oordeelde dat Heijmans geen mededelingsplicht had over de winteropenstelling van het tennispark en dat de Kopers onvoldoende hadden aangetoond dat deze informatie voor hen van wezenlijk belang was. De Hoge Raad heeft het arrest van het hof vernietigd en de zaak verwezen naar het gerechtshof Amsterdam voor verdere behandeling. De Hoge Raad oordeelde dat het hof niet had beoordeeld of de woningen de eigenschappen bezitten die voor normaal gebruik nodig zijn, en dat de Kopers er rekening mee moesten houden dat er een winteropenstelling zou komen. De Hoge Raad heeft Heijmans veroordeeld in de kosten van het geding in cassatie.

Uitspraak

HOGE RAAD DER NEDERLANDEN

CIVIELE KAMER

Nummer 19/03174

Datum 11 december 2020

ARREST

In de zaak van

1. [eiser 1],

2. [eiser 2],
beiden wonende te [woonplaats],

3. [eiser 3],

4. [eiser 4],
beiden wonende te [woonplaats],

5. [eiser 5],
wonende te [woonplaats],

6. [eiser 6],

wonende te [woonplaats],

7. [eiser 7]

8. [eiser 8],

beiden wonende te [woonplaats],

9. [eiser 9],

10. [eiser 10],
beiden wonende te [woonplaats],

11. [eiser 11],

12. [eiser 12],

beiden wonende te [woonplaats],

EISERS tot cassatie, verweerders in het voorwaardelijk incidentele cassatieberoep,

hierna gezamenlijk: de Kopers,

advocaat: M.J. van Basten Batenburg,

tegen

HEIJMANS VASTGOED B.V.,
gevestigd te Rosmalen,

VERWEERSTER in cassatie, eiseres in het voorwaardelijk incidentele cassatieberoep,

hierna: Heijmans,

advocaat: M. Littooij.

1. Procesverloop

Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar:

de vonnissen in de zaak C/09/440584 / HA ZA 13-385 van de rechtbank Den Haag van 17 juli 2013 en 21 december 2016;

het arrest in de zaak 200.217.390/01 van het gerechtshof Den Haag van 9 april 2019.

De Kopers hebben tegen het arrest van het hof beroep in cassatie ingesteld. Heijmans heeft voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep ingesteld.

Partijen hebben over en weer een verweerschrift tot verwerping van het beroep ingediend.

De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.

De conclusie van de Advocaat-Generaal G.R.B. van Peursem strekt tot vernietiging en verwijzing in het principale cassatieberoep en tot verwerping van het voorwaardelijk incidentele cassatieberoep.

De advocaat van Heijmans heeft schriftelijk op die conclusie gereageerd.

2. Uitgangspunten en feiten

2.1

In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

(i) Heijmans exploiteert een projectontwikkelings- en vastgoedbedrijf op het gebied van woningbouw. Zij heeft in [de gemeente] 48 eengezinswoningen gerealiseerd, verkocht en geleverd.

(ii) De Kopers hebben in de periode van juli 2008 tot en met april 2009 met Heijmans koop- en aannemingsovereenkomsten gesloten met betrekking tot nog te bouwen woningen (hierna: de koopovereenkomsten). De woningen zijn gelegen direct naast een reeds bestaand tennispark (hierna: het tennispark).

(iii) De woningen zijn in mei en juni 2010 aan de Kopers opgeleverd.

(iv) In oktober 2010 zijn zeven tennisbanen in het tennispark omgebouwd van gravel naar all weather-banen. Daarbij is ook de lichtinstallatie van het tennispark aangepast en uitgebreid.

(v) Naar aanleiding van klachten van de Kopers over overlast van de verlichting op de tennisbanen, zijn lichtmetingen uitgevoerd waarvan de resultaten zijn getoetst aan de richtlijnen van de Nederlandse Stichting voor Verlichtingskunde (NSVV). In het eerste rapport dat op basis van deze metingen is opgesteld, zijn enkele overschrijdingen geconstateerd van de grenswaarden voor lichtoverlast. In het tweede rapport is vastgesteld dat uit de metingen is gebleken dat, na het kantelen van de lampen van enkele lichtmasten, de grenswaarden volgens de NSVV-richtlijnen voor de lichtsterkte en de verticale verlichtingssterkte, niet worden overschreden. Daarbij is ervan uitgegaan dat de woningen zijn gelegen in een woongebied met een gemiddelde omgevingshelderheid (ecologie-zone E3).

(vi) Op 25 januari 2011 is namens de Kopers een brief aan Heijmans gestuurd waarin – onder meer – is vermeld:

“Inmiddels zijn bijna alle woningen bewoond en zijn de nieuwe bewoners geconfronteerd met een enorme lichtoverlast welke afkomstig is van de tennisbaanverlichting van de achter de woningen gelegen tennisvereniging (…).

Deze lichtoverlast komt met name door een openstelling van de tennisvereniging in het winterseizoen.

Tot en met het vorige seizoen was er echter sprake van een wintersluiting van de tennisvereniging, welke wintersluiting een belangrijke waarborg was tegen de overlast van de tennisbaanverlichting.

Van het opheffen van de wintersluiting zijn wij als (toekomstige) bewoners niet op de hoogte gebracht.

Namens de bewoners (...) verzoek ik u mij mede te delen op welk moment en door wie de verantwoordelijken bij Heijmans Vastgoed B.V. op de hoogte zijn gebracht van het opheffen van de wintersluiting (…).”

(vii) Op 18 februari 2011 heeft Heijmans (onder meer) als volgt geantwoord:

“De lichtoverlast die u ervaart van de tennisvereniging is in principe een kwestie van de gemeente die er voor moet zorgen dat e.e.a. aan de wettelijke eisen voldoet. Natuurlijk lopen wij niet weg voor onze verantwoordelijkheid aangezien wij een huis aan u hebben verkocht.

Wij hebben dan ook een lichtonderzoek bekostigd. Later is gebleken dat de lichtsterkte toch meer is dan toegestaan. Naar ik heb begrepen is er door experts overleg geweest en zijn de lampen nu gedraaid om de overlast te beperken (...).

Wij hebben er altijd op aangedrongen dat er bepaalde lampen omgedraaid moesten zijn voordat er opgeleverd zou worden, dit is dan ook gedaan. Dit zodat onze kopers geen overlast zouden ervaren. Teruglezend in de vele verslagen is het omdraaien van de lampen gekoppeld aan het aanleggen van de “winterharde” banen. Wij zijn hier dus van in kennis gesteld maar hebben dit nooit ervaren als het belangrijkste; het omdraaien van de lichtmasten en het beperken van de overlast heeft namelijk altijd onze prioriteit gehad.”

(viii) Bij brieven van 19 maart 2012 hebben de Kopers onder meer Heijmans aansprakelijk gesteld voor de schade die zij hebben geleden en nog zullen lijden.

(ix) Heijmans heeft de gestelde aansprakelijkheid van de hand gewezen en daarbij onder meer het volgende geschreven:

“In juni 2008 is de verkoop van de woningen in de eerste fase (…) gestart. Op de contracttekeningen zijn de tennisbanen duidelijk weergegeven. Heijmans Vastgoed B.V. is tijdens een overleg met de gemeente op 19-11-08 ervan op de hoogte gebracht dat als gevolg van de aanleg van winterharde banen de lampen vervangen/gedraaid moesten worden om lichtoverlast voor de nabij gelegen woningen te voorkomen. Er staat tevens genoemd in het verslag van dit overleg dat aanleg van de winterbanen niet op korte termijn zou gebeuren. Heijmans Vastgoed B.V. heeft altijd het standpunt verkondigd dat haar kopers geen lichtoverlast zouden mogen ondervinden van de lampen van de tennisbanen, uitgaande van de (objectieve) wettelijke normen. De lampen dienden dan ook vervangen/gedraaid te zijn vóór de oplevering van de eerste woning in fase 1.”

2.2

In deze procedure vorderen de Kopers, voor zover in cassatie van belang, een verklaring voor recht dat (onder meer) Heijmans aansprakelijk is voor de door de Kopers geleden en nog te lijden schade. Hiertoe stellen de Kopers dat door de winteropening van het tennispark sprake is van structurele en objectief ernstige overlast in de vorm van lichthinder. Daardoor bezitten de woningen niet de eigenschappen die voor een normaal gebruik nodig zijn en waarvan de Kopers de aanwezigheid niet behoefden te betwijfelen, en beantwoorden de woningen niet aan de koopovereenkomsten, zoals bedoeld in art. 7:17 BW. Voorts hebben de Kopers gesteld dat Heijmans met betrekking tot de voorgenomen winteropening niet heeft voldaan aan haar mededelingsplicht.

2.3

De rechtbank heeft de vordering ten aanzien van Heijmans toegewezen. ^[1] Zij achtte de mate van lichthinder die de Kopers in de wintermaanden ondervinden, van zodanige aard dat de woningen niet de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan de Kopers de aanwezigheid niet behoefden te betwijfelen (rov. 4.3). Daarbij was de rechtbank van oordeel dat de Kopers mochten verwachten dat zij een woning kochten in een buitenstedelijk en landelijk woongebied (ecologie-zone E2) (rov. 4.13).

2.4

Het hof heeft het vonnis van de rechtbank vernietigd en de vordering van de Kopers jegens Heijmans alsnog afgewezen. ^[2] Hiertoe heeft het hof, voor zover in cassatie van belang, als volgt overwogen.

Op grond van art. 7:17 lid 1 BW moet de verkoper een zaak leveren die aan de overeenkomst beantwoordt. Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst (en is daarmee ‘non-conform’) indien de zaak, gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over die zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, zo bepaalt art. 7:17 lid 2 BW. (rov. 4.3)

In dit verband rijst allereerst de vraag of Heijmans als verkoper van de woningen gehouden was de Kopers te informeren over de voorgenomen winteropenstelling van het tennispark. (rov. 4.4)

Ook indien wordt aangenomen dat Heijmans ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomsten (of op het moment van levering) wist dat de tennisvereniging een winteropenstelling wilde realiseren, had Heijmans alleen dan een mededelingsplicht jegens de Kopers als voor Heijmans voldoende kenbaar was dat een winteropenstelling voor de Kopers van wezenlijk belang was. De Kopers hebben in het licht van de gemotiveerde betwisting door Heijmans onvoldoende onderbouwd dat zij Heijmans ervan op de hoogte hebben gesteld dat de mogelijkheid van een (toekomstige) winteropenstelling voor ieder van hen cruciaal was. De Kopers hebben ook geen feiten en omstandigheden aangedragen waaruit volgt dat het voor Heijmans duidelijk had moeten zijn dat de winteropenstelling in verband met de avondverlichting voor de Kopers van belang was. Op Heijmans rustte dan ook geen verplichting om de Kopers uit eigen beweging te informeren over de beoogde winteropenstelling. (rov. 4.5-4.6)

Indien het bestaan van een winteropenstelling van zo wezenlijk belang was als de Kopers stellen, had het op hun weg gelegen om daar nader onderzoek naar te doen. Voor zover de Kopers menen dat zij voldoende onderzoek hebben gedaan, volgt het hof de Kopers hierin niet. (rov. 4.6)

Voor het antwoord op de vraag of de afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoordt in een geval waarin een gebrek pas na de koop (of levering) ontstaat, is (ook) van belang of de koper al dan niet behoefde te verwachten dat het gebrek op enig moment na de koop zou ontstaan. Heijmans heeft op basis van dit uitgangspunt terecht aangevoerd dat de Kopers er ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomsten rekening mee moesten houden dat er binnen afzienbare tijd een winteropenstelling zou komen. Op het tennispark stonden immers al lichtmasten en enkele jaren voor het sluiten van de koopovereenkomsten was al een vergunning verleend voor een winteropenstelling op het tennispark. (rov. 4.7)

Deze overwegingen leiden ertoe dat het beroep op non-conformiteit niet kan slagen. (rov. 4.8)

3. Beoordeling van het middel in het principale beroep

3.1.1

Onderdeel 1 van het middel klaagt onder meer dat het hof heeft nagelaten te beoordelen of, zoals de Kopers hebben gesteld, de woningen de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan de Kopers de aanwezigheid niet behoefden te betwijfelen.

3.1.2

Zoals het hof heeft vooropgesteld, beantwoordt een zaak ingevolge art. 7:17 lid 2 BW niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten, en mag de koper onder meer verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen.

3.1.3

De Kopers hebben aan hun stelling dat de woningen niet aan de koopovereenkomsten beantwoorden, onder meer ten grondslag gelegd dat de woningen, door de ernstige lichtoverlast die de winteropenstelling van het tennispark veroorzaakt, niet de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan zij de aanwezigheid niet behoefden te betwijfelen.

Het hof heeft de stelling van de Kopers dat de woningen niet aan de koopovereenkomsten beantwoorden, verworpen op de grond dat Heijmans geen mededelingsplicht had met betrekking tot de winteropenstelling van het tennispark en dat het op de weg van de Kopers had gelegen naar die winteropenstelling nader onderzoek te doen, als deze voor hen van wezenlijk belang was (rov. 4.4-4.6). Het hof heeft echter niet kenbaar beoordeeld of de lichtoverlast van zodanige aard is dat de woningen niet de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan de Kopers de aanwezigheid niet behoefden te betwijfelen. De hiervoor in 3.1.1 weergegeven klacht van onderdeel 1 slaagt dan ook.

3.2

Onderdeel 2.1.2, dat het oordeel in rov. 4.7, dat de Kopers er ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomsten rekening mee moesten houden dat er binnen afzienbare tijd een winteropenstelling zou komen, onbegrijpelijk acht, behoeft gelet op het slagen van de hiervoor in 3.1.1 weergegeven klacht van onderdeel 1 geen behandeling.

De overige klachten van het middel kunnen niet tot cassatie leiden. De Hoge Raad hoeft niet te motiveren waarom hij tot dit oordeel is gekomen. Bij de beoordeling van deze klachten is het namelijk niet nodig om antwoord te geven op vragen die van belang zijn voor de eenheid of de ontwikkeling van het recht (zie art. 81 lid 1 RO).

4. Beoordeling van het middel in het voorwaardelijk incidentele beroep

4.1

Hiervoor in 3.1.3 is gebleken dat het middel in het principale beroep doel treft. Daarmee is de voorwaarde vervuld waaronder het incidentele beroep is ingesteld, zodat het daarin voorgestelde middel moet worden onderzocht.

4.2

De klachten van het middel kunnen niet tot cassatie leiden. De Hoge Raad hoeft niet te motiveren waarom hij tot dit oordeel is gekomen. Bij de beoordeling van deze klachten is het namelijk niet nodig om antwoord te geven op vragen die van belang zijn voor de eenheid of de ontwikkeling van het recht (zie art. 81 lid 1 RO).

5. Beslissing

De Hoge Raad:

in het principale beroep

- vernietigt het arrest van het gerechtshof Den Haag van 9 april 2019;

- verwijst het geding naar het gerechtshof Amsterdam ter verdere behandeling en beslissing;

- veroordeelt Heijmans in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van de Kopers begroot op € 516,19 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris;

in het incidentele beroep

- verwerpt het beroep;

- veroordeelt Heijmans in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van de Kopers begroot op € 68,07 aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris.

Dit arrest is gewezen door de vicepresident M.V. Polak als voorzitter en de raadsheren G. Snijders, T.H. Tanja-van den Broek, C.H. Sieburgh en A.E.B. ter Heide, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer M.J. Kroeze op
11 december 2020 .

Voetnoten

1. Rechtbank Den Haag 21 december 2016, ECLI:NL:RBDHA:2016:16984.

2. Gerechtshof Den Haag 9 april 2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:807.