Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.217.390/01
Zaaknummer rechtbank : C/09/440584 / HA ZA 13-385
arrest van 9 april 2019
inzake
Heijmans Vastgoed B.V.,
gevestigd te Rosmalen,
appellante,
hierna te noemen: Heijmans,
advocaat: mr. J.A.M. Smeekens te Breda,
tegen
1.[Koper 1] ,
2. [Koper 2] ,
3. [Koper 3] ,
4. [Koper 4] ,
5. [Koper 5] ,
6. [Koper 6] ,
7. [Koper 7] ,
8. [Koper 8] ,
9. [Koper 9] ,
10. [Koper 10] ,
11. [Koper 11] ,
12. [Koper 12] ,
allen wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerden sub 1 tot en met sub 12,
hierna tezamen te noemen: de Kopers,
daarnaast geïntimeerden sub 1 en 2 tezamen te noemen [Koper 1] c.s., geïntimeerden sub 3 en 4 [Koper 3] c.s., geïntimeerden sub 5 en 6 [Koper 5] c.s., geïntimeerden sub 7 en 8 [Koper 7] c.s., geïntimeerden sub 9 en 10 [Koper 9] c.s., geïntimeerden sub 11 en 12 als [Koper 11] c.s.
advocaat: mr. O.R. van Hardenbroek te Den Haag,
en
13.[Koper 13] ,
14. [Koper 14] ,
beiden wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerden sub 13 en 14,
hierna gezamenlijk te noemen [woonplaats] c.s.,
beiden niet in rechte verschenen.
1.Het geding
1.1.
Bij exploot van 20 maart 2017 is Heijmans in hoger beroep gekomen van het door de rechtbank Den Haag tussen partijen gewezen tussenvonnis van 17 juli 2013 en het eindvonnis van 21 december 2016.
Bij memorie van grieven met vijf producties heeft Heijmans zeven grieven aangevoerd. Bij memorie van antwoord met twee producties hebben de Kopers de grieven bestreden. Na memorie van antwoord heeft Heijmans een akte genomen. De Kopers hebben hierop gereageerd bij antwoordakte.
1.2.
Vervolgens zijn de stukken overgelegd en is een datum voor arrest bepaald.
2.De feiten
2.1.
In grief I en onder randnummer 11 en 14 van de memorie van grieven maakt Heijmans bezwaar tegen hetgeen de rechtbank onder 2.7. als vaststaand feit heeft aangemerkt. Deze grief komt hierna, bij de behandeling van de overige grieven, aan de orde. Omtrent de vaststelling van de overige feiten bestaat geen geschil, zodat ook het hof van deze (overige) feiten zal uitgaan.
2.2.
Op 22 mei 2007 is door het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Voorschoten (hierna: de gemeente) een [voorontwerp bestemmingsplan X] vastgesteld (hierna: het voorontwerp). De bedoeling van het voorontwerp was dat [locatie X] ontwikkeld zou worden tot een woningbouwlocatie. Op dat moment was de locatie aan de rand van [plaats ] nog onbebouwd. In het voorontwerp is - onder meer - opgenomen:
“Tennisvereniging
Direct ten noorden van het plangebied bevindt zich een tennisvereniging met gravelbanen. In de winter is de vereniging gesloten. Voor tennisbanen met verlichting geldt, op basis van de publicatie Bedrijven en Milieuzonering (VNG, 2001), een richtafstand van 50 m. De beoogde woningen bevinden zich op minimaal 45 m van de tennisbanen. De tennisbanen en de dichtstbijzijnde woningen worden echter van elkaar gescheiden door een perceel met bomen van ongeveer 25 m breed, een weg en een groenstrook. De verwachting is dat de beoogde woningbouw geen onaanvaardbare lichthinder van de tennisbanen zal ondervinden. Zonodig worden maatregelen getroffen in de vorm van kappen op de verlichting om de eventuele lichthinder nog meer te beperken. (...)”
2.3.
Het vigerende [bestemmingsplan Y] (hierna: het bestemmingsplan) is op 29 januari 1987 in werking getreden. In het bestemmingsplan is het onderhavige gebied als plangebied aangewezen. In de toelichting bij het bestemmingsplan is met betrekking tot de tennisvereniging - onder meer - het volgende opgenomen:
“1.3. Bestaande toestand binnen het plangebied
(...)
Nabij de westelijke begrenzing van het plangebied is het [sportpark] gesitueerd.
Dit park voorziet in een viertal voetbalvelden en een vijftiental tennisbanen met de daartoe benodigde gebouwen.
(...)
2.5.
Sport en recreatie
(...)
Het aan de westzijde van het plangebied gelegen [sportpark] bestaat uit twee delen, te weten een deel ten behoeve van de zogenaamde veldsporten (voetbal) en een deel waarop het gemeentelijke tennispark is gesitueerd. Deze sportvoorzieningen zijn van algemeen gemeentelijk belang. (…)”
2.4.
Heijmans exploiteert een projectontwikkelings- en vastgoedbedrijf op het gebied van woningbouw. Zij heeft in het kader van het project “
[het Park] , fase 1, 48 woningen” (hierna: [het Park] ) 48 eengezinswoningen te [plaats ] gerealiseerd, verkocht en geleverd.
[het Park] , fase 1, 48 woningen” (hierna: [het Park] ) 48 eengezinswoningen te [plaats ] gerealiseerd, verkocht en geleverd.
2.5.
Rijnland Makelaars B.V. en [de makelaar] (hierna: de makelaars) hebben van Heijmans de opdracht gekregen om als verkopende makelaars de woningen in het nieuwbouwproject te verkopen.
2.6.
Op 14 juni 2008 heeft een informatiebijeenkomst plaatsgevonden voor de verkoop van de woningen.
2.7.
De Kopers hebben in de periode van juli 2008 tot met april 2009 met Heijmans koop- en aannemingsovereenkomsten gesloten met betrekking tot nog te bouwen woningen (hierna: de koopovereenkomsten). De verkoop is via een loting geschied. De woningen zijn gelegen aan [adres] te [plaats ] , direct naast het reeds bestaande [het tennispark] te [plaats ] (hierna: het tennispark).
2.8.
De woningen zijn uiteindelijk in de periode van 26 mei 2010 tot en met 23 juni 2010 aan de Kopers opgeleverd.
2.9.
In oktober 2010 zijn zeven tennisbanen in het [het tennispark] omgebouwd van gravel naar all weather-banen. Daarbij is ook de lichtinstallatie aangepast en uitgebreid.
2.10.
Naar aanleiding van klachten van de Kopers over overlast van de verlichting op de tennisbanen, heeft de gemeente (Milieu-inspectie van de Afdeling ruimtelijk beheer) Lichtconsult.nl opdracht gegeven om lichtmetingen uit te voeren en de resultaten te toetsen aan de richtlijnen van de Nederlandse Stichting voor Verlichtingskunde (NSVV). De zogenaamde grenswaarden voor lichtemissie zijn onderverdeeld in ecologie-zones: E1 betreft natuurgebieden met een zeer lage omgevingshelderheid, E2 betreft gebieden met een lage omgevingshelderheid (in het algemeen buitenstedelijke en landelijke woongebieden), E3 betreft gebieden met een gemiddelde omgevingshelderheid (in het algemeen woongebieden) en E4 betreft gebieden met een hoge omgevingshelderheid (stedelijke gebieden met intensieve nachtelijke activiteiten). Lichtconsult.nl heeft [adres] te [plaats ] met aanliggende terreinen en gebouwen aangemerkt als “
ecologie-zone E3: Woongebieden met gemiddelde omgevingshelderheid”. In het eerste rapport van Lichtconsult.nl zijn enkele overschrijdingen geconstateerd van de grenswaarden voor lichtoverlast. In het tweede rapport van 10 maart 2011 van Lichtconsult.nl is vastgesteld dat uit de metingen is gebleken dat – na het kantelen van de lampen van enkele lichtmasten – de grenswaarden volgens de NSVV-richtlijnen voor de lichtsterkte en de verticale verlichtingssterkte niet worden overschreden.
ecologie-zone E3: Woongebieden met gemiddelde omgevingshelderheid”. In het eerste rapport van Lichtconsult.nl zijn enkele overschrijdingen geconstateerd van de grenswaarden voor lichtoverlast. In het tweede rapport van 10 maart 2011 van Lichtconsult.nl is vastgesteld dat uit de metingen is gebleken dat – na het kantelen van de lampen van enkele lichtmasten – de grenswaarden volgens de NSVV-richtlijnen voor de lichtsterkte en de verticale verlichtingssterkte niet worden overschreden.
2.11.
Op 25 januari 2011 hebben [Koper 1] c.s. namens de Kopers een brief aan Heijmans gestuurd waarin - onder meer - is opgenomen:
“Inmiddels zijn bijna alle woningen bewoond en zijn de nieuwe Kopers geconfronteerd met een enorme lichtoverlast welke afkomstig is van de tennisbaanverlichting van de achter de woningen gelegen [het tennispark] .
Deze lichtoverlast komt met name door een openstelling van de tennisvereniging in het winterseizoen.
Tot en met het vorige seizoen was er echter sprake van een wintersluiting van de tennisvereniging, welke wintersluiting een belangrijke waarborg was tegen de overlast van de tennisbaanverlichting.
Van het opheffen van de wintersluiting zijn wij als (toekomstige) Kopers niet op de hoogte gebracht.
Namens de Kopers (...) verzoek ik u mij mede te delen op welk moment en door wie de verantwoordelijken bij Heijmans Vastgoed B.V. op de hoogte zijn gebracht van het opheffen van de wintersluiting van [het tennispark] . (…)”
2.14.
Op 18 februari 2011 heeft de projectleider van Heijmans, [de projectleider van Heijmans] , bij
e-mail - onder meer - als volgt geantwoord:
“De lichtoverlast die u ervaart van de tennisvereniging is in principe een kwestie van de gemeente die er voor moet zorgen dat e.e.a. aan de wettelijke eisen voldoet. Natuurlijk lopen wij niet weg voor onze verantwoordelijkheid aangezien wij een huis aan u hebben verkocht. Wij hebben dan ook een lichtonderzoek bekostigd. Later is gebleken dat de lichtsterkte toch meer is dan toegestaan. Naar ik heb begrepen is er door experts overleg geweest en zijn de lampen nu gedraaid om de overlast te beperken (...).
Wij hebben er altijd op aangedrongen dat er bepaalde lampen omgedraaid moesten zijn voordat er opgeleverd zou worden, dit is dan ook gedaan. Dit zodat onze kopers geen overlast zouden ervaren. Teruglezend in de vele verslagen is het omdraaien van de lampen gekoppeld aan het aanleggen van de “winterharde” banen. Wij zijn hier dus van in kennis gesteld maar hebben dit nooit ervaren als het belangrijkste; het omdraaien van de lichtmasten en het beperken van de overlast heeft namelijk altijd onze prioriteit gehad. (...)”
2.15.
Bij besluit van 24 maart 2011 heeft de gemeente een verzoek tot handhaving ten
aanzien van het tennispark afgewezen. Het verzoek was ingediend door [Koper 5] c.s., [Koper 1] c.s. en [Koper 9] c.s. De gemeente was van oordeel dat uit het rapport van Lichtconsult.nl volgde dat de lichtmasten van de tennisvereniging voldeden aan de NSVV-richtlijnen. Bij beslissing op bezwaar van 14 februari 2012 heeft de gemeente de bezwaren van de desbetreffende Kopers ongegrond verklaard.
2.16.
Een aantal van de Kopers heeft op 30 maart 2011 met de verantwoordelijke wethouder, de projectleider [sportpark] - [het Park] ( [de projectleider] ) en een notuliste gesproken. In de notulen van het gesprek is - onder meer - opgenomen:
“(…)
Raadsbrieven
Buurtbewoners hebben twee brieven aan de gemeenteraad geschreven in verband met lichthinder van de lichtmasten van de tennisvereniging. (...)
In de reactie wordt o.a. uitgelegd dat het voorontwerp-bestemmingsplan geen juridische status heeft. Daarom moet gekeken worden naar het vigerende bestemmingsplan. Op grond van het vigerende bestemmingsplan was de aanleg van tennisbaan 7 toegestaan. Volgens de heer [Koper 7] heeft het voorontwerp-bestemmingsplan wel een juridische status. (...)
Winteropening tennisvereniging
Door de winteropening van de tennisvereniging is de lichthinder erger volgens de heer [Koper 7] . Hij verwijst naar het voorontwerp-bestemmingsplan. Daarin staat dat de tennisvereniging in de winter is gesloten. Daarnaast geeft [Koper 6] aan dat jaren geleden een vergunning verleend is aan de tennisvereniging, zodat deze het hele jaar open mag zijn. Zij vindt het daarom raar dat in het ontwerp-bestemmingsplan staat dat de tennisvereniging ’s winters niet open is. (...)
[de projectleider] legt uit dat het voorontwerp-bestemmingsplan geen juridische status heeft en dat het “oude” bestemmingsplan daarom geldt. (...)
De wethouder stelt dat het oude bestemmingsplan geldend is en hier geen wijziging op doorgevoerd is. Daarnaast geeft [de projectleider] aan dat Heijmans ruim vóór 2008 mondeling op de hoogte is gesteld van het feit dat er ’s winters getennist zou worden. Dit is voor het eerst op schrift teruggevonden in notulen (actielijst) van eind 2008. (…).
De bewoners hadden expliciet naar de (…) opening van de tennisvereniging gevraagd bij de makelaar. Deze zei dat er ’s winters niet getennist zou worden. (…)
2.17.
Bij brieven van 19 maart 2012 hebben de Kopers Heijmans, de makelaars en de gemeente (hierna Heijmans c.s.) aansprakelijk gesteld voor de schade die zij hebben geleden en nog zullen lijden.
2.18.
Heijmans c.s. hebben hierop ieder afzonderlijk gereageerd en elke aansprakelijkheid van de hand gewezen. Heijmans heeft, voor zover relevant, het volgende geschreven:
“(…) In juni 2008 is de verkoop van de woningen in de eerste fase van [het Park] gestart. Op de contracttekeningen zijn de tennisbanen duidelijk weergegeven. Heijmans Vastgoed B.V. is tijdens een overleg met de gemeente op 19-11-08 ervan op de hoogte gebracht dat als gevolg van de aanleg van winterharde banen de lampen vervangen/gedraaid moesten worden om lichtoverlast voor de nabij gelegen woningen te voorkomen. Er staat tevens genoemd in het verslag van dit overleg dat aanleg van de winterbanen niet op korte termijn zou gebeuren. Heijmans Vastgoed B.V. heeft altijd het standpunt verkondigd dat haar kopers geen lichtoverlast zouden mogen ondervinden van de lampen van de tennisbanen, uitgaande van de (objectieve) wettelijke normen. De lampen dienden dan ook vervangen/gedraaid te zijn vóór de oplevering van de eerste woning in fase 1. (…)”.
3.Het geschil
3.1.
De Kopers hebben in eerste aanleg, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, wat procespartij Heijmans betreft, een verklaring voor recht gevorderd dat Heijmans c.s. jegens de Kopers aansprakelijk zijn voor de door Kopers geleden en nog te lijden schade, welke schade nader dient te worden opgemaakt bij staat en te vereffenen volgens de wet en met veroordeling van Heijmans c.s. in de proceskosten.
3.2.
Daartoe stelden de Kopers dat door de winteropening van het tennispark sprake is van structurele en objectief ernstige overlast in de vorm van lichthinder. Heijmans heeft als verkoper niet voldaan aan haar mededelingsplicht door de Kopers er niet van op de hoogte te brengen dat het tennispark ook in de winter geopend zou worden kort na de oplevering van de woningen van de Kopers, terwijl Heijmans vóór 2008 door de gemeente op de hoogte is gebracht van de voorgenomen winteropening. Door de ernstige lichtoverlast die de winteropening van het tennispark voor de Kopers veroorzaakt, bezitten de woningen niet de eigenschappen die voor een normaal gebruik nodig zijn en is er sprake van non-conformiteit van de woningen ex artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek (BW), aldus de Kopers.
3.3.
De rechtbank heeft in het bestreden vonnis – voor zover in hoger beroep relevant – de vordering tegen Heijmans toegewezen. De rechtbank heeft daartoe – kort samengevat – als volgt overwogen. Heijmans wordt geacht de ware stand van zaken met betrekking tot de winteropening van het tennispark te hebben gekend en Heijmans had moeten weten dat deze winteropening voor de Kopers van essentieel belang was om de koopovereenkomsten (al dan niet) aan te gaan. Door de Kopers niet te informeren over de voorgenomen winteropening van het tennispark, heeft Heijmans de op haar rustende mededelingsplicht geschonden. Heijmans kan zich daarom niet op een mogelijke schending van de onderzoeksplicht door Kopers beroepen. De rechtbank heeft verder als vaststaand aangenomen dat sprake is van langdurige lichthinder met een hoge intensiteit. Op grond hiervan is de rechtbank tot de conclusie gekomen dat ten aanzien van de woningen van de Kopers sprake is van non-conformiteit. De vordering [woonplaats] c.s. is afgewezen op grond van het oordeel dat ten aanzien van hun woning geen sprake is van non-conformiteit omdat zij te weinig lichthinder ondervinden van het tennispark (r.o. 4.3 eindvonnis).
3.4.
De rechtbank heeft de vorderingen tegen de gemeente en de makelaars afgewezen.
3.5.
Het hoger beroep strekt ertoe dat de vonnissen worden vernietigd en dat de vordering van de Kopers alsnog wordt afgewezen. Daarnaast vordert Heijmans veroordeling van de Kopers tot terugbetaling van hetgeen Heijmans ter uitvoering van de bestreden vonnissen aan hen heeft voldaan, en tot betaling van de proceskosten van beide instanties.
3.6.
De Kopers hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van de bestreden vonnissen, met veroordeling van Heijmans in de kosten van beide instanties.
4.Beoordeling van het hoger beroep
4.1.
Het tussenvonnis van 17 juli 2013 is een vonnis waarbij een comparitie van partijen is gelast, als bedoeld in art. 131 Rv. Tegen een dergelijk vonnis staat geen hogere voorziening open. Bovendien zijn tegen dit vonnis geen grieven gericht. Voor zover het hoger beroep tegen dit vonnis is gericht dient het om die redenen niet-ontvankelijk te worden verklaard.
4.2.
Heijmans heeft in haar grieven allereerst aan de orde gesteld dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat sprake is van non-conformiteit van de woningen van de Kopers.
4.3.
Op grond van art. 7:17 lid 1 BW moet de verkoper een zaak leveren die aan de overeenkomst beantwoordt. Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst (en is daarmee ‘non-conform’) indien de zaak, gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over die zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, zo bepaalt art. 7:17 lid 2 BW. Daarbij hoeft het niet alleen te gaan om eigenschappen van de zaak. Ook daarbuiten gelegen factoren kunnen mede van invloed zijn op de vraag of de zaak aan de overeenkomst beantwoordt.
4.4.
In dit verband rijst allereerst de vraag of Heijmans als verkoper van de woningen gehouden was de Kopers te informeren over de voorgenomen winteropenstelling van het tennispark. Op grond van artikel 7:17 BW rust op de verkoper een mededelingsplicht indien hij beschikt of behoort te beschikken over bepaalde informatie en begrijpt of moet begrijpen dat hij deze informatie aan de koper moet geven om te voorkomen dat de koper zich over bepaalde punten een onjuiste voorstelling zou maken. Of op de verkoper ten tijde van het sluiten van de overeenkomst een mededelingsplicht rustte, is afhankelijk van alle omstandigheden van het geval. Daarbij moet in ogenschouw worden genomen dat de regel juist ertoe strekt ook aan een onvoorzichtige koper bescherming te bieden tegen de nadelige gevolgen die zijn veroorzaakt door het verzwijgen van relevante gegevens.
4.5.
Ook indien met de Kopers wordt aangenomen dat Heijmans ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomsten (of de levering van de woningen) wist dat de tennisvereniging een winteropenstelling wilde realiseren – Heijmans heeft dit bestreden –, rustte op Heijmans alleen dan een mededelingsplicht jegens de Kopers als het voor haar voldoende kenbaar was dat een winteropenstelling van wezenlijk belang voor hen was. De stelplicht hiervan en de bewijslast bij betwisting rusten op de Kopers. Daarbij is van belang dat de Kopers niet gemeenschappelijk hebben gehandeld; de koopovereenkomsten zijn tot stand gekomen in de periode van juli 2008 tot en met april 2009. Voor [Koper 1] c.s., [Koper 3] c.s., [Koper 5] c.s., [Koper 7] c.s., [Koper 9] c.s., en [Koper 11] c.s. dient afzonderlijk te worden onderbouwd dat zij Heijmans op de hoogte hebben gesteld dat de mogelijkheid van een (toekomstige) winteropenstelling voor ieder van hen cruciaal was. Dat dit zo was, is in het licht van de gemotiveerde betwisting door Heijmans onvoldoende concreet onderbouwd. De Kopers hebben weliswaar gesteld dat de winteropenstelling in verband met de avondverlichting van essentieel belang was voor hun beslissing om de respectieve koopovereenkomsten al dan niet te sluiten, maar dat zij dit ook op enig moment aan Heijmans duidelijk hebben gemaakt volgt niet uit hun stellingen, noch uit de gedingstukken. Dat de Kopers hierover met Heijmans hebben gesproken is door Heijmans gemotiveerd weersproken en niet nader feitelijk onderbouwd. Deze wetenschap kan ook niet worden ontleend aan de stelling van de Kopers dat zij bij de makelaars hebben geïnformeerd naar de wintersluiting van het tennispark. Ook indien van de juistheid van deze stelling wordt uitgegaan – de makelaars hebben dit in eerste aanleg bestreden – betekent dit nog niet dat het ook voor Heijmans duidelijk was dat de winteropenstelling van cruciaal belang was.
4.6.
De Kopers hebben evenmin feiten en omstandigheden aangedragen waaruit volgt dat het voor Heijmans duidelijk had moeten zijn dat de winteropenstelling in verband met de avondverlichting voor hen van belang was. De Kopers hebben in dit verband nog een beroep gedaan op het onder 4.10 van het eindvonnis gegeven oordeel dat uit de stukken en verklaringen van de Kopers volgt dat Heijmans had moeten weten dat de winteropenstelling voor hen van essentieel belang was om de koopovereenkomsten (al dan niet) te sluiten. Het hof is echter van oordeel dat uit de gedingstukken en verklaringen van de Kopers hoogstens kan worden afgeleid dat een winteropenstelling voor de Kopers van belang was, maar niet of dit ook voor Heijmans voldoende duidelijk was. De stelling van de Kopers dat Heijmans de winteropenstelling voor Kopers heeft achtergehouden, omdat bekendheid van dit feit de verkoop van de woningen geen goed zou doen, is onvoldoende onderbouwd. De enkele omstandigheid dat in de notulen van de algemene ledenvergadering van [het tennispark] van maart 2008 is opgenomen dat de gemeente destijds geen toestemming wilde geven voor meer lichtfaciliteiten omdat de gemeente vrees had dat dan de verkoop van de nieuwbouwwoningen gevaar zou lopen, acht het hof een ontoereikende onderbouwing dat ook Heijmans daar van uit ging. Dit oordeel brengt mee dat op Heijmans geen verplichting rustte om de Kopers eigener beweging te infomeren over de beoogde winteropenstelling. Indien het bestaan van een winteropenstelling van zo wezenlijk belang was als de Kopers stellen, had het op hun weg gelegen daar nader onderzoek naar te doen, bijvoorbeeld door navraag te doen bij de tennisvereniging. Voor zover de Kopers menen dat zij voldoende onderzoek hebben gedaan door kennis te nemen van de inhoud van het voorontwerp, volgt het hof hen hierin niet. Aan dit voorontwerp, dat niet het karakter heeft van een besluit, konden de Kopers niet de gerechtvaardigde verwachting ontlenen dat er geen winteropenstelling zou komen.
4.7.
Voor het antwoord op de vraag of de afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoordt in een geval waarin een gebrek pas na de koop (of levering) ontstaat, is (ook) van belang of de koper al dan niet behoefde te verwachten dat het gebrek op enig moment na de koop zou ontstaan. Heijmans heeft op basis van dit uitgangspunt terecht aangevoerd dat de Kopers er ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomsten rekening mee moesten houden dat er binnen afzienbare tijd een winteropenstelling zou komen. Op het tennispark stonden immers al lichtmasten en enkele jaren voor het sluiten van de koopovereenkomsten was al een vergunning verleend voor een winteropenstelling op het tennispark.
4.8.
Deze overwegingen leiden tot de conclusie dat het beroep op de non-conformiteit niet kan slagen.
4.9.
Voor de volledigheid merkt het hof nog het volgende op. Met het betoog van de Kopers dat het voor Heijmans duidelijk was althans moest zijn dat de winteropenstelling van essentieel belang was, lijken zij veeleer een beroep te willen doen op dwaling, dan op non-conformiteit en ook Heijmans begrijpt dat zo. Op die grondslag is de vordering echter niet gegrond. De Kopers hebben geen beroep gedaan op de vernietiging van de overeenkomst. Maar ook als dat anders zou zijn, zou ook een beroep op dwaling om de hiervoor vermelde redenen niet kunnen slagen. Voor zover de Kopers de koopovereenkomsten al onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken wat betreft de ten tijde van de koop toekomstige winteropenstelling hebben gesloten, is deze dwaling niet te wijten aan een (onjuiste) inlichting van Heijmans, noch aan het ontbreken van informatie die Heijmans had moeten geven.
4.11
Het hof passeert de bewijsaanbiedingen van de Kopers, nu geen gespecificeerd bewijs is aangeboden van feiten die, indien bewezen, kunnen leiden tot een andere beslissing.
4.12
Uit het bovenstaande volgt dat de grieven gedeeltelijk slagen. Het hof zal het vonnis van de rechtbank vernietigen. De vordering van de Kopers zal alsnog worden afgewezen. Dit brengt mee dat de grieven voor het overige geen bespreking meer behoeven. De Kopers zullen worden veroordeeld tot terugbetaling van hetgeen ter uitvoering van het vonnis is betaald. Zij zullen bovendien als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van beide instanties.
Beslissing
Het hof:
- verklaart het hoger beroep niet-ontvankelijk voor zover het is gericht tegen het vonnis van 17 juli 2013;
- vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Den Haag van 21 december 2016 voor zover gewezen tussen Heijmans en de Kopers;
- bekrachtigt het vonnis voor het overige;
en opnieuw rechtdoende:
- wijst de vordering van de Kopers af;
- veroordeelt de Kopers in de kosten van het geding in eerste aanleg en van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Heijmans tot op heden begroot op € 589,-- aan griffierecht en € 1.130,-- (2,5 punt tarief II) aan salaris advocaat voor de eerste aanleg en op € 819,97 aan verschotten en € 2.148,-- (2 punten tarief II) aan salaris van de advocaat voor het hoger beroep en op € 157,- aan nasalaris voor de advocaat, nog te verhogen met € 82,- indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving in der minne aan dit arrest is voldaan en vervolgens betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, en bepaalt dat deze bedragen binnen 14 dagen na de dag van de uitspraak dan wel, wat betreft het bedrag van € 82,--, na de datum van betekening, moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf het einde van genoemde termijn van 14 dagen;
- veroordeelt de Kopers om aan Heijmans te voldoen al hetgeen Heijmans uit hoofde van het vonnis van de rechtbank van 21 december 2016 aan de Kopers heeft voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling door Heijmans tot de dag van terugbetaling aan Heijmans;
- verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. D. Aarts, M.C.M. van Dijk en E.D.G. Kiersch en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 9 april 2019 in aanwezigheid van de griffier.