Uitspraak
8 maart 2019
Eerste Kamer
17/06062
TT/AR
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
HOTEL CAFÉ RESTAURANT "ZWOLLE" B.V.,
gevestigd te Zwolle,
gevestigd te Zwolle,
EISERES tot cassatie, verweerster in het voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep,
advocaten: mr. J.A.M.A. Sluysmans en mr. R.T. Wiegerink,
t e g e n
PROVINCIE OVERIJSSEL,
zetelende te Zwolle,
zetelende te Zwolle,
VERWEERSTER in cassatie, eiseres in het voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep,
advocaat: mr. J.F. de Groot.
Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als Hotel Zwolle en de Provincie.
1.Het geding in feitelijke instantie
Voor het verloop van het geding in feitelijke instantie verwijst de Hoge Raad naar het vonnis in de zaak C/08/184242/HA ZA 16-127 van de rechtbank Overijssel van 8 november 2017.
Het vonnis van de rechtbank is aan dit arrest gehecht.
2.Het geding in cassatie
Tegen het vonnis van de rechtbank heeft Hotel Zwolle beroep in cassatie ingesteld. De Provincie heeft voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep ingesteld.
De procesinleiding en het verweerschrift tevens houdende voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep zijn aan dit arrest gehecht en maken daarvan deel uit.
De procesinleiding en het verweerschrift tevens houdende voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep zijn aan dit arrest gehecht en maken daarvan deel uit.
Partijen hebben over en weer een verweerschrift tot verwerping van het beroep ingediend.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
De conclusie van de Advocaat-Generaal W.L. Valk strekt tot verwerping van het principale cassatieberoep.
De advocaat van Hotel Zwolle heeft schriftelijk op die conclusie gereageerd.
3. Beoordeling van het middel in het principale beroep
3.1
In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
- i) Bij Koninklijk Besluit van 7 april 2015 (Stcrt. 2015, nr. 11501), is voor onteigening aangewezen ten name van de Provincie een perceel ter grootte van 3.40.44 ha in de gemeente Zwollerkerspel (hierna: het onteigende of het perceel). De Provincie heeft het perceel nodig om het inpassingsplan N340/N48 Zwolle-Ommen uit te voeren.
- ii) Hotel Zwolle is eigenaar van het perceel. Het perceel behoort tot een complex van gronden waarop onder meer is gevestigd een hotel met aanliggend parkeerterrein. Het hotel is gelegen direct aan de oostzijde van A28. Het perceel is in gebruik als grasland.
3.2
De rechtbank heeft bij tussenvonnis de vervroegde onteigening van het perceel uitgesproken met bepaling van een voorschot op de schadeloosstelling en aan deskundigen opgedragen een deskundigenrapport te deponeren ter griffie van de rechtbank. De deskundigen hebben de waarde van het onteigende getaxeerd op € 2.013.398,--. Bij eindvonnis heeft de rechtbank de schadeloosstelling voor het onteigende bepaald op € 1.458.645,--. Voor zover in cassatie van belang heeft zij daartoe als volgt overwogen:
“5.9.1. Met de deskundigen is de rechtbank van oordeel dat, gelet op de zichtlocatie van het complex direct aan de A28 en de provinciale weg N340 en op de bouwhoogte, een hogere grondwaarde aan de orde is dan in de grondprijzenbrief van de gemeente Zwolle waarin (tenminste) een waarde van € 215,00 per m² bedrijfsvloeroppervlak (bvo) exclusief btw en exclusief kosten koper wordt aangehouden. In hun concept zijn de deskundigen om die reden uitgegaan van een waarde per m² bvo van € 225,00. Na die (weinig hogere) waardering hebben de deskundigen – kennelijk mede in reactie op de daarop door de provincie uitgeoefende kritiek – hun waardering per m² bvo aangepast tot € 245,00. In hun definitief rapport zijn de deskundigen immers uitgegaan van een toerekening aan het bouwblok/de footprint van het gebouw van € 4.406.849,00, welk bedrag dan het saldo betreft van 17.987 m2 bvo maal € 245,00 per m² bvo. Die hogere waarde is als zodanig niet door de deskundigen toegelicht. Anders dan de deskundigen ziet de rechtbank niet in dat – gelet op de bijzondere, gunstige kenmerken van de locatie (een vrijstaand, hoog gebouw op een als zodanig herkenbaar eigen perceel direct aan de A28 en de N340) en de aldaar zoals overwogen aan te nemen huurwaarde van het hotelcomplex, die met name dient te worden verbonden aan de goede exploitatiemogelijkheden van de vierkante meters van het bouwblok – van een zo’n hogere waarde moet worden uitgegaan in plaats van de door de gemeente gebruikte minimale waarde van € 215,00 per m² bvo bij uitgifte. De rechtbank is van oordeel dat ten opzichte van die minimale prijs in dit geval een opslag van minimaal 35% dient te worden toegepast zodat zij bij de toerekening van de grondwaarde uit zal gaan van € 290,00 per m² bvo, welk bedrag de rechtbank in de gegeven omstandigheden voldoende aannemelijk acht.”
3.3
Onderdeel 1.1 klaagt onder meer dat de rechtbank haar oordeel (in rov. 5.9.1) dat zij bij de toerekening van de grondwaarde zal uitgaan van € 290,-- per m2 bvo (de rechtbank heeft hieronder verstaan: bedrijfsvloeroppervlak), onvoldoende begrijpelijk heeft gemotiveerd. Het onderdeel voert daartoe aan dat de rechtbank haar beslissing kennelijk baseert op de omstandigheden dat sprake zou zijn van de bijzondere, gunstige kenmerken van de locatie en de aldaar aan te nemen huurwaarde van het hotelcomplex, die met name zou moeten worden verbonden aan de goede exploitatiemogelijkheden van de vierkante meters van het bouwblok. Die omstandigheden zijn door deskundigen echter ook al (in belangrijke mate) meegewogen bij de waarde die zij aan het bouwblok hebben toegekend. De rechtbank maakt niet duidelijk waarom zij de waarde van het bouwblok hoger waardeert dan de deskundigen.
3.4
In cassatie is niet bestreden dat de grondwaarde van het complex van gronden waartoe het perceel behoort (zie hiervoor in 3.1 onder (ii)), berekend volgens de residuele methode, afgerond € 13.000.000,-- bedraagt. Die grondwaarde is vervolgens toegerekend aan de verschillende categorieën van grondgebruik binnen het complex van gronden. Dat betekent dat een hogere waardering van het bouwblok van 17.987 m2 bvo, leidend tot een hogere waardering per m2 bvo, tot gevolg heeft dat van de totale grondwaarde van € 13.000.000,-- meer wordt toegerekend aan het bouwblok en dienovereenkomstig minder resteert ter toerekening aan de andere categorieën van grondgebruik binnen het complex van gronden, waaronder de categorieën waarbinnen het onteigende valt, zoals ruwe parkeergrond en groenvoorzieningen. Onderdeel 1.1 stelt de waardering per m2 bvo ter discussie met het oog op de toerekening van de totale waarde van het complex van gronden ter hoogte van € 13.000.000,-- aan de verschillende categorieën van grondgebruik binnen dat complex.
3.5
Volgens vaste rechtspraak dient de onteigenings-rechter zelfstandig te onderzoeken welke schadevergoeding aan de onteigende partij toekomt en is hij daarbij niet gebonden aan het advies van de door hem benoemde deskundigen (vgl. HR 7 juni 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ5349, rov. 3.3.2). Komt de onteigeningsrechter omtrent de schadeloosstelling tot andere inzichten dan de deskundigen, dan dient uit de motivering van zijn uitspraak te blijken waarom hij het advies van de deskundigen niet volgt.
3.6
In deze procedure hebben de deskundigen de totale grondwaarde van het complex van gronden (zie hiervoor in 3.1 onder (ii)) in het conceptadvies aanvankelijk vastgesteld op een bedrag van € 10.344.299,-- (p. 14 van het advies). Naar aanleiding van opmerkingen van Hotel Zwolle hebben zij de totale grondwaarde verhoogd tot € 13.000.000,--. Aan deze verhoging hebben zij het volgende ten grondslag gelegd (p. 20 van het advies):
“- Als gevolg van opname van de juiste “omzet overige” in 2015, het laten vervallen van de omzet over het aanloopjaar 2014 en het meenemen van de (deels geprognosticeerde) omzet over 2016 bedraagt de “draagkracht huur” € 2.274.962,00 (in plaats van € 1.943.502,00 in het concept-advies). Na verzoening met de huurwaarde op basis van het aantal verhuurbare vierkante meters wordt de huurwaarde vastgesteld op € 2.240.181,00 (in plaats van € 2.075.670,00);
- De waarde van het totale object wordt als gevolg van de aangepaste huurwaarde, getaxeerd op € 36.425.708,00 (was € 33.750.724,00). Na aftrek van de (ongewijzigde) bouwkosten resteert een grondwaarde van € 13.019.283,00, die door deskundigen wordt afgerond tot € 13.000.000,00 (in plaats van € 10.344.299,00);”
3.7
De Provincie heeft bij pleidooi op basis van die hogere waardering van de totale grondwaarde betoogd dat als de grondwaarde op basis van de gerealiseerde omzet aanzienlijk wordt verhoogd, de prijs per m2 bvo op basis van die omzet verder verhoogd zou moeten worden dan de deskundigen hebben gedaan:
“21. Deskundigen hebben de waarde van de totale kavel afgeleid uit de winst die met de exploitatie van het hotel c.a. wordt gerealiseerd. Het ligt dan voor de hand om bij de toerekening van die waarde aan de verschillende onderdelen van de kavel centraal te stellen de mate waarin die onderdelen aan de winst bijdragen.
(…)
31. (…) De ‘toeslag’ op de door deskundigen tot uitgangspunt genomen minimumprijs is marginaal, nog geen 5%. Dat valt niet goed te begrijpen, niet alleen vanwege hetgeen deskundigen zelf over de ideale ligging opmerken, maar vooral ook vanwege de door [Hotel Zwolle] gerealiseerde omzet. Die omzet is volgens deskundigen bepalend voor de waarde van de totale kavel maar legt kennelijk geen gewicht in de schaal waar het gaat om de grond waarop die omzet feitelijk wordt gerealiseerd.”
3.8
De rechtbank heeft de hogere waardering van de totale grondwaarde, uitkomend op € 13.000.000,--, in rov. 5.8 overgenomen. In rov. 5.9 heeft de rechtbank vervolgens overwogen dat zij wat betreft de toerekening van de waarde van de grond aan het onteigende, toegespitst op de door de deskundigen onderscheiden onderdelen, wel enige aanknopingspunten gelegen acht in het verweer van de Provincie dat op de te onderscheiden onderdelen van een wat andere invulling zou moeten worden uitgegaan dan in het deskundigenadvies is gebeurd. In rov. 5.9.1 motiveert de rechtbank vervolgens hoe zij is gekomen tot een opslag van 35% op de minimale grondwaarde van € 215,-- per m2 bvo, uitkomend op een grondwaarde van € 290,-- per m2 bvo. De rechtbank stelt allereerst vast dat de deskundigen de verhoging van hun waardering van € 225,-- tot € 245,-- per m2 bvo niet hebben toegelicht. Zij wijst vervolgens op (a) de bijzondere, gunstige kenmerken van de locatie, (b) de aldaar aan te nemen huurwaarde van het hotelcomplex, die (c) met name dient te worden verbonden aan de goede exploitatiemogelijkheden van de vierkante meters van het bouwblok.
Met de omstandigheden die de rechtbank vermeldt onder (b) en (c) respondeert zij kennelijk op het argument dat de Provincie bij pleidooi naar voren heeft gebracht, dat als de omzet van Hotel Zwolle volgens de deskundigen bepalend is voor de waarde van de totale kavel dit ook gevolgen moet hebben voor de waarde van de grond waarop die omzet feitelijk wordt gerealiseerd. Nu de deskundigen de huurwaarde hoger hadden begroot (van € 2.075.670,-- naar € 2.240.181,--, met als gevolg een waardestijging van de grond van € 10.344.299,-- naar € 13.000.000,--) kon de rechtbank oordelen dat die hogere huurwaarde met name diende te worden verbonden aan de goede exploitatiemogelijkheden van de vierkante meters van het bouwblok. In het licht van de hiervoor in 3.5 genoemde vrijheid van de onteigeningsrechter en gelet op de stukken van het geding, heeft de rechtbank haar oordeel over de waarde per m2 bvo in het kader van de toerekening van de totale grondwaarde over de verschillende categorieën van grondgebruik voldoende begrijpelijk gemotiveerd. Daarop stuit de klacht van onderdeel 1.1 af.
3.9
De overige klachten van het middel kunnen evenmin tot cassatie leiden. Dit behoeft, gezien art. 81 lid 1 RO, geen nadere motivering nu die klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.
3.1
Het principale beroep faalt. Daarmee is de voorwaarde waaronder het incidentele beroep is ingesteld, niet vervuld, zodat het geen behandeling behoeft.
4.Beslissing
De Hoge Raad:
verwerpt het principale beroep;
veroordeelt Hotel Zwolle in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van de Provincie begroot op € 854,34 aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten indien Hotel Zwolle deze niet binnen veertien dagen na heden heeft voldaan.
Dit arrest is gewezen door de vicepresident E.J. Numann als voorzitter en de raadsheren T.H. Tanja-van den Broek, C.E. du Perron, M.J. Kroeze en C.H. Sieburgh, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer M.V. Polak op
8 maart 2019.
8 maart 2019.