Uitspraak
6 oktober 2017
Eerste Kamer
16/03346
LZ/MD
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
MARBLE HOUSE B.V.,
gevestigd in Sint Maarten,
gevestigd in Sint Maarten,
VERZOEKSTER tot cassatie,
advocaten: mr. R.S. Meijer en
mr. P.A. Fruytier,
mr. P.A. Fruytier,
t e g e n
CIMBA MANAGEMENT LTD.,
gevestigd in Nevis,
gevestigd in Nevis,
VERWEERSTER in cassatie,
advocaat: mr. M.J. Schenck.
Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als Marble House en Cimba Management.
1.Het geding in feitelijke instanties
Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken:
a. het vonnis in de zaak 14/2014 van het gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten van 26 augustus 2014;
b. de vonnissen in de zaak AR 14/14-ghis 73770 - H 189/15 van het gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba van 29 januari 2016 en 8 april 2016.
De vonnissen van het hof zijn aan dit arrest gehecht.
2.Het geding in cassatie
Tegen het vonnis van het hof van 8 april 2016 heeft Marble House beroep in cassatie ingesteld.
Het cassatierekest is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
Het cassatierekest is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
Cimba Management heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
De conclusie van de Advocaat-Generaal M.H. Wissink strekt tot verwerping van het cassatieberoep.
De advocaten van Marble House hebben bij brief van 14 juli 2017 op die conclusie gereageerd.
3.Beoordeling van het middel
3.1
In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
( i) Cimba Management en haar zustervennootschap Pond Center N.V. (hierna: Pond Center) waren erfpachters van zeven percelen te Simpson Bay in Sint Maarten (hierna: de percelen).
(ii) In 2004 is Cimba Management benaderd door het bedrijf Food Express (hierna: FE) met het plan op de percelen een complex van drie verdiepingen te bouwen (hierna: de Mega Yacht Mall), waarin onder meer het reeds ter plaatse gevestigde Burger King restaurant zou worden gevestigd.
(iii) Na onderhandelingen hebben Cimba Management en Pond Center op 6 november 2005 een overeenkomst met betrekking tot de ontwikkeling van de percelen gesloten met verschillende aan FE gelieerde partijen (hierna: de ontwikkelaars). Deze overeenkomst is later ontbonden.
(iv) Op 3 november 2007 zijn Cimba Management en Pond Center een nieuwe overeenkomst aangegaan met de ontwikkelaars en aan hen gelieerde partijen. In deze overeenkomst is onder meer bepaald:
"1. Parties hereby cancel and revoke all previous agreements (…).
2. The Owner [Cimba Management; HR] and Pond Center hereby agree to transfer the above described long lease properties to Lido Real Estate N.V. (…)
4. The Developer agrees to construct a three-story building on the properties (…)
7. Yearly (…) for a term of 14 years, the Developer shall pay to CIMBA (…) the sum of U.S.$600,000.- (…)
8. It is further agreed that in the Eastern section of the building a space of 300 square meters, with complete drive thru facilities, (…) shall be given in lease to the Owner or its designate in consideration of payment of $1 rent per annum and other considerations rendered, (…) which space if the Owner so elects can be rented out or sold to a third party, subject to a right of first refusal on behalf of the Developer. (…)"
( v) In januari 2008 heeft Cimba Management de erfpachtrechten overgedragen aan een van de ontwikkelaars. Vervolgens is de Mega Yacht Mall met hypothecaire financiering gebouwd en in gebruik genomen.
(vi) In de Mega Yacht Mall wordt in een ruimte in "the Eastern section of the building" (hierna: de ruimte) een Burger King restaurant geëxploiteerd door Townsgate Road N.V. Deze vennootschap huurt de ruimte van Cimba Management.
(vii) Op 9 oktober 2013 heeft de bank die de hypothecaire lening had verstrekt, het hypotheekrecht geëxecuteerd en is de verhypothekeerde Mega Yacht Mall op een openbare veiling verkocht aan Marble House. De veilingakte vermeldt onder meer:
"SPECIAL CONDITIONS
(…)
7. The Burger King Restaurant on the first and second floor is rented out for fifty years starting November two thousand and seven, for the amount of one United States dollar (US$1.00) per year to Cimba Management Ltd, established on Nevis;
(…)
The aforementioned deed of mortgage stipulates that renting out the property requires written permission of the Creditor. Creditor leaves it to Buyer to invoke the annulment of any rental agreements concerning the property, if necessary."
3.2.1
In dit geding vordert Marble House een verklaring voor recht dat Cimba Management zonder recht of titel gebruikmaakt van de ruimte in de Mega Yacht Mall en dat Cimba Management wordt veroordeeld deze ruimte te ontruimen en te verlaten. Het gerecht heeft deze vorderingen toegewezen.
3.2.2
Het hof heeft het vonnis van het gerecht vernietigd en de vorderingen van Marble House afgewezen. Het hof overwoog daartoe als volgt:
“2.4 In geschil is of de (…) overeenkomst van 3 november 2007 gekwalificeerd dient te worden als een huurovereenkomst. Volgens het in dit geding toepasselijke art. 7A:1565 lid 1 (oud) BW is huur en verhuur een overeenkomst waarbij de ene partij zich verbindt om de andere het genot ener zaak te doen hebben, gedurende een bepaalde tijd en tegen een bepaalde prijs, welke de laatstgemelde aanneemt te betalen. Bij de beoordeling van de vraag of een overeenkomst gekwalificeerd dient te worden als een huurovereenkomst, is echter niet beslissend of zij elementen bevat op grond waarvan op zichzelf aan voornoemde wettelijke omschrijving is voldaan, maar of in de gegeven omstandigheden, gelet op hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond, de inhoud en strekking van de overeenkomst van dien aard zijn dat deze in haar geheel beschouwd als huurovereenkomst kan worden aangemerkt.
2.5
Bij de overeenkomst van 3 november 2007 heeft Cimba Management zich verbonden tot overdracht van haar erfpachtsrechten. De ontwikkelaars hebben zich daartegenover verbonden de Mega Yacht Mall te bouwen en geldbedragen te betalen. Voorts heeft Cimba Management daarbij bedongen (in beding 8) dat zij gedurende vijftig jaar een nader omschreven ruimte in de te bouwen Mega Yacht Mall mag gebruiken tegen betaling van een symbolisch bedrag. Beding 8 vertegenwoordigt een waarde voor Cimba Management. Aan te nemen valt dat deze waarde is verdisconteerd in de hoogte van de overeengekomen betalingsverplichtingen van de ontwikkelaars die ertegenover staan, dat wil zeggen: zonder beding 8 zouden die betalingsverplichtingen hoger zijn geweest. Economisch gezien betaalt Cimba Management dus een prijs voor het recht de ruimte gedurende vijftig jaar te mogen gebruiken, door genoegen te nemen met hetgeen is overeengekomen over de betalingsverplichtingen in plaats van hogere betalingsverplichtingen te bedingen. Dit verschil in betalingsverplichtingen moet (ook juridisch gezien) worden aangemerkt als “een bepaalde prijs” in de zin van de wetsbepaling. Aangenomen moet worden dat in de gegeven omstandigheden, gelet op hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond, de inhoud en strekking van de overeenkomst van 3 november 2007 van dien aard zijn dat deze in haar geheel beschouwd kan worden aangemerkt als een overeenkomst waarin, naast andere elementen, een huurovereenkomst met betrekking tot de in beding 8 omschreven ruimte besloten ligt. De contra-indicatie dat beding 8 ook bepaalt dat Cimba de ruimte mag verkopen, legt tegenover het voorgaande onvoldoende gewicht in de schaal. Op grond hiervan kan
Cimba Management zich beroepen op het adagium “koop breekt geen huur” van art. 7A:1593 (oud) BW.”
Cimba Management zich beroepen op het adagium “koop breekt geen huur” van art. 7A:1593 (oud) BW.”
3.3.1
Onderdeel 2.1 van het middel klaagt dat het hof heeft miskend dat de stelplicht en bewijslast dat sprake is van een huurovereenkomst, op Cimba Management rusten.
Cimba Management beroept zich immers op de rechtsgevolgen die art. 7A:1593 (oud) BW Sint Maarten (hierna: BWSM) (thans art. 7:226 BWSM Pro, dat in deze zaak niet van toepassing is) in dit geval aan het bestaan van een huurovereenkomst verbindt, te weten gebondenheid van de derdeverkrijger van het gehuurde, Marble House, aan de rechten en verplichtingen die voortvloeien uit de (naar het oordeel van het hof) in de overeenkomst van 3 november 2007 besloten liggende huurovereenkomst.
Cimba Management beroept zich immers op de rechtsgevolgen die art. 7A:1593 (oud) BW Sint Maarten (hierna: BWSM) (thans art. 7:226 BWSM Pro, dat in deze zaak niet van toepassing is) in dit geval aan het bestaan van een huurovereenkomst verbindt, te weten gebondenheid van de derdeverkrijger van het gehuurde, Marble House, aan de rechten en verplichtingen die voortvloeien uit de (naar het oordeel van het hof) in de overeenkomst van 3 november 2007 besloten liggende huurovereenkomst.
3.3.2
Marble House heeft aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat zij rechthebbende is op de Mega Yacht Mall en dat Cimba Management de ruimte zonder recht of titel gebruikt. Ter onderbouwing van die laatste stelling heeft Marble House naar voren gebracht dat Cimba Management de ruimte niet op grond van een huurovereenkomst in gebruik heeft en dus geen huurbescherming geniet, en dat Marble House andere overeenkomsten die mogelijk hebben gegolden tussen haar rechtsvoorgangster en Cimba Management, niet behoeft te respecteren.
Cimba Management heeft niet betwist dat Marble House rechthebbende op de Mega Yacht Mall is, maar stelt dat zij de ruimte in gebruik heeft op grond van een huurovereenkomst.
Uitgangspunt is dat degene die zich jegens de rechthebbende beroept op een recht om een goed te houden of te gebruiken, zoals een huurrecht, de stelplicht en bewijslast heeft met betrekking tot de feiten waaruit dat recht volgt (HR 30 juni 2017, ECLI:NL:HR:2017:1185, NJ 2017/286). Het hof heeft dit evenwel niet miskend. Het heeft op grond van de in deze procedure aangevoerde stellingen en ingebrachte stukken bewezen geacht dat Cimba Management de ruimte in gebruik heeft op grond van een huurovereenkomst. De klacht mist in zoverre feitelijke grondslag en kan dus niet tot cassatie leiden.
3.4.1
De onderdelen 2.4-2.6 klagen dat Marble House in hoger beroep bewijs door getuigen heeft aangeboden van de stellingen waarmee zij het beroep van Cimba Management op art. 7A:1593 (oud) BWSM heeft bestreden en dat het hof haar tot dit tegenbewijs had moeten toelaten.
3.4.2
Het hof heeft niet vastgesteld dat Marble House in haar motiveringsplicht is tekortgeschoten, zodat tot uitgangspunt dient dat Marble House haar betwisting voldoende heeft gemotiveerd. Het hiervoor weergegeven bewijsaanbod van Marble House dient te worden aangemerkt als een aanbod tot het leveren van tegenbewijs door getuigen. Een zodanig aanbod dient in beginsel te worden gehonoreerd. Het hof heeft dat hetzij miskend, hetzij zijn oordeel dat het bewijsaanbod van Marble House wordt gepasseerd, onvoldoende gemotiveerd. De klacht treft dus doel.
3.5
De overige onderdelen behoeven geen behandeling.
4.Beslissing
De Hoge Raad:
vernietigt het vonnis van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van 8 april 2016;
wijst het geding terug naar dat hof ter verdere behandeling en beslissing;
veroordeelt Cimba Management in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Marble House begroot op € 6.590,34 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president E.J. Numann als voorzitter en de raadsheren G. de Groot, M.V. Polak, M.J. Kroeze en C.H. Sieburgh, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer T.H. Tanja-van den Broek op
6 oktober 2017.
6 oktober 2017.