Uitspraak
5 oktober 2001
Eerste Kamer
Nr. C00/006HR
AP
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
[Eiser], wonende te [woonplaats],
EISER tot cassatie,
advocaat: mr. M.J. Schenck,
t e g e n
1. [Verweerder 1], wonende te [woonplaats],
2. EN SUITE B.V., gevestigd te Amsterdam,
3. L'ENFANT GÂTÉ B.V., gevestigd te Amsterdam,
VERWEERDERS in cassatie,
niet verschenen.
1. Het geding in feitelijke instanties
Eiser tot cassatie - verder te noemen: [eiser] - heeft bij exploit van 5 juli 1996 verweerders in cassatie sub 1 en 2 - verder te noemen: [verweerder 1] en En Suite - gedagvaard voor het Kantongerecht te Amsterdam en - voorzover in cassatie van belang - veroordeling van [verweerder 1] en En Suite gevorderd hem het gebruik van de gehuurde woonruimte te verschaffen.
[Verweerder 1] en En Suite hebben de vordering bestreden.
De Kantonrechter heeft bij vonnis van 16 april 1997 de vordering afgewezen.
Tegen dit vonnis heeft [eiser] hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te Amsterdam.
In hoger beroep is verweerster in cassatie sub 3 - verder te noemen: l'Enfant Gâté - eveneens verschenen.
Na beslist te hebben in een vrijwaringsincident, heeft de Rechtbank bij vonnis van 15 september 1999 het bestreden vonnis bekrachtigd.
Het vonnis van de Rechtbank is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het vonnis van de Rechtbank heeft [eiser] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
Tegen de niet verschenen verweerders is verstek verleend.
De zaak is voor [eiser] toegelicht door zijn advocaat.
De conclusie van de Advocaat-Generaal F.F. Langemeijer strekt tot vernietiging van het bestreden vonnis en tot verwijzing van de zaak naar het Hof van het ressort.
3. Beoordeling van het middel
3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) [Eiser] heeft van [betrokkene A] gehuurd een gemeubileerde kamer in het pand aan de [a-straat 1] te [woonplaats]. De huurprijs bedroeg ƒ 290,-- per maand inclusief gas en licht.
(ii) Burgemeester en wethouders van Amsterdam hebben op 5 februari 1996 [betrokkene A] aangeschreven en haar gelast ervoor zorg te dragen dat de eerste, tweede en derde verdieping van het pand uiterlijk op 15 februari 1996 zouden zijn ontruimd. De aanschrijving vermeldt dat de staat van het gebouw niet voldoet aan de brandveiligheidseisen, genoemd in hoofdstuk III van het Bouwbesluit. Voorts vermeldt de aanschrijving dat op de eerste, tweede en derde verdieping bedrijfsmatig woon- en/of nachtverblijf wordt verschaft zonder schriftelijke gebruiksvergunning als bedoeld in art. 6.1.1 lid 1 onder f van de Bouwverordening. Volgens de aanschrijving is het niet mogelijk de vereiste gebruiksvergunning te verlenen, "aangezien het gebruik niet kan worden geacht een brandveilig gebruik te zijn en door het stellen van voorwaarden aan het gebruik niet een brandveilig gebruik is te realiseren." De aanschrijving verwijst naar een rapport van de brandweer.
(iii) Het pand is op 15 februari 1996 ontruimd. [betrokkene A] heeft het pand verkocht op een veiling op 25 maart 1996. Het werd voor een gedeelte gekocht door En Suite B.V. en voor een ander gedeelte door [verweerder 1] ten behoeve van L 'Enfant Gâté i.o.
(iv) [Eiser] heeft op 7 februari 1996 een bezwaarschrift ingediend tegen de aanschrijving van B en W. Daarin heeft hij onder meer aangevoerd dat het besluit van B en W en het rapport van de brandweer geen betrekking hebben op de door hem gehuurde kamer, omdat deze kamer gelegen is op een tussenverdieping in het achterhuis. Hij heeft tevens aangevoerd dat art. 6.1.1 lid 1 onder f van de Bouwverordening uitsluitend een bedrijfsmatig verhuren zonder vergunning aan meer dan vier personen verbiedt; de Gemeente kan op deze grond hoogstens tot ontruiming besluiten voor zover het aantal huurders vier te boven gaat, maar kan niet alle huurders uit het pand laten zetten. B en W hebben het bezwaarschrift ongegrond verklaard.
(v) Op 26 november 1997 heeft de Rechtbank (sector bestuursrecht) het beroep gedeeltelijk gegrond verklaard. Zij overwoog onder meer dat art. 6.1.1 lid 1 onder f van de Bouwverordening geen gebruiksvergunning vereist voor het bedrijfsmatig verschaffen van woonverblijf aan vier of minder personen. De aanschrijving is ten aanzien van alle acht huurders tevens gebaseerd op het niet-voldoen aan de brandveiligheidseisen, maar uit het stelsel van aanschrijvingsbevoegdheden vloeit voort dat B en W in hun afweging eerst de mogelijkheid hadden moeten betrekken van een aanschrijving op grond van art. 14/23 Woningwet danwel op grond van de Bouwverordening in verbinding met art. 125 Gemeentewet Pro voordat zij tot ontruiming besloten.
(vi) [Eiser] heeft tegen de uitspraak van 26 november 1997 beroep ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Daarop was nog niet beslist op 15 september 1999, de datum waarop het bestreden vonnis is gewezen.
3.2 [Eiser] heeft onder andere [verweerder 1] gedagvaard voor de Kantonrechter te Amsterdam en gevorderd hem te veroordelen [eiser] wederom het gebruik van de door hem gehuurde woonruimte te verschaffen. Bij vonnis van 16 april 1997 heeft de Kantonrechter de vordering afgewezen.
3.3 Bij vonnis van 15 september 1999 heeft de Rechtbank het vonnis van de Kantonrechter bekrachtigd. Zij overwoog daartoe, verkort weergegeven, het volgende. Door de ontruiming van de kamer van [eiser] op 15 februari 1996 is van rechtswege een eind gekomen aan de huurovereenkomst tussen [eiser] als huurder en [betrokkene A] als verhuurster. [betrokkene A] was ten tijde van de ontruiming een bejaarde vrouw, van wie [eiser] onder andere in zijn beroepschrift in de procedure bij de bestuurssector van de Rechtbank een beeld heeft gegeven dat erop duidt dat zij een zachtaardige, gelovige vrouw is, die zelfstandig - maar niet alleen - wilde blijven wonen en daarom kamers verhuurde op een onbeholpen en naïeve manier. Gelet op de persoon van [betrokkene A], kan er, aldus de Rechtbank, niet van worden uitgegaan dat de aanschrijving voor haar voorzienbaar was en dat zij het bewust zo ver heeft laten komen. Concrete aanwijzingen daarvoor zijn er niet. Voorts kan door [eiser] in redelijkheid niet worden verlangd dat zij geen gehoor gaf aan de aanschrijving voor zover het zijn kamer betrof; niet is gesteld of gebleken dat hij destijds pogingen heeft ondernomen om haar daarvan te weerhouden.
De door de Rechtbank vastgestelde omstandigheden brengen mee dat de ontruiming voor [betrokkene A] als overmachtsituatie moet worden aangemerkt, zodat de ontruimde kamer van [eiser] door toeval is vergaan, als bedoeld in art. 7A:1589 BW. De door hem gestelde huurovereenkomst is dan ook van rechtswege vervallen, aldus de Rechtbank.
3.4 Onderdeel 2 - onderdeel 1 bevat geen klacht - strekt ten betoge dat voor zover de Rechtbank heeft geoordeeld dat het verhuurde geheel en al was vergaan in de zin van art. 7A:1589 BW, zij heeft blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting danwel haar oordeel onbegrijpelijk heeft gemotiveerd, aangezien zij niet heeft vastgesteld dat de situatie zich voordoet dat het genot dat [eiser] van de gehuurde zaak mocht verwachten, geheel en definitief onmogelijk is geworden, in het bijzonder nu [eiser] heeft gesteld dat hij tegen de aanschrijving door de Gemeente bezwaar heeft gemaakt en beroep heeft ingesteld, welk beroep ten dele gegrond is verklaard.
Het onderdeel slaagt. Van geheel en al vergaan als bedoeld in art. 1589 kan Pro ook sprake zijn indien het in de huurovereenkomst bedongen gebruik voor de huurder blijvend verloren is gegaan, ook al blijft de materiële toestand van het gehuurde ongewijzigd. Voormelde stelling kan derhalve van belang zijn voor het oordeel of het genot van het gehuurde blijvend geheel en al verloren is gegaan in de zin van art. 1589. Nu de Rechtbank daarover geen beslissing heeft gegeven, heeft zij hetzij blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting, hetzij haar oordeel niet naar de eis der wet met redenen omkleed.
3.5 De subonderdelen 3.1 en 3.2 keren zich tegen het oordeel van de Rechtbank dat, gelet op de omstandigheid dat er niet van mag worden uitgegaan dat de aanschrijving voor [betrokkene A] voorzienbaar was en dat zij het bewust zo ver heeft laten komen en het feit dat door [eiser] in redelijkheid niet verlangd kan worden dat [betrokkene A] geen gehoor gaf aan de aanschrijving, de ontruiming voor [betrokkene A] als een overmachtsituatie moet worden aangemerkt.
De subonderdelen slagen. [Eiser] heeft in feitelijke aanleg aangevoerd dat [betrokkene A] het pand zodanig heeft verwaarloosd dat het volgens de Gemeente niet meer aan de brandveiligheidsvoorschriften voldeed. De Rechtbank heeft, door niet in te gaan op deze stelling, die van belang is voor de beslissing of in dit geval sprake is van "toeval" in de zin van art. 7A:1589 BW, hetzij blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting, hetzij ook in dit opzicht haar oordeel niet naar de eis der wet met redenen omkleed.
3.6 Gegrondbevinding van de genoemde (sub)onderdelen brengt mee dat de overige subonderdelen geen behandeling behoeven.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
vernietigt het vonnis van de Rechtbank te Amsterdam van 15 september 1999;
verwijst het geding naar het Gerechtshof te Amsterdam ter verdere behandeling en beslissing;
veroordeelt verweerders in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiser] begroot op ƒ 788,20 aan verschotten en ƒ 3.500,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president P. Neleman als voorzitter en de raadsheren R. Herrmann, A.E.M. van der Putt-Lauwers, H.A.M. Aaftink en A. Hammerstein, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer A. Hammerstein op 5 oktober 2001.