ECLI:NL:HR:1993:ZC0850

Uitspraak

5 februari 1993
Eerste Kamer
Nr. 14.872
AS

Hoge Raad der Nederlanden

Arrest

in de zaak van:

DEKAMARKT ZAANSTREEK B.V. ,
gevestigd te Velsen-Noord , gemeente Velsen ,
EISERES tot cassatie,
advocaat: Jhr. Mr. J.L.R.A. Huydecoper,

t e g e n

[verweerster] B.V. ,
gevestigd te [vestigingsplaats 2] ,
VERWEERSTER in cassatie,
advocaat: Mr. F.H.A.M. Thunissen.

1. Het geding in feitelijke instanties

Verweerster in cassatie - verder te noemen [verweerster] - heeft bij exploit van 6 oktober 1988 eiseres tot cassatie - verder te noemen Dekamarkt - gedagvaard voor de Kantonrechter te Zaandam en gevorderd Dekamarkt te veroordelen om te gehengen en te gedogen dat aan [verweerster] machtiging wordt verleend - desgeraden onder een door de Kantonrechter vast te stellen voorwaarde of last - om [B] B.V. in de plaats van [verweerster] als huurster van de bedrijfsruimte aan de [a-straat 1] te [vestigingsplaats 2] te stellen.

Nadat Dekamarkt tegen de vordering verweer had gevoerd en in reconventie ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot voormeld bedrijfspand, met ontruiming daarvan en schadevergoeding, had gevorderd, heeft de Kantonrechter bij tussenvonnis van 22 juni 1989 een comparitie van partijen gelast en bij eindvonnis van 15 februari 1990 in conventie de vordering afgewezen en in reconventie de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming toegewezen met afwijzing van het meer of anders gevorderde.

Tegen beide vonnissen heeft [verweerster] hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te Haarlem, waarna Dekamarkt incidenteel hoger beroep heeft ingesteld.

Bij vonnis van 12 maart 1991 heeft de Rechtbank de bestreden vonnissen van de Kantonrechter vernietigd, in conventie aan [verweerster] machtiging verleend om [B] B.V. in de plaats van [verweerster] B.V. als huurster van de onderhavige bedrijfsruimte te stellen en het meer of anders gevorderde afgewezen. In reconventie en in het incidenteel appel heeft de Rechtbank de vorderingen van Dekamarkt afgewezen.
Het vonnis van de Rechtbank is aan dit arrest gehecht.

2. Het geding in cassatieTegen het vonnis van de Rechtbank heeft Dekamarkt beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

[verweerster] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.

Dekamarkt heeft haar zaak doen toelichten door haar advocaat en [verweerster] namens haar advocaat door Mr. R.H. de Bock, advocaat bij de Hoge Raad der Nederlanden.

De conclusie van de Advocaat-Generaal Vranken strekt tot verwerping van het beroep.

3. Beoordeling van het middel

3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

( i) Krachtens huurovereenkomst huurt [verweerster] vanaf 3 September 1984 bedrijfsruimte aan de [a-straat] te [vestigingsplaats 2] , aanvankelijk van [A] B.V. en sedert 13 mei 1987 van Dekamarkt , die op die datum de eigendom van de bedrijfsruimte verkreeg. In deze bedrijfsruimte exploiteerde [verweerster] een detailhandel in levensmiddelen en aanverwante artikelen (supermarkt). Dekamarkt is eigenaresse en exploitante van een supermarktketen in Noord-Holland.

(ii) In art. 5 sub
gvan de huurovereenkomst is bepaald:

"Het is aan huurder verboden het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren en de exploitatie van het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf, geheel of gedeeltelijk aan een derde over te dragen of over te laten."

(iii) [verweerster] heeft haar onderneming verkocht en op of omstreeks 3 oktober 1988 overgedragen aan [B] B.V. i.o., die het gehuurde in gebruik heeft genomen. Een in het kader van deze overdracht door [verweerster] aan Dekamarkt gedaan verzoek d.d. 27 september 1988 in te stemmen met de indeplaatsstelling van [B] B.V. i.o. als huurster is op 30 September 1988 door Dekamarkt afgewezen.

(iv) Bij dagvaarding van 6 oktober 1988 heeft [verweerster] het onderhavige geding aanhangig gemaakt, strekkende tot het verlenen van machtiging [B] B.V. i.o. als huurster in haar plaats te stellen. In reconventie heeft Dekamarkt ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming gevorderd, welke vorderingen zij heeft gebaseerd op wanprestatie bestaande in overtreding van het hiervoor onder (ii) weergegeven beding.

( v) Bij notariële akte van 27 oktober 1988 is [B] B.V. opgericht. Sedert 29 november 1988 is [betrokkene 1] , de zoon van de directeur van [verweerster] , enig directeur en enig aandeelhouder van [B] B.V.

3.2 De Kantonrechter te Zaandam heeft bij zijn eindvonnis van 15 februari 1990 in conventie de vordering van [verweerster] afgewezen en in reconventie de huurovereenkomst ontbonden. Bij haar in cassatie bestreden vonnis heeft de Rechtbank te Haarlem, voor zover thans van belang, het vonnis van de Kantonrechter vernietigd, in conventie aan [verweerster] machtiging verleend [B] B.V. als huurster van de bedrijfsruimte in haar plaats te stellen en in reconventie de vorderingen van Dekamarkt tot ontbinding van de huurovereenkomst op grond van wanprestatie van [verweerster] en tot ontruiming van het gehuurde afgewezen.

3.3 Onderdeel 2 - onderdeel 1 bevat geen klacht - verwijt de Rechtbank bij de beoordeling van de vordering van [verweerster] te zijn uitgegaan van een onjuiste opvatting van art. 7A:1635 BW. In haar door dit onderdeel bestreden rov. 5.3 heeft de Rechtbank, kort samengevat, overwogen dat omtrent een vordering tot indeplaatsstelling beslist moet worden met inachtneming van de omstandigheden van het geval, waarbij van de in art. 1635 neergelegde richtsnoeren in casu enkel aan de orde is dat de vordering slechts kan worden toegewezen indien de huurder een zwaarwichtig belang bij de overdracht van zijn bedrijf heeft, terwijl het belang van de verhuurder bij het achterwege blijven van de indeplaatsstelling niet een zelfstandige grond vormt voor afwijzing van de vordering. Aldus heeft de Rechtbank kennelijk tot uitdrukking gebracht dat voor toewijzing van de vordering voorwaarde is dat de huurder een zwaarwichtig belang heeft, doch dat - is aan dit vereiste voldaan en bovendien (zoals te dezen) niet gebleken dat de voorgestelde huurder niet voldoende waarborgen biedt voor een richtige nakoming van de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering - de vordering niettemin niet steeds zonder meer mag worden toegewezen, maar, voor zover het verweer van de verhuurder daartoe aanleiding geeft, een belangenafweging dient plaats te vinden, in het kader waarvan rekening valt te houden met de overige door de verhuurder bij achterwege blijven van de indeplaatsstelling aangevoerde belangen. Voor zover het onderdeel uitgaat van een andere lezing van deze overweging, met name voor zover het betoogt dat de Rechtbank heeft miskend dat art. 1635 een belangenafweging vereist althans toelaat, kan het bij gebrek aan feitelijke grondslag niet tot cassatie leiden. Voor zover het onderdeel voormelde door de Rechtbank tot uitgangspunt gekozen opvatting van art. 1635 als onjuist bestrijdt, faalt het, omdat die opvatting juist is.

3.4 Als een aspect van het zwaarwichtig belang van [verweerster] heeft de Rechtbank in rov. 5.4 van haar vonnis in aanmerking genomen de omstandigheid dat [verweerster] op een afstand van 800 meter van het gehuurde een andere supermarkt exploiteert, waarvan de belangen uit een oogpunt van concurrentie zullen zijn gewaarborgd door de gevorderde indeplaatsstelling. Onderdeel 3 voert aan dat de Rechtbank door dit aspect in aanmerking te nemen haar taak als appelrechter heeft miskend en de grenzen van de rechtsstrijd in appel heeft veronachtzaamd.

Het onderdeel faalt. In eerste aanleg (conclusie van repliek in conventie, onder 6) heeft [verweerster] als een van haar belangen bij de gevorderde indeplaatsstelling het voorkomen van concurrentie van haar andere supermarkt naar voren gebracht. De Kantonrechter heeft onder meer dit belang betrokken in de belangenafweging op grond waarvan hij de vordering van [verweerster] heeft afgewezen. Kennelijk en niet onbegrijpelijk heeft de Rechtbank aangenomen dat [verweerster] met haar grieven I - IV wel de wijze van belangenafweging door de Kantonrechter en het resultaat daarvan heeft bestreden, maar niet heeft willen terugkomen van de door haar naar voren gebrachte belangen bij de gevorderde indeplaatsstelling. Daarvan uitgaande heeft de Rechtbank vorenbedoeld belang in haar beoordeling kunnen betrekken, ook al zou [verweerster] daarop niet door middel van een grief uitdrukkelijk de aandacht hebben gevestigd, zulks temeer nu [verweerster] haar eerste grief wel heeft gericht tegen het door de Kantonrechter aangenomen concurrentievoordeel ten nadele van Dekamarkt dat uit de indeplaatsstelling zou voortvloeien, en Dekamarkt bij memorie van antwoord heeft betoogd dat het door [verweerster] aangevoerde concurrentiebelang bestond uit het weren van concurrentie voor de andere supermarkt.

3.5 De Rechtbank heeft in rov. 5.5 geoordeeld dat met het weren van concurrentie voor de op een afstand van 800 meter door [verweerster] geëxploiteerde andere supermarkt het zwaarwichtig belang bij de overdracht van haar bedrijf aan juist [B] B.V. is gegeven. Onderdeel 4 bestrijdt dit oordeel met het betoog dat het belang van de huurder, bestaande in het beschermen van de concurrentiepositie van een elders gevestigde onderneming van de huurder niet, of slechts onder bijzondere omstandigheden als een zwaarwichtig belang in de zin van art. 1635 kan worden aangemerkt. Het onderdeel faalt. Tekst, strekking noch geschiedenis van art. 1635 geeft grond voor de veronderstelling dat aan het in aanmerking te nemen belang van de huurder enige andere eis mag worden gesteld dan dat het "zwaarwichtig" is, terwijl ook overigens geen aanleiding bestaat een bepaalde soort van belangen van de huurder, ook als deze op zichzelf als zwaarwichtig zouden kunnen worden beschouwd, niet of slechts onder bepaalde omstandigheden in aanmerking te nemen. Oordelend als zij heeft gedaan, heeft de Rechtbank derhalve niet blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting.

3.6 Door uit te gaan van het door haar aangenomen zwaarwichtig belang van [verweerster] bij de indeplaatsstelling en vervolgens in rov. 5.6 en 5.7 van haar vonnis te onderzoeken of het door Dekamarkt gestelde belang bij het achterwege blijven van de indeplaatsstelling tot een andere uitkomst zou moeten leiden, heeft de Rechtbank, zoals volgt uit het hiervoor onder 3.3 overwogene, niet blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting. Onderdeel 5 betoogt weliswaar dat wanneer de verhuurder exploitant is van een onderneming als in art. 1624 bedoeld en deswege belang erbij heeft de verhuurde ruimte zelf ter beschikking te krijgen, de vordering tot indeplaatsstelling slechts kan worden toegewezen als de belangen van de huurder aanmerkelijk zwaarder wegen dan die van de verhuurder, resp. als deze niet bereid zou zijn het bedrijf over te nemen op voorwaarden die niet ongunstig afsteken bij die welke de huurder van de door hem gewenste candidaat huurder heeft kunnen bedingen, maar ook voor deze opvatting biedt tekst, strekking, noch geschiedenis van art. 1635 steun. Zij miskent bovendien dat de wettelijke regeling van de huur van bedrijfsruimte op andere wijze in de bescherming van voormeld bijzonder belang van de verhuurder voorziet. Ook onderdeel 5 is mitsdien tevergeefs voorgedragen.

3.7 Bij haar onderzoek van het belang van Dekamarkt bij het achterwege blijven van de indeplaatsstelling heeft de Rechtbank vooropgesteld dat [verweerster] niet gehouden is het gehuurde vóór het einde van de huurovereenkomst, in 1994, aan Dekamarkt aan te bieden. Daarmee heeft de Rechtbank klaarblijkelijk de door haar in de stukken van Dekamarkt gelezen stelling verworpen dat [verweerster] , nu zij wist dat Dekamarkt het perceel had aangekocht teneinde het als verkooppunt in handen te krijgen, het aan Dekamarkt had behoren aan te bieden toen zij besloten had het verkooppunt niet langer zelf te exploiteren. Dat is niet onbegrijpelijk. Onderdeel 6a stuit daarop af.
Vervolgens heeft de Rechtbank haar voormelde onderzoek toegespitst op de vraag of Dekamarkt , aangenomen dat zij in 1994 de huur zal opzeggen en zich in de vervolgens te voeren procedure zal beroepen op de toewijzingsgrond van art. 1631
a, tweede lid, onder 2°, door de indeplaatsstelling in een ongunstiger positie zal komen te verkeren dan zij zou hebben ingenomen wanneer alsdan [verweerster] haar wederpartij zou zijn geweest, en deze vraag heeft zij ontkennend beantwoord. Onderdeel 6b, dat de Rechtbank verwijt dat zij haar onderzoek aldus heeft toegespitst, miskent dat de Rechtbank kennelijk en begrijpelijkerwijs in de stellingen van Dekamarkt enkel het betoog heeft gelezen dat zij in het kader van een op voormelde basis gevoerd geding door de indeplaatsstelling slechter af zou zijn, en zich, bij die stand van zaken, ingevolge art. 48 Rv. tot dat betoog had te beperken. Onderdeel 6b is derhalve tevergeefs voorgesteld.

3.8 In rov. 5.9 heeft de Rechtbank overwogen dat "nu de in conventie gevorderde indeplaatsstelling zal worden gegeven, (...) de door Dekamarkt gestelde wanprestatie op basis van schending van artikel 5 sub g van de huurovereenkomst niet aan de orde (is)". Kennelijk heeft de Rechtbank aldus tot uitdrukking gebracht dat toewijzing van de vordering tot indeplaatsstelling meebracht dat niet kan worden gezegd dat de overdracht van haar bedrijf door [verweerster] , hoewel in strijd met voormelde contractsbepaling, ontbinding wettigende wanprestatie heeft opgeleverd nu die overdracht heeft plaatsgevonden na de weigering van Dekamarkt van het verzoek tot indeplaatsstelling en vooruitlopend op de uitslag van de zeer kort na de overdracht aanhangig gemaakte vordering daartoe. Onderdeel 7, dat ervan uitgaat dat de Rechtbank heeft nagelaten te beoordelen of sprake was van wanprestatie van [verweerster] , kan mitsdien bij gebrek aan feitelijke grondslag niet tot cassatie leiden.

4. BeslissingDe Hoge Raad:
verwerpt het beroep;

veroordeelt Dekamarkt in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verweerster] begroot op
f457,20 aan verschotten en
f2.500,-- voor salaris.

Dit arrest is gewezen door de vice-president Martens als voorzitter en de raadsheren Roelvink, Kortals Altes, Neleman en Nieuwenhuis, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer Davids op
5 februari 1993.

Huurrecht bedrijfsruimte en indeplaatsstelling: belangenafweging bij verzoek tot indeplaatsstelling

Uitspraak