Conclusie
C 98/256 HR Mr. Langemeijer
Zitting 14 januari 2000 Conclusie inzake:
[verhuurder]
R.A. Heinsmategen:
[huurder]
Edelhoogachtbaar College,
In deze zaak, samenhangend met rolnr. C 98/255, gaat het om de vraag of een huurder van bedrijfsruimte de vordering tot indeplaatsstelling voldoende tijdig heeft ingediend.
1. De feiten en het procesverloop
1.1. In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan1:
1.1.1. Eiser tot cassatie, [verhuurder], heeft sedert 1981 enkele panden verhuurd aan een vennootschap onder firma, gevormd door [echtgenote verhuurder]2 en verweerder in cassatie, [huurder]. Deze vennootschap is per 1 juli 1984 omgezet in een commanditaire vennootschap.
1.1.2. De commanditaire vennootschap is bij overeenkomst van 22 april 1986 ontbonden. [Huurder] heeft de activiteiten van de vennootschap voortgezet in de vorm van een eenmanszaak. In het voorjaar van 1986 hebben besprekingen plaatsgevonden tussen [verhuurder], [echtgenote verhuurder], [huurder] en een zekere [compagnon]. De uitkomst was dat [huurder] aan [echtgenote verhuurder] f 360.000,- heeft betaald voor haar aandeel in het vennootschapsvermogen.
1.1.3. Bij notariële akte van 17 februari 1987 heeft [huurder] samen met [compagnon] een besloten vennootschap opgericht onder de naam Prismashop BV. De aandelen van Prismashop BV waren in handen van Sikon BV, een vennootschap van [huurder], en van Medea Interim Management BV, een vennootschap van [compagnon]. Blijkens een uittreksel uit het handelsregister heeft [huurder] per 1 oktober 1988 zijn eenmanszaak (AAutomatenexploitatie [huurder]@) beëindigd. De onderneming van zijn eenmanszaak is voortgezet door Prismashop BV.
1.1.4. Aan het einde van 1990 heeft [huurder] zich teruggetrokken uit Prismashop BV en zijn aandeel in Prismashop BV overgedragen aan [compagnon].
1.1.5. Het gaat hier om bedrijfsruimte in de zin van art. 7A:1624, tweede lid, BW.
1.2. Op 4 oktober 1991 heeft [verhuurder] [huurder] gedagvaard tot ontbinding van de huurovereenkomst wegens wanprestatie3. Van zijn kant heeft [huurder] op 30 oktober 1991 [verhuurder] gedagvaard en gevorderd Prismashop BV in zijn plaats te stellen als huurder van de genoemde bedrijfspanden, zo nodig onder door de rechter te bepalen voorwaarden. [Verhuurder] heeft onder meer het verweer gevoerd dat een vordering tot indeplaatsstelling behoort te worden ingediend vóórdat de bedrijfsoverdracht is geëffectueerd, althans zo spoedig mogelijk daarna. Door pas jaren later een vordering in stellen, is [huurder] volgens [verhuurder] te laat.
1.3. De kantonrechter te Terneuzen heeft in een tussenvonnis van 24 maart 1993 geoordeeld dat de vordering tot indeplaatsstelling, ondanks het tijdsverloop, tijdig is ingediend en dat hij de indeplaatsstelling in beginsel toewijsbaar acht, mits de voortzetting van het bedrijf geschiedt onder de nodige waarborgen voor een behoorlijke nakoming van de huurovereenkomst. De kantonrechter heeft partijen de gelegenheid gegeven zich uit te laten over de vraag welke waarborgen nodig zijn.
1.4. De kantonrechter heeft in zijn oordeel het volgende betrokken (rov. 4-6):
- Gezien de gang van zaken in het verleden, in het bijzonder het overnemen van het aandeel van [echtgenote verhuurder], de echtgenote van [verhuurder], tegen een aanzienlijke geldsom, moet [huurder] geacht worden een zwaarwichtig belang te hebben bij de overdracht van zijn aandeel in het door Prismashop BV uitgeoefende bedrijf.
- [Verhuurder] heeft zich in beginsel bereid verklaard Prismashop BV als huurder te aanvaarden mits voldoende waarborg wordt gesteld. Partijen hebben over de zekerheidstelling uitvoerig onderhandeld; in de onderhandelingen vormde slechts dit punt het struikelblok.
- [Verhuurder] heeft huursommen van Prismashop BV in ontvangst genomen; weliswaar heeft hij daarbij het voorbehoud gemaakt dat hij Prismashop BV niet als huurder erkende, maar hij heeft niet ertegen geageerd dat Prismashop BV tijdens de onderhandelingen haar bedrijf reeds uitoefende in de gehuurde panden.
- Ten tijde van de bedrijfsoverdracht door [huurder] was er sprake van een daadwerkelijke bedrijfsuitoefening en was er de mogelijkheid tot voortzetting van een gelijksoortig bedrijf door de voorgestelde opvolger.
1.5. [Verhuurder] is van dit tussenvonnis in hoger beroep gekomen bij de rechtbank te Middelburg. De rechtbank heeft bij vonnis van 25 februari 1998 (rolnr. 309/93) het vonnis bekrachtigd. De rechtbank overwoog:
AUit de stukken is duidelijk geworden dat vanaf het moment dat [huurder] de exploitatie van zijn bedrijf aan Prismashop B.V. heeft overgedragen, er overleg en onderhandelingen zijn geweest tussen Prismashop B.V. en [verhuurder] over de wijze waarop de panden waarin voormeld bedrijf werd uitgeoefend in gebruik bij die B.V. zouden kunnen komen. (Y)
Direct nadat [verhuurder] een procedure bij de kantonrechter was begonnen om ontbinding van de huurovereenkomsten te verkrijgen B waaruit voor [huurder] duidelijk werd dat voormelde onderhandelingen niet meer tot enig resultaat zouden kunnen leiden B heeft hij indeplaatsstelling gevorderd. Dat acht de rechtbank gelet op alle omstandigheden van het geval nog tijdig. Overigens vermag de rechtbank niet in te zien waarom [huurder] op grond van het enkele tijdsverloop dat door voormelde onderhandelingen is ontstaan, geen belang meer zou hebben bij de gevorderde indeplaatsstelling. Voorts is duidelijk dat [huurder], nu hij zijn bedrijf B waarvoor hij veel geld heeft betaald ter uitkoop van zijn partner in de commanditaire vennootschap B heeft overgedragen aan Prismashop B.V. waarin hij zelf middels Sikon B.V. een belang heeft, er belang bij heeft dat Prismashop B.V. zelf huurder zal zijn van de panden waarin zij dat bedrijf uitoefent.
(Y) Nu evenwel al sedert 1986 onderhandelingen gaande waren over de overdracht van de panden (...) aan Prismashop B.V., gedurende welke onderhandelingen [verhuurder] steeds erin heeft bewilligd dat Prismashop B.V. in de panden een bedrijf exploiteerde en hij voorts steeds de huurpenningen van Prismashop B.V. heeft ontvangen en behouden, is het naar het oordeel van de rechtbank niet redelijk om uit het enkele feit dat mogelijk sedert het uittreden van [huurder] uit Prismashop B.V. eind 1990 en het moment waarop de indeplaatsstelling door hem is gevorderd (bij dagvaarding van 30 oktober 1991) geen onderhandelingen zijn gevoerd, te concluderen dat er geen grond voor indeplaatsstelling zou zijn.@
1.6. [Verhuurder] heeft van het vonnis van de rechtbank tijdig cassatieberoep ingesteld. [Huurder] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep. Beide partijen hebben hun standpunt schriftelijk toegelicht. Vervolgens hebben zij van re- en dupliek gediend.
2. Bespreking van het cassatiemiddel
2.1. Art. 7A:1635 BW bepaalt dat de huurder, die het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf aan een ander wenst over te dragen, kan vorderen dat hij gemachtigd wordt om die ander in zijn plaats te stellen als huurder4. De rechter beslist met inachtneming van de omstandigheden van het geval, met dien verstande dat hij de vordering slechts kan toewijzen indien de huurder een zwaarwichtig belang heeft bij de overdracht van het bedrijf en dat de rechter haar afwijst indien de voorgestelde huurder niet voldoende waarborgen biedt voor een richtige nakoming van de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering. Er moet dus eerst worden onderzocht of er een zwaarwichtig belang van de huurder is; zo ja, dan komt de rechter toe aan een belangenafweging5. Het middel bestrijdt niet het oordeel dat [huurder] een gewichtig belang bij de gevorderde indeplaatsstelling heeft.
2.2. Het cassatiemiddel bevat vier onderdelen. Onderdeel 1 bevat geen klacht. Onderdeel 2a richt zich tegen rov. 3.3 en verwijt de rechtbank een onjuiste rechtsopvatting omtrent de termijn waarbinnen een vordering tot indeplaatsstelling kan worden ingesteld in een geval, waarin het bedrijf reeds aan de voorgestelde huurder is overgedragen. Het criterium, dat hier bedoeld wordt, is te vinden in HR 16 juni 1978, NJ 1979, 22 m.nt. PAS: huuroverdracht komt uitsluitend in aanmerking in verband met de overdracht van het bedrijf. Dit brengt mee dat, indien de machtiging niet vóór de bedrijfsoverdracht is gevraagd, voor toepassing van art. 7A: 1635 BW alleen plaats is indien de huurder zo spoedig mogelijk na de bedrijfsoverdracht het nodige heeft gedaan om tot huuroverdracht te geraken6.
2.3. De rechtbank heeft geen andere maatstaf dan deze toegepast. Uit rov. 3.3 kan m.i. worden afgeleid dat de rechtbank heeft onderzocht of de verlangde huuroverdracht verband houdt met de overdracht van het bedrijf van [huurder] aan Prismashop BV. Die vraag heeft de rechtbank bevestigend beantwoord. Voorts heeft de rechtbank acht geslagen op het vereiste dat [huurder] zo spoedig mogelijk na de bedrijfsoverdracht het nodige behoort te doen om tot overdracht van de huurovereenkomst te geraken. De rechtbank heeft geoordeeld dat [verhuurder] Agelet op alle omstandigheden van het geval@ de vordering nog tijdig heeft ingediend. De maatstaf Azo spoedig mogelijk@ vereist niet dat de huurder, die zijn bedrijf reeds heeft overgedragen, de verhuurder rauwelijks doet dagvaarden tot indeplaatsstelling. De toe te passen maatstaf laat de huurder enige ruimte om na de bedrijfsoverdracht een verzoek tot de verhuurder te richten, teneinde minnelijk toestemming te verkrijgen, en de reactie van de verhuurder af te wachten. Reageert de verhuurder afwijzend, dan behoort de huurder zijn vordering binnen een korte termijn in rechte aanhangig te maken. Volgens de rechtbank zijn partijen blijven dooronderhandelen en was er pas sprake van een afwijzende reactie van de verhuurder op het verzoek tot indeplaatsstelling toen [verhuurder] [huurder] deed dagvaarden tot ontbinding van de huurovereenkomst: eerst op dat ogenblik was, volgens de rechtbank, voor [huurder] duidelijk dat de onderhandelingen niet meer tot enig resultaat zouden kunnen leiden. Daarvan uitgaande, is de slotsom van de rechtbank niet onbegrijpelijk: nog diezelfde maand heeft [huurder] de vordering tot indeplaatsstelling ingediend. Dit oordeel, verweven als het is met een waardering van de feiten, geeft geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting.
2.4. Onderdeel 2b hangt met voorgaande samen. Het klaagt over het oordeel dat pas toen [verhuurder] de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst instelde, voor [huurder] duidelijk moet zijn geworden dat de onderhandelingen niet meer tot enig resultaat zouden leiden. Volgens het onderdeel waren de onderhandelingen al in april 1990 stukgelopen en had [huurder] terstond nadien zijn vordering moeten instellen.
2.5. Dit subonderdeel kan niet tot cassatie leiden. De beantwoording van de vraag, op welk moment voor [huurder] duidelijk werd dat de onderhandelingen niet meer tot resultaat zouden kunnen leiden, vergt een onderzoek van feitelijke aard. Zo=n onderzoek kan in cassatie niet worden verricht. Over onbegrijpelijkheid van de motivering klaagt het onderdeel niet. Uit de in eerste aanleg overgelegde correspondentie valt overigens af te leiden dat partijen in de periode 1986-1990, telkens met zeer grote tussenpozen, hebben gecorrespondeerd over de voorwaarden waaronder [verhuurder] bereid zou zijn Prismashop BV definitief als huurder te aanvaarden. De laatste brief dateert van 4 april 1990 en is afkomstig van Medea (de vennootschap van [compagnon]). Hierin wordt een concreet voorstel aan [verhuurder] geformuleerd, zoals dit tijdens een gesprek tussen partijen op 7 maart 1990 zou zijn aangeboden. Wat de reactie op [verhuurder] op dit voorstel is geweest, valt uit de gedingstukken niet te achterhalen. Overigens geeft het middel niet aan welke feiten de rechtbank zouden dwingen te oordelen dat de onderhandelingen in april 1990 beëindigd zijn. De rechtbank heeft derhalve tot de slotsom kúnnen komen dat de onderhandelingen niet reeds in april 1990 zijn beëindigd.
2.6. Onderdeel 2c klaagt dat de rechtbank het beroep op artikel 31 (oud) Handelsregisterwet ten onrechte heeft verworpen. Dit subonderdeel faalt. Artikel 31 (oud) Handelsregisterwet beschermt alleen onkundige derden tegen onvolledigheid of onjuistheid van een inschrijving in het Handelsregister7. De rechtbank heeft als vaststaand aangenomen dat de verhuurder vanaf begin 1988 ervan op de hoogte was dat het bedrijf van [huurder] was ondergebracht in Prismashop BV. Tegen deze feitelijke vaststelling richt het cassatiemiddel zich niet8.
2.7. Onderdeel 3 is kennelijk subsidiair voorgesteld en heeft betrekking op het tijdvak tussen het uittreden van [huurder] uit Prismashop BV, december 1990, en het moment waarop de indeplaatsstelling werd gevorderd, 30 oktober 1991. Volgens [verhuurder] had het op de weg van [huurder] gelegen om, zo al niet eerder, dan in elk geval kort na zijn uittreden, toen er nog geen overeenstemming bestond over een huurderschap van Prismashop BV, de vordering tot indeplaatsstelling in te stellen. Een tijdsverloop van 10 maanden is volgens [verhuurder] niet meer te beschouwen als: zo spoedig mogelijk.
2.8. De rechtbank heeft geoordeeld dat het niet redelijk is het tijdsverloop in dit tijdvak aan [huurder] tegen te werpen (rov. 3.4). Het redelijkheidsoordeel van de rechtbank houdt kennelijk verband met haar oordeel dat [verhuurder] niet terstond definitief uitsluitsel heeft gegeven over de vraag of hij Prismashop BV wel of niet aanvaardde als nieuwe huurder, maar heeft meegewerkt aan het ontstaan van een schemerachtige tussenperiode, waarin [huurder] huurder bleef en [verhuurder], zij het onder formeel protest tegen elke huurpretentie van Prismashop BV, in feite aanvaardde dat Prismashop BV feitelijk alvast in de gehuurde panden werd toegelaten, in afwachting van het resultaat van de onderhandelingen over de voorwaarden van het te sluiten huurcontract. In de visie van de rechtbank is aan die tussenperiode pas een einde gekomen toen [verhuurder] [huurder] dagvaardde tot ontruiming waaruit voor [huurder] duidelijk moet zijn geworden dat verdere onderhandelingen niet meer tot resultaat zouden kunnen leiden. Ongeacht of de onderhandelingen feitelijk al tien maanden stil lagen, heeft de rechtbank hiermee voldoende aangegeven waarop het redelijkheidsoordeel was gebaseerd. Aan de ontvangst door [verhuurder] van de huurbetalingen van Prismashop BV heeft de rechtbank niet de gevolgtrekking verbonden dat [verhuurder] daarmee Prismashop BV als huurder heeft geaccepteerd; in zoverre mist de klacht feitelijke grondslag.
2.9. Onderdeel 4 ziet op de vraag of de nieuw voorgestelde huurder, Prismashop BV, voldoende waarborgen bood voor de juiste nakoming van de huurovereenkomst. Noch de kantonrechter, noch de rechtbank heeft die vraag definitief beantwoord. Het gaat in dit stadium van het geding uitsluitend om het argument van [verhuurder] dat Prismashop BV onvoldoende waarborg biedt reeds omdat zij niet heeft voldaan aan haar wettelijke verplichting tot het deponeren van de jaarrekeningen; hetzelfde geldt voor Medea, de vennootschap van [compagnon]. De rechtbank heeft dit argument verworpen.
2.10. Tijdens de parlementaire behandeling van artikel 7A:1635 BW is de vraag wat precies moet worden verstaan onder Awaarborgen voor een goede bedrijfsvoering@ nauwelijks aan de orde geweest9. In de de Memorie van Toelichting wordt daarover het volgende opgemerkt:
AIn de tweede plaats is de rechter tot afwijzing verplicht indien de voorgestelde huurder niet voldoende waarborgen voor een richtige nakoming van de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering biedt ongeacht derhalve de belangen welke de huurder bij de overdracht van zijn bedrijf mocht hebben. Aangezien het hier tegenover de verhuurder om een gedwongen vervanging van de huurder gaat, behoeft de verhuurder geen genoegen te nemen met een huurder die niet voldoende solide is of van wie een behoorlijke exploitatie niet verwacht kan worden.@10
Rechtspraak over dit criterium is betrekkelijk schaars. In twee uitspraken van de rechtbank te Amsterdam wordt aangegeven dat de beoordeling of de nieuwe huurder voldoende waarborgen biedt, geschiedt met inachtneming van alle feiten en omstandigheden die tijdens de procedure door partijen naar voren zijn gebracht11. Het criterium Awaarborgen voor een goede bedrijfsvoering@ is ontleend aan art. 49, vijfde lid, van de Pachtwet. In de jurisprudentie over deze laatste bepaling worden bij de beoordeling van de vraag of van Awaarborgen voor een behoorlijke bedrijfsvoering kan worden gesproken@ allerlei omstandigheden meegewogen, zoals vakbekwaamheid, zorgzaamheid en goed financieel beheer. Het lijkt daarbij in het bijzonder erom te gaan dat de verpachter zekerheid behoeft dat voorgestelde pachter feitelijk en voor een betrekkelijk lange periode in staat zal zijn aan de verplichtingen uit de huurovereenkomst te voldoen: de continuïteit dient te zijn gewaarborgd. Het al dan niet voldoen aan bepaalde formele vereisten kan in die beoordeling een rol spelen, maar is niet doorslaggevend.12 Gezien het bovenstaande, is het oordeel van de rechtbank dat het ontbreken van jaarrekeningen niet per definitie betekent dat Prismashop BV onvoldoende waarborgen voor een goede bedrijfsvoering biedt, juist. Het ontbreken van de jaarrekeningen is slechts één van de omstandigheden die in het uiteindelijk oordeel een rol zal kunnen spelen. Onderdeel 4 van het middel faalt derhalve.
3. Conclusie
De conclusie strekt tot verwerping van het beroep.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden,
Zie rov. 3.1. van het bestreden vonnis van de rechtbank (rolnr. 309/93), dat verwijst naar het tussenvonnis van de kantonrechter van 24 maart 1993 (onder 1 en 2), waarin weer wordt verwezen naar de tussenvonnissen van de kantonrechter van 25 maart 1992 en 24 maart 1993 in de parallelzaak 91/586 (= C 98/255 HR).
2 [Echtgenote van verhuurder] was de vriendin, later de echtgenote, van [verhuurder].
3 Dit is de parallelprocedure geworden waarop C 98/255 HR betrekking heeft.
4 In wetsontwerp TK 1999/2000, 26 932, wordt art. 7A:1635 BW vervangen door art. 7:307 BW Pro. Het voorstel bevat geen voor dit cassatieberoep relevante wijziging. Zie ook: G.M.F. Snijders, Indeplaatsstelling in het licht van komend huurrecht, in: H. Pasman e.a. (red.), Overnemen, een hele onderneming (1999), blz. 199 e.v.
5 HR 5 februari 1993, NJ 1993, 506.
6 Zie ook: HR 12 februari 1999, NJ 1999, 366; losbl. Handboek Huurrecht, aant. 12a bij artikel 7A:1635 (Vrolijk); W.A.P. Smit, Huurrecht bedrijfsruimten (1997) blz. 167-168; R.A. Dozy en Y.A.M. Jacobs, Hoofdstukken huurrecht (1999) blz. 455-456; Rb. Amsterdam 25 februari 1981, Prg. 1981, nr. 1686.
7 Vgl. V.A.E.M. Meijers, Handboek handelsregister (1998), blz. 110; W.R. Veldhuyzen, Het handelsregister (1998) blz. 117-118.
8 In de parallelzaak C 98/255, onderdeel 5a, wordt wél geklaagd over onbegrijpelijkheid van deze vaststelling van de rechtbank.
9 Art. 1635 BW Pro werd in deze vorm ingevoegd bij de wet van 28 januari 1971, houdende bepalingen met betrekking tot huur en verhuur van bedrijfsruimte en tot onteigening van verhuurde bedrijfsruimte, Stbl. 1971, 44.
10 TK 1966-1967, 8875, nr. 3 blz. 16.
11 Smit, Huurrecht, 166; Dozy/Jacobs, Huurrecht, 453; Losbl. Handboek Huurrecht, aant. 23 op artikel 7a:1635 BW; Arrondissementsrechtbank Amsterdam 11 en 26 september 1996, WR 1997, 27 en 28 (met name rov. 10 ev.)
12 Losbl. Editie Pachtwet, art. 49, nr. 528, blz. 617-618b (Heisterkamp); D.L. Rodrigues Lopes, Pacht (1997), 182-18