Uitspraak
De Hooge Raad der Nederlanden,
In de zaak (No 6662) van:
de Naamlooze Vennootschap Bredero’s Bouwbedrijf, gevestigd te Utrecht, eischeres tot cassatie van een arrest den 20sten Januari 1932 door het Gerechtshof te Amsterdam tusschen partijen gewezen, vertegenwoordigd door Mr. H.F.J.P. Kunkeler, advocaat bij den Hoogen Raad.
T e g e n :
[verweerder], wonende te [woonplaats], verweerder in cassatie, vertegenwoordigd door Mr. G.H.E. Nord Thomson, mede advocaat bij den Hoogen Raad.
Partijen gehoord;
Gehoord den Procureur-Generaal in zijne conclusie, strekkende tot verwerping van het beroep, met veroordeeling van de eischeresse in de kosten op de behandeling harer zaak in cassatie gevallen;
Gezien de stukken;
Overwegende dat uit het bestreden arrest, voor zoover thans van belang, het navolgende blijkt:
dat de eischeres tot cassatie, Bredero’s Bouwbedrijf, bij inleidende dagvaarding heeft gesteld, dat tusschen haar als verhuurster en den verweerder [verweerder] als huurder is gesloten een huurovereenkomst betreffende een perceel, gelegen te Utrecht aan de [a-straat], hoek weg naar de [b-straat], uitsluitend om te worden gebruikt als café met woning, tegen een jaarlijkschen huurprijs van f 2160.-, te betalen in maandelijksche termijnen op den eersten van iedere maand, voor het eerst op 1 October 1928; dat, nadat de verhuurster er in had bewilligd, dat de huur van 1 September 1929 af met f 150.- per maand zou kunnen worden betaald, [verweerder] ingebreke is gebleven de huurtermijnen van 1 September, 1 October, 1 November en 1 December 1929 te voldoen, op grond waarvan Bredero’s Bouwbedrijf heeft gevorderd veroordeeling van [verweerder] tot betaling van de deswegen verschuldigde f 600.-, met van waardeverklaring van een te dezer zake gelegd pandbeslag;
dat [verweerder] tegen die vordering als verweer heeft aangevoerd, dat hij weliswaar het bedoelde café — doch met een vergaderzaal — en woning heeft gehuurd, maar bij het sluiten der desbetreffende overeenkomst in tweeërlei opzicht in dwaling heeft verkeerd;
dat toch vooreerst partijen zich toen hebben voorgesteld en er van uit zijn gegaan, dat, overeenkomstig een bij raadsbesluit goedgekeurd plan der gemeente Utrecht de [b-straat] van die gemeente in het begin van 1929 zou worden gevestigd op de in dat plan aangegeven plaats, hetgeen zou medebrengen, dat het groote verkeer van en naar die markt langs zijn café zou worden geleid, doch dat bovenbedoeld raadsbesluit later is gewijzigd en een andere plaats voor de [b-straat] is aangewezen, met het gevolg, dat de bezoekers daarvan het café niet passeeren;
dat in de tweede plaats partijen hebben aangenomen, dat voor de vergaderzaal op de eerste étage van het café verlof mogelijk zou zijn en dit werkelijk zou worden verleend, terwijl later is gebleken, dat dit verlof voor de bedoelde zaal, als niet voldoende aan de eischen van licht en lucht, niet werd verleend;
dat [verweerder] heeft betoogd, dat wegens die beide dwalingen de huurovereenkomst nietig is en in conventie heeft gevorderd niet-ontvankelijkverklaring, althans ontzegging der ingestelde vordering, in reconventie nietigverklaring van gezegde overeenkomst en veroordeeling van Bredero’s Bouwbedrijf tot terugbetaling van een door hem, [verweerder], gestorte waarborgsom;
dat de Arrondissements-Rechtbank te Utrecht bij vonnis van 19 Februari 1930 dat verweer, voor zoover steunend op de hierboven in de eerste plaats vermelde dwaling, gegrond heeft geoordeeld, de vordering in conventie heeft ontzegd en in reconventie de huurovereenkomst heeft vernietigd en Bredero’s Bouwbedrijf heeft veroordeeld tot terugbetaling der waarborgsom;
dat het Gerechtshof te Amsterdam in hooger beroep dat vonnis in allen deele heeft bevestigd, na, ten aanzien van de door Bredero’s Bouwbedrijf ingebrachte grief, dat de Rechtbank ten onrechte heeft aangenomen, dat [verweerder] had gedwaald in de zelfstandigheid der zaak, te hebben overwogen:
‘’dat, waar verhuurd is een café met woning gelegen aan de [a-straat] hoek weg naar de [b-straat] en dit perceel, zooals vaststaat, lag in een vrijwel onbebouwde buurt, aangenomen moet worden, in verband met het destijds bestaand Raadsbesluit, dat partijen zich bij het aangaan der huurovereenkomst op het standpunt hebben gesteld, dat het café zou liggen op den hoek van een straat leidende naar een in de nabijheid te vestigen [b-straat], en dat partijen deze ligging van het perceel beschouwd hebben als een wezenlijke eigenschap van dat perceel;
‘’dat die ligging dan ook als een wezenlijke eigenschap van dat perceel is aan te merken, waar het zooals boven reeds is vermeld, in een vrijwel onbebouwde buurt was gelegen en het café dus aangewezen was op de bezoekers van de [b-straat];
‘’dat nu de [b-straat] niet is gekomen op de plaats bij bedoeld raadsbesluit aangegeven en partijen dit hadden gedacht, maar zoodanig is komen te liggen, gelijk uit de overgelegde teekening blijkt, en tusschen partijen vaststaat, dat de ingangen en uitgangen tot en uit de [b-straat] zich in andere straten bevinden en het verkeer van en naar die markt niet in den door partijen bedoelden weg, de [c-straat], plaats vindt en het café bij bedoelde in- en uitgangen niet zichtbaar is en nog andere huizen zich tusschen het café en de [b-straat] bevinden, dwaling in de zelfstandigheid der zaak mag worden aangenomen;
‘’dat appellant wel beweert, dat in dezen slechts kan worden gesproken van teleurstelling in de verwachtingen, die partijen ten opzichte van een toekomstige gebeurtenis koesterden, doch deze bewering niet opgaat, daar bij het aangaan van de huurovereenkomst het desbetreffend raadsbesluit bestond en partijen dit raadsbesluit als een voldongen feit hebben aanvaard."
‘’dat deze grief derhalve niet gegrond is;’’
Overwegende dat tegen ’s-Hofs uitspraak als middel van cassatie is gesteld:
Schending of verkeerde toepassing van artikelen 1356, 1357, 1358, 1485, 1488, 1489 en 1490 van het Burgerlijk Wetboek, doordat het Hof het vonnis der Rechtbank zoowel in conventie als in reconventie heeft bekrachtigd, zulks op grond dat aangenomen moet worden, dat partijen zich bij het aangaan der huurovereenkomst op het standpunt hebben gesteld, dat het verhuurde café zou liggen op den hoek van een straat, leidende naar een in de nabijheid te vestigen [b-straat], en dat partijen deze ligging van het perceel beschouwd hebben als een wezenlijke eigenschap van dat perceel, en dat partijen niet kunnen geacht worden slechts teleurgesteld te zijn in hunne verwachtingen ten opzichte van een toekomstige gebeurtenis, daar bij het aangaan der huurovereenkomst het raadsbesluit, waarbij tot de door partijen verwachte vestiging der [b-straat] was besloten, door partijen als een voldongen feit is aanvaard, door welke beslissing miskend wordt:
a. dat van dwaling in de zelfstandigheid der zaak in casu niet kan gesproken worden, daar partijen niet hebben gedwaald omtrent de eigenschappen, welke de zaak bij het sluiten der litigieuse huurovereenkomst had, maar omtrent een toekomstige gebeurtenis - te weten de vestiging van een nieuwe [b-straat] op een bepaalde plaats - en zij, al dan niet gedreven door de verwachting, dat die toekomstige gebeurtenis zoude plaats hebben, de overeenkomst echter onvoorwaardelijk hebben aangegaan en reeds ten deele hadden ten uitvoer gelegd, voor die gebeurtenis had plaats gevonden;
b. dat de vraag, of partijen al dan niet het desbetreffend raadsbesluit tot vestiging van een nieuwe [b-straat] als een voldongen feit hadden aanvaard, irrelevant is, nu partijen niet hebben gedwaald in het raadsbesluit op zichzelf, doch teleurgesteld zijn in de uitvoering daarvan, en ook, al hadden partijen zich de uitvoering van dit raadsbesluit als een voldongen feit voorgesteld, deze voorstelling niettemin— juist omdat de uitvoering van het raadsbesluit bij het aangaan der litigieuse huurovereenkomst nog niet had plaats gevonden — een toekomstige gebeurtenis betrof;
Overwegende ten aanzien van dit middel:
dat, waar de dwaling, waarvan de artikelen 1357 en 1358 van het Burgerlijk Wetboek spreken, oplevert een gebrek in de toestemming van hem, die zich bij het aangaan van een overeenkomst verbonden heeft, zij uitteraard moet betreffen eigenschappen der zaak, die het onderwerp der overeenkomst uitmaakt, aanwezig ten tijde, dat die toestemming werd gegeven, niet verwachtingen omtrent eigenschappen, die de bedoelde zaak in de toekomst zal hebben en waarvoor iedere partij in den regel zelve het risico heeft te dragen;
dat derhalve, wil een contracteerende partij zich wapenen tegen het niet in vervulling gaan van zoodanige verwachtingen, zij in de overeenkomst kan doen opnemen een hetzij opschortende, hetzij ontbindende voorwaarde of wel van de wederpartij een garantie kan bedingen, doch zij, als zij later teleurstelling ondervindt, niet met vrucht wegens dwaling de nietigheid der overeenkomst kan inroepen;
dat een andere opvatting, volgens welke een overeenkomst in zoodanig geval, ook na gedurende een lang tijdsverloop te hebben gewerkt, nog aan vernietiging zou blootstaan, leiden zou, gelijk bij de toelichting van het middel terecht is betoogd, tot zoo groote rechtsonzekerheid, dat de wetgever niet kan geacht worden die opvatting te huldigen;
dat nu de door het Hof ten deze aangenomen dwaling in wezen hierop neerkomt, dat [verweerder] verwacht heeft dat het raadsbesluit, geldende tijdens het aangaan der huurovereenkomst, onveranderd zou blijven en dat hij zich in die verwachting heeft bedrogen;
dat het Hof, door op dien grond de overeenkomst te vernietigen, de artikelen 1357 en 1358 van het Burgerlijk Wetboek verkeerd heeft toegepast, zoodat het middel is gegrond en het bestreden arrest niet in stand kan blijven;
dat de zaak naar het Hof moet worden teruggewezen om recht te doen betreffende den tweeden grond van dwaling, dien [verweerder] heeft aangevoerd en waaromtrent nog geen beslissing is gegeven;
Vernietigt het bestreden arrest;
Verwijst de zaak naar het Gerechtshof te Amsterdam, om, met inachtneming van dit arrest, opnieuw te worden berecht en afgedaan;
Veroordeelt den verweerder in de kosten op het beroep in cassatie gevallen, tot op de uitspraak van dit arrest aan zijde van de eischeres begroot op zes en twintig gulden twintig cent aan verschot en op vierhonderd vijftig gulden voor salaris.
Gedaan bij de Heeren Fentener van Vlissingen, President, Visser, Van den Dries, Van Gelein Vitringa en Kranenburg, Raden, en door den President voornoemd uitgesproken ter openbare terechtzitting van den tienden Juni 1900 Twee en Dertig, in bijzijn van den Procureur-Generaal Tak.