Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Nummers: 23/646 tot en met 23/656
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
wonend in [woonplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant (hierna: de rechtbank) van 5 april 2023, nummers SHE 20/550 en 20/939 tot en met 20/948, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant,
hierna: de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) beschikkingen gegeven (hierna: de WOZbeschikking(en)) en daarbij de waarde van de volgende onroerende zaken vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: de waardepeildatum):
- [adres 1] ;
- [adres 2] ;
- [adres 3] ;
- [adres 4] ;
- [adres 5] ;
- [adres 6] ;
- [adres 7] ;
- [adres 8] ;
- [adres 9] ;
- [adres 10] ;
- [adres 11] ;
Hierna tezamen: de onroerende zaken.
Tevens zijn daarbij telkens onder meer de aanslagen onroerendezaakbelastingen eigenaar (hierna: OZB), de aanslagen watersysteemheffing gebouwd en aanslagen rioolheffing eigenarendeel voor het kalenderjaar 2019 bekendgemaakt.
1.2.
Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en de bezwaren met betrekking tot de [adres 11] gegrond verklaard, waarbij hij de aanslagen watersysteemheffing gebouwd en OZB heeft verminderd. De overige WOZ-waarden zijn gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank.
De rechtbank heeft het beroep met nummer SHE 20/948 (met betrekking tot de [adres 11] ) niet-ontvankelijk verklaard, het beroep met nummer SHE 20/939 deels (ten aanzien van de aanslag reclamebelasting met betrekking tot de [adres 2] ) gegrond verklaard en de overige beroepen ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Belanghebbende heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn doorgestuurd naar de heffingsambtenaar.
1.6.
De zitting heeft plaatsgevonden op 29 november 2024 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen belanghebbende en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] .
1.7.
Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
1.8.
Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat gelijktijdig met de uitspraak in Mijn Rechtspraak wordt geplaatst dan wel aan partijen wordt verzonden.
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is (mede-)eigenaar van de onroerende zaken.
2.2.
De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarden per de waardepeildatum als volgt vastgesteld:
Onroerende zaak
WOZ-waarde
[adres 1]
€ 96.000
[adres 2]
€ 88.000
[adres 3]
€ 90.000
[adres 4]
€ 80.000
[adres 5]
€ 95.000
[adres 6]
€ 85.000
[adres 7]
€ 75.000
[adres 8]
€ 64.000
[adres 9]
€ 68.000
[adres 10]
€ 50.000
[adres 11]
€ 172.000
2.3.
[adres 3] , [adres 4] , [adres 5] , [adres 6] , [adres 7] , [adres 8] , [adres 9] en [adres 10] zijn etage-/bovenwoningen met de volgende kenmerken:
Bouwjaar
Renovatiejaar
Inhoud
Bijgebouwen
[adres 3]
1921
2014
165 m³
-
[adres 4]
1921
2014
135 m³
dakterras/balkon
[adres 5]
1921
2014
180 m³
dakterras/balkon
[adres 6]
1921
2014
150 m³
dakterras/balkon
[adres 7]
1955
-
159 m³
-
[adres 8]
1955
-
116 m³
dakkapel
[adres 9]
1955
-
151 m³
-
[adres 10]
1955
-
100 m³
-
2.4.
Ter onderbouwing van de waarden van de onroerende zaken [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] , [adres 6] , [adres 7] , [adres 8] , [adres 9] en [adres 10] (hierna tezamen: de bovenwoningen) heeft de heffingsambtenaar een waardematrix – opgesteld door taxateur [taxateur 1] – overgelegd. In de waardematrix, waarin de waarden van de voorgenoemde onroerende zaken zijn bepaald, zijn de volgende - alle in [plaats] gelegen - referentiepanden opgenomen:
Bouwjaar
Verkoopdatum
Verkoopprijs
Inhoud
Bijgebouwen
[adres 12]
2009
26 september 2017
€ 110.000
142 m³
[adres 13]
2009
11 juli 2018
€ 123.000
131 m³
[adres 14]
2009
1 februari 2018
€ 112.000
131 m³
[adres 15]
2011
16 juni 2017
€ 135.000
181 m³
Dakterras/balkon
[adres 16]
2011
28 september 2017
€ 149.000
202 m³
Dakterras/balkon
De getaxeerde waarden zijn gelijk aan de vastgestelde waarden.
2.5.
[adres 2] , gelegen onder de bovenwoningen [adres 3] tot en met [adres 6] , is een café/bar/restaurant, van het bouwjaar 1921 (renovatiejaar 2014), bestaande uit een oppervlakte van ongeveer 110 m² en een opslag/magazijn van ongeveer 25 m². [adres 2] is per 1 januari 2018 verhuurd voor € 10.200 exclusief btw per jaar.
2.6.
Ter onderbouwing van de waarde van de [adres 2] heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport – opgesteld op 6 augustus 2020 door taxateur [taxateur 2] – overgelegd. De kapitalisatiefactor is in het taxatierapport vastgesteld op 9,2 op basis van de bottom up methode. Ter onderbouwing van de getaxeerde huurwaarde is gebruikgemaakt van het eigen huurcijfer en de huurcijfers van de referentiepanden [adres 17] en [adres 18] , beide gelegen in [plaats] . De taxateur heeft op basis van de huurcijfers van de referentiepanden de getaxeerde huurwaarde vastgesteld op € 9.645 (€ 9.020 voor het restaurantgedeelte en € 625 voor opslag/magazijn). De getaxeerde waarde van de [adres 2] bedraagt afgerond
€ 88.000 (€ 9.645 x 9,2).
€ 88.000 (€ 9.645 x 9,2).
2.7.
[adres 1] is een café/bar/restaurant, van het bouwjaar 1963, bestaande uit een oppervlakte van ongeveer 105 m² en een opslag/magazijn van ongeveer 18 m².
2.8.
Ter onderbouwing van de waarde van de [adres 1] heeft de heffingsambtenaar ook het taxatierapport – opgesteld op 6 augustus 2020 door taxateur [taxateur 2] – overgelegd. De kapitalisatiefactor is in het taxatierapport vastgesteld op 9,2 op basis van de bottom up methode. Ter onderbouwing van de huurwaarde is gebruikgemaakt van de huurcijfers van [adres 2] , [adres 17] en [adres 18] . De taxateur heeft op basis van de huurcijfers van de referentiepanden de getaxeerde huurwaarde vastgesteld op € 10.503 (€ 9.765 voor het restaurantgedeelte en € 738 voor opslag/magazijn). De getaxeerde waarde van de [adres 1] bedraagt afgerond € 96.000 (€ 10.503 x 9,2).
2.9.
[adres 11] is een vrijstaande woning. Op 1 januari 2019 was [naam] , die (voor ½ deel) mede-eigenaar is, de gebruiker van deze woning. Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde verminderd naar € 142.000.
2.10.
De rechtbank heeft het beroep in de zaak SHE 20/948 (hofnummer: 23/656) niet-ontvankelijk verklaard, omdat de WOZ-beschikking en de daarop gebaseerde aan belanghebbende opgelegde aanslagen die betrekking hebben op [adres 11] in de beroepsfase zijn vernietigd. Dit bleek uit een door de heffingsambtenaar overgelegde ambtshalve vernietiging van 12 mei 2021. Ook had de heffingsambtenaar de betaalde bedragen in verband met de aanslagen voor de [adres 11] al gerestitueerd.
De rechtbank heeft de aanslag reclamebelasting met betrekking tot het object [adres 2] vernietigd, omdat deze aanslag ten onrechte was opgelegd aan belanghebbende. In zoverre is het beroep gegrond verklaard. De rechtbank heeft de overige beroepen ongegrond verklaard.
De rechtbank heeft de aanslag reclamebelasting met betrekking tot het object [adres 2] vernietigd, omdat deze aanslag ten onrechte was opgelegd aan belanghebbende. In zoverre is het beroep gegrond verklaard. De rechtbank heeft de overige beroepen ongegrond verklaard.
3.Geschil en conclusies van partijen
3.1.
Het geschil betreft het antwoord op de volgende vragen:
I. Is belanghebbende op de juiste wijze uitgenodigd voor de zitting bij de rechtbank?
II. Heeft de rechtbank het beroep ten aanzien van de waarde van [adres 11] terecht niet-ontvankelijk verklaard?
III. Is de tenaamstelling van de onroerende zaken [adres 2] en [adres 3] tot en met [adres 6] juist?
IV. Zijn de WOZ-waarden van de onroerende zaken per de waardepeildatum te hoog vastgesteld?
3.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en verlaging van de WOZ-waarden van de onroerende zaken tot nihil. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
4.Gronden
Vooraf
Horen van getuigen
4.1.
Belanghebbende wenst de afdelingshoofden van de directie binnen de gemeente, te weten [persoon 1] en [persoon 2] , als getuigen te horen over de volgens hem gemaakte afspraken in 2012.
4.2.
De heffingsambtenaar verzoekt het hof om geen gehoor te geven aan het verzoek om getuigen op te roepen. [persoon 2] is sinds 2011 niet meer werkzaam voor de gemeente. [persoon 1] is sinds 2018 niet meer werkzaam voor de gemeente.
4.3.
Belanghebbende kan, met inachtneming van het bepaalde in artikel 8:60, lid 4, Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb), zelf getuigen meebrengen naar de zitting of getuigen oproepen voor de zitting. Belanghebbende is van die mogelijkheid op de hoogte gesteld bij de uitnodiging voor de zitting met dagtekening 25 juli 2024. Belanghebbende heeft van die mogelijkheid geen gebruik gemaakt. Feiten of omstandigheden waaraan de conclusie is te verbinden dat belanghebbende niet in redelijkheid kan worden tegengeworpen dat hij van de geboden mogelijkheid geen gebruik heeft gemaakt, zijn gesteld noch gebleken. Onder deze omstandigheden is sprake van een situatie die op één lijn is te stellen met de - in rechtsoverweging 2.4.4 van het overzichtsarrest van de Hoge Raad [1] vermelde - situatie dat de verzoekende partij niet aan de voorschriften van artikel 8:60, lid 4, Awb heeft voldaan. Daarbij is niet gebleken dat de volgens belanghebbende in 2012 gemaakte afspraken betrekking zouden (kunnen) hebben op de WOZ-waarde op de waardepeildatum 1 januari 2018. Gelet hierop wijst het hof het verzoek van belanghebbende af.
4.4.
Het hof ziet geen aanleiding om gebruik te maken van de in artikel 8:63, lid 3, Awb vermelde bevoegdheid om zelf getuigen op te roepen nu het horen van deze getuigen het hof niet zinvol voorkomt in het kader van de taak die op het hof rust.
Ten aanzien van het geschil
Zitting rechtbank
4.5.
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de zitting bij de rechtbank niet aan hem bekend is gemaakt en dat hij daardoor niet bij de zitting aanwezig is geweest.
4.6.
Het hof oordeelt als volgt. Blijkens het proces-verbaal van de zitting bij de rechtbank is belanghebbende ter zitting verschenen. Het hof ziet geen reden om aan het proces-verbaal te twijfelen. Belanghebbende heeft zodoende, zelfs als de uitnodiging voor de zitting onjuist bekend zou zijn gemaakt, geen nadeel aan het eventuele verzuim ondervonden. Het hof verwerpt deze grond.
Eerdere procedures
4.7.
Belanghebbende heeft stukken overgelegd uit voorgaande jaren waaruit volgens belanghebbende volgt dat hij afspraken heeft gemaakt met de gemeente. De gemeente zou zich niet aan deze afspraken hebben gehouden. Daarnaast heeft belanghebbende gesteld dat hij kosten heeft moeten maken wegens het inschakelen van deskundige [deskundige] in 2005.
4.8.
Naar het oordeel van het hof heeft belanghebbende met de door hem overgelegde stukken niet aannemelijk gemaakt dat hij afspraken heeft gemaakt met de gemeente die zien op de WOZ-waarden van de onroerende zaken. Zelfs als er afspraken zouden zijn gemaakt die betrekking zouden hebben op de WOZ-waarden van de onroerende zaken, is niet aannemelijk gemaakt dat deze afspraken nog steeds zouden gelden voor het onderhavige belastingjaar. Belanghebbende heeft tevens niet aannemelijk gemaakt dat het eventuele advies van de deskundige [deskundige] in 2005 van invloed kan zijn op de onderhavige procedure.
4.9.
Volgens belanghebbende heeft de gemeente de WOZ-waarden in 2002 aanzienlijk verhoogd.
4.10.
Het wettelijke systeem van de Wet WOZ brengt met zich mee dat de WOZ-waarden jaarlijks opnieuw worden vastgesteld. Dat de WOZ-waarden in 2002 zouden zijn verhoogd heeft zodoende geen invloed op de onderhavige procedure over belastingjaar 2019.
Ten aanzien van alle onroerende zaken
4.11.
Belanghebbende is geadviseerd door makelaar [makelaar] (hierna: [makelaar] ). [makelaar] vindt volgens belanghebbende dat de referentiepanden niet vergelijkbaar zijn. Volgens belanghebbende komt [makelaar] alleen met bescheiden als deze vergoed worden door de gemeente. Belanghebbende vindt daardoor dat de gemeente de gemaakte advieskosten van € 500 moet vergoeden.
4.12.
Volgens de heffingsambtenaar volgt uit de adviezen van [makelaar] dat renovatie van de onroerende zaken niet tot de financiële mogelijkheden van belanghebbende behoren. Dit wil echter volgens de heffingsambtenaar niet automatisch zeggen dat dit ook heeft te gelden voor een potentiële koper.
4.13.
Het hof oordeelt als volgt. Belanghebbende heeft een e-mail overgelegd van [makelaar] , die is verzonden op 16 april 2023. Uit deze e-mail volgt dat [makelaar] de opdracht heeft gekregen om zijn opinie te delen ten aanzien van de opbrengsten en lasten met betrekking tot de onroerende zaken. Er wordt zodoende geen oordeel gevraagd en gegeven over de WOZ-waarden van de onroerende zaken op de waardepeildatum. Uit de e-mail volgt ook niet dat [makelaar] zich heeft uitgelaten over de vergelijkbaarheid van de referentiepanden.
4.14.
Belanghebbende heeft verder ter zitting aangegeven dat de onroerende zaken voor hem niks waard zijn. Deze klacht faalt. De WOZ-waarde is gelijk aan de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed. Dat belanghebbende de onroerende zaken niks waard vindt, is zodoende niet relevant voor de bepaling van de WOZ-waarden. Het gaat om het antwoord op de vraag welk bedrag de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaken zou besteden.
Ten aanzien van [adres 11]
4.15.
De rechtbank heeft het beroep ten aanzien van de waarde van [adres 11] en de daarop gebaseerde aanslagen niet-ontvankelijk verklaard, omdat de heffingsambtenaar de WOZ-beschikking en de daarop gebaseerde aanslagen die betrekking hebben op [adres 11] ambtshalve heeft vernietigd. Ter zitting bij het hof heeft belanghebbende verklaard het hoger beroep ten aanzien van de waarde van [adres 11] niet in te trekken, omdat volgens belanghebbende alle zaken met elkaar in verband staan.
4.16.
Het hof oordeelt ten aanzien van de ontvankelijkheid van het hoger beroep tegen de WOZ-waarde van [adres 11] dat het hoger beroep ongegrond is. De WOZ-beschikking en de daarop gebaseerde aanslagen die betrekking hebben op [adres 11] zijn door de heffingsambtenaar in de beroepsfase ambtshalve vernietigd en de heffingsambtenaar heeft de betaalde bedragen in verband met de aanslagen voor de [adres 11] gerestitueerd, waardoor belanghebbende geen belang meer heeft bij een oordeel over de WOZ-waarde en de daarop gebaseerde aanslagen met betrekking tot de [adres 11] . De rechtbank heeft het beroep van belanghebbende daarom terecht niet-ontvankelijk verklaard.
Vertrouwensbeginsel en tenaamstelling [adres 2] en [adres 3] tot en met [adres 6]
4.17.
De tenaamstelling van de aanslagen [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] wordt door belanghebbende betwist, omdat de aanslagen volgens belanghebbende hadden moeten worden gericht aan zijn zoon die mede-eigenaar (voor 1/3e deel) is van deze objecten. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar volgens belanghebbende splitsing van de nota’s van [adres 2] beloofd per e-mail. Belanghebbende stelt verder dat hij schriftelijk en telefonisch bevestigd heeft gekregen dat hij geen betalingen hoeft te doen ten aanzien van [adres 2] .
4.18.
De rechtbank heeft als volgt overwogen over de tenaamstelling en het vertrouwensbeginsel (waarbij belanghebbende als eiser wordt aangeduid):
“22. Op grond van artikel 220, onder b, van de Gemeentewet kan ter zake van binnen de gemeente gelegen onroerende zaken onder de naam onroerende-zaakbelastingen worden geheven: een belasting van degenen die bij het begin van het kalenderjaar van onroerende zaken het genot hebben krachtens eigendom, bezit of beperkt recht.
23. Op grond van artikel 220b, tweede lid, van de Gemeentewet wordt voor de toepassing van artikel 220, onderdeel b, als genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht aangemerkt degene die bij het begin van het kalenderjaar als zodanig in de basisregistratie kadaster is vermeld, tenzij blijkt dat hij op dat tijdstip geen genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht is. Deze bepaling is overgenomen in de Verordening onroerendezaakbelastingen Oss 2019.
24. Op grond van artikel 228a van de Gemeentewet kan rioolheffing worden geheven.
In de verordening op de heffing en invordering van Rioolheffing Oss 2017 (de Verordening rioolheffing) is in artikel 3, eerste lid, bepaald dat de belasting wordt geheven:
a. van degene die bij het begin van het belastingjaar het genot heeft krachtens eigendom, bezit, of beperkt recht van een perceel dat direct of indirect is aangesloten op de gemeentelijke riolering, verder te noemen: eigenarendeel. In artikel 3, tweede lid, is bepaald dat met betrekking tot het eigenarendeel ingeval het perceel een onroerende zaak is, als genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht wordt aangemerkt degene die het begin van het belastingjaar als zodanig in de kadastrale registratie is vermeld, tenzij blijkt dat hij op dat tijdstip geen genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht is.
25. Voor de watersysteemheffing geldt artikel 119 van Pro de Waterschapswet, die voor wat betreft de vraag wie de belastingplichtige is een gelijke strekking heeft als voormelde bepalingen voor de OZB en rioolheffing. Die bepalingen zijn overgenomen in de artikelen 2 en 12 van de Verordening watersysteemheffing waterschap Aa en Maas.
26. Uit de hiervoor geschetste wet- en regelgeving volgt dat de heffingsambtenaar bevoegd is de aanslag aan één van de belastingplichtigen op te leggen. Voor het bepalen van de belastingplichtige is doorslaggevend wie aan het begin van het belastingjaar als genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht in de kadastrale registratie is vermeld. Vaststaat, zo blijkt uit de door de heffingsambtenaar overgelegde uittreksels, dat eiser, samen met twee anderen ( [persoon 3] en [persoon 4] ), in de kadastrale registratie als (juridisch) eigenaar is vermeld van de objecten [adres 2] tot en met [adres 6] . Eiser is dus terecht aangemerkt als één van de belastingplichtigen.
27. Omdat in het onderhavige geval vast staat dat sprake is van meerdere eigenaren, doet zich de situatie voor als bedoeld in artikel 253, eerste lid, van de Gemeentewet, respectievelijk artikel 142, eerste lid, van de Waterschapswet, te weten dat er ter zake van hetzelfde voorwerp van belasting of hetzelfde belastbare feit twee of meer personen belastingplichtig zijn, waarbij de belastingaanslag ten name van één van hen kan worden gesteld.
28. De heffingsambtenaar heeft in zijn ‘Beleidsregels inzake aanwijzing belastingplichtige’ (nadere) invulling gegeven aan zijn bevoegdheid om de aanslag aan één van de belastingplichtigen op te leggen en daarvoor een voorkeursvolgorde vastgesteld. In de beleidsregels is bepaald dat in gevallen waarin meer personen belastingplichtig kunnen zijn met betrekking tot een belastingobject de heffingsambtenaar een voorkeursvolgorde hanteert bij aanwijzing van de belastingplichtige die de aanslag op zijn of haar naam krijgt. Deze voorkeursvolgorde is gebaseerd op een doelmatige c.q. doeltreffende heffing. De in de voorkeursvolgorde neergelegde criteria bevatten op geen enkele wijze een limitatieve opsomming van de belastingplichtigen, maar zijn richtlijnen voor de meest voorkomende gevallen, zodat in de uitvoeringpraktijk volgens vaste, niet willekeurige, criteria een belastingplichtige kan worden aangewezen. Deze beleidsregels zijn op de juiste wijze bekendgemaakt en zijn naar het oordeel van de rechtbank niet kennelijk onredelijk.
29. Eiser stond op 1 januari 2019 als (mede-)eigenaar van de woning in het kadastrale register ingeschreven, de eigenaren hebben een even groot aandeel, geen van de eigenaren was de gebruiker van de onroerende zaken en eiser is de oudste van de eigenaren. Hieruit volgt dat de aanslagen conform de beleidsregels van de heffingsambtenaar aan eiser konden worden opgelegd.
30 . Eiser heeft echter bij zijn reactie op het verweerschrift van 1 augustus 2020 een bijlage gevoegd met, voor zover nog van belang, de volgende tekst:
“(…) Zoals zojuist telefonisch besproken heb ik de belastingplichtige voor de eigenaarslasten over de objecten [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] , en [adres 6] te [plaats] gewijzigd van de heer [belanghebbende] naar de heer [persoon 4] . De heer [persoon 4] is volgens het kadaster inderdaad mede-eigenaar. (…)”
“(…) Zoals zojuist telefonisch besproken heb ik de belastingplichtige voor de eigenaarslasten over de objecten [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] , en [adres 6] te [plaats] gewijzigd van de heer [belanghebbende] naar de heer [persoon 4] . De heer [persoon 4] is volgens het kadaster inderdaad mede-eigenaar. (…)”
31. Op de zitting heeft eiser desgevraagd toegelicht dat dit een tekst is uit een aan hem gerichte e-mail van 14 februari 2020, afkomstig van een medewerker van de BSOB. Eiser stelt dat hij hieruit mocht afleiden dat de tenaamstelling werd gewijzigd. Hiermee doet eiser dus een beroep op het vertrouwensbeginsel. De rechtbank is van oordeel dat dit beroep niet kan slagen. De rechtbank overweegt daartoe dat - daargelaten dat eiser de authentieke e-mail niet heeft overgelegd - de betreffende tekst geen toezeggingen bevat die ongeclausuleerd zijn. Dat wil zeggen dat de rechtbank uit die overgelegde tekst niet kan opmaken dat van de kant van de heffingsambtenaar de concrete toezegging is gedaan dat de tenaamstelling van de onderhavige aanslagen, dus
voor het belastingjaar 2019, gewijzigd zou worden. Overigens heeft de heffingsambtenaar op de zitting toegelicht dat deze toezegging ingegeven was door eisers telefonische verklaring dat de overige eigenaren akkoord waren met een wijziging van de tenaamstelling, terwijl dit later niet het geval bleek te zijn. Dus al zou er sprake zijn geweest van een toezegging die ziet op de onderhavige aanslagen, dan was deze dus gedaan op onjuist verstrekte informatie, zodat daaraan geen gerechtvaardigd vertrouwen kon worden ontleend.
voor het belastingjaar 2019, gewijzigd zou worden. Overigens heeft de heffingsambtenaar op de zitting toegelicht dat deze toezegging ingegeven was door eisers telefonische verklaring dat de overige eigenaren akkoord waren met een wijziging van de tenaamstelling, terwijl dit later niet het geval bleek te zijn. Dus al zou er sprake zijn geweest van een toezegging die ziet op de onderhavige aanslagen, dan was deze dus gedaan op onjuist verstrekte informatie, zodat daaraan geen gerechtvaardigd vertrouwen kon worden ontleend.
32 . De rechtbank merkt in dit kader overigens op dat eiser op grond van artikel 253, derde lid, van de Gemeentewet een deel van de door hem betaalde aanslagen kan verhalen op de overige eigenaren. Eisers stelling op de zitting dat hij de aanslagen wegens een verstoorde relatie met de mede-eigenaren niet kan verrekenen, ligt binnen zijn risicosfeer. De heffingsambtenaar is daarbij geen partij en hoeft daarmee geen rekening te houden.
33. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de heffingsambtenaar de aanslagen op naam van eiser mocht stellen.”
Het hof acht deze overwegingen van de rechtbank juist en op goede gronden gegeven en maakt die tot de zijne. Dat wat in hoger beroep is aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel. Uit hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd volgt niet dat de heffingsambtenaar een toezegging heeft gedaan over de splitsing van nota’s dan wel het niet hoeven betalen van aanslagen.
WOZ-waarde [adres 2]
4.19.
De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. [2] Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
4.20.
De hiervoor bedoelde waarde voor niet-woningen wordt bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van systematische vergelijking met niet-woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode. [3]
4.21.
De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, dient ook rekening te worden gehouden met wat belanghebbende heeft aangevoerd. [4]
4.22.
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de kwaliteit- en onderhoudstoestand van [adres 2] slechter is dan waar de heffingsambtenaar vanuit is gegaan. Factor 3 is te hoog, omdat de kelders onder water zouden zijn gelopen. Daarnaast kloppen volgens belanghebbende het bouwjaar en de afmetingen niet. Belanghebbende heeft verder het leegstandsrisico van 15% bestreden.
Huurwaarde
4.23.
De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde voor [adres 2] overeenkomstig het taxatierapport van [taxateur 2] van 6 augustus 2020 als volgt berekend:
- Restaurant: 110 m² x € 82 = een huurwaarde van € 9.020 x kapitalisatiefactor 9,2 is € 82.984;
- Opslag/Magazijn: 25 m² x € 25 = een huurwaarde van € 625 x kapitalisatiefactor 9,2 is € 5.750;
- Getaxeerde waarde: € 82.984 + € 5.750 is afgerond € 88.000.
De heffingsambtenaar heeft de huurwaarden berekend op basis van de in 2.6 genoemde referentiepanden.
4.24.
Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar, met het taxatierapport en de daarbij gegeven toelichting, mede in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, heeft voldaan aan de bewijslast dat de huurwaarde niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft de getaxeerde huurwaarde lager vastgesteld dan de huurprijs voor [adres 2] die tot stand is gekomen op 1 januari 2018. De getaxeerde huurprijs ligt tevens in lijn met de huurprijzen van de referentiepanden. De referentiepanden zijn – net als [adres 2] – ingericht als café/bar/restaurant en daardoor voldoende vergelijkbaar. Belanghebbende heeft zijn stelling dat de kwaliteit- en onderhoudstoestand van [adres 2] ten onrechte op 3 zijn gesteld, omdat de kelders onder water zouden zijn gelopen, niet onderbouwd. Ook heeft belanghebbende zijn stelling dat de afmetingen en het bouwjaar niet zouden kloppen niet onderbouwd. De heffingsambtenaar heeft de bruto-inhoud berekend conform de norm voor oppervlaktebepaling NEN 2580. Het hof ziet geen aanleiding om aan de berekeningen van de heffingsambtenaar te twijfelen. Het hof is op grond van het voorgaande van oordeel dat de huurwaarde niet te hoog is vastgesteld.
Kapitalisatiefactor
4.25.
De heffingsambtenaar heeft de kapitalisatiefactor van onderaf opgebouwd en bepaald (de zogenaamde bottom-up-methode), zoals omschreven in hoofdstuk 3 van de landelijke taxatiewijzer deel 24 Huurwaardekapitalisatie voor de waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: de taxatiewijzer). De heffingsambtenaar heeft voor deze methode gekozen, omdat er weinig verkoopcijfers zijn. Belanghebbende heeft niet betwist dat de heffingsambtenaar de kapitalisatiefactor op deze wijze mocht berekenen. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor een bottom-up-berekening overgelegd, conform deze taxatiewijzer. De berekening resulteert in een kapitalisatiefactor van 9,2.
4.26.
De heffingsambtenaar heeft het leegstandsrisico van 15% gebaseerd op grond van een marktanalyse in de gemeente Oss . Belanghebbende heeft zijn stelling dat het leegstandsrisico hoger is niet onderbouwd. Het hof ziet geen aanleiding om aan het leegstandsrisico van 15% te twijfelen.
4.27.
Op grond van het voorgaande is het hof van oordeel dat de WOZ-waarde voor [adres 2] niet te hoog is vastgesteld.
WOZ-waarden van de bovenwoningen
4.28.
De waarden van de bovenwoningen moeten worden bepaald op de waarden die aan de onroerende zaken dienen te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zouden kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaken in de staat waarin die zich bevinden, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. [5] Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de bovenwoningen zou zijn besteed.
4.29.
De hiervoor bedoelde waarde voor woningen wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. [6]
4.30.
De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, dient ook rekening te worden gehouden met wat belanghebbende heeft aangevoerd. [7]
4.31.
Belanghebbende heeft aangevoerd dat de afmetingen en de bouwjaren niet kloppen. Daarnaast heeft belanghebbende aangevoerd dat de referentiepanden niet voldoende vergelijkbaar zijn. Verder is volgens belanghebbende onvoldoende rekening gehouden met de onderhoudstoestand van de bovenwoningen.
4.32.
De heffingsambtenaar verwijst naar de verhuuradvertentie van de bovenwoningen uit 2015 waarin staat dat de wooneenheden geheel zijn gerenoveerd. De heffingsambtenaar stelt verder dat de taxateur [heffingsambtenaar] in 2020 heeft gesproken met de zoon van belanghebbende en met een huurder van het blok [adres 7] tot en met [adres 10] . De zoon van belanghebbende heeft aangegeven dat de bovenwoningen in relatie tot het bouwjaar goed zijn onderhouden. De huurder heeft aangegeven dat de gehuurde woning goed is onderhouden en voldoet aan de eisen van deze tijd. Ondanks dat de referentiepanden van recentere bouwjaren zijn, zijn de referentiepanden volgens de heffingsambtenaar goed vergelijkbaar wat betreft grootte en ligging. Daarnaast liggen de m3-prijzen van de referentiepanden beduidend hoger dan de m3-prijzen van de bovenwoningen, aldus de heffingsambtenaar.
4.33.
Voor zover belanghebbende de referentiepanden betwist die zijn gebruikt ter onderbouwing van de WOZ-waarden in de bezwaarfase, is het hof van oordeel dat deze grond niet slaagt. Deze referentiepanden zijn in de beroepsfase door de heffingsambtenaar vervangen. Het staat de heffingsambtenaar vrij om in iedere fase van de procedure andere referentiepanden aan te dragen, mits dit niet leidt tot een inbreuk op de goede procesorde. Daarvan is naar het oordeel van het hof geen sprake.
4.34.
Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar, met de waardematrix en de daarbij gegeven toelichting, mede in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, heeft voldaan aan de bewijslast dat de WOZ-waarden van de bovenwoningen niet te hoog zijn vastgesteld. De referentiepanden zijn goed vergelijkbaar wat betreft inhoud en ligging. De heffingsambtenaar heeft met de omstandigheid dat de referentiepanden recentere bouwjaren hebben dan de bovenwoningen voldoende rekening gehouden door de m3-prijzen van de bovenwoningen beduidend lager vast te stellen dan de m3-prijzen van de referentiepanden. Uit de matrix volgt tevens dat de heffingsambtenaar voor een aantal bovenwoningen rekening heeft gehouden met de mindere kwaliteit, onderhoud en doelmatigheid. Dat de heffingsambtenaar meer rekening had moeten houden met de verschillen is door belanghebbende onvoldoende aannemelijk gemaakt. Ook de stelling van belanghebbende dat er sprake zou zijn van een lekkage is niet door hem aannemelijk gemaakt. Op grond van het voorgaande is het hof van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarden van de bovenwoningen niet te hoog zijn vastgesteld.
[adres 1]
4.35.
De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. [8] Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
4.36.
De hiervoor bedoelde waarde voor niet-woningen wordt bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van systematische vergelijking met niet-woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode. [9]
4.37.
De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, dient ook rekening te worden gehouden met wat belanghebbende heeft aangevoerd. [10]
4.38.
Belanghebbende heeft aangevoerd dat sprake is van achterstallig onderhoud aan het dak. De renovatie van het dak kost circa € 135.000, waarmee door de heffingsambtenaar geen rekening is gehouden, aldus belanghebbende.
4.39.
De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde voor [adres 1] overeenkomstig het taxatierapport van [taxateur 2] van 6 augustus 2020 als volgt berekend:
- Restaurant: 105 m² x € 93 = een huurwaarde van € 9.765 x kapitalisatiefactor 9,2 is € 89.838;
- Opslag/Magazijn: 18 m² x € 41 = een huurwaarde van € 738 x kapitalisatiefactor 9,2 is € 6.790;
- Getaxeerde waarde: € 89.838 + € 6.790 is afgerond € 96.000.
De heffingsambtenaar heeft de huurwaarden berekend op basis van de in 2.8 genoemde referentiepanden.
Huurwaarde
4.40.
Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar, met het taxatierapport en de daarbij gegeven toelichting, mede in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, heeft voldaan aan de bewijslast dat de huurwaarde niet te hoog is vastgesteld. De door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiepanden zijn voldoende vergelijkbaar qua ligging en gebruik. Dat er voor de bepaling van de WOZ-waarde rekening moet worden gehouden met achterstallig onderhoud aan het dak ter waarde van circa € 135.000 is door belanghebbende niet (voldoende) onderbouwd.
Kapitalisatiefactor
4.41.
De heffingsambtenaar heeft de kapitalisatiefactor van onderaf opgebouwd en bepaald (de zogenaamde bottom-up-methode), zoals omschreven in hoofdstuk 3 van de landelijke taxatiewijzer deel 24 Huurwaardekapitalisatie voor de waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: de taxatiewijzer). De heffingsambtenaar heeft voor deze methode gekozen, omdat er weinig verkoopcijfers zijn. Belanghebbende heeft niet betwist dat de heffingsambtenaar de kapitalisatiefactor op deze wijze mocht en kon berekenen. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor een bottom-up-berekening overgelegd, conform deze taxatiewijzer. De berekening resulteert in een kapitalisatiefactor van 9,2.
4.42.
De heffingsambtenaar heeft het leegstandsrisico van 15% gebaseerd op grond van een marktanalyse in de gemeente Oss . Belanghebbende heeft zijn stelling dat het leegstandsrisico hoger is niet onderbouwd. Het hof ziet geen aanleiding om aan het leegstandsrisico van 15% te twijfelen.
4.43.
Op grond van het voorgaande is het hof van oordeel dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld.
Tussenconclusie
4.44.
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.
Ten aanzien van het griffierecht
4.45.
Het hof ziet geen aanleiding om het griffierecht te laten vergoeden.
Ten aanzien van de proceskosten
4.46.
Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Awb Pro.
5.Beslissing
Het hof:
- verklaart het hoger beroep ongegrond;
- bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door M.E. Smorenburg, voorzitter, J.M. van der Vegt en J.K. Lanser, in tegenwoordigheid van E. Royakkers, als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 22 januari 2025 en een afschrift van de uitspraak is op die datum in Mijn Rechtspraak geplaatst. Aan de partij die niet digitaal procedeert, is een afschrift op die datum aangetekend per post verzonden.
De griffier, De voorzitter,
E. Royakkers M.E. Smorenburg
Het aanwenden van een rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
(Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
de dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
e gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.