ECLI:NL:GHSHE:2024:607

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.309.873/01

arrest van 27 februari 2024

in de zaak van

1.[X Holding B.V.] ,gevestigd te [vestigingsplaats] ,

2.
[appellant sub 2],
wonende te [woonplaats] ,

appellanten in principaal hoger beroep,

geïntimeerden in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep,

hierna afzonderlijk aan te duiden als [X Holding B.V.] en [appellant sub 2] , en tezamen als [appellanten] ,

advocaat: mr. H.A.A. Voermans te Rotterdam,

tegen

Roto-Art B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde in principaal hoger beroep,

appellante in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als Roto-Art,

advocaat: mr. A.J.H.W. Coppelmans te Tilburg,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 26 juli 2022 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Tilburg, onder zaaknummer 9024287 en rolnummer CV EXPL 21-680 gewezen vonnis van 26 januari 2022.

5.Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenarrest van 26 juli 2022 waarbij het hof een mondeling behandeling na aanbrengen heeft gelast;
het proces-verbaal van mondeling behandeling van 21 november 2022;
de door [appellanten] in principaal hoger beroep genomen memorie van grieven, tevens houdende een wijzing van eis in conventie, met producties 1 tot en met 4 en 6 tot en met 21 (op het door [appellanten] bij de memorie van grieven overgelegde productieoverzicht komt geen productie 5 voor);
de door Roto-Art genomen memorie van antwoord in principaal hoger beroep, tevens memorie van grieven in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep, tevens houdende een wijziging van de eis in reconventie, met producties 32 tot en met 36;
de door [appellanten] genomen memorie van antwoord in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep, met productie 22;
de door Roto-Art genomen akte in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep.

[appellanten] hebben geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om nog een antwoordakte te nemen. Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg

6.De beoordeling in principaal en voorwaardelijk incidenteel hoger beroep

De vaststaande feiten en de kern van het geschil

6.1.1.

Het gaat in deze zaak naar de kern genomen om de vraag of Roto-Art de twee bedrijfsruimten die zij van [appellanten] heeft gehuurd, bij het einde van de huur correct heeft opgeleverd en, indien dat niet het geval is, hoeveel schade [appellanten] daardoor hebben geleden.

6.1.2.

In dit hoger beroep kan op hoofdlijnen worden uitgegaan van de volgende feiten.

a. Roto-Art produceert voor verschillende fabrikanten en leveranciers in Europa klant-specifieke kunststof producten door middel van de rotatiegiettechniek (custom moulding). Roto-Art heeft daartoe vanaf haar oprichting in 2006 verschillende panden gehuurd van verschillende eigenaren/verhuurders.
b. Bij huurovereenkomst van 2 januari 2008 heeft [appellant sub 2] de (toen nog in aanbouw zijnde) bedrijfsruimte aan de [adres 1] te [vestigingsplaats] (hierna: het gehuurde P4) verhuurd aan Roto-Art. Het hof zal deze huurovereenkomst hierna ook aanduiden als huurovereenkomst P4. De huurovereenkomst is aangegaan voor een eerste periode van 1 september 2008 tot en met 31 augustus 2013. Daarna zou voortzetting van de huur kunnen plaatsvinden met aansluitende perioden van telkens 5 jaar. Het gehuurde P4 verkeerde bij aanvang van de huur in nieuwstaat.
c. Bij huurovereenkomst van 27 juli 2010 heeft [X Holding B.V.] de inmiddels gerealiseerde bedrijfsruimte aan de [adres 2] te [vestigingsplaats] (hierna: het gehuurde P2) verhuurd aan Roto-Art. Het hof zal deze huurovereenkomst hierna ook aanduiden als huurovereenkomst P2. De huurovereenkomst is aangegaan voor een eerste periode van 15 augustus 2010 tot en met 14 augustus 2015. Daarna zou voortzetting van de huur kunnen plaatsvinden met aansluitende perioden van telkens 5 jaar. Het gehuurde P2 verkeerde bij aanvang van de huur in nieuwstaat.
d. Om de huurperiode van huurovereenkomst P4 gelijk te laten lopen met de huurperiode van huurovereenkomst P2 hebben [appellant sub 2] en Roto-Art met betrekking tot het gehuurde P4 op 27 juli 2010 een ‘nieuwe’ huurovereenkomst gesloten met dezelfde voorwaarden, maar een (eerste) looptijd van 15 augustus 2010 tot en met 14 augustus 2015. Daarna zou voortzetting van de huur kunnen plaatsvinden met aansluitende perioden van telkens 5 jaar.
e. Roto-Art heeft in maart 2010 met betrekking tot huurovereenkomst P4 ten gunste van [appellant sub 2] een bankgarantie gesteld van € 17.343,--. Roto-Art heeft voorts in november 2010 met betrekking tot huurovereenkomst P2 ten gunste van [X Holding B.V.] een bankgarantie gesteld van € 14.350,--.
f. Op beide huurovereenkomsten zijn de “Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230A BW” (ROZ-model 2003, hierna te noemen de algemene voorwaarden) van toepassing. In de algemene voorwaarden staat onder meer het volgende:

“6.11.2.4 Tenzij partijen schriftelijk anders zijn overeengekomen, verleent verhuurder geen toestemming voor veranderingen en toevoegingen die huurder wenst aan te brengen, indien deze bij het einde van de huur niet zonder schade aan het gehuurde en niet zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt of wanneer deze veranderingen en toevoegingen niet noodzakelijk zijn voor een doelmatig gebruik van het gehuurde, dan wel wanneer het huurgenot niet wordt verhoogd of wanneer zwaarwichtige bezwaren van de zijde van de verhuurder zich daartegen verzetten.

(…)

6.11.2.7 Voor zover partijen niet schriftelijk anders zijn overeengekomen, moeten

door of namens huurder aangebrachte veranderingen en toevoegingen voor het

einde van de huur door huurder ongedaan zijn gemaakt.

(…)

10.1.1

Tenzij schriftelijk anders is overeengekomen zal huurder het gehuurde bij het

einde van de huurovereenkomst of bij het einde van het gebruik van het gehuurde,

aan verhuurder opleveren in de staat die bij aanvang van de huur in het proces-verbaal

van oplevering is beschreven, behoudens normale slijtage en veroudering.

10.1.2

Mocht er bij aanvang van de huur geen proces-verbaal van oplevering van het gehuurde zijn opgemaakt, dan wordt het gehuurde door huurder bij het eind van de huurovereenkomst of bij het einde van het gebruik aan verhuurder opgeleverd in de staat die verhuurder mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de huurovereenkomst betrekking heeft, zonder gebreken, tenzij schriftelijk anders is overeengekomen en behoudens normale slijtage en veroudering.

(…)

10.1.4

Verder wordt het gehuurde opgeleverd geheel ontruimd vrij van gebruik en

gebruiksrechten, behoorlijk schoongemaakt onder afgifte van alle sleutels, keycards

e.d. aan verhuurder. Huurder is verplicht alle zaken die door hem in, aan of op het gehuurde zijn aangebracht of door hem van de voorgaande huurder of gebruiker zijn overgenomen op eigen kosten te verwijderen. (…)

(…)

10.8

Over de tijd die met het herstel is gemoeid, gerekend vanaf de datum van het

einde van de huurovereenkomst, is huurder aan verhuurder een bedrag

verschuldigd, berekend naar de laatst geldende huurprijs en vergoeding voor

bijkomende leveringen en diensten, onverminderd verhuurders aanspraak op

vergoeding van de verdere schade en kosten.”

- g. Voor of omstreeks de aanvang van de huurovereenkomsten zijn ten behoeve van de afvoer van bij het productieproces van Roto-Art vrijkomende rook en gassen in 2008 in het dak van het gehuurde P4 twaalf dakdoorvoeren met afvoerkanalen en in 2010 in het dak van het gehuurde P2 tien dakdoorvoeren met afvoerkanalen aangebracht. Die dakdoorvoeren zijn voorzien van ravelingen (hof: constructies met balken of liggers bij openingen in een vloer of dak, die ertoe dienen om de balken of liggers die ten behoeve van de openingen moeten worden doorgezaagd, hun sterkte te laten behouden).

h. Roto-Art heeft een bouwkavel in de nabijheid van het gehuurde P4 en het gehuurde P2 verworven, waarop zij een productiehal met opslagruimte voor haar onderneming heeft gerealiseerd. In verband daarmee heeft Roto-Art bij brief van 11 juli 2019 huurovereenkomst P4 en huurovereenkomst P2 opgezegd per 14 augustus 2020. Vervolgens zijn partijen in overleg overeengekomen dat de beide huurovereenkomsten met ingang van 1 oktober 2020 zouden eindigen.
i. In de periode augustus/september 2020 is tussen partijen een verschil van mening ontstaan over de omvang van de werkzaamheden die Roto-Art zou moeten (laten) verrichten om het gehuurde P4 in goede staat aan [appellant sub 2] en het gehuurde P2 in goede staat aan [X Holding B.V.] op te leveren. In verband daarmee heeft tussen partijen enige e-mailcorrespondente plaatsgevonden.
j. Omdat Roto-Art begin oktober 2020 nog bezig was met schoonmaak- en reparatiewerkzaamheden in het gehuurde P2 en in het gehuurde P4, zijn partijen overeengekomen dat deze bedrijfsruimtes op 15 oktober 2020 aan [appellanten] zouden worden opgeleverd. Roto-Art heeft in verband daarmee een vergoeding gelijk aan de huurprijs voldaan over de periode van 1 tot en met 15 oktober 2020.
k. Op 15 oktober 2020 heeft de oplevering van het gehuurde (inclusief overhandiging van de sleutels en opname van de meterstanden) plaatsgevonden.
l. [appellant sub 2] en [X Holding B.V.] hebben van de opleveringen van respectievelijk het gehuurde P4 en het gehuurde P2 processen-verbaal van oplevering laten opmaken door [persoon A] (hierna: [persoon A] ), makelaar en adviseur van [appellanten] Beide processen-verbaal zijn gedateerd 11 november 2020. In beide processen-verbaal staat onder meer het volgende:

“Partijen hebben het gehuurde, na de eerste bezichtiging op 1 oktober 2020, nogmaals

bezichtigd op 15 oktober 2020 voor de definitieve oplevering. Van die bezichtiging en de daarbij aangetroffen staat van het gehuurde is namens de verhuurder deze beschrijving opgemaakt. Het gehuurde is bij aanvang huurovereenkomst in een nieuwstaat aan huurder opgeleverd en door huurder aanvaard. Aan het einde van de huurovereenkomst dient huurder het gehuurde aan verhuurder op te leveren in de staat, zoals bij aanvang huurovereenkomst door huurder is aanvaard, behoudens normale slijtage en veroudering. Tijdens de bezichtiging heeft verhuurder geconstateerd dat het gehuurde niet in de staat is opgeleverd, die verhuurder mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de huurovereenkomst betrekking heeft, zonder gebreken. De navolgende werkzaamheden dienen nog voor rekening en risico van huurder te worden uitgevoerd:

(…)”

Daarop volgt in beide processen-verbaal een opsomming van nog voor rekening van Roto-Art te verrichten werkzaamheden.

- m. [persoon A] heeft namens [appellanten] de processen-verbaal van oplevering bij e-mail van 12 november 2020 aan Roto-Art gestuurd. In de betreffende e-mail staat onder meer het volgende:

“Bijgaand stuur ik u de definitieve processen-verbaal van oplevering voor de bedrijfspanden gelegen aan de [adres 2] - [adres 1] te [vestigingsplaats] .

(…)

U heeft ruimschoots de gelegenheid gehad om het gehuurde aan het einde van de huurovereenkomst aan verhuurder op te leveren in de staat die verhuurder mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de huurovereenkomst betrekking heeft, zonder gebreken.

Helaas heeft verhuurder moeten constateren dat u niet heeft voldaan aan uw opleveringsverplichting jegens verhuurder.

Derhalve is verhuurder genoodzaakt om alle werkzaamheden zelf te laten uitvoeren, die nodig zijn om het gehuurde weer in de oude staat te herstellen.

De daaraan verbonden kosten zullen verhaald worden op de huurder.”

- n. Bij e-mail van 16 november 2020 heeft Roto-Art aan [appellanten] meegedeeld – kort gezegd – dat Roto-Art correct heeft opgeleverd en dat zij aan al haar verplichtingen als huurder heeft voldaan.

- o. [appellanten] hebben de bankgaranties die Roto-Art in 2010 heeft gesteld, omstreeks 23 november 2020 geïnd.

p. Bij brieven van 1 december 2020 heeft Roto-Art [appellanten] gesommeerd om de inroeping van de bankgaranties ongedaan te maken.
q. Bij brief van hun advocaat van 15 december 2020 hebben [appellanten] aan Roto-Art meegedeeld dat Roto-Art ernstig tekortgeschoten is in de nakoming van de verplichting om de gehuurde bedrijfsruimtes in goede staat op te leveren. In de brief worden punten opgesomd die nog moeten worden uitgevoerd, wordt de schade voorlopig begroot op € 235.950,-- exclusief btw, wordt Roto-Art gesommeerd de herstelwerkzaamheden binnen drie maanden uit te voeren en wordt aangekondigd dat [appellanten] anders de werkzaamheden zelf zullen laten uitvoeren en de kosten daarvan op Roto-Art zullen verhalen.
r. Bij e-mail van 5 januari 2021 heeft de advocaat van [appellanten] aan de advocaat van Roto-Art onder meer het volgende meegedeeld:

“Uw cliënte heeft voor de oplevering van de panden [adres 2] en [adres 1] de door haar gemaakte gaten in het dak dicht laten maken. Dit is gebeurd door meerdere partijen te weten [Dak en gevel B.V.] voor de stukken stalen dakplaten en een apart dakdekkersbedrijf. De hoofdaannemer was [aannemersbedrijf X] .

Bij het knippen van de metalen stukken zijn vlijmscherpe metaalsnippers vrijgekomen, die op het dak zijn achtergelaten met alle risico's van dien. Bovendien heeft de dakdekker zijn stukken dakbedekking kennelijk gesneden op het dank van cliënte en hij heeft daarbij in de bestaande dakbedekking ingesneden, waardoor het dak is beschadigd. Ook is er te dikke isolatie gebruikt om de gaten in het dak op te vullen, waardoor het dak niet langer vlak is maar allerlei verhogingen kent op de plaatsen waar de gaten zaten.

Cliënten hebben [Dak en gevel B.V.] reeds op de hoogte gebracht en zij zal deze week de gevaar zettende metaalsnippers opruimen. [Dak en gevel B.V.] heeft echter niets van doen met de dakbedekking, zodat uw cliënte hierbij gesommeerd wordt om ook dat probleem op te lossen.”

s. Bij de inleidende dagvaarding van 28 januari 2021 in de onderhavige zaak hebben [appellanten] gewezen op nog een extra schadepost in verband met een verstopping van het riool.
t. [appellanten] hebben het gehuurde P4 en het gehuurde P4 met ingang van 16 oktober 2020 (aldus Roto-Art) althans met ingang van 1 november 2020 (aldus [appellanten] ) verhuurd aan een derde. Volgens [appellanten] betrof dat tijdelijke verhuur aan een partijhandelaar die weinig eisen stelde aan de kwaliteit van de bedrijfsruimten.

Het geding bij de kantonrechter

6.2.1.

In het geding bij de kantonrechter vorderden [appellanten] in conventie, na wijziging van eis, veroordeling van Roto-Art tot samengevat:

betaling aan [X Holding B.V.] van een hoofdsom van € 104.741,-- exclusief btw, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over dit bedrag vanaf 15 oktober 2020 en te vermeerderen met € 4.500,-- ter zake kosten als bedoeld in artikel 17.1 van de toepasselijke algemene voorwaarden, te vermeerderen met wettelijke handelsrente daarover vanaf de dag van de inleidende dagvaarding;
betaling aan [appellant sub 2] van een hoofdsom van € 126.737,-- te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over dit bedrag vanaf 15 oktober 2020 en te vermeerderen met € 5.500,-- ter zake kosten als bedoeld in artikel 17.1 van de toepasselijke algemene voorwaarden, te vermeerderen met wettelijke handelsrente daarover vanaf de dag van de inleidende dagvaarding;

met veroordeling van Roto-Art in de proceskosten, inclusief nakosten en vermeerderd met wettelijke rente.

6.2.2.

Aan deze vorderingen hebben [appellanten] , samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.

Roto-Art heeft het gehuurde P2 niet overeenkomstig artikel 10 van de algemene voorwaarden opgeleverd aan [X Holding B.V.] en het gehuurde P4 niet overeenkomstig artikel 10 van de algemene voorwaarden opgeleverd aan [appellant sub 2] .

[X Holding B.V.] heeft daardoor een schade geleden van € 104.741,-- exclusief btw, en [appellant sub 2] heeft daardoor een schade geleden van € 126.737,-- exclusief btw.

Roto-Art is aansprakelijk voor deze schadebedragen.

6.2.3.

Roto-Art heeft in conventie gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen. Voortbouwend op haar verweer in conventie, vorderde Roto-Art in het geding bij de kantonrechter in reconventie, samengevat:

veroordeling van [appellant sub 2] om aan Roto € 17.343,-- te betalen, vermeerderd met de wettelijke handelsrente daarover vanaf 8 december 2020;
veroordeling van [X Holding B.V.] om aan Roto € 14.350,-- te betalen, vermeerderd met de wettelijke handelsrente daarover vanaf 8 december 2020;

met hoofdelijke veroordeling van [appellanten] in de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente.

Aan deze vorderingen heeft Roto-Art, samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.

[appellant sub 2] heeft de bankgarantie van € 17.343,--, die Roto-Art in maart 2010 met betrekking tot huurovereenkomst P4 heeft gesteld, ten onrechte geïnd.
[X Holding B.V.] heeft de bankgarantie van € 14.350,--, die Roto-Art in november 2010 met betrekking tot huurovereenkomst P2 heeft gesteld, ten onrechte geïnd.

6.2.4.

[appellanten] hebben in reconventie verweer gevoerd.

6.2.5.

Bij tussenvonnis van 31 maart 2021 heeft de kantonrechter een mondelinge behandeling bevolen, te houden op 6 juli 2021. De mondelinge behandeling heeft op die datum plaatsgevonden. De door de griffier opgestelde aantekeningen van de mondelinge behandeling bevinden zich bij de gedingstukken.

6.2.6.

In het beroepen vonnis van 26 januari 2022 heeft de kantonrechter in conventie in de overwegingen 3.4.3, 3.4.4 en 3.4.5 maatstaven voorop gesteld waaraan de vordering van [appellanten] moet worden getoetst.

De kantonrechter heeft vervolgens van de door [appellanten] gestelde schadeposten de navolgende bedragen toewijsbaar geacht.

€ 7.500,-- aan [X Holding B.V.] voor nadere schoonmaakwerkzaamheden aan plafond en wanden van het gehuurde P2 en € 7.500,-- aan [appellant sub 2] voor nadere schoonmaakwerkzaamheden aan de wanden en plafonds van het gehuurde P4 (rov. 3.4.12).
€ 4.500,-- aan [X Holding B.V.] voor nadere schoonmaakwerkzaamheden aan de betonvloer van het gehuurde P2 en € 5.500,-- aan [appellant sub 2] voor nadere schoonmaakwerkzaamheden aan de betonvloer van het gehuurde P4 (rov. 3.4.15).
€ 250,-- aan [X Holding B.V.] en € 250,-- aan [appellant sub 2] omdat Roto-Art heeft verzuimd de overheaddeuren van beide bedrijfshallen in 2020 te laten keuren (rov. 3.4.23).
€ 2.000,-- aan [appellant sub 2] omdat Roto-Art de groot zakelijke aansluiting bij Essent ten aanzien van [adres 1] niet ongedaan heeft gemaakt (rov. 3.4.32).
€ 5.582,-- aan [X Holding B.V.] en € 6.854,-- aan [appellant sub 2] wegens huurderving tijdens de op een maand te stellen periode van herstelwerkzaamheden (rov. 3.4.35).

De andere door [appellanten] gestelde schadeposten heeft de kantonrechter niet toewijsbaar geacht. De kantonrechter heeft vervolgens in rov. 3.4.36, samengevat, het volgende overwogen.

Uit het voorgaande volgt dat [X Holding B.V.] aanspraak kan maken op een schadevergoeding van € 17.832,-- (€ 7.500,-- ter zake schoonmaak wanden en plafonds, € 4.500,-- ter zake schoonmaak vloer, € 250,-- ter zake keuring overheaddeur en € 5.582, ter zake een maand huurderving). Van die schadevergoeding heeft [X Holding B.V.] via de uitgewonnen bankgarantie al € 14.350,-- ontvangen zodat aan [X Holding B.V.] nog een hoofdsom van € 3.483,-- toewijsbaar is (rov. 3.4.36, eerste deel).
Uit het voorgaande volgt dat [appellant sub 2] aanspraak kan maken op een schadevergoeding van € 22.104,-- (€ 7.500,-- ter zake schoonmaak wanden en plafonds, € 5.500,-- ter zake schoonmaak vloer, € 250,-- ter zake keuring overheaddeur, € 2.000,-- ter zake omzettingskosten zakelijke aansluiting en € 6.854,-- ter zake een maand huurderving). Van die schadevergoeding heeft [appellant sub 2] via de uitgewonnen bankgarantie al € 17.343,-- ontvangen zodat aan [appellant sub 2] nog een hoofdsom van € 4.761,-- toewijsbaar is (rov. 3.4.36, tweede deel).

De kantonrechter heeft voorts geoordeeld dat ter zake buitengerechtelijke kosten aan [X Holding B.V.] € 473,20 moet worden toegewezen en aan [appellant sub 2] € 601,01 (rov. 3.4.47). Tot slot heeft de kantonrechter geoordeeld dat de aan [appellanten] toewijsbare proceskosten begroot moeten worden aan de hand van het liquidatietarief (rov. 3.4.36).

In reconventie heeft de kantonrechter geoordeeld dat de vorderingen van Roto-Art afgewezen moeten worden omdat [appellant sub 2] de bankgaranties niet ten onrechte hebben geïnd (rov. 3.5).

6.2.7.

Op grond van deze oordelen heeft de kantonrechter in conventie Roto-Art veroordeeld:

om aan [X Holding B.V.] een hoofdsom van € 3.482,-- te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 15 oktober 2020;
om aan [X Holding B.V.] ter zake buitengerechtelijke kosten € 473,20 te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 28 januari 2021;
om aan [appellant sub 2] een hoofdsom van € 4.761,-- te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 15 oktober 2020;
om aan [appellant sub 2] ter zake buitengerechtelijke kosten € 601,01 te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf 28 januari 2021.

Voorts heeft de kantonrechter in conventie Roto-Art in de proceskosten aan de zijde van [X Holding B.V.] en aan de zijde van [appellant sub 2] veroordeeld, vermeerderd met wettelijke rente, Roto-Art in de nakosten veroordeeld en het meer of anders gevorderde afgewezen.

In reconventie heeft de rechtbank de vorderingen van Roto-Art afgewezen en Roto-Art in de proceskosten aan de zijde van [X Holding B.V.] en aan de zijde van [appellant sub 2] veroordeeld.

Het geding in principaal en voorwaardelijk incidenteel hoger beroep

6.3.1.

[appellanten] hebben in de memorie van grieven in principaal hoger beroep hun eis in conventie gewijzigd. Zij vorderen nu samengevat, naast gedeeltelijke vernietiging van het beroepen vonnis, veroordeling van Roto-Art tot betaling van:

A. € 82.807 exclusief btw aan [X Holding B.V.] , vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 15 oktober 2020;
B. € 124.883,-- aan [appellant sub 2] , vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 15 oktober 2020;

met veroordeling van Roto-Art in de proceskosten, inclusief nakosten, vermeerderd met wettelijke rente.

De onder A en B genoemde bedragen hebben [appellanten] gespecificeerd op de bladzijdes 32 tot en met 34 van de memorie van grieven in principaal hoger beroep. Zij hebben in die specificaties ten dele rekening gehouden met het feit dat de kantonrechter al bepaalde bedragen heeft toegewezen. Zo worden de door de rechtbank toewijsbaar geachte bedragen ter zake huurderving en ter zake de ongedaanmaking van de groot zakelijke aansluiting bij het gehuurde P4 in hoger beroep niet opnieuw gevorderd. Voor een ander deel hebben zij daar in de specificaties geen rekening mee gehouden. Zo worden ter zake de kosten van het in goede staat brengen van de vloeren van de fabriekshallen bedragen gevorderd voor het aanbrengen van een coating, zonder op die vordering de bedragen in mindering te brengen die de kantonrechter heeft toegewezen voor het (in plaats van het aanbrengen van een coating) extra reinigen van de vloeren. De in hoger beroep gevorderde hoofdsommen worden kennelijk slechts ten dele gevorderd in aanvulling op de door de rechtbank al toegewezen hoofdsommen en ten dele in plaats daarvan.

Deze eiswijziging heeft tijdig plaatsgevonden en is toelaatbaar. Het hof zal recht doen op de gewijzigde eis.

6.3.2.

[appellanten] hebben 14 grieven aangevoerd tegen het beroepen vonnis (een “Algemene grief” en 13 grieven die genummerd zijn 1 tot en met 12 en 14). Op basis van die grieven hebben zij geconcludeerd tot gedeeltelijke vernietiging van het beroepen vonnis, voor zover door de grieven bestreden, en tot toewijzing van hun gewijzigde eis.

6.3.3.

Roto-Art heeft de grieven van [appellanten] in principaal hoger beroep bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het beroepen vonnis voor zover in principaal hoger beroep aangevochten.

6.3.4.

Roto-Art heeft daarnaast in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep haar eis in reconventie gewijzigd. Zij vordert nu voorwaardelijk:

veroordeling van [X Holding B.V.] om aan Roto-Art € 7.500,-- te voldoen, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 9 februari 2022;
veroordeling van [appellant sub 2] om aan Roto-Art € 7.500,-- te voldoen, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 9 februari 2022.

Deze eiswijziging heeft tijdig plaatsgevonden en is toelaatbaar. Het hof zal recht doen op de gewijzigde eis.

6.3.5.

Roto-Art heeft in incidenteel hoger beroep twee voorwaardelijke grieven aangevoerd tegen het beroepen vonnis. De grieven zijn voorwaardelijk in die zin dat:

grief 1 in incidenteel hoger beroep alleen behandeld moet worden als het hof grief 1 in principaal hoger beroep over de wijze van het ongedaan maken van de dakdoorvoeren gegrond acht;
grief 2 in incidenteel hoger beroep alleen behandeld moet worden als het hof grief 2 in principaal hoger beroep over de kosten van schoonmaak van wanden en plafonds aan de binnenzijde en gevels en daken aan de buitenzijde gegrond acht.

Roto-Art heeft geconcludeerd tot, kort gezegd:

bekrachtiging van het beroepen vonnis voor zover in principaal hoger beroep aangevochten;
voorwaardelijk: vernietiging van het beroepen vonnis voor zover in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep aangevochten, en, in zoverre opnieuw rechtdoende, toewijzing van de in hoger beroep door Roto-Art gewijzigde eis in reconventie;

met hoofdelijke veroordeling van [appellanten] in de proceskosten van beide instanties, vermeerderd met wettelijke rente.

6.3.6.

[appellanten] hebben de grieven van Roto-Art in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep bestreden en geconcludeerd tot, zakelijk weergegeven, bekrachtiging van het beroepen vonnis voor zover in incidenteel hoger beroep aangevochten, afwijzing van de in incidenteel hoger beroep gewijzigde eis in reconventie en veroordeling van Roto-Art in de proceskosten van het incidenteel hoger beroep.

Vooropstelling 1: De contractuele afspraken omtrent de oplevering van het gehuurde P4 en het gehuurde P2

6.4.1.

In dit hoger beroep is allereerst de vraag aan de orde of Roto-Art de bedrijfsruimten die zij heeft van [appellanten] heeft gehuurd, ten aanzien van de bij de grieven aan de orde gestelde aspecten correct heeft opgeleverd. Het Burgerlijk Wetboek bevat enkele bepalingen over de oplevering van zaken aan het einde van de huur (onder meer de artikelen 7:216, 7:224 en 7:225 BW). Dit betreft bepalingen van regelend (niet dwingend) recht. Partijen kunnen dus in huurovereenkomsten en algemene voorwaarden andere afspraken maken over de wijze waarop gehuurde bedrijfsruimte moet worden opgeleverd. Dat is in dit geval gebeurd. Bij de vraag welke eisen in dit geval aan de oplevering van het gehuurde P4 en het gehuurde P2 moeten worden gesteld, is dus van belang wat de partijen daarover bij het sluiten van overeenkomst P4 en huurovereenkomst P2 zijn overeengekomen.

6.4.2.

Vaststaat dat bij aanvang van de huur van het gehuurde P4 en bij aanvang van de huur van het gehuurde P2 geen proces-verbaal van oplevering is opgemaakt. Dit brengt mee dat Roto-Art het gehuurde P4 en het gehuurde P2 op grond van artikel 10.1.2 van de algemene voorwaarden diende op te leveren in de staat die [appellanten] mochten verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de huurovereenkomst betrekking heeft, zonder gebreken (tenzij schriftelijk anders is overeengekomen) en behoudens normale slijtage en veroudering. Bij de invulling van de begrippen normale slijtage en veroudering is van belang dat in beide huurovereenkomsten is opgenomen dat het gehuurde uitsluitend zal worden gebruikt als kantoorruimte en/of bedrijfsruimte ten behoeve van opslag en productiewerkzaamheden.

6.4.3.

Voorts diende Roto-Art op grond van artikel 10.1.4, eerste volzin, van de algemene voorwaarden het gehuurde geheel ontruimd, vrij van gebruik en gebruiksrechten, behoorlijk schoongemaakt onder afgifte van alle sleutels, keycards een dergelijke op te leveren.

Verder diende Roto-Art op grond van artikel 10.1.4, tweede volzin, van de algemene voorwaarden alle zaken die door haar in, aan of op het gehuurde zijn aangebracht of door haar van de voorgaande huurder of gebruiker zijn overgenomen, op eigen kosten te verwijderen. Of de verhuurder voor het aanbrengen van zaken toestemming heeft verleend is daarbij in beginsel niet van belang.

6.4.4.

Daarnaast diende Roto-Art op grond van artikel 6.11.2.7 van de algemene voorwaarden de door of namens haar aangebrachte veranderingen en toevoegingen voor het einde van de huur ongedaan te maken. Hierbij geldt dat het gehuurde door de huurder in een toestand moet worden gebracht die bij het einde van de huurovereenkomst redelijkerwijze in overeenstemming met de oorspronkelijke staat kan worden geacht. De term “redelijkerwijze” ziet op het aspect van de waardering van hetgeen nodig is om ten tijde van de ontruiming een toestand te bereiken die redelijkerwijze in overeenstemming met de oorspronkelijke toestand kan worden geacht (Kamerstukken II 1997/1998, 26089, 3, p. 26). Hierbij kan de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 lid 2 BW) meebrengen dat van de huurder niet kan worden gevergd het gehuurde geheel in de oorspronkelijke staat te brengen.

6.4.5.

Het hof constateert dat de kantonrechter op dit punt in rov. 3.4.3 van het beroepen vonnis een juiste maatstaf voorop heeft gesteld. Het hof zal hierna bij de behandeling van de in hoger beroep aan de orde zijnde schadeposten voor zover nodig nader over de reikwijdte van de opleveringsverplichtingen oordelen.

Vooropstelling 2: De maatstaven bij de schadebegroting

6.5.1.

Als komt vast te staan dat Roto-Art in bepaalde opzichten is tekortgeschoten in de nakoming van haar opleveringsverplichtingen, moet begroot worden welke schade [X Holding B.V.] en/of [appellant sub 2] daardoor hebben geleden.

6.5.2.

Volgens artikel 6:97, eerste volzin, BW moet de rechter de schade begroten op de wijze die het meest met de aard ervan in overeenstemming is. Voor de berekening van de omvang van de verplichting tot schadevergoeding geldt als uitgangspunt dat de benadeelde zoveel mogelijk in de toestand wordt gebracht waarin hij zou hebben verkeerd indien de schadeveroorzakende gebeurtenis zou zijn uitgebleven. Hieruit volgt dat zijn schade in beginsel moet worden berekend met inachtneming van alle omstandigheden van het concrete geval. Dit brengt mee dat de omvang van de schade wordt bepaald door een vergelijking van de toestand zoals deze in werkelijkheid is met de toestand zoals die (vermoedelijk) zou zijn geweest indien de schadeveroorzakende gebeurtenis niet zou hebben plaatsgevonden. Onder omstandigheden kan de rechter ervoor kiezen de schade abstract te berekenen, mits deze wijze van begroting in overeenstemming is met de aard van de schade. Bij zaken over oplevering van gehuurde bedrijfsruimten wordt de schade over het algemeen concreet berekend, en niet door middel van de abstracte methode (vergelijk onder meer HR 6 juni 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2387, NJ 1997/612 (Ambassador/RIBW)). De kantonrechter heeft in rov. 3.4.5 van het beroepen vonnis terecht vooropgesteld dat de schade concreet moet worden berekend.

6.5.3.

Op grond van artikel 6:97, tweede volzin, BW moet de rechter, als de omvang van de schade niet nauwkeurig kan worden vastgesteld, de omvang van de schade schatten. Aangenomen wordt dat de door artikel 6:97 BW aan de rechter geboden vrijheid mede inhoudt dat hij bij de vaststelling van de schade niet gebonden is aan de gewone regels van stelplicht en bewijs (TM en MvA II, Parl. Gesch. BW Boek 6, p. 339; HR 16 oktober 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2740, NJ 1999/196 (AMEV/Staat)). Ten aanzien van gestelde feiten die voor de begroting van de schade van belang zijn, blijven in beginsel wel de gewone regels van stelplicht en bewijslast gelden.

6.5.4.

Het hof zal, voor zover in het navolgende tekortkomingen van Roto-Art in de nakoming van de opleveringsverplichtingen worden aangenomen, de te vergoeden schade in beginsel begroten overeenkomstig de zojuist vermelde uitgangspunten.

Over de huurderving tijdens de periode van herstelwerkzaamheden

6.6.1.

In rov. 3.4.35 van het beroepen vonnis heeft de kantonrechter geoordeeld:

dat ter zake de vordering van schadevergoeding voor huurderving tijdens de periode van herstelwerkzaamheden (hof: na de oplevering van het gehuurde), een herstelperiode van een maand moet worden gehanteerd;
dat dit betekent dat ter zake huurderving € 5.582,-- wordt toegewezen aan [X Holding B.V.] en € 6.854,-- aan [appellant sub 2] .

6.6.2.

Tegen deze oordelen hebben [appellanten] geen grieven gericht. Ook Roto-Art is in incidenteel hoger beroep niet tegen deze oordelen opgekomen. Dit brengt mee dat in hoger beroep vast staat dat ter zake huurderving aan [X Holding B.V.] € 5.582,-- toekomt en aan [appellant sub 2] € 6.854,--.

Kosten van ongedaanmaking van de groot zakelijke aansluiting bij Essent ten aanzien van het gehuurde P4

6.7.1.

In rov. 3.4.32 van het beroepen vonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat ter zake de vordering van [appellant sub 2] over de ongedaanmaking van de groot zakelijke aansluiting bij Essent ten aanzien van het gehuurde P4 € 2.000,-- toewijsbaar is.

6.7.2.

Tegen deze oordelen hebben [appellanten] geen grieven gericht. Ook Roto-Art is in incidenteel hoger beroep niet tegen deze oordelen opgekomen. Dit brengt mee dat in hoger beroep vast staat dat aan [appellant sub 2] € 2.000,-- toekomt ter zake de kosten van de ongedaanmaking van de groot zakelijke aansluiting bij Essent ten aanzien van het gehuurde P4.

Volgorde van behandeling grieven

6.8.

Het hof zal in het navolgende eerst de grieven behandelen die bij dit arrest al kunnen worden afgehandeld. Dit betreft in principaal hoger beroep grief 14, de algemene grief en de grieven 2 tot en met 10, en in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep beide grieven. Daarna zal het hof de grieven behandelen die bij dit arrest nog niet kunnen worden afgehandeld. Dat betreft de grieven 1 en 12 in principaal hoger beroep.

Over grief 14 in principaal hoger beroep

6.9.1.

De door [appellanten] aangevoerde grief 14 in principaal hoger beroep bestaat uit twee zinnen, luidende als volgt
:

“Uit het voorgaande volgt logischerwijs dat [appellant sub 2] het ook niet eens met rechtsoverweging 14. Enige toelichting daarop lijkt overbodig.”

6.9.2.

Roto-Art heeft als reactie op deze grief aangevoerd dat deze grief geen bezwaar tegen het vonnis bevat, althans dat zij niet begrijpt welke rechtsoverweging [appellanten] met grief 4 ter discussie stellen.

6.9.3.

Het hof constateert dat het beroepen vonnis geen rechtsoverweging 14 bevat. Ook als grief 14 wordt gelezen in samenhang met de andere grieven, is niet duidelijk waar grief 14 betrekking op heeft. Grief 14 bevat dus geen voldoende duidelijk naar voren gebrachte grief. Het hof verwerpt daarom grief 14.

6.9.4.

Voor zover [appellanten] hebben bedoeld grief 14 te richten tegen onderdeel 4 van het vonnis (het dictum van het vonnis), heeft de grief naast de andere grieven geen zelfstandige betekenis en kan zij onbesproken blijven.

Over de algemene grief in principaal hoger beroep

6.10.1.

Door middel van hun algemene grief in principaal hoger beroep betogen [appellanten] naar de kern genomen dat zij de in het geding in eerste aanleg gevorderde schadevergoeding toereikend hebben onderbouwd met verschillende door hen overgelegde begrotingen. Volgens [appellanten] is het
“onbegrijpelijk dat de kantonrechter naar de individuele posten is gaan kijken, om dan vervolgens te meermaals te concluderen dat daaromtrent onvoldoende zou zijn gesteld of gemotiveerd of dat de betreffende specifieke kosten onvoldoende uit de begrotingen zouden blijken.”

6.10.2.

Deze in algemene bewoordingen gestelde grief heeft geen voldoende duidelijke zelfstandige betekenis naast de andere grieven, waarin [appellanten] specifieke schadeposten aan de orde hebben gesteld. De algemene grief kan dus op zichzelf niet tot vernietiging van het beroepen vonnis leiden. Het hof verwerpt daarom de algemene grief.

Over grief 2 in principaal hoger beroep en grief 2 in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep: Kosten van schoonmaak van wanden en plafonds aan de binnenzijde en gevels en daken aan de buitenzijde

6.11.1.

[appellanten] hebben in het geding bij de kantonrechter vergoeding gevorderd van:

kosten van het schoonmaken van de plafonds en de binnenwanden van de gehuurde bedrijfsruimtes;
kosten van het schoonmaken van de buitenwanden van de gehuurde bedrijfsruimtes.

Zij hebben in punt 20 van de conclusie van antwoord in reconventie, tevens akte wijziging eis in conventie, gesteld dat zij hiervoor in een bedrag van € 38.425,92 vorderen, overeenkomstig de prijsopgave van Just Clean Bedrijfsdiensten van 26 november 2020.^[1]Het hof constateert dat die prijsopgave ten dele, namelijk voor een bedrag van € 28.248,--, betrekking heeft op de aan te brengen materialen van een epoxy industrievloercoating. Het resterende deel van de prijsopgave beloopt € 10.177,92 en heeft klaarblijkelijk betrekking heeft op de arbeidskosten van het aanbrengen van een epoxy industrievloercoating. Over de epoxy industrievloercoating zal het hof in het kader van grief 3 in principaal hoger beroep oordelen.

6.11.2.

In hoger beroep hebben [appellanten] hun eis ter zake de schoonmaakkosten (binnen en buiten) gewijzigd. Zij vorderen nu ter zake schoonmaakkosten in totaal € 31.812,--, waarvan € 14.315,-- wordt gevorderd door [X Holding B.V.] in verband met het gehuurde P2 en € 17.497,-- door [appellant sub 2] in verband met het gehuurde P4.^[2]

6.11.3.

Roto-Art heeft de vordering ter zake schoonmaakkosten in het geding bij de kantonrechter bestreden. Zij heeft onder verwijzing naar een factuur van Actief Cleaning Services van 2 november 2020 gesteld dat zij het gehuurde reeds voor aanzienlijke kosten heeft laten reinigen.^[3]

6.11.4.

De kantonrechter heeft over de schoonmaakkosten ter zake de binnenzijde het volgende overwogen in rov. 3.4.12 van het beroepen vonnis.

“Naar het oordeel van de kantonrechter zijn de (binnen)wanden en de plafonds van de

twee gehuurde hallen onvoldoende gereinigd. Met name op de foto’s die door [appellant sub 2] zijn

overgelegd als produktie 13 bij conclusie van antwoord in reconventie valt te zien dat de

plafonds en wanden onvoldoende zijn gereinigd door Roto. Uit de door Roto overgelegde

factuur voor de schoonmaakwerkzaamheden volgt dat het plafond ‘stofvrij’ gemaakt en (met water) afgespoten is en de wanden zijn ‘afgenomen’. Voldoende aannemelijk is dat deze schoonmaakwerkzaamheden onvoldoende zijn geweest om de vervuiling te verwijderen. Een dergelijke ernstige vervuiling als gevolg van het productieproces van Roto behoeft [appellant sub 2] naar het oordeel van de kantonrechter bij oplevering niet te accepteren. De kantonrechter begroot de schade voor de schoonmaakwerkzaamheden aan plafond en wanden voor [adres 1] – gelet op de verklaring van [appellant sub 2] ter zitting – op € 7.500,00. De kantonrechter begroot de kosten die [X Holding B.V.] nog moet maken om de plafonds en wanden van [adres 2] op dezelfde wijze schoon te maken op een zelfde bedrag. Het schadebedrag van € 15.000,00 is in lijn met de offerte van Just Clean van 17 september 2020 (produktie 6 bij dagvaarding). Over dit bedrag is geen btw verschuldigd aangezien het hier gaat om een schadevergoeding.”

Over de schoonmaakwerkzaamheden ter zake de buitenzijde van het gehuurde heeft de kantonrechter het volgende overwogen in rov. 3.4.16 van het beroepen vonnis.

“In de huurovereenkomsten is opgenomen dat de buitenruimte onderdeel uitmaakt van het gehuurde. Daarom geldt ook voor de buitenruimte dat Roto deze bij het einde van de huur moet opleveren in de staat zoals die was bij aanvang van de huur, behoudens normale slijtage en veroudering. De kantonrechter is van oordeel dat uit de overgelegde foto's van de oplevering volgt dat op enkele plekken sprake is van normale veroudering en vervuiling aan gevel en bestrating (mos en alg). Deze verontreiniging is bovendien niet ernstig, althans daarvan blijkt niet uit de foto's. Deze verontreiniging rechtvaardigt naar het oordeel van de kantonrechter niet dat de twee gehuurde hallen geheel worden afgespoten door een professioneel schoonmaakbedrijf. De gevorderde kosten worden op dit onderdeel derhalve afgewezen. Het door [appellant sub 2] gestelde kleurverschil in afdeklijsten is optisch wellicht minder fraai, maar kan niet worden aangemerkt als gebrek in de oplevering. Welke schade hiermee gemoeid is ook niet nader onderbouwd door [appellant sub 2] .”

6.11.5.

Grief 2 in principaal hoger beroep is tegen deze overwegingen gericht. In de toelichting op de grieven verwijzen [appellanten] allereerst naar de door hen in het geding bij de kantonrechter overgelegde prijsopgave van Just Clean Bedrijfsdiensten van 26 november 2020 ten bedrage van € 38.425,92. Onder verwijzing naar die prijsopgave betogen zij dat het door de kantonrechter voor aanvullende schoonmaak toegewezen bedrag van in totaal € 15.000,-- te laag is. Zij miskennen met dat betoog echter dat de totaalbedrag van € 38.425,92, dat in de prijsopgave van Just Clean is vermeld, in belangrijke mate (namelijk voor € 28.248,--) betrekking heeft op de aan te brengen materialen voor een epoxy industrievloercoating. Het resterende deel, dat klaarblijkelijk betrekking heeft op de arbeidskosten van het aanbrengen van een epoxy industrievloercoating, beloopt € 10.177,92. Uit deze offerte is dus niet af te leiden dat de kantonrechter ter zake schoonmaakkosten een te laag bedrag heeft toegewezen. Het hof zal bij de behandeling van grief 3 in principaal hoger beroep oordelen over de epoxy industrievloercoating.

6.11.6.

In de toelichting op de grief maken [appellanten] voorts melding van een offerte van Just Clean ten bedrage van € 26.523,75 exclusief btw. Naar het hof begrijpt, betreft dat de eveneens overgelegde prijsopgave van Just Clean van 17 september 2020. Daarop staan acht werkzaamheden opgesomd (A tot en met H) en bovenaan de tweede bladzijde van deze prijsopgave zijn aan deze acht werkzaamheden acht bedragen gekoppeld. Indien die acht bedragen worden opgeteld, levert dat € 26.523,75 op.

6.11.7.

Ook deze prijsopgave kan naar het oordeel van het hof de vordering van [appellanten] niet dragen. Onderdeel van de prijsopgave vormt immers een bedrag van € 4.000,-- voor het reinigen van de betonvloer (onderdeel D). Daarvoor heeft de kantonrechter echter al een bedrag toegekend en die kwestie komt aan de orde bij grief 3 in principaal hoger beroep. Deze kosten hebben geen betrekking op de reiniging van wanden en plafonds. Onderdeel van de prijsopgave vormt verder een bedrag van € 3.657,50 voor het reinigen van de gevels aan de buitenzijde (onderdeel A). Het hof deelt echter het oordeel van de kantonrechter dat in zoverre geen sprake is van een gebrek in de oplevering maar slechts van normale veroudering en vervuiling aan gevel en bestrating (enig mos en alg). Ook het bedrag van € 3.657,50 moet dus buiten beschouwing blijven. Om deze redenen kan uit de prijsopgave van Just Clean van 17 september 2020 niet worden afgeleid dat het door de kantonrechter toegekende bedrag van € 15.000,-- voor aanvullende schoonmaakwerkzaamheden aan de binnenzijde te laag is vastgesteld.

6.11.8.

Aan de begroting van [bouwbedrijf X] , waar [appellanten] zich in de toelichting op grief 2 in principaal hoger beroep op beroepen, kleven dezelfde gebreken. Ook daarin zijn in de post schoonmaakkosten bedragen opgenomen ter zake het machinaal reinigen van de betonvloer en voor het schoonmaken van de buitenzijde van de bedrijfshallen. Deze bedragen moeten om de zojuist in rov. 6.11.7. genoemde redenen buiten beschouwing blijven. Reeds om die reden kan het door [bouwbedrijf X] genoemde totaalbedrag niet gevolgd worden.

6.11.9.

Het voorgaande geldt te meer omdat [appellanten] bij de door hen op 3 januari 2023 genomen memorie van grieven (ruimschoots meer dan twee jaar na de oplevering van het gehuurde P4 en het gehuurde P2 op 15 oktober 2020), slechts één factuur ter zake uitgevoerde schoonmaakwerkzaamheden hebben overgelegd. Deze factuur van Just Clean heeft betrekking op de binnenzijde van het gehuurde P4, en beloopt € 6.207,50. Dat [appellanten] andere kosten hebben gemaakt is niet gesteld of gebleken. Voor zover nog nadere werkzaamheden nodig zouden zijn, hebben [appellanten] onvoldoende onderbouwd dat het door de kantonrechter toegewezen bedrag daarvoor onvoldoende ruimte biedt.

6.11.10.

Wat betreft de kleurverschillen bij afdeklijsten aan de buitenzijde deelt het hof het oordeel van de kantonrechter dat dit geen gebrek in de oplevering vormt. Roto-Art hebben gesteld dat zij bij voor de vervanging van de beschadigde afdeklijsten speciaal uit Frankrijk de originele lijsten in de juiste kleur heeft laten komen. Dat dan aanvankelijk sprake is van enig kleurverschil, omdat de nieuwe delen nog niet hebben blootgestaan aan weersinvloeden, is volgens hen niet te vermijden. [appellanten] hebben deze stelling van Roto-Art niet betwist.

6.11.11.

Ook overigens ziet het hof in grief 2 in principaal hoger beroep geen aanknopingspunten om het door de kantonrechter toegekende bedrag van in totaal € 15.000, ontoereikend te achten. Het hof verwerpt daarom grief 2 in principaal hoger beroep.

6.11.12.

Omdat het hof grief 2 in principaal hoger beroep heeft verworpen, is de voorwaarde waaronder grief 2 in incidenteel is ingesteld niet in vervulling gegaan. Grief 2 in incidenteel hoger beroep hoeft dus niet behandeld te worden.

Over grief 3 in principaal hoger beroep: Betonvloer van de fabriekshallen

6.12.1.

Ter zake het reinigen van de betonvloeren in de fabriekshallen vorderen [appellanten] in hoger beroep in totaal € 42.372,-- exclusief btw, te weten:

€ 19.067,-- exclusief btw door [X Holding B.V.] in verband met het gehuurde P2;
€ 23.304,-- exclusief btw door [appellant sub 2] in verband met het gehuurde P4.

6.12.2.

In rov. 3.4.15 van het beroepen vonnis heeft de kantonrechter over de vordering tot schadevergoeding voor het reinigen van de betonvloeren het volgende overwogen:

“3.4.15 Naar het oordeel van de kantonrechter is – gelet op de overgelegde foto’s van de betonvloer – voldoende aannemelijk dat op bepaalde plaatsen de betonvloer ernstig is

vervuild door het produktieproces van Roto. Bij aanvang van de huur was sprake van een

industriële betonvloer zonder coating of bescherming. Het ligt voor de hand dat de

betonvloer door het jarenlange (meer dan 10 jaar) intensieve gebruik en het (vervuilende)

produktieproces van Roto verontreinigd zou raken. De verontreiniging valt niet onder

normale slijtage of veroudering. Roto had naar het oordeel van de kantonrechter meer

maatregelen kunnen nemen om de effecten van haar vervuilende produktieproces op de

(onbeschermde) betonvloer te voorkomen. Het komt hierbij – zoals hierboven reeds

overwogen – aan op waardering van wat nodig is om de oorspronkelijke toestand

redelijkerwijze met de later tot herstel strekkende voorziening op één lijn te kinnen stellen.

De door Roto verrichte schoonmaakwerkzaamheden aan de vloer zijn naar het oordeel van

de kantonrechter onvoldoende geweest om de sterk verontreinigde onderdelen van de

betonvloer schoon te krijsen. De schade als gevolg van een meer grondige schoonmaak van

de vervuilde plekken in de betonvloer zullen worden toegewezen. De kantonrechter begroot

deze schade op € 10.000.00, voor [adres 2] en [adres 1] samen. Gerekend naar het vloeroppervlakte van beide bedrijfsruimten komt dat neer op € 4.500 voor [X Holding B.V.] ( [adres 2] ) en € 5.500 voor [appellant sub 2] ( [adres 1] ). Naar het oordeel van de kantonrechter kan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid echter niet van Roto verlangd worden dat zij een geheel nieuw kunststof vloersysteem in het gehuurde aanbrengt. Een dergelijke vloer was bij aanvang van het gehuurde ook niet aanwezig. Over het schadebedrag is geen btw verschuldigd.”

Op basis van deze overweging heeft de kantonrechter ter zake deze schadepost € 4.500,-- toegewezen aan [X Holding B.V.] (voor het gehuurde P2) en € 5.500,-- aan [appellant sub 2] (voor het gehuurde P4).

6.12.3.

Grief 3 in principaal hoger beroep is tegen deze overweging gericht. In de toelichting op de grief betogen [appellanten] , samengevat, het volgende.

De kantonrechter gaat er ten onrechte vanuit dat de betonvloeren door een aanvullende schoonmaak verder te reinigen zijn. De verontreiniging is daarvoor te diep in de vloeren doorgedrongen. Daarom is het noodzakelijk de vloer te kogelstralen, te voorzien van een SG primer en vervolgens een epoxy industrievloercoating aan te brengen. De kosten daarvan bedragen volgens het bij de memorie van grieven overgelegde expertiserapport van [bouwbedrijf X] voor P4 en P2 tezamen € 42.372,-- exclusief btw.

6.12.4.

Roto-Art heeft in incidenteel hoger beroep geen grief gericht tegen de toewijzing van

€ 4.500,-- aan [X Holding B.V.] (voor het gehuurde P2) en € 5.500,-- aan [appellant sub 2] (voor het gehuurde P4). In haar reactie op grief 3 in principaal hoger beroep heeft Roto-Art gesteld dat zij zich neerlegt bij de toewijzing van deze bedragen ter zake aanvullende schoonmaakkosten. Voor toewijzing van hogere bedragen bestaat volgens Roto-Art geen aanleiding. Zij heeft erop gewezen dat de betonvloer bij aanvang van de huurovereenkomst geen coating had en het nu aanbrengen van een coating een verbetering van de bedrijfsruimten op kosten van de huurder zou opleveren.

6.12.5.

Het hof deelt het oordeel van de kantonrechter dat niet van Roto-Art verlangd kon worden dat zij bij de oplevering van het gehuurde een geheel nieuw kunststof vloersysteem (epoxy industrievloercoating) in het gehuurde zou aanbrengen. Het hof acht daarbij mede van belang dat een dergelijke epoxy industrievloercoating bij aanvang van de huur ook niet aanwezig was. [appellanten] kunnen desgewenst de door de kantonrechter ter zake de aanvullende schoonmaak van de betonvloer toegewezen bedragen gebruiken om de betonvloeren van een laag betonverf te voorzien. De door [appellanten] gestelde kleurverschillen zullen dan niet meer zichtbaar zijn. Zij hebben niet gesteld dat het toegewezen bedrag daarvoor niet toereikend zou zijn. Het hof komt bij schatting van de schade ter zake de verontreiniging van de betonvloeren tot de conclusie dat de door de kantonrechter toegewezen bedragen passend zijn. Het hof verwerpt om deze redenen grief 3 in principaal hoger beroep.

Over grief 4 in principaal hoger beroep: CV-installatie en heaters

Ten aanzien van de heaters

6.13.1.

Ter zake de kosten van reparatie van heaters in de fabriekshallen vorderen [appellanten] in hoger beroep in totaal € 986,-- exclusief btw, te weten:

€ 443,-- exclusief btw voor [X Holding B.V.] in verband met het gehuurde P2;
€ 542,-- exclusief btw voor [appellant sub 2] in verband met het gehuurde P4.

6.13.2.

Ter zake deze schadepost heeft de kantonrechter in het beroepen vonnis het volgende overwogen:

“3.4.19 [appellant sub 2] stelt dat (…) de heaters in de hal kapot waren. Ter zake de reparatie van de heaters heeft zij facturen betaald ter hoogte van € 1.193,96 (produktie 15 bij conclusie van antwoord in reconventie). (…).

3.4.20.

Ten aanzien van de kosten voor de heaters geldt dat deze kostenpost niet is meegenomen in de vordering, zodat de kantonrechter hierover geen beslissing neemt.”

6.13.3.

Grief 4 in principaal hoger is ten dele tegen deze overweging gericht. In de toelichting op deze grief stellen [appellanten] allereerst gemotiveerd dat de kostenpost ter zake de heaters wel degelijk was opgenomen in de door hen in eerste aanleg ingestelde vorderingen. Het hof constateert dat ter zake de reparatie van de heaters in elk geval in hoger beroep concrete bedragen worden gevorderd. Dit brengt mee dat het hof nader over deze post moet oordelen.

6.13.4.

Ter onderbouwing van de door haar voor reparatie van de heaters gevorderde bedragen hebben [appellanten] verwezen naar de door hen in het geding bij de kantonrechter overgelegde vier facturen van [X B.V.] Het hof constateert dat deze facturen, die deels op het gehuurde P4 en deels op het gehuurde P2 betrekking hebben, tezamen € 986,74 exclusief btw belopen, dus het door [appellanten] tezamen (afgerond) gevorderde totaalbedrag.

6.13.5.

Roto-Art heeft ten aanzien van dit onderdeel van de vordering geen, althans geen voldoende concreet verweer gevoerd. Het hof oordeelt daarom dat de ter zake de reparatie van de heaters gevorderde bedragen van € 443,-- exclusief btw voor [X Holding B.V.] in verband met het gehuurde P2 en € 542,-- exclusief btw voor [appellant sub 2] in verband met het gehuurde P4 toewijsbaar zijn. In zoverre slaagt grief 4 in principaal hoger beroep.

Ten aanzien van het onderhoud van de cv-installaties

6.13.6.

Ter zake onderhoud en keuring van (cv-)installaties vorderen [appellanten] in hoger beroep in totaal € 864,-- exclusief btw, te weten:

€ 288,-- exclusief btw door [X Holding B.V.] in verband met het gehuurde P2;
€ 475,-- exclusief btw door [appellant sub 2] in verband met het gehuurde P4.

6.13.7.

In het beroepen vonnis heeft de kantonrechter over deze kwesties als volgt geoordeeld:

“3.4.19 [appellant sub 2] stelt dat de cv-installaties sinds maart 2018 niet meer onderhouden zijn (…). (…) Ter zitting heeft Roto erkend dat de cv-installatie na 2018 niet meer onderhouden is. Zij heeft storingen van de CV-installatie steeds tijdig en op haar kosten laten herstellen. Zij betwist de kosten voor het onderhoud van de CV-installatie aangezien een offerte ontbreekt.

3.4.20

De kantonrechter wijst de kosten voor het onderhoud van de CV-installatie als

onvoldoende gemotiveerd af. Het had op de weg van [appellant sub 2] gelegen om voor die kosten

een onderbouwing te geven. Aangezien [appellant sub 2] stelt dat alle herstelwerkzaamheden voor

[adres 1] inmiddels zijn verricht (behalve de vloer) had een factuur voor het onderhoud van de CV-installatie in het geding gebracht kunnen worden.

(…)”

6.13.8.

Grief 4 in hoger beroep is ten dele tegen deze overweging gericht. In de toelichting op de grief verwijzen [appellanten] naar twee facturen van [X B.V.] van 25 februari 2021 voor verricht onderhoud en naar een factuur van O&P-installaties van 29 september 2021 voor een verrichte keuring. Het hof constateert dat deze facturen tezamen € 864,48 belopen, dus het door [appellanten] tezamen (afgerond) gevorderde totaalbedrag.

6.13.9.

Roto-Art heeft reeds in het geding bij de kantonrechter als verweer aangevoerd dat het onderhoud van de cv-installaties steeds, overeenkomstig artikel 13.4 sub h van de algemene bepalingen, in opdracht van [appellanten] werd uitgevoerd, waarna de kosten daarvan aan Roto-Art in rekening werden gebracht en voldaan. Ter onderbouwing van die stelling heeft Roto-Art verwezen naar de bijlagen A en B bij productie 19 bij de conclusie van antwoord in conventie (een e-mail van 19 februari 2020 van Roto-Art aan [appellant sub 2] over een mankement aan de cv-installatie van het gehuurde P4, en een factuur van [appellant sub 2] van 28 mei 2020, gericht aan Roto-Art voor het door [X B.V.] laten verhelpen van een storing aan de cv-installatie van het gehuurde P4). Roto-Art concludeert onder verwijzing naar artikel 13.4 sub h van de algemene bepalingen dat zij ten aanzien van het onderhoud van de cv-installatie niet in de nakoming van enige verplichting is tekortgeschoten, en dat dus geen sprake is van een gebrek in de oplevering.

6.13.10.

[appellanten] hebben dit al in het geding bij de kantonrechter door Roto-Art gevoerde verweer niet betwist. Het hof zal het verweer daarom honoreren. Dit brengt mee dat ter zake onderhoud en keuring van de (cv-)installaties geen bedrag toewijsbaar is. Het hof verwerpt daarom dit onderdeel van grief 4 in principaal hoger beroep.

Over grief 5 in principaal hoger beroep: Noodverlichtingen en/of accu’s (elektrische installaties)

6.14.1.

In de inleidende dagvaarding hebben [appellanten] onder verwijzing naar de door [persoon A] opgestelde processen-verbaal van oplevering d.d. 11 november 2023 gesteld dat in het gehuurde P4 en in het gehuurde P2 “de kapotte noodverlichting en/of accu’s” dienen te worden vervangen. In de processen-verbaal van oplevering wordt daartoe verwezen naar “offerte installateur”. Naar het hof aanneemt, wordt daarmee gedoeld op de als onderdeel van productie 6 bij de inleidende dagvaarding overgelegde offerte van [X elektrotechniek] Elektrotechniek van 30 oktober 2020 voor
“het controleren, herstellen en reinigen van de elektrisch installatie onderdelen”van het gehuurde P4 en het gehuurde P2.

[appellanten] vorderen ter zake deze post in hoger beroep in totaal € 17.419,--, waarvan € 7.008,-- wordt gevorderd door [X Holding B.V.] in verband met het gehuurde P2 en € 10.411,-- door [appellant sub 2] in verband met het gehuurde P4.

6.14.2.

Roto-Art heeft deze schadepost in het geding bij de kantonrechter bestreden en onder meer aangevoerd dat het systeem van noodverlichting twaalf en een half jaar oud is, thans niet meer gangbaar en onderhoudbaar is door installateurs en aan vervanging toe is. Ook heeft Roto-Art aangevoerd dat [appellanten] in de genoemde periode van twaalf en een half jaar nimmer onderhoud heeft laten plegen aan het systeem, terwijl dat wel gelet op artikel 13.4 sub ha van de algemene voorwaarden wel op de weg van [appellanten] had gelegen.

6.14.3.

In de overwegingen 3.4.27 en 3.4.28 van het beroepen vonnis heeft de kantonrechter over deze kwestie het volgende overwogen:

“3.4.27 [appellant sub 2] vordert schade in verband met de vervanging van (nood)verlichting en accu's. Het gaat volgens [appellant sub 2] niet alleen om de noodverlichting, maar om alle verlichting in het gehuurde. [appellant sub 2] verwijst naar de offerte van [X elektrotechniek] (produktie 6 bij dagvaarding). Ter zitting heeft [appellant sub 2] verklaard dat in het gehuurde aan de [adres 1] alles is vernieuwd. Dat heeft volgens [appellant sub 2] meer gekost dan de offerte van [X elektrotechniek] , maar dat dat zijn keuze is geweest. [appellant sub 2] wil in ieder geval de schade van € 15.000,00 vergoed zien voor meterkasten, verlichting en bekabeling in het gehuurde.

Roto betwist de geleden schade. Het gaat om lichtarmaturen van 12,5 jaar oud die aan vervanging toe waren. Het systeem van noodverlichting is ook 12,5 jaar oud en niet meer gangbaar/onderhoudbaar. Dit systeem was ook aan vervanging toe. Bij vertrek uit het

gehuurde was er geen sprake van kapotte verlichting. Alle verlichting werkte.

3.4.28

Uit het proces-verbaal van oplevering voor zowel [adres 2] als [adres 1] ,

zoals dat door [appellant sub 2] is opgesteld, volgt dat kapotte (nood)verlichting en/of accu's

vervangen dienden te worden. Dat ook verdeelkasten en bekabeling vervangen moesten

worden volgt hier niet uit. De enkele verwijzing naar een (niet nader gespecificeerde) offerte van [X elektrotechniek] , waarin allerlei werkzaamheden staan genoemd, waaronder ook

werkzaamheden die niet volgen uit het proces-verbaal van oplevering, is naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende om te kunnen dienen als onderbouwing van de € 15.500 aan gevorderde schade ter zake van verlichting. Zelfs indien er sprake zou zijn van schade aan armaturen en kappen heeft te gelden dat sprake is van 12,5 jaar oude materialen hetgeen een behoorlijke correctie ‘nieuw voor oud’ zou opleveren.”

6.14.4.

Grief 5 in principaal hoger beroep is tegen deze overwegingen gericht.

In de toelichting op grief 5 betogen [appellanten] dat de offerte van [X elektrotechniek] van 30 oktober 2020, waarnaar in de processen-verbaal van oplevering is verwezen, is opgesteld nadat [X elektrotechniek] op 29 oktober 2020 een inspectie in de panden had verricht. [appellanten] wijzen in de toelichting op de grief voorts op:

de door hen bij de memorie van grieven overgelegde rapportage van [bouwbedrijf X] , waarin ten aanzien van het gehuurde P2 en het gehuurde P4 meerdere werkzaamheden zijn beschreven die voor beide panden tezamen in totaal € 17.419,80 belopen;
de door hen bij de memorie van grieven overgelegde “open begroting” van [X elektrotechniek] ter zake diverse werkzaamheden, die uitkomt op een totaalbedrag van € 15.481,74 voor beide panden tezamen.

[appellanten] hebben voorts gesteld dat zij ter zake deze werkzaamheden geen facturen kunnen overleggen omdat zij de werkzaamheden zelf heeft uitgevoerd. Ook facturen ter zake de aanschaf van de betreffende materialen hebben [appellanten] niet overgelegd omdat deze volgens hen “niet uit de boekhouding te destilleren” zijn.

6.14.5.

Roto-Art heeft de grief bestreden. Volgens Roto-Art kan uit de door [appellanten] overgelegde offerte en begroting niet worden afgeleid dat Roto-Art tekort in haar opleveringsplicht is tekortgeschoten. Roto-Art verwijst voorts naar de als prod. 11 bij de memorie van grieven overgelegde factuur van O&P Installaties ter zake een uitgevoerde NEN-keuring. Volgens Roto-Art blijkt uit deze factuur dat de elektrische installaties zijn goedgekeurd. Roto-Art miskent daarmee echter dat deze NEN-keuring niet ziet op de elektrische installatie maar op de cv-installatie (punt 56 memorie van grieven).

6.14.6.

Het hof constateert dat [appellanten] niet hebben betwist:

dat het systeem van noodverlichting en bijbehorende accu’s twaalf en een half jaar oud is, thans niet meer gangbaar en onderhoudbaar is door installateurs en aan vervanging toe is;
dat [appellanten] in de genoemde periode van twaalf en een half jaar nimmer onderhoud heeft laten plegen aan het systeem, terwijl dat gelet op artikel 13.4 sub h van de algemene voorwaarden wel op de weg van [appellanten] had gelegen.

Omdat [appellanten] dat niet hebben betwist, is hun vordering niet toewijsbaar voor zover betrekken hebbend op de noodverlichting en de accu’s.

6.14.7.

Ten aanzien van de overige werkzaamheden die genoemd zijn op de offerte en open begroting van [X elektrotechniek] en de begroting van [bouwbedrijf X] hebben [appellanten] onvoldoende concreet onderbouwd dat dit aspecten betreft ten aanzien waarvan Roto-Art tekort is geschoten in haar verplichting tot oplevering van het gehuurde. Voor zover [appellanten] , zoals zij hebben gesteld, zelf enige werkzaamheden hebben verricht aan de elektrische installaties, is onvoldoende duidelijk gemaakt dat die dienden om gebreken in de oplevering te herstellen en niet om aan een eigen wens van [appellanten] te voldoen om de al twaalf en een half jaar oude installaties te moderniseren.

6.14.8.

Het hof is dus evenals de kantonrechter van oordeel dat deze schadepost niet toewijsbaar is. Het hof verwerpt daarom grief 5 in principaal hoger beroep.

Over grief 6 in principaal hoger beroep: Verfwerk en reparaties binnenzijde

6.15.1.

Ter zake deze schadepost vorderen [appellanten] in hoger beroep in totaal € 18.219,--, waarvan € 9.201,-- wordt gevorderd door [X Holding B.V.] in verband met het gehuurde P2 en € 9.018,-- door [appellant sub 2] in verband met het gehuurde P4.

6.15.2.

In de overwegingen 3.4.21 en 3.4.22 van het beroepen vonnis heeft de kantonrechter als volgt geoordeeld.

“3.4.21 [appellant sub 2] stelt dat de wanden, plinten en kozijnen van de kantoorruimtes, kantine,

sanitaire voorzieningen en deuren sterk vervuild/beschadigd zijn en hersteld dienen te worden en voorzien van een nieuwe verflaag. Roto betwist deze schade.

3.4.22

De kantonrechter wijst de gevorderde kosten als onvoldoende gemotiveerd af.

[appellant sub 2] heeft voor deze kosten slechts verwezen naar een hele algemene offerte van Archebouw, waarin allerlei posten voorkomen, waaronder schilderwerk. Het is niet aan de

kantonrechter om in deze hele globale offerte kostenposten te zoeken die zien op de gevorderde schade. De post ‘schilderwerk’ is bovendien een stelpost in de offerte en geen

offerte voor het daadwerkelijk te verrichten schilderwerk. Het had op de weg van [appellant sub 2]

gelegen om hier de concrete schade die zij lijdt te onderbouwen. Gelet op het feit dat

[appellant sub 2] al deze werkzaamheden al heeft laten verrichten voor [adres 1] had zij ook

(middels facturen) voldoende gelegenheid en mogelijkheid om deze schade nader te

onderbouwen.”

6.15.3.

Grief 6 in principaal hoger beroep is tegen deze overwegingen gericht.

In de toelichting op grief 6 betogen [appellanten] onder verwijzing naar de door [persoon A] opgestelde processen-verbaal van oplevering dat op de genoemde punten sprake is van gebreken in de oplevering die normale slijtage en veroudering te boven gaan. Verder verwijzen [appellanten] in de toelichting op de grief naar:

De door hen als productie 13 bij de memorie van grieven overgelegde offerte van [X schilder- en afwerk B.V.] . ten bedrage van € 16.686,69 exclusief btw;
Het als productie 2 bij de memorie van grieven overgelegde expertiserapport van [bouwbedrijf X] Expertise, waarin ter zake schilderwerk in het gehuurde P2 en schilderwerk in het gehuurde P4 meerdere bedragen zijn opgenomen, die tezamen € 18.219,-- belopen;
De als productie 14 bij de memorie van grieven overgelegde foto’s van wanden, plinten en plafonds.

6.15.4.

Roto-Art heeft de grief bestreden. Volgens haar is van een gebrek in de oplevering van de wanden, plinten en dergelijke geen sprake, en proberen [appellanten] om Roto-Art te laten betalen voor gebruikelijke herstel en tex-werkzaamheden die een opvolgend huurder zelf pleegt te verrichten. In het geding bij de kantonrechter heeft Roto-Art aangevoerd dat slecht sprake is van lichte beschadigingen die aan te merken zijn als normale slijtage of veroudering, en dat zij de wanden en plinten tex-klaar heeft opgeleverd.

6.15.5.

Bij beoordeling van de door [appellanten] als productie 14 bij de memorie van grieven overgelegde foto’s, is het hof van oordeel dat de daarop zichtbare wanden, plinten en plafonds van de gehuurde bedrijfshallen op een deel van de foto’s slechts geringe beschadigingen of kleurverschillen bevatten, die als normale gebruikssporen zijn te beschouwen. Op de tweede foto is echter een wandschildering zichtbaar die [appellanten] niet hoeven te accepteren. Verder zijn er kennelijk enkele wanden fel rood geverfd. Ook dat hoeven [appellanten] niet te accepteren. Er is dus in beperkte mate sprake van een gebrek in de oplevering.

6.15.6.

[appellanten] heeft echter geen facturen overgelegd ter zake schilderwerkzaamheden die zij heeft laten uitvoeren ter herstel van de in rov. 6.16.5 genoemde gebreken. Dat lag wel op de weg van [appellanten] , zeker omdat de kantonrechter in rov. 3.4.22 van het beroepen vonnis ook al heeft geoordeeld dat [appellanten] de schade met facturen nader hadden moeten onderbouwen. Nu [appellanten] dat achterwege heeft gelaten en ook niet heeft gesteld dat zij de bedoelde schilderwerken in eigen beheer heeft laten uitvoeren, zal het hof deze schadepost afwijzen. Aannemelijk is immers, zoals Roto-Art heeft gesteld, dat de nieuwe huurder(s) van de bedrijfsruimten de schilderwerkzaamheden aan de binnenzijde voor eigen rekening (hebben) laten uitvoeren. Van enige daadwerkelijke concrete schade aan de zijde van [appellanten] is op dit punt niet gebleken.

6.15.7.

Om bovenstaande redenen verwerpt het hof grief 6 in principaal hoger beroep.

Over grief 7 in principaal hoger beroep: Overheaddeuren

6.16.1.

Ter zake de overheaddeuren heeft de kantonrechter € 250,-- toegewezen aan [X Holding B.V.] en € 250,-- aan [appellant sub 2] , omdat Roto-Art heeft verzuimd voor de overheaddeuren een keuring te laten doen in 2020. Roto-Art heeft tegen deze toewijzing in incidenteel hoger beroep geen grief gericht. Zij heeft erkend dat zij verzuimd heeft om in 2020 voor de in totaal 4 overheaddeuren een keuring te laten verrichten en niet betwist dat de kosten daarvan voor beide panden tezamen ongeveer € 500,-- bedragen.

6.16.2.

Ter zake de overheaddeuren vorderen [appellanten] in hoger beroep (naast de door de kantonrechter toegewezen bedragen van tweeemaal € 250,--) in totaal € 3.937,--, waarvan € 1.771,-- wordt gevorderd door [X Holding B.V.] in verband met het gehuurde P2 en € 2.165,-- door [appellant sub 2] in verband met het gehuurde P4. Aan deze vordering hebben zij ten grondslag gelegd dat de beide overheaddeuren bij oplevering beschadigd waren.

6.16.3.

Roto-Art heeft deze vordering bestreden. Zij heeft al in het geding bij de kantonrechter aangevoerd dat slechts sprake is van lichte beschadigingen die gekwalificeerd moeten worden als normale slijtage of veroudering als bedoeld in de artikelen 10.1.1 en 10.1.2 van de algemene bepalingen.

6.16.4.

De kantonrechter heeft dit onderdeel van de vordering afgewezen en daartoe het volgende overwogen:

“3.4.24 Ter zake de kosten voor herstel van beschadigingen aan de deuren geldt dat deze

kosten onvoldoende gemotiveerd zijn. [appellant sub 2] verwijst naar een algemene offerte van

Archebouw ter zake deze kosten. In die offerte is een post (O.H. deur) opgenomen voor een

bedrag van in totaal € 2.650,00. Genoemd bedrag is inclusief vervanging van 8 ramen in de overheaddeur. Genoemde vervanging van ramen is geen onderdeel van de werkzaamheden die door [appellant sub 2] zijn voorgeschreven in het proces-verbaal van oplevering. De kosten van vervanging kunnen dan ook niet voor rekening van Roto gebracht worden. Het had overigens voor de hand gelegen dat [appellant sub 2] facturen van de reparatie van de overheaddeuren aan de [adres 1] in het geding had gebracht, zodat de concrete schade ter zake het herstel van de beschadigingen kon worden vastgesteld. Volgens eigen verklaringen van [appellant sub 2] zouden de herstelwerkzaamheden ten aanzien van de overheaddeuren van de [adres 1] namelijk al zijn uitgevoerd.”

6.16.5.

Grief 7 in principaal hoger beroep is tegen deze overweging gericht.

In de toelichting op grief 7 betogen [appellanten] dat de overheaddeuren bij oplevering beschadigd waren en dat de kosten voor herstel overeenkomstig het rapport van [bouwbedrijf X] begroot moeten worden op € 3.937,50.

6.16.6.

Omdat Roto-Art uitdrukkelijk heeft betwist dat de overheaddeuren ten tijde van de oplevering zodanig beschadigd waren dat niet gesproken kan worden van normale slijtage of veroudering als bedoeld in de artikelen 10.1.1 en 10.1.2 van de algemene bepalingen, had het op de weg van [appellanten] gelegen om hun stelling dat sprake was van ernstige beschadigingen concreet te onderbouwen, bijvoorbeeld door op concrete wijze te verwijzen naar specifieke foto’s van de beschadigingen op de overheaddeuren en door een toelichting te geven bij die foto’s. [appellanten] hebben dat niet, althans niet op voldoende duidelijke wijze, gedaan. Het hof concludeert daarom dat [appellanten] hun stellingen over de beschadigingen, tegenover het door Roto-Art gevoerde verweer, onvoldoende hebben onderbouwd. Een voldoende concreet bewijsaanbod is op dit punt niet gedaan. Het hof acht de vordering van Roto-Art daarom in zoverre niet toewijsbaar.

6.16.7.

[appellanten] hebben in de toelichting op grief 7 in principaal hoger beroep voorts aangevoerd dat zij inmiddels een factuur ten bedrage van € 395,90 exclusief btw hebben moeten voldoen voor de vervangen van de handzenders van de overheaddeuren. De betreffende factuur van [X beveiligingsdiensten] van 10 april 2021 hebben zij overgelegd bij de memorie van grieven. Naar het hof uit de factuur begrijpt, betreft het hier handzenders voor het gehuurde P4.

6.16.8.

Roto-Art heeft erop gewezen dat de factuur dateert van zes maanden na de oplevering van het gehuurde P4 door Roto-Art en na de wederverhuur van het gehuurde P4. Roto-Art betwist dat de handzenders defect waren op het moment van de oplevering van het gehuurde P4 (hof: 15 oktober 2020). Het hof zal deze schadepost ten bedrage van € 395,90 afwijzen omdat niet is komen vast te staan dat de handzenders al defect waren op het moment van de oplevering. Dit mankement is ook niet vermeld in het door [persoon A] opgestelde proces-verbaal van oplevering van 11 november 2020 (bijna vier weken na de oplevering van het gehuurde op 15 oktober 2020). Mede tegen die achtergrond hebben [appellanten] onvoldoende onderbouwd dat dit mankement al op 15 oktober 2020 aanwezig was.

6.16.9.

De slotsom is dat grief 7 in principaal hoger beroep geen doel treft.

Over grief 8 in principaal hoger beroep: Ramen ter plaatse van luchtrooster

6.17.1.

Ter zake deze schadepost vorderen [appellanten] in hoger beroep in totaal € 2.823,--, waarvan € 1.270,-- wordt gevorderd door [X Holding B.V.] in verband met het gehuurde P2 en € 1.553,-- door [appellant sub 2] in verband met het gehuurde P4. In de inleidende dagvaarding hebben zij over deze schadepost, onder verwijzing naar de door [persoon A] opgestelde processen-verbaal van oplevering van 11 november 2020, het volgende gesteld:

“De ramen, die op de plek van de luchtroosters in de kozijnen zijn teruggezet, zijn

niet op correcte wijze gezet. De ramen zijn met kit vastgezet in plaats van rubbers

en ze zijn slordig afgewerkt.”

Roto-Art heeft in het geding bij de kantonrechter gemotiveerd verweer gevoerd tegen deze gestelde schadepost. Uit de aantekeningen van de griffier van de zitting bij de kantonrechter blijkt dat toen ook over deze schadepost is gesproken en dat [appellanten] op dat moment niet wisten bij hoeveel ramen het door hen gestelde probleem speelde.

6.17.2.

De kantonrechter heeft de schadepost afgewezen en daartoe als volgt geoordeeld in de overwegingen 3.4.25 en 3.4.26 van het beroepen vonnis:

“3.4.25 Volgens [appellant sub 2] zijn de (4) ramen die op de plek van de luchtroosters in de kozijnen zijn teruggezet niet op correcte wijze teruggezet. De ramen zijn met kit vastgezet in plaats van met rubbers en zijn slordig afgewerkt. Volgens [appellant sub 2] voldoet afwerking met kit niet aan goed vakmanschap. Roto stelt dat bij aanvang van de huurovereenkomst vier luchtroosters zijn aangebracht, met uitdrukkelijke toestemming van [appellant sub 2] . Bij vertrek wilde [appellant sub 2] dat alle luchtroosters verwijderd zouden worden en vervangen door ramen. Roto heeft daarop de luchtroosters verwijderd en alle luchtroosters vervangen door ramen. Omdat twee luchtroosters al bij de bouw waren aangebracht heeft Roto voor deze

luchtroosters nieuwe ramen laten maken. Die ramen zijn met kit teruggezet. Van rubbers was bij deze ramen geen sprake omdat de luchtroosters al bij de bouw waren aangebracht. De andere twee ramen die vervangen zijn teruggeplaatst met rubbers. De (2) originele ramen en rubbers waren nog aanwezig bij Roto.

3.4.26

Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [appellant sub 2] onvoldoende onderbouwd dat de afwerking met kit niet voldoet aan goed vakmanschap. In de algemene offerte van

Archebouw staat als post opgenomen 'raamroosters' vervangen voor een bedrag van € 2.800, waarbij Archebouw rekent met 10 raamroosters (€ 280,00 per stuk). Naar het oordeel van de kantonrechter is onvoldoende onderbouwd dat sprake is van vervanging van 10 roosters, waar Roto spreekt over 4. Bovendien zijn de roosters vervangen door Roto en gaat het slechts om de afwerking van, althans zo begrijpt de kantonrechter de stellingen van Roto, om 2 ramen die niet met de oorspronkelijke rubbers zijn teruggeplaatst. Aangezien de schade terzake de vervanging van luchtroosters onvoldoende is gemotiveerd wordt de gevorderde schade afgewezen.”

6.17.3.

Grief 8 in principaal hoger beroep is tegen deze overwegingen gericht. In de toelichting op deze grief hebben [appellanten] gesteld dat het in totaal gaat om 8 ramen waarvan de kit dient te worden verwijderd, de glaslatten dienen te worden gereinigd en de ramen dienen te worden voorzien van nieuwe raamrubbers. Ook hebben zij in de toelichting op de grief verwezen naar twee door hen als productie 16 bij de memorie van grieven overgelegde foto’s, waaruit volgens hen blijkt dat de ramen op slordige wijze zijn ingezet.

6.17.4.

Roto-Art heeft in de memorie van antwoord (blz. 24 onder het midden) gesteld dat op de door [appellanten] overgelegde twee foto’s ramen te zien zijn die Roto-Art in het gehuurde P2 heeft teruggeplaatst. Volgens Roto-Art is de op de foto’s zichtbare wijze van afwerking een correcte wijze van herstel (terugplaatsen van de ramen op de plekken waar Roto-Art bij aanvang van de huur met toestemming van [appellanten] vanwege de aard van haar werkzaamheden vier luchtroosters had aangebracht).

6.17.5.

Naar het oordeel van het hof heeft Roto-Art in het geding bij de kantonrechter (zevende bladzijde van productie 19 bij de conclusie van antwoord in conventie) op voldoende gedetailleerde wijze gesteld dat bij het gehuurde P2 bij aanvang van de huur in vier ten behoeve van de ramen gerealiseerde openingen vier luchtroosters zijn aangebracht, waarvan twee al tijdens de bouw en twee daarna, waarbij de twee betreffende ramen en raamrubbers zijn bewaard. Aan het einde van de huur zijn de twee bewaarde ramen met raamrubbers teruggeplaatst en zijn op de plek van de twee andere luchtroosters nieuwe ramen geplaatst die met kit zijn vastgezet. Volgens Roto-Art is bij het gehuurde P4 hetzelfde gebeurd (tiende bladzijde van productie 19 bij conclusie van antwoord). [appellanten] hebben deze gang van zaken naar het oordeel van het hof niet voldoende betwist, nu zij niet op de door Roto-Art beschreven details zijn ingegaan. Het hof gaat er bij de verdere beoordeling van deze kwestie daarom vanuit dat in het gehuurde P2 twee ramen zijn teruggeplaatst die niet met rubbers maar met kit zijn afgewerkt, en dat in het gehuurde P4 eveneens twee ramen zijn teruggeplaatst die niet met rubbers maar met kit zijn afgewerkt.

6.17.6.

[appellanten] hebben onvoldoende onderbouwd dat een afwerking met kit op zichzelf niet voldoet aan de eisen van goed vakmanschap en dat reeds om die reden voor plaatsing van de ramen in rubbers had moeten worden gekozen. [appellanten] hebben met de door hen overgelegde foto’s, waarvan Roto-Art niet heeft betwist dat die representatief zijn voor alle vier met kit teruggeplaatste ramen, wel voldoende duidelijk gemaakt dat de kitafwerking in de hoeken slordig is. Dat in verband daarmee de betreffende aluminium kozijnen geheel moeten worden vervangen, waarvoor in het rapport van [bouwbedrijf X] een bedrag van € 2.823,-- is opgenomen, hebben [appellanten] echter onvoldoende onderbouwd.

6.17.7.

Een beperkt bedrag voor het bijwerken van de slordige kitafwerking in de hoeken van de ramen acht het hof wel toewijsbaar. Het gaat om acht hoeken (twee ramen) in het gehuurde P4 en acht hoeken (twee ramen) in het gehuurde P2. Het hof zal hiervoor een bedrag van € 200,-- toekennen aan [appellant sub 2] en € 200,-- aan [X Holding B.V.] . Het ter zake deze post meer gevorderde moet worden afgewezen omdat [appellanten] hun stellingen daarover onvoldoende hebben onderbouwd.

6.17.8.

Grief 8 in principaal hoger beroep heeft dus slechts in geringe mate doel getroffen.

Over grief 9 in principaal hoger beroep: Hang- en sluitwerk deuren

6.18.1.

Ter zake het hang- en sluitwerk van deuren vorderen [appellanten] in hoger beroep in totaal € 1.200,--, waarvan € 540,-- wordt gevorderd door [X Holding B.V.] in verband met het gehuurde P2 en € 660,-- door [appellant sub 2] in verband met het gehuurde P4.

6.18.2.

De kantonrechter heeft in eerste overwegingen 3.4.29 en 3.4.30 van het beroepen vonnis (overwegingen met die nummering komen daarna nogmaals voor) het volgende overwogen:

“3.4.29 Het hang- en sluitwerk van deuren moet volgens [appellant sub 2] nagekeken worden en daar waar nodig te worden hersteld. Roto heeft deze schadepost betwist.

3.4.30

Deze schadepost is naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende gemotiveerd. Gesteld noch gebleken is dat ook daadwerkelijk hang- en sluitwerk vervangen diende te worden en wat de kosten van deze vervanging zijn geweest. In de offerte van Archebouw wordt ook slechts als post genoemd ’hang en sluitwerk nalopen', terwijl deze post ook nog eens onderdeel is van de verzamelpost ‘klein timmerwerk’.”

6.18.3.

Grief 9 in principaal hoger beroep is tegen deze overwegingen gericht. In de toelichting op de grief betogen [appellanten] dat het in een situatie als de onderhavige ondoenlijk is om de schade tot op de cent nauwkeurig te begroten, en dat daarom een inschatting gemaakt mag worden. Volgens [appellanten] is een schatting van € 1.200,-- (voor het gehuurde P4 en het gehuurde P2 tezamen) redelijk. Zij verwijzen daartoe naar de bij de inleidende dagvaarding overgelegde begroting van Archebouw. Volgens [appellanten] hebben zij deze werkzaamheden zelf uitgevoerd en daarvoor de materialen gekocht die vermeld zijn op de als productie 16a bij de memorie van grieven overgelegde factuur.

6.18.4

Roto-Art heeft in het geding in eerste aanleg al aangevoerd dat ten aanzien van het hang- en sluitwerk van de deuren geen sprake is van gebreken, behoudens lichte beschadigingen die moeten worden aangemerkt als normale slijtage of veroudering die op grond van artikel 10.1.1 van de algemene bepalingen niet voor vergoeding in aanmerking komt. Verder heeft Roto-Art er in de memorie van antwoord op gewezen dat de door [appellanten] als productie 16a bij de memorie van grieven overgelegde factuur (klaarblijkelijk) niet compleet is en dat die factuur niet gericht is aan [appellant sub 2] of [X Holding B.V.] maar aan een andere vennootschap.

6.18.5.

Het hof is van oordeel dat [appellanten] tegenover het door Roto-Art gevoerde verweer onvoldoende concreet heeft onderbouwd dat sprake is van gebreken aan een of meer onderdelen van het hang- en sluitwerk van de deuren, die niet als normale slijtage of veroudering kunnen worden gezien. [appellanten] hebben daarvan geen enkele concreet voorbeeld genoemd. Dat [appellanten] het hang- en sluitwerk, dat gedurende meer dan 10 jaar bij Roto-Art in gebruik is geweest, heeft willen nazien en dat het hang- en sluitwerk gebruikssporen had, brengt niet mee dat Roto-Art op dit onderdeel tekortgeschoten is in de nakoming van haar opleveringsverplichtingen. Omdat [appellanten] hun stellingen op dit punt onvoldoende hebben geconcretiseerd, verwerpt het hof grief 9 in principaal hoger beroep.

Over grief 10A in principaal hoger beroep: de vordering ter zake vervanging van het sanitair

6.19.1.

Door middel van grief 10 in principaal hoger beroep worden drie schadevorderingen aan de orde gesteld, te weten:

A. de vordering ter zake vervanging van het sanitair;
B. de vordering ter zake vervanging van de keukens;
C. de vordering ter zake de kosten voor herstelwerkzaamheden aan het riool.

Grief 10 valt dus uiteen in drie afzonderlijke onderdelen, die het hof zal aanduiden als grief 10A (de vordering ter zake vervanging van het sanitair), grief 10B (de vordering ter zake de vervanging van de keukens) en grief 10C (de vordering ter zake de kosten voor herstelwerkzaamheden aan het riool). Het hof zal nu eerst grief 10A behandelen.

6.19.2.

In de inleidende dagvaarding hebben [appellanten] onder verwijzing naar de door [persoon A] opgestelde processen-verbaal van oplevering van 11 november 2020 gesteld dat het sanitair moet worden nagekeken op een goede werking en bevestiging. In de door [appellanten] overgelegde begroting van Archebouwsystemen is daarover onder meer vermeld; “Sanitair vervangen indien niet meer te reinigen”. Daarvoor is een stelpost van € 500,-- per toilet aan arbeid en materiaal opgenomen. In hoger beroep vorderen [appellanten] ter zake deze post (vervanging van het sanitair) in totaal € 2.430,--, waarvan € 1.093,-- wordt gevorderd door [X Holding B.V.] in verband met het gehuurde P2 en € 1.336,-- door [appellant sub 2] in verband met het gehuurde P4.

6.19.3.

De kantonrechter heeft de vordering ter zake het sanitair afgewezen en daartoe in de tweede overwegingen 3.4.29 (een overweging met dit nummer komt in het beroepen vonnis tweemaal voor) het volgende overwogen:

“3.4.29 Volgens de stellingen van [appellant sub 2] moet het sanitair worden ‘nagekeken’ op een

goede werking en bevestiging. [appellant sub 2] heeft een aantal foto's overgelegd van sanitaire

voorzieningen, maar daar valt niet uit op te maken of deze voorzieningen al dan niet goed

werken of bevestigd zijn. Dat de sanitaire voorzieningen in zijn geheel vervangen moeten

worden, inclusief tegelwerk is naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende onderbouwd. (…)”

6.19.4.

Grief 10A in principaal hoger beroep is tegen deze overweging gericht. In de toelichting op de grief voeren [appellanten] allereerst aan dat Archebouw in haar begroting niet alleen heeft opgenomen “Sanitair vervangen indien niet meer te reinigen”, maar ook “Tegelwerk in toiletten overlagen van de wanden” tegen een prijs van € 50,-- per m2 inclusief materiaal en arbeid. Ook wijzen zij erop dat in het rapport van [bouwbedrijf X] € 2.430,-- is opgenomen voor het vervangen van het sanitair. Volgens [appellanten] was het sanitair bij de oplevering in slechte staat. Ter onderbouwing van die stelling hebben [appellanten] als productie 17 bij de memorie van grieven drie foto’s overgelegd. Volgens [appellanten] hebben zij de vervanging van de sanitaire voorzieningen zelf uitgevoerd en komen de daarbij gemaakte kosten overeen met de begroting door [bouwbedrijf X] .

6.19.5.

Roto-Art heeft al in het geding bij de kantonrechter gemotiveerd betwist dat zij het sanitair niet correct heeft opgeleverd. Volgens Roto-Art had het sanitair al bij het begin van de huurperiode een matige kwaliteit en houdt de wens van [appellanten] tot vervanging van het sanitair kennelijk verband met die matige kwaliteit. Volgens Roto-Art is geen sprake van een gebrek in de oplevering maar hooguit van lichte beschadigingen die moeten worden aangemerkt als normale slijtage of veroudering zoals bedoeld in artikel 10.1.1 van de algemene voorwaarden.

6.19.6.

Naar het oordeel van het hof hebben [appellanten] tegenover dit verweer van Roto-Art onvoldoende onderbouwd dat sprake is van een tekortkoming van Roto-Art ten aanzien van de oplevering van het sanitair bij het einde van de huur. Op de door [appellanten] overgelegde drie foto’s zijn zonder nadere toelichting, die [appellanten] niet hebben gegeven, geen relevante beschadigingen aan het tegelwerk en overig sanitair te zien. Wel is op de eerste foto een toiletbril te zien die in geringe mate scheef op de toiletpot zit. Dat moet naar de inschatting van het hof eenvoudig te herstellen zijn (los schroeven, recht zetten en vast schroeven). Op de derde foto zijn kennelijk enkele vochtkringen op het horizontale paneel bij een daarop gemonteerde glazen wasbak zichtbaar. Als die niet goed te verwijderen zijn, is het betreffende paneel kennelijk van aanvang af niet geschikt geweest om in een vochtige omgeving geplaatst te worden. [appellanten] hebben verder in het geheel niet duidelijk gemaakt welke concrete beschadiging om welke reden aan Roto-Art te wijten zou zijn. Zij hebben overigens ook in het geheel niet toegelicht waar de betreffende foto’s zijn gemaakt (in het gehuurde P4 of in het gehuurde P2). Het hof concludeert dat [appellanten] tegenover het door Roto-Art gevoerde verweer niet aan hun stelplicht hebben voldaan. Zij hebben onvoldoende geconcretiseerd dat het sanitair bij de oplevering meer sporen vertoonde dan die van normale slijtage of veroudering.

6.19.7.

Om bovenstaande redenen verwerpt het hof grief 10A in principaal hoger beroep.

Over grief 10B in principaal hoger beroep: de vordering ter zake vervanging van de keukens

6.20.1.

Van een noodzaak tot vervanging van een of meer keukens hebben [appellanten] in het geding bij de kantonrechter geen melding gemaakt. Ook in de processen-verbaal van oplevering die [appellanten] hebben laten opstellen door [persoon A] , is geen opmerking over keukens te vinden. De kantonrechter heeft over deze niet aan de orde gestelde kwestie dus ook geen beslissing genomen.

6.20.2.

In hoger beroep vorderen [appellanten] ter zake de vervanging van twee keukenpantry’s (een in het gehuurde P4 en een in het gehuurde P2) echter in totaal € 6.187,, waarvan € 2.784,-- wordt gevorderd door [X Holding B.V.] in verband met het gehuurde P2 en € 3.403,-- door [appellant sub 2] in verband met het gehuurde P4. Het gevorderde totaalbedrag van € 6.187,-- is genoemd in het bij de memorie van grieven overgelegde rapport van [bouwbedrijf X] voor de kosten van materiaal en arbeid voor de vervanging van twee keukenpantry’s.

6.20.3.

[appellanten] hebben deze vordering in de toelichting op grief 10B in principaal hoger beroep aan de orde gesteld. Zij stellen daar samengevat het volgende:

[appellanten] hebben een nieuwe keuken aangeschaft die klaar staat om in een van de bedrijfsruimtes te worden gemonteerd.
De keuken in de andere bedrijfsruimte is nog in slechte staat te aanschouwen, en moet ook op korte termijn vervangen worden.
De noodzaak tot vervanging van de keukens blijkt uit de drie foto’s die [appellanten] als productie 18 bij de memorie van grieven hebben overgelegd. De keukens zijn niet in goede staat opgeleverd door Roto-Art.

6.20.4.

Roto-Art heeft, naar het hof begrijpt, aan het slot van onderdeel 10.3 en in onderdeel 10.4 van de memorie van antwoord gereageerd op deze vordering van [appellanten] Naar het hof begrijpt, betwist Roto-Art dat er een deugdelijke factuur is overgelegd. Roto-Art ziet hierbij overigens een factuur die betrekking heeft op hang en sluitwerk (productie 16a bij de memorie van grieven) ten onrechte aan voor een factuur van een keukenleverancier. Roto-Art betwist voorts, naar het hof begrijpt, dat zij de keukenpantry’s niet in aanvaardbare staat heeft opgeleverd, en betoogt dat de door Roto-Art gevorderde kosten niet zijn te herleiden tot bepaalde gebreken.

6.20.5.

Het hof constateert dat [appellanten] als productie 18 bij de memorie van grieven slechts vijf foto’s van onderdelen van een keukenpantry heeft overgelegd. Op de eerste en vijfde foto is hetzelfde stuk aanrecht zichtbaar met daarop een plek met een verkleuring, en enkele kleine lichte schade op de wand. Op de tweede foto is zonder nadere toelichting, die niet is gegeven, geen schade te zien. Op de derde foto is een bestekbak in een la te zien, welke bestekbak aan de achterzijde beschadigingen (gaten) heeft. Op de vierde foto is een keukenkastje met deur te zien, waarbij enkele scharnieren los zitten.

6.20.6.

Naar het oordeel van het hof betreft dit geen schades die een volledige vervanging van beide keukenpantry’s op kosten van Roto-Art rechtvaardigen. Het hof neemt hierbij in aanmerking dat op de overgelegde foto’s onderdelen van een eenvoudige en gedateerde keukenpantry zichtbaar zijn, terwijl de keukenpantry’s in het gehuurde door het personeel van Roto-Art tijdens de huurperiode van meer dan tien jaar zijn gebruikt, en [appellanten] moeten accepteren dat de pantry’s bij de oplevering sporen van normale slijtage en veroudering vertoonden.

Het hof constateert voorts dat [appellanten] wel stellen dat zij een keukenpantry hebben aangeschaft, maar dat zij daarvan geen factuur hebben overgelegd. [appellanten] hebben de schades aan de keukenpantry’s ook niet nader omschreven, maar alleen verwezen naar de bovengenoemde foto’s die door hen niet van enige toelichting zijn voorzien. [appellanten] hebben ook niet gesteld welke kosten zij hebben gemaakt voor de aanschaf van de door hen genoemde pantry. Het hof concludeert dat een door een gebrekkige oplevering veroorzaakte noodzaak om de keukenpantry’s te vervangen, niet is komen vast te staan. Voor zover [appellanten] de verouderde pantry’s wil vervangen door modernere exemplaren, kan zij de kosten daarvan niet op Roto-Art verhalen.

6.20.7.

Dat [appellanten] plaatselijk herstel hebben laten uitvoeren aan kleine schades of gebreken aan de pantry’s is door hen niet gesteld. Er is dus ook geen aanleiding om aan [appellanten] een beperkt bedrag voor plaatselijk herstel van beide pantry’s toe te kennen. Het hof concludeert dat de vordering ter zake de vervanging van de keukenpantry’s moet worden afgewezen. Het hof verwerpt daarom grief 10B in principaal hoger beroep.

Over grief 10C in principaal hoger beroep: de vordering ter zake herstelwerk aan de riolering

6.21.1.

In de inleidende dagvaarding hebben [appellanten] gesteld dat zij op 20 januari 2021, dus na de oplevering van het gehuurde P4 en het gehuurde P2 door Roto-Art, hebben ontdekt dat de rioolleiding waarop de beide gehuurde panden aangesloten zijn, volledig verstopt zat met brokken kalk. Volgens [appellanten] moest die kalk uit de rioolbuis gefrased worden en opgezogen worden. [appellanten] hebben in verband hiermee verwezen naar een factuur van [X rioleringen] ten bedrage van € 1.178,46 exclusief btw (€ 1.425,90 inclusief btw). Het hof constateert dat die factuur niet aan [appellant sub 2] en/of [X Holding B.V.] is gericht, maar aan [X interieurs B.V.] , gevestigd op [adres 3] te [vestigingsplaats] .

6.21.2.

Roto-Art heeft in het geding bij de kantonrechter betwist dat zij de riolering in verstopte toestand heeft opgeleverd. Roto-Art heeft er in dit verband op gewezen dat een probleem met de riolering kennelijk pas geruime tijd na de oplevering aan het licht is gekomen, terwijl de riolering door de nieuwe huurder dagelijks zal zijn gebruikt. Volgens Roto-Art hebben [appellanten] bovendien hun klachtplicht van artikel 6:89 BW geschonden. Verder heeft Roto-Art (op de tiende bladzijde van productie 19 bij de conclusie van antwoord) gesteld dat zij de afvoerleidingen door de jaren heen vele keren heeft moeten laten ontstoppen. Ten bewijze van die stelling heeft zij als bijlage D bij die productie een uitdraai van de geboekte facturen van [ontstoppingsbedrijf X] overgelegd.

6.21.3.

In de tweede overwegingen 3.4.29 en 3.4.30 (overwegingen met deze nummers komen in het beroepen vonnis tweemaal voor) heeft de kantonrechter over deze vordering het volgende overwogen

3.4.29 (…)

Na oplevering heeft [appellant sub 2] ontdekt dat het riool waarop beide gehuurde panden aangesloten waren volledig verstopt zat met brokken kalk. [appellant sub 2] vordert de schade (€ 1.425) als gevolg van herstelwerkzaamheden aan het riool (produktie 10 bij dagvaarding). Roto betwist deze schadepost er wijst er op dat zij tijdens de gehuurde periode bovenmatig veel ontstoppingswerkzaamheden heeft moeten laten verrichten. Structurele maatregelen, teneinde de ontstoppingsproblemen op te lossen, komen volgens Roto voor rekening van [appellant sub 2] als verhuurder.

3.4.30

Naar het oordeel van de kantonrechter komen de herstelwerkzaamheden aan het riool voor rekening van [appellant sub 2] als verhuurder. Genoemde werkzaamheden gaan verder dan het ontstoppen van het riool (tot aan de gemeentelijke hoofdriolering) waartoe Roto op basis van de algemene voorwaarden gehouden is. Gesteld noch gebleken is Roto een verwijt valt te maken van de verstoppingen dan wel schade aan het riool.”

6.21.4.

Grief 10C in principaal hoger beroep is tegen deze overweging gericht. [appellanten] hebben in hoger beroep voorts hun eis ter zake deze post vermeerderd. Zij vorderen nu ter zake deze post in totaal € 1.325,-- (exclusief btw), waarvan € 596,-- wordt gevorderd door [X Holding B.V.] in verband met het gehuurde P2 en € 728,-- door [appellant sub 2] in verband met het gehuurde P4. Het bedrag van € 1.325,-- is gebaseerd op de begroting van [bouwbedrijf X] , waarin € 1.325,25 is vermeld voor het tweemaal (kennelijk bij gehuurde P4 en bij gehuurde P2) “riool ontstoppen systeem reinigen”. In de toelichting op de grief stellen zij dat de kalk met geen mogelijkheid pas na de oplevering van 15 oktober 2020 in de riolering terecht kan zijn gekomen, en dat de kalk onder verantwoordelijkheid van Roto-Art in de rioolbuis is geraakt. [appellanten] beroepen zich in dit kader op het bewijsvermoeden van artikel 7:218 lid 2 BW.

6.21.5.

Roto-Art heeft in de memorie van antwoord op meerdere plaatsen aangevoerd dat uit facturen die aan een zusteronderneming van [appellanten] zijn gericht, niet kan worden afgeleid dat [appellanten] kosten hebben gemaakt (blz. 7, punt 2.7, blz. 8, vlak boven midden, blz. 16, punt 5.10 en blz. 24, punt 10.3).

6.21.6.

Het hof is van oordeel dat [appellanten] op dit punt niet aan hun stelplicht hebben voldaan. Zij hebben niet duidelijk gemaakt waarom zij in hoger beroep een ander bedrag vorderen dan het bedrag dat vermeld is op de factuur die zij in het geding in eerste aanleg hebben overgelegd. Ook hebben [appellanten] niet toegelicht waarom in de prijsopgave van [bouwbedrijf X] wordt uitgegaan van tweemaal uit te voeren ontstoppingswerkzaamheden, terwijl volgens de eigen stelling van [appellanten] slechts sprake was van één verstopping met kalk. Zij hebben voorts niet gesteld dat de factuur die zij in eerste aanleg hebben overgelegd en die gericht is aan [X interieurs B.V.] , niet geheel door [X interieurs B.V.] zelf is voldaan. Ook hebben zij niet gesteld dat die factuur geheel of ten dele aan hen is doorbelast. Verder wijst de factuur erop dat de ontstopping zo niet geheel, dan toch wel ten dele mede de afvoer van het gehuurde aan de [adres 3] betrof. Omdat [appellanten] zich baseren op een niet aan hen gerichte factuur en hieromtrent geen enkele opheldering hebben gegeven, concludeert het hof dat zij niet aan hun stelplicht hebben voldaan. Reeds om deze reden acht het hof de vordering ter zake de ontstopping van het riool niet toewijsbaar. De overige verweren die Roto-Art tegen deze post heeft aangevoerd, kunnen daarom onbesproken blijven.

6.21.7.

Om bovenstaande redenen verwerpt het hof grief 10C in principaal hoger beroep.

Over grief 11 in principaal hoger beroep: Hekwerk en elektrische poort

6.22.1.

In rov. 3.4.31 van het beroepen vonnis heeft de kantonrechter als volgt geoordeeld:

“ [appellant sub 2] vordert schade aan het hekwerk en verwijst naar foto's. Uit het proces-verbaal

van oplevering volgt dat deze schade enkel ziet op [adres 1] . De schade die [appellant sub 2] heeft geleden als gevolg van herstelwerkzaamheden aan het hekwerk en poort is echter niet onderbouwd. Het had op de weg van [appellant sub 2] gelegen om facturen voor

het herstel in het geding te brengen. Dat [appellant sub 2] hier toe in staat was blijkt uit zijn

stelling dat alle benodigde herstelwerkzaamheden voor [adres 1] inmiddels zijn

uitgevoerd (op de vloer na).”

6.22.2.

Grief 11 in principaal hoger beroep is tegen deze overweging gericht. [appellanten] hebben in de toelichting op de grief niet betwist dat de betreffende schadepost alleen betrekking heeft op het gehuurde P4. [appellant sub 2] vordert hiervoor in hoger beroep (volgens de specificatie op blz. 33 van de memorie van grieven) een schadevergoeding van € 925,--. In de toelichting op de grief voert [appellant sub 2] aan dat de schade aan het hekwerk en de toegangspoort van het gehuurde P4 genoemd is in het proces-verbaal van oplevering van het gehuurde P4. Bovenaan blz. 3 van dat proces-verbaal staat het volgende:

“Het gaashekwerk is op diverse plaatsen kapot en de rastering is op diverse plaatsen verbogen en dient te worden hersteld. Tevens is de elektrische bediening van de toegangspoort defect (offerte leverancier poort);”

Ter onderbouwing van het door haar gevorderde bedrag van € 925,-- heeft [appellant sub 2] verwezen naar de bij de memorie van grieven overgelegde factuur van [X beveiligingsdiensten] van 11 november 2021 ten bedrage van € 925,-- (te vermeerderen met 21% btw). Op die factuur staar de volgende werkomschrijving:

“Diverse elektrotechnische

Herstelwerkzaamheden aan

Heras-poort [adres 1]

Betr. Doorloopbeveiliging

Klembeveiliging; terminators

GSM -kiezer n.a.v. defecten

Diverse data incl. voorrijd.”

6.22.3.

Roto-Art heeft in de memorie van antwoord in principaal hoger beroep niet op deze grief gereageerd. Naar het oordeel van het hof heeft Roto-Art in het geding bij de kantonrechter, mede in het licht van de door [appellanten] overgelegde foto’s, onvoldoende betwist dat de gestelde beschadigingen en defecten bij de oplevering van het gehuurde aanwezig waren. In hoger beroep heeft [appellant sub 2] het door haar gevorderde schadebedrag onderbouwd met de bovengenoemde factuur die door Roto-Art onbestreden is gebleven. Het hof is daarom van oordeel dat het bedrag van € 925,-- ter zake het gehuurde P4 aan [appellant sub 2] toewijsbaar is. Grief 11 heeft dus doel getroffen.

Over grief 1 in principaal hoger beroep en grief 1 in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep: Dakdoorvoeren en schade aan dakbedekking

6.23.1.

[appellanten] hebben in de inleidende dagvaarding gesteld dat Roto-Art de plekken op het dak waar ten behoeve van de afvoer van bij haar productieproces vrijkomende rook en gassen dakdoorvoeren waren aangebracht, niet deugdelijk heeft hersteld. In de door [persoon A] opgestelde processen-verbaal van oplevering van 11 november 2020 staat dat de dakdoorvoeren zijn afgedekt met losse stukken dakplaten, dat de ravelingen nog aan de dakplaten zijn bevestigd en dat deze wijze van herstel vanuit esthetisch en constructief oogpunt niet wenselijk is. In de door [appellanten] overgelegde prijsopgave van Archebouw zijn een aantal posten opgenomen die kennelijk zien op vervanging van de dakplaten (de bovenste 13 gedachtestreepjes onder “ALGEMEEN”). In de kop van de betreffende bladzijde staat overigens onder meer het woord “renovatie”.

6.23.2.

[appellanten] hebben in de inleidende dagvaarding verder gesteld dat de door Roto-Art ingeschakelde aannemer bij het knippen van de metalen stukken dakplaten, nodig voor het dichten van het dak, in de bestaande dakbedekking heeft gesneden, waardoor het dak is beschadigd. Volgens [appellanten] is waarschijnlijk bij de snijwerkzaamheden verzuimd iets onder het te snijden oppervlakte te leggen om dak-beschadiging te voorkomen. [appellanten] vorderden in verband hiermee in de inleidende dagvaarding een bedrag van € 1.900,--. Ter onderbouwing daarvan hebben zij verwezen naar een e-mail van Archebouw van 14 januari 2021.

6.23.3.

In hoger beroep vorderen [appellanten] ter zake deze kwestie, naar het hof uit de opsomming op blz. 32 en 33 van de memorie van grieven begrijpt:

A. ter zake de vervanging van de dakconstructie in totaal € 89.926,-- exclusief btw, waarvan € 29.975,-- exclusief btw door [X Holding B.V.] in verband met het gehuurde P2 en € 59.950,-- exclusief btw door [appellant sub 2] in verband met het gehuurde P4;
B. ter zake de schade aan de dakbedekking in totaal € 1.900,-- exclusief btw waarvan € 855, exclusief btw door [X Holding B.V.] in verband met het gehuurde P2 en € 1.045, exclusief btw door [appellant sub 2] in verband met het gehuurde P4.
C. ter zake “inspectie dak ivm herstel huurder, [bouwbedrijf X] ” in totaal € 3.600,--, waarvan € 1.620,-- exclusief btw door [X Holding B.V.] in verband met het gehuurde P2 en € 1.980,-- exclusief btw door [appellant sub 2] in verband met het gehuurde P4.

6.23.4.

Roto-Art heeft in het geding bij de kantonrechter verweer gevoerd tegen de gestelde schades. Volgens Roto-Art zijn de dakdoorvoeren met ravelingen met uitdrukkelijke instemming van [appellanten] aangebracht, en zijn daartoe constructieve berekeningen gemaakt. Roto-Art stelt dat zij de dakdoorvoeren heeft laten dichten door een professionele (door [appellanten] aangewezen) aannemer en dat het dak in constructief opzicht voldoet aan alle bouwtechnische eisen.

Roto-Art heeft voorts gemotiveerd betwist dat bij de werkzaamheden ter dichting van de dakdoorvoeren beschadigingen aan het dak zijn veroorzaakt.

Roto-Art heeft ook betwist dat [bouwbedrijf X] de gebouwen heeft geïnspecteerd. In het verlengde daarvan heeft Roto-Art de post (inspectiekosten) betwist.

6.23.5.

De kantonrechter heeft aan het slot van rov. 3.4.6 van het beroepen vonnis overwogen dat de vraag moet worden beantwoord of Roto-Art met de uitgevoerde herstelwerkzaamheden het dak in een toestand heeft gebracht die redelijkerwijze in overeenstemming is met de oorspronkelijke staat van het dak waarbij geen sprake was van gaten en ravelingen in het dak. In rov. 3.4.9 van het beroepen vonnis heeft de kantonrechter daarover als volgt geoordeeld:

“Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [appellant sub 2] haar stelling dat de dakdoorvoeren niet deugdelijk zijn hersteld en dit ten koste gaat van de constructie van het dak onvoldoende gemotiveerd. De enkele stelling in het proces-verbaal van oplevering dat de wijze van herstel vanuit esthetisch en constructief oogpunt niet wenselijk is, is naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende om aan te nemen dat de herstelwerkzaamheden aan het dak niet-deugdelijk zijn uitgevoerd. Dat er geen PE-folie zou zijn gebruikt en dit wel noodzakelijk is, is weliswaar gesteld maar niet nader onderbouwd. De stelling van Roto dat de dakdoorvoeren in overleg met en met instemming van [appellant sub 2] zijn aangebracht ten behoeve van het produktieproces van Roto is door [appellant sub 2] niet, althans onvoldoende gemotiveerd betwist. Gelet op het vorenstaande is de kantonrechter van oordeel dat Roto met het dichtmaken van de dakdoorvoeren het dak in een toestand heeft gebracht die redelijkerwijze in overeenstemming is met de oorspronkelijke staat van het dak. Van Roto kan, mede gelet op de instemming van [appellant sub 2] destijds met de aanleg van de dakdoorvoeren en het feit dat de dakdoorvoeren noodzakelijk waren voor het produktieproces van Roto, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet verlangd worden dat 1/3 van het dak geheel wordt vervangen. Ten overvloede wijst de kantonrechter voorts op de magere onderbouwing van de geleden schade. [appellant sub 2] verwijst voor haar schade aan het dak naar een offerte van Archebouw die sluit op een bedrag van € 152.745,00 (produktie 6 bij dagvaarding). Uit deze offerte valt echter niet op te maken welke kosten voor het gehuurde P2 zijn en welke voor P4, terwijl ook niet duidelijk is of de werkzaamheden zien op 1/3 deel van het dak of op het gehele dak. Bovendien bevat de offerte veel andere posten die niet zien op het herstellen van het dak. De gevorderde schade ter zake de dakdoorvoeren wordt derhalve ook om die reden afgewezen. Hetzelfde geldt voor de geleden schade aan de dakbedekking door de door Roto uitgevoerde werkzaamheden. [appellant sub 2] stelt dat het dak beschadigd is geraakt bij het herstel van de dakdoorvoeren, maar heeft deze vordering niet nader onderbouwd. Roto heeft deze schade ook gemotiveerd betwist. Het had op de weg van [appellant sub 2] gelegen om deze schade, mede gelet op de gemotiveerde betwisting door Roto, nader te onderbouwen. De kantonrechter ziet, gelet op de ongemotiveerde stelling, geen aanleiding [appellant sub 2] toe te laten tot bewijs van haar stelling.”

6.23.6.

Grief 1 in principaal hoger beroep is tegen deze overweging gericht. In de toelichting op de grief betogen [appellanten] allereerst dat zij de processen-verbaal van oplevering bindend mochten vaststellen omdat Roto-Art niet wenste mee te werken aan de vastlegging van de bevindingen. Volgens [appellanten] staat daarom bindend vast dat de herstelwerkzaamheden ter dichting van de dakdoorvoeren ondeugdelijk zijn geweest en dat het dak daardoor niet is gebracht in een toestand die redelijkerwijze in overeenstemming is met de oorspronkelijke staat van het dak.

Het hof verwerpt dit betoog. Partijen hebben geen overeenstemming bereikt over de vraag of het dak bij de oplevering voldeed aan de daaraan te stellen eisen. Gelet daarop heeft het feit dat Roto-Art niet wilde meewerken aan de vastlegging van bevindingen met de door [appellanten] gewenste inhoud, niet tot gevolg dat [appellanten] eenzijdig bindend mocht vaststellen dat de herstelwerkzaamheden ter dichting van de dakdoorvoeren ondeugdelijk zijn geweest en dat het dak daardoor niet is gebracht in een toestand die redelijkerwijze in overeenstemming is met de oorspronkelijke staat van het dak.

6.23.7.

[appellanten] hebben in de toelichting op de grief voorts betoogd dat de dakdoorvoeren, anders dan de kantonrechter heeft overwogen, niet in overleg en met instemming van [appellanten] zijn aangebracht.

Het hof verwerpt ook dit betoog om de volgende redenen. Roto-Art heeft reeds in het geding bij de kantonrechter op gedetailleerde wijze uiteengezet dat het aanbrengen van de dakdoorvoeren reeds bij aanvang van de huur uitdrukkelijk is overeengekomen, dat de ravelingen daarbij op uitdrukkelijk verzoek van [appellanten] zijn aangebracht en dat die ravelingen conform gemaakte constructieberekeningen op kosten van Roto-Art zijn uitgevoerd. Die uitvoering heeft volgens Roto-Art bij het gehuurde P4 al tijdens de bouw in samenspraak met [appellant sub 2] plaatsgevonden door aannemer Archebouw en bij het gehuurde P2 door een door [X Holding B.V.] geselecteerde aannemer. Naar het oordeel van het hof hebben [appellanten] deze gedetailleerde stellingen onvoldoende betwist. Uit het gestelde bovenaan de derde bladzijde van de aantekeningen van de griffier van de zitting bij de kantonrechter blijkt bovendien dat [appellant sub 2] , kennelijk mede namens [X Holding B.V.] , heeft erkend dat er destijds (omstreeks de aanvang van de huur) een akkoord was onder voorwaarden, inhoudende dat de dakdoorvoeren konden worden aangebracht, mits met ravelingen zodat de constructie voldoende stevig bleef. Mede gelet op deze erkenning is de blote betwisting in de memorie van grieven dat het aanbrengen van de dakdoorvoeren in overleg heeft plaatsgevonden, onvoldoende onderbouwd. Daar komt nog bij dat Roto-Art haar stelling dat de dakdoorvoeren in overleg met [appellanten] heeft plaatsgevonden, nader heeft onderbouwd bij de MvA in principaal hoger beroep, blz. 13, punt 5.4. [appellanten] zijn daar nog kort op ingegaan in hun memorie van antwoord in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep maar hebben de stellingen van Roto-Art ook daar onvoldoende gemotiveerd betwist. Het beroep dat [appellanten] in de memorie van antwoord in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep hebben gedaan op artikel 6.11.2.4 van de algemene voorwaarden laat onverlet dat in dit geval de veranderingen met toestemming van [appellanten] zijn aangebracht.

6.23.8.

Dat het aanbrengen van de dakdoorvoeren in overleg met [appellanten] heeft plaatsgevonden, neemt niet weg dat de dakdoorvoeren “door of namens huurder aangebrachte veranderingen en toevoegingen” zijn die op grond van artikel 6.11.2.7 van de algemene bepalingen voor het einde van de huur door de huurder ongedaan moeten zijn gemaakt (voor zover partijen niet schriftelijk anders zijn overeengekomen). Het hof verwerpt daarom grief 1 in incidenteel hoger beroep, voor zover Roto-Art daarmee heeft willen betogen dat zij niet gehouden was om de dakdoorvoeren bij het einde van de huur ongedaan te maken. Bij de plicht tot het ongedaan maken geldt wel, zoals het hof hiervoor in rov. 6.4.4 overwoog, dat het gehuurde door de huurder in een toestand moet worden gebracht die bij het einde van de huurovereenkomst redelijkerwijze in overeenstemming met de oorspronkelijke staat kan worden geacht. De term “redelijkerwijze” ziet op het aspect van de waardering van hetgeen nodig is om ten tijde van de ontruiming een toestand te bereiken die redelijkerwijze in overeenstemming met de oorspronkelijke toestand kan worden geacht (Kamerstukken II 1997/1998, 26089, 3, p. 26). Hierbij kan de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 lid 2 BW) meebrengen dat van de huurder niet kan worden gevergd het gehuurde geheel in de oorspronkelijke staat te brengen. Daarbij wegen alle omstandigheden mee, waaronder de omstandigheid dat in dit geval de veranderingen met toestemming van [appellanten] zijn aangebracht.

6.23.9.

Het hof deelt het oordeel van de kantonrechter dat Roto-Art, met de wijze waarop zij de dakdoorvoeren heeft laten dichtmaken, het gehuurde in elk geval visueel heeft gebracht in een toestand die redelijkerwijze in overeenstemming met de oorspronkelijke staat kan worden geacht. Op de door [appellanten] genoemde foto’s is zijn weliswaar de plekken van het dichten van de dakdoorvoeren nog zichtbaar, maar daarbij zijn dezelfde althans vergelijkbare materialen gebruikt en de vorm van de bestaande plafonds is geheel gevolgd, terwijl de kleurverschillen naar het oordeel van het hof acceptabel zijn. Evenals de kantonrechter is het hof van oordeel dat niet van Roto-Art gevergd kan worden om het dak van de bedrijfshallen of een substantieel deel daarvan, louter vanwege het visuele aspect geheel te vernieuwen.

6.23.10.

[appellanten] hebben voorts gesteld dat Roto-Art bij het aanbrengen van de reparatiestukken bij de voormalige dakdoorvoeren ten onrechte geen PE-folie hebben aangebracht, waardoor dampplekken ontstaan. Ter onderbouwing van die stelling hebben [appellanten] verwezen naar de rapportage van [bouwbedrijf X] (hof: derde alinea onder het kopje “SITUATIE”) en kennelijk naar een e-mail van [persoon C] van [X Dakbeheer] van 25 april 2021 (gevoegd bij productie 3 bij de memorie van grieven).

Ook hebben [appellanten] gesteld dat de dakconstructie is verzwakt door de wijze waarop Roto-Art de dakdoorvoeren heeft laten dichten. Ter onderbouwing van die stelling hebben zij verwezen naar de rapportage van [bouwbedrijf X] (hof: derde alinea onder het kopje “SITUATIE”) en naar een berekening van N. Blauwiekel van M3C van 21 maart 2022. In de memorie van antwoord in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep hebben zij hierover voorts verwezen naar een statische berekening van Hooijen Konstruktiebureau B.V.

6.23.11.

Roto-Art heeft beide stellingen gemotiveerd betwist, en ter onderbouwing van die betwisting verwezen naar:

Een statische berekening van Ingenieursbureau [persoon B] van 25 februari 2011 met betrekking tot het gehuurde P2;
Een offerte van [aannemersbedrijf X] van 18 september 2020;
Een e-mailwisseling tussen [Dak en gevel B.V.] en haar leverancier SAB-profiel B.V.

Roto-Art concludeert dat de daken na de uitgevoerde werkzaamheden ter dichting van de dakdoorvoeren geheel voldoen aan de daaraan te stellen eisen en dat de constructie door die dichtingswerkzaamheden niet is verzwakt.

6.23.12.

Het hof heeft met betrekking tot deze geschilpunten behoefte aan voorlichting door een deskundige. Het hof is voorshands voornemens één deskundige (een bouwkundige) te benoemen. Naar het voorlopig oordeel van het hof kunnen aan die deskundige de volgende vragen worden voorgelegd:

1a. Was het noodzakelijk om in het najaar van 2020 bij het dichten van de dakdoorvoeren in de daken van de bedrijfshallen aan de [adres 1] en de [adres 2] te [vestigingsplaats] PE-folie aan te brengen?
1b. Zo ja, wat zijn de nadelige gevolgen van het feit dat ter plaatse van de voormalige dakdoorvoeren geen PE-folie is aangebracht?
1c. Indien ten onrechte is verzuimd om bij het dichten van de voormalige dakdoorvoeren PE-folie aan te brengen, op welke wijze kan die folie dan alsnog worden aangebracht?
1d. Wat zijn (naar het prijspeil van 15 oktober 2020) de kosten van het alsnog aanbrengen van PE-folie ter plaatse van de voormalige dakdoorvoeren bij de bedrijfshal aan de [adres 1] te [vestigingsplaats] en wat zijn (naar het prijspeil van 15 oktober 2020) de kosten van het alsnog aanbrengen van PE-folie ter plaatse van de voormalige dakdoorvoeren bij de bedrijfshal aan de [adres 2] te [vestigingsplaats] ?
2a. Is bij het dichten van de dakdoorvoeren de constructie van de dak van de bedrijfshallen zodanig verzwakt dat de dakconstructie
2b. Zijn de hiervoor in rechtsoverweging 6.23.10 en 6.23.11 genoemde berekeningen daarbij van belang? Zijn die berekeningen correct en bruikbaar? Zo ja, waarom en zo nee, waarom niet?
2c. Als vraag 2a bevestigend moet worden beantwoord, op welke wijze kan dit gebrek dan worden hersteld bij de bedrijfshal aan de [adres 1] en op welke wijze bij de bedrijfshal aan de [adres 2] ?
2d. Wat zijn (naar het prijspeil van 15 oktober 2020) de kosten van het onder 2c bedoelde herstel bij de bedrijfshal aan de [adres 1] en wat zijn (naar het prijspeil van 15 oktober 2020) de kosten van het onder 2c bedoelde herstel bij de bedrijfshal aan de [adres 2] ?

6.23.13.

Het hof zal de zaak naar de rol verwijzen om partijen de gelegenheid te geven zich uit te laten over de te stellen vragen, over het aantal te benoemen deskundigen en over de gewenste specialisatie van de deskundige(n). Het hof is voorshands van oordeel dat het voorschot op de kosten van het deskundigenbericht ten laste van [appellanten] , als eisende partij, moet worden gebracht. Het hof zal elk verder oordeel over de afwezigheid van de PE-folie en over de constructieve sterkte van het dak aanhouden.

6.23.14.

[appellanten] hebben in de toelichting op de grief ook nog aangevoerd dat de lichtstraten (doorzichtige kunststof platen in het dak die buitenlicht doorlaten) in de bedrijfshallen moeten worden vervangen omdat zij na de oplevering zodanig vervuild waren dat schoonmaken geen zin meer had. Onder verwijzing naar de rapportage van [bouwbedrijf X] stellen [appellanten] dat hiermee een bedrag van € 9.360,-- is gemoeid. Roto-Art heeft deze stelling betwist. Volgens hen is op dit punt geen sprake van een gebrek in de oplevering. Het hof acht dit onderdeel van de vordering niet toewijsbaar. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat de lichtstraten op het moment van de oplevering meer dan 10 jaar blootgesteld waren geweest aan weersinvloeden. Tegen die achtergrond hebben [appellanten] onvoldoende onderbouwd dat op dit punt sprake is van een gebrek in de oplevering van het gehuurde.

6.23.15.

Het hof zal elk verder oordeel over de in rov. 6.23.3 genoemde post A nu aanhouden.

6.23.16.

Het hof zal nu oordelen over de in rov. 6.23.3 genoemde post B. Het hof heeft in rov. 6.23.2 weergegeven wat [appellanten] aan deze vordering ten grondslag hebben gelegd. Het hof zal deze vordering afwijzen omdat Roto-Art uitdrukkelijk en gemotiveerd heeft betwist dat deze gestelde schade onder haar verantwoordelijkheid is veroorzaakt en [appellanten] op dit punt niet een voldoende gespecificeerd bewijsaanbod hebben gedaan.

6.23.17.

Het hof zal nu oordelen over de in rov. 6.3.3 genoemde post C ter zake “inspectie dak ivm herstel huurder, [bouwbedrijf X] ” ten bedrage van in totaal € 3.600,--, waarvan € 1.620,-- exclusief btw wordt gevorderd door [X Holding B.V.] in verband met het gehuurde P2 en € 1.980,-- exclusief btw door [appellant sub 2] in verband met het gehuurde P4. Ter onderbouwing van deze post hebben [appellanten] verwezen naar de rapportage van [bouwbedrijf X] waarin onder het kopje “Diversen” een bedrag van € 3.600,-- is opgenomen voor het inspecteren van de daken van de beide bedrijfshallen.

6.23.18.

Roto-Art heeft betwist dat [bouwbedrijf X] de gebouwen heeft geïnspecteerd. In het verlengde daarvan heeft Roto-Art de post (inspectiekosten) betwist. Naar het oordeel van het hof hebben [appellanten] onvoldoende onderbouwd dat zij aan [bouwbedrijf X] € 3.600,-- hebben voldaan voor inspectiekosten. De op dit punt gehanteerde opslag van 12,5% voor “AK W&R” kan het hof ook niet plaatsen. [appellanten] moeten deze post nader onderbouwen met een factuur en betaalbewijs. Het hof zal hen in de gelegenheid stellen om die te zijner tijd, bij memorie na deskundigenbericht, over te leggen. Het hof houdt elk verder oordeel over deze post nu aan, waaronder het oordeel over de vraag of deze gestelde kosten ten laste van Roto-Art komen.

Over grief 12 in principaal hoger beroep: Buitengerechtelijke kosten en proceskosten op grond van artikel 17.1 van de algemene voorwaarden

6.24.1.

Grief 12 in principaal hoger beroep is gericht tegen de beslissing van de kantonrechter om de proceskosten, waarin de kantonrechter Roto-Art heeft veroordeeld, te matigen tot het uit het liquidatietarief voortvloeiende bedrag. Volgens [appellanten] moeten de door hen daadwerkelijk gemaakte kosten van rechtsbijstand vergoed worden. In de vorderingen van [appellanten] , zoals gespecificeerd op de bladzijdes 32 tot en met 34 van de memorie van grieven, zijn daarvoor bedragen opgenomen.

6.24.2.

Het hof zal elk oordeel over deze grief aanhouden.

Tussenconclusie en rolverwijzing

6.25.1.

Uit het bovenstaande volgt:

Dat de algemene grief in principaal hoger beroep en de grieven 2, 3, 5, 6, 7, 9, 10A, 10B, 10C en 14 in principaal hoger beroep geen doel treffen;
dat grief 1 in incidenteel hoger beroep geen doel treft (zie rov. 6.23.8);
dat grief 2 in incidenteel hoger beroep niet behandeld hoeft te worden (zie rov. 6.11.12).

6.25.2.

Verder volgt uit het bovenstaande dat de navolgende grieven geheel of ten dele doel hebben getroffen:

Grief 4 in principaal hoger beroep heeft ten dele doel getroffen. Dit brengt mee dat de ter zake de reparatie van de heaters gevorderde bedragen van € 443,-- exclusief btw voor [X Holding B.V.] in verband met het gehuurde P2 en € 542,-- exclusief btw voor [appellant sub 2] in verband met het gehuurde P4 toewijsbaar zijn.
Grief 8 in principaal hoger beroep heeft ten dele doel getroffen. Dit brengt mee dat voor het bijwerken van de slordige kitafwerking in de acht hoeken van twee ramen in het gehuurde P4 en acht hoeken van twee ramen in het gehuurde P2 € 200,-- toekomt aan [appellant sub 2] en € 200,-- aan [X Holding B.V.] .
Grief 11 in principaal hoger beroep is terecht voorgedragen. In verband daarmee komt € 925,-- toe aan [appellant sub 2] .

6.25.3.

Voorts volgt uit het voorgaande dat het hof elk verder oordeel over de grieven 1 en 12 in principaal hoger beroep aanhoudt.

6.25.4.

Het hof zal de zaak nu verwijzen naar de rol voor een akte, door beide partijen gelijktijdig te nemen. Partijen kunnen zich elk bij de door hen te nemen akte uitlaten over het aantal, de deskundigheid en - bij voorkeur eensluidend - de persoon van de te benoemen deskundige(n). Voorts kunnen partijen suggesties doen over de aan de deskundige(n) voor te leggen vragen, ten aanzien waarvan het hof in rov. 6.23.12 een voorstel heeft gedaan. De te nemen akten zijn uitsluitend voor dit doel bestemd.

6.25.5.

Te zijner tijd, nadat het deskundigenbericht is uitgebracht, moeten [appellanten] bij de door hen te nemen memorie na deskundigenbericht een factuur en betaalbewijs overleggen met betrekking tot het bedrag van € 3.600,-- dat zij vorderen ter zake een reeds verrichte inspectie van de daken door [bouwbedrijf X] . Roto-Art mag daar dan te zijner tijd bij antwoordmemorie na deskundigenbericht op reageren.

6.25.6.

Het hof geeft partijen in overweging om, op basis van hetgeen in dit arrest is beslist, een minnelijke regeling te treffen. Daarmee kunnen zij zich de kosten van het deskundigenbericht en de voortzetting van de procedure besparen.

6.25.7.

Het hof houdt elk verder oordeel nu aan.

7.De uitspraak

Het hof:

op het principaal en incidenteel hoger beroep

verwijst de zaak naar de rol van dinsdag 26 maart 2024 voor een akte aan de zijde van beide partijen, gelijktijdig te nemen, met uitsluitend het hiervoor in rov. 6.25.4 omschreven doel;

houdt elke verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en J.J.M. Saelman en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 27 februari 2024.

griffier rolraadsheer

ECLI:NL:GHSHE:2024:607

Oplevering van gehuurde bedrijfshallen en gebreken in de oplevering

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

1.[X Holding B.V.] ,gevestigd te [vestigingsplaats] ,

5.Het verloop van de procedure

6.De beoordeling in principaal en voorwaardelijk incidenteel hoger beroep

7.De uitspraak

Voetnoten