ECLI:NL:GHSHE:2024:1512

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.305.426/02

arrest van 30 april 2024

in de zaak van

1.[appellante]

2.
[appellant] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

appellanten,

hierna aan te duiden als [appellante] en [appellant] , gezamenlijk: [appellanten] ,

advocaat: mr. M.M. van der Marel te Eindhoven,

tegen

Woonstichting JOOST,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als Joost,

advocaat: mr. W.J. Aardema te Heerenveen,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 5 april 2022 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats

's-Hertogenbosch, onder zaaknummer 8788463 CV EXPL 20-4890 gewezen vonnis van

14 oktober 2021 (verder: het bestreden vonnis).

5.Waar gaat deze zaak over?

[appellanten] huren een woning van Joost. Zij stellen al jarenlang overlast van hun buurman te ervaren. Die overlast bestaat volgens hen vooral uit geuroverlast maar ook uit geluidsoverlast. Daarom willen [appellanten] dat Joost aan hen een andere, gelijkwaardige huurwoning in de [gemeente] toewijst. Indien dit niet mogelijk is, willen [appellanten] dat Joost ervoor zorgt dat aan hun een voorrangs-/urgentiestatus wordt toegekend, dan wel dat de door de buurman veroorzaakte overlast stopt.

Joost is het met dit alles niet eens, met name niet omdat niet kan worden vastgesteld dat de geuroverlast van de buurman afkomstig is.

6.Het verloop van de procedure

6.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenarrest van 5 april 2022 waarbij het hof een mondelinge behandeling na aanbrengen heeft gelast;
het H12-formulier van Joost met één productie;
het H12-formulier van [appellanten] met producties 2 tot en met 10;
het proces-verbaal van de mondelinge behandeling na aanbrengen van 14 juli 2022;
de akte hervatting van [appellanten] met producties 11 tot en met 22;
de akte voortprocederen van Joost;

de memorie van grieven met producties 11 tot en met 26 en eiswijziging;
de memorie van antwoord met producties 1 tot en met 37;
de mondeling behandeling op 5 april 2024;
de bij brief van 25 maart 2024 door [appellanten] toegezonden producties 27 tot en met 33 en de bij brief van 2 april 2024 door [appellanten] toegezonden producties 26, 34 en 35, die [appellanten] bij de mondelinge behandeling bij akte in het geding hebben gebracht.

6.2.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg

7.De vaststaande feiten

7.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

7.1.1.

Joost is een zogenoemde sociale woningbouwstichting en zij handelde vroeger

onder de naam Sint Joseph. Zij is een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van de

Woningwet, werkzaam op het gebied van de volkshuisvestiging.

7.1.2.

[appellanten] huren sinds 6 april 2015 van Joost een benedenwoning aan het adres [adres 1] (hierna: het gehuurde). De woonkamer bevindt zich aan de voorzijde (de straatzijde) en de slaapkamer aan de achterzijde van het gehuurde.

7.1.3.

Het gehuurde grenst vanuit de voorzijde gezien aan de woning aan het adres

[adres 2] . Ook deze woning wordt door Joost verhuurd. De huurder van deze woning wordt hierna aangeduid als de buurman.

7.1.4.

Achter beide woningen (nummers [huisnummer 1] en [huisnummer 2] ) ligt een tuin die vanaf de achterzijde van de woningen over een lengte van circa 2 meter wordt gescheiden door een zogenaamde schansmuur. Op enig moment hebben [appellanten] aan de achterzijde van het gehuurde, en daarmee in het verlengde van hun slaapkamer, tussen de schansmuur en een andere schansmuur (zonder overleg met Joost) een aanbouw geplaatst. Daarbij hebben [appellanten] de (enkelsteens) schansmuur gebruikt als buitenmuur en als steun voor een door hen aangebracht dak. Later hebben [appellanten] een palletkachel in deze aanbouw geplaatst.

7.1.5.

Op de tussen [appellanten] en Joost gesloten huurovereenkomst zijn de “Algemene huurvoorwaarden van d.d. 17 september 2003” van toepassing verklaard (hierna: de algemene voorwaarden). Artikel 10 van de algemene voorwaarden luidt:

“10. OVERLASTBEPALING

10.1

Huurder zal zich in en om het gehuurde onthouden van gedragingen waarvan naar algemeen gangbare opvattingen kan en mag worden aangenomen, dat deze schade en/of overlast (kunnen) berokkenen aan direct omwonenden in en rondom het wooncomplex waarin het gehuurde is gelegen.

10.2

Huurder zal zich voorts onthouden van gedragingen welke vernieling van of schade aan eigendommen van verhuurder tot gevolg (kunnen) hebben.

10.3

Huurder is jegens verhuurder op gelijke wijze als voor zijn eigen gedragingen aansprakelijk voor de gedragingen van huisgenoten, huisdieren en personen die met zijn goedvinden het gehuurde en de gemeenschappelijke ruimten gebruiken of zich daarin met medeweten en goedvinden van huurder bevinden.”

7.1.6.

Vanaf eind 2018 ontvangt Joost klachten van [appellanten] over overlast. Die overlast wordt volgens [appellanten] veroorzaakt door de buurman en bestaat met name uit geuroverlast (chemische dampen), maar ook uit geluidsoverlast (schreeuwen).

7.1.7.

Naar aanleiding van de klachten heeft Joost verschillende onderzoeken in het gehuurde laten uitvoeren, onder meer op 30 januari 2019 door onderzoeksbureau Strooming B.V. In het naar aanleiding daarvan door Strooming opgestelde rapport van 7 februari 2019 is de volgende conclusie vermeld:

“(…) Op basis van dit onderzoek kan worden vastgesteld dat het binnenmilieu matig tot slecht is. De fijnstofconcentratie in de gehele woning is ver boven aanbevolen en kan zorgen voor/bijdragen aan gezondheidsklachten. Vermoedelijk wordt dit veroorzaakt door roken in de woning i.c.m. gebrekkige ventilatie. Daarnaast is de C02 waarde in de gehele woning te hoog. Ook dit kan zorgen voor gezondheidsklachten als benauwdheid, prikkelende ogen, hoofdpijn etc. Daarnaast is de woning onderhevig aan een verbouwing en staan er in het kleine kamertje veel verfproducten (al dan niet open) die zorgen voor een sterke verf/terpentine geur. Om te kunnen bepalen of er inderdaad schadelijke, geurende stoffen vanuit de buren naar binnen komen, kan er een vervolgonderzoek door Strooming plaats vinden door het vullen van een gaszak en deze chemisch te screenen. Op deze manier kan worden bepaald of er chemische (drugsgerelateerde) componenten in de lucht hangen die wellicht afkomstig zijn van de buren.”

Op basis van voornoemde conclusie luidt het advies van Strooming als volgt:

“ (…)

Let op bij het schoonmaken van de woning dat je schoonmaakt met desinfecterende middelen. (…). Dit zorgt dat contaminatie wordt tegengegaan.
Ventilatie verbeteren om gezondheidsklachten te voorkomen en de C02 en fijnstofconcentratie te laten afnemen. Afvalstoffen moeten worden afgevoerd en verversing van lucht moet plaatsvinden.
Niet meer roken in de woning. (…)”

7.1.8.

Op 9 mei 2019 heeft een huisbezoek plaatsgevonden in het gehuurde. Naast [appellanten] waren bij dat huisbezoek medewerkers van Joost en Bemoeizorg aanwezig. Naar aanleiding daarvan heeft Joost een brief gedateerd 9 mei 2019 aan [appellanten] gestuurd waarin staat, geciteerd voor zover hier van belang:

“(…) De veiligheid en het woongenot van u als huurder staat voor ons altijd voorop. Daarom hebben wij uw overlastmelding over uw buren van nummer [huisnummer 2] direct serieus opgepakt.

Wat hebben we gedaan?

Sinds de melding zijn wij met u in gesprek om tot een goede oplossing te komen. U heeft meerdere gesprekken gehad met onder andere:

Medewerkers van Sint Joseph, zowel technische specialistische als medewerkers leefbaarheid
[gemeente] , afdeling Openbare Orde en Veiligheid
Politie
Brandweer
GGD
Bemoeizorg

Conclusie deskundigen

Naast deze gesprekken, hebben wij ook diverse deskundigen ingeschakeld om onderzoek te doen naar de stankoverlast die u ervaart. Zowel brandweer, politie als Bureau Strooming hebben geconcludeerd dat uw woning voldoet aan de gestelde eisen en dat u hier veilig kunt wonen.

Welke oplossing kunnen wij u aanbieden?

Zoals Bureau Strooming u ook heeft geadviseerd, willen wij u verzoeken uw woning te ventileren. Over een aantal weken wordt het gehele ventilatiesysteem in uw complex vervangen tijdens het groot onderhoud. Wij zijn bereid het onderhoud in uw woning op onderdelen te vervroegen. Dit in combinatie met ons advies om te ventileren, is volgens ons de oplossing om weer prettig te wonen in uw woning. (…)”

7.1.9.

[appellanten] hebben op enig moment een urgentieverzoek ingediend, omdat zij met voorrang in aanmerking willen komen voor een andere huurwoning van Joost vanwege de door hen ervaren overlast. Vervolgens is Farent, een onafhankelijke welzijnsorganisatie, verzocht advies uit te brengen over het urgentieverzoek. Na een gesprek op 30 juli 2019 tussen een medewerker van Farent, [medewerker] (verder: [medewerker] ), en [appellanten] heeft [medewerker] advies uitgebracht aan Joost. In dit advies van 6 augustus 2019 staat, voor zover van belang, het volgende:

“(…)Advies

Geen urgentie op sociaal-maatschappelijke gronden toekennen.

Onderbouwing

[appellant] en [appellante] zijn niet dakloos. Ze lopen wel het risico dat te worden, wanneer het ontruimingsvonnis ten uitvoer wordt gebracht. Die dakloosheid zou op dat moment echter verwijtbaar zijn, vanwege de huurachterstand die, voor zover ik weet, de grond van het vonnis is.

Voor medische urgentie is er in de standaard werkwijze geen grond, omdat er geen dusdanige beperkingen zijn waardoor ze niet in de woning zouden kunnen blijven. De mate waarin de woning ziekmakend is, zoals [appellante] en [appellant] benadrukken, is niet vastgesteld in de metingen, waardoor dat voor mij ook geen argument kan zijn. De enige die daar een uitspraak over kan doen is een medicus.

Hiermee wordt duidelijk dat, hoe groot de problemen ook zijn die [appellante] en [appellant] ervaren, het niet de verantwoordelijkheid van de woningbouwvereniging is, deze op te lossen. Regulier urgentie verlenen is dan ook niet passend. (…)”

7.1.10.

Bij brief van 9 augustus 2019 heeft Joost aan [appellanten] bericht dat de urgentieaanvraag is afgehandeld, dat er geen reden is om [appellanten] urgentie te geven en dat zij zich kunnen vinden in het door Farent gegeven advies. Verder staat in die brief vermeld:

“(…)Geen urgentie, en wat nu?

Om in aanmerking te komen voor een woning reageert u zelf op vrijkomende woningen die geadverteerd worden op de WoonService Regionaal. Daarbij wil ik de kanttekening maken dat u van Woonstichting JOOST géén positieve verhuurderverklaring ontvangt zolang de huurschuld nog niet geheel is afbetaald. Ik adviseer u daarom om zo spoedig mogelijk de huurschuld af te betalen.

Goede verhuurder

U heeft herhaaldelijk geklaagd over de woning, de buren en medewerkers van JOOST. Zoals een goed verhuurder betaamt hebben wij u klachten serieus genomen. Onze medewerkers hebben keer op keer een luisterend oor geboden en adviezen gegeven. Tevens hebben wij onafhankelijke externe bedrijven ingeschakeld om uw klachten aan de woning te onderzoeken. Uit onderzoek is gebleken dat de woning voldoet aan de maatstaven die u van de woonstichting mag verwachten. Zowel op het technische vlak als op het sociale vlak voldoen wij dus aan onze verplichting als goed verhuurder.

Goede huurder

Van u verlangen wij goed huurderschap. Dit houdt in dat u geen overlast veroorzaakt aan omwonenden, de huur en de betalingsregeling altijd stipt op tijd betaalt en dat u de woning netjes bewoont. Meerdere omwonenden hebben bij ons geklaagd over uw gedrag. U daagt omwonenden en medewerkers uit en weet van geen ophouden. Wij verzoeken u vriendelijk doch dringend hiermee te stoppen. Als u doorgaat met uw hinderlijk gedrag zijn wij genoodzaakt uw dossier over te dragen aan onze advocaat. Bij de kantonrechter zal ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde worden gevorderd. Hopelijk hoeft het zo ver niet te komen. (…)”

7.1.11.

Vervolgens heeft er groot onderhoud aan het gehuurde plaatsgevonden. Zo is onder andere de mechanische ventilatie vervangen, althans is een mechanische ventilatie aangebracht die tevens het C02-gehalte in de gaten zal houden.

7.1.12.

Op 28 mei 2019 hebben [appellanten] een verzoek tot tijdelijke huurverlaging vanwege vermindering van het woongenot door ernstige onderhoudsgebreken bij de Huurcommissie ingediend (artikel 7:257 BW). Deze gebreken zien volgens [appellanten] voornamelijk op de luchtkwaliteit van de woning.

7.1.13.

Op 16 september 2019 hebben [appellanten] een lekdetectie-onderzoek in het gehuurde laten uitvoeren door Lekdetectiecentrale. In het naar aanleiding daarvan opgestelde meetrapport staat onder andere vermeld dat er in de hele woning een verhoogd vochtgehalte aan de wanden is waargenomen, dat uit de gedane rookproef - welke is uitgevoerd op

[adres 2] door middel van een hogedruk rookgenerator - volgt dat sprake is van een open verbinding tussen de woningen gelegen op [adres 2] en [adres 1] en dat, om stankoverlast te voorkomen, er in de toekomst maatregelen moeten worden genomen door diverse partijen.

7.1.14.

Strooming heeft op verzoek van Joost nog een aanvullend onderzoek gedaan naar het binnenmilieu van de woning. In het rapport van Strooming van 16 december 2020 staat, voor zover hier van belang:

“(…)

II. DE CASUS

Aanleiding voor de uitvoering van dit onderzoek is de behoefte een objectief beeld te krijgen van de luchtkwaliteit binnen de woning aan de [adres 1] en of deze luchtkwaliteit voldoet aan de gestelde normen. Daarnaast is er de behoefte om de binnenmuur, welke woning [huisnummer 2] en [huisnummer 1] van elkaar scheidt, te testen op open verbindingen tussen de woningen middels een rooksimulatietest.

(…)

V. CONCLUSIE UITGEVOERD ONDERZOEK

• Het binnenklimaat (verhouding tussen de temperatuur en luchtvochtigheid) in de

woning laat een lichte afwijking zien in de luchtvochtigheid. Dit verschil is echter

minimaal en te verwaarlozen.

• De gemiddeld gemeten CO2 concentratie valt boven de adviesnorm. Dit is een

indicatie dat er onvoldoende ventilatie plaatsvond ten tijde van het onderzoek.

• De fijnstofconcentratie in de woning is verhoogd en valt in de categorie zeer slecht.

Ten tijde van het onderzoek wend er gerookt In de woning welke een directe,

negatieve invloed heeft op de algehele fijnstofconcentratie.

• Na chemische analyse van de lucht zijn er geen bijzonderheden of afwijkingen

geconstateerd. Er geen VOC's, chemische gassen of andere componenten

gedetecteerd. Ook heeft het zuurstofniveau gedurende het onderzoek niet

gefluctueerd en is het constant gebleven.

• Om te kunnen bepalen of er sprake is van open verbindingen tussen de twee

woningen was het gewenst een rooksimulatietest uit te voeren in de woning aan de

[adres 2] . Deze rooksimulatietest heeft niet kunnen plaatsvinden. De

bewoner was niet aanwezig. Visuele thermische inspectie aan de scheidende

tussenmuur heeft geen resultaten opgeleverd. (…)”

7.1.15.

Nadat de huurcommissie een voorbereidend onderzoek in het gehuurde heeft laten uitvoeren (waarvan een rapport is opgemaakt en welk rapport aan partijen is gestuurd) en nadat op 8 januari 2020 een zitting bij de Huurcommissie heeft plaatsgevonden, heeft de Huurcommissie op 24 maart 2020 haar uitspraak aan partijen verzonden. In deze uitspraak heeft de Huurcommissie kort gezegd beslist dat de woonruimte (lees: het gehuurde) op

1 december 2018 geen gebreken heeft die ernstig genoeg zijn om de huurprijs tijdelijk te verlagen en dat daarom de geldende huurprijs niet verandert. De Huurcommissie is op basis van onderstaande beoordeling tot die beslissing gekomen:

“(…) Onderhoud en gebreken

De commissie beschikt in het dossier over twee rapportages opgesteld door expertisebureaus. Een is opgesteld in opdracht van de huurder en een in opdracht van de verhuurder.

De onderzoeker van de Huurcommissie heeft beide rapportages bestudeerd en hij heeft de woonruimte bezocht en daarvan een rapport van onderzoek opgesteld. Hij heeft een kanttekening geplaatst bij het onderzoek dat de huurder heeft laten uitvoeren. Uit het rapport van onderzoek volgt dat de woonruimte geen bouwkundige of technische gebreken heeft.

Tijdens de zitting heeft de huurder duidelijk gemaakt dat hij overlast ervaart. Hij heeft echter niet goed gemotiveerd waarom het rapport van onderzoek onjuist zou zijn. Hij heeft daartoe enkel verwezen naar het rapport dat hij heeft laten opstellen en heeft gesteld dat ook anderen bevestigen dat er sprake is van een probleem in de woonruimte. De rapporteur had al die argumenten al betrokken in zijn rapport. De commissie ziet in hetgeen huurder naar voren heeft gebracht dan ook geen reden om af te wijken van het rapport van onderzoek. (…)”

7.1.16.

In opdracht van Joost heeft een monteur van de firma Breman Woningbeheer op

22 april 2020 een meting laten uitvoeren in het gehuurde. Daarbij is onder meer onderzoek gedaan naar de C02-waarde. De monteur heeft geen afwijkende waardes geconstateerd.

7.1.17.

Op 11 februari 2021 heeft Joost voor de derde keer een onderzoek laten uitvoeren door Strooming. Dit maal een geuronderzoek. In het rapport van Strooming van 10 maart 2021 staat ten aanzien van dit onderzoek, voor zover hier van belang:

“(…)

II. DE CASUS

Aanleiding voor de uitvoering van dit onderzoek is de tussenmuur, welke de twee woningen

van elkaar scheidt, te controleren op mogelijke luchtlekken, zwakke punten en/of open

verbindingen met als doel vast te stellen dan wel uit te sluiten of een geuroverdracht tussen de twee woningen kan plaatsvinden.

III. UITGEVOERD ONDERZOEK

Op 11 februari 2021 hebben wij onderzoek uitgevoerd waarbij wij luchtstromen inzichtelijk

hebben gemaakt middels het toepassen van een rooksimulatie test. Hierbij is er in de woning

aan de [adres 2] op verschillende punten rook gesimuleerd om zodoende

eventuele zwakke punten, luchtlekken en/of open verbindingen met de aangrenzende woning

aan de [adres 1] in kaart te brengen.

Het onderzoek wat is uitgevoerd betreft visuele/technische inspectie, metingen en meerdere

rooksimulatie testen in verschillende ruimtes en/of situaties. (…)

IV. BEVINDINGEN ONDERZOEK

De geurklacht die door de bewoners aan de [adres 1] wordt ervaren wordt

omschreven als een chemische geur. De geurklacht wordt voornamelijk langs de scheidende

tussenwand in de woonkamer en slaapkamer ervaren. Aan de andere zijde van deze scheidende tussenwand bevindt zich de woonkamer van de woning aan de [adres 2]

. De condities van weerszijden van de scheidende tussenwand zagen er

normaal uit en zijn er geen visuele (thermische) afwijkingen geconstateerd. Wel is er sprake

van een open verbinding naar de spouw in de achtergevel van de woning aan de [adres 2]

(…). Gezien de diameter diende deze open verbinding als een

doorvoer voor elektra.

V. CONCLUSIE UITGEVOERD ONDERZOEK

De rooksimulatie test heeft plaatsgevonden in de woonkamer van de woning aan de [adres 2]

. Hierbij is volledige woonkamer gevuld met rook waarbij ramen, roosters en deuren waren gesloten. Indien er in de scheidende tussenwand zwakke punten aanwezig zijn of deze scheidende wand een open verbinding bevat met de naastgelegen woning, moet de rook zichtbaar en/of meetbaar aanwezig zijn in de woon- en slaapkamer van de naastgelegen woning.

De geproduceerde rook in de woonkamer van de woning aan de [adres 2] is niet zichtbaar waargenomen in de naastgelegen woning. Ook is de geproduceerde rook niet

meetbaar waargenomen in de naastgelegen woning.

Daarnaast is er specifiek rook gesimuleerd in de open verbinding in de achtergevel van de

woning aan [adres 2] aangezien deze gevel mogelijk via de spouwmuur in

verbinding staat met de naastgelegen woning. Tijdens deze test is de rook niet zichtbaar en

ook niet meetbaar waargenomen in de slaapkamer van de naastgelegen woning.

Uit dit onderzoek moet er dan ook worden vastgesteld dat een geuroverdracht vanuit de

woonkamer naar de naastgelegen woning, niet aannemelijk is. (…)”

7.1.18.

[appellanten] en Joost hebben veelvuldig contact met elkaar gehad, maar dit heeft niet geresulteerd in een oplossing voor de door [appellanten] ervaren overlast. [appellanten] is vervolgens een procedure bij de kantonrechter gestart.

8.De procedure bij de kantonrechter

8.1.

[appellanten] vorderden - samengevat - in eerste aanleg, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

- primair:

Joost te veroordelen om [appellanten] binnen twee weken na het vonnis urgentie toe te kennen voor een andere, gelijkwaardige huurwoning in de [gemeente] ;

- subsidiair:

Joost te veroordelen om al hetgeen te doen wat in haar macht ligt om een einde te maken aan de door de buurman veroorzaakte overlast;

- primair en subsidiair:

[appellanten] te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente, en de nakosten.

[appellanten] hebben hieraan, samengevat, ten grondslag gelegd dat de buurman al jaren enorme overlast veroorzaakt, bestaande uit geuroverlast (chemische dampen) en geluidsoverlast, en dat zij door die overlast niet het genot van het gehuurde hebben dat zij op grond van de huurovereenkomst mochten verwachten. Volgens [appellanten] onderneemt Joost, ondanks herhaaldelijk verzoek, geen of onvoldoende actie om een einde te maken aan deze door de buurman veroorzaakt overlast.

8.2.

Joost heeft hiertegen verweer gevoerd. Dit verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, hierna aan de orde komen.

8.3.

Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vorderingen van [appellanten] afgewezen en [appellanten] veroordeeld in de proceskosten en nakosten. De kantonrechter heeft over de primaire vordering tot urgentieverlening voor een andere woning, kort samengevat, overwogen dat de urgentieregeling geen onderdeel vormt van de onderhavige huurovereenkomst, dat deze regeling geen bestuursrechtelijke basis kent, dat de geldende urgentieregeling moet worden gezien als een vrijwillig in het leven geroepen regeling met een civielrechtelijk karakter, dat de kantonrechter aan die regeling geen bevoegdheid kan ontlenen om te beslissen over het urgentieverzoek van [appellanten] en dat in de wet en/of andere regelingen evenmin een grondslag is te vinden voor een dergelijke bevoegdheid.

Ten aanzien van de subsidiair gevorderde veroordeling van Joost om een einde te maken aan de door [appellanten] ervaren overlast van de buurman heeft de kantonrechter, kort samengevat, geoordeeld dat [appellanten] tegenover het gemotiveerde verweer van Joost onvoldoende hebben onderbouwd dat de buurman zodanig ernstige overlast veroorzaakt dat Joost als verhuurder verplicht is om tegen de buurman op te treden, zodat van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW geen sprake is. Gezien de gebrekkige onderbouwing door [appellanten] komt de kantonrechter niet toe aan bewijslevering.

9.De beoordeling in hoger beroep

9.1.

[appellanten] voeren twee grieven aan tegen het bestreden vonnis. Met de eerste grief komen [appellanten] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat zij niet bevoegd is om te beslissen over een urgentieverzoek. De tweede grief richt zicht tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellanten] onvoldoende heeft onderbouwd dat het gehuurde een gebrek vertoont in de zin van artikel 7:204 BW.

[appellanten] vorderen vernietiging van dat vonnis en, na eiswijziging (bij memorie van grieven):

-
primair:

Joost te veroordelen om binnen één week na betekening van het te wijzen arrest, althans binnen een termijn in goede justitie te bepalen, aan [appellanten] een vervangende vergelijkbare woning aan te bieden, onder verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag dat Joost hieraan niet voldoet met een maximum van

€ 50.000,00;

-
subsidiair:

Joost te veroordelen om binnen 24 uur na betekening van het te wijzen arrest aan [appellanten] een voorrangstatus/urgentie toe te kennen, althans om zich hiertoe in te spannen, onder verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag dat Joost hieraan niet voldoet met een maximum van € 50.000,00;

-
meer subsidiair:

Joost te veroordelen om te doen wat in haar macht ligt om een einde te maken aan de door de buurman veroorzaakte overlast, waaronder maar niet beperkt tot het opstarten van een ontruimingsprocedure binnen één week na betekening van het te wijzen arrest;

-
in alle gevallen:

de huurprijs te verminderen vanaf november 2018, althans vanaf 1 oktober 2020, althans vanaf een datum c.q. over een periode in goede justitie te bepalen, met 100 % van de overeengekomen huurprijs, althans een percentage in goede justitie te bepalen;

Joost te veroordelen in de kosten van beide instanties en de nakosten en daarvoor

een bevelschrift af te geven, te vermeerderen met de wettelijke rente.

9.2.

Joost bestrijdt de grieven en concludeert tot bekrachtiging van het bestreden vonnis al dan niet onder aanvulling van de gronden, met veroordeling van [appellanten] in de kosten van beide instanties en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

9.3.

Omdat Joost geen bezwaar maakt tegen de eiswijziging van [appellanten] en deze evenmin in strijd is met de eisen van de goede procesorde, zal het hof bij de beoordeling uitgaan van de gewijzigde eis.

9.4.

Het hof stelt vast dat [appellanten] aan al hun vorderingen hetzelfde ten grondslag leggen, namelijk dat zij al jaren ernstige en aanhoudende geur- en geluidsoverlast van de buurman ervaren waardoor zij niet het genot van het gehuurde hebben dat zij op grond van de huurovereenkomst mochten verwachten en dat Joost tekortschiet in haar verplichtingen uit de huurovereenkomst door hier als verhuurder niet tegen op te treden. Dit niet optreden door Joost levert volgens [appellanten] een gebrek op in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Het hof zal de tweede grief, die hierover gaat, daarom als eerste behandelen.

Toetsingskader

9.5.

Het hof stelt hierbij het volgende voorop. Op grond van artikel 7:204 lid 3 BW levert een zuiver feitelijke stoornis in het huurgenot door derden geen gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW op. Een dergelijke stoornis komt in beginsel voor rekening van de huurder.

Als de overlast veroorzakende derde huurder (in dezen: de buurman) is van dezelfde verhuurder als degene die de overlast ondervindt (in dezen: Joost), kan de situatie echter ander liggen. De verhuurder (in dezen: Joost) kan de betreffende derde in dat geval immers aanspreken op zijn verplichting om zich als een goed huurder te gedragen (artikel 7:213 BW). Als vast komt te staan dat de verhuurder in een dergelijk geval zelf mede tot de feitelijke stoornis bijdraagt door geen of onvoldoende gebruik te maken van zijn bevoegdheden tegenover de derde, moet dit worden aangemerkt als een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW en is de uitzondering van artikel 7:204 lid 3 BW dus niet van toepassing. Niet de overlast zelf, maar het niet of onvoldoende actie ondernemen door de verhuurder naar aanleiding van de klachten levert dan het gebrek op.

Of van een dergelijk gebrek sprake is, hangt af van de omstandigheden van het geval. In het algemeen zal van een verhuurder verwacht kunnen worden dat hij naar aanleiding van overlastklachten een onderzoek instelt naar de aard en ernst van de gestelde overlast. Komt na onderzoek vast te staan dat er daadwerkelijk sprake is van overlast, dan dient de verhuurder de nodige maatregelen - zoals het sommeren van de overlast veroorzakende huurder de overlast te staken - jegens de overlast veroorzakende huurder te nemen teneinde de overlast te laten eindigen. Bieden dergelijke maatregelen na verloop van tijd geen soelaas, dan kan van de verhuurder op een gegeven moment worden verwacht dat hij een ontbindingsprocedure tegen de overlastveroorzaker begint.

9.6.

Vast staat dat zowel het gehuurde als de woning van de buurman verhuurd worden door Joost (rechtsoverwegingen 7.1.2. en 7.1.3.). In geschil is of de buurman geluids- en geuroverlast veroorzaakt jegens [appellanten] die maken dat van Joost verwacht mag worden dat zij maatregelen neemt. Daarbij is voorts van belang dat als komt vast te staan dat de buurman overlast veroorzaakt, deze onrechtmatig (in de zin van artikel 5:37 BW) jegens [appellanten] is. Niet iedere vorm van overlast is onrechtmatig. Zeker in een gebied waar de woningen dicht op elkaar staan, zoals hier het geval is, moet er rekening mee worden gehouden dat de aanwezigheid van buren op geringe afstand in de regel zal leiden tot enige overlast. Daarbij is het uitgangspunt dat buren binnen redelijke grenzen enige overlast van elkaar hebben te dulden. Of het veroorzaken van overlast onrechtmatig is, is afhankelijk van de aard, de ernst en de duur van de overlast en de daardoor veroorzaakte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval, waaronder ook de plaatselijke omstandigheden. Het is aan [appellanten] om voldoende feiten en omstandigheden aan te voeren en bij (voldoende) betwisting te bewijzen dat in dit geval (naar objectieve maatstaven) van onrechtmatige overlast sprake is. Zij beroepen zich immers op de rechtsgevolgen hiervan, namelijk dat Joost als verhuurder van de buurman verplicht is om tegen de door de buurman veroorzaakte overlast op te treden.

Veroorzaakt de buurman onrechtmatige geuroverlast?

9.7.1.

Het hof begrijpt uit de stellingen van [appellanten] dat zij de meeste overlast ervaren van chemische dampen in hun woning. Volgens hen zijn die afkomstig van de buurman als gevolg van het maken GHB. Deze dampen zorgen voor geuroverlast en zij zijn dusdanig van invloed op de luchtkwaliteit dat de gezondheid van mens en dier in gevaar is, aldus [appellanten] Ter onderbouwing hiervan brengen [appellanten] een rapport van Lekdetectie van 16 september 2019 in het geding. Hierin staat vermeld dat de onderzoeker een erge stanklucht in het gehuurde waarnam en dat er sprake is van een open verbinding tussen het gehuurde en de woning van de buurman, omdat tijdens een rookonderzoek in de woonkamer van de buurman rook is waargenomen in het gehuurde. Daarnaast verwijzen [appellanten] naar diverse door hen overgelegde mutaties van de politie over de periode van 28 november 2018 tot en met 8 mei 2019.

9.7.2.

Het hof stelt vast dat alleen het rapport van Lekdetectiecentrale de door [appellanten] ervaren stankoverlast bevestigt. Echter, maakt de in dit rapport geconstateerde open verbinding tussen beide woningen waardoor rook (en naar het hof begrijpt: daarmee ook dampen en geuren) van de woning van de buurman naar de woning van [appellanten] gaat, nog niet dat de tijdens het onderzoek waargenomen stankoverlast in de woning van [appellanten] afkomstig is van de woning van de buurman. In het rapport staat immers niet dat de in het gehuurde ervaren stankoverlast ook is waargenomen in de woning van de buurman. Dit had wel voor de hand gelegen nu de rookproef is uitgevoerd op

[adres 2] (rechtsoverweging 7.1.13.).

Verder hebben [appellanten] verschillende mutatierapporten van de politie overgelegd. Weliswaar blijkt hieruit dat [appellanten] meerdere malen bij de politie hebben geklaagd over de door hen ervaren (chemische) geuroverlast, maar de mutaties bevestigen niet dat deze overlast daadwerkelijk (in de door [appellanten] gestelde mate) heeft plaatsgevonden en evenmin dat deze door de buurman is veroorzaakt. Uit de mutaties komt namelijk naar voren dat de politie naar aanleiding van meldingen van Van Steen c.s. over de overlast meerdere malen het gehuurde hebben bezocht, maar daarbij in het gehuurde geen (chemische) dampen/geuren of rook hebben vastgesteld, hooguit een bedompte lucht. Ook hebben zij verschillende malen (onaangekondigd) de woning van de buurman bezocht en doorzocht, maar hebben zij daar niets aangetroffen wat de door [appellanten] gestelde geur- en rookoverlast zou kunnen hebben veroorzaakt.

9.7.3.

Joost stelt tegenover het rapport van de Lekdetectiecentrale drie rapporten van Strooming en een rapport van Breman Woningbeheer. Strooming heeft in opdracht van Joosten tweemaal een onderzoek naar het binnenklimaat van het gehuurde verricht. Volgens de rapporten van 7 februari 2019 (rechtsoverweging 7.1.7.) en 16 december 2019 (rechtsoverweging 7.1.14.) is het binnenmilieu matig tot slecht (te hoge fijnstofconcentratie en te hoge CO2-waarde), maar wordt dit vermoedelijk veroorzaakt door roken in de woning in combinatie met onvoldoende ventilatie. Ook heeft Strooming in opdracht van Joost een geuronderzoek in het gehuurde verricht, waarbij een rooksimulatie-test in de woning van de buurman heeft plaatsgevonden (rechtsoverweging 7.1.17.). Volgens het rapport van

10 maart 2021 is bij de rooksimulatietest de in de woonkamer van de buurman geproduceerde rook niet zichtbaar en evenmin meetbaar waargenomen in het gehuurde. In het rapport van Breman Woningbeheer van 22 april 2020 staat dat er geen afwijkende CO2-waardes zijn geconstateerd.

Voorts neemt het hof in aanmerking dat [appellanten] de door hen ervaren overlast bij de Huurcommissie aan de orde hebben gesteld in het kader van een verzoek tot tijdelijke huurverlaging wegens vermindering van het woongenot door ernstige onderhoudsgebreken. De Huurcommissie heeft vervolgens op basis van eigen onderzoek vastgesteld dat er geen sprake is van ernstige gebreken in de woning en bij beslissing van

8 januari 2020 het verzoek tot huurverlaging afgewezen.

9.7.4.

Gelet op het voorgaande is het hof van oordeel dat onvoldoende is komen vast te staan dat de buurman geuroverlast aan [appellanten] veroorzaakt, laat staan dat deze overlast dusdanig van aard is dat sprake is van onrechtmatige geuroverlast.

Het rapport van Lekdetectiecentrale legt naar het oordeel van het hof tegenover de overige stukken in het dossier en het gemotiveerde verweer van Joost onvoldoende gewicht in de schaal om daarover anders te oordelen. De verklaring van [appellanten] tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep dat een mevrouw die in verband met een energielabel een bezoek bracht aan de woning van de buurman, daar chemische dampen heeft waargenomen en daarvan onwel is geworden, kan evenmin tot een ander oordeel leiden. In de eerste plaats hebben [appellanten] deze (blote) stelling tegenover de betwisting daarvan door Joost niet nader toegelicht. Zo blijft onduidelijk wie deze persoon was en wanneer zij dat bezoek aan de woning van de buurman zou hebben gebracht. En ook al zou deze mevrouw onwel zijn geworden in de woning van de buurman, dan zegt dat alleen iets over de omstandigheden in de woning van de buurman en niet over de omstandigheden in het gehuurde. Enig verband tussen de omstandigheden in de woning van de buurman en de door [appellanten] ervaren geuroverlast in het gehuurde kan hiermee dan ook niet worden aangetoond.

Veroorzaakt de buurman onrechtmatige geluidsoverlast?

9.8.1.

[appellanten] stellen daarnaast ernstige geluidsoverlast van de buurman te ervaren. Deze bestaat volgens hen uit het vooral ’s nachts schreeuwen en bonken. Ter onderbouwing hiervan leggen zij onder meer een mutatie van de politie van 7 januari 2019, een aantal (anonieme) verklaringen van omwonenden en transcripties van geluidsopnamen en de geluidsopnamen van telefoongesprekken van [appellanten] met twee omwonenden ( [persoon A] en [persoon B] ) over.

9.8.2.

Uit de door [appellanten] overgelegde stukken kan naar het oordeel van het hof echter hooguit worden opgemaakt dat er in de loop van de jaren enkele incidenten hebben plaatsgevonden waarbij sprake was van geluidsoverlast, waaronder een incident waarbij de buurman en zijn vriendin schreeuwende ruzie hadden (hierop ziet onder meer de mutatie van 7 januari 2019) en geluidsoverlast in september/oktober 2023 (hierop zien de telefoongesprekken met [persoon A] en [persoon B] ). Uit de weergave van het telefoongesprek met [persoon A] is bovendien niet op te maken dat de door [persoon A] in september/oktober 2023 ervaren geluidsoverlast is veroorzaakt door de buurman. Ook al zou dat wel het geval zijn, dan kan op basis van de stukken nog niet worden vastgesteld dat de buurman structureel ernstige geluidsoverlast veroorzaakt. Dit geldt temeer, omdat, zoals hiervoor al overwogen, enige overlast van buren moet worden geduld. Het hof neemt daarbij ook in overweging dat Joost aanvoert dat zij geen overlastmeldingen van omwonenden over door de buurman veroorzaakte geluidsoverlast heeft ontvangen, ook niet na september/oktober 2023, en dat de huidige bovenbuurman van [appellanten] haar heeft laten weten geen overlast te ervaren van de buurman. Dit wordt door [appellanten] niet (voldoende) weersproken.

Conclusie

9.9.

Naar het oordeel van het hof kan dus niet worden geconcludeerd dat de buurman geuroverlast veroorzaakt, noch dat de geluidsoverlast zodanig van aard is dat deze als onrechtmatig dient te worden aangemerkt. Dit betekent dat van Joost als verhuurder niet kan worden gevergd maatregelen te treffen die strekken tot opheffing van die overlast. Hierom al is geen sprake van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW en zijn de vorderingen van [appellanten] niet toewijsbaar. Daarmee faalt grief 2 en komt het hof ook niet toe aan de behandeling van grief 1 die gericht is tegen het oordeel van de kantonrechter dat zij aan de geldende urgentieregeling geen bevoegdheid kan ontlenen om te beslissen op een urgentieverzoek. Immers ligt aan het verzoek tot het verlenen van urgentie het bestaan van overlast ten grondslag.

Met het falen van de grieven liggen ook de vorderingen voor afwijzing gereed.

Bewijsaanbod

9.10.

[appellanten] bieden bewijs aan van hun stellingen. Het hof gaat hieraan voorbij, omdat dit aanbod niet voldoende specifiek is.

10.De slotsom

10.1.

Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd.

10.2.

[appellanten] zullen worden veroordeeld in de kosten van dit hoger beroep.

De kosten voor de procedure in (principaal) hoger beroep aan de zijde van Joost worden vastgesteld op:

- griffierecht

€

783,00

- salaris advocaat

€

3.642,00

(3 punten × appeltarief II)

- nakosten

€

178,00

(plus de verhoging zoals in de beslissing vermeld)

- totaal:

€

4.603,00

10.3.

[appellanten] zullen hoofdelijk worden veroordeeld in de proceskosten. Bij een veroordeling van twee of meer partijen tot betaling van de proceskosten, geldt als uitgangspunt dat zij ieder voor het geheel aansprakelijk zijn en dus hoofdelijk zijn verbonden tot nakoming van die veroordeling. Daartoe is niet vereist dat de in het gelijk gestelde partij heeft gevorderd of verzocht dat de veroordeling van de wederpartijen in de proceskosten hoofdelijk zal worden toegewezen (zie HR 23 december 2022, ECLI:NL:HR:2022:1942, r.o. 4.1.2).

10.4.

Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten toewijzen zoals hierna vermeld.

11.De beslissing

Het hof:

bekrachtigt het tussen partijen gewezen eindvonnis van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats ’s-Hertogenbosch, van 14 oktober 2021;

veroordeelt [appellanten] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van Joost vastgesteld op € 4.603,00, te betalen binnen veertien dagen na de betekening van dit arrest en, als [appellanten] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het arrest daarna wordt betekend, te vermeerderen met € 92,00 en de kosten van betekening;

veroordeelt [appellanten] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na de betekening van dit arrest zijn voldaan;

verklaart bovengenoemde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. P.P.M. Rousseau, K.J.H. Hoofs en H.F.P. van Gastel en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 30 april 2024.

griffier rolraadsheer