ECLI:NL:GHSHE:2023:4063

• Datum uitspraak: 5 december 2023
• Publicatiedatum: 5 december 2023
• Zaaknummer: 200.323.701_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: I.B.N. Keizer; R.J.M. Cremers; M.B.M. Loos
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Contractuele boete bij niet-nakoming van koopovereenkomst woning met matiging op basis van omstandigheden

In deze zaak gaat het om een hoger beroep van [appellant] en [appellante] tegen [geïntimeerde] betreffende de niet-nakoming van een koopovereenkomst voor een woning. De koopovereenkomst, gesloten op 6/7 september 2021, verplichtte [geïntimeerde] om uiterlijk op 30 september 2021 een bankgarantie of waarborgsom te storten. [geïntimeerde] heeft hieraan niet voldaan, wat leidde tot de ontbinding van de overeenkomst door [appellant] en [appellante] op 22 november 2021. Het hof oordeelt dat [geïntimeerde] de contractuele boete van 10% van de koopsom heeft verbeurd, maar matigt deze boete tot € 15.000,-- op basis van de omstandigheden van de zaak. Het hof overweegt dat de financiële schade voor [appellant] en [appellante] beperkt is, aangezien zij de woning voor dezelfde prijs aan een derde hebben verkocht. Het hof vernietigt het eerdere vonnis van de kantonrechter en wijst de vordering van [appellant] en [appellante] tot betaling van de gematigde boete toe, evenals de proceskosten.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.323.701/01

arrest van 5 december 2023

in de zaak van

1. [appellant] ,2. [appellante] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

appellanten,

hierna aan te duiden als [appellant] en [appellante] ,

advocaat: mr. P.J.L. Tacx te Someren,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,

niet verschenen in hoger beroep, verstek verleend,

op het bij exploot van dagvaarding van 28 februari 2023 ingeleide hoger beroep van het mondeling vonnis van 7 december 2022, door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats 's-Hertogenbosch, gewezen tussen [appellant] en [appellante] als eisers en [geïntimeerde] als gedaagde.

1. Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 9935358 / CV EXPL 22-2750)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar het proces-verbaal waarin voormeld mondeling vonnis is neergelegd en naar het daaraan voorafgaande tussenvonnis van 29 september 2022.

2. Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding in hoger beroep;
• het tegen [geïntimeerde] verleende verstek;
• de memorie van grieven met producties 1 tot en met 5.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3. De beoordeling

De vaststaande feiten en de kern van het geschil

3.1.1.

Het gaat in dit geding naar de kern genomen om de vraag of [geïntimeerde] de overeengekomen contractuele boete van 10% van de koopsom heeft verbeurd door verbintenissen uit de door hem met [appellant] en [appellante] gesloten koopovereenkomst ter zake een woning niet na te komen.

3.1.2.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

• a. Bij koopovereenkomst van 6/7 september 2021 hebben [appellant] en [appellante] de woning aan de [adres 1] en [adres 2] verkocht aan [geïntimeerde] voor een koopprijs van € 232.500,--.
• b. Volgens artikel 4.1 van de overeenkomst zou de akte van levering gepasseerd worden op 15 oktober 2021 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader zouden overeenkomen.
• c. Volgens artikel 5 van de koopovereenkomst diende [geïntimeerde] tot zekerheid voor de nakoming van zijn verplichtingen uiterlijk op 30 september 2021 een bankgarantie te doen stellen voor een bedrag van € 23.250,--, of een waarborgsom van € 23.250,-- te storten op de derdenrekening van de notaris.
• d. Artikel 11.1 en 11.2 van de koopovereenkomst luiden als volgt:

11.1

Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.

11.2

Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.”

- e. Artikel 15.1 van de koopovereenkomst luidt, voor zover thans van belang, als volgt:

“Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:

a. op 27-09-2021 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van € 232.500,- zegge tweehonderdtweeëndertigduizend vijfhonderd euro geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen.”

In artikel 15.3 van de koopovereenkomst staat onder meer het volgende:

“(…) De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de tweede werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.”

• f. [geïntimeerde] heeft op (of kort voor) 10 september 2021 aan [X] Taxaties te [vestigingsplaats] een taxatieopdracht verstrekt ten behoeve van het verkrijgen van een financiering voor de aankoop van de woning door een nader te bepalen geldverstrekker. [geïntimeerde] heeft hierbij vermeld dat geen verbouwing is gepland. Uit het door [geïntimeerde] als productie 1 bij de conclusie van antwoord overgelegde WhatsApp-verkeer blijkt dat [geïntimeerde] op 8 september 2021 al contact heeft gehad met [X] (hierna: [X] ) van [X] Taxaties over de door [X] te verrichten taxatie.
• g. [X] heeft op 10 september 2021 een inspectie / opname van het pand gedaan.
• h. Volgens de door [appellant] en [appellante] bij memorie van grieven overgelegde opgave van het Nederlands Woning Waarde Instituut (NWWI) is het taxatierapport op 28 september 2021 voor de eerste keer ondertekend. Het hof begrijpt uit het WhatsAppverkeer tussen [geïntimeerde] en [X] dat de ondertekening heeft plaatsgevonden door een collega van [X] , omdat [X] op dat moment in het buitenland zat.
• i. Toen eind september 2021 de in artikel 15.3 van de koopovereenkomst genoemde termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud verstreek, had [geïntimeerde] nog geen financiering verkregen. [geïntimeerde] heeft niet binnen de genoemde termijn de ontbindende voorwaarde (financieringsvoorbehoud) ingeroepen.
• j. [geïntimeerde] had op de in artikel 5 van de koopovereenkomst genoemde datum 30 september 2021 geen waarborgsom gestort en geen bankgarantie gesteld.
• k. [geïntimeerde] heeft via de door hem ingeschakelde tussenpersoon [tussenpersoon] (hierna: [tussenpersoon] ) een andere taxateur, [taxateur] (hierna: [taxateur] ), ingeschakeld en hem de opdracht gegeven een taxatierapport over het pand op te stellen. Naar aanleiding van die opdracht heeft [taxateur] bij e-mail van 21 oktober 2021 het volgende meegedeeld aan [tussenpersoon] :

“Op uw verzoek heb ik contact gezocht met de verkopende partij om een afspraak te maken voor de taxatie.

De eigenaar van de woning heeft mij aangegeven dat hij niet wil meewerken aan een nieuwe taxatie totdat de verplichtingen die u bent aangegaan in de koopovereenkomst zijn voldaan. Het zou in deze betreffen de storting van de waarborgsom.

Tevens heb ik begrepen dat de taxateur die de eerdere taxatie voor de aankoop heeft opgemaakt toch bereikbaar is en derhalve ook in staat zou moeten zijn het rapport aan te passen met een verbouwing.

Derhalve kan ik de opdracht ook niet uitvoeren.”

- l. Per WhatsAppbericht van 22 oktober 2021 heeft [geïntimeerde] aan [appellant] geschreven:

“Goede morgen [appellant] kan ik morgen jullie even zien

Hoor het wel

Groet [geïntimeerde] ”

- m. [appellant] heeft daarop diezelfde dag gereageerd met het bericht:

“Beste [geïntimeerde] , op dit moment heb ik hier geen behoefte aan. Als er iets zakelijks is, zoals de borgsom en verdere afhandeling, wil ik je verwijzen naar de makelaar. Groet [geïntimeerde] ”

- n. Bij e-mail van 22 oktober 2021 heeft een collega van [X] aan [geïntimeerde] onder meer het volgende meegedeeld:

“Vanmiddag hebben wij telefonisch contact gehad inzake het taxatierapport van de [adres 1] .

Ik heb inmiddels contact gehad met onze taxateur.

Wij kunnen het rapport openbreken en de verbouwing toevoegen.

(…)

Ik heb de makelaar (hof: bedoeld is de door [geïntimeerde] ingeschakelde [tussenpersoon] )
gevraagd ons de verbouwingsspecificatie door te sturen.

Bij goedkeuring van deze mail zullen wij het rapport openbreken en de nodige handelingen toevoegen.

Wij zien graag uw reactie tegemoet.”

- o. Bij e-mail van 3 november 2021 heeft [X] aan [geïntimeerde] onder meer het volgende geschreven:

“Wij hebben voor u een taxatierapport uitgewerkt. U heeft eerder een akkoord gegeven op een uit te voeren taxatie. De opdracht luidde: de marktwaarde vast te stellen op de peildatum leeg en ontruimd.

Na gereedmelding van het uitgewerkt rapport, heeft u aangegeven dat een verbouwing toegevoegd dient te worden.

Wij hebben u via de tussenpersoon gevraagd de werkzaamheden op te geven en de bedragen te noemen die u er aan denkt te besteden.

Zo hebben wij eerder telefonisch maar ook per email (op 22 oktober 2021) gevraagd om te reageren. Tot heden hebben wij van u of uw hypotheek tussenpersoon onvoldoende reactie ontvangen om de gevraagde verbouwing aan het taxatierapport toe te voegen, cq de aanvulling met nieuwe waarde te kunnen implementeren.

De verwerkingsprocedure van taxatierapporten na 1 oktober 2021 zijn sterk gewijzigd.

Indien in de verbouwing energiebesparende zaken zijn meegenomen, dan is een nieuw taxatierapport nodig. Zitten er in de geplande verbouwing geen energiebesparende maatregelen dan is het openbreken van het bestaande rapport nog toe te passen.

Ik heb u begin oktober 2021 de naam en telefoonnummer van mijn vervanger gegeven, [persoon A] , die had, indien hij de verbouwingsspecificatie had ontvangen het rapport kunnen aanpassen.

Bij navraag blijkt dat u hier geen gebruik van heeft gemaakt.

Indien een aanpassing nog nodig is, dan verzoek ik u per ommegaande het overzicht aan mij toe te zenden.

Heb ik niets ontvangen, dan zal ik het dossier afleggen.”

• p. [geïntimeerde] heeft de verbouwingsspecificatie vervolgens op 3 november 2021 bij [X] aangeleverd. Volgens de bij memorie van grieven overgelegde informatie van het NWWI is het (op 28 september 2021 ondertekende) taxatierapport op 4 november 2021 opengebroken om een verbouwing toe te voegen, en vervolgens op 4 november 2021 goedgekeurd en ondertekend.
• q. Bij brief van 5 november 2021 heeft de toenmalig gemachtigde van [appellant] en [appellante] aan [geïntimeerde] meegedeeld dat hij niet heeft voldaan aan zijn verplichting om een bankgarantie te stellen dan wel een waarborgsom te storten. [geïntimeerde] is in de brief in gebreke gesteld en gesommeerd om binnen acht dagen na ontvangst van de brief alsnog de bankgarantie te stellen of de waarborgsom te storten.
• r. [appellant] en [appellante] hebben de woning bij koopovereenkomst van 17 november 2021 verkocht aan een derde voor € 232.500,--. De levering van de woning aan die derde heeft plaatsgevonden bij leveringsakte van 1 december 2021.
• s. Bij WhatsAppbericht van 22 november 2021 heeft [appellant] aan [geïntimeerde] onder meer het volgende meegedeeld:

“(…) de koopovereenkomst voor het object [adres 1] - [adres 2] , wordt met behoud van al mijn rechten, per omgaande ontbonden.”

- t. Bij e-mail van 23 november 2021 heeft [appellant] aan de toenmalig gemachtigde van [geïntimeerde] onder meer het volgende meegedeeld:

“Zoals reeds gemeld aan uw client, [geïntimeerde] , is de koopovereenkomst per omgaande, met behoud van al mijn rechten, ontbonden.”

- u. Bij brief van 26 november 2021 heeft de toenmalig gemachtigde van [appellant] en [appellante] aan [geïntimeerde] onder meer het volgende meegedeeld:

“ [appellant] heeft zich reeds op 22.11.2021 beroepen op zijn ontbindingsrecht uit artikel 11.1 sub 1 van de koopovereenkomst (…).

[appellant] ontbindt per 22.11.2021 de koopovereenkomst tussen u en [appellant] voor de verkoop van de woning aan de [adres 1] met behoud van rechten, in het bijzonder het recht op de bedoelde boete uit artikel 11.2 van de koopovereenkomst.”

- v. Bij brief van 4 januari 2022 heeft de toenmalige gemachtigde van [appellant] en [appellante] aan [geïntimeerde] onder meer het volgende meegedeeld:

“Nu de tussen partijen gesloten koopovereenkomst op terechte gronden ontbonden is vanwege ernstige nalatigheid aan uw zijde voor wat betreft de afgifte van een bankgarantie of het storten van een waarborgsom, maken cliënten op grond van artikel 11.2 van de koopovereenkomst aanspraak op een terstond opeisbare boete van 10% van de koopsom. Dit betreft een bedrag van € 23.250,-.

Namens cliënten verzoek ik u en voor zover nog vereist sommeer ik u voornoemd bedrag van € 23.250,- binnen 7 dagen na dagtekening van deze brief te voldoen op (…)”

- w. [geïntimeerde] heeft niet aan deze sommatie voldaan.

Het geding bij de kantonrechter

3.2.1.

In de onderhavige procedure vorderen [appellant] en [appellante] veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van € 23.250,-- vermeerderd met wettelijke rente en met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.

3.2.2.

Aan deze vordering hebben [appellant] en [appellante] , samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.

[geïntimeerde] heeft niet voldaan aan de uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen om een bankgarantie te stellen dan wel een waarborgsom te storten ten bedrage van € 23.250,--. Ook heeft [geïntimeerde] niet meegewerkt aan de op 15 oktober 2021 geplande eigendomsoverdracht. [appellant] en [appellante] hebben in verband met die tekortkomingen de koopovereenkomst rechtsgeldig ontbonden. Omdat de tekortkomingen aan [geïntimeerde] toerekenbaar zijn, heeft [geïntimeerde] de contractuele boete van 10% van de koopsom verbeurd. [geïntimeerde] moet daarom € 23.250,-- aan [appellant] en [appellante] voldoen.

3.2.3.

[geïntimeerde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

3.2.4.

In het tussenvonnis van 29 september 2022 heeft de kantonrechter een mondelinge behandeling bevolen. Die mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 7 december 2022.

3.2.5.

Na afloop van de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter ter zitting mondeling uitspraak gedaan. De kantonrechter heeft in het mondeling vonnis van 7 december 2022 de vorderingen van [appellant] en [appellante] afgewezen en hen veroordeeld in de proceskosten, inclusief nakosten en vermeerderd met wettelijke rente.

De kantonrechter heeft daartoe volgens het proces-verbaal van de uitspraak, zeer kort samengevat, geoordeeld dat het beroep van [appellant] en [appellante] op de contractuele boete in dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

Het geding in hoger beroep

3.3.1.

[appellant] en [appellante] hebben in hoger beroep zeven grieven aangevoerd. [appellant] en [appellante] hebben op basis van die grieven geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot, samengevat:

• het alsnog toewijzen van hun vorderingen;
• veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten van beide instanties, inclusief nakosten en vermeerderd met wettelijke rente;
• veroordeling van [geïntimeerde] tot terugbetaling van het bedrag van € 1.120,-- dat [appellant] en [appellante] op grond van de bij het beroepen vonnis uitgesproken proceskostenveroordeling aan [geïntimeerde] hebben voldaan, vermeerderd met wettelijke rente.

3.3.2.

[geïntimeerde] is niet verschenen in hoger beroep. Tegen hem is verstek verleend.

Naar aanleiding van de grieven waarbij het geschil in volle omvang aan het oordeel van het hof is voorgelegd

3.4.1.

De grieven zijn gericht tegen alle dragende overwegingen van het vonnis van de kantonrechter. Door de grieven wordt het geschil in volle omvang aan het oordeel van het hof voorgelegd. [geïntimeerde] heeft in de memorie van grieven ook gesteld dat hij het geschil in volle omvang aan het oordeel van het hof wil voorleggen. Het hof zal de grieven daarom niet afzonderlijk behandelen, maar beoordelen of de vordering van [appellant] en [appellante] op de door hen aangevoerde grondslagen kan worden toegewezen.

3.4.2.

Volgens artikel 5 van de koopovereenkomst diende [geïntimeerde] tot zekerheid voor de nakoming van zijn verplichtingen uiterlijk op 30 september 2021 een bankgarantie te doen stellen voor een bedrag van € 23.250,--, of een waarborgsom van € 23.250,-- te storten op de derdenrekening van de notaris. Vast staat dat [geïntimeerde] niet aan deze verbintenis heeft voldaan.

3.4.3.

[geïntimeerde] heeft gesteld dat hij uitstel heeft gekregen voor het voldoen aan deze verbintenis, omdat het niet mogelijk bleek om vóór of op 30 september 2021 een financiering te krijgen en een bankgarantie te stellen. [appellant] en [appellante] hebben betwist dat zij [geïntimeerde] uitstel hebben verleend. Naar het oordeel van het hof heeft [geïntimeerde] zijn stelling over een verleend uitstel tegenover die betwisting onvoldoende concreet onderbouwd. Zo heeft hij niet gesteld tot welke nader overeengekomen datum hem uitstel is verleend. Het hof constateert wel dat [appellant] en [appellante] niet direct na het verstrijken van de datum 30 september 2021 gebruik hebben gemaakt van de in artikel 11.1 van de koopovereenkomst neergelegde mogelijkheid om [geïntimeerde] in gebreke te stellen en op die wijze de in dat artikel genoemde uiterste termijn van acht dagen te laten ingaan. In zoverre kan worden gezegd dat [appellant] en [appellante] aan [geïntimeerde] feitelijk enig uitstel hebben gegund.

3.4.4.

Bij de brief van 5 november 2021 heeft de toenmalig gemachtigde van [appellant] en [appellante] [geïntimeerde] echter alsnog in gebreke gesteld en gesommeerd om binnen acht dagen na ontvangst van de brief de bankgarantie te stellen of de waarborgsom te storten. [geïntimeerde] heeft niet aan die sommatie voldaan. Daardoor ontstond voor [appellant] en [appellante] , acht dagen nadat [geïntimeerde] de ingebrekestelling en sommatie had ontvangen, in beginsel de mogelijkheid om de koopovereenkomst te ontbinden. [appellant] en [appellante] hebben van die mogelijkheid gebruik gemaakt bij WhatsAppbericht van 22 november 2021. [appellant] en [appellante] hebben de ontbinding voorts per e-mail van 23 november 2021 bevestigd aan de door [geïntimeerde] ingeschakelde tussenpersoon, en aan [geïntimeerde] herhaald per brief van 26 november 2021 van hun toenmalig gemachtigde. Het hof verwerpt het verweer van [geïntimeerde] dat de ontbinding niet rechtsgeldig is ingeroepen omdat daarbij geen of een onjuiste reden voor de ontbinding is vermeld. In de gegeven omstandigheden kon er bij [geïntimeerde] in redelijkheid geen twijfel over bestaan dat de ontbinding werd ingeroepen omdat hij niet had voldaan aan de verplichting om een bankgarantie te stellen dan wel een waarborgsom te storten, en hij ook de hem daartoe bij de ingebrekestelling van 5 november 2021 gestelde termijn van acht dagen had laten verstrijken.

3.4.5.

Ook de door [geïntimeerde] genoemde omstandigheid dat [appellant] en [appellante] de woning al op 17 november 2021 hebben verkocht aan een derde, maakt niet dat de ontbinding van de overeenkomst enkele dagen nadien ongeldig is.

3.4.6.

In zoverre is dus in beginsel ook voldaan aan de voorwaarden voor het opeisen van de contractuele boete van 10% van de koopsom, zoals door [appellant] en [appellante] gedaan bij brief van hun gemachtigde van 4 januari 2022.

3.5.1.

[geïntimeerde] heeft als verweer aangevoerd dat hij bij gelegenheid van de aankoop van de woning aan [appellant] en de verkopende makelaar van [appellant] duidelijk heeft gemaakt dat hij hulp nodig had bij het verkrijgen van een financiering en dat hem toen door (de verkopend makelaar van) [appellant] is geadviseerd om de voor de financiering vereiste taxatie te laten uitvoeren door [X] . Volgens [appellant] verliep het contact met [X] slecht, ging [X] eind september 2021 voor vier weken met vakantie naar het buitenland, verwees hij [geïntimeerde] naar zijn waarnemer die onbereikbaar was, en liet [X] eind oktober 2021, na weken onbereikbaarheid, weten een fout te hebben gemaakt en deze fout pas na enkele weken, na zijn vakantie, te kunnen herstellen. Naar het hof begrijpt meent [geïntimeerde] dat zijn tekortkoming ter zake het stellen van de bankgarantie (dan wel het storten van de waarborgsom) en het tijdig afnemen van de woning om deze reden niet aan hem kan worden toegerekend.

3.5.2.

[appellant] en [appellante] hebben in de memorie van grieven echter gemotiveerd betwist dat [X] slecht bereikbaar was en te traag heeft gewerkt. Zij hebben erop gewezen dat het door [X] opgestelde taxatierapport op 28 september 2021 beschikbaar was en dat [geïntimeerde] op basis van dat rapport een financiering had kunnen verkrijgen. Volgens [appellant] en [appellante] wilde [geïntimeerde] vervolgens echter een verbouwing meefinancieren, was daarvoor een verbouwingsspecificatie nodig en heeft [X] , omdat hij inmiddels met vakantie was, de naam en het telefoonnummer van zijn vervanger aan [geïntimeerde] doorgegeven, zodat een en ander gewoon door kon lopen. Volgens [appellant] en [appellante] heeft [geïntimeerde] echter geen gebruik gemaakt van deze mogelijkheid en geen verbouwingsspecificatie aangeleverd aan de collega van [X] . Nadat [X] op 3 november 2021 per e-mail naar [geïntimeerde] heeft gevraagd of hij nog een nader taxatierapport met verbouwing op moet stellen, ontvangt [X] dan via de makelaar van

[geïntimeerde] een verbouwingsspecificatie, waarna [X] op 4 november 2021 het

aangepaste taxatierapport met verbouwing heeft aangeleverd aan [geïntimeerde] .

3.5.3.

[geïntimeerde] heeft dit betoog van [appellant] en [appellante] niet betwist en zijn verwijten aan [X] niet nader toegelicht. Het hof verwerpt daarom de kennelijke stelling van [geïntimeerde] dat de tekortkoming ter zake het stellen van de bankgarantie (dan wel het storten van de waarborgsom) en het tijdig afnemen van de woning vanwege het nalaten van [X] niet aan hem kan worden toegerekend. Daar komt nog bij dat eventueel tekortschieten van [X] in de relatie tussen enerzijds [geïntimeerde] en anderzijds [appellant] en [appellante] in beginsel voor rekening van [geïntimeerde] komt.

3.6.1.

[geïntimeerde] heeft als verweer voorts aangevoerd dat [appellant] en [appellante] het [geïntimeerde] onmogelijk hebben gemaakt om de financiering te regelen en de bankgarantie te stellen doordat zij:

• omstreeks 21 oktober 2021 aan de door [geïntimeerde] ingeschakelde taxateur [taxateur] geen toegang hebben gegeven tot de woning, wat nodig was voor het door [taxateur] opstellen van een correct taxatierapport;
• op 22 oktober 2021, toen [geïntimeerde] met hen wilde overleggen over de situatie om een oplossing te bereiken, per WhatsApp lieten weten daar geen behoefte aan te hebben.

Volgens [geïntimeerde] is hem hierdoor, door toedoen van [appellant] en [appellante] , de mogelijkheid ontnomen om alsnog een taxatierapport in te dienen. [appellant] en [appellante] zijn hierdoor in schuldeisersverzuim geraakt, aldus [geïntimeerde] .

3.6.2.

[appellant] en [appellante] hebben niet betwist dat zij de door [geïntimeerde] ingeschakelde taxateur [taxateur] niet wilden toelaten tot de woning. Volgens hen was het toelaten van [taxateur] niet nodig omdat er een bruikbaar taxatierapport van [X] lag en [X] bereid was om dat rapport aan te passen in verband met de bij [geïntimeerde] gerezen wens om een verbouwing mee te financieren, waartoe [geïntimeerde] echter wel een verbouwingsspecificatie diende aan te leveren. [appellant] en [appellante] hebben ook niet betwist dat zij op 22 oktober 2021 niet met [geïntimeerde] wilden praten over een oplossing. Volgens hen was een oplossing niet nodig omdat er een bruikbaar taxatierapport van [X] lag en [X] bereid was om dat rapport aan te passen in verband met de bij [geïntimeerde] gerezen wens om een verbouwing mee te financieren. [appellant] en [appellante] hebben er in dit verband op gewezen dat [geïntimeerde] op 3 november 2021 de verbouwingsspecificatie bij [X] heeft aangeleverd en dat [X] direct op 4 november 2021 het aangepaste taxatierapport gereed heeft gemaakt en beschikbaar heeft gesteld aan [geïntimeerde] .

3.6.3.

Het hof verwerpt het betoog van [geïntimeerde] dat [appellant] en [appellante] in schuldeisersverzuim zijn geraakt. Als onvoldoende betwist staat vast dat er al sinds 28 september 2021 een taxatierapport van [X] beschikbaar was op grond waarvan [geïntimeerde] een financiering voor de aankoop van de woning en voor het stellen van de bankgarantie dan wel het storten van de waarborgsom had kunnen verkrijgen. In verband met de bij [geïntimeerde] gerezen wens om een verbouwing mee te financieren was een aanpassing van het rapport nodig waarvoor een door [geïntimeerde] aan te leveren verbouwingsspecificatie noodzakelijk was. [X] was bereid om, na ontvangst van de verbouwingsspecificatie, het rapport aan te passen en hij heeft dat ook direct na ontvangst van de verbouwingsspecificatie gedaan. Inschakeling van een andere taxateur was dus niet nodig. Onder deze omstandigheid kan niet worden geoordeeld dat [appellant] en [appellante] in schuldeisersverzuim zijn geraakt door niet mee te werken aan overleg of aan het toelaten van een andere taxateur dan [X] .

3.6.4.

Het hof acht voorts van belang dat [geïntimeerde] uiteindelijk op 3 november 2021 de verbouwingsspecificatie bij [X] heeft aangeleverd en dat [X] direct op 4 november 2021 het aangepaste taxatierapport gereed heeft gemaakt en beschikbaar heeft gesteld aan [geïntimeerde] . Pas daarna, bij brief van 5 november 2021, heeft de toenmalig gemachtigde van [appellant] en [appellante] aan [geïntimeerde] meegedeeld dat hij niet heeft voldaan aan zijn verplichting om een bankgarantie te stellen dan wel een waarborgsom te storten, en hem in gebreke gesteld en gesommeerd om binnen acht dagen na ontvangst van de brief alsnog de bankgarantie te stellen of de waarborgsom te storten. [geïntimeerde] had na ontvangst van die brief, terwijl hij beschikte over een taxatierapport dat mede voorzag in de uitvoering van een verbouwing, dus nog acht dagen om aan zijn verplichtingen te voldoen. [geïntimeerde] heeft niet duidelijk gemaakt waarom hij niet binnen deze uiterste termijn alsnog aan zijn verplichtingen heeft voldaan. Hij heeft niet de stelling van [appellant] en [appellante] betwist dat hij met het op 4 november 2021 aangepaste taxatierapport een financiering voor de aankoop en de verbouwing (en voor het stellen van de bankgarantie dan wel het storten van de waarborgsom) had kunnen verkrijgen. Ook om deze reden kan niet worden gezegd dat [appellant] en [appellante] er de oorzaak van zijn dat [geïntimeerde] zijn verplichtingen niet is nagekomen.

3.6.5.

Het hof tekent bij het voorgaande nog aan dat [appellant] en [appellante] niet de stelling van [geïntimeerde] hebben betwist dat hij pas een bankgarantie kon stellen of een waarborgsom kon storten indien (nadat) hij beschikte over een taxatierapport dat hij aan de bank kon overleggen. Daarom strekt dat onbestreden causaal verband voor het hof tot uitgangspunt.

3.7.

Het voorgaande voert tot de conclusie dat de gevorderde boete in beginsel toewijsbaar is. In zoverre slagen de door [appellant] en [appellante] aangevoerde grieven.

Matiging van de verbeurde boete

3.8.1.

[geïntimeerde] heeft subsidiair, voor het geval in rechte wordt geoordeeld dat hij de bedongen boete heeft verbeurd, verzocht om de boete op grond van artikel 6:94 lid 1 BW te matigen. [geïntimeerde] heeft daartoe, naast zijn in het voorgaande al verworpen stellingen, aangevoerd dat [appellant] en [appellante] geen schade hebben geleden door de tekortkomingen van [geïntimeerde] omdat zij de woning voor dezelfde koopprijs hebben verkocht aan een derde.

3.8.2.

Artikel 6:94 lid 1 BW bepaalt dat de rechter op verlangen van de schuldenaar, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, de bedongen boete kan matigen, met dien verstande dat hij de schuldeiser ter zake van de tekortkoming niet minder kan toekennen dan de schadevergoeding op grond van de wet. De in art. 6:94 BW opgenomen maatstaf dat voor matiging slechts grond kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, brengt mee dat de rechter pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (HR 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638, rov. 5.3, onder meer herhaald in HR 16 februari 2018, ECLI:NL:HR:2018:207, rov. 3.4.1). Deze maatstaf geldt ook indien het gaat om een contractuele boete van 10% van koopprijs bij aankoop van een woning door een particuliere koper (HR 13 juli 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW4986, rov. 3.4.2).

3.8.3.

Het hof acht bij de beoordeling van het beroep op matiging van de boete de volgende feiten en omstandigheden van belang.

• Een boete van 10% van de koopsom vertegenwoordigd in het algemeen voor particulieren een aanzienlijk bedrag. Aangenomen kan worden dat dit ook voor [geïntimeerde] geldt. Het hof tekent hierbij aan dat [appellant] en [appellante] niet hebben betwist dat [geïntimeerde] een bankfinanciering nodig had om de waarborgsom te kunnen storten.
• Er is niet gesteld of gebleken dat partijen bij de totstandkoming van de koopovereenkomst hebben onderhandeld over de hoogte van de contractuele boete. Kennelijk hebben partijen daar op dat moment niet erg bij stilgestaan.
• De financiële schade die [appellant] en [appellante] door de niet nakoming van [geïntimeerde] hebben geleden is relatief beperkt. Zij hebben de woning al op 17 november 2021, vóór het inroepen van de ontbinding van de met [geïntimeerde] gesloten overeenkomst, voor dezelfde koopprijs doorverkocht aan een derde. Zij hebben de woning op 1 december 2021 aan die derde geleverd terwijl [geïntimeerde] de woning in beginsel op 15 oktober 2021 had moeten afnemen. [appellant] en [appellante] hebben uiteengezet dat hun financiële schade bestaat uit de aan het bezit van de woning verbonden lasten over de periode van 15 oktober 2021 tot 1 december 2021, overigens zonder zich verder uit te laten over de hoogte van die lasten.
• Het enkele feit dat de financiële schade lager is dan het bedrag van de boete, brengt op zichzelf niet mee dat toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Er kan aan de zijde van de eisende partij ook sprake zijn van ander nadeel dan vermogensschade (zoals stress en onzekerheid). Bovendien beoogt een boetebeding een prikkel tot nakoming te vormen en die prikkel moet voldoende effectief zijn om haar werking te hebben.
• In het onderhavige geval is echter niet komen vast te staan dat aan de zijde van [geïntimeerde] sprake was van onwil om de verplichtingen uit de koopovereenkomst na te komen. Het heeft er eerder de schijn van dat [geïntimeerde] mede door onervarenheid niet voldoende voortvarend heeft gehandeld bij het verkrijgen van een taxatierapport. Het tijdsverloop waarvan sprake is geweest lijkt mede aan [X] te wijten, want van de zijde van [appellant] en [appellante] is geen verklaring gegeven voor het vrij lange tijdsverloop tussen 10 september 2021 (opname pand) en 28 september 2021 (verstrekken eerste taxatierapport door [X] ). Op die datum was de termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud al ongeveer verstreken en had [geïntimeerde] volgens de koopovereenkomst nog maar twee dagen om de bankgarantie te stellen, waarvoor een akkoord met een bank over de financiering nodig was.
• [appellant] en [appellante] hebben zich voorts niet coöperatief opgesteld door de door [geïntimeerde] ingeschakelde tweede taxateur ( [taxateur] ) niet in de woning toe te laten en door op 22 oktober 2021 te weigeren om met [geïntimeerde] in overleg te treden. Het kan niet geheel worden uitgesloten dat [geïntimeerde] – als [appellant] en [appellante] zich op deze punten anders hadden opgesteld – ontbinding van de koopovereenkomst had kunnen voorkomen. Dit laat overigens onverlet dat de tekortkoming van [geïntimeerde] mede om de hiervoor in rov. 3.6.4 genoemde redenen uiteindelijk aan hemzelf moet worden toegerekend.

Het hof concludeert om bovenstaande redenen dat volledige toepassing van het boetebeding in de concrete omstandigheden van dit geval tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Het hof ziet in de voorgaande omstandigheden aanleiding om de boete te matigen tot € 15.000,--. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat een boete voldoende afschrikwekkend moet zijn om haar aansporende functie voldoende te behouden, en dat een te ver gaande matiging daar niet goed mee te verenigen is.

Conclusie en afwikkeling

3.9.1.

Uit het voorgaande volgt dat de grieven in belangrijke mate doel hebben getroffen en dat het beroepen vonnis niet in stand kan blijven. Het hof zal het beroepen vonnis daarom vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de vordering van [appellant] en [appellante] tot een hoofdsom van € 15.000,-- toewijzen.

3.9.2.

[appellant] en [appellante] vorderen over de hoofdsom wettelijke rente vanaf 22 november 2021, althans 23 november 2021, althans 12 januari 2022, althans 7 juni 2022 (de datum van de inleidende dagvaarding). Het hof zal de wettelijke rente toewijzen vanaf de door [appellant] en [appellante] genoemde datum 12 januari 2022 omdat zij bij brief van hun gemachtigde van 4 januari 2022 aanspraak hebben gemaakt op de boete en toen aan [geïntimeerde] een termijn van 7 dagen na dagtekening van de brief hebben gegeven om de boete te voldoen.

3.9.3.

Het voorgaande brengt mee dat [geïntimeerde] de grotendeels in het ongelijk gestelde partij is. Het hof zal [geïntimeerde] daarom veroordelen in de proceskosten van het geding bij de kantonrechter. Het hof zal daarbij het tarief hanteren dat behoort bij de hoogte van de toegewezen hoofdsom.

3.9.4.

[appellant] en [appellante] vorderen in hoger beroep veroordeling van [geïntimeerde] tot terugbetaling van het bedrag van € 1.120,-- dat [appellant] en [appellante] op grond van de bij het beroepen vonnis uitgesproken proceskostenveroordeling aan [geïntimeerde] hebben voldaan, vermeerderd met wettelijke rente. Deze vordering is toewijsbaar en zal op de hieronder te vermelden wijze worden toegewezen.

3.9.5.

Het hof zal [geïntimeerde] voorts als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep, vermeerder met de daarover door [appellant] en [appellante] gevorderde wettelijke rente. Ter zake de nakosten zal het hof geen afzonderlijke veroordeling uitspreken (vergelijk HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853, rov. 2.3).

3.9.6.

Het hof zal dit arrest, zoals door [appellant] en [appellante] gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaren.

4. De uitspraak

Het hof:

vernietigt het door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats 'sHertogenbosch, onder zaak-/rolnummer 9935358 / CV EXPL 22-2750 tussen partijen gewezen mondeling vonnis van 7 december 2022;

opnieuw rechtdoende:

• veroordeelt [geïntimeerde] om aan [appellant] en [appellante] € 15.000,-- te voldoen, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 12 januari 2022;
• veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten van het geding bij de kantonrechter, en begroot die kosten aan de zijde van [appellant] en [appellante] tot op heden op € 128,92 aan dagvaardingskosten, € 693,-- aan griffierecht en € 746,-- aan salaris gemachtigde, en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;

veroordeelt [geïntimeerde] om aan [appellant] en [appellante] het bedrag van € 1.120,--, dat zij op grond van de bij het beroepen vonnis uitgesproken proceskostenveroordeling aan [geïntimeerde] hebben voldaan, aan [appellant] en [appellante] terug te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 23 december 2022 tot aan de dag van de terugbetaling;

veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten aan de zijde van [appellant] en [appellante] tot op heden op € 125,86 aan dagvaardingskosten, € 783,-- aan griffierecht en € 1.183,-- aan salaris advocaat, en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;

verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, R.J.M. Cremers en M.B.M. Loos en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 5 december 2023.

griffier rolraadsheer