ECLI:NL:GHSHE:2023:3992

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.318.308/01

arrest van 28 november 2023

in de zaak van

1.[appellant]

2.
[appellante],

beiden wonende te [woonplaats] ,

appellanten in principaal hoger beroep,

geïntimeerden in incidenteel hoger beroep,

advocaat: mr. M. de Boorder te ‘s-Gravenhage,

tegen

1.[geïntimeerde sub 1] ,wonende te [woonplaats] ,

2.
[geïntimeerde sub 2],
wonende te [woonplaats] ,

3.
[geïntimeerde sub 3],
wonende te [woonplaats] ,

4.
[geïntimeerde sub 4],

wonende [woonplaats] ,

geïntimeerden in principaal hoger beroep,

appellanten in incidenteel hoger beroep,

advocaat: mr. M.A.M. Bannenberg te Vught,

op het bij exploot van dagvaarding van 20 september 2022 en herstelexploot van 17 oktober 2022 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 22 juni 2022, door de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats ‘s- Hertogenbosch, gewezen tussen appellanten in principaal hoger beroep als eisers en geïntimeerden in principaal hoger beroep als gedaagden.

Partijen zullen in het hiernavolgende worden aangeduid als [appellant] respectievelijk [geïntimeerde] (steeds in mannelijk enkelvoud).

1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C/01/372973 / HA ZA 21-489)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2.Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaardingen in hoger beroep;
de herstelexploten van 17 oktober 2022;
de memorie van grieven;
de memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep, met producties;
de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep;
de akte in incidenteel hoger beroep van [geïntimeerde] , met producties;
de (het hof begrijpt:) antwoordakte van [appellant] ;
de mondelinge behandeling van 6 september 2023, waarbij partijen spreekaantekeningen hebben overgelegd.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3.De beoordeling

in principaal en incidenteel hoger beroep

De vaststaande feiten

3.1.

In de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.6 van het bestreden vonnis heeft de rechtbank de voor de beoordeling van het geschil van belang zijnde feiten vastgesteld. Met grief 1 in principaal hoger beroep heeft [appellant] weliswaar aangevoerd dat de rechtbank de feiten te beperkt heeft weergegeven, maar [appellant] heeft nagelaten in zijn grief te vermelden welke specifieke feiten hij concreet mist. De door de rechtbank vastgestelde feiten zijn niet onjuist. Die feiten vormen daarom ook voor het hof het uitgangspunt. Daarnaast staan nog enkele andere feiten vast. Het gaat in dit geding om het volgende.

3.1.1.

[appellant] heeft op 22 april 2020 van [geïntimeerde] de woning aan de [adres]

te [woonplaats] (hierna: de woning) gekocht voor een koopsom van € 554.000,-. Het betreft een twee-onder-een-kapwoning uit 1864.

3.1.2.

De woning heeft in eerste instantie gezamenlijk te koop gestaan met [adres 2] . De verkoopbrochure heeft betrekking op [adres] en [adres 2] te [woonplaats] gezamenlijk. Deze brochure vermeldt onder meer het volgende:

“De sfeervolle huizen zijn oorspronkelijk, in 1864, gebouwd als werkplaatsen voor de leerindustrie: in de nok van het gebouw hingen de huiden te drogen. Na een calamiteit zijn de huizen in 1887 herbouwd. Na in de oorlog te zijn beschadigd, zijn de daken in 1947, tegelijkertijd met de grote kerk aan de overzijde van de straat, voorzien van nieuwe leisteen dakbedekking.”.

3.1.3.

Op 31 maart 2020 heeft [appellant] de woning bezichtigd. [appellant] heeft toen een aantal vragen gesteld die de makelaar per mail op 31 maart 2020 heeft beantwoord. Dit mailbericht houdt het volgende in:

“Weet je iets van de staat van het dak en de draagkracht hiervan i.v.m. zonnepanelen;

[hof: antwoord makelaar:]
De lei bedekking is van 1947. Verder is het dak naar mijn mening overgeproportioneerd (steviger gebouwd dan men nu zou doen) dus volgens mij moeten zonnepanelen op het dak kunnen;”.

3.1.4.

In de koopovereenkomst (NVM Model overeenkomst voor een bestaande eengezinswoning 2018) is (voor zover hier van belang) het volgende bepaald:

"Artikel 6 Staat van de onroerende zaak

6.1.

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de daarmee op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen bijzondere lasten zijn.

(...)

6.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zin voor een normaal gebruik als:woonhuis met garage.

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zin. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan de koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze overeenkomst komen voor rekening en

risico van koper.

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze overeenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek 'nieuw voor oud'.

Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade tenzij verkoper een verwijt treft.

(...)

Artikel 22 Ouderdomsclausule

Koper verklaart ermee bekend te zijn dat de hierbij aan hem verkochte onroerende zaak meer dan 50 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuw vervaardigd onroerend goed. Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 6.3 omschreven woongebruik.

Artikel 23 Geen zelfbewoning eigenaar

Verkoper heeft koper uitdrukkelijk geattendeerd op het feit dat hij het verkochte nooit zelf feitelijk heeft gebruikt en dat hij derhalve koper niet heeft kunnen informeren over eigenschappen van c.q. gebreken aan het verkochte waarvan hij op de hoogte zou zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt. In dit kader zijn partijen uitdrukkelijk overeengekomen dat dergelijke eigenschappen van c.q. gebreken voor rekening en risico van koper komen en dat bij de vaststelling van de koopsom hiermee rekening is gehouden. Om dit risico te beperken heeft verkoper koper in de gelegenheid gesteld een bouwkundige inspectie uit te doen voeren."

3.1.5.

Bij de koopovereenkomst behoort de bijlage ‘vragenlijst verkoop woning’. Daarin is het volgende vermeld:

“3. Dak(en)

a. Hoe oud zijn de daken?hof: ingevuld:]
?

(…)

b. Heeft u last van daklekkages (gehad)?hof: aangekruist:]
nee

c. Zijn er in het verleden gebreken geconstateerd aan de dakconstructie zoals scheve, doorbuigende, krakende, beschadigde en/of aangetaste dakdelen?hof: aangekruist:]
nee

(…)

d. Heeft u het dak al eens (gedeeltelijk) laten vernieuwen c.q. laten repareren?

[hof: aangekruist:]
ja

Zo ja, welk (gedeelte van het) dak en waarom?[hof: ingevuld:]
Vervangen leitjes etc.”.

3.1.6.

Op 2 april 2020 heeft [appellant] een e-mailbericht verzonden aan de makelaar met als bijlagen het door hem ondertekende en ingevulde biedingsformulier. In dit mailbericht staat onder meer:

“zoals we je al vertelde zijn we heel erg enthousiast over [adres] . Het is een huis dat van boven tot onder verbouwd moet worden. Maar daarin zien we juist potentie om er een mooi gezinshuis van te maken. (…) We zien ons daar wonen, op die mooie plek. We hebben deze optie ook financieel door laten rekenen en het blijkt voor ons goed haalbaar.

Kortom we willen via deze weg graag een bieding uitbrengen op het huis (…).

Als onderbouwing voor ons bod hoeven we niet op te sommen wat er allemaal aan de woning moet gebeuren. Samenvattend lijkt een verbouwingsbudget inclusief de tuin, van € 200.000 tot € 250.000 reëel. (…)”.

Het voorgedrukte biedingsformulier houdt onder meer in:

“Aangezien meerdere partijen belangstelling hebben voor de woning willen wij iedereen in de gelegenheid stellen omeenmalighet beste bod uit te brengen.

U kunt uw bieding hieronder omschrijven en toelichten:

Geboden koopsom[hof: ingevuld:]
554.000 k.k.

(…)

Eventuele overige voorwaarden c.q. condities (denk aan bouwtechnische keuring):

[hof: ingevuld:]
Indien nodig toegang tot woning voor voorbereiding verbouwing (…)”.

3.1.7.

Voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst heeft [appellant] op 22 april 2020 de woning bezocht met taxateur [persoon A] van [de taxateur] , die op 24 april 2020 een taxatierapport heeft uitgebracht.

3.1.8.

[appellant] heeft bij brief van 24 juni 2020 aan [geïntimeerde] gemeld dat hij gebreken aan de woning heeft ontdekt. In deze brief schrijft hij het volgende:

“Na voorbereidende werkzaamheden voor het geplande dak onderhoud, hebben wij de volgende gebreken geconstateerd:

Eerder verholpen lekkages, verregaande houtrot in de dakconstructie en de leibedekking die veel ouder is dan aangegeven. Deze leibedekking blijkt poreus en al ruim over de levensduur van 100 jaar heen te zijn. Met de uitkomst dat het dak per direct vervangen dient te worden.

(…)

Wel blijkt na onderzoek, dat vanwege de ouderdom en enige achterstallig onderhoud, de windvang en de goten van het dak vervangen dienen te worden. En dat er onderhoud aan het dak nodig zou zijn. Om het huis naar standaarden van deze tijd te brengen, dient het dak geïsoleerd te worden. Deze kosten zijn dan ook door ons begroot en voorzien.

Nu blijkt dat door lekkages, ontstaan door achterstallig onderhoud, er houtrot in de dakconstructie heeft kunnen ontstaan. Daarnaast is er in 1947 geen nieuwe, maar 2de hands daklei op het dak gelegd. Deze ernstige gebreken hadden door de verkoper gemeld dienen te worden, wat u heeft nagelaten.

(…)”.

Hij heeft [geïntimeerde] verzocht om vanwege deze gebreken een bedrag van € 71.565,90 op de koopsom in mindering te brengen bij de overdracht van de woning.

3.1.9.

Op 15 juli 2020 heeft [appellant] verzocht om toegang tot de woning teneinde bouwkundig onderzoek te doen op 23 juli 2020. Dit heeft [geïntimeerde] geweigerd. De woning is op 31 juli 2020 overgedragen tegen de volledige koopsom van € 554.000,-.

3.1.10.

[appellant] heeft een verzoek ingediend tot het houden van een voorlopig deskundigenbericht. De rechtbank heeft bij beschikking van 5 november 2020 een voorlopig deskundigenonderzoek bevolen. Bij beschikking van 7 januari 2021 heeft de rechtbank ing. P.W. Milort van BDA Advies te Gorinchem (hierna: de deskundige) als deskundige benoemd. Op 24 februari 2021 heeft de deskundige een deskundigenrapport uitgebracht. De deskundige heeft de gestelde vragen, voor zover in deze zaak relevant, als volgt beantwoord:

"(…)

Vraag 2: Is de dakbedekking over de levensduur heen?

Antwoord vraag 2:

Ja. De leien hebben het einde van hun technische levensduur al enige jaren geleden bereikt.

Vraag 3: Kunt u de leeftijd van de dakbedekking vaststellen? Is die volgens u groter van 50

jaar?

Antwoord vraag 3:

Nee, de leeftijd kan niet precies vastgesteld worden. Op basis van de conditie van de leien wordt de leeftijd op tenminste 70 jaar geschat, dus groter dan 50 jaar.

Vraag 4: Is er sprake van lekkage? Hoelang doen zich naar uw inschatting lekkages voor? Zijn die voor de bewoners zichtbaar geweest? Kunt u eerder verholpen lekkages vaststellen? Wanneer hebben die herstelwerkzaamheden volgens u plaatsgevonden?

Antwoord vraag 4:

Ja. Er is sprake van lekkage. Aan de binnenzijde van de woningen zijn duidelijke vochtsporen zichtbaar van zowel actuele lekkages als van eerdere lekkages.

Naar inschatting doen de lekkages zich al een geruime tijd voor (tenminste 7 jaar). De lekkages zijn voor de bewoners naar verwachting zichtbaar geweest want er zijn op verschillende locaties herstelwerkzaamheden uitgevoerd om lekkages te verhelpen. De herstelwerkzaamheden zijn zichtbaar in de vorm van reparatieleien in een rechthoekig model en een donkergrijze kleur en in de vorm van bitumen stroken. Volgens [geïntimeerde] zijn deze herstelwerkzaamheden uitgevoerd in of voor 2015.

Vraag 5: Is er sprake van houtrot?

Antwoord vraag 5:

Ja. Daar waar een houtvochtpercentage van meer van 20% is gemeten is een zeer grote kans op de aanwezigheid of de ontwikkeling van schimmels en/of houtrot. Bij een houtvochtpercentage van circa 30% of meer kan de sterkte en samenhang van het hout in geding zijn. Zowel bij de houten gordingen, de houten nokgording als het houten dakbeschot (binnen- en buitenzijde) zijn dergelijke houtvochtpercentages plaatselijk vastgesteld.

(…)

Vraag 7: Valt het dak volgens u te repareren of dient het volgens u helemaal vervangen te worden?

Antwoord vraag 7:

Het dak verkeert in een slechte conditie en dient helemaal vervangen te worden. Dit geldt voor de leien, het houten dakbeschot, de houten nokgording, de houten gordingen (plaatselijk) en de bijbehorende details zoals schoorstenen, houten boeidelen, dakkapellen en zinken goten (inclusief onderconstructie).

(…)

Vraag 9: Wat was de onderhoudstoestand en functionaliteit van het dak op de datum van de

koopovereenkomst? Was die anders dan op de datum van overdracht? Was die anders dan nu?

Antwoord vraag 9:

De algehele onderhoudstoestand en functionaliteit van het dak is nu (op het moment van het deskundigenonderzoek) zeer slecht. Er is geen aanleiding om aan te nemen dat die anders was op de datum van de koopovereenkomst of op de datum van overdracht.

Vraag 10: Bent u in staat de kosten te begroten van alle gebreken die u heeft geconstateerd en zo ja, op welk bedrag begroten die kosten?

Antwoord vraag 10:

De kosten voor herstel van alle gebreken aan het dak worden als volgt begroot:

Omschrijving

Aantal

Prijs

Totaal

Het vervangen van de houten gordingen

80 m1

€

50,00

€

4.000,00

Het vervangen van de houten nokgording

10 m1

€

50,00

€

500,00

Het vervangen van het houten dakbeschot

120 m2

€

30,00

€

3.600,00

Het vervangen van de leien (standaard

basisuitvoering)

120 m2

€

125,00

€

15.000,00

Het vervangen van de schoorstenen

2 st

€

500,00

€

1.000,00

Het vervangen van de houten boeidelen

12 m2

€

80,00

€

960,00

Het vervangen van de dakkapellen (klein)

3 st

€

2.500,00

€

7.500,00

Het vervangen van de dakkapellen (groot)

1 st

€

7.500,00

€

7.500,00

Het vervangen van de zinken goten (inclusief onderconstructie)

20 m2

€

150,00

€

3.000,00

Totaal

€

43.060,00

Opmerking:

In deze begroting is uitgegaan van herstel conform de oorspronkelijke situatie. Eventuele kosten voor aanpassingen naar het dak naar de stand der techniek van nu (isolatie, dakfolie, ventilatie, leilatten, etc.) te brengen zin hierin niet opgenomen. Alle genoemde bedragen

zijn exclusief BTW. "

Het geschil en beoordeling in eerste aanleg

3.2.1.

[appellant] vordert veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van (primair) € 103.769,48 (de gehele herstelkosten, inclusief meerwerk en gevolgschade), te vermeerderen met buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente.

[appellant] heeft aan zijn vordering het volgende ten grondslag gelegd. [geïntimeerde] is tekortgekomen in de nakoming van zijn verbintenissen uit de koopovereenkomst doordat er gebreken aan de woning zitten. Zo zijn de dakconstructie en dakbedekking gebrekkig. De houten gordingen, nokgording, het dakbeschot, de leien, schoorstenen, houten boeidelen, dakkapellen en zinken goten moeten vervangen worden. Daarnaast is het dak van de uitbouw lek. [appellant] hoefde deze gebreken niet te verwachten, omdat in de vragenlijst is aangegeven dat er geen lekkages waren. Door de gebreken is de woning niet voor normaal gebruik geschikt, waardoor deze niet aan de overeenkomst beantwoordt.

Om de gebreken te herstellen zijn werkzaamheden noodzakelijk voor een totaalbedrag van

€ 38.060,00. Deze bestaan uit het vervangen van de houten gordingen, de houten nokgording, het houten dakbeschot, de leien, de schoorstenen, de houten boeidelen, de dakkapellen en de zinken goten. Het vervangen van het platte dak van de uitbouw kost € 5.000,00.

Daarbij komt er nog een bedrag van € 31.620,00 aan meerwerk (steigerkosten en kosten voor het verwijderen en afvoeren van het oude dak, de leilatten en de muurplaten).

Ook heeft [appellant] gevolgschade geleden voor een bedrag van € 24.789,48 (het huren van vervangende woonruimte en opslagruimte, de kosten van de architect, een extra verhuizing en de kosten van de deskundige benoemd door de rechtbank).

3.2.2.

[geïntimeerde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd dat, voor zover hier van belang, in het navolgende aan de orde zal komen.

3.2.3.

Bij het bestreden vonnis heeft de rechtbank de vordering van [appellant] toegewezen tot een bedrag van € 8.100,- (de kosten die betrekking hebben op de kosten van het vervangen van de houten gordingen, de nokgording en het dakbeschot) exclusief btw, te vermeerderen met wettelijke rente en met de helft van de kosten van het deskundigenonderzoek ten bedrage van € 3.259,74.

De rechtbank heeft daartoe overwogen dat de gebreken aan de dakconstructie een normaal gebruik als woning in de weg staan. Het beroep van [geïntimeerde] op de ouderdomsclausule (artikel 22 van de koopovereenkomst) gaat in zoverre niet op omdat niet is gebleken dat de slechte staat van de woning te maken heeft met de ouderdom van de woning.

Omdat [geïntimeerde] op de vragenlijst bij de koopovereenkomst ontkennend had geantwoord op de vraag of hij last had (gehad) van daklekkages, mocht [appellant] van dat antwoord uitgaan en heeft [appellant] zijn onderzoeksplicht niet geschonden. Hetzelfde geldt voor de vraag op die vragenlijst
"Zijn er in het verleden gebreken geconstateerd aan de dakconstructie zoals scheve, doorbuigende, krakende, beschadigde en/of aangetaste dakdelen?".

[geïntimeerde] is volgens de rechtbank tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en is daarom aansprakelijk voor de herstelkosten.

3.2.4.

De vordering tot vergoeding van de overige schadeposten heeft de rechtbank afgewezen. De rechtbank heeft daartoe overwogen dat [appellant] zijn onderzoeksplicht heeft geschonden (met betrekking tot de leien), dat de kosten al waren ingecalculeerd en daarom geen schade vormen (de schoorstenen), dat er geen sprake was van een gebrek dat aan een normaal gebruik in de weg staat (de houten boeidelen en de dakkapellen), dat [appellant] niet aan zijn stel-plicht heeft voldaan (de zinken goten en onderconstructie) dan wel dat de schade onvoldoende is onderbouwd (het platte dak van de uitbouw). Met betrekking tot de vordering tot vergoeding van gevolgschade heeft de rechtbank geoordeeld dat deze vordering gezien artikel 6.3 van de koopovereenkomst niet toewijsbaar is; [geïntimeerde] treft geen verwijt zoals in dat artikel bedoeld.

De beoordeling in hoger beroep

3.3.

[appellant] heeft in principaal hoger beroep vijftien grieven aangevoerd. [appellant] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog geheel toewijzen van zijn vorderingen. [geïntimeerde] , die in incidenteel hoger beroep vier grieven heeft aangevoerd, concludeert tot het alsnog geheel afwijzen van de vorderingen van [appellant] .

Het hof zal de grieven in principaal en incidenteel hoger beroep in het hiernavolgende gezamenlijk bespreken.

Wat zijn partijen overeengekomen?

3.4.

Het hof stelt voorop dat de afgeleverde zaak ingevolge het bepaalde in artikel 7:17

lid 1 BW aan de overeenkomst moet beantwoorden. Ingevolge het bepaalde in artikel 7:17 lid 2 BW beantwoordt een zaak niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen heeft die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede dat zij de eigenschappen bezit voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien.

3.5.

Artikel 7:17 BW is van regelend recht. Het staat partijen daarom vrij om daarvan in hun contract af te wijken. In dit geval hebben partijen een koopovereenkomst volgens het model van de NVM standaard-koopakte (model 2018) gesloten waarin een van artikel 7:17 BW afwijkende regeling is opgenomen.

Artikel 6.1 van de overeenkomst bevat de (voorgedrukte) hoofdregel, te weten dat de verkoper niet instaat voor (verborgen) gebreken. Op grond van dat artikel draagt de koper het risico van die gebreken. In (het eveneens bijna geheel voorgedrukte) artikel 6.3 wordt daarop echter een vergaande uitzondering gemaakt, te weten dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als “woonhuis met garage” (3.1.4). Met artikel 6.3 staan verkopers in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik als woonhuis verhinderen. Voor de uitleg van het begrip “normaal gebruik” wordt aangesloten bij hetgeen daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Ingevolge artikel 6.3 staan verkopers echter niet in voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan kopers kenbaar waren bij het tot stand komen van de koopovereenkomst. Met de term “kenbare gebreken” wordt in het algemeen gerefereerd aan de onderzoeksplicht van de koper. Ook gebreken die de koper niet kende, maar die hij (wel) zou hebben ontdekt indien hij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van hem mocht worden gevergd, zijn kenbaar.

3.6.

Bij het gerechtvaardigd verwachtingspatroon omtrent het normaal gebruik speelt verder ook de ouderdom van de woning een rol. In het onderhavige geval is dit expliciet tot uitdrukking gebracht en uitgewerkt in (het in de onderhavige koopovereenkomst speciaal toegevoegde) artikel 22 (de ouderdomsclausule). Voorts is in deze zaak ook van belang dat verkopers tot uitdrukking hebben gebracht dat zij de woning niet zelf hebben bewoond (artikel 23). Die omstandigheid maakt dat de informatiepositie van de verkopers anders is dan die van een verkoper die de woning zelf bewoond heeft; daar heeft de koper rekening mee te houden.

3.7.

Bij de uitleg van de artikelen 6.1 en 6.3, afzonderlijk, en in onderling verband en in combinatie met de artikelen 22 en 23, heeft te gelden dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld, niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract, maar dat het aankomt op de betekenis die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (Haviltex).

De totstandkoming van de koopovereenkomst

3.8.

Vast staat dat [appellant] , na een bezichtiging op 31 maart 2020, een bod heeft gedaan op de woning op 2 april 2020. [appellant] heeft toen gemeld dat hij rekening hield met een grootschalige verbouwing (‘van boven tot onder’) en daarvoor dacht aan een verbouwingsbudget van

€ 200.000,- tot € 250.000,- (3.1.6). Op 8 april 2020 is de eerste concept koopakte aan [appellant] toegezonden met daarbij de vragenlijst (3.1.5). Op 9 april 2020 is een tweede aangepaste koopovereenkomst aan [appellant] toegezonden. In een e-mailbericht van 9 april 2020 maakt [appellant] vervolgens opmerkingen over de tweede koopovereenkomst voor zover het gaat over asbest, ontbindende voorwaarden, vrij uitzicht, uitmeting perceel, eerste recht van koop bosgrond, overige en overdracht. Op 14 april 2020 heeft de makelaar op de opmerkingen gereageerd en een derde versie van de koopovereenkomst toegezonden. Bij e-mailbericht van 15 april 2020 meldt [appellant] :
“Wij hebben het concept van gisteren verstuurde koopakte van 14.04 doorgenomen en zijn akkoord. Wanneer kunnen we tekenen?”.

3.9.

Voor zover door [appellant] is aangevoerd dat artikel 23 ten onrechte is opgenomen in de koopovereenkomst en [geïntimeerde] hierop niet met succes een beroep kan doen (memorie van grieven nr. 12), verwerpt het hof dit standpunt. Tussen partijen is onderhandeld over de koopovereenkomst (producties G5-G11 bij conclusie van antwoord). Daarbij zijn de artikelen 22 en 23 (de ouderdomsclausule en de niet-zelfbewoningsclausule) niet door [appellant] aan de orde gesteld. [appellant] kan dus worden geacht zonder meer akkoord te zijn gegaan met deze beide clausules. De omstandigheid dat [geïntimeerde] wel eens reparaties ten behoeve van zijn moeder liet verrichten, wil niet zeggen dat hij moet worden geacht op dezelfde wijze op de hoogte te zijn geweest van de onderhoudstoestand van de woning als een bewoner. Van schending van artikel 23 van de koopovereenkomst is niet gebleken, nu [geïntimeerde] [appellant] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst in de gelegenheid heeft gesteld een bouwkundige keuring te verrichten. In het biedingsformulier is deze mogelijkheid opgenomen, maar [appellant] heeft daarvan afgezien (3.1.6).

Normaal gebruik van de woning; kenbaar gebrek?

3.10.

Zoals hiervoor onder 3.5 overwogen wordt voor de uitleg van het begrip “normaal gebruik” aangesloten bij hetgeen daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. In het geval van [appellant] weegt daarbij mee dat (i) sprake was van een woning uit 1864, (ii) de woning niet door [geïntimeerde] zelf werd bewoond en (iii) bij de aankoop er door [appellant] rekening mee werd gehouden dat de woning van boven tot onder verbouwd moest worden (3.1.6). Ingevolge artikel 6.3 staat [geïntimeerde] niet in voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan [appellant] kenbaar waren bij het tot stand komen van de koopovereenkomst. Het hof herhaalt dat met de term “kenbare gebreken” in het algemeen gerefereerd wordt aan de onderzoeksplicht van de koper. Ook gebreken die [appellant] niet kende, maar die hij (wel) zou hebben ontdekt indien hij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van hem mocht worden gevergd, zijn kenbaar. Het hof zal de door [appellant] gestelde gebreken beoordelen, waarbij aan de orde kan komen of het gebrek kenbaar was in de hiervoor bedoelde zin.

De dakconstructie (houten gordingen, nokgording en dakbeschot)

3.11.

Met de grieven 1 tot en met 4 in incidenteel hoger beroep komt [geïntimeerde] op tegen het oordeel van de rechtbank dat er sprake was van lekkages en een slechte staat van de dakconstructie. Op [appellant] rustte een onderzoeksplicht, gelet op de beperkte mededelingen die [geïntimeerde] had gedaan, de clausules in de koopovereenkomst en de verregaande werkzaamheden die [appellant] aan de woning ging verrichten, aldus [geïntimeerde] .

3.12.

[appellant] voert aan dat hij een woning heeft gekocht van [geïntimeerde] die geschikt moet zijn voor bewoning. In strijd met de waarheid heeft [geïntimeerde] op het vragenformulier aangegeven dat er geen lekkages waren. [appellant] stelt dat die er wel al jarenlang waren en verwijst naar een verklaring van een medewerker van loodgieters- & leidekkersbedrijf [X B.V.] (hierna: [X B.V.] ). [geïntimeerde] heeft de woning in een droge periode verkocht, waardoor de lekkage op dat moment niet zichtbaar was. Toen het ging regenen, bleek het dak ernstig lek (memorie van grieven nr. 3). Bovendien was de dakconstructie niet volledig in het zicht; volgens [appellant] was de dakconstructie grotendeels afgetimmerd. Daarom werd in het taxatierapport, dat enkel een visuele inspectie betrof, niet gerept van lekkages. [geïntimeerde] wist van de lekkages en heeft daarover bewust onjuiste informatie verstrekt, aldus [appellant] .

De situatie ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst

3.13.

De stelling van [appellant] dat hij de woning in een droge periode heeft gekocht, heeft hij niet nader onderbouwd. [geïntimeerde] heeft onder verwijzing naar informatie van het KNMI gemotiveerd weersproken dat sprake was van een droge periode. De maand februari 2020 was record nat (productie G18 bij akte in incidenteel hoger beroep). Dat [appellant] de woning in een droge periode heeft gekocht, is dus niet komen vast te staan.

3.14.

Wel staat vast dat [appellant] de woning op 31 maart 2020 en op 22 april 2020 heeft bezocht en dat toen niet is gebleken van lekkages. In het taxatierapport van [de taxateur] van 24 april 2020 wordt ook geen melding gemaakt van lekkages (productie bij e-mailbericht [persoon B] van 4 april 2022). Op 24 april 2020 heeft [de taxateur] gerapporteerd dat het binnenonderhoud, het buitenonderhoud en de bouwkundige constructie voldoende zijn en dat de woning redelijk onderhouden is. Ook heeft [de taxateur] geen gebreken waargenomen die de waardeontwikkeling substantieel kunnen beïnvloeden, heeft zij geen indruk verkregen dat aanleiding bestond voor een nader (bouwkundig) onderzoek en heeft zij geen ernstige gebruiksschade geconstateerd. Geconstateerd is dat onder meer het dak en/of de dakgoten als belangrijke werkzaamheden gepland stonden in het kader van het vernieuwen/verbeteren van de bestaande situatie. Voorts wordt als belangrijke werkzaamheden in het kader van bouwkundige aanpassingen/uitbreidingen ‘dakkapel’ en ‘uitbouw’ vermeld.

3.15.

Daarnaast is relevant dat [appellant] de woning van 2 mei 2020 tot en met 8 juni 2020 vijf maal bezocht met onder andere twee verschillende aannemers en een architect, waarbij niet is gebleken van lekkages (memorie van antwoord 1.16). Op 7 en 8 juli 2020 is door de aanwezige werklieden, die aanwezig waren in verband met asbest verwijdering, geen lekkage geconstateerd, terwijl het die dagen regende (producties G20-G21 bij akte incidenteel hoger beroep). Ook ten tijde van de levering op 31 juli 2020 is niet gebleken van lekkages (productie G17 bij memorie van antwoord). Naar het oordeel van het hof staat daarmee vast dat over de periode 31 maart 2020 tot en met 31 juli 2020 niet is gebleken van enige lekkage. De stelling van [appellant] dat na de levering, toen het ging regenen, het dak ernstig lek bleek, is door [geïntimeerde] betwist. Weliswaar merkt [appellant] op dat hij foto’s en een filmpje op 9 juli 2020 aan de advocaat van [geïntimeerde] heeft verzonden (nr. 5 antwoordakte), maar [appellant] heeft deze stukken niet in het geding gebracht. [geïntimeerde] heeft tijdens de mondelinge behandeling aangevoerd dat het hier ging om foto’s en een filmpje over het buurhuis, [adres 2] , hetgeen door [appellant] niet is weersproken (spreekaantekeningen [geïntimeerde] nr. 10). [appellant] heeft zijn stelling dat na de levering sprake bleek van (ernstige) lekkage niet nader onderbouwd (met foto’s of anderszins) zodat het hof hieraan voorbij gaat. Voor zover [appellant] die stelling ontleent aan het deskundigenrapport zal het hof daarop in 3.20 ingaan.

3.16.

[appellant] heeft aangevoerd dat de dakconstructie grotendeels was afgetimmerd. Ook dit is gemotiveerd door [geïntimeerde] weersproken. Op de plaats van de kamers op de eerste etage was de kap aan de binnenzijde afgetimmerd. Boven die kamers bevond zich de zolder en daar was de kap niet afgetimmerd, zo heeft [geïntimeerde] onderbouwd met foto’s (productie G17 bij memorie van antwoord) naar voren gebracht. De stelling dat de dakconstructie grotendeels was afgetimmerd, vindt geen steun in de stukken van [appellant] , terwijl uit de door [geïntimeerde] overgelegde foto’s anders blijkt. Uit de foto’s van [geïntimeerde] blijkt dat de gordingen, waaronder de nokgording, het dakbeschot en het bovenste deel van de schoorsteen op de zolder voorafgaand en ten tijde van de ondertekening van de koopovereenkomst volledig zichtbaar waren. [appellant] heeft niet aangevoerd dat de foto’s van [geïntimeerde] niet kloppen.

Wist [geïntimeerde] van de lekkages?

3.17.

[geïntimeerde] heeft voorafgaand aan de verkoop van de woning aan [appellant] informatie verschaft door antwoorden te geven op een vragenlijst (3.1.5). [appellant] verwijt [geïntimeerde] dat deze de vragen of hij last had (gehad) van daklekkages en of er gebreken waren geconstateerd aan de dakconstructie, beide, in strijd met de waarheid, ontkennend heeft beantwoord.

3.18.

Op de vragenlijst bij de koopovereenkomst heeft [geïntimeerde] vermeld dat hij geen last had (gehad) van lekkages en dat door hem geen gebreken zijn geconstateerd in de dakconstructie. [geïntimeerde] heeft voorts ten aanzien van de vraag met betrekking tot de ouderdom van het dak, deze vraag met een vraagteken beantwoord en heeft als reparaties aangegeven ‘vervangen leitjes etc’. [geïntimeerde] heeft verder in deze procedure verklaard dat de moeder van [geïntimeerde] tot medio 2019 in de woning heeft gewoond en dat zij geen melding heeft gemaakt van gebreken/lekkages. Voor [geïntimeerde] was er geen reden om de zolder te bezoeken tijdens zijn bezoek aan zijn moeder, terwijl deze bovendien slecht toegankelijk was. Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft [geïntimeerde] toegegeven dat hij de vragenlijst “wat onhandig” heeft ingevuld. [geïntimeerde] heeft verklaard dat er buiten een tweetal lekkages in 2013 ( [adres] ) en in 2015 ( [adres 2] ) geen sprake was van blijvende lekkages. In 2013 heeft een kleine reparatie plaatsgevonden, er zijn toen leitjes recht gelegd voor € 150,-. In 2015 was er sprake van stormschade die door [X B.V.] is gerepareerd. Na 2015 is er geen contact meer geweest met [X B.V.] . Omdat er geen historie was van lekkages heeft [geïntimeerde] de vraag of hij last had (gehad) van lekkages met ‘nee’ beantwoord. Van gebreken aan de dakconstructie is [geïntimeerde] niets bekend, zo stelde hij.

3.19.

De verklaring van [geïntimeerde] dat de herstelwerkzaamheden aan het dak in 2013 en 2015 zijn uitgevoerd is in lijn met verklaring van [X B.V.] (productie 3 bij inleidende dagvaarding), die die werkzaamheden voor [geïntimeerde] heeft uitgevoerd. [X B.V.] heeft daarin verklaard dat hij in 2013 en 2015 werkzaamheden aan het dak heeft uitgevoerd. Er kan dan ook van worden uitgegaan dat de laatste reparaties aan het dak in 2013 ( [adres] ) en in 2015 ( [adres] ) zijn uitgevoerd, in het geval van [appellant] dus zo’n zeven jaar voor de verkoop aan [appellant] .

3.20.

Op 15 januari 2021 is de deskundige in de woning geweest. De deskundige heeft in zijn rapport van 24 februari 2021 vermeld:
"Er is sprake van lekkage. Aan de binnenzijde van de woningen zijn duidelijke vochtsporen zichtbaar van zowel actuele lekkages als van eerdere lekkages. Naar inschatting doen de lekkages zich al een geruime tijd voor (tenminste 7 jaar). De lekkages zijn voor de bewoners naar verwachting zichtbaar geweest want er zijn op verschillende locaties herstelwerkzaamheden uitgevoerd om lekkages te verhelpen. De herstelwerkzaamheden zijn zichtbaar in de vorm van reparatieleien in een rechthoekig model en een donkergrijze kleur en in de vorm van bitumen stroken. Volgens [geïntimeerde] zijn deze herstelwerkzaamheden uitgevoerd in of voor 2015."(3.1.10).

Voor zover door [appellant] is aangevoerd dat op grond van deze overwegingen van de deskundige [geïntimeerde] moet hebben geweten van lekkages in de woning in de periode 2015 tot aan de levering van de woning, overweegt het hof dat hiermee niet aannemelijk is gemaakt dat er zich na 2015 nog lekkages tot aan de levering hebben voorgedaan. In 2013 zijn (in ieder geval) reparaties verricht (aan de woning [adres] ) die stroken met de herstelwerkzaamheden die de deskundige heeft waargenomen. De zolder is open, maar bij hun bezoeken aan de woning hebben [appellant] , de twee aannemers, de architect én [de taxateur] kennelijk geen (actuele) sporen van lekkages gezien. De dakkap was alleen ter hoogte van de eerste verdieping afgetimmerd. Gesteld noch gebleken is dat de (sporen van) lekkages die zich achter die betimmering bevonden toch zichtbaar moeten zijn geweest. De deskundige schrijft ook slechts dat de lekkages
naar verwachtingzichtbaar zijn geweest
voor de bewoners, een voorzichtige formulering. Vast staat dat [geïntimeerde] de woning niet bewoonde en onbestreden heeft gesteld dat hij (na 2015) geen reden had de zolder te bezoeken.

3.21.

Voorts is van belang dat de feitelijke situatie ten tijde van het onderzoek door de deskundige anders was dan die tijdens het sluiten van de koopovereenkomst en de daarop volgende levering. [geïntimeerde] heeft in dit verband naar voren gebracht dat ten tijde van het deskundigenonderzoek reeds een schoorsteen was gesloopt. De dakkapellen lagen open (zonder ramen erin) en de achtergevel was verwijderd. De woning stond de hele herfst en winter onbeschermd bloot aan weer en wind, terwijl [geïntimeerde] daarnaast gemotiveerd en onderbouwd heeft aangevoerd dat de maanden december 2020 en januari 2021 natter waren dan gemiddeld (productie G22 bij akte in incidenteel hoger beroep). Voorts heeft [geïntimeerde] gewezen op het rapport van [bedrijfsnaam] van 6 april 2020 dat afwijkt van het oordeel van de deskundige (productie G15 bij conclusie van antwoord). Dit alles is niet, althans onvoldoende, door [appellant] weersproken. Het hof volgt de deskundige dan ook niet in de opvatting dat er geen aanleiding is om aan te nemen dat de toestand van het dak anders was op de datum van de koopovereenkomst of op de datum van overdracht (3.1.10, antwoord vraag 9).

3.22.

Door [appellant] is onvoldoende onderbouwd dat [geïntimeerde] wist van ‘langdurige, ernstige lekkages’ (memorie van grieven nr. 19). Weliswaar had [geïntimeerde] er beter aan gedaan de lekkages in 2013 en 2015 in de vragenlijst te vermelden, maar uit het nalaten van de vermelding daarvan in de vragenlijst kan niet worden afgeleid dat [geïntimeerde] wist van actuele of langdurige en ernstige lekkages en/of gebreken aan de dakconstructie. [geïntimeerde] mocht er na de reparaties in 2013 en 2015 vanuit gaan dat de lekkages toen waren hersteld en, bij het uitblijven van klachten van zijn moeder op dit punt, dat lekkages zich na 2015 niet meer hadden voorgedaan. Voorts is van belang dat [geïntimeerde] ten aanzien van de vraag met betrekking tot de ouderdom van het dak deze vraag met een vraagteken heeft beantwoord en heeft verklaard dat er leitjes vervangen waren. Dit had voor [appellant] , indien de ouderdom van het dak en de daaraan uitgevoerde reparaties voor hem van belang waren, reden dienen te zijn om nadere informatie in te winnen bij [geïntimeerde] of nader onderzoek naar het dak te laten doen. Dit heeft [appellant] niet gedaan. [geïntimeerde] heeft dus niet zijn mededelingsplicht geschonden. Voor zover de stickers/witte plakkers een aanwijzing zouden zijn van lekkages, leidt het hof uit de eigen verklaring van [appellant] tijdens de zitting in eerste aanleg af dat de stickers/witte plakkers die de moeder van [geïntimeerde] zou hebben aangebracht om lekkages aan te geven, achter de betimmering zaten op de eerste verdieping. Grief 1.1 faalt.

3.23.

Maar zelfs indien ervan uit moet worden gegaan dat [geïntimeerde] door het niet juist invullen van de vragenlijst zijn mededelingsplicht zou hebben geschonden, is het hof, anders dan de rechtbank, van oordeel dat [geïntimeerde] zich er op mag beroepen dat [appellant] zelf enig verder onderzoek had behoren te doen. In dit geval is er aanleiding om een uitzondering aan te nemen op het uitgangspunt dat in het algemeen aan een koper, ook een onvoorzichtige koper, niet zal kunnen worden tegengeworpen dat hij onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar de eigenschappen van het gekochte, wanneer de verkoper dienaangaande naar de in het verkeer geldende opvattingen een mededelingsplicht had maar heeft nagelaten de koper op de hoogte te stellen van bij de verkoper bekende feitelijke gegevens die relevant zijn voor de beantwoording van de vraag welke eigenschappen de koper met het oog op de beoogde bestemming van het gekochte mocht verwachten, (HR 14 november 2008, ECLI:NL:HR:2008:BF0407 en HR 16 december 2022, ECLI:NL:HR:2022:1780). Het hof wijst in dat verband op het volgende. [appellant] heeft een woning gekocht uit 1864 waarover door [geïntimeerde] bij de vraag over de ouderdom van het dak een vraagteken is vermeld. Voorts is over reparaties aan het dak medegedeeld: ‘vervangen leitjes etc’. In de koopovereenkomst is een ouderdomsclausule en niet-zelfbewoningsclausule opgenomen. [appellant] ging uit van een grootschalige verbouwing met een investering van € 200.000,- tot € 250.000,- op grond waarvan een bod voor de woning is uitgebracht, waarbij [appellant] er zelf bij zijn bieding rekening mee hield dat het een huis is dat van boven tot onder verbouwd moet worden (3.1.6). Tussen de eerste bezichtiging op 31 maart 2020 tot aan het onderzoek door de deskundige op 15 januari 2021 is niet gebleken dat er sprake is geweest van lekkages, althans is dit door [appellant] onvoldoende onderbouwd. Uit het rapport van [bedrijfsnaam] dat op 6 april 2020 is uitgebracht met betrekking tot het buurhuis [adres 2] (productie G15 bij conclusie van antwoord) volgt (onder meer) dat (i) er bij de dakconstructie sprake is van doorzadeling (ii) er in de dakconstructie houtworm actief is, (iii) er oude lekkagesporen aanwezig zijn in de dakconstructie en (iv) er gebreken zijn in het dakbeschot. Destructief onderzoek is door [bedrijfsnaam] toen niet uitgevoerd.

Uit het rapport van [bedrijfsnaam] kan het hof niet anders dan afleiden dan dat, indien [appellant] wel (enig) onderzoek had gedaan, gebreken aan de dakconstructie van [adres] , gelijk deze aanwezig waren bij het buurhuis, voor [appellant] kenbaar zouden zijn. Dat daarvoor destructief onderzoek nodig zou zijn, is niet gebleken. Bovendien heeft [geïntimeerde] dienaangaande onweersproken aangevoerd dat eenzelfde onderzoek als door [bedrijfsnaam] is verricht door hem zou zijn toegestaan voor [adres] (memorie van antwoord 4.41-4.42). In de niet bewoningsclausule in de koopovereenkomst (artikel 23) wordt aan dit aanbod tot het doen een dergelijk onderzoek expliciet gerefereerd ten einde het risico voor koper te beperken. Dat betekent dat, ook al kende [appellant] de later ontdekte gebreken ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst niet, hij deze wel zou hebben ontdekt indien hij onderzoek had verricht.

3.24.

Vervolgens is het de vraag of van [appellant] dit onderzoek redelijkerwijs mocht worden gevergd. Het hof beantwoordt die vraag bevestigend. Voor zover door [appellant] is aangevoerd dat er geen tijd was om een bouwkundige keuring uit te voeren, verwerpt het hof die stelling. Uit het biedingsformulier blijkt immers dat [geïntimeerde] [appellant] die mogelijkheid heeft geboden, maar dat [appellant] daarvan toen zelf heeft afgezien (3.1.6). [geïntimeerde] heeft in dit verband bovendien naar voren gebracht dat [appellant] tegenover hem op 2 mei 2020 heeft verklaard dat [appellant] zelf voldoende expertise had om de staat van het huis te beoordelen (conclusie van antwoord nr. 39), terwijl [appellant] zich tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep in gelijke zin heeft uitgelaten. De omstandigheid dat [geïntimeerde] , in de ogen van [appellant] onterecht, toegang hebben geweigerd voor een bouwkundige expertise op 23 juli 2020 legt in dit verband geen gewicht in de schaal. Het gaat er immers om of voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst van [appellant] redelijkerwijs mocht worden gevergd dat hij onderzoek zou doen.

3.25.

De slotsom is dat, gelet op artikel 6.3 van de koopovereenkomst, de gebreken aan de dakconstructie het normale gebruik belemmeren maar dat deze gebreken voor [appellant] kenbaar waren, in die zin dat deze gebreken bij het doen van onderzoek waren gebleken. Nu [appellant] dit onderzoek niet heeft gedaan, terwijl dat redelijkerwijs wel van hem mocht worden gevergd, komt dit voor zijn rekening en risico. In zoverre slagen de grieven in het incidenteel hoger beroep. Nu de grieven in het incidenteel hoger beroep slagen en het hof de vordering van [appellant] ter zake van de dakconstructie zal afwijzen, kan grief 2 in principaal hoger beroep gericht tegen de afwijzing van de met de dakconstructie samenhangende aanvullende kosten (rov. 4.15 van het vonnis) daarom niet slagen.

Leien

3.26.

Grief 3 in principaal hoger beroep komt op tegen de beslissing van de rechtbank dat [appellant] zijn onderzoeksplicht heeft geschonden ter zake van de leien. [appellant] verwijt [geïntimeerde] dat deze hem onjuiste informatie heeft gegeven over de staat van de leibedekking. Volgens [appellant] is gebleken, anders dan in de verkoopbrochure is vermeld (3.1.2), dat de kerk in 1947 weliswaar is voorzien van nieuwe leien, maar dat de oude - tweedehands - leien van de kerk zijn gebruikt voor de bedekking van het dak van de woning. Omdat leien een levensduur van ongeveer 100 jaar hebben, mocht [appellant] ervan uitgaan dat het dak pas in 2045 vervangen zou moeten worden. [X B.V.] heeft in 2013 al vastgesteld dat de kwaliteit van de leien matig tot slecht was, aldus [appellant] .

3.27.

[appellant] heeft zijn stellingen ten aanzien van de leien onvoldoende gemotiveerd. [geïntimeerde] heeft uitdrukkelijk en gemotiveerd betwist dat voor de dakbedekking in 1947 oude leien van de kerktoren zijn gebruikt. Hij voert aan dat hij niet beter weet dan dat er toen nieuwe leien zijn gebruikt. Volgens [geïntimeerde] is niet aannemelijk dat na het opblazen van de kerktoren in de oorlog enkele jaren daarna van de daarop aanwezige leien nog iets is overgebleven. Aldus heeft [appellant] zijn stelling dat oude leien zijn gebruikt onvoldoende onderbouwd.

Verder overweegt het hof in dit verband dat [geïntimeerde] de vraag op het vragenformulier
"Hoe oud zijn de daken?"heeft beantwoord met een vraagteken (3.1.5). Naar het oordeel van het hof zou dit antwoord voor [appellant] aanleiding hebben moeten zijn voor een bouwkundig onderzoek. [appellant] heeft daarvan echter bewust afgezien. Het latere verzoek van [appellant] – na het sluiten van de koopovereenkomst – om alsnog zo’n onderzoek te laten verrichten doet hier niet aan af. De uitkomst van zo'n onderzoek na de totstandkoming van de koopovereenkomst zou immers niet hebben afgedaan aan de rechten en verplichtingen van partijen die uit de al gesloten koopovereenkomst voortvloeiden. Ten slotte heeft [geïntimeerde] bestreden dat leien een levensduur van (ten minste) 100 jaar hebben. Hierop is door [appellant] niet nader ingegaan, zodat het hof aan deze stelling van [appellant] voorbij gaat. Grief 3 in principaal hoger beroep faalt.

Het vervangen van de schoorstenen

3.28.

Met grief 4 in principaal hoger beroep komt [appellant] op tegen het oordeel van de rechtbank dat [geïntimeerde] de kosten voor het vervangen van de schoorstenen niet hoeft te voldoen. Het is niet juist dat [appellant] altijd de bedoeling heeft gehad om de schoorstenen weg te halen. [appellant] had deze kosten ook niet ingecalculeerd.

3.29.

Wat er verder zij van de stelling van [appellant] dat het niet klopt dat het de bedoeling was de schoorstenen weg te halen, is het hof van oordeel dat sprake is van een kenbaar gebrek, in die zin dat [appellant] dit gebrek had kunnen kennen. Uit het rapport van [bedrijfsnaam] van 6 april 2020 (productie G15 bij conclusie van antwoord) volgt dat over de schoorsteen van het buurhuis is opgemerkt dat de loodafwerking in het metselwerk dient te worden verbeterd. De deskundige verklaart in het rapport van 24 februari 2021:
‘De conditie van het lood is matig. Het voegwerk van de schoorsteen verkeert in zeer matige tot slechts conditie en kan in combinatie met het voetlood tot inwatering leiden’. Gelet op artikel 6.3 van de koopovereenkomst is het gebrek aan de schoorstenen, voor zover deze al het normale gebruik belemmert, een gebrek dat voor [appellant] kenbaar was. [appellant] heeft geen onderzoek gedaan, terwijl dat redelijkerwijs wel van hem mocht worden gevergd. Daarom komt dit voor zijn rekening en risico. Grief 4 in principaal hoger beroep faalt.

Het vervangen van de houten boeidelen

3.30.

Met de rechtbank is het hof van oordeel dat ten aanzien van dit gebrek niet is komen vast te staan dat er sprake is van een gebrek dat aan normaal gebruik van de woning in de weg staat. Afgezien daarvan geldt dat de houten boeidelen zichtbaar waren; in zoverre was dan ook sprake van een kenbaar gebrek dat voor rekening en risico van [appellant] komt. Grief 5 in principaal hoger beroep faalt.

Het vervangen van de dakkapellen

3.31.

Voor zover [appellant] het standpunt inneemt dat [geïntimeerde] wist dat sprake was van lekkages verwijst het hof naar hetgeen hiervoor in 3.22 is overwogen. De opmerking van [appellant] dat het slopen van de dakkapellen niet was beoogd maar pas maanden later noodzakelijk was omdat ze lek waren (spreekaantekeningen [appellant] nr. 6), kan het hof niet plaatsen gelet op de mededeling van [appellant] op 7 juni 2020 in een e-mailbericht, waarin [appellant] meldt
‘wat gaan we slopen (…) Dakkapellen 4 x’. Dat [appellant] toen al lekkages had ondervonden, blijkt niet uit het dossier en wordt ook niet door [appellant] onderbouwd. Grief 6 in principaal hoger beroep slaagt niet.

Het vervangen van de zinken goten en onderconstructie

3.32.

Anders dan [appellant] meent, betekent de omstandigheid dat de deskundige heeft geconstateerd dat de zinken goten (inclusief de onderconstructie) moeten worden vervangen, niet dat de post daarom voor vergoeding in aanmerking komt. De vraag die moet worden beantwoord is of sprake is van een kenbaar gebrek of niet. Nu het gebrek is opgenomen in het rapport van [de taxateur] , waarin is vermeld dat de goten van het dak vervangen dienen te worden, was sprake van een kenbaar gebrek en komt dit voor rekening en risico van [appellant] . [appellant] heeft verder niet toegelicht waarom dit anders zou zijn ten aanzien van de onderconstructie. Grief 7 in principaal hoger beroep is tevergeefs voorgesteld.

Het vervangen van het platte dak van de uitbouw

3.33.

[appellant] stelt dat [geïntimeerde] lekkages en reparaties van het platte dak van de uitbouw heeft verzwegen. Volgens [appellant] was door de lekkage de uitbouw niet normaal bruikbaar. [geïntimeerde] heeft gemotiveerd naar voren gebracht dat sprake is van een bouwkundig gebrek dat voor [appellant] kenbaar was. [geïntimeerde] heeft verwezen naar een verklaring van de makelaar. Deze houdt in dat ten tijde van de taxatie door [de taxateur] al was geconstateerd dat de rotte aanbouw en het plat dak vervangen zouden moeten worden (productie G12 bij conclusie van antwoord). Bovendien blijkt uit het taxatierapport van [de taxateur] dat de uitbouw is vermeld als onderdeel van de belangrijke werkzaamheden in het kader van bouwkundige aanpassingen/uitbreidingen. Nu [appellant] zijn stellingen niet nader heeft onderbouwd en aldus niet heeft voldaan aan zijn stelplicht op dit punt, gaat het hof aan zijn bewijsaanbod voorbij. Grief 8 in principaal hoger beroep faalt.

Gevolgschade

3.34.

Met de grieven 9 en 10 in principaal hoger beroep komt [appellant] op tegen de afwijzing van de rechtbank ter zake van de gevolgschade. Volgens [appellant] is [geïntimeerde] aansprakelijk, omdat [geïntimeerde] onrechtmatig heeft gehandeld door de toestand van het dak te verzwijgen. [geïntimeerde] wist van de lekkages, heeft deze bewust verzwegen en heeft deze gebrekkig hersteld, aldus [appellant] .

3.34.

Zoals het hof hiervoor onder 3.22 heeft overwogen, is niet komen vast te staan dat [geïntimeerde] wist van (ernstige) lekkages na 2015. Uit de verklaring van [X B.V.] kan worden afgeleid dat [geïntimeerde] wel degelijk onderhoud aan het dak heeft laten verrichten naar aanleiding van eerdere lekkages en stormschade. De lekkages zijn in 2013 en 2015 verholpen en niet is gebleken dat nadien nog lekkages (tot aan de levering) zijn opgetreden. Hoe dan ook, komt de gevolgschade niet voor vergoeding in aanmerking. De grieven 9 en 10 in principaal hoger beroep slagen niet.

Slotsom

3.35.

De vorderingen van [appellant] in principaal hoger beroep komen niet voor toewijzing in aanmerking omdat [geïntimeerde] niet tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. De gebreken waren kenbaar voor [appellant] , in die zin dat redelijkerwijs van hem gevergd kon worden dat hij daarnaar onderzoek zou verrichten. Het nalaten van dit onderzoek komt voor zijn rekening en risico. Van onrechtmatig handelen door [geïntimeerde] of ongerechtvaardigde verrijking aan de zijde van [geïntimeerde] is evenmin sprake. Voor zover [geïntimeerde] ten koste van [appellant] zou zijn verrijkt, zoals [appellant] stelt, vindt die verrijking rechtvaardiging in de tussen partijen gesloten koopovereenkomst.

Hiermee is tevens gegeven dat de grieven van [geïntimeerde] in incidenteel hoger beroep – die concludeerde tot algehele afwijzing van de vorderingen van [appellant] – slagen.

Kosten

3.36.

Nu de vorderingen van [appellant] niet worden toegewezen, heeft de rechtbank de buitengerechtelijke incassokosten terecht afgewezen (grief 11 in principaal hoger beroep). De wettelijke rente komt evenmin voor toewijzing in aanmerking (grief 13 in principaal hoger beroep). Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep (grief 14 in principaal hoger beroep). Het hof zal, vanwege de samenhang tussen het principaal hoger beroep en het incidenteel hoger beroep, enkel proceskosten begroten ten aanzien van het principaal hoger beroep (2 ½ punten x Tarief IV). De kosten voor het incidenteel hoger beroep worden, mede gelet op het gehanteerde tarief, hierbij te zijn inbegrepen. De kosten van de deskundige komen voor rekening van [appellant] , nu aansprakelijkheid van [geïntimeerde] niet is komen vast te staan. [appellant] heeft zijn onderzoeksplicht verzaakt, zodat de kosten voor het deskundigenonderzoek voor zijn rekening blijven (grief 12 in principaal hoger beroep). De grieven 11 tot en met 14 in principaal hoger beroep slagen niet. Grief 15 in principaal hoger beroep, die aan de orde stelt dat de rechtbank ten onrechte geen btw heeft toegewezen over het door de rechtbank toegewezen bedrag, kan evenmin slagen nu de vordering niet zal worden toegewezen.

Terugbetaling

3.37.

[geïntimeerde] heeft terugbetaling gevorderd van al wat hij ter voldoening aan het bestreden vonnis aan [appellant] heeft voldaan, een bedrag van € 8.094,40, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 11 juli 2022, de dag waarop [geïntimeerde] dat bedrag aan [appellant] heeft betaald.

Deze vordering is toewijsbaar, nu het een vordering betreft die er slechts toe strekt de gevolgen van de - thans onjuist bevonden - veroordeling die bij het vonnis waarvan beroep werd uitgesproken, aanstonds ongedaan te maken.

4.De uitspraak

Het hof:

op het principaal en incidenteel hoger beroep

vernietigt het vonnis waarvan beroep;

opnieuw rechtdoende:

wijst de vorderingen van [appellant] af;

veroordeelt [appellant] in de proceskosten van de eerste aanleg en het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] op € 1.666,- aan griffierecht, op € 3.540,- aan salaris advocaat (2 punten) en op € 1.770,- (1 punt salaris) voor het voorlopig deskundigenbericht in eerste aanleg en op € 1.780,- aan griffierecht en op € 5.392,50 (2 ½ punten x tarief IV) aan salaris advocaat voor het hoger beroep;

veroordeelt [appellant] tot terugbetaling van hetgeen [geïntimeerde] ingevolge het bestreden vonnis aan [appellant] heeft betaald, namelijk een bedrag van € 8.094,40, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 11 juli 2022 tot de voldoening;

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.A.G. Fikkers, E.H. Schulten en M.H. Koster en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 28 november 2023.

griffier rolraadsheer

Non-conformiteit bij de verkoop van een woning; mededelingsplicht van de verkoper en onderzoeksplicht van de koper

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

1.[appellant]

1.[geïntimeerde sub 1] ,wonende te [woonplaats] ,

1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C/01/372973 / HA ZA 21-489)

2.Het geding in hoger beroep

3.De beoordeling

4.De uitspraak