Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Nummer: 22/00571
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende],
wonend in [woonplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant (hierna: de rechtbank) van 2 februari 2022, nummer SHE 21/354, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten,
hierna: de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven en daarbij de waarde van [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de woning) vastgesteld. Tevens is de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2020 bekendgemaakt.
1.2.
Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank.
De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
De zitting heeft plaatsgevonden op 7 juli 2023 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende, en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] .
1.6.
Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning met bouwjaar 2011. De woning, een appartement gelegen op de bovenste verdieping van een appartementencomplex in [woonplaats] (een
penthouse), omvat een hoofdbouw (698 m³), een dakterras (40 m²), een berging en een bijbehorende parkeerplaats in een parkeerkelder.
penthouse), omvat een hoofdbouw (698 m³), een dakterras (40 m²), een berging en een bijbehorende parkeerplaats in een parkeerkelder.
2.2.
De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het kalenderjaar 2020, vastgesteld op € 703.000.
2.3.
Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar in de beroepsfase een taxatierapport met waardematrix overgelegd, opgemaakt op 17 mei 2021 door taxateur [taxateur] (hierna: de taxateur). In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 745.000. In de waardematrix zijn de volgende – alle in [woonplaats] gelegen – appartementen als referentiepanden opgenomen:
[adres 2]
[adres 3]
[adres 4]
Verkoopdatum
1 april 2019
16 juni 2020
15 november 2019
Inhoud
372 m3
360 m3
372 m3 (zie 2.4 hierna)
Verkoopprijs
€ 469.000
€ 515.000
€ 525.000
Geïndexeerde verkoopprijs
€ 462.000
€ 474.000
€ 505.000
2.4.
In hoger beroep heeft de taxateur de waarde van de woning opnieuw bepaald, omdat de taxateur in het taxatierapport in de beroepsfase voor het referentiepand [adres 4] is uitgegaan van een inhoud van 372 m3 in plaats van 405 m3. Voor het overige is de taxateur van dezelfde gegevens uitgegaan. In dit nieuwe taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 735.000.
2.5.
Belanghebbende heeft in de bezwaarfase een waardematrix voor de woning overgelegd, opgemaakt door een medewerker van [A] . Op basis van deze waardematrix komt belanghebbende uit op een waarde voor de woning van € 601.000. In de waardematrix zijn de volgende – alle in [woonplaats] gelegen – appartementen als referentiepanden opgenomen die de heffingsambtenaar heeft gebruikt ter onderbouwing van de waarde in de bezwaarfase:
[adres 5]
[adres 6]
[adres 2]
Verkoopdatum
19 november 2018
28 februari 2018
1 april 2019
Inhoud
328 m3
350 m3
372 m3
Verkoopprijs
€ 427.500
€ 431.000
€ 469.000
Vastgestelde WOZ-waarde 1 januari 2019
€ 433.000
€ 459.000
€ 459.000
3.Geschil en conclusies van partijen
3.1.
In geschil is of de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2019 te hoog is vastgesteld.
3.2.
Belanghebbende concludeert primair tot een waarde van de woning van € 601.000 en subsidiair € 654.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
4.Gronden
Ten aanzien van het geschil
4.1.
De waarde van de woning moet worden bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. [1] Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de woning meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de woning zou zijn besteed.
4.2.
De hiervoor bedoelde waarde voor woningen wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. [2]
4.3.
De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, dient ook rekening te worden gehouden met wat belanghebbende heeft aangevoerd. [3]
[adres 3]
4.4.
Het hof is van oordeel dat het object [adres 3] in dit geval niet kan dienen ter onderbouwing van de waarde, omdat de transactiedatum, te weten 16 juni 2020, te ver verwijderd is van de waardepeildatum 1 januari 2019. Het hof zal het object [adres 3] dan ook buiten beschouwing laten en op grond van de twee overgebleven referentiepanden beoordelen of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
Vereniging van Eigenaren
4.5.
Volgens belanghebbende heeft de heffingsambtenaar er in de bezwaarfase niet voldoende rekening mee gehouden dat de verkoopcijfers van de referentiepanden niet direct bruikbaar zijn. Door de koop van een appartementsrecht wordt de koper automatisch lid van de Vereniging van Eigenaren (hierna: VvE). Doordat de heffingsambtenaar pas in beroep duidelijkheid heeft gegeven over het aandeel in de VvE-reserve waarmee de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden, moeten de kosten voor de bezwaar- en (hoger) beroepsfase worden vergoed, aldus belanghebbende.
De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat hij bij de waardebepaling in de bezwaarfase 2% van de verkoopsom heeft afgetrokken in verband met het aandeel in de VvE-reserve. Dit is volgens de heffingsambtenaar tijdens de hoorzitting aan belanghebbende medegedeeld.
4.6.
Het hof kan op basis van de overgelegde stukken niet vaststellen in welke mate in de bezwaarfase rekening is gehouden met het aandeel in de VvE-reserve. Dat de heffingsambtenaar tijdens de hoorzitting aan belanghebbende heeft medegedeeld dat er bij de waardebepaling in de bezwaarfase 2% van de verkoopsom is afgetrokken, volgt niet uit het hoorverslag. Vaststaat dat belanghebbende zowel in haar bezwaarschrift als tijdens de hoorzitting om deze gegevens heeft verzocht. Het aandeel in de reserves van de VvE waarmee de heffingsambtenaar in de bezwaarfase rekening heeft gehouden, is een gegeven dat van belang is om de juistheid van de vastgestelde waarde te controleren. Dit gegeven behoort daardoor tot de gegevens die op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ en artikel 7:4, lid 2, Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) op verzoek moeten worden verstrekt. Door deze gegevens niet aan belanghebbende te verstrekken in de bezwaarfase is belanghebbende de mogelijkheid onthouden om de vastgestelde waarde te controleren en zo nodig te bestrijden. Het hoger beroep is in zoverre gegrond. Het hof ziet daardoor aanleiding om op dit punt van formele aard de uitspraak van de rechtbank en de uitspraak op bezwaar te vernietigen voor zover die uitspraken zien op de (proces)kostenvergoeding en het griffierecht.
WOZ-waarde
4.7.
Tussen partijen is niet in geschil dat de resterende twee door de heffingsambtenaar aangedragen objecten geschikt zijn als referentiepanden. Belanghebbende stelt zich echter op het standpunt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.
4.8.
Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar, met de twee overgebleven referentiepanden, het (herziene) taxatierapport, de waardematrix en de daarbij gegeven toelichting, mede in het licht van dat wat belanghebbende heeft aangevoerd, aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het hof overweegt hiertoe als volgt.
Verschil in grootte
4.9.
In het onderhavige geval is er met name een verschil in grootte tussen de woning en de referentiepanden. Naar het oordeel van het hof heeft de heffingsambtenaar in de waardematrix voldoende blijk gegeven dat hij rekening heeft gehouden met voorgenoemd verschil. Uit de toelichting op de waardematrix op pagina 5 van het taxatierapport volgt dat de heffingsambtenaar gebruik heeft gemaakt van de zogenoemde wortelformule om rekening te houden met het afnemend grensnut. De door de heffingsambtenaar gebruikte formule (wortel van de gemiddelde inhoud van de referentiepanden / inhoud van de woning, vermenigvuldigd met de gemiddelde waarde per m3) is - naar tussen partijen niet in geschil is - gebruikelijk in de taxatieleer.
Doelmatigheid en uitstraling
4.10.
Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat de woning voor doelmatigheid en uitstraling ten onrechte een kwalificatie 4 (boven gemiddeld) heeft gekregen waardoor de heffingsambtenaar de m³-prijs opwaarts met 10% heeft gecorrigeerd.
4.11.
Het hof oordeelt als volgt. De kwalificatie van de woning moet worden beoordeeld in relatie tot de referentiepanden. Het gaat er immers om dat in voldoende mate rekening wordt gehouden met de onderlinge verschillen. Als slechts rekening wordt gehouden met het verschil in grootte komt naar het oordeel van het hof onvoldoende tot uiting dat een penthouse over het algemeen een hogere marktwaarde vertegenwoordigt dan een vergelijkbaar appartement op een lagergelegen verdieping. In dit geval zijn de referentiepanden beide gelegen op de eerste verdieping. De woning beschikt, in tegenstelling tot de referentiepanden, over een vrijer uitzicht en meer privacy. De enkele niet nader onderbouwde stelling van belanghebbende dat het warmteverlies door het dak en de muren van de woning de voordelen van meer privacy en vrij uitzicht zou compenseren, is onvoldoende om twijfel te zaaien over de vastgestelde waarde. Daarnaast moet in aanmerking worden genomen dat in dit geval de woning is gelegen op de gehele bovenste verdieping, grotere ruimtes bevat en geen kleinere ruimtes, die wel aanwezig kunnen zijn bij andere appartementen op de lagergelegen verdiepingen, zoals de referentiepanden. Het hof ziet op grond van het voorgaande geen aanleiding om de kwalificatie 4 die de heffingsambtenaar aan de doelmatigheid en uitstraling van de woning heeft toegekend niet te volgen.
4.12.
Het hof is, gelet op het voorgaande, van oordeel dat in het licht van dat wat belanghebbende heeft aangevoerd de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de beschikte waarde niet te hoog is.
Tussenconclusie
4.13
De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is.
Ten aanzien van het griffierecht
4.14.
De heffingsambtenaar dient aan belanghebbende het bij de rechtbank en het hof betaalde griffierecht van € 48 respectievelijk € 136 te vergoeden, omdat de uitspraak van de rechtbank gedeeltelijk wordt vernietigd en het beroep gegrond had moeten worden verklaard.
Ten aanzien van de kosten van het bezwaar
4.15.
De heffingsambtenaar heeft in de uitspraak op bezwaar het verzoek om vergoeding van de kosten van dat bezwaar afgewezen. De kosten van bezwaar dienen alleen te worden vergoed als het bestreden besluit wordt herroepen wegens een onrechtmatigheid die aan het bestuursorgaan te wijten is. [4] Die onrechtmatigheid bestaat in dit geval uit het niet inzichtelijk maken in de bezwaarfase van het aandeel in de VvE-reserve. Het hof veroordeelt daarom de heffingsambtenaar in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar redelijkerwijs heeft moeten maken.
4.16.
Het hof stelt de kosten van bezwaar op 2 (punten) [5] x € 296 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 592.
Ten aanzien van de proceskosten
4.17.
Het hof veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van de kosten die belanghebbende redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van het beroep bij de rechtbank en het hoger beroep bij het hof omdat het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is en het beroep bij de rechtbank gegrond is.
4.18.
Het hof stelt de tegemoetkoming voor de beroepsfase op 2 (punten) [6] x € 837 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 1.674.
4.19.
Het hof stelt de tegemoetkoming voor de hoger beroepsfase op 2 (punten) [7] x € 837 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 1.674.
4.20.
Gesteld noch gebleken is dat belanghebbende overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht heeft gemaakt.
5.Beslissing
Het hof:
- verklaart het hoger beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank, maar alleen voor de beslissingen over de proceskostenvergoeding en het griffierecht;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar, maar alleen voor de beslissing over de kostenvergoeding;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht voor de behandeling van het beroep bij de rechtbank en het hoger beroep bij het hof van, in totaal, € 184 vergoedt;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van het bezwaar van € 592;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij de rechtbank en het hof van, in totaal, € 3.348.
De uitspraak is gedaan door M.J.C. Pieterse, voorzitter, J.M. van der Vegt en W.A. Sijberden, in tegenwoordigheid van E. Royakkers, als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 augustus 2023 en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
De uitspraak is alleen door de griffier ondertekend aangezien de voorzitter is verhinderd deze te ondertekenen.
De griffier, De voorzitter,
E. Royakkers M.J.C. Pieterse
(verhinderd)
Het aanwenden van een rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
(Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
de dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
e gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.