ECLI:NL:GHSHE:2023:180

• Datum uitspraak: 24 januari 2023
• Publicatiedatum: 24 januari 2023
• Zaaknummer: 200.299.212_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.W. van Rijkom; A.L. Bervoets; M. van der Schoor
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake koopovereenkomst woning met vochtproblematiek

In deze zaak gaat het om een hoger beroep van een appellant tegen twee geïntimeerden, naar aanleiding van een geschil over een koopovereenkomst van een woning. De appellant, vertegenwoordigd door advocaat mr. W.J.F. Geertsen, heeft de woning op 2 oktober 2017 gekocht van de geïntimeerden, vertegenwoordigd door advocaat mr. J.J. Baltus. Na de aankoop heeft de appellant vochtproblemen geconstateerd in het souterrain van de woning, wat leidde tot een rechtszaak. De appellant vorderde schadevergoeding van de geïntimeerden, omdat hij meende dat zij niet voldaan hadden aan hun mededelingsplicht over de vochtproblemen die eerder in de woning waren geconstateerd. De rechtbank Limburg had in eerste aanleg de vorderingen van de appellant afgewezen, wat de appellant in hoger beroep aanvecht. Het hof heeft de feiten en het procesverloop in eerste aanleg in overweging genomen, evenals de grieven van de appellant. Het hof oordeelt dat de geïntimeerden voldoende informatie hebben verstrekt over de vochtproblemen en dat de appellant niet aan zijn onderzoeksplicht heeft voldaan. Het hof bekrachtigt het vonnis van de rechtbank en veroordeelt de appellant in de proceskosten van het hoger beroep.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.299.212/01

arrest van 24 januari 2023

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

hierna aan te duiden als [appellant] ,

advocaat: mr. W.J.F. Geertsen te Maastricht,

tegen

1. [geïntimeerde 1] ,wonende te [woonplaats] ,

2.
[geïntimeerde 2] , wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

hierna gezamenlijk aan te duiden als [geïntimeerden] en ieder afzonderlijk als [geïntimeerde 1] resp. [geïntimeerde 2] ,

advocaat: mr. J.J. Baltus te Landgraaf,

op het bij exploot van dagvaarding van 10 maart 2021 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 23 december 2020, door de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, gewezen tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerden] als gedaagden.

1. Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C/03/271725 / HA ZA 19-611)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar het bovengenoemde vonnis.

2. Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding in hoger beroep;
• de memorie van grieven met productie;
• de memorie van antwoord;
• de mondelinge behandeling van 9 november 2022, waarbij de advocaten spreekaantekeningen hebben overgelegd;

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3. De beoordeling

De feiten

3.1.

Tegen de weergave van de feiten in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.15 van het bestreden vonnis zijn geen grieven gericht. Die feiten, aangevuld met enkele feiten die in dit hoger beroep ook zijn komen vast te staan, vormen daarom ook voor het hof het uitgangspunt in dit hoger beroep. Het hof gaat aldus uit van de volgende feiten.

3.2.1.

[geïntimeerden] hebben in 2001 aan de [adres] in [plaats] een vrijstaande woning (hierna: “de woning”) laten bouwen, die zij zelf zijn gaan bewonen. De woning is gebouwd op een helling.

3.2.2.

De woning heeft een souterrain, dat aan de voorzijde van de woning op maaiveldhoogte is gelegen en aan de achterzijde in de helling is gebouwd. [geïntimeerde 2] heeft tot de hierna genoemde verkoop en levering van de woning aan de voorzijde van het souterrain kantoor gehouden. Het achterste deel bestaat uit een berging en een garage.

3.2.3.

[geïntimeerden] hebben kort na de bouw van de woning te maken gekregen met vochtproblematiek in het souterrain. In hun opdracht heeft Waprof, een bedrijf gespecialiseerd in betonreparatie en vochtbestrijding, in 2004 en/of in 2005 een aantal werkzaamheden uitgevoerd om de vochtproblematiek te verhelpen, waaronder het aanbrengen van een nieuwe indekking van DPC (een waterkeringsfolie).

3.2.4.

In 2016 heeft zich in de berging van het souterrain opnieuw een vochtprobleem voorgedaan. In opdracht van Waprof heeft Adviesgroep K+ daarnaar in oktober 2016 onderzoek gedaan. Dat bestond er onder meer uit dat heet water in de spouwmuur werd gegoten en dat vervolgens de constructie met een warmtebeeldcamera werd gescand om mogelijke lekkages te traceren. Adviesgroep K+ heeft op grond van haar bevindingen een aantal nadere maatregelen aanbevolen. Waprof heeft die maatregelen in het voorjaar van 2017 uitgevoerd, voor het laatst in mei 2017, na de hierna onder 3.2.5. genoemde bezichtiging.

3.2.5.

Op 28 april 2017 heeft [appellant] , die geïnteresseerd was in aankoop van de woning, de woning voor de eerste keer bezocht, vergezeld door zijn aankoopmakelaar en in aanwezigheid van [geïntimeerden] of een van hen. Bij die gelegenheid signaleerde [appellant] in het bergingsgedeelte links achterin het souterrain vochtplekken in de vloer en de wanden waren vochtig. [geïntimeerden] hebben hem daarop verteld dat er recent een lekkage was geweest, dat die was verholpen en dat er sprake was van restvocht.

3.2.6.

[appellant] heeft na de bezichtiging aan Perfektkeur opdracht gegeven om een bouwkundig rapport op te stellen. Perfektkeur heeft de woning daartoe op 10 mei 2017 geïnspecteerd en heeft bij die gelegenheid aan [geïntimeerden] om inlichtingen gevraagd over hun bekendheid met mogelijke bouwkundige gebreken en deze verkregen. Perfektkeur heeft haar rapport op 11 mei 2017 uitgebracht (productie 1 bij dagvaarding). Daarin staat op pagina 7:

“
Nadrukkelijk is aan de verkopende partij gevraagd of er bouwkundige gebreken bekend zijn die mogelijk visueel niet waargenomen kunnen worden. Hierop is bevestigend gereageerd. De genoemde gebreken worden hierna kort benoemd en komen in de verdere inspectie uitgebreid aan de orde.

Door de aanwezige zijn de volgende bijzonderheden en/of bouwkundige gebreken gemeld: waterkering in de kelder is hersteld garantie is aanwezig. ”

Het rapport vermeldt in hoofdstuk 12 “
Kruipruimte en kelder ” op pagina 21 en 22:

“
Opmerkingen van de inspecteur

(…)De waterkering in de voorraadkamer is recent hersteld i.v.m. een lekkage. In de garage en voorraadkamer is een verhoogd percentage vocht gemeten met name in de bovenste twee lagen metselwerk. Er zijn geen actieve lekkages zichtbaar. Vraag voor eventueel herstel een relevante offerte aan bij een daartoe gespecialiseerd bedrijf in vochtwering. In de leefruimtes is geen verhoogd percentage vocht gemeten.

(…)

Kelder: vocht in vloeren

Er is een vochtmeting uitgevoerd. De uitkomst is acceptabel, indien dit niet wijzigt. Bij een veranderde situatie direct nader onderzoek uitvoeren. Wij adviseren u tevens om periodiek een controle uit te voeren op afdichting en vochtdoorslag (vochtmeting). De uitgevoerde vochtmeting is indicatief (…).

Kelder: vocht in wanden

Er is een hoog gehalte vocht gemeten. Injecteren is echter nog niet noodzakelijk. Bij een veranderde situatie direct nader onderzoek uitvoeren. Wij adviseren u tevens om periodiek een controle uit te voeren op afdichting en vochtdoorslag (vochtmeting). (…)

Water in de kelder

Het is niet vastgesteld of genoemd dat op enig moment sprake is van wateroverlast in de kelder. (…)”

3.2.7.

[appellant] heeft de woning voorafgaand aan de levering in totaal vier keer bezocht. Tijdens het tweede bezoek, op 1 juni 2017, hebben [geïntimeerden] [appellant] nader geïnformeerd over de vochtreparaties door Waprof in het souterrain.

3.2.8.

[geïntimeerde 1] en [appellant] hebben op 8 juni 2017 een koopovereenkomst gesloten (productie 2 bij dagvaarding). Deze is door de aankoopmakelaar van [appellant] opgesteld conform de ‘Model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2017)’ van onder meer de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. Deze bevat onder meer de volgende bepalingen:

“
artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik

6.1.

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, (…) zichtbare en onzichtbare gebreken (…).

(…)

6.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis.

(…)

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.

Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft. ”

In de door [geïntimeerde 1] ingevulde ‘Vragenlijst voor de verkoop van een woning’, die deel uitmaakt van de koopovereenkomst, is onder andere het volgende opgenomen:

“
1. Bijzonderheden

(…)

s. Hoe gebruikt u de woning nu?

Wonen en kantoor aan huis.

2. Gevels

(…)

d.. Zijn de gevels ooit gereinigd? --/nee

Wel gehydrofobeerd.

(…)

6. Kelder, kruipruimte en fundering

d. Is er sprake van vochtdoorslag

door de kelderwand? Ja/nee/soms

laatste herstel door Waprof in mei 2017.

Standaard garantie Waprof 10 jaar.

e. Is de grondwaterstand in de afgelopen

jaren waarneembaar gewijzigd of is er Voor reparatie Waprof wel.

sprake van wateroverlast geweest? Ja/----

Zo ja, heeft dit tot problemen geleid in

de vorm van water in de kruipruimte

c.q. kelder? Ja/----

(…)

11. Garanties

Zijn er lopende onderhoudscontracten en/

of garantieregelingen overdraagbaar aan de

koper zoals dakbedekking, CV-installatie,

dubbele beglazing, etc.? Ja/

Zo ja, welke?

Garantie op de reparaties van Waprof, DPC vervangen

in de spouw, linker gevel geïmpregneerd. "

3.2.9.

De levering van de woning heeft plaatsgevonden op 2 oktober 2017.

3.2.10.

[appellant] heeft op 13 oktober 2017 in een hoek van de op dat moment lege berging van het souterrain vochtopname geconstateerd. Na contact met [geïntimeerde 1] kwam deze onmiddellijk ter plaatse. [appellant] en [geïntimeerde 1] hebben bij die gelegenheid de in het verleden door Waprof verrichte werkzaamheden nader besproken.

3.2.11.

Vanaf 7 december 2017 heeft [appellant] een toename van vocht, in de vorm van langs wanden afstromend water en plasvorming, geconstateerd in de voormalige spreekkamer aan de voorzijde van het souterrain, de trappenhuiswand en de garage. Hij heeft de verbouwingswerkzaamheden die inmiddels in het souterrain werden verricht, stilgelegd. Op 7 december hebben [geïntimeerden] , althans een van hen, de woning op uitnodiging van [appellant] opnieuw bezocht.

3.2.12.

Op 11 januari 2018 heeft Waprof de woning bezocht, waarbij ook [geïntimeerden] aanwezig waren. Op dat moment stond er water op de vloer van het souterrain.

3.2.13.

Waprof heeft desgevraagd aan [appellant] laten weten dat van garantie op de door haar aan de woning verrichte werkzaamheden geen sprake meer kon zijn, enerzijds gelet op het tijdverloop en anderzijds vanwege de verkoop van de woning.

3.2.14.

[appellant] heeft door Bedi Vochttechniek onderzoek laten doen. Bedi Vochttechniek heeft op 6 februari 2018 haar rapport uitgebracht (productie 7 bij dagvaarding). [geïntimeerden] zijn niet betrokken in het onderzoek.

3.2.15.

[appellant] heeft [geïntimeerde 1] bij e-mail van 6 maart 2018 (productie 8 bij dagvaarding) aansprakelijk gesteld en aanspraak gemaakt op schadevergoeding overeenkomstig het rapport van Bedi Vochttechniek. [appellant] deelde mee dat hij ook aanvullende schade zo nodig in rekening zou brengen. [geïntimeerden] hebben bij brief van 19 maart 2018 elke aansprakelijkheid afgewezen. Namens hen heeft Waprof bij brief van 7 mei 2018 (productie 16 bij dagvaarding) gereageerd op het rapport van Bedi Vochttechniek. Waprof heeft de beweringen van Bedi Vochttechniek weersproken en het vermoeden uitgesproken dat de recent opgetreden grote lekkage een geheel andere oorzaak had dan de problemen die in het verleden speelden. [appellant] heeft [geïntimeerde 1] op 16 mei 2018 nader aansprakelijk gesteld voor aanvullende gebreken aan de woning. [geïntimeerden] zijn niet overgegaan tot herstel en ook niet tot betaling.

3.2.16.

[appellant] heeft vervolgens zelf reparatiewerkzaamheden aan de woning laten uitvoeren. Op 10 april 2019 heeft expertisebureau EffEff Bouwpathologie aan [appellant] een rapportage uitgebracht, waarin de uitgevoerde werkzaamheden zijn beschreven en waarin de herstelkosten zijn begroot op € 128.803,40 inclusief btw (productie 21A bij dagvaarding).

De vordering en de grondslag

3.3.1.

In deze procedure vordert [appellant] primair dat [geïntimeerden] hoofdelijk zullen worden veroordeeld tot betaling van een vervangende schadevergoeding van € 128.803,40 inclusief btw, althans van een in goede justitie te betalen bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 27 april 2018. Subsidiair vordert hij gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst en meer subsidiair wijziging van de gevolgen van de koopovereenkomst, beide aldus dat de koopprijs wordt verminderd met € 128.803,40 inclusief btw, althans met een in goede justitie te betalen bedrag, eveneens vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 27 april 2018. [appellant] vordert daarnaast dat [geïntimeerden] hoofdelijk zullen worden veroordeeld tot betaling van de kosten van de deskundige van € 2.686,20 inclusief btw, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 27 april 2018 en tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten ad € 2.089,89. [appellant] vordert veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten, een en ander bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis.

3.3.2.

Aan deze vordering heeft [appellant] , kort samengevat, (primair) het volgende ten grondslag gelegd. [geïntimeerden] hebben niet voldaan aan hun mededelingsplicht over de jarenlange vochtproblemen, die door Waprof niet afdoende zijn hersteld. Zij hebben gezwegen dan wel bewust onjuiste informatie verstrekt, waar zij [appellant] hadden moeten informeren. De gekochte woning voldoet niet aan hetgeen [appellant] redelijkerwijs mocht verwachten. Normaal gebruik als woning was niet mogelijk; het souterrain was niet als kantoor te gebruiken, terwijl de koopovereenkomst zo moet worden uitgelegd dat gebruik daarvan als kantoor was voorzien. [geïntimeerden] zijn toerekenbaar tekortgekomen in de nakoming van de koopovereenkomst. Subsidiair stelt [appellant] dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en meer subsidiair door bedrog. Bij een juiste voorstelling van zaken zou hij de woning niet of niet voor de overeengekomen koopprijs hebben gekocht. [appellant] heeft hoge kosten moeten maken om de woning te herstellen en lijdt dus schade. Die moet voor rekening van [geïntimeerden] komen.

Het verweer

3.3.3.

[geïntimeerden] hebben gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, hierna aan de orde komen.

Het vonnis

3.3.4.

De rechtbank heeft de vorderingen van [appellant] afgewezen en hem in de proceskosten veroordeeld.

Het geding in hoger beroep

3.4.

[appellant] heeft in hoger beroep zes grieven aangevoerd. [appellant] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis van de rechtbank en tot het alsnog toewijzen van zijn vorderingen.

Grief 1

3.5.1.

Met grief 1 bestrijdt [appellant] het oordeel van de rechtbank dat [geïntimeerden] hebben voldaan aan hun mededelingsplicht over de in het verleden ervaren vochtoverlast en de naar aanleiding daarvan genomen maatregelen en dat [appellant] zelf nader onderzoek had moeten doen.

3.5.2.

[appellant] voert ter onderbouwing van zijn grief aan dat [geïntimeerden] slechts mededelingen hebben gedaan over restvocht, veroorzaakt door een inmiddels verholpen lekkage en dat zij verwijtbaar hebben gezwegen over het bestaan van een jarenlang voortdurend ernstig vochtprobleem. Immers, aldus [appellant] , in januari 2018 openbaarde het probleem zich in volle omvang doordat het water afstroomde langs de wanden en zowel de vloer van het voorste als die van het achterste gedeelte van het souterrain blank kwamen te staan. [appellant] had op grond van de mededelingen van [geïntimeerden] en het onderzoek dat hij naar aanleiding van die mededelingen had laten doen, niet hoeven begrijpen dat het probleem zo ernstig was. Had hij dat geweten, aldus [appellant] , dan had hij van de koop afgezien of die in elk geval niet op de nu overeengekomen voorwaarden gesloten.

Toepasselijke norm

3.5.3.

Het hof stelt voorop dat artikel 6.3 van de koopovereenkomst bepaalt dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis voor permanente bewoning. Deze bepaling moet worden uitgelegd aan de hand van de Haviltex-maatstaf. Daarbij komt het aan op hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Uit een en ander volgt dat redelijkheid en billijkheid hierbij een rol spelen. Met de artikelen 6.1 en 6.3 van de koopovereenkomst zijn partijen een van artikel 7:17 Burgerlijk Wetboek (BW) (dat van regelend recht is) afwijkende risicoverdeling overeengekomen. Artikel 6.1 bevat de hoofdregel: de verkoper staat niet in voor zichtbare en onzichtbare gebreken en dus draagt de koper in beginsel het risico van alle (al dan niet verborgen) gebreken. Dit artikel kan als een ‘exoneratie’ ten gunste van de verkoper worden aangemerkt. In artikel 6.3 wordt echter een vergaande uitzondering op de hoofdregel van artikel 6.1 gemaakt. Met artikel 6.3 staat de verkoper namelijk in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik verhinderen. Dit geldt echter niet indien deze gebreken aan de koper bekend of kenbaar waren ten tijde van de koop, zo volgt uit de vierde volzin van artikel 6.3. Met ‘kenbare gebreken’ wordt aan de onderzoeksplicht van de koper gerefereerd. Ook gebreken die de koper niet kende maar die hij (wel) zou hebben ontdekt indien hij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van hem mocht worden gevergd, zijn ‘kenbaar’ (vergelijk onder meer Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 12 oktober 2021, ECLI:NL:GHSHE:2021:3077. (Het cassatieberoep tegen dit arrest is door de Hoge Raad afgewezen bij arrest van 25 november 2022, ECLI:NL:HR:2022:1737)).

Mededelingsplicht [geïntimeerden]

3.5.4.

[appellant] heeft geen grieven gericht tegen de feiten die de rechtbank aan haar oordeel ten grondslag heeft gelegd en die het hof hiervoor mede heeft weergegeven. Daarmee staat vast dat [geïntimeerden] [appellant] tijdens diens eerste bezichtiging van de woning, naar aanleiding van het waarnemen van een plek die duidde op de eerdere aanwezigheid van vocht, hebben meegedeeld dat er recent een lekkage in de berging van het souterrain was geweest en dat die inmiddels was verholpen (vonnis waarvan beroep 2.5.). Ook staat vast dat [geïntimeerden] en [appellant] tijdens het tweede bezoek hebben gesproken over
“(…) de vochtreparaties in het souterrain ” (memorie van grieven randnummer 3).

3.5.5.

In het vragenformulier bij de koopovereenkomst hebben [geïntimeerden] meegedeeld dat de gevels waren gehydrofobeerd (2d), dat in mei 2017 het laatste herstel door Waprof was gedaan (6d) en dat er vóór de reparatie door Waprof sprake was geweest van wateroverlast (6e). Bij vraag 11 hebben [geïntimeerden] melding gemaakt van (garantie op) de reparaties door Waprof, te weten: “
DPC vervangen in de spouw, linker gevel geïmpregneerd ”.

3.5.6.

Op grond van mededelingen van [geïntimeerden] wist [appellant] dus dat er in de woning vochtproblemen waren geweest en dat er meer dan één reparatie was verricht om die het hoofd te bieden. Hij wist in grote lijnen ook wat die reparaties hadden ingehouden, namelijk het hydrofoberen c.q. impregneren van een of meer gevels en het vervangen van DPC in de spouwmuur. Dat zijn maatregelen die eerder duiden op een serieus constructief gebrek dan op een incidentele lekkage in een opslagruimte. Dat had naar het oordeel van het hof ook een leek op grond van de mededelingen van Aasted-Madsen moeten begrijpen.

3.5.7.

[geïntimeerden] hebben betwist dat sinds de in 2004 en/of 2005 getroffen maatregelen wateroverlast in de omvang als in december 2017 en januari 2018 is opgetreden, hebben gehad - en dus dat zij daarvan mededeling hadden moeten doen. Zij hebben die betwisting onderbouwd door te verwijzen naar de (als productie 16 bij dagvaarding overgelegde) uiteenzetting van Waprof, waarin die bevestigt dat problemen in de omvang zoals die zich na de overdracht van de woning aan [appellant] manifesteerden, daarvoor nooit waren voorgekomen en waarin zij het vermoeden uitspreekt dat die een geheel andere oorzaak hebben. Volgens [geïntimeerden] is de oorzaak gelegen in de ingrijpende verbouwing die [appellant] in het souterrain liet uitvoeren. Vaststaat dat die op 7 december 2017 al gaande was en na de constatering van toegenomen vocht werd stilgelegd (vonnis waarvan beroep 2.11.).

3.5.8.

[appellant] heeft zich tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep nog beroepen op de als productie 26 bij dagvaarding overgelegde verklaring van een (over-) buurman. Die verklaart in enig jaar (hij vraagt zich af in welk jaar) te hebben gezien dat er water langs de muur in de garage liep en dat [geïntimeerde 1] bezig was met een waterstofzuiger water op te zuigen. [geïntimeerden] hebben daarop verklaard dat deze verklaring ziet op het jaar 2002 (en daarmee op een periode vóór de in 2004/2005 getroffen maatregelen), toen er sprake was van een enorme wolkbreuk en de gemeente naar aanleiding daarvan aanpassingen aan de afwatering heeft gedaan. [appellant] heeft die lezing niet betwist. Het hof gaat daarom aan de verklaring voorbij.

3.5.9.

De gemotiveerde betwisting van [geïntimeerden] in aanmerking genomen, heeft [appellant] zijn stelling dat [geïntimeerden] eerder dusdanig ernstige wateroverlast, zoals hij die in december 2017 en januari 2018 ondervond, hebben gehad en dat zij daarvan dus mededeling hadden moeten doen, onvoldoende onderbouwd. Hij heeft overigens ook niet een voldoende specifiek en ter zake dienend bewijsaanbod gedaan. Het hof zal daarom aan die stelling voorbijgaan.

3.5.10.

[appellant] heeft niet gesteld dat [geïntimeerden] wisten van het bestaan van het constructief gebrek, zoals dat later volgens hem is geconstateerd en dus ook niet dat zij daarvan mededeling hadden moeten doen.

3.5.11.

[appellant] klacht dat [geïntimeerden] hun mededelingsplicht hebben geschonden door hem niet, toen hij daarom verzocht, het garantiedossier van Waprof te overhandigen, faalt eveneens, omdat hij dat onvoldoende heeft onderbouwd en bovendien geen voldoende concreet bewijsaanbod heeft gedaan. [geïntimeerden] hebben gemotiveerd betwist dat zij hebben geweigerd om al tijdens de bezichtigingen aan [appellant] het garantiedossier van Waprof te overhandigen. Zij hebben tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep aangevoerd dat zij hem tijdens de bezichtiging (-en) op het bestaan van dit dossier hebben gewezen en dat zij toen juist wel hebben aangeboden om het hem te overhandigen. [appellant] heeft naar aanleiding daarvan niet betwist dat het bestaan van het garantiedossier voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst ter sprake is gekomen. Hij was daarvan dus tijdig op de hoogte en daarmee hebben [geïntimeerden] ook ten aanzien daarvan aan hun mededelingsplicht voldaan. Als [geïntimeerden] zouden hebben geweigerd hem dat dossier vóór de koop te overhandigen, dan had [appellant] daaraan consequenties kunnen verbinden, bijvoorbeeld door afgifte als voorwaarde voor verdere onderhandelingen te stellen of door een ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst te bedingen. Dat hij dat niet heeft gedaan komt voor zijn risico.

3.5.12.

Uit het voorgaande volgt niet dat [geïntimeerden] onvoldoende mededelingen hebben gedaan over de door hen ervaren vochtoverlast en de naar aanleiding daarvan genomen maatregelen.

Onderzoeksplicht [appellant]

3.5.13.

Na het eerste bezoek heeft [appellant] aan Perfektkeur opgedragen om een bouwkundige keuring te doen. Op grond van de resultaten van de keuring wist [appellant] al vóór hij de woning voor de tweede keer bezocht dat er niet alleen in de berging maar ook in de garage een verhoogd vochtpercentage was. Daarmee wist [appellant] , althans was voor hem kenbaar, dat er meer aan de hand was dan restvocht als gevolg van de in de berging verholpen lekkage, waarvan [geïntimeerden] uitgingen bij hun eerdere mededeling.

[appellant] wist ook dat Perfektkeur er rekening mee hield dat (verder) herstel nodig was en dat zij het nodig vond om periodiek een controle uit te voeren op afdichting en vochtdoorslag. Daarnaast was [appellant] op de hoogte van hetgeen [geïntimeerden] hem al hadden meegedeeld (hiervoor 3.5.4.- 3.5.6.). Van [appellant] had onder die omstandigheden redelijkerwijs mogen worden gevergd dat hij al voorafgaand aan de koop van de woning nader onderzoek had verricht naar de ernst en omvang van het vochtprobleem en de oorzaak daarvan. Door dat na te laten c.q. door dat pas na de levering te laten uitvoeren, heeft hij niet aan zijn onderzoeksplicht voldaan. Als gevolg daarvan had hij er rekening mee moeten houden dat het constructief gebrek dat in het verleden tot vochtproblemen had geleid in de toekomst opnieuw tot dergelijke vochtproblemen zou kunnen leiden. [geïntimeerden] behoefden op grond van artikel 6.3. van de koopovereenkomst dus niet in te staan voor de afwezigheid daarvan (vgl. 3.5.3.).

Geschiktheid voor normaal gebruik

3.5.14.

Het hof overweegt ten overvloede dat de vochtoverlast in het souterrain zoals [geïntimeerden] die voorafgaand aan de levering hadden ervaren, niet maakt dat er sprake is van een gebrek dat aan een normaal gebruik van de woning als woonhuis in de weg staat. Weliswaar mocht [appellant] naar het oordeel van het hof verwachten dat hij het voorste deel van het souterrain als kantoor zou kunnen inrichten en gebruiken, maar vaststaat dat [geïntimeerden] het tot de levering aan [appellant] ook als zodanig in gebruik hadden – en dus dat het daarvoor geschikt was.

Conclusie

3.5.15.

Op grond van hetgeen het hof hiervoor heeft overwogen slaagt de grief niet.

Grief 2

3.6.1.

Met grief 2 komt [appellant] op tegen overweging 4.6. van het bestreden vonnis. De rechtbank bespreekt daarin in de eerste plaats de stellingen van [appellant] voor zover daarmee
“(…) ook gedoeld wordt op het bestaan van een of meer verborgen gebreken (artikel 7:17 BW )”. Zoals hiervoor onder 3.5.2. overwogen hebben partijen de toepasselijkheid van die bepaling met artikel 6.1 e.v. van de koopovereenkomst ter zijde gesteld. De rechtbank heeft daaraan dus ten overvloede een overweging gewijd. In zoverre heeft [appellant] geen belang bij de grief.

3.6.2.

De rechtbank bespreekt in de overweging vervolgens de stelling van [appellant] , dat in de koopovereenkomst is voorzien dat hij het voorste gedeelte van het souterrain als kantoor zou gaan gebruiken, hetgeen [geïntimeerden] hebben betwist. Het hof heeft hiervoor onder 3.5.14. overwogen dat hij dit weliswaar terecht betoogt, maar dat het niet tot vernietiging van het vonnis leidt. Ook dit onderdeel van de grief slaagt dus niet.

3.6.3.

Met betrekking tot hetgeen [appellant] aanvoert tegen het laatste gedeelte van overweging 4.6. met betrekking tot de onderbouwing van zijn stellingen over wateroverlast in het voorste deel van het souterrain, kan het hof volstaan met te verwijzen naar wat het daarover hiervoor onder 3.5.7. tot en met 3.5.8. heeft geoordeeld. Het hof verwerpt de grief.

Grief 3

3.7.1.

Grief 3 bestrijdt hetgeen de rechtbank onder 4.7. heeft overwogen over het beroep van [appellant] op de ondeugdelijkheid van de reparatiewerkzaamheden van Waprof en over de door Waprof aan [geïntimeerden] gegeven garantie op die werkzaamheden. Ook deze grief slaagt niet.

3.7.2.

[geïntimeerden] behoefden niet in te staan voor de deugdelijkheid van de reparaties door Waprof. Zoals hiervoor onder 3.5.9. overwogen had het op de weg van [appellant] gelegen om afgifte van of inzage in het garantiedossier te verlangen. [geïntimeerden] hadden hem het bestaan daarvan immers meegedeeld. [appellant] heeft ook niet gesteld dat [geïntimeerden] wisten dat de woning een constructief gebrek had dat door Waprof niet afdoende was verholpen en dat hun mededelingsplicht inhield dat zij hem daarvan op de hoogte hadden moeten stellen.

Grief 4

3.8.1.

Grief 4 richt zich tegen het oordeel van de rechtbank in overweging 4.7. dat niet kan worden uitgesloten dat door [appellant] ervaren vocht- en waterproblemen een of meer andere oorzaken hadden en dat Waprof het destijds opgekomen euvel heeft verholpen.

3.8.2.

Het hof verwijst naar hetgeen het hiervoor onder 3.5.7. heeft overwogen. Afgezet tegen de gemotiveerde betwisting zijdens [geïntimeerden] heeft [appellant] zijn stelling dat [geïntimeerden] ook eerder wateroverlast, in de mate als door hem in januari 2018 ondervonden, hadden meegemaakt (en dat zij hem dat hadden moeten meedelen), onvoldoende onderbouwd. Dat is dus niet komen vast te staan. De rechtbank heeft op grond daarvan terecht overwogen dat niet is uitgesloten dat de door [appellant] ervaren vocht- en waterproblemen een of meer andere oorzaken hadden. Of Waprof het destijds opgekomen euvel wel of niet heeft verholpen kan in het midden blijven, nu [geïntimeerden] daarvoor niet behoefden in te staan. De grief slaagt dus niet.

Grief 5

3.9.1.

[appellant] klaagt er met grief 5 over dat de rechtbank zijn subsidiaire vordering tot gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst en zijn meer subsidiaire vordering tot wijziging van de gevolgen van de overeenkomst – waaraan [appellant] geen andere feiten en omstandigheden ten grondslag heeft gelegd dan aan zijn primaire vordering - zonder nadere motivering heeft afgewezen. De grief slaagt niet.

3.9.2.

Bij de bespreking van grief 1 heeft het hof in navolging van de rechtbank geoordeeld dat [geïntimeerden] niet zijn tekortgeschoten in de nakoming van een voor hen uit de koopovereenkomst voortvloeiende verbintenis. De rechtbank heeft kennelijk geoordeeld dat verdere bespreking van de op een toerekenbare tekortkoming gestoelde subsidiaire vordering tot gedeeltelijke ontbinding daarom niet nodig was. Ook daarin volgt het hof de rechtbank.

3.9.3.

In eerste aanleg was de grondslag van [appellant] meer subsidiaire vordering tot het wijzigen van de gevolgen van de koopovereenkomst dwaling (artikel 6:228 lid 1 onder b BW) dan wel bedrog (artikel 3:44 lid 3 BW). In de toelichting op grief 5 handhaaft hij die grondslagen niet, maar beroept hij zich op onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258 BW). [appellant] heeft echter niet gesteld welke omstandigheden onvoorzien waren; hij heeft volstaan met te stellen dat “(…)
onderhavige kwestie als een onvoorziene omstandigheid zoals voornoemd dient te worden aangemerkt”. Daarmee heeft hij ook onvoldoende gesteld welke onvoorziene omstandigheden van dien aard zijn dat [geïntimeerden] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de koopovereenkomst niet mogen verwachten. Daarop stuit de vordering af. De grief faalt.

Grief 6

3.10.1.

Grief 6 komt op tegen de proceskostenveroordeling die de rechtbank heeft uitgesproken. Nu alle voorgaande grieven falen en het hof het vonnis van de rechtbank zal bekrachtigen, slaagt ook deze grief niet.

Bewijsaanbod

3.11.1

[appellant] heeft geen feiten aangeboden te bewijzen die, als zij komen vast te staan, kunnen leiden tot vernietiging van het bestreden vonnis. Het hof zal het bewijsaanbod daarom passeren.

Proceskosten

3.12.1.

Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep, vermeerderd met de wettelijke rente. De proceskosten worden begroot op:

- griffierecht: € 1.756,00

- salaris advocaat: € 6.556,00 (2,0 punten x tarief V)

3.12.2.

Volgens vaste rechtspraak levert een kostenveroordeling ook voor de nakosten een executoriale titel op. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten. Het hof zal de nakosten en de wettelijke rente daarover niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling vermelden (zie HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853).

4. De uitspraak

Het hof:

4.1.

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

4.2.

veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, tot deze uitspraak aan de kant van [geïntimeerden] begroot op € 1.756,00 aan griffierecht en € 6.556,00 aan salaris advocaat, en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag van voldoening.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.W. van Rijkom, A.L. Bervoets en M. van der Schoor en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 24 januari 2023.

griffier rolraadsheer