Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Enkelvoudige Belastingkamer
Nummer: 21/01221
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
wonend in [woonplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de rechtbank) van 10 augustus 2021, nummer SHE 20/2905 in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Son en Breugel
hierna: de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de WOZ-beschikking over 2020 vastgesteld betreffende de onroerende zaak gelegen aan [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak). Tevens is in hetzelfde geschrift onder meer de aanslag onroerende-zaakbelastingen voor de onroerende zaak voor het jaar 2020 bekendgemaakt (hierna: de aanslag).
1.2.
Belanghebbende heeft tegen de WOZ-beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft in één geschrift uitspraak op bezwaar gedaan en hierbij de bezwaren ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
De zitting heeft plaatsgevonden op 18 januari 2023 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen als gemachtigde van belanghebbende [gemachtigde] verbonden aan [A] en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] .
1.6.
Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een in 1993 gebouwde twee-onder-één kapwoning in [woonplaats] met een inhoud 340 m3, een aanbouw woonruimte met een inhoud van 76 m3, een tweede aanbouw woonruimte met een inhoud van 84 m3, een berging met een inhoud van 28 m3, twee dakkapellen, een carport en een tuinhuisje, op een perceel met een oppervlakte van 399 m2.
2.2.
De waarde van de onroerende zaak is door de heffingsambtenaar per de waardepeildatum 1 januari 2019 vastgesteld op € 478.000. Ter onderbouwing heeft de heffingsambtenaar verwezen naar het op 3 juni 2021 door [B] (taxateur) opgestelde taxatierapport (hierna: het taxatierapport) vergezeld van vastgoedrapporten. Hieruit volgt een waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum van € 478.000. De taxateur heeft deze waarde bepaald door middel van de vergelijkingsmethode waarbij gebruik is gemaakt van de volgende referentieobjecten:
Referentieobject
Verkoopdatum
Verkoopprijs
[adres 2] te [woonplaats]
03-05-2018
€ 349.000
[adres 3] te [woonplaats]
22-12-2017
€ 326.000
[adres 4] te [woonplaats]
03-07-2018
€ 339.000
2.3.
Belanghebbende heeft ter onderbouwing van zijn standpunt verwezen naar een tweetal door hem in hoger beroep overgelegde matrices (hierna: de matrices) en stamkaarten. In matrix 1 vergelijkt belanghebbende de onroerende zaak met 5 referentieobjecten:
Referentieobject
Transportdatum
Verkoopprijs
[adres 2] te [woonplaats]
03-05-2018
€ 349.000
[adres 5] te [woonplaats]
02-04-2019
€ 320.000
[adres 3] te [woonplaats]
22-12-2017
€ 326.000
[adres 6] te [woonplaats]
05-08-2018
€ 334.000
[adres 7] te [woonplaats]
03-11-2017
€ 335.000
Hieruit volgt volgens belanghebbende voor de onroerende zaak een waarde per de waardepeildatum 1 januari 2019 van afgerond € 420.000 (primaire standpunt van belanghebbende).
In matrix 2 vergelijkt belanghebbende de onroerende zaak met 3 referentieobjecten:
Referentieobject
Transportdatum
Verkoopprijs
[adres 2] te [woonplaats]
03-05-2018
€ 349.000
[adres 3] te [woonplaats]
22-12-2017
€ 326.000
[adres 7] te [woonplaats]
03-11-2017
€ 335.000
Hieruit volgt volgens belanghebbende voor de onroerende zaak een waarde per de waardepeildatum 1 januari 2019 van afgerond € 428.000 (subsidiaire standpunt van belanghebbende). Ook heeft belanghebbende verwezen naar een in hoger beroep overgelegde luchtfoto met kadastrale gegevens.
3.Geschil en conclusies van partijen
3.1.
Het geschil betreft het antwoord op de volgende vragen:
1. Heeft de rechtbank de goede procesorde geschonden?
2. Is de WOZ-waarde van de onroerende zaak te hoog vastgesteld?
3.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en verlaging van de WOZ-waarde van de onroerende zaak tot (primair) € 420.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
4.Gronden
De procesorde
4.1.
Belanghebbende heeft gesteld dat de goede procesorde door de rechtbank is geschonden omdat de heffingsambtenaar zijn verweerschrift en taxatierapport 12 dagen voor de zitting bij de rechtbank heeft ingediend en de rechtbank daaraan geen rechtsgevolgen heeft verbonden.
4.2.
Ter zitting heeft de heffingsambtenaar verklaard dat evenals in de zaak waarin het hof op 1 juni 2022 [1] uitspraak heeft gedaan, de heffingsambtenaar hoogstwaarschijnlijk van de rechtbank een brief heeft ontvangen waarin de rechtbank de heffingsambtenaar verzoekt om de op de zaak betrekking hebbende stukken in te dienen en (voor zover van belang) ook de volgende zin heeft opgenomen:
“Tenzij de rechtbank anders bepaalt, staat het u vrij om tot tien dagen voor de eventuele zitting een verweerschrift in te dienen.”
4.3.
Ervan uitgaande dat voormelde brief is verzonden heeft het volgende te gelden. Op basis van artikel 8:42 Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) dient de heffingsambtenaar, nadat de gronden van het beroep aan hem zijn toegezonden, alle op de zaak betrekking hebbende stukken aan de bestuursrechter toe te zenden en kan een verweerschrift worden ingediend. Indien de bestuursrechter om een verweerschrift heeft verzocht, dient het bestuursorgaan binnen vier weken een verweerschrift in. Artikel 8:42 Awb maakt deel uit van afdeling 8.2.2 Awb, getiteld ‘Vooronderzoek’.
4.4.
Een uitnodiging voor de zitting maakt voor partijen kenbaar dat het vooronderzoek is afgerond [2] . Stukken die na het vooronderzoek worden ingediend kunnen daarmee niet meer de titel hebben van de stukken die in de fase van het vooronderzoek worden gewisseld. In dit geval zijn partijen door de rechtbank op 20 juli 2021 uitgenodigd om op 10 augustus 2021 ter (digitale) zitting te verschijnen. De zin van de rechtbank dat het verweerschrift tot tien dagen voor de zitting kan worden ingediend (r.o. 4.7) bevat dan ook een onjuiste term voor een gedingstuk. Nieuwe stukken die na afronding van het vooronderzoek en uiterlijk op de elfde dag vóór de zitting worden ontvangen, worden aangemerkt als nader stuk [3] en niet als verweerschrift.
4.5.
Afgezien van de onjuiste terminologie wordt een belanghebbende door de desbetreffende zin geschaad in zijn procespositie, als de heffingsambtenaar, zoals hier het geval was, daadwerkelijk gebruik maakt van de hem geboden mogelijkheid om een ‘verweerschrift’ pas op de twaalfde dag voorafgaand aan de zitting in te dienen. Als dan wordt het desgevraagd of ambtshalve gelegenheid geven tot het indienen van een conclusie van repliek feitelijk onmogelijk gemaakt en kan een belanghebbende ook worden bemoeilijkt een adequate reactie te geven. Bovendien is het in zijn algemeenheid voor een goede rechtspleging onwenselijk dat een dossier pas zo kort voor de zitting volledig is, omdat het risico bestaat dat partijen in een (zeer) laat stadium van de behandeling van een zaak nog met nieuwe stukken of standpunten worden geconfronteerd. De lange termijn die de heffingsambtenaar wordt gegund om een (eerste) reactie op het hoger beroepschrift in te dienen doet afbreuk aan het beginsel van gelijkwaardigheid van partijen.
4.6.
Het hof is, gelet op het voorgaande, dan ook van oordeel dat de rechtbank met de gehanteerde werkwijze wetssystematisch gezien onjuist en in strijd met een goede rechtspleging heeft gehandeld. Dit leidt echter voor belanghebbende niet tot een vergoeding van de proceskosten en het griffierecht omdat belanghebbende – zoals hierna blijkt – op andere gronden al in het gelijk wordt gesteld.
De beschikte waarde
4.7.
De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen [4] . Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed. De hiervoor bedoelde waarde voor woningen wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn [5] .
4.8.
De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft verwezen naar het taxatierapport met bijbehorende vastgoedrapporten. Ook heeft de heffingsambtenaar gesteld dat de door belanghebbende gebruikte referentieobjecten [adres 5] en 58 en [adres 7] minder goed bruikbaar zijn dan de referentieobjecten die zijn gebruikt door de taxateur.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het hof de beschikte waarde niet aannemelijk gemaakt en het hof overweegt daartoe het volgende.
4.9.
De heffingsambtenaar heeft, mede gelet op de gemotiveerde betwisting door belanghebbende, met hetgeen hij heeft gesteld niet aannemelijk gemaakt dat het referentie-object [adres 4] op waardepeildatum in eenzelfde toestand verkeerde als die blijkend uit het door de heffingsambtenaar overgelegde vastgoedrapport betreffende 2014. De heffingsambtenaar heeft ter zake geen documentatie overgelegd die betrekking heeft op de toestand op waardepeildatum 1 januari 2019 en de enkele stelling van de heffingsambtenaar ter zitting dat dit object op waardepeildatum in min of meer dezelfde (gemiddelde) staat verkeerde als in 2014, kan zonder onderbouwing niet worden aanvaard. Gelet op het voorgaande kan het object [adres 4] niet dienen ter onderbouwing van de beschikte waarde.
4.10.
De heffingsambtenaar heeft ter zitting gesteld dat bij zijn analyse van de verkoopprijzen van de referentiepanden de waarde van een aanwezige aanbouw is bepaald door uit te gaan van 80% van de prijs per m3 van de hoofdbouw en dat (de waardering van) het afnemend grensnut in voorkomende gevallen in het verschil van 20% besloten ligt. Naar het oordeel van het hof heeft de heffingsambtenaar hiermee – gelet op de gemotiveerde betwisting hiervan door belanghebbende – niet aannemelijk gemaakt dat hij met zijn berekening voldoende rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut. Tenslotte is het hof van oordeel dat de heffingsambtenaar met hetgeen hij heeft gesteld niet aannemelijk heeft gemaakt dat het voorzieningenniveau van het referentie-object [adres 3] (gewaardeerd met een KOLDU factor 2) lager ligt dan het niveau van het object [adres 2] (gewaardeerd met een KOLDU factor 3). De stelling van de heffingsambtenaar ter zitting dat het referentie-object [adres 3] een vrij eenvoudige keuken met hoekopstelling en (staande) toiletten met stortbak heeft is daartoe onvoldoende. De heffingsambtenaar heeft derhalve niet aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de onroerende zaak niet te hoog is.
4.11.
Met de matrices en stamkaarten heeft belanghebbende de door hem bepleite (primaire en subsidiaire) waarden evenmin aannemelijk gemaakt. Met betrekking tot het object [adres 7] is – gelet op het gemotiveerd weerspreken door de heffingsambtenaar van de stellingen van belanghebbende ter zake – onduidelijk gebleven wat de precieze inhoud van dit object is. Door deze onduidelijkheid kan dit object niet dienen ter onderbouwing van de door belanghebbende bepleite waarden. Met de overige in matrix 1 opgenomen verkoopcijfers heeft belanghebbende de door hem primair bepleite waarde van (afgrond) € 420.000 niet aannemelijk gemaakt.
Door genoemde onduidelijkheid en het wegvallen van het object [adres 7] , heeft belanghebbende met de overige in matrix 2 opgenomen verkoopcijfers de door hem subsidiair bepleite waarde van (afgerond) € 428.000 eveneens niet aannemelijk gemaakt.
4.12.
Nu geen van partijen de bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt stelt het hof de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum 1 januari 2019 in goede justitie vast op € 440.000.
Tussenconclusie
4.13.
De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is.
Ten aanzien van het griffierecht
4.14.
De heffingsambtenaar dient aan belanghebbende het bij de rechtbank en het hof betaalde griffierecht van € 48 (rechtbank) respectievelijk € 134 (hof) te vergoeden, omdat de uitspraak van de rechtbank wordt vernietigd en het beroep gegrond had moeten worden verklaard.
Ten aanzien van de kostenvergoeding in bezwaar en de proceskosten
4.15.
Het hof veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van de kosten die belanghebbende redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep. De tegemoetkoming wordt vastgesteld met inachtneming van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit) en het arrest Hoge Raad 27 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:752.
4.16.
Het hof stelt de tegemoetkoming voor de bezwaarfase vast op € 592 [6] voor beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Belanghebbende heeft geen recht op vergoeding van de kosten van het door [C] op 22 juni 2020 opgestelde taxatierapport omdat de factuur ter zake is gericht aan/ op naam staat van gemachtigde en ook niet is gebleken dat deze kosten op belanghebbende drukken.
4.17.
Het hof stelt de tegemoetkoming in verband met beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor de beroepsfase vast op € 1.674 [7] .
4.18.
Het hof stelt de tegemoetkoming in verband met beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor de hogerberoepsfase vast op € 1.674 [8] .
4.19.
Gesteld noch gebleken is dat belanghebbende overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht heeft gemaakt.
5.Beslissing
Het hof:
- verklaart het hoger beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
- verklaart het tegen de uitspraak op bezwaar bij de rechtbank ingestelde beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de WOZ-beschikking en stelt de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2019 vast op € 440.000;
- vermindert de aanslag evenredig;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht voor de behandeling van het beroep en het hoger beroep van in totaal € 182 vergoedt;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van het bezwaar van € 592;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij de rechtbank en het hof van (€ 1.674 plus € 1.674 is) € 3.348.
De uitspraak is gedaan door A.J. Kromhout, raadsheer, in tegenwoordigheid van A. Muller, als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 24 mei 2023 en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
De griffier De raadsheer
A. Muller A.J. Kromhout
Het aanwenden van een rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
(Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
de dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
e gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.