ECLI:NL:GHSHE:2023:148

• Datum uitspraak: 24 januari 2023
• Publicatiedatum: 20 januari 2023
• Zaaknummer: 200.290.233_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.J. Verhoeven; Z.D. van Heesen-Laclé; P.S. Kamminga
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Uitleg beheerovereenkomst en tekortkoming parkbeheerder jegens bungaloweigenaren

In deze zaak gaat het om een hoger beroep van bungaloweigenaren tegen Oostappen Vakantiepark Elfenmeer B.V. over de uitleg van een beheerovereenkomst. De bungaloweigenaren, sinds 1996 eigenaar van een recreatiewoning op het vakantiepark, stellen dat de parkbeheerder tekortschiet in de nakoming van de beheerovereenkomst door het ontbreken van recreatieve voorzieningen. De exploitatie van het park is in 2002 overgenomen door Elfenmeer, die ook het recht van erfpacht heeft overgenomen. In 2008 is een nieuwe beheerovereenkomst gesloten, waarin rechten en plichten van de partijen zijn vastgelegd. De bungaloweigenaren vorderen schadevergoeding van € 34.000,00 wegens waardevermindering van hun woning, die zij toeschrijven aan het gebrekkige onderhoud en het ontbreken van voorzieningen. De rechtbank heeft in eerste aanleg de vorderingen afgewezen, wat de bungaloweigenaren in hoger beroep aanvechten met meerdere grieven. Het hof oordeelt dat Elfenmeer niet tekort is geschoten in de nakoming van de beheerovereenkomst, omdat er geen expliciete verplichting is opgenomen tot het aanbieden van recreatieve voorzieningen. De beëindiging van het erfpachtrecht is niet aan Elfenmeer te wijten, en de schadeclaim is onvoldoende onderbouwd. Het hof bekrachtigt het vonnis van de rechtbank en wijst de vorderingen van de bungaloweigenaren af.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.290.233/01

arrest van 24 januari 2023

in de zaak van

1. [appellant] ,wonende te [woonplaats] ,

2.
[appellant 2] , wonende te [woonplaats] ,

appellanten,

hierna aan te duiden als [appellanten] ,

advocaat: mr. B.M. Wiardi te Harderwijk,

tegen

Oostappen Vakantiepark Elfenmeer B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als Elfenmeer B.V.,

advocaat: mr. M.A.J. Kemps te Eindhoven,

op het bij exploot van dagvaarding van 5 november 2020 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 5 augustus 2020, door de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, gewezen tussen [appellanten] als eisers en Elfenmeer B.V. als gedaagde.

1. Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C/01/351357 / HA ZA 19-672)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2. Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding in hoger beroep met productie;
• de memorie van grieven met eiswijziging;
• de memorie van antwoord;
• de akte na memorie van antwoord van [appellanten] ;
• de antwoordakte van Elfenmeer.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3. De beoordeling

3.1.

De feiten

3.1.1.

In overweging 2.1 t/m 2.8 heeft de rechtbank vastgesteld van welke feiten in dit geschil wordt uitgegaan. De door de rechtbank vastgestelde feiten, voor zover die niet zijn betwist, vormen ook in hoger beroep het uitgangspunt. Voorts staan nog enkele andere feiten, als enerzijds gesteld en anderzijds niet betwist, tussen partijen vast. Het hof zal hierna een overzicht geven van deze relevante feiten.

[appellanten] zijn sinds 26 maart 1996 eigenaar van een recreatiewoning gelegen op het Oostappen Vakantiepark Elfenmeer te [vestigingsplaats] .

De exploitatie van het vakantiepark werd tot 2002 verzorgd door Libema Vrijetijdsparken B.V. (hierna: Libema). Een groot deel van het perceel van het vakantiepark was door de gemeente Roerdalen in erfpacht uitgegeven aan Libema (hierna: het erfpachtgedeelte). Het andere deel van het perceel was eigendom van Vrijetijdspark, een aan Libema gelieerde vennootschap (hierna: het eigendomsgedeelte).

De recreatiewoning van [appellanten] ligt op het eigendomsgedeelte.

Op het erfpachtgedeelte bevonden zich onder andere kampeerplaatsen, recreatieve voorzieningen, centrale voorzieningen, horeca voorzieningen en een winkel.

Toen Elfenmeer de exploitatie in 2002 over heeft genomen van Libema heeft zij ook het recht van erfpacht overgenomen en is ook het eigendomsgedeelte aan Elfenmeer overgedragen.

Op 13 april 2008 is er tussen [appellanten] en Elfenmeer een nieuwe beheerovereenkomst gesloten. In deze overeenkomst is, voor zover hier van belang, het volgende op genomen:

“(…)

Dat ondergetekende sub 2 (
[appellanten] , hof ) eigenaar (..) is van een kavel met de zich daarop bevindende recreatiebungalow in het Recreatiepark Elfenmeer (…)

(…)

Artikel 5

Gebruiksvoorzieningen Recreatiepark Elfenmeer

De eigenaar en zijn gezinsleden, evenals de huurders, hebben dezelfde rechten met betrekking tot het gebruik van de algemene voorzieningen van Recreatiepark Elfenmeer als de andere gasten.

Artikel 6

Vergoeding beheerder

De jaarlijkse vergoedingen voor de hiervoor opgesomde werkzaamheden zijn voor het peiljaar 1994:

1. bijdrage onderhoud groenvoorziening, riolering en wegennet: tweehonderdvijftig gulden (…);

2. bijdrage recreatieve voorzieningen: eenhonderdvijftig gulden (…)

Aangaande de recreatieve voorzieningen is de beheerder gerechtigd de bijdrage te verhogen indien de recreatieve voorzieningen een dusdanige uitbreiding hebben ondergaan, dat verhoging redelijk is. (…)”

Het recht van erfpacht met betrekking tot het erfpachtgedeelte van het park is op 8 juli 2015 beëindigd waardoor Elfenmeer niet meer over dit gedeelte van het vakantiepark kan beschikken en zij dit gedeelte ontruimd heeft.

Vanaf 2018 wordt er geen beheervergoeding meer in rekening gebracht door Elfenmeer.

3.2

Het geschil in eerste aanleg

3.2.1.

In de onderhavige procedure vorderde [appellanten] in eerste aanleg bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

I. Elfenmeer te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 34.000,00 te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 25 april 2019;

II. Elfenmeer te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 1.115,00 te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 25 april 2019;

III. Elfenmeer te veroordelen in de proceskosten en de nakosten.

3.2.2.

Aan deze vordering heeft [appellanten] , kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd. Elfenmeer is tekort geschoten in de nakoming van de beheerovereenkomst. Er wordt nauwelijks onderhoud gepleegd aan het park en de parkregels worden niet nageleefd. Het gebrekkige onderhoud heeft uiteindelijk geleid tot beëindiging van de erfpacht waardoor er geen recreatieve en centrale voorzieningen meer zijn. Elfenmeer komt gelet op het voorgaande de artikelen 2 en 5 van de beheerovereenkomst niet na. Door het beleid van Elfenmeer en omdat de toegang tot de recreatieve voorzieningen is weggevallen, is de waarde van de vakantiewoning van [appellanten] gedaald. Een deskundige heeft de waardedaling op € 34.000,00 geschat. Op grond van art. 6:74 BW vorderen [appellanten] dit bedrag als schadevergoeding van Elfenmeer. Voor zover het nodig is hebben [appellanten] Elfenmeer in gebreke gesteld en de mogelijkheid gegeven om de beheerovereenkomst na te komen.

3.2.3.

Elfenmeer heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

3.2.4.

In het tussenvonnis van 22 januari 2020 heeft de rechtbank een comparitie van partijen gelast.

3.2.5.

In het eindvonnis van 5 augustus 2020 heeft de rechtbank de vorderingen van [appellanten] afgewezen en [appellanten] in de proceskosten veroordeeld.

3.3.

Het geschil in hoger beroep

3.3.1.

[appellanten] heeft in hoger beroep acht grieven aangevoerd en zijn eis gewijzigd. [appellanten] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog toewijzen van zijn vorderingen. Ook heeft [appellanten] gevorderd Elfenmeer te veroordelen tot terugbetaling van de door hem aan Elfenmeer betaalde proceskosten ad EUR 3.382,--.

3.3.2.

Elfenmeer heeft geconcludeerd tot verwerping van de grieven en bekrachtiging van het beroepen vonnis met veroordeling van [appellanten] in de proceskosten.

3.4.

De grieven

3.4.1.

Het hof zal eerst de grieven 1 t/m 3 gezamenlijk behandelen. Door middel van deze grieven betoogt [appellanten] in de kern dat Elfenmeer is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen voortvloeiende uit de beheerovereenkomst. Grief 1 is gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat uit de beheerovereenkomst geen verplichting voor Elfenmeer voortvloeit tot het aanbieden van recreatieve voorzieningen. Met grief 2 komt [appellanten] op tegen de overweging van de rechtbank dat het einde van de erfpacht niet aan Elfenmeer te wijten is. Met grief 3 stelt [appellanten] dat de rechtbank ten onrechte heeft vastgesteld dat vanwege het niet langer aanbieden van een beheervergoeding er van een verplichting tot aanbieding van de voorzieningen geen sprake kan zijn.

geen wanprestatie uit hoofde van de beheerovereenkomst

3.4.2.

Het hof stelt ten aanzien van de verplichtingen voortvloeiende uit de beheerovereenkomst het volgende voorop. De betekenis van een omstreden beding in een schriftelijke overeenkomst moet door de rechter worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. (HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158 (
Haviltex ). Een overeenkomst heeft op grond van artikel 6:248 lid 1 BW niet alleen de door partijen overeengekomen rechtsgevolgen, maar ook die welke, naar de aard van de overeenkomst, uit de wet, de gewoonte of de eisen van redelijkheid en billijkheid voortvloeien. Indien wet, gewoonte en overeenkomst niet voorzien in een regeling en sprake is van een leemte, kunnen de redelijkheid en billijkheid deze leemte aanvullen. Of sprake is van een leemte dient eveneens aan de hand van de Haviltex-maatstaf te worden vastgesteld.

3.4.3.

Het hof volgt [appellanten] niet in zijn betoog dat uit de beheerovereenkomst, specifiek de artikelen 5 en 6 en na uitleg overeenkomstig de kenbare bedoeling van partijen, volgt dat op Elfenmeer een verplichting rust tot het aanbieden en voor de duur van de beheerovereenkomst in stand houden van de recreatieve voorzieningen. De bewoordingen van de beheerovereenkomst bieden daarvoor geen steun. Onweersproken is dat in de tekst van de beheerovereenkomst niet expliciet is opgenomen dat op Elfenmeer de verplichting rust die voorzieningen aan te bieden. In artikel 5 is slechts bepaald dat eigenaren dezelfde rechten hebben op het gebruik van de algemene voorzieningen als de gasten. Daaruit kan niet worden afgeleid dat partijen zijn overeengekomen of hebben bedoeld overeen te komen dat Elfenmeer verplicht is recreatieve voorzieningen aan te bieden. Ook in onderling samenhang bezien met artikel 6 van de beheerovereenkomst kan niet worden afgeleid dat partijen zijn overeengekomen dat Elfenmeer recreatieve voorzieningen ter beschikking dient te stellen. In artikel 6 is opgesomd welke vergoedingen zijn verschuldigd aan de beheerder uit hoofde van beheer. Daaruit blijkt zonder nadere toelichting (die door [appellanten] niet is gegeven) niet dat op Elfenmeer de verplichting rust recreatieve voorzieningen in gebruik te geven of in stand te houden.

3.4.4.

[appellanten] stelt dat hij bij het aangaan van de beheerovereenkomst in 1996 erop heeft mogen vertrouwen dat hij (evenals de huurders van zijn bungalow) gedurende de volledige tijd dat hij eigenaar is van de bungalow, gebruik mag maken van de recreatieve voorzieningen van het park gelet op de investering die hij heeft gedaan bij aankoop van de bungalow. [appellanten] stelt dat die gerechtvaardigde verwachting met zoveel woorden terug komt in de beheerovereenkomst. Gelet op hetgeen het hof hiervoor in 3.4.3. heeft overwogen, kan [appellanten] niet in die stelling worden gevolgd. De beheerovereenkomst biedt geen aanknopingspunten waaruit kan worden afgeleid dat Elfenmeer jegens [appellanten] zich heeft verplicht tot het ter beschikking stellen van recreatieve voorzieningen. Gesteld nog gebleken is dat anderszins uit de beheerovereenkomst volgt dat partijen de bedoeling hadden een dergelijke afspraak te maken. Door [appellanten] is evenmin onderbouwd op grond van welke (andere) gedragingen of mededelingen zijdens Elfenmeer zij heeft mogen concluderen dat Elfenmeer zich zou hebben gecommitteerd tot het ter beschikking stellen en in stand houden van de recreatieve voorzieningen.

3.4.5.

Nu niet is gebleken dat partijen hebben beoogd een voorziening te treffen in de beheerovereenkomst met betrekking tot de terbeschikkingstelling en instandhouding van de recreatieve voorzieningen, kan op basis van uitleg van de beheerovereenkomst niet worden aangenomen dat sprake is van een leemte die aanvulling behoeft. Dat is immers slechts aan de orde indien de partijbedoeling vast staat en duidelijk is, maar partijen desondanks daartoe (bewust of per ongeluk) geen bepaling in de beheerovereenkomst hebben opgenomen. Daarvan is in dit geval geen sprake. Door [appellanten] is onvoldoende gesteld en onderbouwd dat anderszins sprake is van een leemte. Gelet op hetgeen door het hof hiervoor is overwogen is evenmin vast komen te staan dat enige gedraging of verklaring van Elfenmeer heeft geleid tot het ontstaan van het vertrouwen bij [appellanten] dat Elfenmeer de recreatieve voorzieningen ter beschikking zou stellen. Op grond daarvan brengt het beroep van [appellanten] op de redelijkheid en billijkheid het hof dan ook niet tot een ander oordeel. Door [appellanten] is voor het overige niet voldoende onderbouwd dat aanvulling op grond van de redelijkheid en billijkheid in de door [appellanten] bedoelde zin noodzakelijk zou zijn.

3.4.6.

Gelet op het voorgaande behoeft de vraag of een verplichting tot aanbieding van de recreatieve voorzieningen op Elfenmeer rust ondanks het niet langer door haar in rekening brengen van de beheervergoeding (grief 3), geen beantwoording.

3.4.7.

Voor zover [appellanten] stelt dat Elfenmeer tekort is geschoten in de nakoming van de beheerovereenkomst omdat zij voor de duur van de overeenkomst het gebruik van de recreatieve voorzieningen (en dus de ter beschikking stelling van die voorzieningen door de gemeente) mogelijk dient te maken en het niet kunnen naleven daarvan voor rekening en risico voor Elfenmeer moet blijven, volgt het hof hem gelet op het voorgaande hierin niet. Nu op Elfenmeer op grond van de beheerovereenkomst geen verplichting rust voornoemde voorzieningen in gebruik te geven of in stand te houden, kan het niet beschikken over de gronden van de gemeente waarop die voorzieningen zich bevinden ook geen grond opleveren voor wanprestatie uit hoofde van de beheerovereenkomst.

beëindiging erfpacht niet te wijten aan Elfenmeer c.s.

3.4.8.

Het hof volgt [appellanten] dan ook niet in zijn betoog dat het beëindigen van het erfpachtrecht door de gemeente voor rekening en risico van Elfenmeer dient te komen omdat de beëindiging aan Elfenmeer te wijten zou zijn dan wel zij zich had moeten inspannen om te kunnen blijven beschikken over de gronden van de gemeenten waarop de recreatieve voorzieningen zich bevinden.

Door Elfenmeer is gemotiveerd betwist dat de gemeente de erfpacht heeft beëindigd omwille van een doen of nalaten harerzijds. Zij heeft daartoe verwezen naar de tijdelijke duur van de erfpacht en onderbouwd dat zij geen recht of aanspraak had op verlenging, zodat van een voortduren van het erfpachtrecht niet zonder meer sprake kon zijn. Door Elfenmeer is daarnaast toegelicht dat het [appellanten] reeds bij de verkrijging van de bungalow kenbaar was dan wel had moeten zijn dat Elfenmeer wegens de duur van het recht van erfpacht daar op een gegeven moment wellicht niet meer over zou kunnen beschikken. Elfenmeer heeft bovendien gemotiveerd betwist zich onvoldoende te hebben ingespannen om de gronden van de gemeente te verkrijgen dan wel een nieuw recht van erfpacht, met een verwijzing naar de door gerechtelijke procedure die tussen haar en de gemeente is gevoerd met betrekking tot het erfpachtrecht.

Gelet op de gemotiveerde betwisting van Elfenmeer dat haar enige verwijt valt te treffen ter zake van de beëindiging van het erfpachtrecht door de gemeente, had het op de weg van [appellanten] gelegen om zijn stellingen op dit punt nader te onderbouwen, hetgeen hij niet heeft gedaan. Gelet op het voorgaande is niet komen vast te staan dat de beëindiging van het erfpachtrecht het gevolg is van enig doen of nalaten door Elfenmeer dan wel dat Elfenmeer zich onvoldoende zou hebben ingespannen om over de gronden van de gemeente te kunnen beschikken.

geen toerekening aan Elfenmeer

3.4.9.

Nu geen sprake is van enig tekortschieten zijdens Elfenmeer uit hoofde van de beheerovereenkomst, komt het hof aan toepassing van artikel 6:75 BW niet toe.

schade niet voldoende onderbouwd

3.4.10.

Grief 4 is gericht tegen de overwegingen van de rechtbank ten aanzien van de waardevermindering van de bungalow van [appellanten]

Grief 5 richt zich tegen de vaststelling van de rechtbank dat door [appellanten] onvoldoende is geklaagd over het achterstallig onderhoud.

3.4.11.

Gelet op hetgeen het hof hiervoor onder 3.4.4. t/m 3.4.9. heeft overwogen, kan [appellanten] geen aanspraak maken op schadevergoeding uit hoofde van het wegvallen van de recreatieve voorzieningen.

Voor zover de vordering van [appellanten] tot vergoeding van schade als gevolg van de waardevermindering van de bungalow uitsluitend is gebaseerd op achterstallig onderhoud en beheer op het park door Elfenmeer, is deze niet voldoende onderbouwd. Door [appellanten] zijn twee rapporten in het geding gebracht. In het eerste rapport is geen onderverdeling gemaakt tussen de twee schadeoorzaken, zodat aan de hand daarvan de schade voor zover veroorzaakt door achterstallig onderhoud niet kan worden vastgesteld. Het tweede rapport houdt evenmin een voldoende onderbouwing in van de schade als gevolg van achterstallig onderhoud. Daarin is niet specifiek onderbouwd welke tekortkomingen zijdens Elfenmeer hebben geleid tot (welke) schade. Het doel van het rapport is immers het vaststellen van waardevermindering “als gevolg van gewijzigde omgevingsfactoren” “(i.c. slecht parkbeheer)” zonder te expliciteren welke van die omstandigheden aan Elfenmeer toe te rekenen zijn. Daarbij is in de onderbouwing tevens meegenomen dat essentiële recreatieparkvoorzieningen ontbreken zodat niet kan worden afgeleid welke schade uitsluitend aan slecht parkbeheer is te relateren. Door de deskundige zijn daarnaast voor zijn analyse verkooptransacties van bungalows gelegen in andere recreatieparken als referentie gebruikt. De algemene prijsstijging van bungalows op andere parken kan zonder te specificeren of deze parken representatief zijn voor de situatie ter plaatse van de bungalow van [appellanten] niet goed dienen als onderbouwing van de schade als gevolg van achterstallig onderhoud.

3.4.12.

Gelet op het voorgaande behoeft de vraag of [appellanten] tijdig heeft geklaagd over het achterstallig onderhoud geen beantwoording.

veeggrief

3.4.13.

Grief 6 is een veeggrief en behoeft geen zelfstandige behandeling.

slotsom

3.4.14.

Gelet op het voorgaande falen de grieven 1 tot en met 6 van [appellanten] De grieven 7 en 8 gericht tegen de afwijzing van de vordering van [appellanten] ter zake van de buitengerechtelijke incassokosten, respectievelijk de veroordeling van [appellanten] in de proceskosten, zijn dan ook tevergeefs voorgesteld. De vordering van [appellanten] tot terugbetaling van de reeds door hem aan Elfenmeer betaalde proceskosten ter uitvoering van het vonnis in eerste aanleg, kan dan ook niet worden toegewezen.

3.4.15.

Het hof zal het beroepen vonnis bekrachtigen. [appellanten] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep.

4. De uitspraak

Het hof:

• bekrachtigt het vonnis waarvan beroep
• veroordeelt [appellanten] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van Elfenmeer op € 2.071,00 aan griffierecht en op € 2163,-- aan salaris advocaat, en voor wat betreft de nakosten op € 163,-- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 248,-- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;

en bepaalt dat de bedragen van € 2.071,00 en € 2.163,-- binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak en het bedrag van € 163,-- binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak dan wel het bedrag van € 248,-- vermeerderd met explootkosten binnen veertien dagen na de dag van betekening moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;

- verklaart dit arrest ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.J. Verhoeven, Z.D. van Heesen-Laclé en P.S. Kamminga en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 24 januari 2023.

griffier rolraadsheer