ECLI:NL:GHSHE:2023:142

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team belastingrecht

Meervoudige Belastingkamer

Nummers: 21/00875 en 21/00876

Uitspraak op het hoger beroep van

[belanghebbende] ,

wonend in [woonplaats] ,

hierna: belanghebbende,

tegen de uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant (hierna: de rechtbank) van 1 juni 2021, nummers BRE 19/3475 en 19/3479, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de gemeente Veere ,

hierna: de heffingsambtenaar.

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de waarde van de onroerende zaken [adres 1] te [plaats 1] en [adres 2] te [plaats 2] vastgesteld. Tevens zijn de aanslagen onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het jaar 2019 bekendgemaakt.

1.2.

Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank.

De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

De zitting heeft plaatsgevonden op 14 oktober 2022 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen belanghebbende en [A] , en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] en [taxateur] (hierna: de taxateur).

1.6.

Belanghebbende heeft tijdens de zitting een pleitnota voorgelezen en exemplaren daarvan overgelegd aan het hof en aan de andere partij.

1.7.

Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.

2.Feiten

Gapingseweg 4

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de woning [adres 1] (hierna: de woning). De woning is een in 1930 gebouwde vrijstaande woning met een vrijstaande garage en een dakkapel. De inhoud van de woning is 345 m3 en de oppervlakte van het perceel is 4.480 m2.

2.2.

De waarde van de woning is door de heffingsambtenaar per de waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: de waardepeildatum) vastgesteld op € 296.000.

2.3.

De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar het taxatierapport van 18 september 2019 opgesteld door de taxateur en de bij dit rapport gevoegde waardematrix (hierna: de matrix). De taxateur heeft de marktwaarde vastgesteld op € 329.000. In het rapport zijn de volgende vergelijkingsobjecten - alle in het buitengebied van de gemeente Veere gelegen vrijstaande woningen - opgenomen:

[adres 3] in [plaats 3] , transactiedatum 20 september 2018, verkoopprijs € 311.500;
[adres 4] in [plaats 4] , transactiedatum 15 september 2017, verkoopprijs € 475.000;
[adres 5] in [plaats 4] , transactiedatum 16 januari 2017, verkoopprijs € 360.000;
[adres 6] in [plaats 5] , transactiedatum 3 april 2017, verkoopprijs € 375.000;
[adres 11] in [plaats 1] , transactiedatum 3 april 2018, verkoopprijs € 435.000.

[adres 2]

2.4.

Belanghebbende is eigenaar van de woning [adres 2] (hierna: de recreatiewoning). De recreatiewoning is een in 1968 gebouwde vrijstaande woning met een inhoud van 224 m3 en een oppervlakte van het perceel van 566 m2.

2.5.

De waarde van de woning is door de heffingsambtenaar per de waardepeildatum vastgesteld op € 219.000.

2.6.

De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar het taxatierapport van 19 september 2019 opgesteld door de taxateur en de bij dit rapport gevoegde waardematrix (hierna: de matrix). De taxateur heeft de marktwaarde vastgesteld op € 223.000. In het rapport zijn de volgende vergelijkingsobjecten - alle in [plaats 2] gelegen recreatiewoningen - opgenomen:

[adres 7] , transactiedata 15 november 2017 respectievelijk 20 december 2018, verkoopprijzen € 350.000 respectievelijk € 400.000;
[adres 8] , transactiedatum 19 december 2017, verkoopprijs € 380.000;
[adres 9] , transactiedatum 6 januari 2017, verkoopprijs € 380.000;
[adres 10] , transactiedatum 1 mei 2018, verkoopprijs € 390.000.

3.Geschil en conclusies van partijen

3.1.

Het geschil betreft het antwoord op de volgende vragen:

I. Is de waarde van de woning op de waardepeildatum te hoog vastgesteld?

II. Is de waarde van de recreatiewoning op de waardepeildatum te hoog vastgesteld?

3.2.

Belanghebbende concludeert tot vermindering van de WOZ-waarden van de woning en recreatiewoning naar € 260.000 respectievelijk € 180.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

4.Gronden

Ten aanzien van het geschil

4.1.

De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.^[1]Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.

4.2.

De hiervoor bedoelde waarde voor woningen wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.^[2]

4.3.

De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar.

4.4.

Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, wordt rekening gehouden met wat belanghebbende heeft aangevoerd.^[3]

I.
Is de waarde van de woning op de waardepeildatum te hoog vastgesteld?

4.5.

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde het in 2.3 vermelde taxatierapport met matrix overgelegd. Zoals volgt uit de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De vergelijkingsobjecten zijn rond de waardepeildatum verkocht en zijn verder wat betreft bijvoorbeeld type woning (vrijstaand), inhoud (325 m3 – 460 m3) en bouwjaar (alle gebouwd in of vóór 1935) goed met de woning vergelijkbaar. Dat geldt ook wat betreft de oppervlakte van het perceel (2.145 m2 - 4.365 m2) behoudens [adres 3] (812 m2). De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn. Het gaat erom dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Naar het oordeel van het hof zijn de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten terecht als uitgangspunt genomen bij het bepalen van de waarde van de woning. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat er voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

Dat wat belanghebbende ten aanzien van de vergelijkbaarheid van de afzonderlijke vergelijkingsobjecten heeft aangevoerd leidt er niet toe dat hij voldoende twijfel heeft gezaaid om anders te oordelen. Daarbij stelt het hof voorop dat belanghebbende zijn stellingen niet met bewijsmiddelen heeft onderbouwd. De door hem aangedragen argumenten zijn door de heffingsambtenaar in voldoende mate weerlegd. Zo is bijvoorbeeld [adres 5] goed vergelijkbaar omdat de heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld dat de fundering daarvan geen onderdeel was van de herbouw, waardoor ook dit vergelijkingsobject door het zoute water kan zijn aangetast. Het ligt dan vervolgens op de weg van belanghebbende om met meer te komen dan hij nu heeft gedaan. Aangezien hij dat niet heeft gedaan, kan dit niet tot een ander oordeel leiden. Daarnaast is met het verschil in ligging tussen de woning en de vergelijkingsobjecten rekening gehouden gelet op de verschillen in kwalificatie, evenals met de bijgebouwen, zoals volgt uit de matrix. Dat voor de [adres 4] en [adres 6] omgevingsvergunningen zijn verleend, maakt nog niet dat die onroerende zaken daarmee niet vergelijkbaar zijn met de woning. Die objecten zijn wellicht makkelijker verkoopbaar voor een hogere prijs zoals de heffingsambtenaar ter zitting van de rechtbank heeft gesteld, maar ook dit argument is geen reden om deze vergelijkingsobjecten buiten beschouwing te laten en leidt evenmin tot twijfel of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.

4.6.

Belanghebbende heeft daarnaast aangevoerd dat sprake is van een aantal waarde verminderende omstandigheden (zoals bijvoorbeeld de gedateerde status, een toilet dat niet voldoet aan de hedendaagse afmetingen of achterstallig onderhoud) die verband houden met de KOUDV-factoren waarmee geen althans onvoldoende rekening zou zijn gehouden.

4.7.

De rechtbank heeft omtrent (een aantal van) deze waarde verminderende omstandigheden al als volgt overwogen:

“4.2. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de matige tot slechte staat van de woning door de kwaliteit/luxe, onderhoudstoestand, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen van de woning te waarderen op 2, 1, 2, 2 en 1( slecht en zeer slecht). Ter zitting heeft de heffingsambtenaar erkend dat de woning zwaar gedateerd en slecht onderhouden is, maar dat tijdens een bezoek aan de woning is vastgesteld dat de woning nog wel bewoonbaar is. Gelet daarop heeft de heffingsambtenaar in voldoende mate verklaard waarom de KOUDV van de woning niet allemaal op 1 zijn gewaardeerd. Uit de matrix en het taxatierapport blijkt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de slechte staat van de woning, doordat de prijs per kubieke meter — en daarmee de prijs van de inhoud van de woning — is gecorrigeerd met in totaal 60%. Belanghebbende heeft niet met objectieve en verifieerbare gegevens onderbouwd dat de KOUDV allemaal op 1 zouden moeten worden beoordeeld. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar daarnaast berekend dat de waarde van de woning niet lager zou zijn dan de waarde waarop de woning is getaxeerd in het taxatierapport, wanneer de KOUDV allemaal op 1 gewaardeerd zouden worden.”

4.8.

Het hof acht deze overweging van de rechtbank juist en op goede gronden gegeven. Dat wat in hoger beroep verder is aangevoerd omtrent waarde verminderende omstandigheden die verband houden met de KOUDV-factoren leidt niet tot een ander oordeel, omdat die stellingen van belanghebbende evenmin met objectieve en verifieerbare gegevens zijn onderbouwd.

4.9.

Daarnaast heeft belanghebbende als waarde verminderende omstandigheid aangevoerd dat vanwege de ligging van de woning veel overlast wordt ervaren.

4.10.

Naar het oordeel van het hof heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de ligging van de woning door de ligging te waarderen op ‘2’ (matig) en slechts 90% van de grondstaffel te hanteren. Belanghebbende heeft onvoldoende aangevoerd waaruit volgt dat een verdere afwaardering op zijn plaats zou zijn.

4.11.

Ten slotte heeft belanghebbende aangevoerd dat er feitelijke onjuistheden in het taxatierapport staan. Belanghebbende heeft enerzijds ter zitting bij het hof aangevoerd dat enkele gegevens die in de matrix zijn gebruikt niet overeenkomen met de gegevens die zijn vermeld bij de onderbouwende verkopen; het gaat daarbij specifiek om een afwijkend bouwjaar en inhoud bij de [adres 11] en afwijkende KOUDV-factoren bij de [adres 6] . Anderzijds is de inhoud van de woning volgens belanghebbende niet juist berekend, dit had volgens een eigen meting 320 m3 in plaats van de in de matrix gehanteerde 345 m3 moeten zijn.

4.12.

Het hof merkt allereerst op dat de gegevens bij de onderbouwende verkopen – ook in het kader van de controleerbaarheid van de waardebepaling – overeen dienen te komen met de gegevens die in de matrix zijn vermeld. In dit geval wijkt de matrix op de hiervoor in 4.11 door belanghebbende opgemerkte onderdelen af van de informatie zoals die vermeld staat bij de onderbouwende verkopen in het taxatierapport. Dat doet echter niet af aan het oordeel van het hof dat in dit geval de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De gevolgen voor de waarde van de woning als gevolg van de in 4.11 geconstateerde afwijkingen zijn daarvoor te beperkt. Deze afwijkingen leiden er daarom in dit geval - zelfs indien zou worden uitgegaan van een inhoud van de woning van 320 m3, zoals door belanghebbende wordt bepleit maar niet met objectieve en verifieerbare gegevens wordt onderbouwd en door de heffingsambtenaar wordt betwist maar niet is nagerekend - niet toe dat de waarde te hoog is vastgesteld. Het hof vindt , naast het in onderdeel 4.5 gegeven oordeel, steun voor dit oordeel in het naar verhouding aanzienlijke verschil tussen de door de taxateur getaxeerde marktwaarde (€ 329.000) en de uiteindelijk vastgestelde WOZ-waarde (€ 296.000).

4.13.

Het hof is, gelet op het bovenstaande, van oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is.

II. Is de waarde van de recreatiewoning op de waardepeildatum te hoog vastgesteld?

4.14.

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde het in 2.6 vermelde taxatierapport met matrix overgelegd. Zoals volgt uit de matrix is de waarde van de recreatiewoning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De vergelijkingsobjecten zijn allemaal rond de waardepeildatum verkocht. De vergelijkingsobjecten zijn qua type woning (vrijstaande recreatiewoningen), bouwjaar (1964-1970) en ligging (drie van de vier vergelijkingsobjecten zijn op hetzelfde park gelegen) goed vergelijkbaar met de recreatiewoning, waarbij [adres 8] het beste vergelijkbaar is. Dat enkele van de objecten dichter bij het strand zijn gelegen maakt die objecten niet minder goed vergelijkbaar; deze verschillen in afstand zijn minimaal en [adres 8] is zelfs verder van het strand gelegen dan de recreatiewoning. Met het taxatierapport met bijlagen maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de recreatiewoning wat bijvoorbeeld de inhoud, maar ook wat bijgebouwen en de KOUDV-factoren betreft. Dat wat belanghebbende daartegenin heeft gebracht is van onvoldoende gewicht. Het hof zal dat hierna toelichten.

4.15.

Belanghebbende stelt dat de waarde van de recreatiewoning te hoog is vastgesteld, omdat deze in 2016 is getaxeerd op € 210.000, er nadien geen onderhoud heeft plaatsgevonden en de recreatiewoning dus in waarde is gedaald. Belanghebbende heeft daar aan toegevoegd dat de heffingsambtenaar een lagere waarde had moeten toekennen, omdat bij sloop van de recreatiewoning de mogelijk aanwezige asbest moet worden verwijderd, wat tot aanzienlijke kosten zal leiden.

4.16.

Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar terecht niet heeft vergeleken met een taxatiewaarde van de recreatiewoning van een eerder jaar. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij voorbij wordt gegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan die onroerende zaak is toegekend. De waarde van de recreatiewoning is vastgesteld op basis van rond de waardepeildatum behaalde verkoopcijfers van met de recreatiewoning vergelijkbare objecten. Een eventuele verslechtering van het onderhoud ten opzichte van 2016 leidt dan ook niet zonder meer tot een lagere WOZ-waarde, enerzijds omdat de factor ‘onderhoud’ al de laagst mogelijke kwalificatie (‘1’) heeft waardoor de heffingsambtenaar de slechte staat van de recreatiewoning heeft onderkend en anderzijds omdat de recreatiewoning vanwege andere veranderende factoren (zoals bijvoorbeeld een in toenemende mate populairder wordende ligging) evenwel in de periode tussen 2016 en de waardepeildatum in waarde kan zijn gestegen. De heffingsambtenaar heeft bovendien naar het oordeel van het hof voldoende rekening gehouden met de slechte staat van het onderhoud door de waarde van de opstal op nihil te stellen.

Wat betreft de kosten die (waarschijnlijk) gemaakt moeten worden voor het verwijderen van asbest heeft de heffingsambtenaar ter zitting gemotiveerd gesteld dat daarvan geen waarde drukkend effect uitgaat omdat de vergelijkingsobjecten, gelet op de dichtbij elkaar gelegen bouwjaren (zie 4.14), in geval van sloop vermoedelijk eveneens met diezelfde kosten te maken zouden krijgen. Belanghebbende heeft dit laatste niet weersproken. Dit leidt tot de conclusie dat het waarde drukkende effect van het verwijderen van asbest bij eventuele sloop al verdisconteerd is in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Aangezien de waarde van de opstal in afwijking van de genormeerde prijs per m³ op nihil is gewaardeerd is er naar het oordeel van het hof ook hierom geen aanleiding om te oordelen dat de WOZ waarde te hoog is vastgesteld. Met dat wat belanghebbende heeft aangevoerd heeft hij onvoldoende twijfel gezaaid om te kunnen oordelen dat de waarde te hoog is vastgesteld. Hij heeft zijn stellingen ook niet met bewijsmiddelen onderbouwd.

4.17.

Belanghebbende heeft zich ten slotte nog op het standpunt gesteld dat de heffingsambtenaar een onjuiste grondstaffel heeft gehanteerd. Een prijs van € 420 per m2 voor de eerste 500 m² is te hoog, aldus belanghebbende. Belanghebbende heeft kavels binnen de gemeente Veere genoemd waarop huizen zouden mogen worden gebouwd en die rond de waardepeildatum zijn uitgegeven waarbij de prijs € 275 m2 respectievelijk € 285 per m2 was.

4.18.

De rechtbank heeft hieromtrent als volgt overwogen:

“5.4 Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de waarde van de grond aannemelijk gemaakt door middel van de gehanteerde grondstaffel. De grondstaffel is gebaseerd op een analyse van verkoopcijfers. De door belanghebbende genoemde prijzen per m2 acht de rechtbank niet aannemelijk, omdat de heffingsambtenaar ter zitting heeft toegelicht dat dit gronduitgifteprijzen zijn en daarom niet vergeleken kunnen worden met grondprijzen op de vrije markt. (...)”

4.19.

Het hof acht deze overweging van de rechtbank juist en op goede gronden gegeven.

4.20.

Belanghebbende heeft ook gesteld dat in afwijking van (een aantal van) de vergelijkingspanden de recreatiewoning niet permanent bewoond kan worden en dat ook daarom de laatste te hoog is gewaardeerd. De heffingsambtenaar heeft daarop geloofwaardig verklaard dat op waardepeildatum het zeer waarschijnlijk was dat een verzoek om permanente bewoning gehonoreerd zou zijn. Terecht heeft de heffingsambtenaar dan ook met dit verschil in bestemming geen rekening gehouden.

Tussenconclusie

4.21.

De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.

Ten aanzien van het griffierecht

4.22.

Het hof ziet geen aanleiding om het griffierecht te laten vergoeden.

Ten aanzien van de proceskosten

4.23.

Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Awb.

5.Beslissing

Het hof:

verklaart het hoger beroep ongegrond;
bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door M.J.C. Pieterse, voorzitter, A.J. Kromhout en W.A.P. van Roij, in tegenwoordigheid van N.A. de Grave, als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 18 januari 2023 en afschriften van de uitspraak zijn aangetekend aan partijen verzonden op 18 januari 2023.

De griffier, De voorzitter,

N.A. de Grave M.J.C. Pieterse

Het aanwenden van een rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

(Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

de naam en het adres van de indiener;

de dagtekening;

een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

e gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.