Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team Handelsrecht
zaaknummer 200.297.743/01
arrest van 1 november 2022
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Hair Science Institute B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
appellante,
hierna: HSI,
advocaat: mr. M. van Sintmaartensdijk,
tegen
1.[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats] (België),
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
J[de Holding] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
geïntimeerden,
hierna gezamenlijk: [geïntimeerden]
advocaat: mr. B.H.A. Augustin,
als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 28 september 2021.
1.2.3.4.
5. Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- De berichten van partijen dat zij afzien van de mondelinge behandeling na aanbrengen,
- de memorie van grieven, met producties;
- de memorie van antwoord, met producties.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg
6.De feiten
6.1.
In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
6.2.
HSI, die een centrum voor haartransplantatie exploiteert, huurt van geïntimeerde sub 1 (hierna: [geïntimeerde]) het pand aan de [adres 1] te [plaats] (hierna: het koetshuis). HSI huurt van geïntimeerde sub 2 (hierna: de Holding) ) het pand aan de [adres 2] te [plaats] (hierna: het landhuis). HSI verhuurt de ruimtes in het koetshuis door aan derden.
6.3.
In de huurovereenkomst voor het koetshuis die op 19 januari 2016 is getekend, staat dat de maandelijkse huurprijs € 8.333,33 (€ 100.000,00 per jaar) bedraagt en in die van het landhuis getekend op dezelfde datum, dat de maandelijkse huurprijs € 16.666,67 bedraagt (€ 200.000,00 per jaar).
6.4.
De huur is per 1 januari 2020 geïndexeerd: voor het koetshuis naar € 8.550,00 per maand en voor het landhuis naar € 17.100,00 per maand.
6.5.
In het souterrain van het landhuis, waar zich de behandelkamers bevinden, hebben
meerdere lekkages plaatsgevonden. In 2016 zijn de behandelkamers tijdelijk verplaatst naar
het koetshuis en in 2017/2018 naar de tweede verdieping van het landhuis.
6.6.
HSI heeft in de periode oktober 2017 tot en met februari 2018 en in de periode januari tot en met juni 2020 de (geïndexeerde) huur voor het koetshuis en het landhuis niet volledig voldaan.
6.7.
Op 9 juni 2020 hebben partijen gesproken over de huurachterstand.
6.8.
HSI heeft beide huurovereenkomsten opgezegd per 31 december 2021.
7.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
7.1.
In de procedure in eerste aanleg vorderde [geïntimeerden] (samengevat) na wijziging van eis:
over de periode oktober 2017 – februari 2018
7.1.1.
veroordeling van HSI tot betaling van € 20.883,30 aan [geïntimeerde] te vermeerderen met primair de contractuele boete van 1% per maand en subsidiair de wettelijke rente vanaf
1 oktober 2017;
7.1.2.
veroordeling van HSI tot betaling van € 41.666,55 aan de Holding te vermeerderen met primair de contractuele boete van 1% per maand en subsidiair de wettelijke rente vanaf
1 oktober 2017;
indexatie
7.1.3.
veroordeling van HSI tot betaling van € 650,01 aan [geïntimeerde] te vermeerderen met primair de contractuele boete van 1% per maand en subsidiair de wettelijke rente vanaf de vervaldata;
7.1.4.
veroordeling van HSI tot betaling van € 1.299,99 aan de Holding te vermeerderen met primair de contractuele boete van 1% per maand en subsidiair de wettelijke rente vanaf de vervaldata;
over de periode april 2020 – juni 2020
7.1.5.
veroordeling van HSI tot betaling van € 14.950 aan [geïntimeerde] te vermeerderen met primair de contractuele boete van 1% per maand en subsidiair de wettelijke rente vanaf het intreden van verzuim;
7.1.6.
veroordeling van HSI tot betaling van € 28.900,00 aan de Holding te vermeerderen met primair de contractuele boete van 1% per maand en subsidiair de wettelijke rente vanaf het intreden van verzuim;
Aanvulling van de overeenkomst
7.1.7.
dat de kantonrechter de op 9 juni 2020 gesloten mondelinge overeenkomst aanvult met de bepaling dat “de hoofdsom (huurachterstand) per direct opeisbaar is wanneer HSI één van de toegezegde deelbetalingen (augustus, september, oktober, november en december 2020) onbetaald laat”;
proceskosten
7.1.8.
met veroordeling van HSI in de proceskosten.
7.2.
De kantonrechter heeft HSI veroordeeld tot betaling van de gevorderde achterstallige huurpenningen en HSI in de proceskosten veroordeeld. De kantonrechter heeft daartoe overwogen dat [geïntimeerden] adequaat heeft gereageerd op de lekkage en daarom zich kan beroepen op de exoneratie in de gebrekenregeling van artikel 10.3 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomsten. Ook overwoog de kantonrechter dat HSI artikel 21 Rv had geschonden door niet mee te delen dat het koetshuis onderverhuurd was. Het beroep op huurvermindering voor de periode van de “intelligente lockdown” tijdens de coronapandemie heeft de kantonrechter verworpen omdat niet was gebleken van een verplichte sluiting of van omzetverlies. Ook op dit punt heeft HSI artikel 21 Rv geschonden door te betogen dat zij de gehele eerste lockdown gesloten is geweest.
8.Het geschil en de beoordeling in hoger beroep
8.1.
HSI is tijdig in hoger beroep gekomen en formuleert drie grieven tegen de beslissingen van de kantonrechter.
Grieven 1 en 2: huurprijsvermindering wegens gebreken
8.2.
Met grieven 1 en 2 richt HSI zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat zij geen recht heeft op huurprijsvermindering als gevolg van de lekkages in het souterrain.
8.3.
HSI beroept zich op artikel 7:207 lid 1 BW:
De huurder kan in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen.
8.4.
[geïntimeerden] beroept zich op artikel 10.3 van de algemene bepalingen, die voor beide huurovereenkomsten geldt. Daarin staat:
10.3
Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade ten gevolge van een gebrek en Huurder kan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening, behoudens de bevoegdheid tot verrekening als bedoeld in artikel 7: 206 lid 3 Burgerlijk Wetboek.
8.5.
Het hof overweegt als volgt. Artikel 7:209 BW bepaalt dat
voor zover het gaat om gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de overeenkomst kende of had behoren te kennen.” in een huurovereenkomst niet ten nadele van de huurder (in dit geval HSI) kan worden afgeweken van artikel 7:207 BW. Volgens HSI was de lekkage een gebrek dat [geïntimeerden] kende of tenminste behoorde te kennen, zodat HSI zich op artikel 7:207 BW kan beroepen, ondanks de exoneratie in artikel 10.3 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomsten. Subsidiair zou het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn dat [geïntimeerden] zich op deze exoneratie beroept, aldus HSI.
voor zover het gaat om gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de overeenkomst kende of had behoren te kennen.” in een huurovereenkomst niet ten nadele van de huurder (in dit geval HSI) kan worden afgeweken van artikel 7:207 BW. Volgens HSI was de lekkage een gebrek dat [geïntimeerden] kende of tenminste behoorde te kennen, zodat HSI zich op artikel 7:207 BW kan beroepen, ondanks de exoneratie in artikel 10.3 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomsten. Subsidiair zou het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn dat [geïntimeerden] zich op deze exoneratie beroept, aldus HSI.
8.6.
[geïntimeerden] voert als verweer dat HSI zich niet op artikel 7:207 BW kan beroepen, omdat daarvoor een vordering is vereist, die HSI volgens [geïntimeerden] niet heeft ingesteld. Het hof overweegt dat hoewel de conclusie van antwoord niet de aanduiding “vordering in reconventie” bevat, er in de conclusie wel een vordering van HSI staat geformuleerd , namelijk: dat het de kantonrechter “
behage[…]
om – waar mogelijk uitvoerbaar bij voorraad –
behage[…]
om – waar mogelijk uitvoerbaar bij voorraad –
1.
de huurprijs in beide huurovereenkomsten over de periode 1 oktober 2017 tot 1 maart 2018 te verlagen met[50]
%.”
de huurprijs in beide huurovereenkomsten over de periode 1 oktober 2017 tot 1 maart 2018 te verlagen met[50]
%.”
8.7.
Een redelijke uitleg van de processtukken brengt mee dat hier sprake is van een vordering van HSI (dus: in reconventie) zoals bedoeld in artikel 7:207 BW. [geïntimeerden] heeft op die vordering in eerste aanleg ook (in twee aktes en ter gelegenheid van de mondelinge behandeling) gereageerd en de gevorderde huurprijsvermeerdering is door de kantonrechter behandeld maar in het bestreden vonnis afgewezen .
8.8.
Het hof volgt HSI echter niet in haar betoog dat [geïntimeerden] het gebrek kende of behoorde te kennen. In de verslaglegging van de opname van het gehuurde van 7 januari 2015 staat voor het souterrain vermeld: “
Ter plaatse van een aantal lichtkoepels is het schilderwerk aan het afbladderen als gevolg van lekkage[…]
. Nader onderzoek moet uitwijzen wat de exacte oorzaak is van de lekkage maar het vermoeden is dat het regenwater langs de kitnaden naar binnenkomt.” Uit niets blijkt echter dat deze lekkage, ter plaatse van de lichtkoepels, samenhangt met de lekkages die de gestelde schade hebben veroorzaakt: die zijn immers, zo staat tussen partijen vast, veroorzaakt door een constructiefout (en dus niet door regenwater dat langs de kitnaden instroomt). Ook blijkt uit niets dat bij onderzoek naar de lichtkoepels de constructiefout ontdekt had kunnen worden. De wetstekst spreekt uitdrukkelijk over kennis van de verhuurder “
bij het aangaan van de overeenkomst”. Het hof ziet geen grond het artikel (analoog) toe te passen in de situatie dat de huurder later op de hoogte is geraakt van een gebrek en dat betekent dat de (oorzaak van) de eerdere lekkage in juni 2016 hier niet van belang is. Uit de stellingen van HSI volgt niet dat [geïntimeerden] het gebrek, dat wil zeggen de constructiefout die de oorzaak was van de lekkage op 14 september 2017 in het souterrain, kende of behoorde te kennen bij het aangaan van de huurovereenkomst. Daaruit volgt dat [geïntimeerden] zich op de exoneratie in artikel 10.3 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomsten kan beroepen.
Ter plaatse van een aantal lichtkoepels is het schilderwerk aan het afbladderen als gevolg van lekkage[…]
. Nader onderzoek moet uitwijzen wat de exacte oorzaak is van de lekkage maar het vermoeden is dat het regenwater langs de kitnaden naar binnenkomt.” Uit niets blijkt echter dat deze lekkage, ter plaatse van de lichtkoepels, samenhangt met de lekkages die de gestelde schade hebben veroorzaakt: die zijn immers, zo staat tussen partijen vast, veroorzaakt door een constructiefout (en dus niet door regenwater dat langs de kitnaden instroomt). Ook blijkt uit niets dat bij onderzoek naar de lichtkoepels de constructiefout ontdekt had kunnen worden. De wetstekst spreekt uitdrukkelijk over kennis van de verhuurder “
bij het aangaan van de overeenkomst”. Het hof ziet geen grond het artikel (analoog) toe te passen in de situatie dat de huurder later op de hoogte is geraakt van een gebrek en dat betekent dat de (oorzaak van) de eerdere lekkage in juni 2016 hier niet van belang is. Uit de stellingen van HSI volgt niet dat [geïntimeerden] het gebrek, dat wil zeggen de constructiefout die de oorzaak was van de lekkage op 14 september 2017 in het souterrain, kende of behoorde te kennen bij het aangaan van de huurovereenkomst. Daaruit volgt dat [geïntimeerden] zich op de exoneratie in artikel 10.3 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomsten kan beroepen.
8.9.
Dat beroep acht het hof in de gegeven omstandigheden ook niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Daarvoor is redengevend dat [geïntimeerden] zowel in 2016 na de eerdere lekkage en in 2017 na de lekkage waar dit geschil op ziet, adequaat heeft gehandeld door een aannemer opdracht te geven voor herstelwerkzaamheden. Uit de stellingen van HSI volgt niet dat op enige manier aan [geïntimeerden] te wijten zou zijn dat de constructiefout niet ontdekt en verholpen is na de eerste lekkage in 2016. Ook zijn er op kosten van [geïntimeerden] behandelkamers gerealiseerd in het landhuis, zodat HSI de behandelingen door kon laten gaan. Tot slot erkent HSI dat zij grotendeels voor de schade die zij geleden heeft, verzekerd is.
8.10.
Dat betekent dat grief 1 faalt: de kantonrechter heeft de door HSI gevorderde huurvermindering in verband met de lekkage van 14 september 2017 terecht afgewezen en HSI is voor die periode de volledige huur voor het koetshuis en het landhuis verschuldigd. Grief 2 ziet op de andere grond waarop de kantonrechter deze vordering van HSI heeft afgewezen (schending van artikel 21 Rv door HSI). Die grief kan gelet op wat hiervoor is overwogen niet leiden tot een andere uitkomst en het hof zal die grief daarom niet behandelen.
Grief 3: huurprijsvermindering in verband met coronamaatregelen
8.11.
Met grief 3 richt HSI zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat HSI geen recht heeft op huurprijsvermindering in verband met coronamaatregelen die door de overheid zijn opgelegd.
8.12.
Het hof stelt voorop dat het toetsingskader voor het behandelen van dit verweer van HSI tegen de vorderingen van [geïntimeerden] door de Hoge Raad is gegeven in het arrest van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974). De Hoge Raad heeft in dat arrest op prejudiciële vragen geantwoord:
“
De omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, is een uitzonderlijke, de volksgezondheid betreffende omstandigheid van algemene aard. Behoudens concrete aanwijzingen voor het tegendeel, moet aangenomen worden dat deze omstandigheid in elk geval niet is verdisconteerd in huurovereenkomsten die voor 15 maart 2020 zijn gesloten.”
De omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, is een uitzonderlijke, de volksgezondheid betreffende omstandigheid van algemene aard. Behoudens concrete aanwijzingen voor het tegendeel, moet aangenomen worden dat deze omstandigheid in elk geval niet is verdisconteerd in huurovereenkomsten die voor 15 maart 2020 zijn gesloten.”
8.13.
De kantonrechter heeft het beroep op onvoorziene omstandigheden afgewezen, omdat HSI in strijd met 21 Rv had gesteld dat zij de gehele lockdown gesloten was geweest, terwijl zij – zoals HSI erkende – vanaf medio april 2020 weer open is gegaan voor consulten en vanaf 8 mei 2020 voor behandelingen. Ook heeft HSI in eerste aanleg niet onderbouwd dat er sprake was van omzetverlies. De kantonrechter heeft daarom de vordering als onvoldoende onderbouwd en als sanctie voor het onjuist voorlichten van de kantonrechter afgewezen.
8.14.
Het hof overweegt als volgt. Ook in hoger beroep stelt HSI niet (voldoende) concreet op grond van welke overheidsmaatregelen haar onderneming gesloten is geweest. Ook splitst zij haar stellingen niet uit naar het (onderverhuurde) koetshuis en het landhuis en HSI stelt niet concreet in welke periode de onderneming feitelijk gesloten is geweest. De door HSI gestelde omzetdaling van 66% over de periode maart – juni 2020 is in hoger beroep onderbouwd en door [geïntimeerden] niet gemotiveerd betwist, maar die omzetdaling alleen is niet voldoende om een beroep op huurkorting op grond van onvoorziene omstandigheden te kunnen dragen. Ook deze grief slaagt daarom niet.
Conclusie
8.15.
De grieven slagen niet. Het hof zal het bestreden vonnis bekrachtigen. Dat betekent dat HSI de in het ongelijk te stellen partij is. Het hof zal HSI daarom in de kosten van het hoger beroep veroordelen. Het hof ziet onvoldoende aanknopingspunten om daarbij van het liquidatietarief af te wijken.
8.16.
De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerden] zullen worden vastgesteld op:
- griffierecht € 5.610,00
- salaris advocaat € 3.278,00 (1 punt × tarief V)
9.De uitspraak
Het hof:
9.1.
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter (rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht) van 7 juli 2021,
9.2.
veroordeelt HSI in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerden] vastgesteld op € 5.610,00 voor verschotten en op € 3.278,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;
9.3.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. C.J.H.G. Bronzwaer, O.G.H. Milar en J.C. Toorman en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 1 november 2022.
griffier rolraadsheer