Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Nummer: 21/00778
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
wonend in [woonplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant (hierna: de rechtbank) van 26 april 2021, nummer SHE 20/530, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Eindhoven,
hierna: de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de waarde van de woning aan [adres 1] 14 in [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) vastgesteld. Tevens is de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2019 bekendgemaakt.
1.2.
Belanghebbende heeft tegen de WOZ-beschikking bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank.
De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
De zitting heeft door middel van een tweezijdig elektronisch communicatiemiddel plaatsgevonden op 22 juli 2022 in ’s-Hertogenbosch. Gehoord zijn [gemachtigde] als gemachtigde van belanghebbende, en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar 1] en [heffingsambtenaar 2] .
1.6.
Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een in 1998 gebouwde twee-onder-een-kapwoning met aanbouw woonruimte (73 m³), overkapping (12 m²)
en aangebouwde garage (52 m³), gelegen in het stadsdeel [stadsdeel] in de wijk [Wijk] in [woonplaats] . De onroerende zaak met een totale inhoud van 612 m³ is gelegen op een perceel met een oppervlakte van 284 m².
2.2.
De waarde van de onroerende zaak voor het kalenderjaar 2019 is door de heffingsambtenaar per de waardepeildatum 1 januari 2018 vastgesteld op € 463.000.
Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak
gehandhaafd.
2.3.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van de onroerende zaak een taxatierapport ingezonden, opgemaakt door [taxateur] . In dit taxatierapport, met als bijlage een rekenmatrix, wordt de onroerende zaak vergeleken met de volgende ook in de wijk [Wijk] gelegen vergelijkingsobjecten:
- [adres 1] 70, verkocht op 2 januari 2017 voor € 426.000,
- [adres 2] 3, verkocht op 20 maart 2018 voor € 479.000,
- [adres 1] 63, verkocht op 14 juni 2017 voor € 499.500,
- [adres 2] 7, verkocht op 31 augustus 2017 voor € 460.000.
In het taxatierapport wordt geconcludeerd dat aan de onroerende zaak met een gemiddelde kwaliteit en staat van onderhoud en een voldoende ligging een marktwaarde, vrij van huur en gebruik, wordt toegekend van € 465.000. De waardeopbouw luidt als volgt:
Objectkenmerken
Waardeopbouw
487 m³ woning
€ 309.245
73 m³ aanbouw woonruimte
€ 29.200
52 m³ garage aangebouwd
€ 11.440
12 m² overkapping
€ 2.400
284 m² grond bij eengezinswoning
€ 113.600
€ 465.000
(totaal afgerond)
3.Geschil en conclusies van partijen
3.1.
In geschil is of de voor de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2018 vastgestelde WOZ-waarde dient te worden verlaagd omdat de heffingsambtenaar in strijd met het verbod van willekeur, het vertrouwensbeginsel en het gelijkheidsbeginsel heeft gehandeld.
3.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de rechtbank en de heffingsambtenaar en verlaging van de WOZ-waarde naar € 422.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
4.Gronden
Ten aanzien van het geschil
4.1.
De rechtbank heeft geoordeeld dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2018 (€ 463.000) niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op dat moment. Dit oordeel is in hoger beroep niet in geschil. Belanghebbendes stelling dat hij het oordeel van de rechtbank bestrijdt dat op hem de last rust te bewijzen dat geschakelde woningen meer waarde hebben dan twee-onder-een-kapwoningen behoeft dan ook geen behandeling.
4.2.
Belanghebbende is van mening dat de WOZ-waarde desondanks op € 422.000 moet worden vastgesteld omdat de heffingsambtenaar in strijd met één of meerdere algemene beginselen van behoorlijk bestuur heeft gehandeld.
Verbod van willekeur en vertrouwensbeginsel
4.3.
Belanghebbende heeft gesteld dat de waarde van de onroerende zaak niet is berekend op basis van een modelmatige waardebepaling, terwijl uit (de toelichting op) het taxatieverslag woningen blijkt dat de heffingsambtenaar een modelmatige waardebepaling als uitgangspunt neemt bij het vaststellen van WOZ-waardes. Omdat de onroerende zaak niet als bovengemiddelde woning kwalificeert, terwijl de WOZ-waarde hoger uitvalt dan die van andere, vergelijkbare woningen, heeft de heffingsambtenaar zich daarom bij het vaststellen van de WOZ-waarde niet aan de verplichting gehouden zich van alle relevante feiten op de hoogte te stellen hetgeen strijdt oplevert met het verbod van willekeur. Hij mocht er gelet op het voorgaande ook op vertrouwen – aldus belanghebbende – dat de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak wel zou hebben berekend op basis van een modelmatige waardebepaling. De heffingsambtenaar heeft het door belanghebbende gestelde gemotiveerd bestreden.
4.4.
Het hof verwerpt belanghebbendes stelling dat de heffingsambtenaar zich niet aan de verplichting heeft gehouden zich van alle relevante feiten op de hoogte te stellen. Belanghebbende heeft – tegenover de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar – niet aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet op basis van een modelmatige waardebepaling tot stand is gekomen. Ook heeft de heffingsambtenaar in de beroepsfase een taxatierapport overgelegd, met als bijlage een rekenmatrix, die als nadere onderbouwing van de beschikte waarde dient. Het staat de heffingsambtenaar vrij in de (hoger)beroepsfase een nadere onderbouwing te geven voor de beschikte waarde, mits deze voor de wederpartij voldoende controleerbaar is en deze wederpartij, zoals belanghebbende, voldoende de tijd heeft gehad om hierop te reageren. Uit het taxatierapport en de matrix blijkt naar het oordeel van het hof dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de diverse vergelijkingsobjecten.
4.5.
Van met het verbod van willekeur en/of het vertrouwensbeginsel strijdig handelen door de heffingsambtenaar is derhalve niet gebleken.
Gelijkheidsbeginsel
4.6.
Belanghebbende heeft gesteld dat de heffingsambtenaar het gelijkheidsbeginsel heeft geschonden. Voor zover belanghebbende zijn beroep op schending van het gelijkheidsbeginsel baseert op de stelling dat sprake is van een door de heffingsambtenaar gevoerd begunstigend beleid dan wel van een oogmerk tot begunstiging, slaagt dit beroep niet. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat de heffingsambtenaar bedoeld begunstigend beleid voert dan wel heeft gevoerd noch dat de heffingsambtenaar het oogmerk tot begunstiging heeft gehad bij het vaststellen van de WOZ-waarde voor het jaar 2019.
4.7.
Belanghebbende heeft ook gesteld dat de zogenoemde “meerderheidsregel” van het gelijkheidsbeginsel als algemeen beginsel van behoorlijk bestuur is geschonden. De meerderheidsregel houdt in dat indien sprake is van een situatie waarin in een meerderheid van vergelijkbare gevallen sprake is van een begunstiging door het achterwege blijven van een juiste wetstoepassing, met succes een beroep kan worden gedaan op het gelijkheidsbeginsel. In WOZ-zaken dient de vergelijking te worden beperkt tot woningen die identiek zijn, in die zin dat de verschillen verwaarloosbaar zijn. [1]
4.8.
Belanghebbende voert in dit verband zestien woningen aan – alle uit het bouwjaar 1998 – die in zijn ogen identiek zijn in die zin dat de verschillen met de onroerende zaak verwaarloosbaar zijn. Belanghebbende wijst voorts op de WOZ-waarden van genoemde zestien woningen per waardepeildatum 1 januari 2019. Omdat voor de meerderheid van genoemde zestien woningen op waardepeildatum 1 januari 2018 een WOZ-beschikking met een lagere waarde dan die van de onroerende zaak is gegeven, brengt voornoemde meerderheidsregel met zich mee dat ook belanghebbende een lagere WOZ-waarde ten deel dient te vallen, aldus belanghebbende.
De heffingsambtenaar bestrijdt de toepassing van de meerderheidsregel en stelt dat de zestien door belanghebbende aangedragen woningen niet identiek zijn, in die zin dat de verschillen met de onroerende zaak niet verwaarloosbaar zijn.
4.9.
De heffingsambtenaar heeft onweersproken de objectkenmerken van genoemde zestien woningen op waardepeildatum 1 januari 2018 als volgt weergegeven:
Adres
WOZ 2019 (€)
Inhoud (m³)
Grond (m²)
Bijgebouwen
Opmerking
[adres 1] 13
473
487
325
Aanbouw 70 m³. Aangebouwde garage
Tweekapper
[adres 1] 14
463
487
284
Aanbouw 72 m³, aangebouwde garage 52 m³ en overkapping 12 m²
De onroerende zaak
[adres 1] 15
452
487
285
Aanbouw 70 m³, aangebouwde garage 52 m³ en luifel 12 m²
Geschakelde woning
[adres 1] 16
505
487
285
Aanbouw 73 m³, aangebouwde garage 52 m³, berging/schuur 30 m³ en overkapping 12 m²
Geschakelde woning
[adres 1] 17
462
487
284
Aanbouw 73 m³, serre 30 m³, aangebouwde garage 52 m³
Geschakelde woning
[adres 1] 18
451
487
284
Aanbouw 73 m³ en aangebouwde garage 52 m³
Geschakelde woning
[adres 1] 19
427
422
272
Aanbouw 73 m³, aanbouw 30 m³ en aangebouwde garage 52 m³
Geschakelde woning
[adres 1] 20
457
487
276
Aanbouw 73 m³ en aangebouwde garage
Tweekapper
[adres 1] 21
459
487
280
Aanbouw 73 m³ en aangebouwde garage
Tweekapper
[adres 1] 22
451
487
284
Aanbouw 73 m³ en aangebouwde garage 52 m³
Geschakelde woning
[adres 1] 23
451
487
275
Aanbouw 73 m³, aangebouwde garage 52 m³ en overkapping
Geschakelde woning
[adres 1] 24
422
422
283
Aanbouw 70 m³, dakkapel, aangebouwde garage 52 m³ en overkapping 18 m³
Geschakelde woning
[adres 1] 25
470
487
283
Aanbouw 73 m³, dakkapel en aangebouwde garage 52 m³
Geschakelde woning. Bovengemiddelde kwaliteit
[adres 1] 26
459
487
280
Aanbouw 73 m³ en aangebouwde garage
Tweekapper
[adres 1] 27
479
487
278
Aanbouw 73 m³, aanbouw 52 m³ en aangebouwde garage
Tweekapper
[adres 1] 28
457
487
283
Aanbouw 68 m³, aanbouw 27 m³ en vr. garage 19 m²
Geschakelde woning
4.10.
Allereerst is voor de beoordeling van de meerderheidsregel ten aanzien van de waardepeildatum 1 januari 2018 niet relevant welke WOZ-waarde de heffingsambtenaar aan (nagenoeg) identieke woningen per waardepeildatum 1 januari 2019 heeft toegekend.
4.11.
Met de rechtbank is het hof van oordeel dat bij de beoordeling van de meerderheidsregel, de onroerende zaak slechts vergeleken kan worden met andere twee-onder-een-kapwoningen. De geschakelde woningen zijn niet identiek aan de twee-onder-een-kapwoningen en de verschillen in bouw zijn, gelet op de in het hoger beroepschrift opgenomen foto’s en de specificaties in de (in onderdeel 4.9 opgenomen) tabel, naar het oordeel van het hof ook niet verwaarloosbaar.
4.12.
Van (de in onderdeel 4.9 vermelde tabel) genoemde twee-onder-een-kapwoningen dienen vervolgens de woningen met een hogere WOZ-waarde ( [adres 1] 13 en 27) van de vergelijking te worden uitgesloten, omdat deze woningen niet bij kunnen dragen aan een situatie waarin in een meerderheid van vergelijkbare gevallen sprake is van een begunstiging. Per saldo resteren dan in het kader van de beoordeling van de meerderheidsregel de woningen aan de [adres 1] 20, 21 en 26. Van laatstgenoemde woningen kan niet worden gezegd dat zij (nagenoeg) identiek zijn aan de onroerende zaak. De verschillen ten opzichte van de onroerende zaak zijn niet verwaarloosbaar gelet op de verschillen met betrekking tot onder meer de grondoppervlakte en het gemis van een overkapping.
4.13.
Bedoelde verschillen in objectkenmerken tussen [adres 1] 20, 21 en 26 en de onroerende zaak kunnen overigens, gelet op het in onderdeel 2.3 vermelde taxatierapport met de daarin opgenomen waardeopbouw van de onroerende zaak en bijbehorende matrix, de verschillen in waardevaststelling verklaren.
4.14.
Van het achterwege blijven van een juiste wetstoepassing in een meerderheid van de vergelijkbare gevallen, met een te lage waardering tot gevolg, is niet gebleken. Het beroep van belanghebbende op de meerderheidsregel wordt door het hof verworpen.
Tussenconclusie
4.15.
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.
Ten aanzien van het griffierecht
4.16.
Het hof ziet geen aanleiding om het griffierecht te laten vergoeden.
Ten aanzien van de proceskosten
4.17.
Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Awb Pro.
5.Beslissing
Het hof:
- verklaart het hoger beroep ongegrond;
- bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door A.J. Kromhout, voorzitter, L.B.M. Klein Tank en H.J. Cosijn, in tegenwoordigheid van A. Muller, als griffier. De uitspraak is alleen door de voorzitter ondertekend aangezien de griffier is verhinderd deze te ondertekenen.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 12 oktober 2022 en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
Het aanwenden van een rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
(Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
de dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
e gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.