ECLI:NL:GHSHE:2022:1409

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.281.935/01

arrest van 3 mei 2022

in de zaak van

[appellante],

wonende te [woonplaats] ,

appellante,

hierna: [appellante] ,

advocaat: mr. C.A. Gobbens te Breda,

tegen

Stichting WonenBreburg,

gevestigd te [vestigingsplaats] , mede kantoorhoudend te [locatie] ,

geïntimeerde,

hierna: WonenBreburg,

advocaat: mr. C.P. van den Berg te Leiden,

op het bij dagvaardingsexploot van 23 juli 2020 ingeleide hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda, gewezen vonnis van 29 april 2020 tussen [appellante] als eiseres en WonenBreburg als gedaagde.

1.Het geding in eerste aanleg (zaak 7946485 CV EXPL 19-3458)

Hiervoor verwijst het hof naar voornoemd vonnis en het daaraan voorafgaande tussenvonnis van 16 oktober 2019.

2.Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het voornoemde dagvaardingsexploot van [appellante] met een producties;

de memorie van grieven van [appellante] ;
de memorie van antwoord van WonenBreburg met een productie;

de akte van [appellante] ;
de antwoordakte van WonenBreburg.

2.2

Na gevraagd arrest heeft het hof een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op de voornoemde stukken en die van de eerste aanleg.

3.De beoordeling

3.1

In dit geding gaat het kort gezegd om de bij renovatie verschuldigde forfaitaire verhuiskostenvergoeding als bedoeld in artikel 7:220 lid 6 BW.

3.2

Als gesteld en niet (voldoende) betwist vormen de volgende feiten voor het hof het uitgangspunt.

a. WonenBreburg heeft de woning met toebehoren aan het [adres 1] in [plaats] (hierna: de woning) aan [appellante] verhuurd. [appellante] bewoont de woning met haar twee inwonende minderjarige kinderen, van wie de op [geboortedatum] geboren dochter [de dochter] de oudste is.

De woning viel onder het in opdracht van WonenBreburg uitgevoerde project
“Prettig Wonen in [naam]”waarover de door WonenBreburg opgestelde en vooraf aan betrokken huurders verstrekte brochure (hierna: de brochure) vermeldt:
“(…)

Groot onderhoud aan 81 woningen (…)

Het gaat dan om werkzaamheden die WonenBreburg bij alle woningen uitvoert, zoals schilderwerk. U leest ook meer over werkzaamheden die u tegen huurverhoging kunt laten aanbrengen.

(…)

1 Werkzaamheden in de woning

Werkzaamheden zonder huurverhoging (bij alle woningen, uw medewerking is verplicht) = gratis


Schilderwerk buitenzijde kozijnen


Nieuwe voordeur, keuze uit 2 verschillende deuren. (…)


Aanbrengen mechanische ventilatie voor luchtafvoer. (…)


Vernieuwen groepenkast (indien nog niet voorzien van 3 groepen en aardlekschakelaar)


Reinigen metselwerk voor- en achtergevels, kopgevels en onderdoorgangen


Aanbrengen vochtafstotende laag voor-, achter- en kopgevels (…)


Koolmonoxidemelder plaatsen bij aanwezigheid open verbrandingstoestel zoals een geiser of kachel


Controleren installaties (gas en elektra) en daar waar nodig is repareren


Vervangen dak, inclusief nieuwe dakpannen, dakisolatie, dakraam en goot


Vernieuwen dakkapellen, inclusief nieuw HR++ glas en isolatie


Dakbedekking platte daken vervangen, inclusief isolatie


Werkzaamheden in het kader van Politiekeurmerk Veilig Wonen (…)

Werkzaamheden zonder huurverhoging (daar waar technisch noodzakelijk en medewerking en wens huurder) = gratis


Vernieuwen toilet inclusief wand- en vloertegels (de opzichter beoordeelt, u mag kiezen) (…) We plaatsen in het plafond ook een ventiel voor de afzuiging.


Vernieuwen badkamer inclusief wand- en vloertegels (de opzichter beoordeelt, u mag kiezen) U hoeft uw badkamer niet te laten vervangen als u dit niet wilt. Kiest u ervoor om uw badkamer wel te laten vernieuwen? Dan krijgt u nieuw sanitair. (…) De wandtegels komen tot het plafond en er komt een nieuw plafond. We plaatsen in het plafond ook een ventiel voor de afzuiging.


Vernieuwen van de keuken, inclusief 3 onderkastjes, 3 bovenkastjes en wandtegels achter het keukenblok, 2 dubbele wandcontactdozen boven aanrecht (de opzichter beoordeelt, u mag kiezen) U hoeft uw keuken niet te laten vervangen als u dit niet wilt. Kiest u ervoor om uw keuken wel te laten vernieuwen? Dan krijgt u een nieuw keukenblok inclusief aanrechtblad, kraan en wandtegels. (…) Op de muren boven het tegelwerk plaatsen we nieuw stucwerk. Na de werkzaamheden heeft u twee dubbele wandcontactdozen boven uw aanrechtblad. Ook hier plaatsen we in het plafond een ventiel voor de afzuiging.

(…)


Daar waar nodig is repareren we de houten vloer in uw woonkamer. (…)


Maatwerk: technische reparaties, opgenomen door opzichter tijdens huisbezoek. Denk dan bijvoorbeeld aan het herstellen van loszittend stucwerk en het herstellen van kapotte wanden van de berging.

2. Dubbel Glas

Tijdens het groot onderhoud plaatst WonenBreburg ook HR++ glas op de begane grond en op de verdieping. Op de verdieping in de dakkapellen doen we dit gratis (…).

3. Centrale verwarming; hier mag u voor kiezen, tegen huurverhoging

(…)

4. Slimme ketel; hier mag u voor kiezen, tegen huurverhoging

(…)

6 Extra keuzes waarvoor u betaalt = vrijwillig

(…)

7 Mechanische ventilatie = gratis

(…)

9 Faciliteiten

Het kan zijn dat u tijdens het onderhoud een tijdje uw toilet, badkamer en/of keuken niet kunt gebruiken. (…) U kunt daarom gebruik maken van:


een douchewoning: [adres 2]


heeft u even geen warm water in uw woning? Dan kunt u in de douchewoning douchen of warm water halen. (…)


een wasmachine en een wasdroger. Deze staan in de douchewoning.


een chemisch toilet. U krijgt van de aannemer een schoon en leeg chemisch toilet aangeleverd. (…)


verhuisdozen. (…) Dan kunt u die van ons lenen.


afdekken vloer. Op alle plaatsen waar gewerkt wordt in de woning, zal de aannemer de vloer afdekken ter bescherming van de vloerafwerking. (…)


afdekfolie. U krijgt afdekfolie van de aannemer om uw spullen af te dekken. (…)


elektra en water. De aannemer zorgt ervoor dat u elke avond elektra en koud water in uw woning heeft.


kooktoestel. Vernieuwen wij uw keuken en kunt u een paar dagen niet koken? Dan mag u van ons een elektrische kookplaat lenen.


Overig. Heeft u meer ondersteuning of faciliteiten nodig? Geef dit dan door aan de opzichter: [naam opzichter] .

(…)

12 Aanwezigheid tijdens de werkzaamheden

(…) U moet dus zelf in de woning zijn als de vakmannen werken. Het is belangrijk dat u tijdens de werkzaamheden thuis bent. U bent immers zelf verantwoordelijk voor de gang van zaken in en om uw woning. Als u niet thuis bent, kunnen de werkzaamheden in uw woning niet plaatsvinden. (…) Blijf zelf thuis of regel dat er iemand anders in uw woning is. (…)

Vindt u dat u tijdens het onderhoud echt niet in uw woning kunt wonen? Dan moet u zelf voor een alternatieve, tijdelijke woning zorgen. (…) De ongemakkenvergoeding kunt u gebruiken om even ergens anders te wonen, bijvoorbeeld in een vakantiepark. (…)

14 Vergoeding

We gaan veel veranderen en opknappen in en aan uw woning. U woont dus tijdelijk in een woning waar flink gewerkt wordt. Helaas houdt dat in dat u overlast en ongemak kunt hebben. WonenBreburg vindt dit vervelend voor u en daarom krijgt u van ons een vergoeding. De aannemer heeft ongeveer 15 of 16 werkdagen in uw woning nodig om alles te kunnen doen.

Hoe hoog is de vergoeding?Dit hangt samen met welke werkzaamheden er in uw woning worden uitgevoerd.

Bij uitvoering van alleen de verplichte werkzaamheden (…) ontvangt u een ongemakkenvergoeding (…) € 30,30 per kalenderdag. (…)

De vergoeding voor uitgebreide werkzaamheden, zoals keuken, toilet, toilet en CV (…) is € 37,30 per kalenderdag. (…) Dat gaat in op het moment dat u direct ongemak heeft van de uitvoering van de werkzaamheden in of aan de woning. (…) De vergoeding geldt voor deze periode plus drie dagen ervoor en drie dagen erna. (…) De bewoners waar we de dakkappelen vervangen, ontvangen hiervoor ook nog een gordijnvergoeding. De gordijnvergoeding is € 12,40 per strekkende meter. U krijgt 4 strekkende meter x € 12,40 = $ 49,60. Het kan dat u ook een plafond- en wandvergoeding krijgt. Deze is € 22,10 per vierkante meter. Dit is ter beoordeling van de opzichter.

(…)

16 Planning

(…)

De aannemer start eind maart met de werkzaamheden in de eerste bewoonde woning. De verwachting is dat alle werkzaamheden in en alle woningen in november 2017 klaar zijn. (…)”

Op 27 maart 2017 zijn partijen schriftelijk een huurverhoging overeengekomen van € 3,50 per maand voor:
“(…) Dubbel (HR++) glas, Alleen voorzijde (…)”.

Op enig moment heeft WonenBreburg aan [appellante] een gestoffeerde en gemeubileerde logeerwoning aangeboden. [appellante] heeft dit aanbod afgewezen. Tijdens de werkzaamheden aan de woning is [appellante] met haar twee inwonende minderjarige kinderen bij haar moeder gaan verblijven.

Bij brief van 18 juli 2017 heeft WonenBreburg aan [appellante] geschreven:
“(…)

In de afgelopen weken voerden wij werkzaamheden in uw woning uit. Ik hoop dat u tevreden bent met het eindresultaat. U hebt ook veel overlast gehad. Hiervoor ontvangt u van ons een ongemakkenvergoeding. (…)

Welke ongemakkenvergoeding ontvangt u?

(…)

Totaal € 1.270,74

(…).”Die ongemakkenvergoeding is in twee termijnen (op 8 juni 2017 en 21 juli 2017) aan [appellante] uitbetaald.

3.3

Inzet van dit geding:

3.3.1

In dit met de dagvaarding van 29 juli 2019 ingeleide geding heeft de kantonrechter bij het tussenvonnis van 16 oktober 2019 een mondelinge behandeling gelast.

Bij het beroepen vonnis heeft de kantonrechter kort gezegd de vordering van [appellante] afgewezen en [appellante] veroordeeld tot betaling van de op € 600,-- begrote proceskosten met wettelijke rente en nakosten.

3.3.2

In beroep voert [appellante] grieven aan en vordert [appellante] in de kern dat het hof het beroepen vonnis zal vernietigen en zal toewijzen haar vordering om WonenBreburg te veroordelen tot:

I. (alsnog) betaling van € 5.910,-- als bijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten, met

wettelijke rente;

II. terugbetaling van wat [appellante] ter uitvoering van het beroepen vonnis heeft betaald,

met wettelijke rente;

III. betaling van de proceskosten van de eerste aanleg en het beroep, met nakosten en

wettelijke rente.

3.3.3

WonenBreburg weerspreekt de grieven en concludeert in hoofdlijn dat het hof het beroep zal verwerpen en [appellante] zal veroordelen in de proceskosten van de eerste aanleg en het beroep, met nakosten en wettelijke rente.

3.4

Het hof overweegt dat dit geding zich toespitst op de met vordering I door [appellante] verlangde betaling van de forfaitaire verhuiskostenvergoeding als bedoeld in artikel 7:220 lid 6 BW (hierna: de verhuiskostenvergoeding).

3.5

Standpunten van partijen:

3.5.1

[appellante] legt aan vordering I in de kern ten grondslag dat de in opdracht van WonenBreburg verrichte werkzaamheden kwalificeren als een renovatie in de zin van de dwingendrechtelijke regeling van artikel 7:220 leden 5-7 BW, waardoor haar woongenot is toegenomen en waarvoor een extra huurverhoging werd overeengekomen. [appellante] betoogt dat zij door de renovatie genoodzaakt was om tijdelijk te verhuizen en in te trekken bij haar moeder, vooral omdat haar oudste inwonende dochter [de dochter] lijdt aan astmatische bronchitis en bij de verbouwing vrijkomend stof moest vermijden. [appellante] meent recht te hebben op de niet voor matiging vatbare forfaitaire minimum verhuiskostenvergoeding.

Hoewel dat volgens haar voor die vergoeding overigens niet is vereist, stelt [appellante] wel kosten te hebben gemaakt voor zowel de verhuizing als (her)inrichtingskosten na renovatie doordat ruimtes als gevolg van (in plaats van erkertjes) geplaatste dakkapellen en vernieuwingen wezenlijk zouden zijn veranderd.

3.5.2

WonenBreburg voert in hoofdlijn het verweer dat van een renovatie als bedoeld in artikel 7:220 BW geen sprake is geweest, maar dat het voornamelijk ging om het verrichten van groot onderhoud en om (dringend) noodzakelijk werkzaamheden. WonenBreburg wijst erop dat zij [appellante] een gemeubileerde en gestoffeerde logeerwoning heeft aangeboden, maar dat [appellante] ervoor heeft gekozen tijdelijk bij haar moeder in te trekken. Het verblijf van [appellante] in de eveneens volledig ingerichte gemeubileerde woonruimte van haar moeder waarvoor zij geen eigen huisraad maar enkel persoonlijke spullen heeft meegenomen, geldt volgens WonenBreburg bovendien niet als een verhuizing. Bij de vervanging van toilet, badkamer, keuken en dakkappellen ging het volgens WonenBreburg om de (noodzakelijke) vervanging of herstel van verouderd materiaal, waarbij die ruimtes niet wezenlijk zijn gewijzigd. WonenBreburg meent dat eventueel door [appellante] gemaakte kosten daardoor geen grond vinden in een renovatie maar in dringende werkzaamheden, waardoor [appellante] geen recht heeft op de verlangde verhuiskostenvergoeding maar alleen op de ongemakkenvergoeding.

Voor het geval dat toch een renovatie mocht worden aangenomen, betwist WonenBreburg de beweerdelijk gemaakte verhuis- en (her)inrichtingskosten en meent WonenBreburg dat [appellante] hooguit aanspraak kan maken op het bedrag van de al uitbetaalde ongemakkenvergoeding. Omdat de nieuwe dakkapellen een paar centimeters in maat verschilden van de oude, zegt WonenBreburg aan (alle betrokken huurders waaronder) [appellante] conform de Omgangscode Herstructurering en Groot Onderhoud (hierna: de Omgangscode) kostendekkende gordijn- en wandvergoedingen te hebben betaald. Voor zover [appellante] overigens kosten heeft gemaakt, vloeit dat volgens WonenBreburg voort uit haar eigen keuze om de woning op te knappen, maar staat dat los van de in opdracht van WonenBreburg uitgevoerde werkzaamheden.

3.6

Het hof overweegt dat WonenBreburg als verhuurder aan [appellante] als huurder in beginsel het rustig genot van de woning moet verschaffen, maar [appellante] moet op grond van artikel 7:220 BW wel gelegenheid geven voor bepaalde door WonenBreburg uit te voeren werkzaamheden. Voor zover hier van belang bepaalt artikel 220 BW:

“1. Indien gedurende de huurtijd dringende werkzaamheden aan het gehuurde

moeten worden uitgevoerd (…), moet de huurder daartoe gelegenheid geven,

onverminderd zijn aanspraken op vermindering van de huurprijs, op ontbinding van

de huurovereenkomst en op schadevergoeding.

2. Lid 1 is van overeenkomstige toepassing wanneer de verhuurder met voortzetting van de huurovereenkomst wil overgaan tot renovatie (…) en daartoe aan de huurder een, gelet op het belang van de verhuurder en de belangen van de huurder (…) redelijk voorstel doet. (…) Onder renovatie wordt zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging verstaan.

(…)

5. Indien verhuizing noodzakelijk is in verband met de voorgenomen renovatie (…) draagt de verhuurder bij in de kosten die de verhuizing voor de huurder meebrengt.

6. De minimumbijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten voor de huurders (…) wordt bij ministeriële regeling van de Minister voor Wonen, Wijken en Integratie vastgesteld (…).”

3.7.1

De Hoge Raad heeft in het arrest ECLI:NL:HR:2016:726 onder meer overwogen dat uit het artikel 7:220 lid 2 BW:
“3.4.2 (…) moet worden afgeleid dat renovatie in de hier

bedoelde zin geacht wordt te leiden tot een toename van het woongenot, als gevolg van de vervangende nieuwbouw dan wel als gevolg van de gedeeltelijke vernieuwing van de bestaande woning door middel van een (fysieke) verandering of toevoeging. Hiermee strookt dat blijkens de parlementaire geschiedenis geen sprake is van renovatie in de hier bedoelde zin indien slechts de aan de huurder geboden service wordt uitgebreid (…).

Het begrip dringende werkzaamheden in art. 7:220 lid 1 BW ziet blijkens de parlementaire geschiedenis op werkzaamheden die bij uitstel tot extra kosten of tot schade of nadeel zouden kunnen leiden (…). Anders dan bij renovatie als bedoeld in art. 7:220 lid 2 (…) BW, zijn dringende werkzaamheden op de voet van art. 7:220 lid 1 BW dus niet steeds gericht op een toename van het woongenot.

Uit het voorgaande volgt dat in een concreet geval sprake kan zijn van samenloop van renovatie als bedoeld in art. 7:220 lid 2, derde zin, BW, en dringende werkzaamheden als bedoeld in art. 7:220 lid 1 BW.

De vraag of in een concreet geval sprake is van renovatie, dan wel van dringende werkzaamheden, dan wel van samenloop van beide, een en ander als hiervoor bedoeld, vergt een beoordeling van de omstandigheden van dat geval in het licht van vorenstaande maatstaven.

3.4.3

Ingevolge (…) art. 7:220 lid 5 BW, is de verhuiskostenvergoeding slechts verschuldigd indien sprake is van renovatie in de hiervoor in 3.4.2 bedoelde zin, en de werkzaamheden die nodig zijn voor die renovatie, verhuizing noodzakelijk maken. Die bepalingen zien derhalve niet op de situatie dat uitsluitend dringende werkzaamheden of andere onderhoudswerkzaamheden worden verricht, en deze werkzaamheden verhuizing noodzakelijk maken. Indien in een concreet geval renovatie wordt gecombineerd met dringende werkzaamheden of andere onderhoudswerkzaamheden – welke combinatie in het spraakgebruik soms met ‘groot onderhoud’ wordt aangeduid – is de verhuiskostenvergoeding ingevolge de hiervoor bedoelde bepalingen slechts verschuldigd indien de voor de renovatie nodige werkzaamheden – op zichzelf beschouwd en dus ongeacht de overige werkzaamheden – het noodzakelijk maken dat de huurder verhuist. (…)

(…)

3.5

Voor de beantwoording van de vraag of in een concreet geval ingevolge (…) art. 7:220 leden 5-7 BW, een verhuiskostenvergoeding verschuldigd is, (…) is uitsluitend van belang dat sprake is van renovatie in de hiervoor in 3.4.2 bedoelde zin, en dat die renovatie verhuizing noodzakelijk maakt. (…).”

Hieruit volgt kort gezegd dat voor toekenning van de met vordering I door [appellante] verlangde verhuiskostenvergoeding is vereist dat de in opdracht van WonenBreburg aan de woning uitgevoerde werkzaamheden kwalificeren als (gehele of gedeeltelijke) renovatie als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW én dat de uitgevoerde renovatiewerkzaamheden een verhuizing noodzakelijk hebben gemaakt in de zin van artikel 7:220 lid 5 BW.

3.7.2

Verder heeft de Hoge Raad in het arrest ECLI:NL:HR:2022:493 onder meer overwogen dat de in artikel 7:220 lid 6 BW bedoelde verhuiskostenvergoeding:
“ 3.2.6 (…)

geldt bij een verhuizing die noodzakelijk is. Blijkens de parlementaire geschiedenis is die noodzaak er als de werkzaamheden niet kunnen worden uitgevoerd terwijl de huurder in de woning blijft wonen. Niet enkel de aard en omvang van de werkzaamheden is daarbij bepalend. Denkbaar is dat (…) de werkzaamheden het voor de meeste huurders niet noodzakelijk maken het gehuurde tijdelijk te verlaten, maar het op grond van bijkomende omstandigheden voor een individuele huurder noodzakelijk is het gehuurde tijdens (een deel van) de werkzaamheden te verlaten. Wanneer de werkzaamheden kunnen worden uitgevoerd terwijl de huurder in de woning blijft wonen, maar de huurder niettemin gebruikmaakt van een aanbod van de verhuurder om in een wisselwoning te verblijven, is de verhuiskostenregeling niet van toepassing. De verhuiskostenregeling is evenmin van toepassing als de huurder tijdens een renovatie in de woning blijft wonen.

3.2.7

Uit de parlementaire geschiedenis kan daarnaast worden afgeleid dat (…) de vergoeding een forfaitair karakter heeft, zodat de huurder recht heeft op de minimumbijdrage, ook indien de huurder geen of minder kosten maakt. (…)

3.2.8

De wettelijke regeling van de verhuiskostenvergoeding bij renovatie van woonruimte is van dwingendrechtelijke aard. Dit brengt mee dat partijen hiervan niet kunnen afwijken. (…)

(…)

3.3.2

De strekking van de wettelijke regeling van de verhuiskostenvergoeding is dat de huurder schadeloos wordt gesteld voor de kosten die hij wegens verhuizing moet maken omdat hij tijdens de renovatie niet in het gehuurde kan blijven wonen. In lijn daarmee is het bedrag van de minimumbijdrage gebaseerd op daaraan in het normale geval gerelateerde kosten, zoals die van verplaatsing van de inboedel, stoffering, schilderwerk en aansluiting op nutsvoorzieningen (…). Het forfaitaire karakter van de minimumbijdrage dient de rechtszekerheid en heeft ten doel om geschillen tussen verhuurder en huurder over de daadwerkelijk gemaakte kosten zoveel mogelijk te vermijden. Met het aanbod om tijdens de renovatie te verblijven in een door de verhuurder ter beschikking gestelde, volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning, biedt de verhuurder aan de huurder evenwel juist de gelegenheid om dergelijke kosten te voorkomen.

3.3.3

In het licht van het bovenstaande brengt een redelijke wetsuitleg mee dat een huurder van zelfstandige woonruimte die tijdens een renovatie het gehuurde moet verlaten en tijdelijk verblijft in een door de verhuurder ter beschikking gestelde, volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning, geen aanspraak kan maken op de minimumbijdrage. Dat geldt ook indien de verhuurder daartoe een redelijk aanbod heeft gedaan (…), maar de huurder dit aanbod niet heeft aanvaard. In die gevallen heeft de verhuurder immers, door het ter beschikking stellen van een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning, een redelijke en passende voorziening getroffen die meebrengt dat de huurder zelf geen verhuis- en herinrichtingskosten behoeft te maken. Dat geval kan daarom niet op een lijn worden gesteld met de situatie dat de verhuurder niet een zodanige voorziening treft en de huurder die het gehuurde wegens een renovatie moet verlaten niettemin geen verhuis- en inrichtingskosten maakt of minder kosten dan de minimumbijdrage. In die situatie brengt de dwingendrechtelijke aard van de regeling van de verhuiskostenvergoeding en het forfaitaire karakter van de minimumbijdrage mee, dat de huurder ten minste daarop aanspraak heeft, ongeacht de daadwerkelijk gemaakte kosten. (…).

3.3.4

Het ligt op de weg van de verhuurder om in voorkomend geval in het renovatievoorstel als bedoeld in art. 7:220 lid 2 BW een concreet aanbod te doen met betrekking tot het tijdelijke verblijf in een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning en de vergoeding van eventuele kosten die daarmee gepaard kunnen gaan. Omdat de noodzaak van verhuizing afhankelijk kan zijn van de persoonlijke omstandigheden van de huurder, hoeft dat voorstel niet voor iedere huurder in een te renoveren complex hetzelfde te zijn en kunnen tussen de huurder en de verhuurder nadere afspraken worden gemaakt, rekening houdend met die omstandigheden. Of de aangeboden wisselwoning een redelijke en passende voorziening is, hangt onder meer af van de ligging en kwaliteit van de wisselwoning, de duur van het verblijf in de wisselwoning, de vraag of enig deel van de inboedel moet worden verplaatst en de persoonlijke omstandigheden van de huurder. Indien de aangeboden wisselwoning geen redelijke en passende voorziening is, heeft de huurder aanspraak op de minimumbijdrage.”

3.8

Uit de voornoemde rechtspraak volgt kort gezegd dat voor toekenning van de met vordering I door [appellante] verlangde verhuiskostenvergoeding is vereist dat de in opdracht van WonenBreburg aan de woning uitgevoerde werkzaamheden kwalificeren als (gehele of gedeeltelijke) renovatie als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW en dat de uitgevoerde renovatiewerkzaamheden een verhuizing noodzakelijk hebben gemaakt in de zin van artikel 7:220 lid 5 BW, zonder dat WonenBreburg aan [appellante] een redelijk en passend tijdelijk verblijfsalternatief heeft aangeboden. Of aan deze vereisten is voldaan zal het hof hierna onderzoeken en beoordelen op basis van alle omstandigheden van dit geval.

3.9

Renovatie:

3.9.1

Als eerste vereiste voor toewijzing van vordering I moeten de in opdracht van WonenBreburg aan de woning uitgevoerde werkzaamheden kwalificeren als een (gehele of gedeeltelijke) renovatie als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW.

Voor zover [appellante] wijst op enkele stukken waarin (onderdelen van) het project als een renovatie wordt aangeduid, kan het hof er niet aan voorbijzien dat het ook verschillende malen nadrukkelijk als groot onderhoud is aangekondigd. Hoewel ook de brochure het nadrukkelijk als groot onderhoud benoemt, is echter niet beslissend hoe partijen het benoemen maar (of en) in hoeverre sprake was van een renovatie als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW. Daarbij zal de grens tussen een dergelijke renovatie en andere werkzaamheden (zoals dringende van artikel 7:220 lid 1 BW) niet steeds scherp zijn te trekken en kan bovendien sprake zijn van samenloop.

Verder neemt het hof tot uitgangspunt dat collectief uitgevoerd groot onderhoud zoals hier, doorgaans gepaard gaat met verbetering van het gehuurde doordat het zal worden voorzien van nieuwe modernere materialen en nieuwe technische voorzieningen, wat in beginsel kwalificeert als dringende werkzaamheden in de zin van artikel 7:220 lid 1 BW die niet tot een huurverhoging hoeven te leiden. Voor zover daarbij sprake is van vernieuwingen of toevoegingen die kwalificeren als een renovatie als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW zal dat doorgaans niet alleen leiden tot een toename van het woongenot van het gehuurde, maar ook tot een huurverhoging.

3.9.2

Naar het oordeel van het hof betreffen de in de brochure vermelde werkzaamheden voornamelijk groot onderhoud dat kwalificeert als dringende werkzaamheden in de zin van artikel 7:220 lid 1 BW. Voor zover [appellante] samengevat betoogt dat de woning is verbeterd en/of moderner en comfortabeler is geworden, volgt daaruit nog niet dat sprake was van een renovatie als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW. Ditzelfde geldt voor de (te) algemeen ingeroepen toename van huurgenot en de huurverhoging die op zichzelf slechts beperkt van aard en omvang is. Dat laat onverlet dat een aantal van de uitgevoerde werkzaamheden wel als renovatiewerkzaamheden zullen kunnen worden aangemerkt. Anders dan het groot onderhoud waarbij hier door de normale tand des tijds in beginsel ‘nieuw voor oud’ heeft plaatsgevonden en dat WonenBreburg onbestreden eens in de zoveel jaren pleegt te doen, oordeelt het hof bij het geplaatste Dubbel HR++ glas (overigens in ruimere omvang dan waarvoor de huurverhoging werd overeengekomen) en het elders aangebrachte isolatiemateriaal dat wel sprake is van renovatie. In zoverre is sprake van vernieuwingen en/of toevoegingen die -naar algemeen bekend wordt geacht- tot een energiebesparing en toename van het woongenot plegen te leiden, zodat alleen de daarmee samenhangende werkzaamheden aan de woning kwalificeren als renovatiewerkzaamheden als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW.

3.1

Noodzakelijke verhuizing:

3.10.1

Wat dit tweede vereiste voor toewijzing van vordering I betreft, heeft de kantonrechter samengevat overwogen dat niet is voldaan aan de voor toewijzing van vordering geldende eis:
“3.4. (…) van een verhuizing als bedoeld in [artikel 7:220 lid 2

BW, hof]. Van een verhuizing is volgens vaste jurisprudentie pas sprake als onder andere de inboedel dient te worden verhuisd. Het enkel moeten verhuizen van enige persoonlijke spullen is daarvoor onvoldoende. Dat van een verdere verhuizing dan persoonlijke spullen in de onderhavige zaak sprake is, is zijdens [appellante] onvoldoende onderbouwd. Immers, niet is door [appellante] de stelling zijdens WonenBreburg weersproken, dat zij bij haar moeder verbleef en enkel persoonlijke spullen diende mee te nemen. (…).”

[appellante] bestrijdt niet de juistheid van het feit dat zij slechts enige persoonlijke spullen en geen inboedelgoederen heeft meegenomen naar haar moeder, maar [appellante] betoogt terecht dat voor een verhuizing als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW niet is vereist dat de woning werd ontruimd of dat de inboedel daaruit is weggevoerd. De kantonrechter heeft dit miskend.

3.10.2

Het hof kan echter niet oordelen dat de uitgevoerde werkzaamheden de verhuizing van [appellante] noodzakelijk hebben gemaakt in de zin van artikel 7:220 lid 5 BW. Dat de projectwerkzaamheden in beginsel konden worden uitgevoerd terwijl de huurders in hun woonruimte bleven wonen, volgt reeds uit de (hiervoor onder rov. 3.2.b geciteerde) onderdelen 9, 12 en 14 van de brochure. [appellante] betwist dat op zichzelf ook niet en evenmin dat de projectwerkzaamheden tijdens de bewoning door de huurders pleegden te worden uitgevoerd, zodat de aard en omvang van de uitgevoerde werkzaamheden niet tot verhuizing noopten. Dit laat onverlet dat de werkzaamheden aan de woning door bijkomende omstandigheden voor [appellante] wel een noodzaak tot verhuizing kunnen hebben meegebracht, maar hiervoor stelt [appellante] onvoldoende. Voor de noodzaak tot verhuizing stelt [appellante] (te) algemeen dat de gezondheidstoestand van haar en van haar inwonende minderjarige dochters tot een verhuizing noodzaakten en zij concretiseert dat alleen voor dochter [de dochter] . [appellante] betoogt dat [de dochter] lijdt aan astmatische bronchitis en bij de verbouwing vrijkomend stof moest vermijden, maar dat de gezondheid van [de dochter] noodzaakte tot een vertrek uit een woning tijdens de werkzaamheden blijkt niet (voldoende) uit het daartoe ingebrachte schrijven van 5 juli 2017. Daarin verklaart [kinderarts-pulmonoloog] :
“(…)

[de dochter] is bekend op de polikliniek kindergeneeskunde met astma. Zij wordt daarvoor behandeld met inhalatiemedicatie. (…) Een verbouwing aan de woning en het daarbij vrijkomen van stof kan astmaklachten doen toenemen.”

Zelfs welwillend lezend kan het hof daaruit hooguit opmaken dat de dochter door dringende werkzaamheden (groot onderhoud) moest verhuizen, zoals de vervanging van het dak, de keuken of de badkamer (waardoor stof vrij komt). Die werkzaamheden zijn in dit geval geen renovatie (Dubbel HR++ glas en isolatiemateriaal). Om te oordelen dat de voor de renovatie nodige werkzaamheden het noodzakelijk maakten om te verhuizen, heeft [appellante] in het licht van de gemotiveerde betwisting door WonenBreburg, onvoldoende gesteld.

3.11

Een aangeboden redelijk en passend tijdelijk verblijfsalternatief?

3.11.1

Wat betreft dit aspect, heeft [appellante] blijkens de stellingen en stukken geen gebruik willen maken van vervangende woonruimte die WonenBreburg haar heeft aangeboden in de vorm van een geheel gemeubileerde en gestoffeerde (instapklare) logeerwoning. In zoverre voert [appellante] ook niet (voldoende) aan dat WonenBreburg geen redelijke en passende voorziening(en) heeft aangeboden. Voor zover [appellante] in dit verband eveneens de gezondheidstoestand van [de dochter] wil inroepen, is dat onvoldoende onderbouwd en ziet het hof in de navolgende omstandigheden veeleer aanknopingspunten voor een door [appellante] zelf gemaakte keuze voor een (tijdelijk) verblijf bij haar moeder, zeker als deze worden bezien in onderling verband en samenhang.

3.11.2

Niet (voldoende) bestreden is dat de projectwerkzaamheden aan de woning slechts zo’n vier weken hebben geduurd en dat er tijdens de werkzaamheden steeds meer dan drie verblijfsruimten in de woning voor [appellante] ter beschikking zijn gebleven.

Gezien die duur van de projectwerkzaamheden verbaast bovendien de blijkens de onweersproken aantekeningen daarvan ter zitting in eerste aanleg door [appellante] zelf afgelegde verklaring:
“Ik ben 1 jaar lang bij mijn moeder ingetrokken, omdat mijn dochter astmatisch

is en er sprake was van stofoverlast in verband met de verbouwing.”

Zelfs bij juistheid van haar daarvoor gegeven verklaring:
“Het duurde zo lang, omdat door

een gaslek de keuken er weer uit moest.”

blijft onvoldoende duidelijk dat haar verblijf bij moeder maar liefst een heel jaar zou hebben moeten duren. Bovendien ziet deze door [appellante] gegeven verklaring niet op de (als renovatie te duiden) werkzaamheden in verband met de plaatsing van het Dubbel HR++ glas en het elders aangebrachte isolatiemateriaal.

Verder voert WonenBreburg aan dat er door de uitgevoerde werkzaamheden geen noemenswaardige plattegrondswijzigingen in de woning hebben plaatsgevonden. Voor zover [appellante] daarentegen stelt dat ruimtes juist wezenlijk zouden zijn gewijzigd, verduidelijkt zij geenszins (of en) in hoeverre de bewuste toilet-, badkamer- en/of keukenruimtes door de vernieuwingen wezenlijk zouden zijn veranderd. In zoverre verduidelijkt [appellante] slechts dat ruimte(s) door twee geplaatste dakkapellen wezenlijk zijn veranderd waardoor wandbekleding moest worden aangeschaft, maar hiervoor heeft zij van WonenBreburg een in de ongemakkenvergoeding begrepen bedrag ontvangen.

3.12

Het hof passeert door [appellante] gedane bewijsaanbiedingen, deels omdat [appellante] niet aan de stelplicht voldoet en deels omdat wat [appellante] te bewijzen aanbiedt een (juridische) conclusie inhoudt, maar geen (voldoende) concrete feiten bevat die zich voor bewijslevering lenen of het hof anders kunnen doen oordelen.

3.13

Conclusies:

Alles bij elkaar concludeert het hof dat aan meerdere vereisten voor toekenning van de met vordering I door [appellante] verlangde verhuiskostenvergoeding niet is voldaan. Met de afwijzing van vordering I is ook de daarop voortbouwende vordering II niet toewijsbaar.

Wat vordering III betreft, overweegt het hof dat de kantonrechter [appellante] terecht als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van de eerste aanleg heeft veroordeeld. Het beroepen vonnis zal worden bekrachtigd.

Het hof zal [appellante] als de overwegend in het ongelijk te stellen partij ook veroordelen in de proceskosten van het beroep, met de door WonenBreburg verlangde nakosten, wettelijke rente en uitvoerbaarverklaring bij voorraad.

Wat partijen verder nog aanvoeren, bevat geen (voldoende) concrete argumenten die het hof anders kunnen doen oordelen, zodat het hof beslist als volgt.

4.De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het beroepen vonnis;

veroordeelt [appellante] in de proceskosten van het beroep aan de zijde van WonenBreburg en begroot die kosten tot op heden op € 760,-- aan griffierecht en op € 1.180,50 aan salaris advocaat,

en voor wat betreft de nakosten op € 163,-- als geen betekening plaatsvindt dan wel op € 248,-- en de explootkosten als niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de hierbij uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden,

te vermeerderen met de wettelijke rente daarover als de partij deze bedragen niet binnen veertien dagen na heden heeft voldaan;

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders in beroep gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.G.W.M. Stienissen, L.S. Frakes en J.J.M. Saelman en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 3 mei 2022.

griffier rolraadsheer

Verhuiskostenvergoeding bij renovatie en de noodzaak tot tijdelijke verhuizing

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

1.Het geding in eerste aanleg (zaak 7946485 CV EXPL 19-3458)

2.Het geding in hoger beroep

3.De beoordeling

4.De uitspraak