ECLI:NL:GHSHE:2022:1183

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.287.515/01

arrest van 12 april 2022

in de zaak van

Stichting Area,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellante in principaal beroep,

geïntimeerde in incidenteel beroep,

hierna: Area,

advocaat: mr. C.J.P. Schellekens te Tilburg,

tegen

[geïntimeerde],

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde in principaal beroep,

appellante in incidenteel beroep,

hierna: [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. H.M.A. Boogaard te Uden,

op het bij dagvaardingsexploot van 21 december 2020 ingeleide hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats ‘s-Hertogenbosch, gewezen vonnis van 29 oktober 2020 tussen Area als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.

1.Het geding in eerste aanleg (zaak 8086499\CV EXPL 19-6928)

Hiervoor verwijst het hof naar voornoemd vonnis en het daaraan voorafgaande tussenvonnis van 19 december 2019.

2.Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het voornoemde dagvaardingsexploot van Area met grieven en producties en de conclusie van eis;

de memorie van antwoord van [geïntimeerde] in principaal beroep, tevens memorie van grieven in incidenteel beroep, met producties;
de memorie van antwoord in incidenteel beroep van Area.

2.2

Na gevraagd arrest heeft het hof een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op de voornoemde stukken en die van de eerste aanleg.

3.De beoordeling

3.1

In dit geding gaat het kort gezegd om de kwestie of de door de politie aangetroffen hennepkweek de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

3.2

Door principale grief 1 betoogt Area kort gezegd dat de kantonrechter relevante feiten buiten de feitenvaststelling heeft gehouden. Dit kan echter onbesproken blijven omdat het hof de relevante feiten (onder de feitenvaststelling of de verdere beoordeling) zelf zal onderzoeken. Bovendien leidt deze grief bij gegrondheid nog niet tot andere (dan door de kantonrechter gegeven) eindbeslissingen: dat hangt af van de (te onderzoeken) andere grieven.

3.3

Als gesteld en niet (voldoende) betwist vormen de volgende feiten voor het hof het uitgangspunt.

a. Area is een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet die op haar website vermeldt:
“(…) Area treedt op tegen hennepteelt, het wordt niet geaccepteerd. Het gevolg voor de huurder is dat hij/zij de woning moet verlaten. (…)

Area heeft een zerotolerance beleid, ondanks dat de overheid een gedoogbeleid heeft. Hierbij verwijzen wij naar artikel 6.8 in onze Algemene huurvoorwaarden. (…)”

De Algemene Huurvoorwaarden (hierna: AH) van Area vermelden in artikel:
“6.8 Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te (doen) kweken, drogen of knippen, dan wel andere activiteiten te (doen) verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Huurder is bij overtreding van dit verbod een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd (…). Wanneer de huurder zich schuldig maakt aan het verrichten van activiteiten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld, vordert de verhuurder bij de rechtbank beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde."

Met ingang van 1 december 1985 heeft (Stichting Volkshuisvesting Uden als rechtsvoorganger van) Area de woning met toebehoren aan de [adres] in [plaats] (hierna: de woning) aan [geïntimeerde] verhuurd. De woning staat in een rij van twaalf woningen en beschikt over een tuin en schuur.

[persoon A] (hierna: [persoon A] ) is (ex) partner van [geïntimeerde] . Begin augustus 2019 is [persoon A] ook in de woning gaan verblijven.

Op 2 september 2019 heeft de politie hennepkweek in de schuur van de woning geconstateerd. Het door de politie opgemaakte mutatierapport vermeldt:
“(…) VE gevraagd of hij weedplanten had in de tuin of in de woning. VE [persoon A] gaf aan dat hij 1 plant in de tuin had staan. VE toonde ons de buitenplant welke in een pot midden in de tuin op de tegels stond. Aan deze plant zaten op dat moment geen knoppen. (...)

Deur van de schuur bleek gewoon open te zijn. Daar troffen de rapporteurs een kleine inwerkend zijnde hennepplantage aan met maar 5 kleine plantjes. Er hingen 3 lampen en een aantal warmte lampen. Betrof geen gaslampen maar led. De plantjes waren nog niet voorzien van toppen en waren van zeer slechte kwaliteit. Aangezien er in totaal maar 5 plantjes stonden en 1 buitenplant, allen van zeer slechte kwaliteit, besloten om de zaak klein te houden. Er hingen verder ook geen filters en/of transformators etc. dus was echt voor eigen gebruik te kweken. [persoon A] en [geïntimeerde] wel als VE ingevoerd maar als afdoening reprimande gezet. Strafrechtelijk besloten niet verder te gaan! (...) Aangezien er echt amateuristisch te werk is gegaan door [persoon A] besloten om ook even Essent ter plaatse te laten komen om uit te sluiten dat er brandgevaar is en of er stroom illegaal is afgetapt. Essent heeft alles gecontroleerd maar alles was verder in orde. (...)"

Bij brief van 3 september 2019 heeft Area aan [geïntimeerde] geschreven:
“(…) U zult begrijpen dat Area de situatie absoluut niet accepteert en tolereert. (…)

Aangezien uw handelen in strijd is met een goed huurderschap wil Area de huurovereenkomst met u beëindigen. Wij adviseren u vrijwillig de huur van de woning op te zeggen. Zo voorkomt u dat wij een gerechtelijke procedure starten en ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning eisen. (…) Wanneer wij de huuropzegging niet uiterlijk op 11 september 2019 hebben ontvangen, zullen wij onze advocaat opdracht geven om een gerechtelijke procedure te starten. (…)”

[geïntimeerde] heeft de huurovereenkomst niet opgezegd.

3.4

In dit met de dagvaarding van 1 oktober 2019 ingeleide geding heeft de kantonrechter bij het tussenvonnis van 19 december 2020 een mondelinge behandeling gelast. Bij het beroepen eindvonnis heeft de kantonrechter de vorderingen van Area afgewezen en Area veroordeeld in de op € 360,-- begrote proceskosten.

3.5

In principaal beroep formuleert Area vier principale grieven en concludeert Area (na eiswijziging) in de kern dat het hof het beroepen vonnis zal vernietigen en (alsnog)

I. de huurovereenkomst zal ontbinden;

II. [geïntimeerde] zal veroordelen om de woning binnen 14 dagen te verlaten en ontruimen;

III. [geïntimeerde] zal veroordelen in de proceskosten van de eerste aanleg en het beroep, met

de nakosten.

3.6

[geïntimeerde] weerspreekt de principale grieven van Area en formuleert zelf een incidentele grief. [geïntimeerde] concludeert in hoofdlijn dat het hof de vorderingen van Area onder aanvulling van gronden zal afwijzen en Area zal veroordelen in de proceskosten van de eerste aanleg en het beroep, met wettelijke rente.

3.7

Area weerspreekt de incidentele grief en concludeert in de kern dat het hof het incidenteel beroep zal verwerpen en Area zal veroordelen in de proceskosten van het incidenteel beroep.

3.8

Het hof overweegt dat Area aan de vorderingen I, II en III in de kern ten grondslag legt dat [geïntimeerde] tekort is geschoten door niet-nakoming van haar huurdersverplichtingen.

Als onbestreden kantonrechtersoordeel dient (vooralsnog ook) in beroep tot uitgangspunt:

“4.2. (…) Vast staat dat de politie op 2 september 2019 heeft geconstateerd dat in de schuur van de woning hennep is gekweekt. Uit het mutatierapport van de politie blijkt dat er in totaal zes planten, waarvan vijf in de schuur én één buiten, zijn aangetroffen. De kantonrechter is van oordeel dat [geïntimeerde] daarmee heeft gehandeld in strijd met wat een goed huurder betaamt. [geïntimeerde] heeft weliswaar aangevoerd dat zij er niet van op de hoogte was dat [persoon A] een hennepkwekerij in de schuur had ingericht, maar dat verweer kan haar niet baten. Als huurder is zij immers op gelijke wijze als voor haar eigen gedrag aansprakelijk voor de gedragingen van anderen die zich met haar goedvinden in de woning (en/of aanhorigheden zoals de schuur) bevinden. Dat betekent dat [geïntimeerde] tekort is geschoten in de nakoming van de op haar als huurder rustende verplichtingen. Dit rechtvaardigt in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst. De vraag is of zich in dit geval de uitzondering van artikel 6:265 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek voordoet, in die zin dat de tekortkoming van [geïntimeerde] vanwege haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding niet rechtvaardigt. (…)”

Met de principale grieven 2 en 3 keert Area zich kort gezegd tegen de uiteindelijke conclusie van de kantonrechter:
“ 4.3. (…) dat de tekortkoming relatief gering van aard is en geen

ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. (…)”

Met de incidentele grief wil [geïntimeerde] een aantal persoonlijke omstandigheden benadrukken om haar belangen in die afweging nog meer gewicht te geven dan de kantonrechter al heeft gedaan. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

3.9

Het hof stelt voorop dat als in een huurwoning en/of de daarbij behorende tuin of schuur meer hennep wordt geteeld dan een geringe hoeveelheid voor eigen gebruik, sprake is van risico’s op het ontstaan van stankoverlast, vrees voor verloedering van de woonomgeving en gevoelens van onveiligheid bij buurtbewoners. Het roept voorts het risico in het leven van het bezoek van kopers of criminelen aan het gehuurde. Of die risico’s zich daadwerkelijk realiseren is daarbij niet doorslaggevend. Een verhuurder zoals Area hoeft het enkele in het leven roepen van dat soort risico’s niet te accepteren en heeft er een te respecteren belang bij om dit soort situaties, die schadelijk kunnen zijn voor de leefbaarheid bij en de verhuurbaarheid van haar huurwoningen, zoveel mogelijk te voorkomen. Daarom levert het in een huurwoning en/of de daarbij behorende tuin of schuur van Area kweken van meer hennep dan een geringe hoeveelheid voor eigen gebruik, een ernstige tekortkoming op in de nakoming van de huurovereenkomst. Daarbij komt nog dat het inmiddels vast beleid is van toegelaten instellingen zoals Area om ter voorkoming van de bovengenoemde risico’s streng op te treden tegen de kweek van hennep in een huurwoning en/of de daarbij behorende tuin of schuur. Dit beleid mag inmiddels bij huurders bekend worden verondersteld, maar is in dit geval door Area ook nog eens nadrukkelijk op haar website vermeld en opgenomen in artikel 6.8 AH. In verband hiermee heeft Area er, mede vanuit een oogpunt van precedentwerking, een te respecteren belang bij om streng op te treden tegen dergelijke hennepkweek. Het "laten passeren" van dit soort tekortkomingen zou het tegendeel van de beoogde precedentwerking opleveren: anderen zouden daarvan de indruk kunnen krijgen dat het met de sanctionering van dergelijke overtredingen "wel losloopt".

3.1

Voor zover Area zich beroept op vrijwel alle voornoemde argumenten, erkent het hof het belang daarvan en kent het hof daaraan ook gewicht toe. Voor zover Area betoogt dat de politie hier een professionele hennepkwekerij van aanzienlijke omvang heeft aangetroffen, kan het hof Area daarin echter niet volgen. Ondanks de door Area ingeroepen Aanwijzing Opiumwet die de politie doorgaans pleegt te hanteren, heeft de politie op basis van de aangetroffen spullen en situatie hier samengevat in het mutatierapport nadrukkelijk gerapporteerd over slechts één in de tuin aangetroffen plant en vooral vijf in de schuur aangetroffen kleine plantjes die amateuristisch werden gekweekt voor eigen gebruik en zonder dat illegaal stroom werd afgetapt. Dit ligt in lijn met de schriftelijke verklaring van [persoon A] :
“(…) dat de 5 wietplantjes van mij waren (…) om canabis olie van te maken om

de pijn in mijn rug te onderdrukken omdat dat goed werkt voor mij.”

Hier is dus geen sprake van het hierboven bedoelde geval waarin in een huurwoning en/of de daarbij behorende tuin of schuur meer hennep werd geteeld dan een geringe hoeveelheid voor eigen gebruik.

3.11

Verder maakt de door Area bedoelde Aanwijzing Opiumwet kort gezegd voor het al dan niet strafrechtelijk optreden een onderscheid tussen twee situaties: er is wel of niet sprake van beroeps- of bedrijfsmatige teelt. Daarbij gelden als relevante factoren voor de vaststelling ervan:

de schaalgrootte van de teelt: de hoeveelheid planten. Bij een hoeveelheid van vijf planten of minder wordt in beginsel aangenomen dat geen sprake is van beroeps- of bedrijfsmatig handelen en wordt gehandeld gelijk als in de situatie dat sprake is van een geringe hoeveelheid, bestemd voor eigen gebruik.
de mate van professionaliteit. Deze wordt afgemeten aan het soort perceel waarop geteeld wordt, belichting, verwarming, bevloeiing, etc. Als -ongeacht de hoeveelheid planten- wordt voldaan aan twee of meer punten uit de lijst indicatoren met betrekking tot de mate van professionaliteit, wordt aangenomen dat er sprake is van beroeps- of bedrijfsmatig handelen.
het doel van de teelt. Indien er sprake is van teelt om geldelijk gewin te verkrijgen, wordt -ongeacht de hoeveelheid planten- aangenomen dat er sprake is van beroeps- of bedrijfsmatig handelen.

Op basis van deze factoren pleegt te worden bezien of in strafrechtelijk opzicht sprake is geweest van beroeps- of bedrijfsmatige teelt, waarbij het echter vooral gaat om strafrechtelijk gedoogbeleid.

De bedoelde Aanwijzing Opiumwet kan voor de beoordeling van civielrechtelijke huurgeschillen als de onderhavige wel aanknopingspunten bieden, maar is voor de beoordeling van deze civiele geschillen niet doorslaggevend. Reeds vanwege dit laatste treft het in dat verband door Area (in relatie tot de kwaliteit van de hennep of hennepplanten) ingeroepen arrest ECLI:NL:GHSHE:2018:3407 geen doel. Dit arrest betrof bovendien een onvergelijkbare situatie, namelijk een geval waarin een burgemeester het gehuurde bestuursrechtelijk had gesloten na een aangetroffen handelshoeveelheid van 115 gram hennep en op basis van een aannemelijk geachte productie van harddrugs althans voorbereidingshandelingen daartoe.

Ook voor zover Area ter onderbouwing van hier aanwezige beroeps- of bedrijfsmatige hennepteelt verwijst naar het arrest ECLI:NL:GHDHA:2013:CA1591 betrof dat een niet vergelijkbare situatie, namelijk een geval waarin werd uitgegaan van dertien aangetroffen moederhennepplanten en vier aangetroffen stekken. Reeds omdat de door Area verder nog ingeroepen jurisprudentie -zoals bijvoorbeeld ECLI:NL:GHAMS:2008:BG6079- vooral ziet op situaties waarin beroeps- of bedrijfsmatige (thuis)teelt werd aangenomen, missen ook de op die overige jurisprudentie gebaseerde betogen van Area doel omdat hier alleen sprake is geweest van amateuristische teelt voor eigen gebruik.

3.12

Het hof kent ten gunste van [geïntimeerde] veel gewicht toe aan de omstandigheid dat hier met name sprake was van geringe amateuristische hennepkweek voor eigen gebruik. Bovendien is niet (voldoende) gebleken dat hier sprake is geweest van stankoverlast, verloedering van de woonomgeving, gevoelens van onveiligheid bij buurtbewoners of het bezoek van kopers of criminelen aan het gehuurde. Area onderbouwt en verduidelijkt ook niet (voldoende) dat daarvan hier concreet sprake is geweest of wie dat dan heeft ondervonden. Verder oordeelt het hof van belang dat hier geen sprake is geweest van het illegaal aftappen van stroom althans van een onveilige situatie. Ook is niet (voldoende) gesteld of gebleken dat [geïntimeerde] van de aangetroffen teelt van een geringe hoeveelheid hennep voor eigen gebruik door [persoon A] , op de hoogte is geweest. De 62-jarige [geïntimeerde] heeft bovendien inmiddels meer dan 36 jaren in de woning gewoond en andere schendingen van huurdersverplichtingen in die langdurige huurperiode zijn niet (voldoende) gesteld of gebleken. Mede gelet op het woonbelang van [geïntimeerde] oordeelt het hof alles bij elkaar dat de tekortkoming in dit geval de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt. In zoverre slagen de principale grieven 2 en 3 van Area niet, terwijl de met de incidentele grief bedoelde persoonlijke omstandigheden van [geïntimeerde] uiteindelijk succesvol blijken te zijn aangevoerd.

3.13

Het hof concludeert dat de vorderingen I en II niet toewijsbaar zijn. De principale grieven 1, 2 en 3 van Area treffen geen doel, zodat ook de daarop voortbouwende principale grief 4 -gericht tegen de door de kantonrechter uitgesproken proceskostenveroordeling- doel mist. Het hof zal het beroepen vonnis bekrachtigen en oordeelt ook vordering III niet toewijsbaar, terwijl Area als de in het ongelijk te stellen partij tevens in de proceskosten van het beroep zal worden veroordeeld, met de verlangde wettelijke rente. Omdat het hof de met de incidentele grief door [geïntimeerde] aan de orde gestelde omstandigheden ook zonder die grief in het kader van het principaal beroep had kunnen en behoren te onderzoeken, zal het hof geen afzonderlijke proceskostenbeslissing in het incidenteel beroep geven. Wat partijen verder nog aanvoeren, bevat geen (voldoende) concrete argumenten die het hof anders kunnen doen oordelen. Het hof beslist als volgt.

4.De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het beroepen vonnis;

veroordeelt Area in de proceskosten van het beroep aan de zijde van [geïntimeerde] en begroot die kosten tot op heden op € 332,-- aan griffierecht en op € 1.114,-- aan salaris advocaat, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover als Area deze bedragen niet binnen veertien dagen na heden heeft voldaan;

wijst het meer of anders in beroep gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.G.W.M. Stienissen, L.S. Frakes en P.S. Kamminga en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 12 april 2022.

griffier rolraadsheer