Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer: 200.120.342/01
Zaak-/rolnummer rechtbank: 1379265 CV EXPL 12-45146
Arrest d.d. 21 mei 2013
inzake
STICHTING WOONBRON,
gevestigd te Rotterdam,
appellante,
hierna te noemen: Woonbron,
advocaat: mr. T.A. Vermeulen te Rotterdam,
tegen
[HUURDER],
wonende te Rotterdam,
geïntimeerde,
hierna te noemen: [huurder],
niet verschenen.
Het geding
Bij exploot van 9 januari 2013 is Woonbron in hoger beroep gekomen van het vonnis van 7 december 2012, tussen partijen gewezen door de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam. Nadat tegen [huurder] verstek is verleend heeft Woonbron bij memorie van grieven drie grieven tegen dat vonnis opgeworpen. Hierna heeft Woonbron de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder het kopje “2. De vaststaande feiten” een aantal feiten vastgesteld, waartegen niet is opgekomen. Ook het hof gaat van die feiten uit. Met inachtneming daarvan en van hetgeen overigens als onvoldoende betwist naar voren is gekomen, gaat het in deze zaak om het volgende.
1.1. [huurder] huurt van Woonbron vanaf 16 september 2004 een woning aan [adres] (hierna ook: het gehuurde) in [woonplaats]. De algemene voorwaarden die op de huurovereenkomst van toepassing zijn bevatten onder meer de bepaling dat het de huurder niet is toegestaan in het gehuurde hennep te kweken.
1.2. Naar aanleiding van een mma(meld misdaad anoniem)-melding over een overbuurman heeft de politie in de tuin bij de woning hennepplanten ontdekt. Volgens het informatieformulier van Real Time Intelligence Center BO Rotterdam Rijnmond ging het daarbij om dertien moederplanten en vier stekken. Volgens [huurder] was slechts sprake van vijf levende planten en vier dode.
2. Woonbron heeft naar aanleiding van de hennepkweek ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd, met proceskosten.
3. Na verweer van [huurder] heeft de kantonrechter in het bestreden vonnis overwogen dat met de aanwezigheid van reeds één hennepplant de algemene huurvoorwaarden zijn overtreden, zodat het aantal planten niet relevant is. [huurder] is dus tekortgeschoten in correcte nakoming van de overeenkomst. Vervolgens heeft de kantonrechter overwogen dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een of meer verbintenissen uit de overeenkomst de wederpartij de bevoegdheid geeft de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, maar heeft zij de tekortkoming van [huurder] in het licht van de onderhavige omstandigheden zo (relatief) gering van omvang geacht, dat deze tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigde. Daarbij heeft de kantonrechter meegewogen (samengevat) dat onweersproken was dat [huurder] de hennepplanten voor eigen gebruik kweekte, dat gesteld noch gebleken is dat sprake is geweest van het bedrijfsmatig kweken van hennep, dat van (potentiële) overlast en veiligheidsrisico’s niet was gebleken en dat [huurder] in het kader van een procedure ex art. 1:212 B.W. over een woonruimte dient te beschikken waarin hij zijn zoon kan laten wonen/verblijven. Aldus heeft zij het belang van Woonbron bij handhaving van haar beleid geringer geacht dan het belang van [huurder] bij behoud van de woning.
4. Met de eerste grief betoogt Woonbron onder meer dat het onbegrijpelijk is, dat de kantonrechter enerzijds het aantal planten niet relevant acht maar anderzijds kennelijk van belang acht dat niet is gesteld of gebleken dat sprake is geweest van bedrijfsmatig kweken.
Zij betoogt dat het een feit van algemene bekendheid is dat een hoeveelheid van meer dan vijf hennepplanten als bedrijfsmatig kweken van hennep wordt gezien en verwijst naar de Aanwijzing Opiumwet (Strcrt. 2000, 250).
5. Het hof overweegt als volgt.
6. De Aanwijzing Opiumwet (Stcrt. 2000, 250), zoals gewijzigd bij de Aanwijzing Opiumwet van 6 februari 2002 (Stcrt. 2002, 46) (hierna: de Aanwijzing), gaat ten aanzien van hennepteelt uit van twee situaties: er is sprake van ofwel beroeps- of bedrijfsmatige teelt, ofwel geen beroeps- of bedrijfsmatige teelt. Voor de bepaling of van beroeps- of bedrijfsmatig handelen sprake is en voor de mate daarvan, kan volgens de Aanwijzing worden aangeknoopt bij een aantal indicatoren. Deze indicatoren zijn genoemd in bijlage 1 bij de Aanwijzing. Bij een hoeveelheid van vijf planten of minder wordt aangenomen dat er geen sprake is van beroeps- of bedrijfsmatig handelen, bij een hoeveelheid van meer dan vijf planten wel.
7. Anders dan de kantonrechter is het hof dan ook van oordeel dat voor de beoordeling van de vraag of de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt wel relevant is hoeveel hennepplanten [huurder] in de tuin kweekte. Indien het ging om meer dan vijf planten wordt op de voet van voormelde Aanwijzing aangenomen dat [huurder] de hennep bedrijfsmatig teelde. Dat geval vergt een andere afweging dan voor het geval waarin het om de kweek van hennep voor eigen gebruik ging.
8. Woonbron heeft ter onderbouwing van haar stelling dat het ging om dertien moederplanten en vier stekken eerdergenoemd formulier van Real Time Intelligence Center BO Rotterdam Rijnmond overgelegd, waarin die aantallen worden genoemd. [huurder] heeft de inhoud van het formulier betwist. Hij merkt daarbij op dat er geen foto’s zijn bijgevoegd en dat [huurder] niets heeft vernomen van de politie.
[huurder] heeft echter erkend dat de politie naar aanleiding van een melding over een overbuurman de planten van [huurder] bij toeval heeft ontdekt (zie conclusie van antwoord onder punt 10). Hij heeft voorts niet betwist de mededeling van de advocaat van Woonbron bij gelegenheid van de comparitie van partijen in eerste aanleg, inhoudende dat de rechercheur Van der Berg bevestigd heeft dat het door het RTIC genoemde aantal planten juist is. Dat geen foto’s bij het formulier zijn gevoegd en [huurder] niets van de politie heeft gehoord, doet daaraan niet af. Op grond van het voorgaande acht het hof het, behoudens tegenbewijs, voorshands aannemelijk dat de politie bij toeval dertien moederplanten en vier stekken in de tuin van de woning heeft aangetroffen. Nu [huurder] in hoger beroep niet is verschenen, zal het hof het toelaten tot tegenbewijs achterwege laten.
9. Ervan uitgaande dat [huurder] dertien moederhennepplanten en vier stekken in de tuin aanwezig had, neemt het hof in het voetspoor van voormelde aanwijzing voorts aan dat sprake is geweest van bedrijfsmatige teelt. De enkele stelling van [huurder] dat hij de hennep voor eigen gebruik teelde is onvoldoende om de aanname van bedrijfsmatigheid bij een hoeveelheid van meer dan vijf planten te ontzenuwen. Dit geldt ook voor de enkele stelling dat vier planten dood waren.
10. Het hof acht het voorts een feit van algemene bekendheid dat omwonenden stankoverlast kunnen ervaren door de aanwezigheid van een aantal grote hennepplanten in een tuin, zoals Woonbron onder haar tweede grief terecht aanvoert. Een tuin bij een woning is evident niet bedoeld voor hennepkweek van een omvang als waarvan sprake is. Een dergelijke hennepkweek heeft voorts een negatieve invloed op de woonomgeving en de leefbaarheid in een wijk.
11. [huurder] heeft nog naar voren gebracht dat hij niet in strijd met de algemene voorwaarden heeft gehandeld, omdat daarin niet is verboden hennep te kweken bij het gehuurde of in de tuin. Het hof verwerpt dit verweer op de door de kantonrechter onder 4.1 van het bestreden vonnis genoemde gronden.
12. De conclusie is dat het hof, anders dan de kantonrechter, van oordeel is dat de bedrijfsmatige teelt in de tuin van het gehuurde voldoende grond oplevert voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
13. De omstandigheid dat de kwekerij zich niet in de woning, de schuur of een tuinhuis bevond zodat geen sprake was van vochtoverlast of brandgevaar en dat er geen klachten van omwonenden zijn geweest, laat onverlet dat de tekortkoming niet van zodanig geringe ernst is dat ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet gerechtvaardigd is. Dat [huurder] niet is gewaarschuwd door Woonbron legt evenmin gewicht in de schaal. De algemene voorwaarden bevatten immers duidelijk de bepaling dat het kweken van hennep in het gehuurde verboden is. De belofte om niet meer tot nieuwe kweek over te gaan, maakt de gepleegde tekortkoming niet ongedaan. Het langdurige huurderschap en het feit dat het zoontje van [huurder] (wellicht) bij hem zal komen te wonen kan een en ander ook niet anders maken.
14. De slotsom is dat Woonbron succes heeft met het appel zonder dat de grieven nog afzonderlijke behandeling behoeven. Het vonnis van de kantonrechter zal worden vernietigd en de vorderingen zullen alsnog worden toegewezen. Het hof ziet aanleiding de ontruimingstermijn op één maand te stellen.
Beslissing
Het hof:
- vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam van 7 december 2012;
en opnieuw rechtdoende:
- ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst;
- veroordeelt [huurder] om het gehuurde binnen één maand na betekening van dit arrest, met alle zich daarin bevindende personen en/of zaken te ontruimen en te verlaten en het gehuurde bezemschoon onder afgifte van de sleutels aan Woonbron ter beschikking te stellen;
- veroordeelt [huurder] in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van Woonbron tot op 7 december 2012 begroot op € 203,33.aan verschotten ( € 109 griffierecht en € 94,33 explootkosten) aan verschotten en € 200 aan salaris gemachtigde;
- veroordeelt [huurder] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Woonbron tot op heden begroot op € 775,83 aan verschotten (€ 683 aan griffierecht en € 92,83 aan explootkosten) en € 894 aan salaris advocaat;
- verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. A. Dupain, M.A. Tan-de Sonnaville en M.J. van der Ven en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 21 mei 2013 in aanwezigheid van de griffier.