ECLI:NL:GHSHE:2021:3588

• Datum uitspraak: 30 november 2021
• Publicatiedatum: 30 november 2021
• Zaaknummer: 200.274.096_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: R.A. van der Pol; O.G.H. Milar; H.F.P. van Gastel
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurprijsverhoging en huurachterstand in geschil tussen verhuurder en huurders

In deze zaak gaat het om een geschil tussen huurders en verhuurders over een huurprijsverhoging en een huurachterstand. De huurders, aangeduid als [appellanten], hebben in 2014 een huurovereenkomst gesloten voor een woning. De huurprijs was aanvankelijk € 780,00 per maand. Op basis van de huurovereenkomst zou de huurprijs jaarlijks kunnen worden aangepast volgens een indexclausule. Echter, de verhuurder heeft in de jaren 2015 tot 2018 geen huurverhoging doorgevoerd. Pas in mei 2018 werd een verhoging van € 25,00 aangekondigd, maar het hof oordeelt dat deze verhoging niet conform de huurovereenkomst was en dat de huurprijs per 1 augustus 2018 op € 788,58 dient te worden vastgesteld.

Daarnaast is er een geschil over een huurachterstand. De verhuurder vorderde ontbinding van de huurovereenkomst en betaling van achterstallige huur. De huurders betwisten de hoogte van de huurachterstand en stellen dat zij de huur voor een groot deel contant hebben betaald. Het hof oordeelt dat de huurders onvoldoende bewijs hebben geleverd voor hun stelling dat zij aan hun betalingsverplichtingen hebben voldaan. Uiteindelijk wordt de huurachterstand vastgesteld op € 10.235,45, en de huurders worden veroordeeld tot betaling van dit bedrag, evenals een bedrag van € 788,58 per maand vanaf 1 juli 2019 tot de ontruiming op 14 augustus 2020.

Het hof vernietigt het eerdere vonnis van de kantonrechter, behoudens de veroordeling in proceskosten, en doet opnieuw recht. De kosten van het hoger beroep worden gecompenseerd, en iedere partij draagt haar eigen kosten.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer gerechtshof 200.274.096

(zaaknummer rechtbank Limburg, 7373491)

arrest van 30 november 2021

in de zaak van

1. [appellant] ,

wonende te [woonplaats] ,

2.
[appellante] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellanten,

in eerste aanleg: gedaagden in conventie, eisers in reconventie,

advocaat: mr. S.C. Leinders te Echt, gemeente Echt-Susteren (voorheen mr. T.D.D. Loeffen),

tegen

1.
[geïntimeerde 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

2.
[geïntimeerde 2] ,

wonende te [woonplaats] .

geïntimeerden,

in eerste aanleg: eisers in conventie, gedaagden in reconventie,

advocaat: mr. E.H.C.K. Reijans te Echt, gemeente Echt-Susteren,

Appellant sub 1 zal hierna [appellant] , appellante sub 2 [appellante] en appellanten gezamenlijk zullen [appellanten] worden genoemd.

Geïntimeerde sub 1 zal hierna [geïntimeerde 1] , geïntimeerde sub 2 [geïntimeerde 2] en geïntimeerden gezamenlijk zullen [geïntimeerden] worden genoemd.

5. Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

5.1

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 14 april 2020 hier over. Bij dat arrest is een comparitie van partijen bepaald.

5.2

Het verdere verloop blijkt uit:

- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 15 juni 2020;

- de memorie van grieven met productie;

- de memorie van antwoord met producties;

- een akte van [appellanten] ;

- een antwoordakte van [geïntimeerde 1] .

5.3

Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.

6. De vaststaande feiten

6.1

Partijen hebben op 20 januari 2014 een huurovereenkomst gesloten, waarbij [appellanten] van [geïntimeerden] met ingang van 1 maart 2014 de woning aan de [adres] te [plaats] hebben gehuurd. Bij aanvang van de huurovereenkomst bedroeg de – bij vooruitbetaling door [appellanten] te betalen – huur € 780,00 per maand.

6.2

De huurovereenkomst bevat – voor zover hier relevant – de volgende bepalingen:

“(…) Huurprijswijziging

5.1

De huurprijs kan op voorstel van verhuurder voor het eerst per 1 juli 2015 en vervolgens jaarlijks worden gewijzigd met een percentage dat maximaal gelijk is aan het op de ingangsdatum van die wijziging wettelijk toegestane percentage voor woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs bij gebreke waarvan de huurprijsaanpassing plaatsvindt overeenkomstig het gestelde in 5.2.

5.2

Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft¹, is het onder 5.1 gestelde niet van toepassing. In dat geval wordt de huurprijs voor het eerst per 1 juli 2015 en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het gestelde in 18 van de algemene bepalingen.

¹ Er is sprake van een zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs indien bij aanvang van de bewoning voor huurder een huurprijs geldt die, indien nodig herleid tot een bedrag per jaar, hoger is (en mag zijn) dan het krachtens artikel 3 lid 2 van de Uitvoeringswet huurprijzen vastgesteld bedrag. (…)”

6.3

Op de huurovereenkomst zijn de (door [appellanten] geparafeerde) Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte van toepassing. In deze Algemene Bepalingen zijn (zover hier relevant:) de volgende bepalingen opgenomen:

“(…) Toestand bij begin en einde huur

2.1

Het gehuurde wordt/is bij aanvang van de huurovereenkomst aan huurder opgeleverd en door huurder aanvaard in goede staat, zonder gebreken. Dat is de staat waardoor het gehuurde aan huurder het genot kan verschaffen dat huurder bij aanvang van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de huurovereenkomst betrekking heeft. De staat/toestand waarin het gehuurde zich bij het begin van de huur bevindt, wordt vastgelegd in een te dateren en in tenminste in tweevoud op te maken inspectierapport/beschrijving, dat/die door partijen wordt ondertekend en waarvan elk van partijen een exemplaar ontvangt.

Mocht er bij aanvang van de huurovereenkomst sprake zijn van een gebrek dan wordt dit in het inspectierapport/de beschrijving vermeld. Een dergelijk gebrek wordt door verhuurder binnen een redelijke termijn verholpen. Indien verhuurder zulks nalaat is verhuurder slechts in verzuim nadat huurder verhuurder in gebreke heeft gesteld. (…)

Onderhoud

10.1

Huurder is ingevolge de wet (artikel 7:217 juncto 240 Burgerlijk Wetboek), deze huurovereenkomst of het gebruik verplicht tot het verrichten van kleine herstellingen aan, op of in het gehuurde en verhuurder is verplicht op verlangen van huurder de overige gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van verhuurder zijn te vergen. Partijen zullen daartoe tijdig en op deugdelijke wijze – ieder voor zijn rekening – die voorzieningen, vernieuwingen daaronder begrepen, treffen of doen treffen, die daarvoor nodig zijn en waartoe de wet, enig wettelijk voorschrift of overeengekomen voorwaarden hen verplicht. (…)

10.6

Indien een der partijen nalaat onderhoud, herstel of vernieuwing te zijnen laste uit te voeren of te doen uitvoeren - dan wel indien deze op onoordeelkundige of slechte wijze zijn uitgevoerd -, is de andere partij gerechtigd om die werkzaamheden voor rekening en risico van de nalatige partij te (doen) verrichten, nadat deze een schriftelijke ingebrekestelling heeft gekregen waarin hem een redelijke termijn voor de nakoming is verleend. Indien de voor rekening van huurder komende werkzaamheden geen uitstel kunnen gedogen, is verhuurder gerechtigd deze terstond voor rekening huurder te verrichten of te doen verrichten. (…)

Betalingen

16. De betaling van de huurpenningen en van al hetgeen verder krachtens deze overeenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in Nederlands wettig betaalmiddel - zonder opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben, behoudens in het geval als gesteld in artikel 7:206 lid 3 Burgerlijk Wetboek - geschieden door storting dan wel overschrijving op een door verhuurder op te geven rekening. Het staat verhuurder vrij door middel van schriftelijke opgave aan huurder wijziging aan te brengen in de plaats of wijze van betaling. Verhuurder is gerechtigd te bepalen op welke openstaande vordering uit de huurovereenkomst een door hem van huurder ontvangen betaling in mindering komt, tenzij huurder bij de betaling uitdrukkelijk anders aangeeft. In het laatste geval is het gestelde in artikel 6:50 Burgerlijk Wetboek niet van toepassing. (…)

Huurprijswijziging

18. Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte meteen geliberaliseerde huurprijs betreft:

- vindt de jaarlijkse huurprijswijziging plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CRI), reeks alle huishoudens (2000=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS);

- wordt de gewijzigde huurprijs berekend volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de vierde kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de zestiende kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast; (….)”

6.4

Op 26 februari 2014 is er een door [appellante] ondertekend eindinspectierapport opgemaakt.

6.5

De huur is gedurende de huurrelatie door [appellanten] voor het merendeel contant betaald, waarbij door [geïntimeerden] aan [appellanten] een kwitantie werd verstrekt.

6.6

Bij - door [appellanten] “voor gezien” getekende - brief van 3 april 2017 hebben [geïntimeerden] aan [appellanten] geschreven:

“(…) Zoals 31 maart 2017 met U besproken bedraagt de huurachterstand:

Schrijven 27-11-2014 en 30-12-2015 € 820,00

Betaald in januari 2016 50,00

€ 770,00

Huurachterstand december 2016 780,00

Huurachterstand maart 2017 330,00

Totaal € 1 880,00

========

In ons gesprek van 31 maart 2017 is het volgende afgesproken:

Uiterlijk 30 april betaalt U de huur april € 780,00

en achterstand maart 2017 330,00

€ 1 110,00

In de volgende maanden betaalt U € 1 000,00 tot de

huurachterstand is ingelopen.

Mits U deze termijnen voldoet zal in het kader van coulance geen huurverhoging plaats vinden. (…)”

6.7

Bij brief van 14 mei 2018 hebben [geïntimeerden] aan [appellanten] medegedeeld:

“(….) Hierbij deel ik U mede dat de huur van het pand [adres] te [plaats] per 1 augustus 2018 wordt verhoogd.

Oude huurprijs (sedert 1 maart 2014) € 780,00

Verhoging per 1 augustus 2018 25,00

Nieuwe huurprijs met ingang van 1 augustus 2018 € 805,00 (…)”.

6.8

Op 4 oktober 2018 hebben [appellanten] zich gewend tot de huurcommissie met een verzoek tot verlaging van de huur vanwege onderhoudsgebreken (artikel 7:257 BW). Bij brief van 15 januari 2019 heeft de huurcommissie medegedeeld dat het verzoek om huurverlaging niet in behandeling kan worden genomen, omdat sprake is van een geliberaliseerde huurovereenkomst.

6.9

Bij het bestreden (deel)vonnis van 26 juni 2019 heeft de kantonrechter de huurovereenkomst ontbonden en [appellanten] veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van het vonnis. [appellanten] hebben de woning op 14 augustus 2020 ontruimd en verlaten onder afgifte van de sleutel aan [geïntimeerden] . Tegen de uitgesproken ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming is door [appellanten] in hoger beroep niet opgekomen, zodat deze beslissingen aan het oordeel van het hof zijn onttrokken.

7. Het geschil en de beslissing in eerste aanleg en in hoger beroep

7.1

[geïntimeerden] hebben – na eisvermeerdering bij akte na comparitie – in eerste aanleg in conventie – samengevat – gevorderd:

- ontbinding van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst;

- ontruiming van het gehuurde;

- hoofdelijke veroordeling van [appellanten] tot betaling van een bedrag van € 10.378,35

(€ 9.606,07 hoofdsom, € 772,28 incassokosten en € 112,75 rente), te vermeerderen

met de wettelijke rente over € 6.070,00 vanaf 5 november 2018;

- veroordeling van [appellanten] tot betaling van een bedrag van € 805,00 per maand vanaf 1 december 2018 tot de dag van ontruiming;

- hoofdelijke veroordeling van [appellanten] in de proceskosten.

7.2

[appellanten] hebben – na wijziging van eis – in eerste aanleg in reconventie – samengevat – gevorderd:

- huurvermindering van 40% op de huurprijs vanaf 1 maart 2014, althans 25 september 2018, althans 15 oktober 2018, totdat de gebreken aan het gehuurde volledig zijn hersteld, dan wel tot aan de dag van de gehele ontruiming van het gehuurde;

- [geïntimeerden] te veroordelen tot herstel van de gebreken aan het gehuurde binnen 14 dagen na het vonnis;

- veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente bij niet voldoening binnen 14 dagen na het vonnis.

7.3

De kantonrechter heeft bij vonnis van 26 juni 2019 de huurovereenkomst ontbonden en [appellanten] veroordeeld om het gehuurde te ontruimen met afgifte van de sleutels aan [geïntimeerden] . Bij het eindvonnis van 25 september 2019 heeft de kantonrechter in conventie en in reconventie [appellanten] hoofdelijk veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 11.988,35 (bestaande uit de hoofdsom van € 11.216,07 en € 772,28 incassokosten), te vermeerderen met de wettelijke rente over € 11.216,07, alsmede [appellanten] hoofdelijk veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 805,00 per maand, of een gedeelte van een maand voor een gehele gerekend, vanaf 1 juli 2019 tot aan de datum van de ontruiming. De kantonrechter heeft daarnaast [appellanten] hoofdelijk veroordeeld in de proceskosten.

7.4

In hoger beroep hebben [appellanten] vernietiging gevorderd van voormelde vonnissen en dat het hof, opnieuw rechtdoende:

I. [geïntimeerden] in al hun vorderingen alsnog niet-ontvankelijk zal verklaren, althans hun

deze als ongegrond en onbewezen zal ontzeggen;

II. een huurvermindering van 40% op de huurprijs toe zal toewijzen, althans een in goede justitie te bepalen percentage, met terugwerkende kracht vanaf 1 maart 2014, althans 25 september 2018, althans 15 oktober 2018 tot 14 augustus 2019;

III. [geïntimeerden] zal veroordelen in de kosten (van beide procedures) nakosten.

8. De motivering van de beslissing in hoger beroep

8.1

In dit hoger beroep gaat het, gezien de grieven 1 tot en met 6, om de vraag of [appellanten] achterstallige huurpenningen verschuldigd zijn, of de huurprijsverhoging die [geïntimeerden] bij brief van 14 mei 2018 hebben aangekondigd rechtsgeldig is, of [appellanten] aanspraak kunnen maken op (terug)betaling door [geïntimeerden] van door hen in het kader van de huurovereenkomst gemaakte (onderhouds)kosten, alsmede om de vraag of er aanleiding bestaat om een huurprijsvermindering toe te passen.

vermeerdering van eis

8.2

Alvorens in te gaan op de hiervoor geformuleerde vragen, zal het hof eerst ingaan op het door [appellanten] in grief 7 van de memorie van grieven opgeworpen procesrechtelijke bezwaar. Volgens [appellanten] hebben [geïntimeerden] in hun processtukken in eerste aanleg (de conclusie van antwoord in reconventie en de akte van 14 augustus 2019) niet uitdrukkelijk opgenomen dat zij hun eis willen vermeerderen en is de kantonrechter buiten diens bevoegdheid getreden door [appellanten] tot betaling van een hoger bedrag te veroordelen dan in de inleidende dagvaarding is opgenomen. Daarnaast hebben [appellanten] bezwaar gemaakt tegen vermeerdering(en) van eis door [geïntimeerden] , vanwege een onredelijke bemoeilijking van de mogelijkheid verweer te voeren.

8.3

Het hof kan [appellanten] niet volgen in hun betoog. [geïntimeerden] hebben in de inleidende dagvaarding niet alleen betaling van de op dat moment bestaande huurachterstand gevorderd, maar eveneens veroordeling van [appellanten] tot betaling van een bedrag van € 805,- per maand (aan toekomstige huurpenningen) vanaf 1 december 2018 tot aan de dag van de ontruiming. Binnen de reikwijdte van dit petitum konden [geïntimeerden] de na de inleidende dagvaarding en vanaf 1 december 2018 nieuw ontstane en niet betaalde huurtermijnen aan de vordering betreffende de achterstallige huurtermijnen toevoegen, waarbij de vordering tot betaling van de toekomstige termijnen is opgeschoven naar 1 juli 2019. Er is geen sprake van een wijziging van de juridische of feitelijke grondslag van het gevorderde. De hoogte van de door [geïntimeerden] gestelde huurachterstand blijkt voldoende duidelijk uit de conclusie van antwoord in reconventie en vordering, de akte van 24 april 2019 en de antwoordakte van 14 augustus 2019, waarbij [appellanten] ook zelf had kunnen berekenen met welke bedragen de huurachterstand zou oplopen bij niet betaling van de huurtermijnen. Daarom kan niet gezegd worden dat [appellanten] in hun verdediging zijn geschaad. Grief 7 faalt.

huurprijsverhoging

8.4

[geïntimeerden] hebben bij brief van 14 mei 2018 aan [appellanten] medegedeeld dat zij met ingang van 1 augustus 2018 de huurprijs willen verhogen van € 780,00 naar € 805,00. [appellanten] handhaven met grief 1 hun standpunt dat zij niet hebben ingestemd met deze huurprijsverhoging. Volgens [appellanten] had de huurprijs slechts op grond van artikel 5 lid 2 van de huurovereenkomst, in samenhang met artikel 18 van de Algemene Huurvoorwaarden, kunnen worden gewijzigd. De verhoging van € 780,00 naar € 805,00 is niet conform deze artikelen en daarmee nietig, dan wel vernietigbaar, dan wel onrechtmatig, aldus [appellanten] .

8.5

Tussen partijen is niet in geschil dat de onderhavige woning kan worden aangemerkt als een huurwoning met een huurprijs die valt boven de zogenaamde liberalisatiegrens, zodat de dwingendrechtelijke bepalingen betreffende huurprijsbescherming als bedoeld in de artikelen 7:246 - 7:265 BW voor een belangrijk deel op de huurovereenkomst niet van toepassing zijn (artikel 7:247 BW). Op grond van artikel 5 lid 2 van de huurovereenkomst wordt de huurprijs voor het eerst per 1 juli 2015 en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het gestelde in 18 van de Algemene Bepalingen. Artikel 18 van de Algemene Bepalingen bevat een zogenaamde “indexclausule” op grond waarvan de jaarlijkse huurprijswijziging plaatsvindt op basis van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex, reeks alle huishoudens. Op grond van de laatste zinsnede van artikel 18 geldt de gewijzigde huurprijs ook indien van de wijziging aan de huurder geen afzonderlijke mededeling wordt gedaan.

8.6

In het onderhavige geval staat echter vast dat [geïntimeerden] in de jaren 2015 tot 2018 geen aanspraak hebben gemaakt op een verhoogde huur. Pas bij brief van 14 mei 2018 hebben zij aangekondigd de huur te willen verhogen. De verhoging met € 25,- is niet conform bepalingen in de huurovereenkomst en de Algemene Bepalingen. [appellanten] hebben als productie 6 bij de conclusie van antwoord bij wijze van verweer een berekening overgelegd van het bedrag dat de gewijzigde huurprijs volgens de indexering had mogen zijn, te weten een bedrag van € 788,58. [geïntimeerden] hebben daartegen geen eigen berekening in het geding gebracht, zodat zij – naar het oordeel van het hof – onvoldoende feitelijk hebben onderbouwd dat zij de huur in 2018 op grond van de huurovereenkomst en de Algemene Bepalingen konden verhogen met een bedrag van € 25. Dat had wel op hun weg gelegen, nu op grond van de hoofdregel van artikel 150 Rv op hen de stelplicht en bewijslast van een correct berekende huurverhoging rust. Naar het oordeel van het hof dient - omdat op grond van artikel 18 van de Algemene Bepalingen geen afzonderlijke mededeling aan [appellanten] behoefde te worden gedaan - met ingang van 1 augustus 2018 in redelijkheid te worden uitgegaan van een huurprijs van € 788,58.

8.7

Voor zover [geïntimeerden] zich op het standpunt hebben gesteld dat van de huurverhoging met € 25,- per maand dient te worden uitgegaan, omdat [appellanten] niet (tijdig) tegen deze huurverhoging hebben geprotesteerd en daarmee (stilzwijgend) met de huurverhoging hebben ingestemd, is dit standpunt door hen onvoldoende onderbouwd. Niet alleen zijn [appellanten] niet overgegaan tot betaling van het verhoogde huurbedrag. Daarnaast hebben zij op 4 oktober 2018 een verzoek tot huurverlaging ingediend bij de Huurcommissie en hebben zij in de conclusie van antwoord in eerste aanleg hun bezwaren naar voren gebracht. Nu [geïntimeerden] in de brief van 14 mei 2018 ook geen termijn heeft opgenomen waarbinnen [appellanten] bezwaar konden maken tegen het voorstel tot huurverhoging, kan gelet op het voorgaande niet – zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt – worden gezegd dat [appellanten] niet tijdig bezwaar hebben gemaakt tegen de huurverhoging althans dat [geïntimeerden] er redelijkerwijs van hebben mogen uitgaan dat zij tegen de huurverhoging geen bezwaar hadden. Grief 1 slaagt daarmee gedeeltelijk.

huurachterstand

8.8

[appellanten] handhaven met grief 1 verder hun betwisting van het bestaan en het beloop van de door [geïntimeerden] gestelde huurachterstand. Volgens [appellanten] maakt noch de akte van 24 april 2019, noch het daarbij overgelegde overzicht huurachterstand, de bestaande huurachterstand inzichtelijk. Daarnaast hebben [appellanten] – naar hun zeggen - over de jaren 2016, 2017 en tot en met augustus 2018 de huurpenningen volledig voldaan, hetgeen zij grotendeels kunnen aantonen door middel van kwitanties.

8.9

[geïntimeerden] hebben de door hen gestelde huurachterstand nader onderbouwd met het bij akte van 24 april 2019 (als productie 1) overgelegde overzicht huurachterstand. De berekening gaat uit van een achterstand op 31 maart 2017 van € 1.880,00 en komt vervolgens uit op een totale achterstand tot en met april 2019 van € 9.606,07 Naar het oordeel van het hof kan niet worden uitgegaan van de juistheid van dit overzicht.

8.1

De huurachterstand op 31 maart 2017 van € 1.880,00 is gebaseerd op een voor gezien ondertekende brief van [geïntimeerden] aan [appellanten] van 3 april 2017 (zoals weergegeven onder 2.5). Het in deze brief opgenomen overzicht gaat uit van een huurachterstand, zoals weergegeven in een brief van 27 november 2014 en 30 december 2015, van € 820,-. Uit de bij productie 3 bij de inleidende dagvaarding gevoegde brief van 4 september 2014 volgt dat er sinds september 2014 reeds sprake is van een huurachterstand. In de brief van 27 november 2014 hebben [geïntimeerden] vervolgens medegedeeld dat de huurachterstand op dat moment nog € 820,- bedraagt. Dit bedrag komt vervolgens terug in de brief van 3 april 2017
. Het hof acht dit bedrag door [geïntimeerden] voldoende onderbouwd en gaat van de juistheid daarvan uit. Vervolgens zou volgens de brief van 3 april 2017 in januari 2016 een bedrag van € 50,- zijn betaald en zou er nog een huurachterstand bestaan van december 2016 (€ 780,-) en maart 2017 (€ 330,-).

[appellanten] hebben bij productie 14 van de memorie van grieven een aantal kwitanties overgelegd, waaruit volgt dat op dit punt het overzicht in de brief van 3 april 2017 niet klopt. Op 26 januari 2017 is door [geïntimeerden] een bedrag van € 70,- ontvangen “nog te betalen over november 2016” en € 780,- huur over de maand december 2016. Op 15 februari 2017 is vervolgens de huur ontvangen over de maand januari 2017 en op 31 maart 2017 is nog een bedrag van € 450,- ontvangen. Het hof leidt hieruit af dat op het bedrag van € 820,00 in plaats van € 50,00 een bedrag van € 70,00 in mindering moet strekken. De huurachterstand van december 2016 is voldaan, dus deze valt weg. En de huurachterstand van maart 2017 is wel correct, omdat over die maand slechts een bedrag van € 450,- is betaald en er dus een achterstand resteert van € 330,-. De huurachterstand op 3 april 2017 zou daarmee neerkomen op een bedrag van € 1.080,- (820 -/- 70 + 330). Voor zover [appellanten] hebben aangevoerd dat zij de overige bedragen over deze periode wel hebben voldaan, hebben zij dit niet concreet met kwitanties onderbouwd hetgeen wel op hun weg had gelegen. Zij hebben er immers voor gekozen om niet, zoals artikel 16 van de Algemene Bepalingen voorschrijft, per bank te betalen maar om contant te betalen en op [appellanten] rusten de stelplicht en bewijslast van deze contante betalingen, nu zij zich beroepen op het daaraan verbonden rechtsgevolg, te weten het tenietgaan van de verbintenis ten gevolge van betaling. Zij erkennen geen kwitanties te kunnen overleggen.

8.11

Uit het overzicht van [geïntimeerden] bij de akte van 24 april 2019 volgt vervolgens dat over de maanden april tot en met november 2017 een bedrag van € 6.130,- is ontvangen, terwijl [appellanten] een bedrag van € 7.020,- hadden moeten betalen, hetgeen een huurachterstand oplevert van € 890,-. [appellanten] stellen weliswaar dat zij de overige bedragen over 2017 hebben voldaan, maar kunnen dit niet aantonen aan de hand van kwitanties noch aan de hand van andere concrete gegevens.. Bij gebreke daarvan dient het hof uit te gaan van de juistheid van het overzicht van [geïntimeerden] en dat betekent

at, uitgaande van een huurachterstand op 31 maart 2017 van € 1.080,00 en een huurachterstand in de opvolgende maanden van het jaar 2017 van € 890,-, eind 2017 een huurachterstand bestond van € 1.970,-.

8.12

Het overzicht van [geïntimeerden] bij de akte van 24 april 2019 vermeldt vervolgens dat over het jaar 2018 in de maanden januari en mei 2018 een bedrag van € 750,00 is ontvangen, in de maanden februari, maart, april en augustus 2018 een bedrag van € 780,00 en in de maand juli 2017 een bedrag van € 760,-. Dit strookt volledig met de door [appellanten] bij productie 5 van de conclusie van antwoord overgelegde kwitanties. Dat de huur over de maand juni 2018 eveneens is betaald, is door [geïntimeerden] betwist en door [appellanten] niet, zoals wel had gemoeten, voldoende feitelijk onderbouwd. Het hof gaat er dan ook vanuit dat deze maand huur niet is voldaan en de verbintenis in zoverre dus niet is teniet gegaan.. Uit het overzicht van [geïntimeerden] volgt dat er in de maanden tot en met augustus 2018 totaal een bedrag van € 5.380,- is betaald, terwijl er een bedrag van € 6.265,00 had moeten worden voldaan. [geïntimeerden] gaan in hun overzicht uit van een huurprijs in augustus 2018 van € 805,-. Zoals het hof hiervoor reeds heeft geoordeeld dient echter uit te worden gegaan van een huurprijs van € 788,58. De totale huurachterstand tot en met augustus 2018 komt daarmee neer op een bedrag van € 2.838,58 (€ 1.970 + 868,58 (6.248,58 (7 x 780,- + 1 x 788,58) -/- 5.380,00 (totaal door [geïntimeerden] ontvangen) = 868,58)).

8.13

Tussen partijen is niet in geschil dat vanaf september 2018 geen huurbetalingen meer zijn gedaan, hetgeen neerkomt op een huurachterstand van september 2018 tot en met juni 2019 (de maand van ontbinding van de huurovereenkomst bij vonnis van 26 juni 2019). Dat komt neer op een achterstand over die maanden van € 7.885,80 (10 maanden x € 788,58). Op 15 januari 2019 en 12 maart 2019 zijn volgens het overzicht van [geïntimeerden] nog betalingen ontvangen van in totaal € 488,93 die in mindering komen op deze huurachterstand, resulterend in een huurachterstand van € 7.396,87. De totale huurachterstand tot en met april 2019 komt daarmee neer op een bedrag van € 10.235,45 (7.396,87 + 2.838,58).

herstellen gebreken

8.14

[appellanten] doen met grief 2 een beroep op 7:206 lid 3 BW in combinatie met artikel 16 van de Algemene Bepalingen. [appellanten] hebben zich op het standpunt gesteld dat bij aanvang van de huurovereenkomst sprake was van gebreken en dat met [geïntimeerden] werd overeengekomen dat deze zouden worden hersteld. Ondanks deze toezegging hebben [geïntimeerden] daarvoor nooit zorggedragen, aldus [appellanten] . [appellanten] hebben – naar hun zeggen – [geïntimeerden] vervolgens meerdere keren mondeling en schriftelijk verzocht deze gebreken te herstellen. [appellanten] hebben zich uiteindelijk genoodzaakt gezien een gedeelte van de gebreken zelf te herstellen. Zij hebben kosten gemaakt tot een bedrag van € 1.728,38 (bestaande uit € 90,02 materialen Gamma, € 423,74 materialen Gamma, € 217,80 huur container en afvoer spullen en € 996,82 kosten verwarmingsketel). Dit bedrag dient in mindering te worden gebracht op een eventuele huurachterstand, aldus [appellanten] .

8.15

Naar het oordeel van het hof hebben [appellanten] hun vorderingen onvoldoende concreet onderbouwd. [appellanten] stellen weliswaar in grief 2 dat sprake was van kapotte kozijnen van deuren en ramen, achterstallig schilderwerk, een onvoldoende warmte afgevende verwarmingsinstallatie, een kapotte wc, tocht in de keuken en gang, schimmelvorming, een lekkage in het dak bij de douche, een kapotte kraan van de douche en wasbak, losse stenen in de rollaag bij de voordeur, geen passend slot op de voordeur, kapotte radiatoren in de gang en op de slaapkamers en een kapotte buitenkraan en dat een gedeelte van deze gebreken reeds bij het aangaan van de huurovereenkomst aanwezig waren, maar onderbouwen niet nader om welke gebreken bij aanvang van de huurovereenkomst het hier precies gaat. Het hof leidt uit de door [appellanten] gevorderde kosten, de brief van [appellanten] van 25 september 2018 (productie 2 bij de conclusie van antwoord) en uit de verklaring van [naam 1] (productie 10 bij de antwoordakte van 8 mei 2019) af dat het hier met name gaat om het vervangen van de vloer in de woonkamer, de huur van een container voor het afvoeren van spullen en het vervangen van een verwarmingsketel. Dat bij aanvang van de huurovereenkomst afspraken zijn gemaakt over het al dan niet vervangen van de vloer, het afvoeren van spullen en het vervangen van de verwarmingsketel, is door [geïntimeerden] betwist, en door [appellanten] niet nader (feitelijk) onderbouwd, hetgeen wel op hun weg had gelegen omdat zij stellen dat sprake was van gebreken die de verhuurder volgens hen had moeten verhelpen, dat hij daarmee in verzuim was en dat zij daarom gerechtigd waren deze gebreken zelf te verhelpen en de daarvoor gemaakte kosten in mindering van de huurprijs te brengen (artikel 7:206 lid 3 BW).

8.16

Op grond van artikel 2.1 van de Algemene Bepalingen geldt dat het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst aan de huurder wordt opgeleverd en door de huurder wordt aanvaard in goede staat, zonder gebreken. Mocht er bij aanvang van de huurovereenkomst sprake zijn van gebreken, dan wordt dit in het inspectierapport vermeld en dient de huurder de verhuurder in gebreke te stellen, als de verhuurder het gebrek niet binnen een redelijke termijn heeft verholpen. [geïntimeerden] hebben als productie 2 bij de conclusie van antwoord in reconventie in eerste aanleg een op 26 februari 2014 opgemaakt en door zowel de huurders als de verhuurder ondertekend inspectierapport in het geding gebracht. In dit rapport zijn geen geconstateerde gebreken of wijzigingen opgenomen. Gelet hierop mocht van [appellanten] temeer worden verwacht, dat zij nader zou onderbouwen dat er bij aanvang van de huurovereenkomst toch sprake was van gebreken, welke gebreken dat waren en dat zij nader zou onderbouwen dat zij [geïntimeerden] op deze gebreken heeft gewezen.

8.17

Artikel 7:206 lid 3 BW vereist dat de verhuurder met het verhelpen van de gebreken in verzuim is. Op grond van artikel 6:82 lid 1 BW treedt het verzuim in wanneer de schuldenaar in gebreke wordt gesteld. Op grond van artikel 6:83 BW treedt het verzuim zonder ingebrekestelling in, in de onder a-c genoemde gevallen en een ingebrekestelling is evenmin nodig op grond van de aanvullende of beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid, maar gesteld noch gebleken is dat zich een van deze uitzonderingen op de hoofdregel van een ingebrekestelling voordoen. De vraag is dus of [appellanten] [geïntimeerde 1] tijdig ingebreke hebben gesteld ter zake van gebreken aan het gehuurde. De brieven van 25 september 2018, 15 oktober 2018 en 8 januari 2019 kunnen niet als een ingebrekestelling worden opgevat, aangezien deze brieven pas zijn verstuurd lang nadat [appellanten] stellen zelf al kosten voor het herstel te hebben gemaakt en dus geen redelijke termijn voor herstel door [geïntimeerden] bevatten. Reeds daarop stuit de vordering van [appellanten] af.

huurprijsvermindering

8.18

[appellanten] handhaven voorts met de grieven 3 tot en met 6 hun standpunt dat ook gedurende de looptijd van de huurovereenkomst sprake was van zodanige gebreken dat de huurprijs met 40% dient te worden verminderd, waarbij zij aansluiting hebben gezocht bij de in artikel 6 lid 1 sub c van het Besluit Huurprijzen woonruimte, juncto bijlage II, onder 1 categorie C. Ook hier gaat het – naar het hof begrijpt – om kapotte kozijnen van deuren en ramen, achterstallig schilderwerk, een onvoldoende warmte afgevende verwarmingsinstallatie, een kapotte wc, tocht in de keuken en gang, schimmelvorming, een lekkage in het dak bij de douche, een kapotte kraan van de douche en wasbak, losse stenen in de rollaag bij de voordeur, geen passend slot op de voordeur, kapotte radiatoren in de gang en op de slaapkamers en een kapotte buitenkraan.

8.19

Op grond van artikel 7:207 BW kan een huurder die beperkt wordt in zijn huurgenot als gevolg van gebreken aan het gehuurde tijdelijk een daaraan evenredige huurprijsvermindering vragen. Die vermindering moet in verhouding staan tot de aard en omvang van de beperking. De huurder kan de vermindering niet eerder vragen dan vanaf het moment dat de verhuurder van de gebreken op de hoogte is. Het hof is oordeel dat ook in hoger beroep niet is gebleken dat [appellanten] , behalve de brief van 25 september 2018, [geïntimeerden] op enig moment op de hoogte hebben gesteld van de door hen gestelde gebreken (artikel 10 lid 1 en 6 van de Algemene Bepalingen). Daarnaast is het bestaan van de door [appellanten] gestelde gebreken door [geïntimeerden] gemotiveerd betwist. [appellanten] hebben hun desbetreffende standpunt ook in hoger beroep niet nader feitelijk onderbouwd. Gelet op het feit dat op grond van de hoofdregel van artikel 150 Rv op [appellanten] de stelplicht en bewijslast rusten van het bestaan van verminderd huurgenot als gevolg van een gebrek, had het op hun weg gelegen om – eventueel aan de hand van de verklaring van een deskundige – gemotiveerd te stellen dat sprake was van gebreken aan het gehuurde die [geïntimeerden] als verhuurder hadden dienen te verhelpen. Uit de door [appellanten] als productie 8 tot en met 13 overgelegde foto’s kan het hof dit niet afleiden. [geïntimeerden] hebben bovendien gemotiveerd aangevoerd dat voor zover er al sprake was van gebreken die voor hun rekening kwamen, deze zijn verholpen door [monteur] ([monteur]). [geïntimeerden] hebben hun standpunt onderbouwd met een verklaring van [monteur] van 8 april 2018 (productie 2 bij de akte van 24 april 2019). [monteur] heeft (onder meer) verklaard:

“(..) In 2017 is het pand geschilderd aan de buitenkant. Begin 2018 is een douchekraan geplaatst. Teves zijn drie sloten vervangen in binnendeuren. Begin januari 2019 is het slot van de voordeur nogmaals opnieuw gemonteerd. [appellante] vroeg mij naar de verwarming te kijken in de gang, want deze bleef steenkoud. Na ontluchting werd deze zeer warm. Tevens heb ik toen de wasbak op de badkamer opnieuw afgekit, omdat deze vuil was (onderhoud). Het ontluchtingsrooster in de badkamer was toen in takt, de kraan functioneerde en was geen sprake van een lekkage (…).” [appellanten] erkennen dat [monteur] onderhoudswerkzaamheden heeft verricht aan het gehuurde, maar stellen dat deze niet door hem naar behoren zijn uitgevoerd en dat de kapotte kozijnen, de onvoldoende warmte afgevende verwarmingsinstallatie en de tocht in de woning daarmee niet voldoende werden verholpen. Gesteld noch gebleken is echter dat [appellanten] [geïntimeerden] behoorlijk op de hoogte hebben gesteld van het feit dat zij van mening waren dat [monteur] de onderhoudswerkzaamheden
niet naar behoren had verricht en dat er sprake was van resterende gebreken. Evenmin zijn toereikende feiten gesteld waaruit blijkt dat [geïntimeerden] reeds in voldoende mate bekend waren met het feit dat [monteur] de onderhoudswerkzaamheden niet naar behoren zou hebben verricht. Het voorgaande betekent dat geen aanspraak bestaat op vermindering van de huurprijs op grond van artikel 7:207 BW.

8.2

Uit het voorgaande volgt dat [appellanten] het door het hof vastgestelde bedrag ter zake van huurachterstand tot en met juni 2019 van € 10.235,45 dienen (rov. 4.13) te voldoen. Vanaf 1 juli 2019 dienen [appellanten] vervolgens een bedrag van € 788,58 per maand te betalen, tot de datum van de ontruiming, te weten 14 augustus 2020. [appellante] zal worden veroordeeld tot betaling van het totaalbedrag van € 11.007,73, bestaande uit de huurachterstand van € 10.235,45 en de niet betwiste buitengerechtelijke incassokosten van

€ 772,28.

9. De slotsom

9.1

Grief 1 slaagt gedeeltelijk. De overige grieven 2 tot en met 7 falen. Het bestreden vonnis van 25 september 2019 zal worden vernietigd behoudens voor zover [appellanten] daarin zijn veroordeeld in de proceskosten van [geïntimeerden] . Aan de bewijsaanbiedingen wordt voorbij gegaan omdat geen feiten en omstandigheden zijn aangevoerd die, indien deze worden bewezen, tot een ander oordeel zouden kunnen leiden.

9.2

Nu beide partijen voor een deel in het ongelijk worden gesteld, zullen de kosten van het hoger beroep worden gecompenseerd zoals hierna vermeld.

10. De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

vernietigt het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, van 25 september 2019, behoudens voor zover [appellanten] daarbij zijn veroordeeld in de proceskosten van [geïntimeerden] , bekrachtigt dit vonnis in zoverre en doet opnieuw recht,

veroordeelt [appellanten] hoofdelijk, aldus dat indien de een betaalt de ander zal zijn gekweten, om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [geïntimeerden] te betalen een bedrag van € 11.007,73 te vermeerderen met de wettelijke rente over € 10.235,45 de aan dat bedrag ten grondslag gelegde en vervallen huurtermijnen tot aan de dag der algehele voldoening;

veroordeelt [appellanten] hoofdelijk, aldus dat indien de een betaalt, de ander zal zijn gekweten, om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [geïntimeerden] te betalen een bedrag van € 788,58 per maand of een gedeelte van een maand voor een gehele gerekend, zulks ingaande 1 juli 2019 tot aan de datum van de ontruiming te weten 14 augustus 2020;

verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen tot betaling uitvoerbaar bij voorraad.

bepaalt dat iedere partij haar eigen kosten draagt.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.A. van der Pol, O.G.H. Milar en H.F.P. van Gastel, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend de rolraadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 30 november 2021.

griffier rolraadsheer