ECLI:NL:GHSHE:2021:3509

• Datum uitspraak: 23 november 2021
• Publicatiedatum: 23 november 2021
• Zaaknummer: 200.271.834_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: P.W.A. van Geloven; J.M.H. Schoenmakers; C.B.M. Scholten van Aschat
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurrecht en overtreding van het Opiumwetbeding in huurvoorwaarden

In deze zaak heeft het Gerechtshof 's-Hertogenbosch op 23 november 2021 uitspraak gedaan in hoger beroep over de vraag of de huurder, aangeduid als [opposant], het Opiumwetbeding in de huurvoorwaarden heeft overtreden. Het hof oordeelde dat de huurder inderdaad in strijd heeft gehandeld met de huurvoorwaarden, specifiek artikel 5.7, dat het kweken van hennep en andere activiteiten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn, verbiedt. De zaak is ontstaan na een eerdere uitspraak van het hof op 5 november 2019, waarin de huurovereenkomst tussen de huurder en de woningcorporatie, aangeduid als [woonstichting], werd ontbonden. De huurder had in zijn berging een aanzienlijke hoeveelheid apparatuur aangetroffen die geschikt was voor professionele hennepteelt, wat door de woningcorporatie als een ernstige tekortkoming werd beschouwd.

Het hof benadrukte dat de uitleg van het Opiumwetbeding moet worden bezien in het licht van de redelijkheid en billijkheid, en dat de bewoordingen van de bepaling cruciaal zijn. De aanwezigheid van de aangetroffen spullen, die geschikt waren voor hennepteelt, rechtvaardigde de conclusie dat de huurder in strijd heeft gehandeld met de huurvoorwaarden. Het hof verwierp het verweer van de huurder dat hij geen criminele intentie had en dat de spullen voor andere doeleinden konden worden gebruikt. De ontbinding van de huurovereenkomst werd als gerechtvaardigd beschouwd, gezien de ernst van de overtreding en de risico's die dit met zich meebracht voor de leefomgeving.

De uitspraak bevestigde de eerdere beslissing van het hof en veroordeelde de huurder in de proceskosten. Het hof concludeerde dat de grieven van de woningcorporatie slagen en dat het verzet van de huurder ongegrond is.

Uitspraak

GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.271.834/01

arrest van 23 november 2021

in de zaak van

[opposant] ,

wonende te [woonplaats] ,

opposant,

advocaat: mr. S. van Minderhout te Breda,

tegen:

[woonstichting] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geopposeerde,

advocaat: mr. C.J.P. Schellekens te Tilburg,

op het bij exploot van 18 december 2019 ingeleide verzet tegen het op 5 november 2019 onder zaaknummer 200.257.990/01 bij verstek gewezen arrest van dit hof tussen opposant, hierna te noemen [opposant] , als geïntimeerde en geopposeerde, hierna te noemen [woonstichting] , als appellante.

1. Het arrest van 5 november 2019

Voor het procesverloop tot het arrest van 5 november 2019 verwijst het hof naar dat arrest.

Bij genoemd arrest heeft het hof op vordering van [woonstichting] het door [woonstichting] bestreden vonnis van 20 maart 2019 van de kantonrechter in de rechtbank Zeeland-West-Brabant, locatie Tilburg, vernietigd en alsnog de huurovereenkomst tussen [opposant] en [woonstichting] ontbonden, [opposant] veroordeeld de gehuurde woning binnen veertien dagen na betekening van het arrest te ontruimen en [opposant] veroordeeld in de proceskosten van de eerste aanleg en het hoger beroep en de nakosten, uitvoerbaar bij voorraad.

2. Het geding in verzet

2.1.

Bij voormelde verzetdagvaarding heeft [opposant] , samengevat, geconcludeerd tot vernietiging van het bij verstek gewezen arrest van 5 november 2019 en tot afwijzing van de vorderingen van [woonstichting] , met veroordeling van [woonstichting] in de proceskosten.

2.2.

Op 3 november 2021 heeft een mondelinge behandeling plaatsgehad, waarbij partijen hun standpunten hebben toegelicht en vragen van het hof hebben beantwoord.

2.3.

Vervolgens is arrest bepaald.

3. De beoordeling

3.1.

Voor de vaststaande feiten die relevant zijn voor de beoordeling verwijst het hof naar de feitenvaststelling in het arrest van 5 november 2019. Het hof vermeldt voor de leesbaarheid van dit arrest enkele feiten.

[opposant] huurde met ingang van 11 april 2013 van [woonstichting] een woning in [plaats] . Op de tussen partijen gesloten huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden van [woonstichting] van toepassing. In de artikelen 5.3 en 5.7 van die voorwaarden is het volgende bepaald:

- artikel 5.3: “Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.”.

- artikel 5.7: “Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te kweken, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld.”.

Op 13 september 2018 zijn door de politie Zeeland-West-Brabant in de berging van de woning van [opposant] de volgende zaken aangetroffen, die door de politie in beslag zijn genomen:

- 37 assimilatielampen van 600 watt (36 nieuw, 1 gebruikt);

- 48 armaturen (40 nieuw, 8 gebruikt);

- 15 transformatoren (14 nieuw, 1 gebruikt);

- 3 slakkenhuizen (2 nieuw, 1 gebruikt);

- 1 thermostaat;

- 3 ventilatoren;

- 1 dompelpomp;

- 1 schakelbord;

- 1 kachel;

- 2 koolstoffilters (1 gebruikt, 1 nieuw).

3.2.

In deze procedure ligt ter beoordeling voor of de aanwezigheid van deze zaken op 13 september 2018 het oordeel rechtvaardigt dat [opposant] is tekortgeschoten in de nakoming van artikel 5.7. dan wel artikel 5.3. van de algemene huurvoorwaarden die van de huurovereenkomst tussen [opposant] en [woonstichting] onderdeel uitmaken en zo ja, of die tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

3.3.

[woonstichting] heeft in hoger beroep drie grieven tegen het vonnis van de kantonrechter aangevoerd. [woonstichting] betoogt, samengevat, dat [opposant] is tekortgeschoten in de nakoming van artikel 5.7. dan wel artikel 5.3. van de algemene huurvoorwaarden doordat hij op 13 september 2018 een verzameling spullen in zijn berging had waarmee een professionele hennepkwekerij kan worden geëxploiteerd. Dit betoog heeft [woonstichting] gebaseerd op het volgende.

Artikel 5.7. dient, anders dan de kantonrechter heeft gedaan, niet te worden uitgelegd met inachtneming van de uitleg van artikel 11a van de Opiumwet door de strafkamer van de Hoge Raad in zijn arrest van 13 maart 2018 (ECLI:NL:HR:2018:328), maar zoals het gerechtshof Den Bosch dat onder andere in zijn arrest van 31 juli 2018 (ECLI:NL:GHSHE:2018:3257) heeft gedaan. Volgens het hof in dat arrest is sprake van overtreding van het Opiumwetbeding in de huurovereenkomst als de huurder wist of ernstige reden had om te vermoeden dat de in de woning opgeslagen spullen hennep gerelateerde zaken betroffen.

De stelling van [opposant] dat hij de spullen in januari 2015 heeft gekocht met de bedoeling deze met winst door te verkopen, niet aan hennepkwekers maar aan anderen, maar dit na de inwerkingtreding van artikel 11a van de Opiumwet per 1 maart 2015 niet meer durfde en wilde, is door [opposant] van geen enkele feitelijke toelichting voorzien. De kantonrechter had deze stelling daarom niet ten grondslag mogen leggen aan haar oordeel dat niet aan artikel 11a van de Opiumwet is voldaan en dat geen sprake is van het niet-nakomen van artikel 5.7. van de huurovereenkomst.

3.4.

Het hof heeft in zijn arrest van 5 november 2019, samengevat, geoordeeld dat de grieven van [woonstichting] slagen, dat sprake is van een tekortkoming van [opposant] en dat de tekortkoming van voldoende gewicht is om een ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Daartoe heeft het hof onder andere het volgende overwogen.

“Op de tussen partijen gesloten huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden van [woonstichting] van toepassing. In de artikelen 5.3 en 5.7 is het volgende bepaald:

- artikel 5.3: “Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.”.

- artikel 5.7: “Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te kweken, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld.

(…)

Artikel 11a Opiumwet luidt als volgt: “Hij die stoffen of voorwerpen bereidt, bewerkt, verwerkt, te koop aanbiedt, verkoopt, aflevert, verstrekt, vervoert, vervaardigt of voorhanden heeft dan wel vervoermiddelen, ruimten, gelden of andere betaalmiddelen voorhanden heeft of gegevens voorhanden heeft, waarvan hij weet of ernstige reden heeft om te vermoeden dat zij bestemd zijn tot het plegen van een van de in artikel 11, derde en vijfde lid, strafbaar gestelde feiten, wordt gestraft met een gevangenisstraf van ten hoogste drie jaar of geldboete van de vijfde categorie.” Deze bepaling is op 1 maart 2015 in werking getreden.

(…)

Het hof is van oordeel dat [woonstichting] in hoger beroep terecht heeft aangevoerd dat bij de vraag of [opposant] in de nakoming van de huurovereenkomst is tekortgeschoten, de door de Hoge Raad gegeven uitleg van artikel 11a Opiumwet niet doorslaggevend is. De door de Hoge Raad gegeven uitleg ziet immers op de vraag of een strafrechtelijke veroordeling dient te volgen, terwijl het in dit geval gaat om de vraag of sprake is van een handelen in strijd met de algemene huurvoorwaarden, dus om de vraag of sprake is van een tekortkoming in de nakoming van verplichtingen uit een huurovereenkomst. Uit artikel 5.3 van de algemene huurvoorwaarden volgt dat [opposant] zich moest gedragen als een goed huurder. Hetzelfde volgt uit artikel 7:213 BW. Artikel 5.7 van de algemene huurvoorwaarden is daar een nadere uitwerking van. Daarin is te lezen wat in ieder geval in strijd is met goed huurderschap. Die bepaling kan niet anders worden gelezen dan als een nadere invulling van wat [woonstichting] in ieder geval onacceptabel vindt. Het hof is van oordeel dat het [opposant] zonneklaar moet zijn geweest dat [woonstichting] met artikel 5.7 van de algemene huurvoorwaarden heeft bedoeld dat zij niets tolereert aangaande het kweken van hennep. Dat volgt niet alleen uit artikel 5.7 van de algemene huurvoorwaarden. Het is een feit van algemene bekendheid dat alle woningcorporaties al jarenlang een streng anti-hennepbeleid voeren. [opposant] dient zich te gedragen als een

goed huurder. Om die reden had [opposant] zich kunnen en moeten realiseren dat [woonstichting] óók bedoelde dat zij geen hennep gerelateerde activiteiten toestaat in haar woningen en de daarbij horende bergingen. [opposant] had moeten begrijpen dat [woonstichting] het aanwezig hebben van een combinatie van de aard en omvang van de aangetroffen voorwerpen (zie hierna), zou opvatten als strijdig met goed huurderschap en dat dit voor [woonstichting] aanleiding zou zijn om de huurovereenkomst te willen laten eindigen.

(…)

Het hof beschouwt de aangetroffen voorwerpen niet als een relatief summiere verzameling van voorwerpen. De aard, omvang en combinatie van voorwerpen duiden op een verzameling die is bedoeld voor beroepsmatige hennepteelt. Dat blijkt ook uit de kennisgeving van inbeslagneming van de politie, te weten “
In berging complete inventaris voor het inrichten van een hennepkwekerij aangetroffen ”. Verder is het hof van oordeel dat de enkele aanwezigheid van de genoemde ‘complete inventaris voor het inrichten van een hennepkwekerij’ al het risico meebrengt dat deze inventaris op enig moment in deze huurwoning of in een andere huurwoning van [woonstichting] daadwerkelijk wordt gebruikt. [woonstichting] hoeft het bestaan en voortduren van dat risico niet te accepteren. (…) De ontbinding van de huurovereenkomst is weliswaar ingrijpend, maar dat geldt voor elke huurder wiens huurovereenkomst ontbonden wordt, en is bovendien een gevolg van de tekortkoming van [opposant] in de nakoming van de huurovereenkomst. Het ligt daarom op de weg van [opposant] om de gevolgen van de ontbinding van de huurovereenkomst, zo nodig met hulp van hulpverlenende instanties, te dragen.”

3.5.

[opposant] heeft in de verzetdagvaarding verweer gevoerd tegen de grieven van [woonstichting] . Het verweer van [opposant] luidt, samengevat, als volgt.

De algemene voorwaarden dateren van 1 januari 2004. Toen bestond artikel 11a van de Opiumwet nog niet. [woonstichting] had kenbaar moeten maken dat zij na de inwerkingtreding van artikel 11a van de Opiumwet voortaan ook de in dat artikel bedoelde handelingen niet tolereerde. [opposant] kon ten tijde van de aankoop van de spullen in januari 2015 niet weten dat [woonstichting] dit als overtreding van artikel 5.7. of artikel 5.3. van de algemene huurvoorwaarden zou aanmerken.

Voor de uitleg van artikel 11a van de Opiumwet is wel relevant welke uitleg de strafkamer van de Hoge Raad aan dat artikel geeft. [opposant] had geen criminele intentie ten aanzien van de spullen. Na de inwerkingtreding van artikel 11a van de Opiumwet op 1 maart 2015 wilde en durfde [opposant] de spullen niet meer te verkopen en zijn ze in de schuur blijven liggen. [opposant] heeft het opiumwetbeding dan ook niet overtreden.

De spullen vormen geen risico voor de woonomgeving. Ze kunnen ook voor andere doeleinden dan hennepkweek worden gebruikt. Als toch sprake is van een tekortkoming van artikel 5.7. of artikel 5.3. van de algemene huurvoorwaarden dan is die te gering om de ontbinding en de gevolgen daarvan te rechtvaardigen. Ook bijzondere omstandigheden, zoals de noodzaak van een eigen woning om omgang met zijn zoon te mogen hebben en het feit dat als [opposant] op de zwarte lijst van [woonstichting] komt te staan hij dan geen huurwoning kan krijgen, brengen mee dat ontbinding van de huurovereenkomst achterwege moet blijven, aldus [opposant] .

Tot slot doet [opposant] een beroep op artikel 7:280 BW.

3.6.

Het hof overweegt naar aanleiding van de grieven van [woonstichting] en het verweer daartegen van [opposant] het volgende.

[woonstichting] grondt haar beroep op ontbinding van de huurovereenkomst op de artikelen 5.7. en 5.3. van de algemene huurvoorwaarden. Artikel 5.7. bevat het zogenoemde ‘Opiumwetbeding’ en artikel 5.3. bevat de algemene verplichting van ‘goed huurderschap’. Het hof zal eerst het beroep op artikel 5.7. beoordelen.

Voor de beoordeling van het beroep op artikel 5.7. is van belang welke uitleg aan die bepaling moet worden gegeven. Omdat dit artikel onderdeel is van algemene voorwaarden waarover partijen niet hebben onderhandeld en die zijn bestemd om in vele huurovereenkomst te worden opgenomen, komt bij de uitleg belangrijke betekenis toe aan de bewoordingen van de bepaling. Van beslissende betekenis blijft welke betekenis aan de bepaling toekomt, gelet op alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van de redelijkheid en billijkheid meebrengen. De bewoordingen van artikel 5.7. vermelden dat het de huurder verboden is ‘activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld’. Een activiteit die in de Opiumwet strafbaar is gesteld is het voorhanden hebben van voorwerpen waarvan men weet of ernstige reden heeft om te vermoeden dat zij bestemd zijn tot het, kort gezegd, kweken van hennep als bedoeld in artikel 11a van de Opiumwet. Omdat artikel 5.7. ‘strafbaar handelen’ verbiedt en niet ‘niet-strafbaar handelen’, brengt dit naar het oordeel van het hof mee dat bij de uitleg van artikel 5.7. de uitleg van artikel 11a van de strafkamer van de Hoge Raad in aanmerking moet worden genomen. De rechtszekerheid en uniforme rechtstoepassing nopen ertoe de bewoordingen van artikel 5.7., die spreken over ‘strafbaar’ gesteld handelen niet anders uit te leggen dan de strafkamer van de Hoge Raad. Het ontbreekt aan omstandigheden voor een andere uitleg. Niet-strafbaar handelen met spullen als bedoeld in artikel 11a van de Opiumwet is in de uitleg van het hof dan niet als overtreding van het Opiumwetbeding van artikel 5.7. van de algemene huurvoorwaarden aan te merken.

3.7.

De strafkamer van de Hoge Raad heeft in bovenvermeld arrest overwogen dat blijkens de wetgeschiedenis voor een bewezenverklaring van de bestemming als bedoeld in art. 11a van de Opiumwet is vereist dat de gedragingen strekken tot voorbereiding of vergemakkelijking van hennepteelt, waarbij het uiteindelijke doel ten behoeve waarvan de handeling wordt verricht van belang is.

Die wetgeschiedenis vermeldt onder andere het volgende.

“Bij de lijst II middelen zal het in de praktijk om voorbereidingshandelingen met betrekking tot de beroeps- of bedrijfsmatige hennepteelt gaan of teelt van grote hoeveelheden hennep. Van strafbare voorbereiding is sprake indien ten aanzien van de dader wetenschap of een ernstig vermoeden kan worden bewezen bij de verrichting van handelingen die strekken tot voorbereiding of vergemakkelijking van de genoemde illegale hennepteelt. Het gaat met andere woorden steeds om de criminele intentie van de dader en de daaruit voortvloeiende handeling. Deze twee bestanddelen van de strafbaarstelling moeten zijn vervuld, wil er sprake zijn van strafbare voorbereidingshandelingen. De werking van deze bestanddelen is vergelijkbaar met communicerende vaten. Indien de verrichte handeling onmiskenbaar bestemd is voor de hennepteelt zal de criminele intentie grotendeels kunnen worden afgeleid uit aard en bedoeling van die handeling, terwijl wanneer de handeling meer alledaags is, hogere eisen zullen gelden voor het bewijs van hetgeen de verdachte wist of redelijkerwijs had moeten vermoeden over het uiteindelijk doel ten behoeve waarvan de handeling werd verricht (Kamerstukken II 2011/12, 32 842, nr. 6, p. 2)”.

3.8.

Met inachtneming van vorenstaande uitleg, die ook het hof hanteert, overweegt het hof het volgende. De verzameling spullen die in de schuur van [opposant] zijn aangetroffen zijn volgens de politie geschikt voor professionele hennepteelt. [woonstichting] heeft in haar memorie onweersproken uiteengezet welke hoeveelheden hennep kunnen worden gerealiseerd met de aangetroffen spullen, te weten meer dan 15 kilogram hennep per oogst. Het hof is van oordeel dat uit het voorhanden hebben van spullen voor een dergelijke professionele kwekerij de criminele wil van [opposant] ten tijde van het voorhanden hebben daarvan – objectief – kan worden afgeleid. [opposant] heeft aangevoerd dat die wil bij hem ontbrak omdat hij de spullen al vanaf 1 maart 2015, net nadat hij deze had gekocht, niet meer wilde verkopen en ze in de schuur heeft laten liggen. Het is aan [opposant] om zijn stelling aannemelijk te maken door deze te voorzien van concrete feiten, om te beginnen over de aankoop van de spullen, zoals wanneer, van wie, waar, voor welke prijs de spullen zijn gekocht. [opposant] heeft, ook ter zitting, geen, althans ontoereikende concrete feiten genoemd. Zijn stelling ontbeert daarom een deugdelijke feitelijke grondslag. Een concreet bewijsaanbod ontbreekt eveneens, zodat voor bewijslevering geen plaats is. Dit brengt mee dat [opposant] naar het oordeel van het hof in strijd heeft gehandeld met het Opiumwetbeding van artikel 5.7. van de algemene huurvoorwaarden.

3.9.

Het hof is verder van oordeel dat de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst en de gevolgen daarvan rechtvaardigt. Voor de motivering van dit oordeel verwijst het hof naar de hierboven onder 3.4. weergegeven overwegingen van het arrest van het hof van 5 november 2019. Het hof neemt die overwegingen in dit arrest over. Voor een terme de grace is in gevallen als hier aan de orde geen grond.

3.10.

Het hof overweegt voorts het volgende. Artikel 5.3. van de algemene huurvoorwaarden brengen voor [opposant] de verplichting mee zich als goed huurder te gedragen. Met het enkele aanwezig hebben van een dergelijke verzameling spullen die geschikt is om grote hoeveelheden hennep te kweken handelt [opposant] daarmee in strijd. Het ontbreken van een criminele wil doet daar dan niet aan af. [woonstichting] voert met recht aan dat het voor inwoners al sedert jaren bekende strenge opsporings- en vervolgingsbeleid van de politie in [plaats] en het strenge zero tolerance beleid van de woningcorporaties in [plaats] het niet denkbeeldige risico van een politie-inval meebrengen met de bijbehorende negatieve invloed op het woongenot van omwonenden en op de leefbaarheid van de buurt. En ook roept de aanwezigheid van de spullen het niet denkbeeldige risico in het leven dat criminelen daarmee bekend worden en deze zullen willen stelen, met gelijke gevolgen voor de omgeving als hiervoor is vermeld. Ook het beroep van [woonstichting] op artikel 5.3. van de algemene huurvoorwaarden slaagt en rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst.

3.11.

Uit al het vorenstaande volgt dat de grieven van [woonstichting] slagen en dat het verzet van [opposant] tegen het arrest van het hof van 5 november 2019 ongegrond is. Dit arrest wordt bekrachtigd. [opposant] wordt veroordeeld in de na dat arrest aan de zijde van [woonstichting] nog opgekomen proceskosten en (eventuele) nakosten. De proceskosten betreffen het salaris advocaat in verband met de zitting van 3 november 2021. Dat salaris bedraagt € 1.074,00 (1 punt maal € 1.074,00 per punt).

4. De uitspraak

Het hof:

verklaart het verzet ongegrond;

bekrachtigt het arrest van het hof van 5 november 2019;

veroordeelt [opposant] in de proceskosten van het hoger beroep, voor zover aan de zijde van [woonstichting] na het arrest van 5 november 2019 gevallen proceskosten, begroot op een bedrag van € 1.074,00 en voor wat betreft de nakosten op € 163,00 indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 248,00 vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. P.W.A. van Geloven, J.M.H. Schoenmakers en C.B.M. Scholten van Aschat en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 23 november 2021.

griffier rolraadsheer