ECLI:NL:GHSHE:2018:3257

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.217.549/01

arrest van 31 juli 2018

in de zaak van

Woningstichting [woningstichting] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellante,

hierna aan te duiden als [appellante] ,

advocaat: mr. M. van den Oord te Woerden,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. C.G.J.E. Lut te Eindhoven,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 27 februari 2018 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats 's-Hertogenbosch, onder zaaknummer 5314370 CV EXPL 16-7240 gewezen vonnis van 9 maart 2017.

Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenarrest van 27 februari 2018 waarbij het hof een pleidooi heeft gelast;

- het pleidooi op 4 juli 2018, waarbij partijen pleitnotities hebben overgelegd;

- het H-12 formulier waarbij namens [appellante] bij brief van 19 juni 2018 een productie (nr. 12) op voorhand aan het hof is toegezonden, die bij het pleidooi bij akte in het geding is gebracht;

- de fax van 3 juli 2018 waarbij namens [geïntimeerde] als productie 9 zeven foto’s aan het hof zijn toegezonden, die met toestemming van [appellante] bij het pleidooi bij akte in het geding zijn gebracht;

- negen foto’s van de woning, die [appellante] met toestemming van [geïntimeerde] tijdens het pleidooi heeft overgelegd.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

De beoordeling

Feiten

6.1.1. In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

6.1.2. [appellante] verhuurt met ingang van 7 april 2016 aan [geïntimeerde] een woning aan [adres] in [plaats 1] (hierna: de woning) tegen een maandelijkse huurprijs van

€ 422,13.

6.1.3. In artikel 2 van de huurovereenkomst staat:

“
Het gehuurde is uitsluitend bestemd om voor huurder en de leden van zijn huishouden als woonruimte en als hoofdverblijf met inschrijving in de Gemeentelijke Basisadministratie te dienen.”

6.1.4. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene huurvoorwaarden [appellante] zelfstandige woonruimte (hierna: de huurvoorwaarden) van toepassing. Daarin staat onder meer:

“7 Algemene verplichtingen huurder/Gebruik van de woning

7.1.

Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt. Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte voor hem en leden van zijn huishouden bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben. (…)[hof: hierna het hoofdverblijf-beding]

7.4.

Het is huurder niet toegestaan:

(…)


in het gehuurde hennep (doen) te kweken, drogen of knippen, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld.


in het gehuurde bij wet verboden activiteiten plaats te laten vinden.[hof: hierna het Opiumwet-beding]

(…)”

6.1.5.

Op 23 mei 2016 ontving [appellante] een melding die zij als volgt noteerde:

“Interne notitie

23/5/16 [woonconsulent] : melding van omwonende dat het vermoeden is dat er op nr [huisnummer] een hennepkwekerij wordt opgestart. Men heeft in de hal een grote afzuiger gezien waarvan men weet dat die bij hennepkwekerijen worden gebruikt.. Tevens 3 dozen met stopcontacten. Gevraagd om ons de komende weken te informeren als er verdachte activiteiten worden waargenomen. Wel alvast wijkagent geïnformeerd.”

6.1.6.

[brigadier 1] en [brigadier 2] , beiden brigadier van de politie Oost-Brabant (hierna: [brigadier 1] en [brigadier 2] ) hebben op 31 mei 2016 in de woning een onderzoek verricht. Daarbij troffen zij op de eerste verdieping van de woning aan: 13 armaturen, 7 transformatoren, 1 koolstoffilter, 1 slakkenhuis, 1 kachel, 1 temperatuurregelaar met meter, 1 sproei-installatie, 97 bloempotten, 102 stekpotjes en 4 jerrycans voedingsstoffen, waarvan de politie constateerde dat deze halfvol waren. Hierna zullen deze (toen inbeslaggenomen) zaken worden aangeduid als ‘de hennep gerelateerde zaken’

6.1.7.

[geïntimeerde] , die op het moment waarop de politie in de woning onderzoek deed zelf niet in de woning aanwezig was, is diezelfde dag telefonisch als verdachte gehoord. [geïntimeerde] verklaarde dat de hennep gerelateerde zaken van een vriend waren. Zij gaf aan de politie een mobiel nummer waarop die vriend te bereiken zou zijn. De politie heeft die vriend niet via dat nummer kunnen traceren, omdat het een prepaid nummer betrof. Op 16 juni 2016 heeft de politie [geïntimeerde] telefonisch laten weten dat zij binnen een week de juiste personalia van de door haar genoemde vriend diende te geven, bij gebreke waarvan tegen haar proces-verbaal zou worden opgemaakt. [geïntimeerde] heeft de verzochte personalia niet verschaft. De politie heeft de zaak op 9 juli 2016 naar de officier van justitie gestuurd.

6.1.8.

Bij brief van 25 juli 2016 heeft de officier van justitie aan [geïntimeerde] onder meer het volgende bericht:

“
Sinds dd. 31-05-2016 wordt u verdacht van een strafbaar feit, overtreding artikel 11a Opiumwet, gepleegd op 31-05-2016.

(…)

Na bestudering van de zaak heb ik de volgende beslissing genomen:

De zaak tegen u wordt geseponeerd; u zult dus niet verder voor dit feit worden vervolgd.

Sepotgrond: onvoldoende bewijs (…)

Toelichting: (…) Op basis van het strafdossier kan niet worden vastgesteld of verdachte wist dan wel moest vermoeden dat zij (kort gezegd) voorwerpen voorhanden had, die bestemd waren tot plegen van een in artikel 11, derde en vijfde lid, strafbaar gestelde feiten. (…)”

6.1.9.

[brigadier 1] heeft op 12 april 2017 aan [woonconsulent] , woonconsulent bij [appellante] (‘ [woonconsulent] ’ in de interne notitie; rov. 6.1.5, hierna: [woonconsulent] ) het volgende gemaild:

“
Ik heb het PV bekeken. Spullen zaten in vuilniszakken. Vuilniszakken waren niet afgesloten. Het koolstoffilter was deels niet ingepakt en men kon direct zien dat het een koolstoffilter betrof. Wij zagen meteen dat het om hennepgoederen ging. De spullen waren door ons wel uitgepakt. Dus toen de woningbouw met de foto’s kwam was er niets meer ingepakt.”

Vervolgens mailde [brigadier 1] aan [woonconsulent] :

“
Rectificatie op mijn laatste mail. Wij zagen dat het koolstoffilter deels niet ingepakt was. Toen werd [geïntimeerde] verdachte omdat koolstoffilters gebruikt worden bij hennepkwekerijen. Dat konden wij zien. De rest zat inderdaad ingepakt. (…)”

6.1.10.

[appellante] heeft [geïntimeerde] gesommeerd om de huurovereenkomst op te zeggen en de woning te ontruimen. [geïntimeerde] heeft niet aan die sommatie voldaan.

De procedure bij de kantonrechter

6.2.1.

In de onderhavige procedure vorderde [appellante] ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde binnen twee weken na betekening van het vonnis en veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van een bedrag van € 422,13 per maand voor iedere maand dat [geïntimeerde] na de ontbinding van de huurovereenkomst nog in de woning verblijft, met rente en met veroordeling in de (na)kosten.

6.2.2.

Aan deze vordering heeft [appellante] , kort samengevat, ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] zich niet als een goed huurder heeft gedragen door in strijd met het Opiumwet-beding en het hoofdverblijf-beding te handelen.

6.2.3.

[geïntimeerde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

6.2.4.

In het tussenvonnis van 3 november 2016 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen gelast. Deze zitting heeft op 7 februari 2017 plaatsgevonden. Bij de stukken bevinden zich geen aantekeningen van deze zitting noch een proces-verbaal.

6.2.5.

In het bestreden eindvonnis van 9 maart 2017 heeft de kantonrechter de vorderingen van [appellante] afgewezen en haar in de proceskosten veroordeeld.

De kantonrechter oordeelde daartoe, kort gezegd, als volgt.

Niet is gebleken dat [geïntimeerde] er wetenschap van had of ernstige reden heeft gehad om te vermoeden dat de hennep gerelateerde zaken zich in haar woning bevonden. [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat de hennep gerelateerde zaken ingepakt zaten en voor haar niet zichtbaar waren. [appellante] heeft het tegendeel niet gemotiveerd gesteld, aldus de kantonrechter (4.1).

Dat [geïntimeerde] de woning niet als hoofdverblijf zou hebben gebruikt blijkt volgens de kantonrechter niet uit de door [appellante] overgelegde stukken (4.2).

Hoger beroep

6.3.1.

[appellante] heeft in hoger beroep zeven grieven aangevoerd. Zij vordert:

1. vernietiging van het bestreden eindvonnis;

2. ontbinding van de huurovereenkomst;

3. veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van de woning onder afgifte van de sleutels op het kantoor van [appellante] binnen 14 dagen na betekening van het in deze zaak te wijzen arrest;

4. veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten van beide instanties,

met uitvoerbaar bij voorraad verklaring van het arrest.

Tijdens het pleidooi heeft de advocaat van [appellante] bevestigd dat de vordering tot veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van een bedrag van € 422,13 per maand voor iedere maand dat [geïntimeerde] na de ontbinding van de huurovereenkomst nog in de woning verblijft, niet wordt gehandhaafd.

6.3.2.

De grieven I en II zijn gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat niet is gebleken dat [geïntimeerde] wist of moest vermoeden dat goederen bestemd voor hennepteelt in haar woning aanwezig waren.

Met de grieven III en IV maakt [appellante] bezwaar tegen de oordelen van de kantonrechter dat niet is gebleken dat [geïntimeerde] handelde in strijd met het Opiumwet-beding.

Grief V is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat niet is gebleken van een handelen in strijd met het hoofdverblijf-beding.

Grief VI bestrijdt de conclusie van de kantonrechter dat niet is gebleken dat [geïntimeerde] tekort is geschoten in de nakoming van haar uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen.

Grief VII is gericht tegen de veroordeling van [appellante] in de proceskosten.

6.3.3.

Het hof stelt voorop dat het er in deze zaak om gaat dat [appellante] de huurovereenkomst wenst te ontbinden op de grond dat [geïntimeerde] in strijd met haar uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen heeft gehandeld (tekortkomingen [geïntimeerde] ). Ten aanzien van die tekortkomingen draagt [appellante] conform de hoofdregel van artikel 150 Rv de stelplicht en de bewijslast. Het hof zal hierna beide gestelde tekortkomingen (strijd met het Opiumwet-beding en strijd met het hoofdverblijf-beding) bespreken.

Strijd met het Opiumwet-beding? Grieven I tot en met IV

6.3.4.

[appellante] heeft aangevoerd dat [geïntimeerde] wist dat de in haar woning aangetroffen spullen hennep gerelateerde zaken waren. Volgens [appellante] is [geïntimeerde] niet geloofwaardig waar zij stelt dat de hennep gerelateerde zaken van een derde zijn en dat zij niet wist wat voor zaken het betrof. Voorts betoogt [appellante] dat, indien de hennep gerelateerde zaken al van een derde zijn, [geïntimeerde] wist of in ieder geval ernstige redenen had om te vermoeden om wat voor spullen het ging. [appellante] wijst op het niet verschaffen door [geïntimeerde] van de personalia van deze onbekende derde, op de melding van een omwonende aan [appellante] (rov. 6.1.5) en op de bevindingen van de politie (rov. 6.1.6, 6.1.9).

6.3.5.

[geïntimeerde] heeft aangevoerd dat zij niet wist noch redenen had om te vermoeden dat er hennep gerelateerde zaken bij haar stonden opgeslagen. Zij heeft betoogd dat de spullen ingepakt zaten zodat zij niet kon zien waar het om ging. Zij heeft verder gewezen op het sepot door de officier van justitie (rov. 6.1.8).

6.3.6.

Het hof oordeelt als volgt.

Artikel 11a Opiumwet luidt onder meer: “
hij die stoffen of voorwerpen (…) voorhanden heeft (…), waarvan hij weet of ernstige reden heeft om te vermoeden dat zij bestemd zijn tot het plegen van een van de in artikel 11, derde en vijfde lid (http:// [internetsite] ), strafbaar gestelde feiten, wordt gestraft met gevangenisstraf van ten hoogste drie jaar of geldboete van de vijfde categorie.”

Het telen van hennep is strafbaar (artikelen 11 leden 5 en 2 in verbinding met artikel 3 aanhef en onder B Opiumwet).

Indien [geïntimeerde] wist of ernstige redenen had om te vermoeden dat de in haar woning opgeslagen spullen hennep gerelateerde zaken betroffen, heeft zij in strijd met het Opiumwet-beding gehandeld.

6.3.7.

[geïntimeerde] heeft geen, althans nauwelijks aanknopingspunten gegeven om de juistheid van haar stelling dat de hennep gerelateerde zaken van een derde zijn, te verifiëren. Zij is steeds vaag geweest omtrent deze ‘derde’. Zij heeft de politie, hoewel daartoe uitdrukkelijk in de gelegenheid gesteld, geen nadere gegevens omtrent deze onbekende derde gegeven. In hoger beroep volstaat zij met een naam (‘ [derde] ’) en een woonplaats ( [plaats 2] ). [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat zij aanvankelijk uit angst voor represailles geen gegevens van deze derde heeft gegeven. Dat komt dan voor haar rekening en risico. Feit is immers dat er hennep gerelateerde zaken in haar woning zijn aangetroffen. Dat impliceert wetenschap aan haar zijde. Een bewoner van een woning mag immers bekend worden verondersteld met wat er in zijn woning staat opgeslagen, zeker als het, zoals in dit geval, een hoeveelheid betreft die niet over het hoofd kan worden gezien. Het is daarom aan [geïntimeerde] om haar stelling dat het spullen van een derde betreft en dat zij niet wist, en ook niet had hoeven vermoeden dat het hennep gerelateerde zaken betrof, voldoende te onderbouwen. Dat heeft zij naar het oordeel van het hof niet gedaan. De niet verifieerbare stelling dat het spullen van een derde zijn is daartoe onvoldoende. Dat geldt ook voor de latere vermelding van een naam en woonplaats. Het lag onder de gegeven omstandigheden op de weg van [geïntimeerde] om de juiste gegevens van deze derde te achterhalen en op te geven. Zij heeft niet aangevoerd dat dat voor haar onmogelijk is.

6.3.8.

Verder is haar in hoger beroep ingenomen stelling dat een vriendin van haar, [vriendin van geïntimeerde] , er getuige van is geweest dat [derde] spullen bij [geïntimeerde] thuis heeft achtergelaten en dat die spullen verpakt waren, eveneens onvoldoende onderbouwd. [geïntimeerde] heeft in dit verband een e-mail overgelegd die een verklaring van [vriendin van geïntimeerde] zou inhouden. [appellante] heeft er terecht op gewezen dat deze e-mail door [geïntimeerde] zelf is verzonden aan haar advocaat. Op geen enkele wijze blijkt dat het een verklaring van [vriendin van geïntimeerde] is. Op vragen hiernaar door het hof tijdens het pleidooi kon [geïntimeerde] dat niet verklaren. Haar advocaat liet toen weten dat [geïntimeerde] in een telefonisch contact met haar had gezegd dat [vriendin van geïntimeerde] op dat moment bij haar was en dat [geïntimeerde] [vriendin van geïntimeerde] ’s verklaring aan de advocaat zou mailen. Of [vriendin van geïntimeerde] toen inderdaad bij [geïntimeerde] was en de door [geïntimeerde] gemailde tekst inderdaad de verklaring van [vriendin van geïntimeerde] betreft weet alleen [geïntimeerde] . Het wekt op zijn minst bevreemding dat [geïntimeerde] geen door [vriendin van geïntimeerde] ondertekende verklaring in het geding heeft gebracht.

Doch ook indien deze stelling van [geïntimeerde] als voldoende onderbouwd zou moeten worden beschouwd kan dat niet leiden tot een honorering van het aanbod van [geïntimeerde] om [vriendin van geïntimeerde] als getuige te horen. Ook indien [vriendin van geïntimeerde] als getuige zou verklaren wat zij volgens [geïntimeerde] kan verklaren, kan dat niet tot het oordeel leiden dat [geïntimeerde] niet in strijd met haar uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen heeft gehandeld. Daartoe overweegt het hof het volgende.

6.3.9.

[appellante] heeft er terecht op gewezen dat op geen enkele wijze aannemelijk is geworden dat de hennep gerelateerde zaken van een derde zijn. Daarmee zou het doek voor [geïntimeerde] al vallen, want in dat geval zijn die zaken van [geïntimeerde] , weet zij dus van de bij haar aangetroffen hennep gerelateerde zaken en handelt zij aldus in strijd met het Opiumwet-beding.

Maar ook indien wordt aangenomen dat er sprake is van een derde die hennep gerelateerde zaken bij [geïntimeerde] heeft opgeslagen, heeft [geïntimeerde] in strijd met het Opiumwet-beding gehandeld, althans heeft zij zich niet als goed huurder gedragen. [geïntimeerde] is steeds vaag gebleven omtrent de door haar gestelde gang van zaken en de omstandigheden waaronder het verzoek van deze derde zou zijn gedaan en de hennep gerelateerde zaken zijn opgeslagen. Tijdens het pleidooi heeft het hof [geïntimeerde] daarover vragen gesteld. [geïntimeerde] heeft toen verklaard dat zij met [derde] buiten haar woning aan het praten was, dat [derde] spullen in zijn auto had en vroeg of hij deze even in haar woning mocht opslaan. Hij zou ze de volgende dag weer ophalen. Dat gebeurde echter niet. De spullen bleven staan totdat de politie ze in beslag nam. Dat was zo’n veertien dagen later. Op de vraag wat [geïntimeerde] deed of dacht toen de spullen niet de volgende dag werden opgehaald, verklaarde [geïntimeerde] dat ze die gewoon heeft laten staan en er verder niet meer naar om heeft gekeken. Zij was er evenmin bij [derde] op teruggekomen. [geïntimeerde] verklaarde verder dat zij [derde] via via kende en niet meer wist hoe zij die dag met hem in contact was gekomen. Volgens [geïntimeerde] was [derde] ‘niet iemand van dichtbij’. Zij verklaarde dat zij heeft geholpen de spullen in haar woning te brengen, dat zij [derde] heeft helpen tillen en dat de spullen ‘helemaal zwart verpakt waren’. Het hof heeft [geïntimeerde] gevraagd waarom de hennep gerelateerde zaken op de bovenverdieping van de woning van [geïntimeerde] stonden opgeslagen. Dat lijkt immers niet logisch als ze de volgende dag weer zouden worden opgehaald. Daarop antwoordde [geïntimeerde] dat de spullen eerst op haar benedenverdieping waren gezet, maar dat zij ze later naar haar eerste verdieping heeft gebracht. Op de vraag van het hof wat daarvan de reden was, verklaarde [geïntimeerde] dat de spullen haar beneden in de weg stonden. Het hof heeft daarop aan [geïntimeerde] voorgehouden dat dat niet logisch lijkt in het licht van haar stellingen dat zij haar benedenverdieping toen niet bewoonde en juist op haar bovenverdieping bivakkeerde. [geïntimeerde] heeft daarop geantwoord dat zij van plan was haar benedenverdieping te gaan inrichten. Als dit de gang van zaken was blijft ook opmerkelijk dat [geïntimeerde] geen contact met [derde] heeft opgenomen toen hij de spullen in strijd met de afspraak niet de volgende dag is komen ophalen.

6.3.10.

Ook indien wordt aangenomen dat de hennep gerelateerde zaken van een derde waren moet, uitgaande van de verklaring van [geïntimeerde] , worden geconstateerd dat zij op verzoek van een derde, die zij niet goed kende, een grote hoeveelheid spullen die die derde in zijn auto had, op verzoek van die derde voor één nacht heeft opgeslagen in haar woning, dat zij de spullen naar binnen heeft helpen brengen, dat zij niet heeft gevraagd wat het voor spullen waren, dat zij geen enkele actie heeft ondernomen toen die derde de spullen niet de volgende dag ophaalde, dat zij alles in haar woning heeft laten staan, zonder dat zij, zoals zij stelt, wist om wat voor zaken het ging en dat zij de zaken vervolgens van de leegstaande benedenverdieping naar de volgens [geïntimeerde] bewoonde bovenverdieping heeft gebracht. Indien daarbij wordt bedacht dat de spullen in niet afgesloten vuilniszakken zaten en het koolstoffilter deels niet was ingepakt en direct zichtbaar was en voorts dat een omwonende bij [appellante] meldde dat er spullen voor een hennepkwekerij in de hal hadden gestaan, had [geïntimeerde] naar het oordeel van het hof minst genomen ernstige reden om te vermoeden dat er spullen bestemd voor een hennepkwekerij in haar woning stonden opgeslagen. [geïntimeerde] heeft de juistheid van de verklaring van de betrokken politieagent en van de melding van de omwonende betwist, maar zij heeft die betwisting niet, althans onvoldoende gemotiveerd. Verder heeft [woonconsulent] , namens [appellante] tijdens het pleidooi aanwezig, verklaard dat zijzelf de melding van de omwonende heeft ontvangen, dat die omwonende anoniem wenste te blijven, maar dat zij, [woonconsulent] , weet wie het is. [geïntimeerde] heeft daar niet meer op gereageerd. Bovendien heeft [geïntimeerde] niets gesteld op grond waarvan kan worden aangenomen dat zij erop mocht vertrouwen dat zij de opslag van spullen van deze derde zonder meer kon toestaan. Evenmin heeft zij redelijkerwijs van haar te verlangen maatregelen getroffen, zoals vragen wat er in de vuilniszakken zat, de inhoud van de vuilniszakken controleren toen de spullen anders dan was toegezegd niet de volgende dag werden opgehaald en contact opnemen met de derde van wie de spullen zouden zijn. Daarom heeft [geïntimeerde] zich evenmin als een goed huurder gedragen in de, naar het oordeel van het hof minder aannemelijke, situatie dat de hennep gerelateerde zaken van een derde waren en [geïntimeerde] niet wist wat in de vuilniszakken zat. Onder de geschetste omstandigheden had zij een en ander niet op zijn beloop mogen laten. [appellante] heeft zich in dit verband terecht subsidiair op artikel 7:219 BW beroepen.

6.3.11.

[geïntimeerde] heeft zich nog op het strafrechtelijk sepot beroepen. Het hof verwerpt dit verweer. De beslissing van de officier van justitie om [geïntimeerde] niet (verder) te vervolgen op de grond dat er naar zijn oordeel te weinig wettig en overtuigend bewijs was, staat niet in de weg aan een andersluidend oordeel van de civiele rechter. Deze maakt een eigen afweging op basis van het in de civiele procedure vastgestelde feitencomplex, dat overigens anders en/of uitgebreider kan zijn dan het ten tijde van de sepot-beslissing aan het openbaar ministerie bekende bewijsmateriaal.

6.3.12.

Gelet op voorgaande overwegingen is het hof van oordeel dat [geïntimeerde] in strijd met het Opiumwet-beding heeft gehandeld en aldus toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen.

Strijd met het hoofdverblijf-beding? Grief V.

6.3.13.

Het hof volgt [appellante] ook in haar stelling dat [geïntimeerde] in strijd met haar uit de huurovereenkomst vloeiende verplichtingen in de woning niet haar hoofdverblijf had. Het hof neemt daartoe in aanmerking de volgende door [appellante] gestelde feiten en omstandigheden:

i) op foto’s gemaakt in de periode juli tot en met december 2016 is waar te nemen dat de benedenverdieping van de woning, waar zich onder meer de keuken bevindt, al die tijd niet gemeubileerd en gestoffeerd is en dat een aantal spullen (emmer, handschoenen, rekje, lamp, slippers, fles chloor) al die tijd op dezelfde plaats zijn blijven staan. Volgens [appellante] stond het aanrechtblad van de keuken al die tijd vol met dezelfde spullen;

ii) de woning is altijd volledig ‘dichtgeplakt’ in die zin dat voor alle ramen dichte rolgordijnen/zonwering zit of dat de ramen zelf zijn dichtgeplakt;

iii) de inhoud van de vuilcontainer van de woning is in de periode 30 mei 2018 tot en met 15 juni 2018 ongewijzigd;

iv) de woning is met ingang van 7 april 2016 aan [geïntimeerde] verhuurd. Op 31 mei 2016 werden de hennep gerelateerde zaken aangetroffen in een verder lege woning.

6.3.14.

[geïntimeerde] heeft daartegenover aangevoerd dat zij de eerste maanden enkel op de bovenverdieping woonde omdat zij in verband met haar werk weinig thuis was en verder geen geld had om de woning in te richten. De door de gemeente [gemeente] in juni 2016 verschafte lening van € 2.006,-- was volgens haar ontoereikend. Bovendien was zij gedurende de door [appellante] aangespannen procedure onzeker of zij haar woning wel zou kunnen behouden.

Tijdens het pleidooi heeft [geïntimeerde] desgevraagd het volgende verklaard. Zij is door haar werk heel weinig thuis. Ook gedurende het eerste half jaar waarin zij over de woning beschikte was zij vaak ‘buiten’, sliep zij regelmatig op haar werk of bij vrienden of soms ook nog wel ‘buiten’. Zij houdt de gordijnen altijd dicht omdat zij dat prettig vindt. Zij heeft ramen afgeplakt omdat de buurvrouw anders naar binnen kijkt. Zij heeft er geen verklaring voor dat de inhoud van haar vuilcontainer nog in de periode kort voorafgaande aan het pleidooi ruim twee weken onveranderd was.

6.3.15.

Het betoog van [geïntimeerde] is naar het oordeel van het hof weinig overtuigend. In het licht van de onderbouwde stellingen van [appellante] lag het op de weg van [geïntimeerde] om haar betwisting van die stellingen nader te motiveren. Dat heeft zij naar het oordeel van het hof onvoldoende gedaan. De foto’s die [geïntimeerde] tijdens het pleidooi heeft overgelegd zijn daartoe in ieder geval onvoldoende. Op de foto’s zijn enkele meubels te zien, maar dat toont niet aan dat [geïntimeerde] na ingang van de huurovereenkomst in de woning haar hoofdverblijf had. [geïntimeerde] heeft overigens ook erkend dat de op de foto’s waarneembare meubelen pas veel later in de woning zijn geplaatst.

[geïntimeerde] heeft verder niets aangevoerd dat een voldoende gemotiveerde betwisting oplevert van de stellingen van [appellante] . Zij heeft bijvoorbeeld geen afrekeningen van verbruik van gas en elektra overgelegd, zoals [appellante] terecht op heeft gemerkt.

6.3.16.

Bij die stand van zaken is naar het oordeel van het hof eveneens komen vast te staan dat [geïntimeerde] in strijd met het hoofdverblijf-beding heeft gehandeld en aldus toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen.

Rechtvaardigt de tekortkoming de ontbinding? Weegt belang [geïntimeerde] zwaarder?

6.3.17.

Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 BW).

Het is aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen.

6.3.18.

[geïntimeerde] heeft aangevoerd dat zo er al sprake is van een tekortkoming aan haar zijde, deze een ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt.

Ook heeft zij aangevoerd dat een ontbinding van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

Zij heeft ten slotte een beroep gedaan op haar woonbelang.

6.3.19.

Naar het oordeel van het hof geven bovengenoemde tekortkomingen van [geïntimeerde] elk op zich [appellante] in beginsel de bevoegdheid om de huurovereenkomst te ontbinden.

Het hof verwerpt de daartegen gerichte verweren (rov. 6.3.18) van [geïntimeerde] . Voor zover zij aan deze verweren ten grondslag legt dat de spullen niet van haar waren en zij niet wist dat het hennep gerelateerde zaken betrof, verwijst het hof kortheidshalve naar de in verband met deze verweren hiervoor gegeven oordelen. Dat [geïntimeerde] haar huur op tijd betaalt maakt de hiervoor geconstateerde tekortkomingen niet ‘gering’ van aard.

Verder valt niet in te zien waarom het feit dat [appellante] de huurovereenkomst wenst te ontbinden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. [geïntimeerde] heeft daartoe onvoldoende aangevoerd.

Het is voorstelbaar dat [geïntimeerde] , zoals zij tijdens het pleidooi heeft benadrukt, een belang heeft bij behoud van de woning, maar dat weegt niet op tegen het belang van [appellante] om haar huurvoorwaarden te handhaven en consequent op te treden tegen hennep gerelateerde activiteiten van haar huurders en tegen huurders die het gehuurde (sociale huurwoning) niet als hoofdverblijf gebruiken.

Slotsom

6.4.

De slotsom is dat de grieven slagen. De vorderingen van [appellante] zullen worden toegewezen. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd. [geïntimeerde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van beide instanties worden veroordeeld.

De uitspraak

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen;

en doet opnieuw recht als volgt:

1. ontbindt de huurovereenkomst met betrekking tot de woning staande en gelegen aan het adres [adres] in [plaats 1] , gemeente [gemeente] ;

2. veroordeelt [geïntimeerde] om binnen veertien dagen na betekening van dit arrest de onder 1. genoemde woning te ontruimen en te verlaten, met al het hare en al de personen die zijdens haar in die woning verblijven en de woning ter vrije en algehele beschikking van [appellante] te stellen, onder afgifte van de sleutels op het kantoor van [appellante] ;

3. veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten van de eerste aanleg en het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [appellante] op € 96,01 aan dagvaardingskosten, op € 117,-- aan griffierecht en op € 300,-- aan salaris advocaat in eerste aanleg en op € 99,21 aan dagvaardingskosten, op € 716,-- aan griffierecht en op € 3.222,-- aan salaris advocaat voor het hoger beroep;

4. verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.A. Wabeke, M.E. Smorenburg en A.L. Bervoets en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 31 juli 2018.

griffier rolraadsheer