ECLI:NL:GHSHE:2021:3309

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.273.750/01

arrest van 2 november 2021

in de zaak van

[appellante],

wonende te [woonplaats] ,

appellante,

hierna aan te duiden als [appellante] ,

advocaat: mr. S. van Buuren te 's-Gravendeel,

tegen

Vereniging van Eigenaren van appartementen in de serviceflat " [serviceflat] ",

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als de VvE,

advocaat: mr. M.W. Dieleman te Middelburg,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 21 april 2020 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Middelburg, onder zaaknummer 8049703 en rolnummer 19-3883 gewezen vonnis van 18 december 2019.

5.Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenarrest van 21 april 2020;
de door [appellante] genomen memorie van grieven, tevens houdende een vermeerdering van eis, met producties 1 tot en met 5;
de door de VvE genomen memorie van antwoord met productie 1;
de door [appellante] genomen akte met producties 6 tot en met 10;
de door de VvE genomen antwoordakte.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald.

6.De verdere beoordeling

6.1.1. Bij het tussenarrest van 21 april 2020 heeft het hof overwogen dat een definitief oordeel over de ontvankelijkheid van [appellante] in het hoger beroep moet worden gegeven op grond van de grieven, die [appellante] ten tijde van het tussenarrest nog niet had genomen.

Het hof heeft de zaak vervolgens verwezen naar de rol voor memorie van grieven.

6.1.2. [appellante] heeft vervolgens onder overlegging van een productie een memorie van grieven genomen. De VvE heeft een memorie van antwoord genomen waarna elk van partijen nog een akte heeft genomen. Het hof kan nu overgaan tot een verdere beoordeling van het hoger beroep.

De ontvankelijkheid van het hoger beroep en de grieven I en II

6.2.1. Het hof zal eerst beoordelen of [appellante] ontvankelijk is in het door haar ingestelde hoger beroep. Die vraag is aan de orde omdat [appellante] in punt 10 van de dagvaarding in eerste aanleg weliswaar heeft gesteld dat zij een vordering van € 32.690,-- op de VvE heeft, maar in het petitum van die dagvaarding uitsluitend heeft geconcludeerd tot veroordeling van de VvE in de proceskosten. Daardoor kan de vraag gesteld worden of de vordering waarover de rechter in eerste aanleg had te beslissen, uitkomt boven het in artikel 332 lid 1 Rv genoemde bedrag van € 1.750,--.

6.2.2. In het tussenarrest van 21 april 2020 heeft het hof geoordeeld dat niet zonder meer kan worden gezegd dat [appellante] niet-ontvankelijk is. Het hof overwoog voorts dat een definitief oordeel over de ontvankelijkheid gegeven moet worden op grond van de memorie van grieven.

6.2.3. [appellante] heeft de memorie van grieven inmiddels genomen. De grieven I en II zijn gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat de inleidende dagvaarding slechts een (neven)vordering ter zake de proceskosten en geen hoofdvordering bevat, en tegen de daarop gebaseerde afwijzing van de vordering van [appellante] .

6.2.4. Deze grieven zijn terecht voorgedragen. In punt 10 van de inleidende dagvaarding heeft [appellante] duidelijk gesteld dat zij van de VvE een hoofdsom van € 32.690,-- te vorderen heeft, zoals gespecificeerd in productie 2 bij de inleidende dagvaarding. Dat in het petitum van de dagvaarding in eerste aanleg alleen is gevorderd om de VvE te veroordelen in de proceskosten (vermeerderd met wettelijke rente), berust op een duidelijke vergissing. Dit heeft ook aan de VvE en de kantonrechter redelijkerwijs duidelijk moeten zijn. Het gestelde in de dagvaarding kan immers in redelijkheid niet anders worden uitgelegd dan dat [appellante] veroordeling van de VvE vordert tot betaling van het in punt 10 van de dagvaarding genoemde bedrag van € 32.690,--, met veroordeling van de VvE in de proceskosten (vermeerderd met rente over de proceskosten). Daarbij heeft het hof mede in aanmerking genomen dat, zoals blijkt uit de inleidende dagvaarding, dit de schadestaatprocedure betreft die het vervolg is op het arrest van dit hof van 5 maart 2019 (ECLI:NL:GHSHE:2019:795), waarbij de VvE is veroordeeld om de door [appellante] geleden schade te vergoeden, op te maken bij staat. Het hof concludeert daarom dat de vordering waarover de rechter in eerste aanleg had te beslissen, uitkomt boven het in artikel 332 lid 1 Rv genoemde bedrag van € 1.750,--. Dit brengt mee dat [appellante] ontvankelijk is in het door haar ingestelde hoger beroep.

6.2.5. De VvE heeft in de memorie van antwoord nog aangevoerd dat [appellante] haar vordering van € 32.690,-- niet bij de kantonrechter maar bij de kamer voor handelszaken van de rechtbank had moeten instellen. Dat standpunt is onjuist. Volgens artikel 613 lid 2 Rv is de rechter die in eerste instantie over de hoofdzaak heeft geoordeeld, ook bevoegd in de schadestaatprocedure. In dit geval is dat de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Middelburg. [appellante] heeft de schadestaatprocedure terecht bij die rechter aanhangig gemaakt.

6.2.6. Het bovenstaande brengt ook mee dat de grieven I en II terecht zijn voorgedragen. De redenering op grond waarvan de kantonrechter de vordering van [appellante] heeft afgewezen, kan geen stand houden. Het hof moet die vordering daarom nu verder beoordelen.

De vaststaande feiten en de kern van het geschil

6.3.1. Het gaat in deze schadestaatprocedure kort gezegd om de vraag hoeveel schadevergoeding de VvE aan [appellante] moet betalen omdat de VvE de overdracht van een door [appellante] gekocht appartement(srecht) aan haar enige tijd onrechtmatig heeft geblokkeerd.

6.3.2. Het hof gaat bij de beoordeling van de vordering uit van de navolgende feiten.

a. De serviceflat “ [serviceflat] ” is een gebouw aan de [straatnaam] te [plaats 1] .
b. Bij notariële akte van 24 november 1972 (verder: de akte van splitsing) is het gebouw gesplitst in 114 appartementen en is de VvE opgericht. De VvE is een vereniging van eigenaars als bedoeld in artikel 5:124 BW. In de akte van splitsing is een reglement als bedoeld in het toenmalige artikel 638f BW opgenomen.
c. Naast de VvE is opgericht de in bovengenoemd reglement vermelde “Coöperatie tot verlening van diensten aan de bewoners van de serviceflat “ [serviceflat] ” U.A.” (hierna: de coöperatie). Volgens artikel 3 van de statuten van de coöperatie beoogt de coöperatie: “het behartigen, zonder winstoogmerk, van de stoffelijke belangen harer leden, zowel op het gebied van huisvesting als van de huishouding”.
d. De coöperatieve vereniging is per 31 december 2013 omgezet in een “gewone” vereniging, de Vereniging tot verlening van diensten aan de bewoners van de serviceflat “ [serviceflat] ” (hierna: de VvD). Volgens artikel 2 lid 1 van de statuten van de VvD is haar doel “het behartigen van de belangen van haar leden op zowel het gebied van huisvesting als van de huishouding en het verrichten van al hetgeen hiermee verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn”.
e. Enkele leden van de VvE hebben in 2013 aan de VvE en de coöperatie meegedeeld dat zijn geen lid wilden worden van de VvD. De VvD heeft met ingang van 1 januari 2014 echter ook aan die leden van de VvE maandelijkse bijdragen in rekening gebracht. Enkele leden van de VvE hebben de door de VvD in rekening gebrachte bijdragen geheel of ten dele onbetaald gelaten. De VvD heeft vervolgens in 2014 gerechtelijke procedures gestart tegen deze personen en volledige betaling van de door haar in rekening gebrachte bijdragen gevorderd.

f. [appellante] heeft bij een in of omstreeks september 2014 gesloten koopovereenkomst van [naam 1] (hierna: [naam 1] ) het appartementsrecht ter zake het in [serviceflat] gelegen appartement [adres 1] te [plaats 1] gekocht. [appellante] en [naam 1] hebben het notariskantoor [notariskantoor] te [vestigingsplaats] opdracht gegeven om de leveringsakte te passeren. De levering zou plaatsvinden op 24 oktober 2014.
g. In verband met de door haar te passeren leveringsakte heeft [notariskantoor] bij e-mail van 3 oktober 2014 aan de VvE om de in artikel 5:122 lid 5 BW bedoelde verklaring en in artikel 5:122 lid 6 BW bedoelde informatie gevraagd.
h. Bij brief van 10 oktober 2014 heeft mr. [penningmeester] , penningmeester van de VvE en de VvD, aan [notariskantoor] onder meer meegedeeld, samengevat:

dat levering van het appartement alleen mogelijk is aan personen, die een schriftelijke verklaring kunnen overleggen van de VvD dat zij als lid van die vereniging zijn toegelaten;
dat [appellante] als huurster ten onrechte het standpunt heeft ingenomen dat zij geen lid van de VvD is en dat zij de bijdragen voor de VvD niet hoeft te betalen;
dat de voorgenomen levering pas kan plaatsvinden nadat [appellante] schriftelijk heeft medegedeeld dat zij zich als lid van de VvD aanmeldt;
dat [naam 1] een schuld heeft aan de VvD en dat het betreffende bedrag plus rente en proceskosten vóór de overdracht in derdendepot bij de notaris moet zijn gestort, bij gebreke waarvan conservatoir beslag op het appartement wordt gelegd;
dat er een door de VvD ingestelde incassoprocedure tegen [naam 1] loopt.

i. Bij vonnis van 15 oktober 2014, ECLI:NL:RBZWB:2014:9245, heeft de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant in de door de VvD tegen [naam 1] aangespannen procedure geoordeeld dat [naam 1] geen lid is van de VvD. De kantonrechter heeft de vordering van de VvD tegen [naam 1] afgewezen. In twee vonnissen van diezelfde datum (ECLI:NL:RBZWB:2014:9239 en ECLI:NL:RBZWB:2014:9241) heeft de kantonrechter in dezelfde zin beslist ten aanzien van twee andere leden van de VvE.
j. Bij brief van 22 oktober 2014 heeft de gemachtigde van [naam 1] aan het bestuur van de VvE onder meer het volgende meegedeeld:

‘Ongetwijfeld heeft u inmiddels ook de uitspraak van de rechtbank Zeeland- West-Brabant van 15 oktober 2014 inzake de heer [naam 2] en mevrouw [naam 1] ontvangen.

Met deze uitspraak is de gewenste duidelijkheid gekomen. Voor de heer [naam 2] en [naam 1] is geen verplicht lidmaatschap van de dienstenvereniging. Daarmee kan geconstateerd worden dat u de heer [naam 2] en [naam 1] ten onrechte consequent als wanbetalers heeft neergezet. Tevens heeft u te voortvarend gehandeld in het vragen van toestemming aan de ledenvergadering voor het treffen van conservatoire maatregelen tegen de heer [naam 2] en het informeren van de notaris over de vermeende achterstanden van mevrouw [naam 1] .

Ik vertrouw er op dat u met dezelfde voortvarendheid de leden en de notaris informeert over de uitspraak. Graag ontvang ik een afschrift van deze brieven. (…)’

- k. Op 24 oktober 2014 hebben [naam 1] en [appellante] getracht de notaris ervan te overtuigen dat de levering van het appartementsrecht doorgang kon vinden. De notaris had op dat moment geen bericht van de VvE ontvangen waarin de in de brief van 10 oktober 2014 tegen de levering geformuleerde bezwaren waren ingetrokken. De notaris heeft niet meegewerkt aan de levering van het appartementsrecht.

- l. Naar aanleiding van de vonnissen van 15 oktober 2014 hebben de VvE en de VvD besloten tot een samenvoeging in die zin dat de VvD haar activiteiten met ingang van 1 januari 2015 zou beëindigen en de VvE mede de bijdragen in rekening zou gaan brengen die voorheen door de VvD in rekening werden gebracht. Overeenkomstig dat besluit heeft de VvD met ingang van 1 januari 2015 geen bedragen meer in rekening gebracht aan leden van de VvE en is de VvE-bijdrage met ingang van 1 januari 2015 dienovereenkomstig verhoogd.

m. Bij brief van 6 maart 2015 heeft penningmeester van de VvE en de VvD aan de notaris meegedeeld dat er geen belemmeringen bestaan om het appartement(srecht) aan [appellante] over te dragen.
n. Het in het geschil tussen de VvD en [naam 1] gewezen vonnis van 15 oktober 2014 is in hoger beroep door dit hof bekrachtigd bij arrest van 19 april 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:1516. Ook de twee andere vonnissen van 15 oktober 2014 zijn in hoger beroep door dit hof bekrachtigd bij arresten van 19 april 2016 (ECLI:NL:GHSHE:2016:1515 en ECLI:NL:GHSHE:2016:1517).
o. Bij arrest van 5 maart 2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:795, heeft dit hof op het incidenteel hoger beroep van [appellante] in reconventie, voor zover nu van belang:

voor recht verklaard dat de VvE onrechtmatig jegens [appellante] heeft gehandeld door de notaris niet uiterlijk vóór de op 24 oktober 2014 geplande levering, maar pas op 6 maart 2015 op de hoogte te stellen van het ontbreken van enig beletsel voor de overdracht van het appartementsrecht door [naam 1] aan [appellante] ;
de VvE veroordeeld om de schade die [appellante] door de onrechtmatige daad heeft geleden aan [appellante] te vergoeden, op te maken bij staat.

Ten aanzien van de vermeerdering van eis

6.4.1. Deze procedure is de schadestaatprocedure, die vervolg is op het zojuist genoemde arrest van 5 maart 2019. [appellante] vorderde in het geding in eerste aanleg, gelet op het gestelde in punt 10 van de inleidende dagvaarding, veroordeling van de VvE tot betaling van een hoofdsom van € 32.690,--. [appellante] heeft die hoofdsom gespecificeerd in productie 2 bij de inleidende dagvaarding. In de dagvaarding in hoger beroep concludeerde [appellante] , kort gezegd, tot het alsnog ontvankelijk achten van haar in haar vordering.

6.4.2. In de memorie van grieven heeft [appellante] vervolgens haar eis vermeerderd. Aan het slot van de memorie van grieven concludeert zij tot veroordeling van de VvE tot betaling van een hoofdsom van € 53.570.--, vermeerderd met wettelijke rente en met veroordeling van de VvE in de proceskosten. Uit productie 3 bij de memorie van grieven blijkt dat de hoofdsom van € 53.570.-- is opgebouwd uit de volgende posten:

A. € 15.500,-- ter zake meerkosten van het door [appellante] gekochte alternatieve appartementsrecht;
B. € 9.800,-- ter zake huurkosten;
C. € 400,-- ter zake reis- en telefoonkosten;
D. € 1.590,-- ter zake een aanbetaling voor werkzaamheden;
E. € 26.280,-- ter zake hogere VvE-bijdrage.

Deze eisvermeerdering heeft tijdig plaatsgevonden en is toelaatbaar. Na behandeling van de vijf schadeposten zal blijken in hoeverre de vermeerderde eis toewijsbaar is.

Met betrekking tot post A: meerkosten van het alternatieve appartementsrecht

6.5.1. Als post A vordert [appellante] een bedrag van € 15.500,--. Ter onderbouwing van deze post heeft zij, samengevat, het volgende aangevoerd.

[appellante] heeft het in [serviceflat] gelegen tweekamerappartement [adres 1] van [naam 1] gekocht voor € 30.000,--.
Door de onrechtmatige daad van de VvE heeft de levering van dat appartementsrecht door [naam 1] aan [appellante] niet kunnen plaatsvinden op de beoogde datum 24 oktober 2014.
[appellante] heeft daarom noodgedwongen het in [serviceflat] gelegen driekamerappartement [adres 2] aangekocht voor € 45.500,--. Dit appartement is op 28 oktober 2015 aan haar geleverd.
Door het onrechtmatig handelen van de VvE is [appellante] dus geconfronteerd met een schadepost van € 15.500,-- ter zake hogere kosten voor de aankoop van een groter appartement.

6.5.2. De VvE heeft als verweer onder meer aangevoerd dat het de eigen keuze van [appellante] is geweest om een groter, en dus duurder, appartement aan te kopen. Volgens de VvE zijn de daardoor veroorzaakte meerkosten niet veroorzaakt door de onrechtmatige daad van de VvE.

6.5.3. Dit verweer slaagt. [appellante] heeft niet gesteld dat de prijzen van appartementen zoals de onderhavige in de periode van 24 oktober 2014 (datum beoogde levering tweekamerappartement [adres 1] ) tot 28 oktober 2015 (datum levering driekamerappartement [adres 2] ) zijn gestegen. Dat de enkele vertraging in het verkrijgen van een appartement voor [appellante] tot schade in de vorm van een hogere koopprijs heeft geleid, is dus niet gesteld en niet aan de vordering ten grondslag gelegd.

6.5.4. Daarom strekt in dit geding tot uitgangspunt dat de meerprijs die gepaard is gegaan met de aanschaf van het driekamerappartement [adres 2] , voornamelijk een gevolg is van het feit dat dit appartement groter is dan het tweekamerappartement [adres 1] . Daarnaast blijkt uit de akte van [appellante] dat het driekamerappartement [adres 2] is gelegen op de begane grond, en het tweekamerappartement [adres 1] niet. Mogelijk kan ook dit een deel van de meerprijs van het driekamerappartement [adres 2] verklaren. Tegenover de meerprijs staat in elk geval het grotere woongenot dat in beginsel gepaard gaat met het bezit van een groter appartement. Bovendien vertegenwoordigt het bezit van het grotere en duurdere appartement een meerwaarde die aan [appellante] toekomt. De VvE heeft zich daar uitdrukkelijk op beroepen. Om deze redenen kan de meerprijs niet worden gezien als schade die [appellante] heeft geleden. Dit volgt ook uit het bepaalde in artikel 6:100 BW.

6.5.5. [appellante] heeft bovendien niet op voldoende onderbouwde wijze uiteengezet dat het voor haar niet mogelijk was om op een eerder of later moment dan 28 oktober 2015 (datum levering driekamerappartement [adres 2] ) in plaats daarvan een tweekamerappartement in [serviceflat] te kopen.

6.5.6. Bij deze stand van zaken kan niet worden gezegd dat de meerprijs die met de aanschaf van het driekamerappartement [adres 2] gepaard is gegaan, in een zodanig verband staat met het onrechtmatig handelen van de VvE, dat de meerprijs als een gevolg van het onrechtmatig handelen aan de VvE kan worden toegerekend. Post A is dus niet toewijsbaar.

Met betrekking tot post E: hogere VvE-bijdrage

6.6.1. Het hof zal nu eerst post E bespreken. Die post heeft betrekking op de hogere VvE-bijdragen die [appellante] stelt verschuldigd te zijn omdat zij nu niet eigenaar is van het tweekamerappartement dat zij op 24 oktober 2014 van [naam 1] had willen afnemen, maar van het driekamerappartement dat zij op 28 oktober 2015 in eigendom heeft verkregen.

6.6.2. Voor deze post geld in grote lijnen hetzelfde als hiervoor ten aanzien van post A is overwogen. Tegenover de hogere VvE-bijdrage staat het grotere woongenot dat in beginsel gepaard gaat met het bezit van een groter appartement. Om deze reden kan de hogere VvE-bijdrage niet worden gezien als schade die [appellante] heeft geleden. Dit volgt uit het bepaalde in artikel 6:100 BW.

6.6.3. Daar komt bij dat [appellante] niet op voldoende onderbouwde wijze uiteengezet dat het voor haar niet mogelijk was om op een eerder of later moment dan 28 oktober 2015 (datum levering driekamerappartement [adres 2] ) in plaats daarvan een tweekamerappartement in [serviceflat] te kopen, met de daaraan verbonden lagere VvE-bijdrage.

6.6.4. Bij deze stand van zaken kan niet worden gezegd dat het verschil tussen de VvE-bijdrage voor een tweekamerappartement en de VvE-bijdrage voor een driekamerappartement in een zodanig verband staat met het onrechtmatig handelen van de VvE, dat dit verschil als een gevolg van het onrechtmatig handelen aan de VvE kan worden toegerekend. Post E is dus niet toewijsbaar.

Met betrekking tot post C: reis- en telefoonkosten

6.7.1. Als post C vordert [appellante] een bedrag van € 400,--. Aan deze post heeft zij in de memorie van grieven ten grondslag gelegd dat zij tot dat bedrag reis- en telefoonkosten heeft gemaakt wegens bezoek aan en telefonisch contact met haar adviseur en notaris.

6.7.2. De VvE heeft er in de memorie van antwoord op gewezen dat [appellante] niet nader heeft aangegeven wanneer de kosten gemaakt zijn en waarom deze in verband staan met het niet doorgaan van de transactie. Volgens de VvE had [appellante] een nadere toelichting moeten geven, mede gelet op hetgeen het hof in rov. 3.12.6 van het arrest van 5 maart 2019 heeft overwogen.

6.7.3. Het hof komt ten aanzien van deze schadepost tot de volgende bevindingen. Op het door [appellante] overgelegde schadeoverzicht (prod. 3 bij de memorie van grieven) staat bij deze post de omschrijving
“Reis-en telefoonkosten (notaris, adviseur)”. Dienovereenkomstig heeft [appellante] bij de memorie van grieven gesteld dat het gaat om door haarzelf gemaakte reis- en telefoonkosten, wegens bezoek aan en telefonisch contact met haar adviseur en notaris. Uit rov. 3.12.4 van het arrest van 5 maart 2019 blijkt dat [appellante] hiervoor aanvankelijk twee bedragen heeft gevorderd, te weten:

€ 32,30 ter zake reiskosten van [plaats 1] naar [plaats 2] en terug.
€ 15,-- aan telefoonkosten.

In rov. 3.12.6 van dat arrest heeft het hof overwogen dat deze posten door de VvE zijn betwist en dat [appellante] daarna niet meer aan het woord geweest, zodat over de posten nog niet ten gronde beslist kan worden en de posten moeten worden verwezen naar de schadestaatprocedure.

6.7.4. [appellante] heeft in de memorie van grieven vervolgens slechts herhaald dat zij reis- en telefoonkosten heeft gemaakt wegens bezoek aan en telefonisch contact met haar adviseur en notaris. [appellante] vordert daarvoor nu echter geen bedragen van € 32,50 en € 15,--, maar een bedrag van € 400,-- dat door haar op geen enkele wijze is gespecificeerd. Naar het oordeel van het hof heeft [appellante] op deze wijze onvoldoende onderbouwd dat zij tot een bedrag van € 400,-- aan reis- en telefoonkosten heeft gemaakt.

6.7.5. In haar in hoger beroep genomen akte heeft [appellante] over deze post nog het volgende gesteld:

“De 'reis- en telefoonkosten' zijn wel degelijk gemaakt. De notaris heeft op het moment dat geleverd zou worden in het bijzijn van [appellante] enkele uren een telefoongesprek gevoerd met haar advocaat.”

Voor zover [appellante] hiermee de grondslag van post C heeft willen wijzigen, in die zin dat het niet gaat om door haarzelf gemaakte telefoon- en reiskosten maar om honorarium dat zij aan haar advocaat verschuldigd is omdat haar advocaat een uitgebreid telefoongesprek heeft gevoerd met de notaris, kan dit haar niet baten. [appellante] had de juiste onderbouwing van haar vordering uiterlijk in de memorie van grieven moeten geven. Het zonder goede reden pas bij akte wijzigen van de onderbouwing is in strijd met de in artikel 347 lid 2 Rv neergelegde tweeconclusieregel. De VvE heeft zich daar in haar antwoordakte uitdrukkelijk op beroepen. Hetgeen [appellante] in haar akte heeft gesteld, kan dus niet dienen als gewijzigde grondslag van post C.

6.7.6. De VvE heeft echter niet betwist dat [appellante] op 24 oktober 2014 naar de notaris is gereisd vanwege de op die datum geplande overdracht van het door [naam 1] aan haar verkochte appartement [adres 1] . Door de onrechtmatige daad van de VvE heeft die overdracht geen doorgang gevonden en zijn de reiskosten dus vergeefs gemaakt. Het hof zal daarom het bedrag van € 32,30 ter zake reiskosten, dat hiervoor in rov. 6.7.3 is genoemd, waarmee de VvE bekend was en dat door haar verder niet is bestreden, toewijzen.

Voor het overige wijst het hof post C af, nu [appellante] niets heeft gesteld over de aard van haar telefoonabonnement, zodat niet kan worden vastgesteld dat zij daadwerkelijk extra telefoonkosten heeft gemaakt.

Met betrekking tot post D: een aanbetaling voor werkzaamheden

6.8.1. Als post D vordert [appellante] een bedrag van € 1.590,--. Ter onderbouwing van deze post heeft zij een nota van Klussenbedrijf [klussenbedrijf] van 3 oktober 2014 overgelegd. In de memorie van grieven heeft zij aan deze post ten grondslag gelegd dat zij het klussenbedrijf heeft ingehuurd om werkzaamheden uit te voeren aan het appartement [adres 1] en dat zij in verband daarmee een aanbetaling heeft gedaan van € 1.590,00 inclusief btw. Op de betreffende nota staat het bedrag (€ 1.500,-- exclusief btw, te vermeerderen met 6% btw) genoemd met als omschrijving:

“Aanbetaling en voorbereiding werkzaamheden op nr. 140

Start werkzaamheden 20-10-1014”.

6.8.2. De VvE heeft in de memorie van antwoord betwist dat [appellante] het gestelde bedrag van € 1.590,-- daadwerkelijk aan Klussenbedrijf [klussenbedrijf] heeft voldaan. Volgens de VvE heeft [appellante] onvoldoende duidelijkheid gegeven over deze schadepost, mede nu het volgens de omschrijving in de memorie van grieven slechts gaat om een aanbetaling voor werkzaamheden.

6.8.3. Gelet op deze gemotiveerde en uitdrukkelijke betwisting, had het op de weg van [appellante] gelegen om nader te onderbouwen dat zij het bedrag van € 1.590,-- daadwerkelijk aan Klussenbedrijf [klussenbedrijf] heeft voldaan. Dat onderaan de nota met de hand lijkt te zijn geschreven “Voldaan 5/10 per ASN”, acht het hof in dit verband onvoldoende. [appellante] heeft zich ook in het geheel niet op die handgeschreven tekst beroepen. Dat [appellante] het bedrag daadwerkelijk heeft voldaan, ligt ook niet zonder meer voor de hand. [appellante] wist immers dat de VvE een geschil had met [naam 1] over de bijdragen die [naam 1] volgens de VvE aan de VvD verschuldigd was, zodat [appellante] rekening moest houden met de mogelijkheid dat de VvE de overdracht van het appartementsrecht zou tegenhouden en de werkzaamheden dus geen doorgang konden vinden. Bovendien is het de vraag of [appellante] het bedrag van € 1.590,-- daadwerkelijk verschuldigd was aan het klussenbedrijf. De werkzaamheden waar de betaling betrekking op had, hebben immers geen doorgang kunnen vinden.

6.8.4. [appellante] heeft in haar akte gereageerd op het door de VvE gevoerde verweer. Zij heeft in dit kader slechts gesteld dat [appellante] de werkzaamheden heeft moeten stoppen, omdat de verkoop van het appartement aan haar niet doorging, en dat de nota niet voorzag in de situatie dat de verkoop van het appartement niet zou doorgaan. Dat [appellante] het bedrag van € 1.590,-- daadwerkelijk heeft voldaan, is door haar echter op geen enkele wijze toegelicht en onderbouwd. [appellante] heeft niet gesteld wanneer zij de betaling zou hebben gedaan, en zij heeft ook geen enkel bewijsstuk, zoals een rekeningafschrift of een kwitantie, overgelegd.

Dat had gelet op het door de VvE gevoerde verweer wel op de weg van [appellante] gelegen. Het hof oordeelt daarom dat [appellante] post D tegenover het door de VvE gevoerde verweer onvoldoende heeft toegelicht en onderbouwd. Een voldoende gespecificeerd bewijsaanbod ten aanzien van deze post is niet gedaan. Post D is daarom niet toewijsbaar.

Met betrekking tot post B: huurkosten

6.9.1. Als post B vordert [appellante] een bedrag van € 9.800,--. Ter onderbouwing van deze post heeft zij in de memorie van grieven, samengevat, het volgende aangevoerd.

Door de onrechtmatige daad van de VvE heeft de levering van het appartement [adres 1] door [naam 1] aan [appellante] niet kunnen plaatsvinden op de beoogde datum 24 oktober 2014.
[appellante] heeft daardoor huurkosten van € 700,-- per maand moeten voldoen gedurende de periode van 1 november 2014 (punt 10 memorie van grieven) tot 1 januari 2016, namelijk totdat zij het aangekochte andere appartement aan de [adres 2] kon betrekken.
[appellante] heeft hierdoor een schade geleden van € 9.800,-- (hof: 14 maanden maal € 700,-- per maand).

6.9.2. De VvE heeft in de memorie van antwoord ten aanzien van deze post de volgende verweren gevoerd.

a. De VvE betwist dat [appellante] in de periode van 1 november 2014 tot 1 januari 2016 een woonruimte heeft gehuurd voor € 700,-- per maand.
b. De VvE betwist dat het volledige huurbedrag als schade voor vergoeding in aanmerking komt, aangezien ook aan het bezit van een appartement kosten zijn verbonden.
c. Volgens de VvE had [appellante] op 6 maart 2015, toen de VvE aan de notaris meedeelde dat er geen belemmeringen bestonden om het appartement(srecht) aan [appellante] over te dragen, het appartement alsnog kunnen afnemen en had zij daarmee haar schade in de vorm van huurkosten kunnen beperken. De VvE concludeert dat [appellante] niet heeft voldaan aan haar schadebeperkingsplicht en dat een deel van de door haar betaalde huur (naar het hof begrijpt: over de periode vanaf 1 april 2015) voor haar eigen rekening moet blijven.

Het hof zal deze verweren in het onderstaande behandelen.

Ten aanzien van verweer c: ten onrechte niet alsnog afgenomen op 6 maart 2015?

6.10.1. Als reactie op verweer c heeft [appellante] in haar akte gesteld dat zij het appartement op 6 maart 2015 niet alsnog van [naam 1] kon afnemen, omdat [naam 1] het appartement inmiddels had verhuurd. [appellante] heeft ter onderbouwing van deze stelling verwezen naar een door haar bij de akte overgelegde huurovereenkomst en e-mail.

6.10.2. De VvE heeft in haar antwoordakte gesteld dat de akte van [appellante] en de daarbij overgelegde producties wegens strijd met de tweeconclusieregel buiten beschouwing moeten blijven. Die stelling gaat niet op voor zover het betreft de reactie van [appellante] op verweer c en de ter onderbouwing van die reacties bij de akte overgelegde producties. Omdat de VvE verweer c pas in de memorie van antwoord heeft gevoerd, stond het [appellante] vrij om in haar akte op dat verweer te reageren en daartoe producties over te leggen.

6.10.3. De VvE is voorts in haar antwoordakte nog ingegaan op schadepost B. Ze heeft daarbij echter niet betwist dat [naam 1] haar appartement heeft verhuurd nadat door het onrechtmatig handelen van de VvE de overdracht van het appartement op 24 oktober 2014 niet door kon gaan, en dat die huur nog liep op 6 maart 2015 zodat [appellante] op die datum het appartement niet kon afnemen om daar zelf in te gaan wonen. Het hof verwerpt daarom verweer c.

Ten aanzien van verweer a: heeft [appellante] in de periode van 1 november 2014 tot 1 januari 2016 woonruimte gehuurd voor € 700,-- per maand?

6.11.1. De VvE heeft bij memorie van antwoord betwist dat [appellante] van 1 november 2014 tot 1 januari 2016 woonruimte heeft gehuurd voor € 700,-- per maand. De VvE heeft erop gewezen dat [appellante] geen bewijsstukken zoals een huurcontract of betalingsbewijzen heeft overgelegd.

6.11.2. [appellante] heeft vervolgens bij haar akte als productie 9 twee huurcontracten overgelegd, namelijk:

een huurovereenkomst van 1 juli 2011 waarbij “Serviceflat [serviceflat] ” het appartement [adres 3] met ingang van die datum heeft verhuurd aan [appellante] ;
een huurovereenkomst van 28 januari 2013 waarbij het echtpaar [echtpaar] het appartement [adres 3] met ingang van 1 februari 2013 hebben verhuurd aan [appellante] .

[appellante] heeft in haar akte uiteengezet dat zij het appartement aanvankelijk heeft gehuurd van “ [serviceflat] ”, dat deze het appartement heeft doorverkocht aan een particuliere verhuurder en dat [appellante] het pand vervolgens van die particuliere verhuurder (het echtpaar [echtpaar] ) is gaan huren. In de huurovereenkomst van 28 januari 2013 staat een huurbedrag van € 585,-- per maand, te vermeerderen met € 50,-- voor stookkosten. Volgens [appellante] is de huur in de loop van de jaren verhoogd.

6.11.3. De VvE heeft in haar antwoordakte gesteld dat de akte van [appellante] en de daarbij overgelegde producties wegens strijd met de tweeconclusieregel buiten beschouwing moeten blijven. Die stelling gaat niet op voor zover het betreft de reactie van [appellante] op verweer a en de ter onderbouwing van die reactie bij de akte overgelegde producties. Omdat de VvE verweer a pas in de memorie van antwoord heeft gevoerd, stond het [appellante] vrij om in haar akte op dat verweer te reageren en daartoe producties over te leggen.

6.11.4. De VvE heeft in haar antwoordakte niet betwist dat [appellante] het appartement [adres 3] met ingang van 1 juli 2011 is gaan huren, aanvankelijk van “ [serviceflat] ” en vanaf 1 februari 2013 van het echtpaar [echtpaar] . Dit staat dus als onbestreden vast.

6.11.5. De VvE heeft er in haar antwoordakte wel op gewezen dat [appellante] nog steeds geen betaalbewijzen heeft overgelegd waaruit blijkt dat zij in de periode van 1 november 2014 tot 1 januari 2016 € 700,-- per maand aan huur heeft betaald. De VvE handhaaft haar betwisting op dit punt. Naar het hof begrijpt, betwist de VvE dat de huurovereenkomst met het echtpaar [echtpaar] tot 1 januari 2016 is blijven voortduren, althans dat [appellante] in de periode van 1 november 2014 tot 1 januari 2016 € 700,-- per maand aan huur heeft betaald aan het echtpaar [echtpaar] .

6.11.6. Het hof zal [appellante] in de gelegenheid stellen om betaalbewijzen over te leggen van de door haar gestelde huurbetalingen in de periode van 1 november 2014 tot 1 januari 2016. [appellante] moet daarbij bovendien aan de hand van bewijsstukken, zoals brieven van het echtpaar [echtpaar] , uiteen zetten in hoeverre het door haar maandelijks betaalde bedrag daadwerkelijk op de “kale huur” voor het appartement betrekking had en in hoeverre het bedrag betrekking had op andere posten, zoals (een voorschot op) de stookkosten zoals genoemd in de huurovereenkomst van 28 januari 2013.

6.11.7. Het hof zal elk verder oordeel over verweer a nu aanhouden.

Ten aanzien van verweer b: komt het volledige betaalde huurbedrag als schade voor vergoeding in aanmerking?

6.12.1. De VvE heeft betwist dat de huur die [appellante] in de periode van 1 november 2014 tot 1 januari 2016 heeft betaald, volledig als schade kan worden aangemerkt. Volgens de VvE zou [appellante] , als de VvE niet onrechtmatig had gehandeld en het appartement [adres 1] wel op 24 oktober 2014 aan haar zou zijn geleverd, ook met woonkosten zijn geconfronteerd. Volgens de VvE heeft [appellante] niet aangetoond dat die kosten lager zouden zijn geweest dan de door haar betaalde huur, en is er dus geen reden voor toekenning van een schadevergoeding.

6.12.2. Bij de beantwoording van de vraag in hoeverre [appellante] schade heeft geleden door de door de VvE gepleegde onrechtmatige daad, moet een vergelijking worden gemaakt tussen twee situaties. Dat betreft enerzijds de situatie waarin [appellante] als gevolg van de onrechtmatige daad is komen te verkeren, en anderzijds de hypothetische situatie waarin de onrechtmatige daad niet zou hebben plaatsgevonden en waarin het appartement [adres 1] op 24 oktober 2014 aan [appellante] zou zijn geleverd.

6.12.3. In de eerstgenoemde situatie is [appellante] , naar het hof vooralsnog aanneemt, geconfronteerd met kosten voor de (voortgezette) huur van appartement [adres 3] . Het hof neemt vooralsnog aan dat dit, net als het appartement [adres 1] , een tweekamerappartement betreft. Het hof verzoekt partijen om zich hierover uit te laten.

6.12.4. In de hypothetische situatie zonder onrechtmatig handelen had [appellante] VvE-bijdragen moeten voldoen voor het appartement [adres 1] . Het hof verzoekt partijen om onder overlegging van bewijsstukken mee te delen hoe hoog de VvE-bijdragen in de periode van 1 november 2014 tot 1 januari 2016 zijn geweest voor een tweekamerappartement zoals het appartement [adres 1] . Het hof is van oordeel dat bij de begroting van de aan [appellante] toekomende schadevergoeding die VvE-bijdragen in mindering moeten worden gebracht op de door [appellante] betaalde huur. Doordat [appellante] bleef huren, heeft zij immers de VvE-bijdragen niet hoeven te betalen, terwijl zij die wel had moeten voldoen in de hypothetische situatie zonder onrechtmatig handelen.

6.12.5. Naar het oordeel van het hof kan in het midden blijven of [appellante] in de hypothetische situatie zonder onrechtmatig handelen zou zijn geconfronteerd met hypotheeklasten. De VvE heeft niet gesteld in die situatie sprake zou zijn van een kortere looptijd of dat anderszins hypotheeklasten zijn bespaard zodat ter zake een besparing een bedrag in mindering moet worden gebracht op de schadevergoeding.

6.12.6. Het hof zal elk verder oordeel over verweer b nu aanhouden.

Conclusie

6.13.1. Uit het bovenstaande volgt dat de posten A, D en E niet toewijsbaar zijn. Post C is slechts ten dele toewijsbaar, namelijk tot een bedrag van € 32,30 voor gemaakte reiskosten.

6.13.2. Over post B (huurkosten) kan het hof nog geen eindoordeel geven. Het hof zal de zaak naar de rol verwijzen voor memories van beide partijen, gelijktijdig te nemen, waarbij zij zich moeten uitlaten en stukken moeten overleggen zoals hierna onder “De uitspraak” omschreven. De partijen moeten zich bij de door hen te nemen memories beperken tot de door het hof gestelde vragen. Daarna zullen beide partijen bij antwoordmemories op elkaars memories mogen reageren.

6.13.3. Het hof zal elk verder oordeel nu aanhouden.

7.De uitspraak

Het hof:

verwijst de zaak naar de rol van 14 december 2021 voor door beide partijen gelijktijdig te nemen memories na tussenarrest, waarbij:

I. [appellante] betaalbewijzen moet overleggen van de door haar gestelde huurbetalingen in de periode van 1 november 2014 tot 1 januari 2016 (rov. 6.11.6, eerste volzin);
II. [appellante] aan de hand van bewijsstukken, zoals brieven van het echtpaar [echtpaar] , uiteen moet zetten in hoeverre het door haar maandelijks betaalde bedrag daadwerkelijk op de “kale huur” voor het appartement betrekking had en in hoeverre het bedrag betrekking had op andere posten, zoals (een voorschot op) de stookkosten (rov. 6.11.6, tweede volzin);
III. beide partijen zich moeten uitlaten over de vraag of het door [appellante] gehuurde appartement [adres 3] een tweekamerappartement dan wel een driekamerappartement is (rov. 6.12.3);
IV. beide partijen onder overlegging van bewijsstukken moeten meedelen hoe hoog de VvE-bijdragen in de periode van 1 november 2014 tot 1 januari 2016 zijn geweest voor een tweekamerappartement zoals het appartement [adres 1] ;

en waarna beide partijen bij antwoordmemories na tussenarrest op elkaars memorie na tussenarrest zullen mogen reageren;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, L.S. Frakes en T. van Malssen en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 2 november 2021.

griffier rolraadsheer