Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team Handelsrecht
zaaknummer 200.238.901/01
arrest van 14 januari 2020
in de zaak van
[appellant],
wonende te [woonplaats] ,
appellant,
hierna aan te duiden als [appellant] ,
advocaat: mr. R.A.J. van der Leeuw te Roermond,
tegen
Stichting Wonen Limburg,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als de stichting,
advocaat: mr. M. van den Oord te Utrecht,
op het bij exploot van dagvaarding van 4 mei 2018 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 7 februari 2018, door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, gewezen tussen [appellant] als gedaagde en de stichting als eiseres.
1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 6355934 \ CV EXPL 17-7819)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep;
- de memorie van grieven;
- de memorie van antwoord met één productie.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De vaststaande feiten
3.1.
Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende feiten.
3.1.1.
[appellant] huurde met ingang van 2 februari 2005 een woning van de stichting, gelegen aan de [adres 1] in [woonplaats] . De woning betreft de bovenwoning van een twee-onder-een-kap duplexwoning.
3.1.2.
Artikel 6.3 van de algemene voorwaarden die op de huurovereenkomst tussen partijen van toepassing zijn, bepaalt dat de huurder verplicht is het gehuurde als goed huurder te gebruiken. Artikel 6.6 van deze algemene voorwaarden bepaalt dat de huurder ervoor dient te zorgen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten of door derden die zich vanwege de huurder in het gehuurde of in een gemeenschappelijke ruimte bevinden.
3.1.3.
Bij onherroepelijk geworden vonnis van 16 oktober 2013 heeft de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond een eerdere vordering van de stichting tot ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen vanwege door [appellant] veroorzaakte overlast afgewezen.
3.1.4.
Ook na voornoemd vonnis heeft de stichting veel meldingen ontvangen van overlast, veroorzaakt door [appellant] en door personen die bij [appellant] op bezoek kwamen. Bij de politie zijn eveneens overlastmeldingen met betrekking tot [appellant] binnen gekomen.
3.1.5.
Op 6 juni 2016 heeft de stichting een gesprek gehad met mevrouw [medewerker van Proteion] van zorgorganisatie Proteion, begeleidster van [appellant] . De stichting heeft vervolgens samen met mevrouw [medewerker van Proteion] een bezoek gebracht aan [appellant] om de meldingen over overlast te bespreken.
3.1.6.
Op 16 september 2016 heeft de stichting samen met mevrouw [medewerker van Proteion] en de heer [medewerker bij forensisch psychiatrisch polikliniek De Horst] , laatstgenoemde werkzaam bij forensisch psychiatrische polikliniek De Horst te [vestigingsplaats] , een bezoek gebracht aan [appellant] . De stichting heeft toen laten weten bereid te zijn om [appellant] met voorrang en door middel van een driepartijenovereenkomst via De Horst een andere woning te bieden. [appellant] heeft dit aanbod niet aanvaard.
3.1.7.
In januari 2017 is [appellant] een andere woning aangeboden. Ook dit aanbod heeft [appellant] niet aanvaard op de grond dat deze woning duurder was.
3.1.8.
Op 30 mei 2017 is aan [appellant] opnieuw een andere woning aangeboden. Het betrof een aanbod voor een tweede-kans-overeenkomst. [appellant] heeft dit aanbod evenmin geaccepteerd.
4.De procedure in eerste aanleg
4.1.
De stichting heeft in eerste aanleg gevorderd de huurovereenkomst te ontbinden en [appellant] te veroordelen tot ontruiming van de woning en tot betaling van een bedrag van
€ 417,46 per maand als gebruiksvergoeding voor de periode na de ontbinding tot aan de ontruiming, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.
Aan deze vordering heeft de stichting, kort samengevat, ten grondslag gelegd dat [appellant] tekort is geschoten in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst door al lange tijd overlast te veroorzaken aan omwonenden.
[appellant] heeft hiertegen verweer gevoerd.
4.2.
Bij vonnis van 7 februari 2018 heeft de kantonrechter de vorderingen van de stichting toegewezen en [appellant] veroordeeld in de proceskosten.
5.De beoordeling in hoger beroep
5.1.
[appellant] voert tien grieven aan tegen het vonnis van 7 februari 2018 en vordert vernietiging van dit vonnis en alsnog afwijzing van de vorderingen van de stichting, met veroordeling van de stichting in de kosten van beide instanties en in de nakosten.
5.2.
Met zijn eerste grief maakt [appellant] bezwaar tegen de feitenvaststelling door de kantonrechter. Bij een oordeel over deze grief heeft [appellant] geen belang, nu het hof zelf de feiten heeft vastgesteld en daarbij rekening heeft gehouden met wat [appellant] in eerste aanleg en in hoger beroep heeft aangevoerd.
5.3.
Met zijn grieven stelt [appellant] voorts de toewijsbaarheid van de vordering van de stichting tot ontbinding en ontruiming in hoger beroep aan de orde. Het hof zal de grieven gezamenlijk behandelen.
5.4.
Kern van het geschil is de vraag of [appellant] overlast heeft veroorzaakt aan omwonenden en zo ja, of deze overlast dient te worden aangemerkt als een zodanige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst dat ontbinding van de overeenkomst met haar gevolgen is gerechtvaardigd (vgl. artikel 6:265 BW Pro).
5.5.
Uit de in eerste aanleg overgelegde schriftelijke klachtmeldingen, ‘overlastlogboeken’ en memo’s van de stichting van telefonische klachten blijkt dat er in ieder geval over de periode van maart 2015 tot en met december 2017 herhaaldelijk klachten zijn geweest van omwonenden. De personen die in deze periode klachten over [appellant] hebben geuit, wonen allen in de directe omgeving van [appellant] , te weten de heer [de directe onderbuurman] , woonachtig aan de [adres 2] (de directe onderbuurman van [appellant] ), mevrouw [buur 1] , woonachtig aan de [adres 3] en mevrouw [buur 2] , woonachtig aan de [adres 4] . De klachten zijn nagenoeg van dezelfde aard en voldoende geconcretiseerd. Volgens de klachtmeldingen gaat het met name om door [appellant] en/of zijn bezoek veroorzaakte:
- geluidsoverlast, bestaande uit het gooien/slaan met deuren (knallen),
- gebonk,
- geschreeuw/gescheld,
- hard gehuil,
- hard gestommel en gestamp op balkon en/of trap.
De overlast heeft niet alleen overdag plaatsgevonden, maar ook (vooral) ’s nachts en in de ochtend vroeg.
Daarnaast heeft de stichting een sfeerrapportage van de heer [de wijkagent] , wijkagent, van 10 augustus 2017 overgelegd (productie 50 inleidende dagvaarding). Hieruit blijkt dat er vanaf juli 2013 tot de datum van opmaken van de sfeerrapportage in totaal 76 registraties zijn gemaakt met betrekking tot [appellant] dan wel zijn woning en dat deze registraties voor het overgrote deel betrekking hebben op klachten over overlast vanuit de woning van [appellant] .
5.6.
Het hof ziet geen aanleiding om aan de juistheid van de aard, omvang en ernst van de door omwonenden geuite, onder 5.4 genoemde, klachten te twijfelen. [appellant] voert weliswaar aan dat de overlastmeldingen van de heer [de directe onderbuurman] , mevrouw [buur 2] en mevrouw [buur 1] niet als bewijs kunnen dienen, omdat deze ongeloofwaardig zouden zijn, maar het hof stelt vast dat [appellant] de concreet genoemde klachten op zichzelf niet (voldoende) gemotiveerd heeft betwist. Daarmee staan die klachten in voldoende mate vast.
5.7.
[appellant] voert voorts aan dat mevrouw [buur 1] en mevrouw [buur 2] te ver weg wonen om overlast van hem te kunnen ervaren. Het hof gaat hieraan voorbij. Uit de kadastrale kaart (productie 2 bij inleidende dagvaarding) blijkt dat de bovenwoning van [buur 2] en onderwoning van [buur 1] zich naast de bovenwoning van [de directe onderbuurman] bevinden en dat deze woningen slechts van de woning van [appellant] gescheiden worden door een brandgang.
5.8.
De omstandigheid dat zijn directe buren, wonende aan de [adres 5] en [adres 6] , (volgens [appellant] ) geen overlast ervaren vanuit de woning van [de directe onderbuurman] kan evenmin afdoen aan het feit dat anderen wel hebben geklaagd over overlast. Daar komt bij dat mevrouw [buur 3] ( [adres 6] ) in het verleden wel overlast van [appellant] heeft ervaren, gelet op haar melding van 8 januari 2015 aan de stichting van mishandeling door [appellant] op 27 december 2014 (productie 4 bij inleidende dagvaarding).
5.9.
Voor zover [appellant] meent dat uit de verklaring van mevrouw [medewerker van Proteion] en mevrouw [thuisbegeleider van Proteion] van thuisbegeleiding Proteion van 30 oktober 2017 (productie 1 bij conclusie van antwoord) blijkt dat er geen sprake (meer) is van door hem veroorzaakte structurele overlast, dient deze stelling eveneens te worden verworpen. Uit deze verklaring volgt dat zij slechts vier dagen per week, anderhalf uur per dag in de woning van [appellant] aanwezig waren. De verklaring zegt dus niets over de overige uren van de week. Bovendien blijkt uit de verklaring wel degelijk dat mevrouw [medewerker van Proteion] en mevrouw [thuisbegeleider van Proteion] hebben ervaren dat [appellant] (in tijden dat het minder met hem ging) geluidsoverlast heeft veroorzaakt (hard praten, harder dichtslaan van keukenkastjes).
5.10.
[appellant] voert daarnaast aan dat de overlastmeldingen niet corresponderen met de verklaring van de heer [medewerker bij forensisch psychiatrisch polikliniek De Horst] , cognitief gedragstherapeutisch werker, en de heer [psychiater] , psychiater, beiden verbonden aan forensisch psychiatrisch kliniek De Horst waar [appellant] onder behandeling staat, van 3 oktober 2017 (productie 3 bij conclusie van antwoord). Dit kan hem evenmin baten. Weliswaar staat in de verklaring vermeld dat de psychische toestand van [appellant] stabieler is geworden en dat [appellant] op een aantal fronten beter is gaan functioneren, maar dat laat onverlet dat er ook na 3 oktober 2017 door de stichting overlastmeldingen zijn ontvangen. Het hof ziet niet in dat uit die verklaring noodzakelijkerwijs zou moeten volgen dat de klachten van overlast niet op waarheid zouden berusten.
5.11.
Voor zover [appellant] stelt dat de overlast is te wijten aan de gehorigheid van de woningen, leidt dit evenmin tot een ander oordeel. Als al sprake is van gehorigheid in het gehuurde, wat door de stichting wordt betwist, dient [appellant] als goed huurder er extra voor te waken dat omwonenden geen geluidsoverlast ondervinden, in het bijzonder niet in de normaal gesproken voor de nachtrust bestemde tijd. [appellant] stelt allerlei geluiddempende maatregelen in de woning te hebben genomen, maar kennelijk hebben deze maatregelen niet geholpen, aangezien de overlastmeldingen onverminderd zijn blijven binnenkomen.
5.12.
Het hof verwerpt ten slotte het verwijt van [appellant] aan de stichting dat zij niet voldoende heeft ondernomen om de ontstane problemen te verhelpen en dat zij onvoldoende rekenschap heeft gegeven van de psychiatrische problematiek van [appellant] . Uit de (niet betwiste) stukken blijkt dat de stichting [appellant] herhaaldelijk heeft aangesproken op de door hem veroorzaakte overlast, dat zij verschillende malen in gesprek is gegaan met de ouders van [appellant] om de overlast te bespreken (producties 6, 7 en 8 inleidende dagvaarding) en dat zij contact heeft gezocht met mevrouw [medewerker van Proteion] van thuisbegeleiding Proteion en samen met haar een huisbezoek heeft gebracht aan [appellant] om te komen tot een oplossing voor de ontstane problemen (producties 11 en 12 inleidende dagvaarding). Desondanks is, zo blijkt uit de klachtmeldingen bij de stichting en de politie, de overlast blijven voortduren. Vast staat voorts dat de stichting op 16 september 2016 samen met mevrouw [medewerker van Proteion] en de heer [medewerker bij forensisch psychiatrisch polikliniek De Horst] van De Horst een huisbezoek heeft gebracht aan [appellant] . Hierbij is aan [appellant] met voorrang een andere woning aangeboden, waarbij dan sprake zou zijn van een drie-partijen-overeenkomst (de stichting- [appellant] -De Horst). Deze woning is door [appellant] afgewezen, evenals twee andere door de stichting aangeboden woningen.
Gelet op de vele kansen die aan [appellant] in de loop der jaren zijn gegeven om ook met inschakeling van hulpverleners van Protein en De Horst het overlastprobleem op te lossen, kan naar het oordeel van het hof niet worden gezegd dat de stichting geen rekening heeft gehouden met de psychiatrische problematiek van [appellant] . Van de stichting kon niet worden verwacht dat zij de overlast maar bleef dulden. De stichting heeft als verhuurder de verplichting om haar huurders rustig woongenot te verschaffen en is in dat verband ook verplicht om tegen overlast veroorzakende huurders op te treden.
5.13.
Het hof neemt daarbij ook in aanmerking dat vast staat dat er al vanaf november 2012 wordt geklaagd over door [appellant] veroorzaakte overlast en dat de stichting in 2013 om die reden ook al een ontbindingsprocedure is gestart tegen [appellant] . De kantonrechter heeft in die procedure weliswaar bij vonnis van 16 oktober 2018 geoordeeld dat de overlastmeldingen op dat moment ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigden, maar dat neemt niet weg dat [appellant] sinds die procedure gewaarschuwd had moeten zijn. Desondanks is de overlast ook na voornoemd vonnis blijven voortduren.
5.14.
Nu, zoals in rov. 5.5 is overwogen, de onder 5.4 concreet genoemde klachten bij gebreke van een (voldoende) gemotiveerde betwisting daarvan door [appellant] zijn komen vast te staan, wordt aan (tegen)bewijslevering door [appellant] niet toegekomen.
Door het veroorzaken van overlast heeft [appellant] in strijd gehandeld met zijn verplichting om zich als een goed huurder te gedragen (vgl. artikel 7:213 BW Pro, artikelen 6.3 en 6.6 van de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene voorwaarden). Gelet op de aard, de duur en de omvang van deze overlast veroorzakende klachten levert deze overlast een tekortkoming van [appellant] op die ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt. Voor zover [appellant] aanvoert dat de tekortkoming hem door zijn ziektebeeld niet kan worden toegerekend, dient het hof de beoordeling daarvan achterwege te laten, omdat overmacht aan ontbinding niet in de weg staat. Dat deze tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (art. 6:265 lid 1 BW Pro: "tenzij" ) is door [appellant] niet gesteld.
5.15.
Vervolgens dient in de context van grief VII de tekortkoming van [appellant] te worden afgezet tegen het woonbelang van [appellant] . [appellant] voert in dat verband aan dat geen enkele andere woningstichting bereid zal zijn hem een nieuwe woning aan te bieden vanwege de grond voor ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen en dat hij geen familie heeft waar hij terecht kan. Daarnaast voert hij aan dat een ontruiming, gelet op zijn psychiatrische problematiek, zal leiden tot een terugval in zijn begeleidingstraject.
Het hof overweegt hierover het volgende. Gelet op het feit dat [appellant] een psychiatrische problematiek heeft en begeleiding nodig heeft in zijn woon- en leefsituatie, kan ervan worden uitgegaan dat er zich negatieve gevolgen voor [appellant] kunnen voordoen, indien hij als gevolg van de ontruiming op straat zou komen te staan. Het hof is echter van oordeel dat gelet op de aard, ernst en lange duur van de overlast voor de omwonenden, het feit dat [appellant] was gewaarschuwd door de procedure die is uitgemond in het vonnis van 16 oktober 2013, de moeite die de stichting zich heeft getroost om [appellant] andere woonruimte aan te bieden en het feit dat [appellant] die aanbiedingen tot driemaal toe heeft afgewezen, het belang van de stichting bij een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming dient te prevaleren boven het belang van [appellant] tot voortgezet verblijf in de woning aan de [adres 1] te [woonplaats] . Terecht merkt [appellant] op (MvG randnummer 3.39) dat van de stichting als niet commercieel verhuurder verwacht mag worden dat zij ook de 'niet gemakkelijkste personen' in aanmerking laat komen voor huur en zo lang mogelijk die huur voortzet. Naar het oordeel van het hof heeft de stichting dat ook gedaan, en ziet [appellant] er aan voorbij dat aan die sociale functie ook grenzen zijn verbonden. Die grens is met de vaststaande langdurige klachten van door hem en/of zijn bezoek veroorzaakte overlast ruim overschreden.
5.16.
Voor het geval de vordering tot ontbinding en ontruiming ook in hoger beroep wordt toegewezen, stelt [appellant] zich op het standpunt dat de stichting hem vervangende woonruimte dient aan te bieden. Het hof kan hem hierin niet volgen. De wet noch de overeenkomst tussen partijen biedt basis voor het bestaan van een dergelijke verplichting. Bovendien heeft de stichting, zoals hiervoor overwogen, [appellant] al drie andere woningen aangeboden, maar heeft [appellant] die woningen steeds afgewezen.
5.17.
Uit het bovenstaande volgt dat de grieven falen.
6.De slotsom
Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van dit hoger beroep. Deze kosten worden aan de zijde van de stichting tot op heden begroot op € 726,00 aan griffierecht en € 1.074,00 aan salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief (1 punt [memorie van antwoord] maal tarief II).
7.De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond van 7 februari 2018;
veroordeelt [appellant] in de kosten van dit hoger beroep en begroot deze aan de zijde van de stichting op € 726,00 aan griffierecht en op € 1.074,00 aan salaris advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. R.A. van der Pol, O.G.H. Milar en R.F. Groos en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 14 januari 2020.
griffier rolraadsheer