ECLI:NL:GHSHE:2020:3695

• Datum uitspraak: 1 december 2020
• Publicatiedatum: 1 december 2020
• Zaaknummer: 200.272.769_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: I.B.N. Keizer; M. van Ham; J.K. Six-Hummel
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep over huurrecht en overlast tussen buren

In deze zaak gaat het om een hoger beroep dat door de appellanten is ingesteld tegen een vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Limburg, waarin hun vordering tegen Woningstichting HEEMwonen werd afgewezen. De appellanten, huurders van een woning, klaagden over overlast van hun buren en vorderden dat Heemwonen rechtsmaatregelen zou treffen tegen deze buren. Het hof heeft vastgesteld dat de appellanten zelf onvoldoende hebben gedaan om de overlast te beëindigen en dat Heemwonen niet meer kon worden verweten dan zij heeft gedaan. Het hof oordeelt dat niet elke overlast automatisch leidt tot een stoornis in het huurgenot en dat huurders in de regel zelf ook initiatieven moeten nemen om overlast te beëindigen. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter en wijst de vordering van de appellanten af, waarbij het ook opmerkt dat de vordering onvoldoende bepaald was. De appellanten worden veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.272.769/01

arrest van 1 december 2020

in de zaak van

1. [appellant] ,wonende te [woonplaats] ,

2.
[appellante] , wonende te [woonplaats] ,

appellanten,

hierna aan te duiden als [appellanten] ,

advocaat: mr. D.M. Gijzen te Heerlen,

tegen

Woningstichting HEEMwonen,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als Heemwonen,

advocaat: mr. M. van den Oord te Utrecht,

op het bij exploot van dagvaarding van 14 januari 2020 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 13 november 2019, door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, gewezen tussen [appellanten] als eisers en Heemwonen als gedaagde.

1. Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 7436949 \ CV EXPL 18-8263)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2. Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding in hoger beroep;
• de memorie van grieven;
• de memorie van antwoord met producties.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3. De beoordeling

Kern van het geschil in hoger beroep

3.1.

Het gaat in dit hoger beroep om de vraag of Heemwonen moet worden veroordeeld tot het treffen van rechtsmaatregelen tegen de buren van [appellanten] in verband met overlast.

Feiten

3.2.

Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende feiten.

3.2.1.

[appellanten] huren met ingang van 17 juli 2017 van Heemwonen de woning aan de [straatnaam] [huisnummer 1] te [plaats] .

3.2.2.

Heemwonen is ook verhuurder van de woningen aan de [straatnaam] [huisnummer 2] en [huisnummer 3] , de buren van [appellanten] .

3.2.3.

Tussen de achtertuinen van de nummers [huisnummer 2] , [huisnummer 1] en [huisnummer 3] stonden coniferenhagen die in 1991 met toestemming van Heemwonen door de toenmalige bewoners waren geplant.

3.2.4.

Heemwonen ontvangt sinds februari 2018 overlastmeldingen van [appellanten] over de buren van de nummers [huisnummer 2] en [huisnummer 3] en andersom, van de buren van de nummers [huisnummer 2] en [huisnummer 3] over [appellanten] . Heemwonen heeft ‘Buurtbemiddeling’ ingeschakeld. Dit heeft niet tot enig resultaat geleid.

De procedure bij de kantonrechter

3.3.

[appellanten] hebben gevorderd (samengevat) dat de kantonrechter Heemwonen veroordeelt om rechtsmaatregelen te treffen tegen de bewoners van [straatnaam] [huisnummer 2] en [huisnummer 3] en hun gezinsleden, die zijn gericht op opheffing van de overlast als door hen veroorzaakt, op straffe van een dwangsom, met veroordeling van Heemwonen in de proceskosten. Daartoe hebben zij aangevoerd dat de buren overlast veroorzaken en dat van Heemwonen als verhuurder mag worden verwacht dat zij daartegen optreedt. Heemwonen heeft zich verweerd.

De procedure is volledig schriftelijk verlopen. Bij vonnis van 13 november 2019 (waarvan beroep) heeft de kantonrechter de vordering van [appellanten] afgewezen.

De vorderingen in hoger beroep

3.4.

[appellanten] zijn tijdig in hoger beroep gekomen. Zij hebben vijf grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd. Zij vorderen in hoger beroep dat het hof het bestreden vonnis vernietigt en dat het hof de oorspronkelijke vordering van [appellanten] alsnog toewijst en Heemwonen veroordeelt in de proceskosten en de nakosten.

De beoordeling van het hoger beroep

3.5.

Het hof is van oordeel dat niet iedere overlast zodanig ernstig is, dat dit moet worden aangemerkt als een stoornis in het huurgenot en voor de verhuurder aanleiding moet zijn om rechtsmaatregelen te treffen tegen de overlast veroorzakende huurder. Het hangt van de omstandigheden af of de overlast zodanig is, dat deze als een stoornis in het huurgenot (en daarmee als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW) moet worden beschouwd. Tot die omstandigheden behoren de ernst van de stoornis, wat de klagende huurder zelf heeft ondernomen om de overlast te beëindigen, welke stappen de verhuurder heeft ondernomen om de klachten over overlast te onderzoeken en om tussen de betrokken buurtgenoten te bemiddelen, en of de overlast veroorzakende huurder daar wel of niet aan heeft meegewerkt.

Het hof wijst in dit verband op een passage in het richtinggevende arrest van de Hoge Raad over dit onderwerp (onderstreping door het hof):

Omwonenden die overlast ondervinden van gedragingen van een huurder,
waaraan deze niet in der minne een einde wil maken, zullen zich veelal tot de verhuurder wenden met het verzoek – ingeval zij huurder zijn met een beroep op het hun toekomende huurgenot – stappen te nemen om de overlast te doen eindigen.
Alsdan zal voor hem op grond van de redelijkheid en billijkheid jegens zijn huurders resp. op grond van hetgeen in het maatschappelijk verkeer betaamt jegens andere omwonenden een verplichting kunnen bestaan alles te doen wat in zijn vermogen ligt om de stoornis te beëindigen. Een effectieve wijze van beëindiging bestaat in ontbinding van de huurovereenkomst op grond van een tekortkoming van de huurder jegens de verhuurder, gevolgd door ontruiming van het gehuurde. (HR 16 oktober 1992 (ECLI:NL:HR:1992:ZC0719, NJ 1993, 167 Van Gent/Wijnands).

Het hof leidt uit deze (onderstreepte) overwegingen van de Hoge Raad af dat de klagende huurder het niet volledig aan de verhuurder kan overlaten om overlast te doen eindigen, maar dat de huurder in de regel (afhankelijk van de omstandigheden) eerst zelf moeite zal moeten doen om de overlast te doen eindigen.

3.6.

Het hof is evenals de kantonrechter van oordeel dat de omstandigheden in deze zaak niet zodanig zijn dat van Heemwonen méér kon en kan worden verlangd dan zij heeft gedaan. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat [appellanten] zelf (te) weinig hebben gedaan om een einde te maken aan de door hen gestelde overlast. Daartoe overweegt het hof het volgende.

3.6.1.

Heemwonen ontvangt sinds februari 2018 overlastmeldingen van [appellanten] over de buren van de nummers [huisnummer 2] en [huisnummer 3] , en andersom van de huurders van de nummers [huisnummer 2] en [huisnummer 3] over [appellanten] . Op 9 mei 2018 schakelt Heemwonen ‘Buurtbemiddeling’ in. Bij brief van 5 juni 2018 laat Buurtbemiddeling weten dat zij het traject van bemiddeling afsluit omdat [appellanten] een advocaat hebben ingeschakeld.

3.6.2.

Nadat Heemwonen een brief (d.d. 5 juni 2018) ontvangt van de advocaat van [appellanten] , laat zij bij brief van 14 juni 2018 aan [appellanten] weten dat zij niet alleen meldingen van overlast ontvangt van [appellanten] over de buren, maar dat zij ook overlastmeldingen ontvangt van de huurders van de nummers [huisnummer 2] en [huisnummer 3] over [appellanten] .

In die brief van 14 juni 2018 wijst Heemwonen nogmaals op de mogelijkheid van Buurtbemiddeling. [appellanten] gaan niet in op dat voorstel van Heemwonen.

3.6.3.

Verder schrijft Heemwonen in de brief van 14 juni 2018:
“(…) Uw cliënt heeft de woning geaccepteerd zoals deze was bij de oplevering met deze coniferenhaag. Als partijen hierin verandering willen brengen, zullen ze dit in onderling overleg moeten regelen.”.

Daarop volgt een correspondentie tussen de advocaat van [appellanten] en Heemwonen over de perceelgrenzen, over het snoeien van overhangende beplanting en over de toepassing van de wettelijke burenrechtelijke bepalingen. De advocaat van [appellanten] schrijft de buren van nummer [huisnummer 3] aan over de coniferen, die vervolgens bevestigen dat overhangende coniferen mogen worden gesnoeid. Op 25 augustus 2018 gaan [appellanten] de coniferen snoeien. Op die dag ontstaat een hoog oplopend conflict met de beide buren. Heemwonen ontvangt vervolgens van zowel [appellanten] als van de huurders van de nummers [huisnummer 2] en [huisnummer 3] klachten over overlast van elkaar. Naar aanleiding van deze meldingen komen medewerkers van Heemwonen op 28 augustus 2018 de situatie bekijken en op 29 augustus 2018 stuurt Heemwonen een brief. Heemwonen biedt in die brief opnieuw Buurtbemiddeling aan. Heemwonen biedt dat op diezelfde dag ook aan de huurders van de nummers [huisnummer 2] en [huisnummer 3] aan.

3.6.4.

Bij brief van 30 augustus 2018 laat de advocaat van [appellanten] weten dat het burenconflict alleen is op te lossen indien een van de partijen verhuist en dat [appellanten] daartoe bereid zijn mits Heemwonen bereid is een verhuisvergoeding te betalen. Bij gebreke daarvan kondigt de advocaat van [appellanten] een procedure aan.

3.6.5.

Op 3 oktober 2018 (nadat Heemwonen een klacht ontvangt van de huurder van nummer [huisnummer 3] over [appellanten] ) probeert Heemwonen nogmaals Buurtbemiddeling in te schakelen. Buurtbemiddeling laat daarop weten dat dit niet mogelijk is omdat er ‘een juridisch traject loopt, tenzij men bereid is dat traject stop te zetten’. Op 22 november 2018 laat Buurtbemiddeling aan Heemwonen weten dat de casus is gesloten.

3.7.

Het hof komt op grond van het voorgaande tot de volgende conclusies.

3.7.1.

[appellanten] hebben zelf geen serieuze initiatieven genomen om het conflict met hun buren op te lossen, althans daartoe hebben zij niets of onvoldoende aangevoerd.

3.7.2.

[appellanten] hebben daarentegen aan de door Heemwonen aangedragen conflictoplossing niet meegewerkt. Het komt erop neer dat Heemwonen keer op keer heeft getracht Buurtbemiddeling in te schakelen om het conflict op te lossen, maar dat [appellanten] daar niet op in zijn gegaan. Volgens [appellanten] kon dat niet omdat zij een advocaat hadden ingeschakeld, hetgeen een contra-indicatie was voor Buurtbemiddeling om te interveniëren. Dat kan zo zijn, maar [appellanten] hebben niet gesteld dat hun advocaat heeft gevraagd om desondanks te bemiddelen of dat hun advocaat zich even zou beperken tot een advisering op de achtergrond of iets dergelijks. Evenmin hebben [appellanten] een andere wijze van conflictbemiddeling aangedragen. De optie van verhuizen kan niet worden beschouwd als een alternatief. Dat is geen conflictbemiddeling maar conflictvermijding. Van Heemwonen kan in de gegeven omstandigheden niet worden verlangd dat zij een verhuiskostenvergoeding verstrekt.

3.7.3.

Het was (en is) voor Heemwonen niet duidelijk wie nu eigenlijk als overlast veroorzakende huurder moet worden beschouwd. [appellanten] stellen wel dat hun buren de overlastgevers zijn, maar zij weten en wisten dat hun buren ook allerlei klachten en overlastmeldingen over hun hadden. Heemwonen heeft hun dat vanaf aanvang medegedeeld. Gelet op de aard van de klachten over en weer, konden en kunnen [appellanten] er niet vanuit gaan dat Heemwonen hun buren als de overlast veroorzakende huurders aanmerkt. Niet valt in te zien waarom Heemwonen meer waarde moet hechten aan de klachten van [appellanten] over hun buren dan aan de klachten van hun buren over hen. Dat hebben [appellanten] in deze procedure onvoldoende gemotiveerd toegelicht. Dat maakt dat [appellanten] niet zonder meer van Heemwonen kunnen verlangen dat Heemwonen maatregelen neemt jegens hun buren.

3.8.

[appellanten] hebben nog aangevoerd dat het burenconflict is geëscaleerd nadat zij met toestemming van Heemwonen en van de buren de coniferen hebben gesnoeid. Volgens [appellanten] was juist toen optreden van Heemwonen aangewezen en werd de situatie nadien onhoudbaar en was buurtbemiddeling geen optie meer. Het hof verwerpt dit standpunt. Op het moment dat [appellanten] gingen snoeien waren er al conflicten met de buren en wisten zij dat ook de buren over hen hadden geklaagd bij Heemwonen. Ook waren zij er van op de hoogte dat het standpunt van Heemwonen was dat zij de medewerking nodig hadden van de buren voor wat betreft het snoeien van de coniferen. [appellanten] werden toen al bijgestaan door een advocaat. Juist vanwege de precaire situatie met de buren en het gegeven dat Heemwonen had laten weten dat [appellanten] dit zelf met de buren moesten oplossen, lag het voor de hand dat [appellanten] bij het snoeien voorzichtig te werk zouden gaan en daarbij geen schade zouden veroorzaken. Hun advocaat heeft zelf laten weten dat de burenrechtelijke bepalingen in acht genomen moeten worden. Dat betekent dat [appellanten] (althans hun advocaat) moesten weten dat de toestemming van de buren van nummer [huisnummer 3] niet betekende dat zij zo rigoureus konden gaan snoeien als zij klaarblijkelijk hebben gedaan. Bij toepassing van artikel 5:44 BW mag geen onevenredige schade worden veroorzaakt, zoals dit hof meermaals heeft beslist (op 17 november 2009, ECLI:NL:GHSHE:2009:BK7631 en op 3 april 2012, ECLI:NL:GHSHE:2012:BW0861) . Gelet op het door Heemwonen in eerste aanleg gevoerde verweer (dat de bomen volgens de buren totaal waren vernield en dat de medewerkers van Heemwonen schrokken van de staat van de coniferen) dat [appellanten] niet hebben betwist, gaat het hof er van uit dat daarvan sprake is geweest. In ieder geval volgt hieruit dat het niet door toedoen van Heemwonen is geweest dat de conflictsituatie is ontstaan of is verergerd, zoals [appellanten] kennelijk menen. Ook blijkt niet dat het ontstaan, voortbestaan en oplopen van het conflict in overwegende mate aan de buren en niet aan [appellanten] zelf te wijten is. Bij deze stand van zaken heeft Heemwonen onvoldoende aanknopingspunten om een gerechtelijke procedure tegen de buren van [appellanten] te starten. Dat het conflict met de buren naar aanleiding van het snoeien hoog was opgelopen, had voor [appellanten] eens te meer reden moeten zijn om wél in te gaan op de door Heemwonen voorgestelde Buurtbemiddeling.

3.9.

Ten overvloede overweegt het hof nog dat de kantonrechter terecht heeft geoordeeld dat de vordering van [appellanten] onvoldoende bepaald is. Op grond van artikel 111 lid 2 aanhef en onder d Wetboek van burgerlijke rechtsvordering moet de dagvaarding de eis (dat wil zeggen de vordering) en de gronden daarvan vermelden. De Hoge Raad heeft daarover beslist dat het voorschrift dat de dagvaarding een 'duidelijke en bepaalde conclusie' moet behelzen (hof: oude terminologie), tot strekking heeft te waarborgen dat voor de gedaagde voldoende duidelijk is wat van hem wordt verlangd, opdat hij zich daartegen behoorlijk kan verdedigen (HR 15 november 1991, ECLI:NL:HR:1991:ZC0413, NJ 1992, 724).

[appellanten] hebben gevorderd dat de kantonrechter Heemwonen veroordeelt om rechtsmaatregelen te treffen tegen hun buren, die zijn gericht op opheffing van de door hen veroorzaakte overlast. In de dagvaarding wordt verder niet vermeld welke rechtsmaatregelen [appellanten] daarbij op het oog hebben. Heemwonen heeft vervolgens aangevoerd (bij conclusie van antwoord) dat haar niet duidelijk is wat van haar wordt verlangd. Verder heeft zij erop gewezen dat [appellanten] eisen om aan de veroordeling een dwangsom te verbinden. Daarom is het volgens Heemwonen des te belangrijker, dat zij weet wat zij moet doen als zij veroordeeld wordt. [appellanten] hebben dat daarna echter niet verduidelijkt. Ook in hoger beroep hebben [appellanten] hun vordering niet nader gespecificeerd. Aangezien Heemwonen bij conclusie van dupliek heeft herhaald dat de vordering haar niet duidelijk is en de kantonrechter Heemwonen in dat verweer heeft gevolgd, had van [appellanten] mogen worden verlangd dat zij hun vordering in hoger beroep zouden aanpassen en nader zouden bepalen. Het hof acht de vordering dus in navolging van de kantonrechter onvoldoende bepaald. De verwijzing naar het vonnis van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond van 28 maart 2018 (zaaknummer 5884565 \ CV EXPL 17-3303), kan niet leiden tot een ander oordeel. Anders dan in deze zaak, was het in die zaak voor de gedaagde (de verhuurder) duidelijk dat de vordering van de eiser (de huurder) inhield dat de gedaagde een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van het gehuurde zou gaan voeren tegen de overlast veroorzakende huurder / buurtbewoner. In deze zaak is ook in hoger beroep nog steeds niet duidelijk of dát het is wat [appellanten] eisen of dat zij toch iets anders op het oog hebben.

3.10.

De grieven van [appellanten] kunnen daarmee verder onbesproken blijven. Ook als die grieven terecht zouden zijn voorgesteld, kunnen deze niet leiden tot toewijzing van hun vorderingen. Aan bewijslevering komt het hof niet toe omdat [appellanten] geen voldoende gespecificeerd relevant bewijsaanbod hebben gedaan.

3.11.

Het hof zal het bestreden vonnis bekrachtigen en [appellanten] veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.

4. De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het bestreden vonnis;

veroordeelt [appellanten] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van Heemwonen op € 760,- aan griffierecht en op € 1.074,- aan salaris advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M. van Ham en J.K. Six-Hummel en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 1 december 2020.

griffier rolraadsheer