Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 19/00648
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
wonend in [woonplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de rechtbank Limburg (hierna: de rechtbank) van 6 november 2019, nummer AWB 19/1631 in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen Limburg,
hierna: de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZ‑beschikking) en daarbij de waarde van [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de woning) vastgesteld. Tevens is de aanslag onroerendezaakbelasting voor het jaar 2019 (hierna: de aanslag) bekendgemaakt.
1.2.
Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank.
De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.5.
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.6.
Het hof heeft bepaald dat de zitting achterwege kan blijven. Geen van partijen heeft verklaard gebruik te willen maken van hun recht om op een zitting te worden gehoord. Het hof heeft partijen schriftelijk meegedeeld dat het onderzoek is gesloten.
2.Feiten
2.1.
De woning is gebouwd in 2006 en is gelegen op een perceel van 501 m2, waarop ook een zwembad van 34 m2 is gelegen. De inhoud van de woning is 673 m3. De woning heeft een aanpandige garage van 55 m3.
2.2.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van € 466.000 per waardepeildatum 1 januari 2018 een taxatierapport ingebracht, opgemaakt op 4 oktober 2019 door [taxateur] , taxateur. Met behulp van de vergelijkingsmethode heeft de taxateur de WOZ-waarde getaxeerd op € 466.000. Deze waarde is tot stand gekomen na vergelijking met de verkoopcijfers van [adres 2] , [adres 3] en [adres 5] , alle gelegen te [woonplaats] . [adres 5] is op [datum 1] 2017 verkocht voor € 577.000, [adres 2] is op [datum 2] 2018 verkocht voor € 550.000 en [adres 3] is op [datum 3] 2019 verkocht voor € 465.000.
3.Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
3.1.
Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de waarde van de woning op de waardepeildatum te hoog is vastgesteld.
3.2.
Belanghebbende concludeert tot vermindering van de waarde tot € 428.000 en tot een evenredige vermindering van de aanslag. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
4.Gronden
Ten aanzien van het geschil
4.1.
De waarde van een onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. [1] Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
4.2.
De hiervoor bedoelde waarde voor woningen wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. [2]
4.3.
Op de heffingsambtenaar rust de last om aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde van € 466.000 niet te hoog is. Het staat de heffingsambtenaar vrij om te kiezen hoe hij invulling aan die bewijslast geeft. Het is aan het hof om te toetsen of de heffingsambtenaar met dat wat hij heeft aangedragen aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan.
4.4.
De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep naar het onder 2.2 genoemde taxatierapport verwezen ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde.
4.5.
Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd. Daarnaast heeft belanghebbende aangevoerd dat de gemiddelde waardestijging in de gemeente Roermond 6,3% is en de WOZ-waarde van zijn woning met 15,9% is gestegen ten opzichte van vorig jaar. Tevens is belanghebbende van mening dat de woningen die de heffingsambtenaar als vergelijkingspanden heeft gebruikt, niet goed vergelijkbaar zijn. Ten slotte heeft belanghebbende zich op het standpunt gesteld dat de heffingsambtenaar geen goede waarde heeft vast kunnen stellen, omdat de staat van de binnen- en buitenkant niet is waargenomen, althans dat onvoldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen zoals bijvoorbeeld de staat van onderhoud.
4.6.
Het hof is van oordeel dat de inhoudelijke beoordeling van de bezwaren in de uitspraak op bezwaar weliswaar summier is en als een standaardmotivering overkomt, maar dat daarmee nog niet kan worden gezegd dat die uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd.
4.7.
Belanghebbende stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld ten opzichte van de voor het vorig jaar vastgestelde waarde. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen echter met zich mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw moet worden bepaald aan de hand van de feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum hebben voorgedaan, zonder inachtneming van de waardes van eerdere waardepeildatums. De heffingsambtenaar dient elk jaar de waarde vast te stellen met behulp van in de markt tot stand gekomen transactiecijfers. De waardestijging ten opzichte van een eerdere waardepeildatum doet dus niet ter zake.
4.8.
De door de heffingsambtenaar aangedragen vergelijkingsobjecten zijn voldoende vergelijkbaar met de woning. De bouwjaren zijn nagenoeg gelijk en het zijn alle vrijstaande woningen met dezelfde ligging. Zij liggen namelijk in dezelfde straat. De transactiecijfers zijn voldoende dicht rond de waardepeildatum van 1 januari 2018 gerealiseerd. Met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden. Zo is de woning met een ‘2’ beoordeeld voor kwaliteit en onderhoud ten opzichte van de referentiepanden die zijn beoordeeld met een ‘3’ of ‘4’. Belanghebbende heeft diverse factoren aangedragen die volgens hem zouden moeten leiden tot een lagere waarde. Geen van deze factoren heeft hij echter onderbouwd met (schriftelijk) bewijs, zoals een taxatierapport. Mede gelet hierop heeft de heffingsambtenaar voldaan aan de op hem rustende bewijslast en hoeft hij niet meer te doen ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde dan hij nu al heeft gedaan.
4.9.
Ten slotte verschillen partijen van mening of de woning al dan niet in- en uitpandig zou moeten worden opgenomen. Zoals in 4.3 hiervoor is overwogen staat het de heffingsambtenaar vrij om te kiezen hoe hij invulling geeft aan de op hem rustende bewijslast. Met het oog op een duurzame geschilbeslechting is het wellicht aan te bevelen dat partijen afspraken maken over een mogelijk in- en uitpandig onderzoek met het oog op in de toekomst vast te stellen WOZ‑waardes.
Tussenconclusie
4.10.
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.
Ten aanzien van het griffierecht
4.11.
Het hof ziet geen aanleiding om het griffierecht te laten vergoeden.
Ten aanzien van de proceskosten
4.12.
Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Awb.
5.Beslissing
Het hof
- verklaart het hoger beroep ongegrond;
- bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Aldus gedaan op 9 april 2020 door M.J.C. Pieterse, voorzitter, T.A. Gladpootjes en J.M. van der Vegt, in tegenwoordigheid van S.B.A. Vriens, als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 april 2020 en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
De uitspraak is alleen door de griffier ondertekend aangezien de voorzitter is verhinderd deze te ondertekenen.
Het aanwenden van een rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
een dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
e gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.