ECLI:NL:GHSHE:2019:3535

• Datum uitspraak: 26 september 2019
• Publicatiedatum: 27 september 2019
• Zaaknummer: 18/00461
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: M. Harthoorn; A.J. Kromhout; P.C. van der Vegt
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake WOZ-waarde van onroerende zaak met betrekking tot de waarde van een schuur

In deze zaak gaat het om een geschil over de WOZ-waarde van een onroerende zaak, specifiek de waarde van een schuur. De belanghebbende, eigenaar van de onroerende zaak, betwist de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de schuur, die op € 39.532 is vastgesteld. De belanghebbende stelt dat de waarde van de schuur slechts € 2.481 bedraagt, wat leidt tot een totale WOZ-waarde van de onroerende zaak van € 233.501. De Heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 279.000 voor de onroerende zaak, inclusief de waarde van de schuur.

De procedure begint met een beschikking van de Heffingsambtenaar op 28 februari 2017, waarin de waarde van de onroerende zaak is vastgesteld. Na bezwaar van de belanghebbende, dat ongegrond werd verklaard, is beroep ingesteld bij de Rechtbank Zeeland-West-Brabant. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard, waarna de belanghebbende hoger beroep heeft ingesteld bij het Gerechtshof 's-Hertogenbosch.

Tijdens de zitting op 7 juni 2019 zijn beide partijen gehoord. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde een matrix overgelegd, opgesteld door een taxateur, waarin vergelijkingsobjecten zijn opgenomen. Het Hof oordeelt dat de Heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de schuur niet te hoog is vastgesteld. Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank en verklaart het hoger beroep ongegrond. De slotsom is dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2016 op € 279.000 niet te hoog is vastgesteld.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team belastingrecht

Meervoudige Belastingkamer

Kenmerk: 18/00461

Uitspraak op het hoger beroep van

[belanghebbende] ,

wonende te [woonplaats] ,

hierna: belanghebbende,

tegen de uitspraak van de Rechtbank Zeeland-West-Brabant (hierna: de Rechtbank) van
20 juli 2018, nummer BRE 17/5896 in het geding tussen

belanghebbende,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg

hierna: de Heffingsambtenaar,

met betrekking tot de hierna vermelde WOZ-beschikking.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

Bij beschikking van 28 februari 2017, vervat in een op dezelfde datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft de Heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2016, voor het kalenderjaar 2017, vastgesteld op € 279.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerendezaakbelasting voor het kalenderjaar 2017 bekendgemaakt (hierna: de aanslag OZB).

1.2.

Na door belanghebbende op 20 maart 2017 tegen de WOZ-beschikking gemaakt bezwaar heeft de Heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar van 28 juli 2017 het bezwaar ongegrond verklaard.

1.3.

Tegen deze uitspraak op bezwaar is op 23 augustus 2017 beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 42. De Rechtbank heeft het beroep bij op 30 juli 2018 verzonden uitspraak ongegrond verklaard.

1.4.

Tegen deze uitspraak is op 22 augustus 2018 hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 126.

De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Belanghebbende heeft schriftelijk gerepliceerd en de Inspecteur heeft schriftelijk gedupliceerd.

1.6.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 7 juni 2019 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbende, vergezeld van zijn gemachtigde [gemachtigde] , alsmede, namens de Heffingsambtenaar [A] en [B] (taxateur).

1.7.

Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.

1.8.

Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.

1.9.

Op 11 juni 2019 is van belanghebbende een brief ontvangen gedagtekend 10 juni 2019. Hierna heeft belanghebbende ook op 24 juli 2019 en op 30 juli 2019 aan het Hof brieven gestuurd.

2. Feiten

Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak bestaande uit een woning (gewaardeerd op € 104.180), een werkplaats met parkeerterrein (gewaardeerd op € 136.013) en een schuur. De schuur is gebouwd in 1906 heeft een oppervlakte van 222 m², en staat op een perceel van 310 m² Dit laatste perceel en de schuur (hierna: de schuur) zijn door de Heffingsambtenaar gewaardeerd op € 39.532, berekend als volgt: huurwaarde € 4.544,00 (€ 3.284,00 + € 1.260,00) x kapitalisatiefactor 8.7.
De totale WOZ-waarde van de onroerende zaak is door de Heffingsambtenaar vastgesteld op (afgerond) € 279.000 ( € 104.180 + € 136.013 + € 39.532).

2.2.

Ter onderbouwing van de door hem bij beschikking vastgestelde WOZ-waarde heeft de Heffingsambtenaar bij zijn aanvullend verweerschrift in eerste aanleg van 2 februari 2018 een door [B] , taxateur, opgemaakte matrix overgelegd. In die matrix zijn de waarden van de volgende vier vergelijkingsobjecten nader gespecificeerd als volgt:

- [adres 2] verkocht op 8 juni 2017 verkoopprijs € 327.500
Werkplaats met woning

- [adres 3] verkocht op 29 april 2016 verkoopprijs € 290.000
Werkplaats met woning

- [adres 4] verkocht op 8 februari 2016 verkoopprijs € 231.500
Werkplaats met woning

- [adres 5] verkocht op 11 mei 2016 verkoopprijs € 90.000
Opslag/Magazijn.

2.3.

De onder 2.2 genoemde matrix is voorzien van beeldmateriaal van zowel de onroerende zaak als van de vier genoemde vergelijkingsobjecten.

2.4.

Als onderdeel van een handhavingsprocedure is bij besluit van 27 of 29 mei 2015 aan belanghebbende een last onder dwangsom opgelegd wegens het met het bestemmingsplan strijdige gebruik van de schuur gelegen op perceel [perceel] . Belanghebbende heeft tegen de invordering van de dwangsom (d.d. 19 januari 2016) bezwaar en beroep aangetekend. Dit invorderingsbesluit is op 12 december 2016 door de rechter vernietigd.

3. Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen

3.1.Tussen partijen is uitsluitend nog in geschil de waarde van de schuur van € 39.532, die is begrepen in de per 1 januari 2016 vastgestelde WOZ-waarde van de onroerende zaak van
€ 279.000.

Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat aan de schuur een waarde moet worden toegekend van € 2.481, en dus een WOZ-waarde aan de onroerende zaak van € 233.501. De Heffingsambtenaar verdedigt de in de vastgestelde waarde van de onroerende zaak begrepen waarde van € 39.532 voor de schuur, en een WOZ-waarde van de onroerende zaak van € 279.000.

3.2.

Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Voor hetgeen hieraan ter zitting is toegevoegd, wordt verwezen naar het van deze zitting opgemaakte proces-verbaal. De objectafbakening van de onroerende zaak is tussen partijen niet in geschil.

3.3.

Belanghebbende concludeert in hoger beroep tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en van de Heffingsambtenaar, tot vermindering van de WOZ-beschikking tot een waarde van € 233.501 en naar het Hof aanneemt tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag OZB. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Gronden

Vooraf en ambtshalve

4.1.

Na het sluiten van het onderzoek op 7 juni 2019 zijn op 11 juni 2019, 24 juli 2019 en 31 juli 2019 van belanghebbende de onder 1.9 genoemde brieven ontvangen.

4.2.

In de brief van 7 juni 2019 gaat belanghebbende nader in op hetgeen op de zitting is voorgevallen en vindt hierin de reden om te verzoeken om toezending van het Proces-Verbaal van de zitting. Dit verzoek wijst het Hof toe.

4.3.

De onder 1.9 genoemde brieven zijn ingediend nadat het onderzoek is gesloten. Het Hof rekent voormelde brieven met bijlagen niet tot de gedingstukken en slaat op de inhoud daarvan geen acht. Voor zover deze brieven zijn bedoeld als verzoek om heropening van het onderzoek ziet het Hof daartoe geen aanleiding. Het Hof is van oordeel dat het onderzoek, zonder die heropening, volledig is geweest.

Ten aanzien van het geschil

4.4.

De Rechtbank heeft als volgt overwogen:

‘ 2.4. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende

zaak een waarde toegekend. Op grond van het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde

bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle

en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de

zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou

kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer,

ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de vóór die onroerende zaak meest

geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de

onroerende zaak zou zijn betaald.

2.5.

Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde van de onroerende zaak niet te hoog is. Het gaat hier alleen om de schuur. Niet in geschil is de objectafbakening, te weten dat de schuur voor de WOZ-waarde tot de onroerende zaak behoort.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde heeft de heffingsambtenaar een matrix overgelegd, opgemaakt door [B] , taxateur. Bij de waardering van de onroerende zaak is gebruik gemaakt van de huurwaarde-kapitalisatiemethode. Bij deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald door de geïndexeerde huurwaarde te vermenigvuldigen met de kapitalisatiefactor. Dit is voor de schuur een bruikbare methode. In de matrix wordt voor de waardebepaling van de schuur verwezen naar de gerealiseerde huurprijs van een ter vergelijking met de onroerende zaak opgevoerde object, zijnde [adres 5] te [woonplaats] . De matrix is voorzien van beeldmateriaal van zowel de onroerende zaak als van voornoemd object.

2.6.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde matrix aannemelijk gemaakt dat de waarde van de schuur niet te hoog is vastgesteld. Het referentieobject is als uitgangpunt geschikt ter onderbouwing van de waarde van de schuur. Wel moet voldoende rekening worden gehouden met verschillen, zoals de onderhoudsstaat. Dat het referentie-object bruikbaar is, is ook niet bestreden door belanghebbende. Ook de door de heffingsambtenaar gehanteerde kapitalisatiefactor van 8,7 en de huurprijzen van € 24 en € 15 per m² zijn als zodanig niet bestreden. Belanghebbende bestrijdt – naar de rechtbank begrijpt – de hoogte alleen in verband met een “niet-ambtelijk dwangsombesluit”. In het licht van de voor het referentieobject gehanteerde kapitalisatiefactor van 9,5 en de huurprijs van € 80 per m² acht de rechtbank de voor de schuur van de onroerende zaak gehanteerde kapitalisatiefactor en huurwaardes niet te hoog.’.

4.5.

Belanghebbende stelt in hoger beroep dat het dwangsombesluit van invloed is op de per 1 januari 2016 vastgestelde WOZ-waarde van de onroerende zaak en dat (mede) daarom aan de schuur een waarde van € 2.481 moet worden toegekend.

4.6.

De Heffingsambtenaar stelt in zijn verweerschrift in tweede aanleg dat op de toestandsdatum geen dwangsombesluit aanwezig is. Ook betoogt hij dat de publiekrechtelijke beperking is vervallen op 18 december 2017.

4.7.

Het Hof overweegt als volgt. De last onder dwangsom is aan belanghebbende opgelegd wegens vermeend met het bestemmingsplan strijdig gebruik door belanghebbende. Het gebruik van de schuur door belanghebbende is naar het oordeel van het Hof niet van invloed op de waarde van de (schuur van de) onroerende zaak op de waardepeildatum. Het dwangsombesluit laat het eigendomsrecht van belanghebbende als eigenaar onverlet.

4.8.

Belanghebbende stelt voorts tijdelijk strafbaar te zijn gesteld wegens overtreding van de Opiumwet, in welk kader er conservatoir beslag op zijn onroerende zaak is gelegd (dossier L 15000744 RV d.d. 18 december 2015). Hij stelt dat dit beslag van invloed is op de waarde van de onroerende zaak.

4.9.

Uit het arrest van de Hoge Raad van 14 november 2008, ECLI:NL:HR:2008:BG4235, rechtsoverweging 3.1 volgt dat conservatoir beslag geen waardeverminderende factor vormt. Het conservatoir beslag heeft dus geen invloed op de waardebepaling van de onroerende zaak.

4.10.

Belanghebbende heeft in hoger beroep voorts aangevoerd dat de WOZ-waarde niet is vastgesteld op basis van de juiste gebruiksoppervlakte van de schuur.

4.11.

De Heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift in hoger beroep op pagina 2 uiteengezet dat uit de Basisregistraties Adressen en Gebouwen is gebleken dat de schuur een gebruiksoppervlakte heeft van 223 m² (112 m² hoofdgebouw en 26,5 aanbouw begane grond en 84,5 m² verdieping). Hij verwijst daartoe naar de bijlage bij dat verweerschrift (een berekening en een luchtfoto). De Heffingsambtenaar heeft daarmee aannemelijk gemaakt, dat de gebruiksoppervlakte van de schuur 223 m² bedraagt.

4.12.

Het Hof volgt de in 4.4 opgenomen overwegingen van de Rechtbank en is van oordeel dat op grond van het bovenstaande de WOZ-waarde van € 279.000 voor de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2016 niet te hoog is vastgesteld.

Slotsom

4.13.

De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de Rechtbank dient te worden bevestigd.

Ten aanzien van het griffierecht

4.14.

Het Hof is van oordeel dat er geen redenen aanwezig zijn om te gelasten dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht geheel of gedeeltelijk vergoedt.

Ten aanzien van de proceskosten

4.15.

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

5. Beslissing

Het Hof

• verklaart het hoger beroep ongegrond, en
• bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Aldus gedaan op 26 september 2019 door M. Harthoorn, voorzitter, A.J. Kromhout en P.C. van der Vegt, in tegenwoordigheid van S. Meftah, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden. De uitspraak is enkel door de voorzitter ondertekend aangezien de griffier is verhinderd deze te ondertekenen.

Het aanwenden van een rechtsmiddel:

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH
’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.

Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

de naam en het adres van de indiener;

een dagtekening;

een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

e gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.