Uitspraak
GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.153.805
(zaaknummer rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats ’s-Hertogenbosch C/01/262528)
arrest van 16 oktober 2018
in de zaak van
de vereniging
Vereniging van Eigenaars [vereniging van eigenaars],
Vereniging van Eigenaars [vereniging van eigenaars],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
appellante,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna: vereniging van eigenaars,
advocaat: mr. G.E.M.C. Reinartz te Eindhoven,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[de vennootschap],
gevestigd te [vestigingsplaats] , kantoorhoudende te [kantoorplaats] ,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna: [geïntimeerde] ,
advocaat: mr. E.P.M. Smit te Vught.
1.Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 21 augustus 2013 en 19 februari 2014 die de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats
‘s-Hertogenbosch heeft gewezen.
2.Het geding in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep van 14 mei 2014,
- de memorie van grieven (met producties),
- de memorie van antwoord (met producties).
2.2
Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
2.3
De vereniging van eigenaars vordert in het hoger beroep – samengevat – :
- primair dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld haar medewerking te verlenen aan het inschrijven van de eigendom verkregen door verjaring door de vereniging van eigenaars van het registergoed kadastraal bekend gemeente [gemeente] sectie [sectie] , nummer [perceelnummer 1] (het parkeerterrein) op straffe van verbeurte van een dwangsom,
- subsidiair een verklaring voor recht dat [geïntimeerde] de door de vereniging van eigenaars ten behoeve van het aanleggen, onderhouden en beheren van het parkeerterrein op voormeld registergoed gemaakte kosten aan de vereniging van eigenaars dient te vergoeden en [geïntimeerde] te veroordelen tot vergoeding van de door de vereniging van eigenaars geleden schade, met bepaling dat de schadevergoeding dient te worden opgemaakt bij staat en vereffend volgens de wet;
- meer subsidiair [geïntimeerde] te veroordelen medewerking te verlenen aan het voor gemeenschappelijke rekening (50/50) vestigen van de erfdienstbaarheid als omschreven onder 78 in de memorie van grieven, op straffe van het door [geïntimeerde] verbeuren van een boete van € 250,00 per dag dat [geïntimeerde] na het verstrijken van 5 dagen na betekening van het ten deze te wijzen arrest weigert medewerking te verlenen aan de vestiging van de erfdienstbaarheid . Het voorgaande met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van de procedure in eerste en tweede aanleg.
3.De vaststaande feiten
3.1
Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in onder ‘2. De feiten’ van het vonnis van 19 februari 2014. Tegen die feitenvaststelling zijn geen grieven gericht of anderszins bezwaren geuit. Aangevuld met enkele andere gestelde en niet betwiste feiten gaat het om de volgende feiten.
3.2
Appellante is de vereniging van eigenaars van het appartementencomplex aan het adres [weg] [nummer 1] , [nummer 2] , [nummer 3] en [nummer 4] te [plaats] . Het appartementencomplex is gerealiseerd in 1984 door BV Handelspartners Europe (hierna: HPE ) en gesplitst in vijf appartementsrechten. Achter het gebouw ligt een parkeerterrein, perceel [perceelnummer 1] . Op 7 december 1987 zijn vier appartemensrechten (waaronder [perceelnummer 2] , [weg] [nummer 1] de kantoorruimte), alsmede het perceel [perceelnummer 1] verkocht door HPE aan N.V Beleggingsmaatschappij Nevas , rechtsvoorgangster van Uni Invest N.V. . Appartementsrecht [perceelnummer 2] ( [weg] [nummer 1] , de kantoorruimte) en het parkeerterrein (perceel [perceelnummer 1] ) zijn op 2 november 2007 door Uni Invest N.V. aan [geïntimeerde] verkocht.
3.3
De kantoorruimte aan [weg] [nummer 1] , inclusief 4 parkeerplaatsen op het parkeerterrein, is vanaf 1985 verhuurd aan [bank 1] , thans [bank 2] .
3.4
Onderstaande kadastrale kaart geeft de situatie ter plaatse weer:
4.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
4.1
De vereniging van eigenaars heeft in eerste aanleg gevorderd hetgeen zij ook primair en subsidiair in hoger beroep vordert, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.
4.2
De rechtbank heeft bij vonnis van 19 februari 2014 de vorderingen van de vereniging van eigenaars afgewezen en daartoe als volgt overwogen en beslist. De vereniging van eigenaars heeft haar stelling dat van een onafgebroken bezitsdaad harerzijds gedurende de verjaringstermijn sprake is geweest onvoldoende onderbouwd. Daarbij heeft de rechtbank meegewogen dat [geïntimeerde] via haar huurder, (thans) [bank 2] , steeds toegang heeft gehad tot het parkeerterrein. In zijn algemeenheid kan geen sprake zijn van een ondubbelzinnige bezitsdaad zolang de oorspronkelijke eigenaar (mede) gebruik blijft maken van het betreffende terrein. Omdat niet is komen vast te staan dat de vereniging van eigenaars het parkeerterrein heeft aangelegd of noemenswaardige onkosten heeft gemaakt voor het onderhoud van het parkeerterrein is ook de vordering tot vergoeding van deze kosten afgewezen.
5.De motivering van de beslissing in hoger beroep
Eiswijziging
5.1
In de memorie van grieven heeft de vereniging van eigenaars haar eis gewijzigd, zij vordert thans – samengevat – ook (meer subsidiair) medewerking van [geïntimeerde] aan vestiging van de erfdienstbaarheid als bedoeld in 78 en 79 van de memorie van grieven (vgl. rov. 2.3). [geïntimeerde] verzet zich tegen deze wijziging van eis; deze zou tardief en in strijd zijn met de eisen van een goede procesorde.
5.2
Op grond van artikel 130 lid 1 Rv Pro en artikel 353 lid 1 Rv Pro komt aan de vereniging van eigenaars de bevoegdheid toe haar eis of de gronden daarvan ook in hoger beroep te wijzigen. Dat sprake is van een onredelijke vertraging van het geding of bemoeilijking van de verdediging is niet gebleken. Gelet op de herstelfunctie van het hoger beroep acht het hof de eiswijziging van de vereniging van eigenaars dan ook toelaatbaar. Het hof zal derhalve beslissen op de hiervoor onder 2.3 weergegeven vorderingen van de vereniging van eigenaars.
Verjaring
5.3
Met de grieven één, twee en drie komt de vereniging van eigenaars op tegen het oordeel van de rechtbank dat zij haar stelling dat sprake is van een ondubbelzinnige en onafgebroken bezitsdaad harerzijds, die is vereist voor zowel de verkrijgende verjaring als voor de extinctieve verjaring van onroerende zaken, onvoldoende heeft onderbouwd. Het hof stelt bij de beoordeling het volgende voorop.
5.4
Op grond van art. 3:99 lid 1 BW Pro verkrijgt de persoon die de onroerende zaak tien jaar lang onafgebroken te goeder trouw heeft bezeten, het eigendomsrecht op de grond. Art. 3:105 lid 1 BW Pro bepaalt dat degene die een goed bezit op het tijdstip waarop de verjaring van de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit wordt voltooid, dat goed verkrijgt, ook al was zijn bezit niet te goeder trouw. De bepaling berust op het beginsel dat na een zeker tijdsverloop het recht zich bij de feiten dient aan te sluiten en strekt ter bevordering van de rechtszekerheid. De in art. 3:105 BW Pro bedoelde verjaringstermijn bedraagt in beginsel twintig jaar (art. 3:306 BW Pro). De termijn van verjaring van een rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit van een niet-rechthebbende begint met de aanvang van de dag, volgende op die waarop een niet-rechthebbende bezitter is geworden of de onmiddellijke opheffing gevorderd kon worden van de toestand waarvan diens bezit de voortzetting vormt, aldus art. 3:314 lid 2 BW Pro.
5.5
Uit art. 3:107 lid 1 BW Pro in verbinding met art. 3:108 BW Pro volgt dat de vraag of iemand bezitter is moet worden beantwoord naar de verkeersopvatting, met inachtneming van de wettelijke regels inzake het bezit en op grond van uiterlijke feiten. Er geldt dus een objectieve maatstaf. Bij de aan de orde zijnde vraag moet de aard en bestemming van het betrokken goed in aanmerking worden genomen. Hoewel in tegenstelling tot het oud BW de vereisten van ‘ondubbelzinnigheid’ en ‘openbaar’ niet meer expliciet worden gesteld, blijkt uit de wetsgeschiedenis dat ook naar huidig recht deze eisen gelden en dat beide eigenschappen in het wettelijk begrip ‘bezit’ besloten liggen (HR 24 februari 2017 ECLI:NL:HR:2017:309). ‘Niet-dubbelzinnig bezit’ is aanwezig wanneer de bezitter zich zodanig gedraagt dat de eigenaar tegen wie de verjaring loopt, daaruit niet anders kan afleiden dan dat de bezitter pretendeert eigenaar te zijn (HR 15 januari 1993, ECLI:NL:HR:1993: ZC0826). Voor inbezitneming van een goed dat in het bezit van een ander is, zijn volgens art. 3:113 lid 2 BW Pro enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen ontoereikend. Vereist is dat de machtsuitoefening zodanig is dat naar verkeersopvatting het bezit van de oorspronkelijke eigenaar teniet wordt gedaan (vgl. HR 18 september 2015, ECLI:NL:HR:2015:2743).
-
parkeerterrein
parkeerterrein
5.6
Zowel (de leden van) de vereniging van eigenaars als de huurders van [geïntimeerde] (eerst [bank 1] , thans [bank 2] ), maakten gebruik van het parkeerterrein. Van een exclusief gebruik van het parkeerterrein door de vereniging van eigenaars is nooit sprake geweest.
De bestrating en omheining van het parkeerterrein zijn oorspronkelijk aangelegd door HPE . Zelfs als het juist is dat de vereniging van eigenaars sinds 1984 het onderhoud en de schoonmaak van het terrein verzorgde, de toegang tot het terrein beheerde, bordjes plaatste bij de parkeerplaatsen van de leden van de vereniging van eigenaars, alsmede in mei 2005 en augustus 2006 het herbestraten van het terrein heeft betaald, is dat onvoldoende om te kunnen concluderen dat sprake is van zodanig bezit dat de eigenaar tegen wie de verjaring loopt (thans is dat [geïntimeerde] ), daaruit niet anders kon afleiden dat de vereniging van eigenaars die gebruik maakte van de parkeerplaatsen, pretendeerde de eigenaar te zijn. Het hof betrekt bij de weging van deze gedragingen dat [bestuurder] sinds 1984 de bestuurder is van de grondeigenaar HPE (oud) en tegelijk voorzitter van de vereniging van eigenaars (zie splitsingsakte van 9 oktober 1984) binnen welke vereniging hij ook de meerderheid van stemmen had (en heeft). Ook verhuurde hij via HPE (oud) appartement [perceelnummer 2] aan de bank die de parkeerplaatsen kon gebruiken en was hij via HPE (oud) eigenaar van perceel [perceelnummer 3] met carport zodat hij in al die hoedanigheden als enige kon bepalen bij wie de kosten van onderhoud zouden komen te liggen en dat de keuze werd dat de kosten bij de vereniging van eigenaars werden gelegd. Uit de stellingen van partijen acht het hof het aannemelijk dat de hiervoor beschreven gedragingen van de vereniging van eigenaars met betrekking tot het terrein niet zozeer met eigendomspretenties van de vereniging van eigenaars te maken heeft maar lijken voort te vloeien uit keuzes en afspraken die daarover zijn gemaakt door [bestuurder] .
Bij dit alles weegt het hof mee dat van inbezitneming in beginsel geen sprake zal zijn indien de oorspronkelijke bezitter nog macht over het goed behoudt. Anders dan de vereniging van eigenaars betoogt is het niet zo dat dit uitgangspunt in deze zaak niet opgaat omdat niet [geïntimeerde] , maar haar huurder gebruik maakt van het parkeerterrein. In deze vond het gebruik door de eigenaar, [geïntimeerde] , plaats middels haar huurder, voorheen [bank 1] thans [bank 2] .
Uit het door de vereniging van eigenaars gestelde handelen (onderhoud en herbestrating) heeft [geïntimeerde] niet hoeven afleiden dat de vereniging van eigenaars pretendeerde eigenaar te zijn van het parkeerterrein. Wat betreft het beheer van de toegang heeft verder nog te gelden dat – de plicht daartoe voor de eigenaar van het in de splitsing betrokken perceel grond expliciet zijn grondslag vindt in de notarieel vastgelegde afspraken met de eigenaren van de buurpercelen / verkopers toentertijd.
Het hof passeert dan ook het bewijsaanbod van de vereniging van eigenaars op dit punt, omdat hetgeen zij aanbiedt te bewijzen – indien bewezen – niet tot een ander oordeel kan leiden.
5.7
Dat [geïntimeerde] in de huurovereenkomst met (thans) [bank 2] heeft opgenomen dat tot het gehuurde behoren vier parkeerplaatsen op het parkeerterrein, kan niet leiden tot de conclusie dat zij haar eigendomsrechten ten aanzien van het gehele parkeerterrein prijsgeeft. Integendeel want (ver)huur wijst er juist op dat geen eigendomsverlies wordt beoogd. Het voorgaande heeft ook te gelden voor de verwijzing door de vereniging van eigenaars naar art. 4 van Pro het huishoudelijke reglement (memorie van grieven onder 32). Die bepaling luidt als volgt:
“De toegewezen parkeerplaatsen mogen uitsluitend gebruikt worden door de eigenaar/huurder. Het is niet toegestaan derden achter het gebouw te laten parkeren.”
“De toegewezen parkeerplaatsen mogen uitsluitend gebruikt worden door de eigenaar/huurder. Het is niet toegestaan derden achter het gebouw te laten parkeren.”
Die bepaling kan vooral opgevat worden als een ordebepaling die ertoe strekt dat anderen dan de appartementseigenaren/huurders de parkeerplaatsen niet mogen gebruiken. Voor beide punten heeft te gelden dat hieruit niet valt af te leiden dat de vereniging van eigenaars zich zodanig gedraagt dat [geïntimeerde] daaruit kon afleiden dat de vereniging van eigenaars pretendeerde eigenaar te zijn van het parkeerterrein.
Ook de verkoopbrochure waar de vereniging van eigenaars naar verwijst maakt het voorgaande niet anders. Er is niet gebleken dat [geïntimeerde] hier bij betrokken is geweest en ook kunnen aan deze verkoopbrochure geen rechten worden ontleend. Uit de splitsingsakte noch uit de latere leveringsakte van 12 december 1984 van appartement [appartement] blijkt dat de plannen uit de verkoopbrochure voor het verkopen van ‘eigen parkeerplaatsen aan de achterzijde’ aan de kopers van de appartementen zijn uitgevoerd.
Ten slotte verwijst de vereniging van eigenaars naar verslagen van vergaderingen waaruit zou volgen dat zij zich als eigenaar van het parkeerterrein heeft gedragen. Deze verslagen zijn van interne vergaderingen van de vereniging van eigenaars; er is geen sprake van kenbaarheid naar buiten toe. Ook blijkt uit de inhoud van die verslagen niet van ondubbelzinnig bezit, omdat uit het verslag van de vergadering van 3 augustus 2010 volgt dat is besproken dat juist [geïntimeerde] eigenaar is van de bomen langs het parkeerterrein.
Ook alle overige door de vereniging van eigenaars vermelde feiten en omstandigheden in onderlinge samenhang bezien, leiden niet tot de conclusie dat sprake is geweest van ondubbelzinnig bezit. Daarbij acht het hof met de rechtbank van bijzonder belang dat [geïntimeerde] (via huurders) ook gebruik maakte van de parkeerplaatsen bij het appartementencomplex.
De grieven één, twee en drie falen dan ook.
-
erfdienstbaarheid
erfdienstbaarheid
5.8
In hoger beroep vordert de vereniging van eigenaars meer subsidiair, kort gezegd, vestiging van een erfdienstbaarheid als vermeld in de memorie van grieven onder 78. Uit proceseconomisch oogpunt zal het hof dat reeds nu beoordelen.
De erfdienstbaarheid behelst, aldus de vereniging van eigenaars het ten laste van het dienend erf parkeren op de aangegeven parkeerplaatsen en de erfdienstbaarheid van weg om te gaan van en naar de openbare weg genaamd [weg] , naar en van de betreffende parkeerplaatsen, alsmede de erfdienstbaarheid van weg om te gaan van en naar de openbare weg genaamd [weg] , naar en van het heersend erf via de achteringang van het appartementencomplex op het heersend erf.
Voor de verkrijging van de bedoelde erfdienstbaarheid door verjaring wordt vereist dat de vereniging van eigenaars op het moment van de (vermeende) voltooiing van de verjaringstermijn naar verkeersopvattingen kan worden beschouwd als bezitter van deze erfdienstbaarheid.
Het hof stelt voorop dat bij beperkte rechten, zoals een erfdienstbaarheid, inbezitneming niet snel wordt aangenomen. Ook hier geldt dat er tenminste sprake moet zijn van voldoende naar buiten toe blijkende feiten waaruit het bezit van een erfdienstbaarheid blijkt. Dat, zoals hiervoor is uiteengezet, de vereniging van eigenaars niet als bezitter wordt aangemerkt staat reeds aan de gepretendeerde erfdienstbaarheid door verjaring in de weg. Andere feiten en omstandigheden dan de hiervoor behandelde feiten en omstandigheden die zouden kunnen wijzen op gedragingen die leiden tot verkrijgende verjaring niet van eigendom maar van een erfdienstbaarheid zijn niet gesteld en zijn het hof ook niet gebleken.
Voor [geïntimeerde] hoefde niet duidelijk te zijn dat de leden van de vereniging van eigenaars het recht om te parkeren op het parkeerterrein en om naar het parkeerterrein te rijden via de onderdoorgang, hebben gebaseerd op een erfdienstbaarheid. Dat als gevolg van het parkeren door leden van de vereniging van eigenaars op de parkeerplaats zonder dat daarvoor huur wordt betaald een dergelijke verplichting is ontstaan voor het dienend erf is onvoldoende toegelicht. De verwijzing naar een tekening (kennelijk een bouwtekening) met daarop handgeschreven aantekeningen “erfdbh” (productie 7 bij memorie van grieven) is daarvoor onvoldoende en ook – voor zover de vereniging van eigenaars zich daarop beoogt te beroepen – onvoldoende om aan te nemen dat abusievelijk geen erfdienstbaarheid als door de vereniging van eigenaars bedoeld is gevestigd.
5.9
Gelet op het voorgaande dient ook de meer subsidiaire vordering afgewezen te worden.
Schade / kosten
5.1
Subsidiair vordert de vereniging van eigenaars vergoeding van de kosten die zij heeft gemaakt ten aanzien van het parkeerterrein. [geïntimeerde] zou voor deze kosten ongerechtvaardigd zijn verrijkt. Met haar vierde grief komt de vereniging van eigenaars op tegen de afwijzing van deze vordering door de rechtbank.
5.11
In de toelichting op de vierde grief stelt de vereniging van eigenaars niet meer dan dat zij kosten voor de inrichting en onderhoud van het parkeerterrein heeft gemaakt, welke zijn doorbelast aan de bewoners/gebruikers (vgl. memorie van grieven onder 52 en 53). Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien op welke wijze [geïntimeerde] dan wel ongerechtvaardigd zou zijn verrijkt. Grief 4 faalt dan ook.
6.De slotsom
6.1
De grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd.
6.2
Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof de vereniging van eigenaars in de kosten van het hoger beroep veroordelen.
De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde] zullen worden vastgesteld op:
- griffierecht € 714,00
- salaris advocaat € 1.074,00 (1 punt x tarief II)
7.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis van de rechtbank te Oost-Brabant van 19 februari 2014;
veroordeelt de vereniging van eigenaars in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 714,00 voor verschotten en op € 1.074,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief.
Dit arrest is gewezen door mrs. P.P.M. Rousseau, O.G.H. Milar en R.F. Groos, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de rolraadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 16 oktober 2018.