Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 17/00231
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
wonende te [woonplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Limburg (hierna: de Rechtbank) van 24 februari 2017, nummer ROE 15/3259, in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Venray,
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende de hierna te vermelden beschikking en aanslag.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
Bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) is de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend [adres 1] 4 in [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), voor het belastingtijdvak 1 januari 2015 tot 1 januari 2016 vastgesteld op € 602.000, met als waardepeildatum 1 januari 2014 (hierna: de beschikking). De beschikking is in één geschrift vervat met een aantal aanslagen gemeentelijke heffingen - waaronder de onroerendezaakbelasting - voor het jaar 2015 (hierna gezamenlijk: de aanslag). Na tegen voormelde beschikking gemaakt bezwaar heeft de Heffingsambtenaar, bij uitspraak van 6 oktober 2015, de waarde van de onroerende zaak verminderd tot € 513.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
1.2.
Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 46. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.3.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof.
Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 124. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.4.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 24 mei 2018 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord [A] , als gemachtigde van belanghebbende, vergezeld van [B] , stagiaire, alsmede, namens de Heffingsambtenaar [C] .
1.5.
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
1.6.
Zowel belanghebbende als de Heffingsambtenaar heeft ter zitting, zonder bezwaar van de wederpartij, een kopie overgelegd van een stuk.
1.7.
Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.
2.Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.
2.1.
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een vrijstaande woning uit 1994 met een inhoud van 863 m3. Bij de woning hoort een garage met een inhoud van 95 m3. De woning is gelegen op een perceel van 1.458 m2.
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft in de procedure voor de Rechtbank de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2014 onderbouwd met een taxatierapport van 15 februari 2016 (hierna: het taxatierapport) opgesteld door [D] te [plaats 1] (hierna: de taxateur). De waarde van de onroerende zaak is in het taxatierapport bepaald op € 531.000. De onroerende zaak is gewaardeerd aan de hand van een vergelijking met referentieobjecten (vergelijkingsmethode). In het rapport zijn onder meer de objectgegevens van de onroerende zaak en onderbouwende marktgegevens opgenomen. Tevens zijn bijgevoegd een aantal foto’s van de onroerende zaak en van de referentieobjecten, een luchtfoto, een rekenmodel in de vorm van een matrix inclusief een berekening van de kavelwaarde op basis van een grondstaffel alsmede een berekening van de waarde van de bijgebouwen. De gebruikte referentieobjecten zijn:
[adres 2] 145 in [woonplaats] , bouwjaar 2000, inhoud 847 m3, perceel 1.220 m2;
[adres 3] 4 in [woonplaats] , bouwjaar 1972 inhoud 756 m3, perceel 612 m2;
[adres 4] 8 in [plaats 2] , bouwjaar 2003, inhoud 872 m3, perceel 550 m2;
[adres 5] 46 in [woonplaats] , bouwjaar 2003, inhoud 779 m3, perceel 540 m2.
De verkoopcijfers van de referentieobjecten zijn in het taxatierapport vermeld.
2.3.
Belanghebbende heeft in bezwaar ter onderbouwing van de door hem voorgestane WOZ-waarde van € 462.000 een vergelijking gemaakt met het pand genoemd in 2.2 onder 1 en met de volgende twee panden:
[adres 6] 15 in [woonplaats] , bouwjaar 1992, inhoud 584 m3, perceel 1003 m2;
[adres 7] 5 in [woonplaats] , bouwjaar 1992, inhoud 1750 m3, perceel 1667 m2.
2.4.
Belanghebbende heeft bij het beroepschrift in beroep de vergelijking genoemd in 2.3 herzien door het referentieobject [adres 7] 5 te vervangen door [adres 6] 3 in [woonplaats] . Dit laatst genoemde pand is gebouwd in 1998, heeft een inhoud van 575 m3 en een perceeloppervlakte van 709 m2.
2.5.
Belanghebbende heeft in hoger beroep ter onderbouwing van de door hem voorgestane WOZ-waarde van € 453.000 een nieuwe vergelijking overlegd, waarin de panden genoemd in 2.2 onder 2 en 4 zijn toegevoegd aan de vergelijking zoals onder 2.4. Dit resulteert in een vergelijking met de referentieobjecten: [adres 2] 145, [adres 3] 4, [adres 5] 46, [adres 6] 15 en [adres 6] 3.
2.6.
Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar een aangepaste matrix overgelegd, waarin rekening is gehouden met indexering vanuit de verkoopdatum. De waarde van de onroerende zaak is in de aangepaste matrix bepaald op € 527.000.
3.Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
3.1.
Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum te hoog is vastgesteld.
Belanghebbende is van mening dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
3.2.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Voor hetgeen hieraan ter zitting is toegevoegd, wordt verwezen naar het van deze zitting opgemaakte proces-verbaal.
3.3.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak van de Heffingsambtenaar en vermindering van de waarde tot € 453.000. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Gronden
Ten aanzien van het geschil
4.1.
Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ dient de waarde van een onroerende zaak te worden bepaald op de aan de onroerende zaak toe te kennen waarde, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2.
De bewijslast met betrekking tot de waarde rust in eerste instantie op de Heffingsambtenaar.
4.3.
Ingevolge artikel 4, lid 1, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, kan de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen worden bepaald door middel van een methode van vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In het taxatierapport van de Heffingsambtenaar is de woning met vier verkochte panden vergeleken (zie 2.2).
4.4.
Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar met het taxatierapport en de nieuwe matrix de door hem verdedigde waarde van € 513.000 voldoende inzichtelijk en aannemelijk gemaakt. In dit verband stelt het Hof vast dat de referentieobjecten alle rond de peildatum zijn verkocht en dat met de verschillen in voldoende mate rekening is gehouden. In de matrix is rekening gehouden met de oppervlakte van de verschillende kavels en de grootte (inhoud) van de verschillende woningen en de aanwezigheid van bijgebouwen.
4.5.
Partijen zijn het eens over de bruikbaarheid van de panden [adres 2] 145, [adres 3] 4 en [adres 5] 46 als vergelijkingspanden. Ten aanzien van [adres 4] 8 in [plaats 2] heeft belanghebbende gesteld dat dit pand gelegen is in een ander gebied dan de onroerende zaak en dat de transactiedatum ver voor de waardepeildatum ligt. Uit het taxatierapport blijkt dat het verschil in ligging is verwerkt in de kavelwaarde en dat de verkoopprijs is geïndexeerd naar de waardepeildatum. Gelet op het voorgaande heeft de Heffingsambtenaar de verschillen tussen de onroerende zaak en het referentieobject [adres 4] 8 voldoende tot uitdrukking gebracht in de waardebepaling, zodat niet kan worden gezegd dat [adres 4] 8 in [plaats 2] niet bruikbaar is als vergelijkingsobject. Overigens is het Hof van oordeel dat ook in het geval [adres 4] 8 niet in de vergelijking wordt meegenomen de waarde van de woning niet te hoog is bepaald door de Heffingsambtenaar.
4.6.
Belanghebbende heeft gesteld dat bij de taxatie onvoldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen in luxe, onderhoud en kwaliteit. De Heffingsambtenaar heeft gesteld dat rekening is gehouden met de verschillen in luxe, onderhoud en kwaliteit door een gemiddelde te nemen van de voor de verschillende panden berekende m3-prijs. Uit de matrix blijkt dat voor het - volgens belanghebbende veel luxere en kwalitatief betere - object [adres 2] 145 de m3-prijs is berekend op € 447, terwijl voor de onroerende zaak een m3-prijs van € 388 wordt gehanteerd, terwijl de inhoud nagenoeg gelijk is. Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar op deze wijze voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen en kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
4.7.
De referentieobjecten [adres 6] 3 en [adres 6] 15 in het taxatierapport van belanghebbende doen ook geen ander licht werpen op het taxatierapport van de Heffingsambtenaar. De hiervoor genoemde panden hebben een dermate kleinere inhoud dan de onroerende zaak, dat deze minder geschikt zijn dan de door de Heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten.
4.8.
Voor zover belanghebbende ter zitting bedoeld heeft te stellen dat de vergelijking van de Heffingsambtenaar onjuist is, onder verwijzing naar Gerechtshof ’s-Gravenhage 21 december 2010, nr. 09/00828, ECLI:NL:GHSGR:2010:BP3139, volgt het Hof belanghebbende niet. Het Hof acht deze zaak niet vergelijkbaar met de onderhavige zaak, nu in die zaak de waarde slechts was gebaseerd op de verkoop van één vergelijkingsobject. In dit geval is de Heffingsambtenaar echter uitgegaan van vier vergelijkingsobjecten.
4.9.
Ter zitting heeft belanghebbende verwezen naar de verkoop van het pand [adres 1] 8 in [woonplaats] in april 2018. Het Hof acht deze verkoop te ver van de waardepeildatum om van belang te zijn voor de waardering van de onroerende zaak per 1 januari 2014.
4.10.
Uit het voorgaande volgt dat de Heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning, alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld.
Slotsom
4.11.
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de Rechtbank dient te worden bevestigd.
Ten aanzien van het griffierecht
4.12.
Het Hof is van oordeel dat er geen redenen aanwezig zijn om te gelasten dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht geheel of gedeeltelijk vergoedt.
Ten aanzien van de proceskosten
4.13.
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
5.Beslissing
Het Hof:
- verklaarthet hoger beroep ongegrond, en
- bevestigtde uitspraak van de Rechtbank.
Aldus gedaan op 6 juli 2018 door L.B.M. Klein Tank, voorzitter, M. Harthoorn en M.H.P. Groenland, in tegenwoordigheid van M.M. Stassen-Kanters, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
Het aanwenden van een rechtsmiddel:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
een dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
e gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.