ECLI:NL:GHSHE:2018:1823

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team belastingrecht

Meervoudige

Belastingkamer

Kenmerk: 16/03923

Uitspraak op het hoger beroep van

[belanghebbende] ,

wonende te [woonplaats] ,

hierna: belanghebbende,

tegen de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 31 oktober 2016, nummer SHE 15/6649, in het geding tussen

belanghebbende

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant,

hierna: de Heffingsambtenaar,

betreffende de hierna vermelde beschikking en aanslag.

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

Bij beschikking van 31 mei 2015, vervat in een op dezelfde datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft de Heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] 21 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2014, voor het tijdvak 1 januari 2015 tot en met 31 december 2015, vastgesteld op € 510.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelasting voor het kalenderjaar 2015 bekendgemaakt (hierna: de aanslag OZB).

1.2.

Na daartegen op 31 mei 2015 door belanghebbende gemaakt bezwaar heeft de Heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken van 29 oktober 2015 het bezwaar gegrond verklaard en de waarde van de onroerende zaak verminderd naar een bedrag van
€ 497.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.

1.3.

Tegen de uitspraken op bezwaar is op 4 december 2015 beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 45.

De Rechtbank heeft het beroep bij op 3 november 2016 verzonden uitspraak gegrond verklaard, de bestreden uitspraken vernietigd, de waarde van de onroerende zaak verminderd naar een bedrag van € 453.000, de daarop gebaseerde aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd en de Heffingsambtenaar opgedragen het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 45 aan hem te vergoeden.

1.4.

Tegen deze uitspraak is op 14 december 2016 hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 124. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Op grond van artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) heeft belanghebbende vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.

1.6.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 24 januari 2018 te ’s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, [A] , bijgestaan door [B] (taxateur).

1.7.

Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.

1.8.

Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.

2.Feiten

Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een melkveebedrijf met een bedrijfswoning, gelegen in het centrum van [woonplaats] . De onroerende zaak bestaat meer specifiek uit een vrijstaande woning met drie dakkapellen (bouwjaar 1979, inhoud ongeveer 749 m³), voorraadkelder (ongeveer 29 m³), garage (28 m²) en een bedrijfsgedeelte. Dit bedrijfsgedeelte bestaat onder meer uit:

bestrating / (erf)verharding / wegen (1960), 750 m²,
een plaat / sleufsilo (1980), 428 m²,
een plaat / sleufsilo (1980), 140 m²,
een ligboxenstal laag type (metalen wanden, 1971), 600 m²,
een ligboxenstal laag type (stenen wanden, 1987), 400 m²,
een melkstal (metalen wand, 2009), 165 m²,
een jongveestal (stenen wanden, 1967) 252 m²,
een traditioneel bedrijfsgebouw aan de woning (1900), 175 m²,
een mestkelder (betonnen wanden, 1971), 700 m³,
een mestkelder (betonnen wanden, 1987), 290 m³, en
een werktuigenberging / wagenloods (open, 1983), 396 m².

Bij de bedrijfswoning is een perceel van 850 m² in de waardebepaling betrokken en bij de niet-woning een perceel van 5.900 m².

2.2.

Bij zijn verweerschrift in eerste aanleg heeft de Heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd van 10 juni 2016, opgemaakt door [C] , Register Taxateur. In dit taxatierapport taxeert [C] de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2014
- na een inpandige opname op 2 juni 2016 - op een waarde in het economische verkeer van € 453.000. In dit taxatierapport specificeert [C] deze waarde als volgt:

Gebouwdeel

Bouwjaar

Kwaliteit

m²

m³

Prijs €

Waarde €

Woning

1979

749

301

225.449

Dakkapel (3)

1979

1.5

4.5

Voorraadkelder

1979

150

4.35

Garage

1979

339

9.492

Grond bij woning

850

66.053

Grond bij niet-woning

5.9

94.459

bestrating / (erf)verharding / wegen

1960

750

3.75

Plaat-/sleufsilo

1980

428

2.14

Plaat-/sleufsilo

1980

140

700

Ligboxenstal

1971

600

22.308

Ligboxenstal

1987

400

117

46.8

Melkstal

2009

165

286

47.19

Jongveestal

1967

252

1.26

Bedrijfsgebouw

1900

175

Mestkelder

1971

700

8.344

Mestkelder

1987

290

7.267

werktuigenberging / wagenloods

1983

396

15.471

Asbestopruiming 1967

1967

608

-10

-6.05

Asbestopruiming

1971

720

-10

-7.164

Asbestopruiming

1987

480

-9

-4.474

Asbestopruiming

1983

475

-10

-4.518

Asbestopruiming

1900

-12

-836

Sloopkosten

-17.5

Overige waardecorrectie (-)

-50

Overige waardecorrectie (-)

-15

Totaal

453.992

Totaal (afgerond)

453

WOZ-waarde

453

3.Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen

3.1.

Het geschil betreft het antwoord op de volgende vragen:

Is sprake van een onjuiste objectafbakening?

Is de door de Rechtbank voor de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2014 vastgestelde WOZ-waarde van € 453.000 te hoog?

Heeft belanghebbende recht op schadevergoeding als bedoeld in artikel 8:88 van de Awb ten aanzien van de wettelijke rente over het gehele bedrag van de gecombineerde aanslag, over de periode van 28 oktober 2015 (datum uitspraak op bezwaar) tot de datum dat het besluit onherroepelijk is vernietigd?

Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde mening toegedaan.

3.2.

Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.
Voor hetgeen hieraan ter zitting is toegevoegd, wordt verwezen naar het van deze zitting opgemaakte proces-verbaal.

3.3.

Belanghebbende concludeert in hoger beroep - naar het Hof begrijpt – primair tot vernietiging van de uitspraken op bezwaar, de WOZ-beschikking en de aanslag OZB en subsidiair tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraken op bezwaar, tot het vaststellen van de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2014 op € 190.000. Zowel primair als subsidiair concludeert belanghebbende bovendien tot het toekennen van verletkosten van een bedrag van € 200 voor het beroep bij de Rechtbank, een vergoeding van proceskosten van € 300 voor het hoger beroep bij het Hof en een schadevergoeding van een nader te bepalen bedrag aan wettelijke rente wegens de door de Heffingsambtenaar onrechtmatig genomen uitspraken op bezwaar van 29 oktober 2015.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4.Gronden

Vraag 1 Objectafbakening

4.1.

Belanghebbende voert als grief aan dat de primaire WOZ-beschikking van 31 mei 2015, waarbij de waarde is vastgesteld op een bedrag van € 510.000, berust op een onjuiste (te kleine) objectafbakening. De garage van 21 m³ is daarbij in zijn geheel niet in de taxatie betrokken en datzelfde geldt ook voor de voorraadkelder van 29 m³. Om die reden moeten, aldus belanghebbende, de WOZ-beschikking en de aanslag OZB worden vernietigd.

4.2.

De onroerende zaak is in het in beroep door de Heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport van 10 juni 2016, opgemaakt door taxateur [C] , gespecificeerd beschreven met de garage en de voorraadkelder en gewaardeerd op een bedrag van in totaal
€ 453.000. De Rechtbank heeft vervolgens in zijn uitspraak de waarde van de onroerende zaak, conform de nadere conclusie van de Heffingsambtenaar, vastgesteld op het bedrag van
€ 453.000 en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd.

4.3.

Belanghebbende trekt uit de omstandigheid dat enkele onderdelen van de onroerende zaak in het aanvankelijk bij de WOZ-beschikking van 31 mei 2015 vastgestelde bedrag van
€ 510.000 niet expliciet zijn beschreven, ten onrechte de conclusie dat die beschikking en de aanslag OZB moeten worden vernietigd. Het nadien nauwkeurig beschrijven in de taxatie van alle objectkenmerken van de onroerende zaak, waaronder ook de garage van 21 m³ en de voorraadkelder van 29 m³, heeft immers niet geleid tot een wijziging in de objectafbakening van de onroerende zaak of tot het vaststellen van een hogere waarde dan aanvankelijk was vastgesteld en is om die reden toegestaan.

4.4.

De eerste in geschil zijnde vraag moet ontkennend worden beantwoord.

Vraag 2 De waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2014

4.5.

Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

4.6.

De Heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van € 453.000 naar het in 2.2 vermelde taxatierapport van 10 juni 2016, opgemaakt door taxateur [C] . In dit taxatierapport heeft [C] de waarde gespecificeerd overeenkomstig de eveneens onder 2.2 opgenomen tabel.
Om de waarde in het economisch verkeer te bepalen, heeft de taxateur de landelijke Taxatiewijzer Agrarische gebouwen en de Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten naar waardepeildatum 1 januari 2014 gehanteerd. In het taxatierapport zijn bovendien ter onderbouwing van de getaxeerde waarde een tweetal geanalyseerde regionale verkopen van melkveebedrijven met bedrijfswoningen aan de rapportage toegevoegd [adres 2] 5 te [plaats 1] en [adres 3] 10 te [plaats 2] ).

4.7.

Belanghebbende heeft geen taxatierapport overgelegd ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van € 190.000.
Hij stelt – kort samengevat – dat de Heffingsambtenaar de taxatiewijzers onjuist heeft toegepast, dan wel verkeerd heeft geïnterpreteerd. Volgens belanghebbende hadden correcties plaats moeten vinden vanwege:
- bouwblokken kleiner dan 1 hectare;
- de ligging;
- het niet betrekken van de garage en de voorraadkelder in de correctie voor de ligging;
- het ontbreken van de achtergevel voor de ligboxenstal met bouwjaar 1971; en
- de lagere waarde van de erfverharding.

4.8.

Het Hof overweegt ten aanzien van de door partijen ingenomen stellingen als volgt.

4.9.

De taxatiewijzers, zoals door de VNG vastgesteld, kunnen in beginsel als hulpmiddel dienen bij de waardering van het agrarisch object van belanghebbende. Dergelijke taxatiewijzers zijn op de uitgangspunten van de Wet WOZ gebaseerde taxatie-instrumenten, met behulp waarvan, door verzameling en analyse van marktgegevens van agrarische objecten, de waarde in het economische verkeer voor agrarische (deel)objecten kan worden bepaald. Dat neemt echter niet weg dat deze taxatiewijzers algemene gegevens bevatten met betrekking tot de waardering van onroerende zaken en dat daarin geen rekening wordt gehouden met de specifieke kenmerken van individuele onroerende zaken. De vermelding van een kengetal in de taxatiewijzers kan een aanwijzing zijn voor de grootte van dat kengetal in een specifieke casus, maar steeds zal de taxateur zich rekenschap moeten geven van de individuele omstandigheden van de onroerende zaak (zie ook de uitspraak van het Hof van 23 juli 2013, nr. 13/00071, ECLI:NL:GHSHE:2013:3381).

4.10.

De Heffingsambtenaar heeft in de van hem afkomstige stukken toegelicht dat voor het bouwblok een extra correctie is toegepast met een negatieve waarde van € 15.000. Het Hof volgt de Heffingsambtenaar in zijn standpunt dat daarmee alsnog ruim rekening is gehouden met die omstandigheid.
In verband met de ligging is een correctie van 8% toegepast, hetgeen binnen de bandbreedte van de taxatiewijzer valt. De stelling van belanghebbende dat dit volgens de taxatiewijzer 30% zou moeten zijn, is onjuist.
Het Hof volgt de Heffingsambtenaar verder in zijn standpunt dat de correctie op de ligging gaat over het perceel en niet over de opstallen, zodat de inschatting van de ligging geen extra invloed heeft op deze separate objectonderdelen zoals de garage en de voorraadkelder.
De correctie voor de achtergevel was inderdaad ten onrechte niet toegepast, hetgeen de Heffingsambtenaar in beroep heeft hersteld in die zin dat daar bij de getaxeerde waarde van
€ 453.000 wel rekening mee is gehouden. Hetzelfde geldt voor de waarde van de erfverharding.

4.11.

Belanghebbende stelt verder dat onmogelijk een goed beeld van de staat van onderhoud kan zijn gevormd door de taxateur. Het Hof heeft geen reden om aan te nemen dat onvoldoende rekening is gehouden met de staat van onderhoud. Het agrarisch object is inpandig opgenomen door de taxateur op 2 juni 2016 en met de staat van onderhoud is rekening gehouden door het toekennen van kwaliteitsfactoren die variëren van 1 tot 3. Daaruit blijkt dat de taxateur wel degelijk naar de staat van onderhoud heeft gekeken. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat hiermee onvoldoende rekening is gehouden.

4.12.

Belanghebbende heeft voorts nog aangevoerd dat in de jongveestal uit 1967 een niet meer gebruikte mantelzorgwoning is gesitueerd. Hiervoor is in 2009 een tijdelijke reguliere bouwvergunning verleend (belanghebbende heeft hieromtrent diverse stukken overgelegd), met een instandhoudingstermijn van 5 jaar (2014). De mantelzorg is per 18 januari 2013 beëindigd, hetgeen betekent dat de mantelzorgwoning na de instandhoudingstermijn van 5 jaar gesloopt zal moeten worden. Op grond van de instructies van de Waarderingskamer dienen de panden volgens belanghebbende in afwachting van sloop gewaardeerd te worden op grondwaarde min sloopkosten.

4.13.

Het Hof volgt de Heffingsambtenaar in zijn standpunt dat de voormalige mantelzorgwoning momenteel niet in gebruik is en is gewaardeerd als deel van de jongveestal. De tijdelijkheid in de vergunning heeft slechts betrekking op de omvorming van stal naar mantelzorgwoning. Nadat de vergunning vervalt, hoeft het onderdeel niet gesloopt te worden maar vervalt de aanvullende tijdelijke bestemming en is het onderdeel weer een stal (op basis van bestemming). Verder heeft de Heffingsambtenaar omtrent het stuk van de Waarderingskamer toegelicht dat de grondwaarde minus sloopwaarde pas geldt vanaf het moment dat een opstal leeg staat in afwachting van sloop. Daarvan is echter nog geen sprake.

4.14.

Het Hof komt tot de conclusie dat de Heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport van 10 juni 2016, de van hem afkomstige stukken en hetgeen hij ter zitting heeft aangevoerd de door hem verdedigde waarde van € 453.000 aannemelijk heeft gemaakt.

4.15.

Voorgaande overwegingen leiden het Hof tot de conclusie dat de Heffingsambtenaar in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. Het Hof is daarom van oordeel dat de Rechtbank de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2014 terecht heeft vastgesteld op een bedrag van € 453.000.

4.16.

Ook de tweede in geschil zijnde vraag moet ontkennend moet worden beantwoord.

Vraag 3 Het verzoek om schadevergoeding

4.17.

Belanghebbende vraagt op de voet van het bepaalde in artikel 8:88 van de Awb om een vergoeding van de in verband met deze zaak geleden schade. De omvang van deze schade stelt hij op de wettelijke rente over het gehele bedrag van de gecombineerde aanslag, over de periode van 28 oktober 2015 (datum uitspraak op bezwaar) tot de datum dat het besluit onherroepelijk is vernietigd.

4.18.

Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt dat hij door toedoen of nalaten van de Heffingsambtenaar schade heeft geleden of zal lijden in de zin van artikel 8:88 van de Awb.

4.19.

Het Hof acht daarom geen termen aanwezig voor een veroordeling van de Heffingsambtenaar tot vergoeding van door belanghebbende geleden schade.

Ten aanzien van de proceskosten in beroep

4.20.

De Rechtbank heeft de uitspraken van de Heffingsambtenaar vernietigd, maar heeft geen beslissing genomen op het door belanghebbende gedane verzoek zijn verletkosten voor het bijwonen van de zittingen van 29 april 2016 en 6 juli 2016 te vergoeden. Het Hof acht termen aanwezig de Heffingsambtenaar alsnog te veroordelen in de kosten die belanghebbende te dier zake redelijkerwijs heeft moeten maken en zal de uitspraak van de Rechtbank om die reden vernietigen.

4.21.

Belanghebbende claimt een bedrag aan verletkosten van € 200 (2 x 2 uren x € 50). De Heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard tegen vergoeding van deze verletkosten geen bezwaar te hebben. Het Hof acht deze vergoeding redelijk en in overeenstemming met het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Bpb).

4.22.

Gesteld noch gebleken is dat belanghebbende overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 van het Bpb heeft gemaakt.

Ten aanzien van de proceskosten in hoger beroep

4.23.

Nu de uitspraak van de Rechtbank wordt vernietigd, acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende redelijkerwijs heeft moeten maken.

4.24.

Belanghebbende claimt te dier zake een bedrag aan verletkosten voor het bijwonen van de zitting van € 300 (3 uren x € 100). Het Hof stelt deze kosten vast op een bedrag van
€ 150. Het Hof rekent daarbij wél met de drie door belanghebbende geclaimde verleturen, maar niet met een vergoeding van € 100 per uur. In plaats daarvan acht het Hof – net als voor de verletkosten voor het bijwonen van de zittingen bij de Rechtbank - een vergoeding van
€ 50 per uur redelijk en in overeenstemming met het bepaalde in het Bpb.

Ten aanzien van het griffierecht

4.25.

Nu de uitspraak van de Rechtbank wordt vernietigd, dient de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem ter zake van de behandeling van hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht van € 124 te vergoeden.

Slotsom

4.26.

De slotsom is dat het hoger beroep gedeeltelijk gegrond is.

5.Beslissing

Het Hof:

- verklaart het hoger beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissingen omtrent

o de gegrondheid van het beroep,

o de vernietiging van de uitspraken op bezwaar,

o de vaststelling van de WOZ-waarde van de onroerende zaak op € 453.000 en de vermindering van de daarop gebaseerde aanslag OZB, en

o de opdracht aan de Heffingsambtenaar het betaalde griffierecht van € 45 aan belanghebbende te vergoeden;

- gelast dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door deze ter zake van de behandeling van het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van
€ 124 vergoedt; en

- veroordeelt de Heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij de Rechtbank en het Hof aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op in totaal € 350.

Aldus gedaan op 26 april 2018 door M. Harthoorn, voorzitter, T.A. Gladpootjes en M.B.A. van Hout, in tegenwoordigheid van J.W.J. van der Heijden, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.

Het aanwenden van een rechtsmiddel:

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.

Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

de naam en het adres van de indiener;

een dagtekening;

een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

e gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Hoger beroep inzake WOZ-waarde van een melkveebedrijf met bedrijfswoning en verzoek om schadevergoeding

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

1.Ontstaan en loop van het geding

2.Feiten

3.Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen

4.Gronden

5.Beslissing