Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 16/03387
Uitspraak op het hoger beroep van
[erfgenaam] ,
wonende te [woonplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Limburg (hierna: de Rechtbank) van 3 mei 2016, nummer AWB 15/1242 in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen Limburg,
gevestigd te Roermond,
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende na te melden beschikking en aanslag.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
Aan belanghebbende is in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) een beschikking gegeven, waarbij de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] 116 te [plaats] per de peildatum 1 januari 2013 voor het tijdvak 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014 is vastgesteld op een bedrag van € 238.000. Tegelijkertijd zijn, voor zover hier van belang, aan belanghebbende ter zake van de onroerende zaak voor het jaar 2014 een aanslag in de onroerende-zaakbelasting opgelegd, welke aanslag in één geschrift is verenigd met de beschikking. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de Heffingsambtenaar, bij in één geschrift vervatte uitspraken, de waarde van de onroerende zaak en de aanslag gehandhaafd.
1.2.
Belanghebbende, althans haar enig erfgename mevrouw [A] , is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 45.
De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de waarde van de onroerende zaak verminderd tot € 220.000, de Heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende van € 49,50 en gelast dat de Heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 45 aan haar vergoedt.
1.3.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof.
Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 124.
De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.4.
Op grond van artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht hebben partijen vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
1.5
De zitting heeft plaatsgehad op 10 november 2017 te ‘s-Hertogenbosch.
Aldaar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, [B] en [C] .
1.6.
Belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij.
1.7.
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
1.8.
Van het onderzoek ter zitting is geen proces-verbaal opgemaakt.
2.Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.
2.1.
De onroerende zaak betreft een twee-onder-één-kap-woning van bouwjaar 1962, met een inhoud van 600 m³ en een perceelsoppervlakte van 1.072 m². De woning is gelegen op het terrein van een voormalige vuilstortplaats, als gevolg waarvan sprake is van ernstige bodemverontreiniging. Door inklinking van de bodem zijn de woning en de garage verzakt en daardoor beschadigd geraakt. De kosten van herstel van de woning en garage zijn door een bouwbedrijf becijferd op € 121.255,19. In de door het bouwbedrijf uitgebrachte offerte blijkt dat in voormeld bedrag niet het verwijderen en afvoeren van asbest is begrepen.
2.3.
De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2013 onderbouwd met een taxatierapport van 18 september 2015 opgesteld door [C] , WOZ-taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak onderbouwd met een drietal referentieobjecten, te weten [adres 1] 39, verkocht op [datum 1] 2015 voor
€ 267.500, [adres 2] 4, verkocht op [datum 2] 2014 voor € 405.000 en [adres 1] 124, verkocht op [datum 3] 2015 voor € 174.000.
2.4.
In de leveringsakte van elk van de referentieobjecten is om en nabij vermeld dat het de verkoper niet bekend is dat het verkochte enige verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het hiervoor door koper beoogde gebruik of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning, dan wel tot het nemen van andere maatregelen.
3.Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
3.1.
Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak tot een te hoog bedrag is vastgesteld.
Belanghebbende is van mening dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
3.2.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.
Zij hebben hieraan ter zitting het volgende toegevoegd:
Belanghebbende
- De uitspraak op bezwaar en de uitspraak van de Rechtbank moeten worden vernietigd omdat pas in beroep een taxatierapport is overgelegd;
- In de onroerende zaak zijn olietanks aanwezig, dat is negatief van invloed op de waarde;
- Ik verzoek het Hof een deskundige aan te stellen die het waardedrukkend effect van de negatieve gevolgen van de inklinking zal bepalen;
- Ik heb geen verletkosten gemaakt voor het bijwonen van de zitting. Ik heb alleen reiskosten gemaakt.
- Omdat mijn aanvullende gronden als conclusie van repliek zijn aangemerkt, heb ik niet meer kunnen reageren op het verweerschrift van de Heffingsambtenaar. Maar ik ben tijdens deze zitting voldoende gehoord en hoef daarom niet meer in de gelegenheid te worden gesteld om schriftelijk te reageren op het verweerschrift.
- Het bewijsaanbod inzake het rapport van [D] trek ik in. Dit rapport is nu door de Heffingsambtenaar overgelegd.
- Hetzelfde geldt voor het rapport van de GGD, daarvan is de eindconclusie overgelegd. Het aanbod om het integrale rapport over te leggen, trek ik in.
Heffingsambtenaar
- De kosten van sanering komen voor rekening van de provincie Limburg. De kosten komen niet voor rekening van belanghebbende. In casu is er echter geen plicht tot sanering, het is niet urgent.
- Ik verzoek het Hof de makelaar op te roepen om als getuige te worden gehoord over de wetenschap die de kopers hadden met betrekking tot de bodemverontreiniging.
3.3.
Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het hoger beroep, vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraak van de Heffingsambtenaar en vermindering van de waarde tot nihil. De Heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het hoger beroep.
4.Gronden
Ten aanzien van het geschil
4.1.
De Heffingsambtenaar heeft op 23 en 26 februari 2015 uitspraak gedaan op het bezwaar van belanghebbende. Met de uitspraak van 23 februari 2015 is de bezwaarfase beëindigd. Volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad is het de Heffingsambtenaar niet toegestaan om vervolgens nogmaals op 26 februari 2015 uitspraak op bezwaar te doen. Gesteld noch gebleken is dat de dag van de bekendmaking van de uitspraak op bezwaar van 23 februari 2015 is gelegen na de dagtekening. De termijn voor het indienen van een beroepschrift eindigde derhalve op 6 april 2015. Het (pro forma) beroepschrift is ontvangen op 8 april 2015 en niet is vast te stellen of het beroepschrift per post is verzonden omdat een enveloppe in het dossier van de Rechtbank ontbreekt. Het beroepschrift is derhalve niet tijdig ingediend. Gelet op de dagtekening van het geschrift van de Inspecteur van 26 februari 2015 moet het ervoor worden gehouden dat belanghebbende binnen voormelde beroepstermijn van dat geschrift heeft kennisgenomen. Aan dat geschrift mocht hij – mede gelet op de daarin opgenomen rechtsmiddelverwijzing met een nieuwe termijn van zes weken - het vertrouwen ontlenen dat hij tot zes weken na de toezending van dat geschrift beroep bij de Rechtbank kon instellen. Onder deze omstandigheden kan redelijkerwijs niet worden geoordeeld dat belanghebbende in verzuim is geweest, aangezien zijn beroepschrift binnen de laatstvermelde termijn door de Rechtbank is ontvangen (HR 25 november 2016, nr. 16/02253, ECLI:NL:HR:2016:2663).
4.2.
Belanghebbende heeft het Hof verzocht om een deskundige in te schakelen die de omvang van het waardedrukkende effect van inklinking van de bodem kan bepalen. Het Hof is van oordeel dat het in eerste instantie op de weg van belanghebbende ligt om een deskundige in te schakelen die de door haar gestelde waardevermindering vanwege inklinking van de bodem kan onderbouwen. Belanghebbende heeft in haar brief van 7 november 2016 (genaamd “aanvullende gronden hoger beroep”) in eerste instantie voorwaardelijk deskundigenbewijs aangeboden. Ter zitting heeft belanghebbende het Hof, vervolgens gevraagd de deskundige op te roepen. Het Hof wijst belanghebbendes verzoek af. Belanghebbende heeft namelijk de mogelijkheid ongebruikt gelaten om op de voet van artikel 8:60, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb), deskundigen mee te brengen naar of op te roepen voor het onderzoek ter zitting, dit terwijl belanghebbende uitdrukkelijk op deze mogelijkheid en de voorwaarden waaronder van deze mogelijkheid gebruik kan worden gemaakt is gewezen in de uitnodiging voor het onderzoek ter zitting. Nu belanghebbende conform de wettelijke regels voldoende in de gelegenheid is gesteld om deskundigen mee te brengen respectievelijk op te roepen, en er ter zitting geen nieuw licht is gevallen op de noodzaak tot het leveren van nader bewijs, en zij slechts heeft gesteld dat vanwege de daarmee gemoeide kosten zij het Hof heeft gevraagd de deskundige op te roepen, ziet het Hof geen aanleiding om de zaak aan te houden teneinde de deskundige op de voet van artikel 8:63, lid 3, van de Awb zelf op te roepen (vgl. HR 10 april 2015, nr. 14/02794, ECLI:NL:HR:2015:911, BNB 2015/130 en HR 23 mei 2014, nr. 12/05526, ECLI:NL:HR:2014:1194).
4.3.
De Heffingsambtenaar heeft het Hof verzocht om makelaar [E] op te roepen om te worden gehoord als getuige. Het Hof wijst het verzoek van de Heffingsambtenaar af. Hij heeft namelijk de mogelijkheid ongebruikt gelaten om op de voet van artikel 8:60, vierde lid, van de Awb getuigen mee te brengen naar of op te roepen voor het onderzoek ter zitting, dit terwijl de Heffingsambtenaar uitdrukkelijk op deze mogelijkheid en de voorwaarden waaronder van deze mogelijkheid gebruik kan worden gemaakt is gewezen in de uitnodiging voor het onderzoek ter zitting. Nu de Heffingsambtenaar conform de wettelijke regels voldoende in de gelegenheid is gesteld om getuigen mee te brengen respectievelijk op te roepen, en er ter zitting geen nieuw licht is gevallen op de noodzaak tot het leveren van nader bewijs, ziet het Hof geen aanleiding om de zaak aan te houden teneinde de getuige op de voet van artikel 8:63, lid 3, van de Awb zelf op te roepen (vgl. HR 10 april 2015, nr. 14/02794, ECLI:NL:HR:2015:911, BNB 2015/130 en HR 23 mei 2014, nr. 12/05526, ECLI:NL:HR:2014:1194).
4.4.
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
4.5.
In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2013 en heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.6.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (vergelijkingsobjecten).
4.7.
Het Hof acht de door belanghebbende gestelde verschillen in type, bouwjaar, uitstraling, inhoud en ligging tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten niet zodanig groot dat deze vergelijkingsobjecten niet meer kunnen dienen als onderbouwing van de waarde. Van belang is dat met deze verschillen bij de waardebepaling in voldoende mate rekening wordt gehouden. Het Hof overweegt dienaangaande als volgt.
4.8.
Blijkens het in onderdeel 2.4 vermelde, hebben de verkopers aan kopers verklaard dat hun niets bekend is van bodemverontreiniging. Gelet hierop acht het Hof niet aannemelijk dat de kopers van de vergelijkingsobjecten bij de totstandkoming van de verkoopprijs kennis droegen van de aanwezige bodemverontreiniging. Met die bodemverontreiniging hebben de kopers bij de prijsonderhandelingen derhalve ook geen rekening gehouden. Het Hof acht niet aannemelijk dat de kopers door de makelaar mondeling op de hoogte zouden zijn gesteld van de aanwezigheid van bodemverontreiniging. Daargelaten dat die stelling door de Heffingsambtenaar niet nader is onderbouwd, ligt het naar het oordeel van het Hof niet voor de hand dat de verkopers dan een tegengestelde verklaring zouden afleggen in de leveringsakte. Gelet op het voorgaande is de bodemverontreiniging niet verdisconteerd in de verkoopcijfers van de referentieobjecten. In zoverre is de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag vastgesteld.
4.9.
De Heffingsambtenaar heeft ter zitting van de Rechtbank verklaard dat op de Provincie de plicht rust tot sanering van de bodemverontreiniging. Nu de kosten van sanering niet ten laste van belanghebbende zullen komen, is er geen aanleiding de waarde van de onroerende zaak te verminderen met de kosten van sanering.
4.10.
Het Hof acht, gelet op de door de Heffingsambtenaar overgelegde gegevens van [D] , aannemelijk dat sanering niet op korte termijn noodzakelijk is. Belanghebbende heeft naar het oordeel van het Hof tot het moment van sanering te kampen met onzekerheid, negatief imago, het naar de oppervlakte komen van vervuilde grond en de verminderde gebruiksmogelijkheden van de grond (de zogenoemde ‘rompslomp’). De Heffingsambtenaar maakt naar het oordeel van het Hof niet aannemelijk dat op deze factoren voldoende acht is geslagen, zodat het Hof niet aannemelijk acht dat met deze factoren in voldoende mate rekening is gehouden bij de waardebepaling.
4.11.
Vaststaat dat in de onroerende zaak asbest aanwezig is. Uit het taxatierapport volgt niet of en in welke mate bij de referentieobjecten sprake is van asbest zodat ook niet vastgesteld kan worden of met dit eventuele waardedrukkende element rekening is gehouden bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak.
4.12.
De Heffingsambtenaar heeft voor wat betreft de staat van onderhoud van de onroerende zaak aansluiting gezocht bij de offerte die belanghebbende heeft laten opmaken, en de prijs per m³ van de woning in vergelijking tot de prijs per m³ van de vergelijkingsobjecten op een aanzienlijk lager bedrag gesteld. De waarde van de garage is door de Heffingsambtenaar op nihil gesteld. Het Hof is van oordeel dat de Heffingsambtenaar hiermee in voldoende mate rekening heeft gehouden met de staat van onderhoud.
4.13.
De Rechtbank heeft in overweging 12.3. het volgende overwogen:
“12.3. Resteert de onweersproken omstandigheid dat het inklinken van de grond sinds 2012 een progressief verloop kent. Verweerder heeft voor deze omstandigheid, waarmee een (potentiele) koper rekening zal houden, geen specifieke aftrek toegekend en in dit verband eveneens verwezen naar de (in verhouding tot de vergelijkingspanden) gehanteerde lagere inhoudsprijs, die vergelijkbaar is met een aftrek van in totaal € 171.400,=. Volgens verweerder zit hierin zoveel ruimte dat dit ook het waardedrukkend effect van de onvermijdelijke toekomstige verzakkingen omvat. De rechtbank acht dit standpunt van verweerder onvoldoende gemotiveerd. Nu partijen het tijdens de descente erover eens waren dat de verzakkingen niet eenvoudig, of mogelijk zelfs in zijn geheel niet, zijn te verhelpen of tot staan kunnen worden gebracht en in elk geval ook onduidelijk is in welke mate die inklinking in de toekomst zal plaatsvinden en welke problemen dat zal veroorzaken, heeft verweerder niet aangetoond dat voldoende rekening is gehouden met deze niet te onderschatten waardedrukkende omstandigheid en de invloed daarvan op een door een redelijk handelend koper te betalen kooprijs.”
Het Hof sluit zich bij deze overweging van de Rechtbank aan en maakt die tot de zijne.
4.14.
Gelet op al het vorenoverwogene heeft de Heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de door de bodemverontreiniging veroorzaakte rompslomp, de aanwezigheid van asbest, en het progressieve verloop van de inklinking van de bodem en de verzakkingen en scheurvorming die daarvan het gevolg zijn. De waarde van de onroerende zaak is derhalve op een te hoog bedrag vastgesteld.
4.15.
Belanghebbende onderbouwt haar stelling dat de waarde van de onroerende zaak nihil is met de naar het oordeel van het Hof onjuiste veronderstelling dat de saneringskosten voor haar rekening zullen komen. In het midden kan blijven of de aanwijzing tot gemeentelijk monument een waardedrukkend effect heeft op de waarde van de onroerende zaak, nu belanghebbende ter zitting heeft verklaard dat zij de aanwijzing tot gemeentelijk monument tot op heden heeft kunnen tegenhouden. Met hetgeen zij overigens heeft gesteld en overgelegd maakt zij naar het oordeel van het Hof evenmin aannemelijk dat de waarde van de woning op nihil moet worden gesteld.
4.16.
Nu geen van beide partijen de waarde de door hen verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt bepaalt het Hof, met inachtneming van hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, de gezochte waarde in goede justitie op € 100.000.
Slotsom
4.17.
De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. De uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak van de Heffingsambtenaar moeten worden vernietigd en de waarde moet worden verminderd tot € 100.000.
Ten aanzien van het griffierecht
4.18.
Nu de uitspraak van de Rechtbank wordt vernietigd, dient de Heffingsambtenaar aan belanghebbende ook het door haar ter zake van de behandeling van het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van € 124 te vergoeden.
Ten aanzien van de proceskosten
4.19
Nu het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is, acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken.
4.20.
Het Hof stelt deze tegemoetkoming op een bedrag aan reiskosten van belanghebbende voor het bijwonen van de zitting, in goede justitie vast op € 20.
4.21.
Gesteld noch gebleken is dat belanghebbende overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht heeft gemaakt.
5.Beslissing
Het Hof
- verklaart het hoger beroep gegrond,
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens haar beslissingen omtrent de proceskosten en het griffierecht,
- verklaart het tegen de uitspraak van de Heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond,
- vernietigt de uitspraak van de Heffingsambtenaar,
- vermindert de waarde tot € 100.000,
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelasting dienovereenkomstig,
- gelast dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door deze ter zake van de behandeling van het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van € 124 vergoedt, en
- veroordeelt de Heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij het Hof aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 20.
Aldus gedaan op 21 december 2017 door A.J. Kromhout, voorzitter, P.A.G.M. Cools en P.J.J. Vonk, in tegenwoordigheid van A.A. van Wendel de Joode, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden. Aangezien de griffier verhinderd is zal slechts de voorzitter deze uitspraak ondertekenen.
Het aanwenden van een rechtsmiddel:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
een dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
e gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.