ECLI:NL:GHSHE:2017:3563 - Gerechtshof 's-Hertogenbosch - Hoger beroep WOZ-waarde vrijstaande bungalow vastgesteld ...

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team belastingrecht

Meervoudige Belastingkamer

Kenmerk: 16/03812

Uitspraak op het hoger beroep van

[belanghebbende] ,

wonende te [woonplaats] ,

hierna: belanghebbende,

tegen de uitspraak van de Rechtbank Limburg te Roermond (hierna: de Rechtbank) van 1 september 2016, nummer AWB 16/404 in het geding tussen

belanghebbende,

de heffingsambtenaarvan de gemeente Sittard-Geleen,

hierna: de Heffingsambtenaar,

betreffende de na te melden beschikking en aanslag.

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering

onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2015 de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] 36 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2014 voor het belastingjaar 2015 vastgesteld op € 407.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het kalenderjaar 2015 bekendgemaakt (hierna: de aanslag OZB).

Na tegen voormelde beschikking gemaakt bezwaar heeft de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak verminderd naar € 374.000 en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd.

1.2.

Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 46. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.3.

Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof.

Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van

€ 124. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.4.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 26 juli 2017 te ’s-Hertogenbosch.

Aldaar zijn toen verschenen en gehoord de heer [A] , als gemachtigde van belanghebbende, tot bijstand vergezeld van de heer [B] , alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heer [C] , taxateur.

1.5.

Aan het einde van de zitting heeft het Hof het onderzoek gesloten.

1.6.

Van de zitting is geen proces-verbaal opgemaakt.

2.Feiten

Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan:

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een vrijstaande bungalow uit 1972 met een inhoud van 500 m³ en een perceeloppervlakte van 808 m², gelegen in de wijk ‘ [D] ’ te [woonplaats] .

2.2.

Tot de gedingstukken behoort een in opdracht van de Heffingsambtenaar opgemaakt taxatierapport van taxateur [C] van 2 juni 2016. Het rapport bevat objectgegevens en foto’s van de onroerende zaak en drie vergelijkingsobjecten, namelijk [adres 2] 8, [adres 2] 15 en [adres 3] 6, alle gelegen in de wijk ‘ [D] ’ te [woonplaats] (hierna: de vergelijkingsobjecten). Tevens bevat het rapport een vergelijkingsmatrix, waarin de gegevens van de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten zijn opgenomen. In het taxatierapport wordt de WOZ-waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 374.000.

2.3.

Bij het hoger beroepschrift heeft belanghebbende als bijlage 6 een (herziene) taxatiekaart met vier referentieobjecten overgelegd, namelijk [adres 2] 8, [adres 4] 15, [adres 5] 28, en [adres 1] 49, alle gelegen te [woonplaats] . Op deze taxatiekaart wordt de WOZ-waarde van de onroerende zaak berekend op € 296.294.

3.Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen

3.1.

Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak per de peildatum 1 januari 2014 te hoog is vastgesteld.

Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend.

3.2.

Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Ter zitting hebben zij hieraan het volgende, zakelijk weergegeven, toegevoegd:

Belanghebbende:

Als bijlage bij het hoger beroepschrift heb ik alleen een matrix meegezonden. Het oude taxatierapport geldt niet meer. Het gaat vooral om de door de Heffingsambtenaar in de beroepsfase overgelegde matrix. De Heffingsambtenaar hanteert overal dezelfde eenheidsprijs, namelijk € 426 per m³.

Bij het referentieobject [adres 2] 8 wordt de waarde € 11.000 hoger gewaardeerd dan de geïndexeerde verkoopprijs. Dit is niet correct, omdat het een verkoop betrof uit een nalatenschap. Een verkoop is geschikt of niet. Ik weet niet waar deze correctie van € 11.000 vandaan komt. Het object heeft een kwaliteitscijfer van 1. In de opmerking bij de foto van het object is vermeld dat de fundering en muren nog goed waren, zodat het object geen kwaliteitscijfer 1 kan hebben. Ik heb de waarde nagerekend, uitgaande van kwaliteitscijfer 3 en dan kom ik op een prijs van € 317 per m³. Dit is fors lager dan de gecorrigeerde m³-prijs van € 340.

Het referentieobject [adres 2] 15 heeft de hoogste prijs per m³ in de matrix. Dit was ook een verkoop uit een nalatenschap, waarbij er 32 verkopers waren. De taxateur past op dit object een extra correctie toe van 1,20. Indien ik deze correctie van 1,2, dat is 20%, doorbereken op de in de matrix vermelde gecorrigeerde m³-prijs van € 442, dan kom ik niet uit op een prijs € 426 per m³ maar lager, namelijk € 394.

Bij het referentieobject [adres 3] 6 zijn er geen bijzonderheden.

Het gemiddelde van de drie m³-prijzen, € 317, € 394 en € 331, is € 348 per m³. Deze prijs vermenigvuldigd met het aantal m³ van de onroerende zaak, geeft een lagere waarde.

De bij het hoger beroepschrift overgelegde taxatiekaart onderbouwt de waarde beter.

Het referentieobject [adres 5] 28 is volgens de Heffingsambtenaar uit een nalatenschap verkocht, maar dat zijn twee van de door hem gebruikte referentieobjecten ook.

[adres 1] 49 heeft een andere bouwstijl, maar het is wel een goed vergelijkingsobject.

Van het referentieobject [adres 4] 15 is de koopakte getekend op 30 december 2014, zodat het binnen de scope valt en meegenomen kan worden in de waardering.

In de taxatiekaart is rekening gehouden met de KOLDU-score. Bij de calculatie van de eenheidsprijzen is er tussen de onroerende zaak en het referentieobject een verschil van 4 punten. Vermenigvuldigd met 4 is dit 16. Op de m³-prijs van € 330 wordt een correctie toegepast van 16%, dat is € 277 en vervolgens een correctie van 4%, dat is € 266.

Dit gebeurt bij de vier referentieobjecten en daarvan wordt het gemiddelde genomen.

[adres 3] 6 is een kleiner object met meer grond en, inclusief de aanbouw, meer inhoud. Dit object, dat is verkocht voor € 350.000, onderbouwt niet de waarde van € 374.000 voor de onroerende zaak. [adres 4] 15 is volgens de Heffingsambtenaar te nieuw qua bouwjaar, maar [adres 3] 6 is bijna 15 jaren ouder.

De Heffingsambtenaar

De bouwtekeningen die op 18 januari 2017 naar het Hof zijn gestuurd kan ik niet plaatsen, ik heb daar geen toelichting op. U kunt deze stukken buiten beschouwing laten.

[D] is een zeer exclusieve wijk. De oudere bungalows met grote kavels die in slechte toestand verkeerden zijn niet onder een prijs van € 300.000 verkocht. Deze bungalows zijn vaak verkocht voor de locatie en werden op een later tijdstip verkocht dan de verkopen uit een nalatenschap. Ik heb contact gehad met één van de erven van [adres 2] 8, die de bungalow zo snel mogelijk wilde verkopen. In de markt zou de verkoop hoger zijn geweest. Dit verklaart het verschil van € 11.000. De onroerende zaak was in relatief goede toestand, zodat deze in de vrije markt voor een hogere prijs zou zijn verkocht. Bij het vaststellen van de m³-prijs wordt een correctie toegepast voor de factoren kwaliteit en onderhoud. Er wordt geen gemiddelde m³-prijs genomen.

De door belanghebbende voorgestane waarde van € 296.000 is een vreemd bedrag, dat niet is onderbouwd. [adres 4] 15 heeft het bouwjaar 1993 en valt bij mij af als referentieobject, het behoort tot een andere bouwstroom omdat bijvoorbeeld de isolatie al veel beter was.

Het uitgangspunt is het bouwjaar en de verschillen in inhoud en oppervlakte.

Bij [adres 2] 15 is een correctie van 20% toegepast, omdat het qua inhoud een kleine bungalow is. In verband met het verschil in bouwjaar met de onroerende zaak is een correctie van 0,9 toegepast. Bij [adres 3] 6 is ook een correctie in verband met het bouwjaar toegepast. Dit staat onder “extra correctie”.
[adres 2] 15 is gesloopt. Bij deze verkoop zit de meeste waarde in de grond. De kavelwaarde is bepalend. De opstal was niets waard, maar ik moest rekening houden met het model om de waarde te bepalen. De inhoud van dit object heb ik opnieuw gecontroleerd en de inhoud, zoals die is vermeld in de matrix, is juist.

Bij de onroerende zaak is sprake geweest van normaal onderhoud. In de kelder is een badkamer en een toilet gebouwd. De kwaliteit van de onroerende zaak heeft een kwaliteitscijfer 3 en niet 2, zoals bij het referentieobject [adres 3] 6.

[adres 4] 15 is niet vergelijkbaar met de andere bungalows, het object [adres 3] 6 sluit er beter bij aan.

3.3.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en de Heffingsambtenaar en tot vaststelling van de WOZ-waarde van de onroerende zaak op

€ 296.000. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4.Gronden

Ten aanzien van het geschil

4.1.

Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt in het onderhavige geval als waardepeildatum 1 januari 2014.

4.2.

Ingevolge artikel 4, lid 1, onderdeel a van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

4.3.

Op de Heffingsambtenaar rust de last te bewijzen dat de voor de onroerende zaak vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is. Ten aanzien van de onderbouwing van de door de Heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde zoals vermeld in het taxatierapport van taxateur [C] , overweegt het Hof als volgt.

4.4.

Naar het oordeel van het Hof is het vergelijkingsobject [adres 2] 8 niet bruikbaar, omdat het een verkoop door de erven uit een nalatenschap betreft en het object is verkocht binnen de directe klantenkring van de makelaar. De prijsbepaling heeft niet op de vrije markt plaatsgevonden. Vanwege deze omstandigheid heeft de taxateur de verkoopprijs gecorrigeerd (verhoogd) met € 11.000, maar dat bedrag is niet ontleend aan een gegeven uit de vrije markt. Het vergelijkingsobject [adres 2] 15 acht het Hof evenmin bruikbaar. Zoals belanghebbende onweersproken heeft gesteld betrof ook deze verkoop een pand uit een nalatenschap met 32 verkopers. Daarbij komt dat het pand na aankoop is gesloopt. Zoals de Heffingsambtenaar heeft verklaard is de wijk ‘ [D] ’ zeer gewild en worden bungalows daar veelal gekocht vanwege de ligging. In dat licht bezien is een eenheidsprijs van € 442,14 per m³ onverklaarbaar hoog, vooral gelet op de waarde voor de grond van € 101,46 per m².

4.5.

Met slechts één resterend vergelijkingsobject [adres 3] 6 is naar ’s Hofs oordeel de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet onderbouwd. Hoewel te verdedigen is dat in bepaalde gevallen de WOZ-waarde van een onroerende zaak met slechts één transactie zou kunnen worden onderbouwd, acht het Hof dat in dit geval een te smalle basis. Omdat de wijk ‘ [D] ’ zeer gewild is en daarom mag worden aangenomen dat vooral de ligging de prijs van de panden zal bepalen, valt niet goed in te zien dat de waarde van de 1475 m² grond bij [adres 3] 6 in totaal op € 145.165 (dit is minder dan € 100 per m²) is gesteld. Het Hof heeft geen overtuigende verklaring gekregen voor de staffeling die de Heffingsambtenaar heeft gehanteerd, waarbij op deze exclusieve en gewilde woonlocatie alle grond boven de 700 m² voor niet meer dan € 75 (tot 1200 m²) respectievelijk € 10 (vanaf 1201 m²) in aanmerking wordt genomen.

4.6.

Gelet op het voorgaande komt het Hof tot het oordeel dat de Heffingsambtenaar de door hem bepleite waarde van € 374.000 niet aannemelijk heeft gemaakt.

4.7.

Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde van

€ 296.000 verwezen naar de referentieobjecten [adres 2] 8, [adres 4] 15, [adres 5] 28, en [adres 1] 49. Onder verwijzing naar hetgeen in 4.4 is overwogen acht het Hof [adres 2] 8 geen bruikbare transactie. [adres 5] 28 is evenmin een geschikt referentieobject omdat dit ook een verkoop uit een nalatenschap betreft en bovendien is deze transactie - 14 augustus 2015 - te ver verwijderd van de peildatum. Het object [adres 1] 49 is een ander type woning en geen bungalow. Hierboven onder 4.5 is reeds overwogen dat in het onderhavige geval met het transactiecijfer van slechts één referentieobject de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet kan worden onderbouwd. Het door belanghebbende genoemde en resterende referentieobject [adres 4] 15 is bovendien ruim 20 jaar na de onroerende zaak gebouwd en de Heffingsambtenaar moet worden nagegeven dat dit referentieobject tot een andere bouwstroom behoort, alleen al wat betreft isolatievoorzieningen.

4.8.

Nu zowel de Heffingsambtenaar als belanghebbende de waarde van de onroerende zaak niet aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof de waarde in goede justitie vaststellen. Rekening houdend met hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd in de gedingstukken en ter zitting, stelt het Hof de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2014 in goede justitie vast op € 350.000.

Slotsom

4.9.

De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. De uitspraak van de Rechtbank dient te worden vernietigd. Het Hof zal het beroep tegen de uitspraken van de Heffingsambtenaar gegrond verklaren, de uitspraken van de Heffingsambtenaar vernietigen, de waarde van de onroerende zaak vaststellen op een bedrag van € 350.000 en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderen.

Ten aanzien van het griffierecht

4.10.

Aangezien de uitspraak van de Rechtbank wordt vernietigd, dient de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van € 46 respectievelijk € 124 te vergoeden.

Ten aanzien van de proceskosten

4.11.

Omdat het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is, acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in de kosten, die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken.

4.12.

Het Hof stelt de tegemoetkoming in de proceskosten, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht, op 2 (punten voor het indienen van het beroepschrift en het verschijnen ter zitting) x € 495 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak), dat is € 990 voor het beroep bij de Rechtbank; en op 2 (punten voor het indienen van het hoger beroepschrift en het verschijnen ter zitting) x € 495 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak), dat is € 990 voor het hoger beroep bij het Hof; derhalve in totaal op € 1.980.

4.13.

Voor de kosten van de bezwaarfase heeft de Heffingsambtenaar al bij uitspraak op bezwaar een vergoeding toegekend van € 730 waarin een vergoeding is begrepen voor de kosten van het taxatierapport.

4.14.

Gesteld nog gebleken is dat belanghebbende overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 van Pro het Besluit proceskosten bestuursrecht heeft gemaakt.

5.Beslissing

Het Hof:


verklaarthet hoger beroep gegrond;


vernietigtde uitspraak van de Rechtbank;


verklaarthet tegen de uitspraken op bezwaar van de Heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond;


vernietigtde uitspraken op bezwaar van de Heffingsambtenaar, behoudens de beslissing omtrent de kostenvergoeding;


steltde waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2014 vast op een bedrag van € 350.000 en
vermindertde aanslag OZB dienovereenkomstig;


gelastdat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door deze ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van, in totaal, € 170 vergoedt;


veroordeeltde Heffingsambtenaar in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op, in totaal € 1.980.

Aldus gedaan op 10 augustus 2017 door V.M. van Daalen-Mannaerts, voorzitter, P.A.M. Pijnenburg en W.P.J. Schramade, in tegenwoordigheid van A.W.J. Strik, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.

De uitspraak is enkel door de voorzitter ondertekend aangezien de griffier is verhinderd deze te ondertekenen.

Het aanwenden van een rechtsmiddel:

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s‑Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.

Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

de naam en het adres van de indiener;

een dagtekening;

een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

e gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.