Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer 200.169.147/01
arrest van 10 januari 2017
in de zaak van
Stichting Woonbedrijf SWS.HHVL,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
appellant,
advocaat: mr. B. Poort te Eindhoven,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. A.J.G. van Strien te Sint-Oedenrode,
als vervolg op de door het hof gewezen tussenarresten van 31 mei 2016 en 15 november 2016 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven onder zaaknummer 3600451/ CV EXPL 14-13446 gewezen vonnis van 19 maart 2015.
8.Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenarrest van 15 november 2016;
- de antwoordakte uitlating van [geïntimeerde] van 29 november 2016.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald.
9.De verdere beoordeling
9.1.
In genoemd tussenarrest van 31 mei 2016 heeft het hof onder rov. 3.1.2 overwogen dat van de feitenvaststelling in rov. 2.2 tot en met 2.6 van het vonnis waarvan beroep zal worden uitgegaan. Voor de leesbaarheid van dit arrest zal het hof deze feiten hierna weergeven, vernummerd tot 9.1.1 tot en met 9.1.5.
9.1.1.
Bij overeenkomst van 18 april 2007 heeft Woonbedrijf aan [geïntimeerde] de woning te [plaats] aan de [adres 1] verhuurd.
9.1.2.
Namens [geïntimeerde] is bij brief van 13 januari 2014 een aanvraag urgentie bij Woonbedrijf ingediend, met het verzoek om vanwege zijn lichamelijke en geestelijke gesteldheid, en de daardoor noodzakelijke verzorging, hem in de nabijheid van zijn ouders/familie te laten wonen. Dit verzoek is door Woonbedrijf gehonoreerd.
9.1.3.
[geïntimeerde] huurt met ingang van 10 juni 2014 van Woonbedrijf de woning gelegen te [plaats] aan de [adres 2] . Op deze huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden woonruimte d.d. 1 november 2004 (hierna: de Algemene Voorwaarden) van toepassing verklaard.
9.1.4.
Deze Algemene Voorwaarden houden, onder meer en voor zover thans relevant, het
volgende in:
(...) Bescherming woonklimaat
6.7.1.
Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast, hinder of schade wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in het gehuurde en/of de directe woonomgeving of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden. (…)”.
9.1.5.
Op 18 juli 2014 heeft een incident tussen [geïntimeerde] en een stukadoor plaatsgevonden. De stukadoor heeft het incident gemeld bij Woonbedrijf en aangifte van mishandeling bij de politie gedaan.
9.2.
Voor de weergave van de vorderingen van Woonbedrijf in eerste aanleg verwijst het hof naar genoemd tussenarrest van 31 mei 2016 (rov. 3.2.1). Bij het vonnis waarvan beroep heeft de kantonrechter deze vorderingen afgewezen en Woonbedrijf in de proceskosten veroordeeld. Het hoger beroep van Woonbedrijf strekt ertoe dat dit vonnis wordt vernietigd en, primair, kort gezegd tot:
- ontbinding van de tussen [geïntimeerde] en Woonbedrijf bestaande huurovereenkomst,
- ontruiming van de door [geïntimeerde] gehuurde woning aan de [adres 2] te [plaats] ,
- veroordeling van [geïntimeerde] om vanaf de datum van ontbinding tot aan het tijdstip van ontruiming een schadevergoeding te betalen van € 503,48 per maand,
- veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties en de nakosten, vermeerderd met wettelijke rente bij niet-voldoening aan deze veroordeling.
9.3.
Het hof is van oordeel, alles overwegende, dat deze vorderingen toewijsbaar zijn. Ter motivering van dit oordeel dient het volgende.
9.4.
Gelet op het bepaalde in artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van [geïntimeerde] in de nakoming van een van zijn verbintenissen op grond van de huurovereenkomst aan Woonbedrijf de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Voorts dient bij de beoordeling van de ontbindings- en ontruimingsvordering het woonbelang van de huurder te worden betrokken, hetgeen een zwaarwegend belang is.
9.5.
[geïntimeerde] heeft zich niet gedragen als een goed huurder in de zin van artikel 7:213 BW. Voor het incident dat op 18 juli 2014 heeft plaatsgevonden (zie hiervoor rov. 9.1.5) is [geïntimeerde] op 12 augustus 2016 door de politierechter in de rechtbank Oost-Brabant te Eindhoven strafrechtelijk veroordeeld wegens mishandeling. Uit de antwoordakte uitlating van [geïntimeerde] van 29 november 2016 leidt het hof af dat deze veroordeling thans onherroepelijk is; [geïntimeerde] is niet in hoger beroep gegaan. Dit incident kan dan ook niet worden afgedaan als (slechts) een handgemeen tussen [geïntimeerde] en de stukadoor. Van betekenis is voorts dat de stukadoor was ingeschakeld door Woonbedrijf om werkzaamheden in de woning te verrichten. Woonbedrijf moet erop kunnen rekenen dat huurders niet alleen haar personeel maar ook door haar ingeschakelde derden voor het verrichten van werkzaamheden in en rondom het gehuurde geen geweld aan doen (vgl. ECLI:NL:GHSHE:2015:1583, rov. 3.6). Door de mishandeling van de stukadoor is [geïntimeerde] derhalve ernstig tekortgeschoten als huurder. Ook is de door Woonbedrijf gestelde vrees voor herhaling aanwezig. Uit de overgelegde reclasseringsrapportage van 6 april 2016 blijkt dat [geïntimeerde] eerder strafrechtelijk is veroordeeld wegens geweldsdelicten. Meest recent (vóór de veroordeling van 12 augustus 2016) is er in 2013 kennelijk sprake geweest van een schuldigverklaring zonder oplegging van straf voor een mishandeling.
9.6.
Ten verwere heeft [geïntimeerde] zich beroepen op zowel de tenzij-clausule van artikel 6:265 BW als de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 lid 2 BW). Hij heeft daartoe aangevoerd dat zijn lichamelijke en geestelijke problematiek aan toewijzing van de ontbindings- en ontruimingsvordering in de weg staat. Ook stelt hij dat hij een bijzonder woonbelang heeft.
9.7.
Over zijn lichamelijke en geestelijke problematiek heeft [geïntimeerde] het volgende naar voren gebracht. [geïntimeerde] is bekend met de ziekte van Bechterew, een reumatische aandoening. Hierdoor is hij afhankelijk van (mantel)zorg van zijn familie. Voor wat betreft zijn geestelijke problematiek heeft [geïntimeerde] , onder overlegging van een verklaring van de huisarts (productie 12, conclusie van antwoord), betwist dat hij schizofreen is. Wel is hij ook door zijn psychische toestand hulpbehoevend, aldus [geïntimeerde] . [geïntimeerde] heeft aangegeven dat wanneer hij uit zijn woning wordt gezet, hij op korte termijn zal afglijden en zijn lichamelijke en geestelijke gezondheid snel achteruit zal gaan.
9.8.
Meer specifiek heeft [geïntimeerde] over zijn woonbelang gesteld dat hij nu op loopafstand van zijn ouders en zus woont waardoor hij de mantelzorg en begeleiding kan ontvangen die hij nodig heeft. Volgens [geïntimeerde] kan hij niet binnen korte termijn een vervangende woning vinden. Als de vordering van Woonbedrijf wordt toegewezen, zal hij op de zwarte lijst komen en kan hij voor de duur van zeven jaar niet zonder meer andere woonruimte van woningcorporaties huren. Zijn financiële situatie laat het niet toe om in de vrije sector te huren. Inwoning bij zijn ouders die al op leeftijd zijn, is volgens hem geen reële optie.
9.9.
Ook heeft [geïntimeerde] gesteld dat hij zich altijd begeleidbaar heeft opgesteld. Volgens [geïntimeerde] hebben Woonbedrijf en [geïntimeerde] afgesproken in een gesprek op 5 augustus 2014 dat Woonbedrijf een voorstel zou doen waarin zou worden aangegeven welke hulp via Woonbedrijf aan [geïntimeerde] kan worden geboden om de last bij de mantelzorgers te verlagen, maar is Woonbedrijf deze afspraak niet nagekomen. De zus van [geïntimeerde] heeft daarom zelf een maatschappelijk werker van WIJ [vestigingsnaam] benaderd. Mocht het nodig zijn, dan kan de familie op haar ondersteuning terugvallen.
9.10.
Mede gelet op hetgeen hiervoor in rov. 9.7 tot en met 9.9 is overwogen en op het verhandelde bij het pleidooi in hoger beroep, heeft het hof [geïntimeerde] in de gelegenheid gesteld om zich nader uit te laten over de door hem ondernomen stappen om inzicht te krijgen in zijn psychische gesteldheid, de mogelijkheid van begeleiding en zijn woonbelang, dit laatste tegen de achtergrond van zijn psychische beperkingen. Daarop heeft [geïntimeerde] op 16 februari 2016 een akte houdende uitlatingen genomen. Bij genoemd tussenarrest van 31 mei 2016 heeft het hof [geïntimeerde] opnieuw in de gelegenheid gesteld zich nader uit te laten, dat wil zeggen dat [geïntimeerde] het resultaat van de onderzoeken naar de psychische gesteldheid van [geïntimeerde] (reclasseringsrapport, onderzoek GGzE) over kon leggen alsmede eventueel een standpuntbepaling kon geven. Daarop heeft [geïntimeerde] op 9 augustus 2016 opnieuw een akte houdende uitlatingen genomen. Daarbij heeft hij een afschrift van de rapportage verdiepingsdiagnostiek De Woenselse Poort van 3 maart 2016 (productie 11) en een afschrift van de reclasseringsrapportage van 6 april 2016 (productie 12) overgelegd. Ook heeft [geïntimeerde] e-mailberichten van zijn advocaat aan WIJ [vestigingsnaam] overgelegd (productie 13). Ten slotte heeft [geïntimeerde] zich ook in zijn antwoordakte uitlating van 29 november 2016 nog uitgelaten over zijn woonbelang en de psychische problematiek waaraan hij lijdt.
9.11.
Het hof acht hetgeen in deze procedure bekend is geworden – ook nadat dit nader onderzocht is door het hof, zoals hiervoor in rov. 9.10 is beschreven – over de lichamelijke en geestelijke problematiek van [geïntimeerde] en zijn woonbelang niet toereikend om diens beroep op de tenzij-clausule van artikel 6:265 BW of de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid te doen slagen.
9.12.
Volgens [geïntimeerde] onderstrepen de overgelegde rapportages (genoemde producties 11 en 12) de eerder door hem betrokken standpunten ten aanzien van zijn woonbelang. Hij heeft daarbij niet meer toelichting gegeven dan dat hij geestelijk en lichamelijk beperkt is en begeleiding nodig heeft, die wordt gegeven door een professionele instantie (WIJ [vestigingsnaam] ). Het hof stelt vast dat uit de rapporten naar voren komt dat het vermoeden bestaat dat [geïntimeerde] verstandelijk beperkt is en dat er aanwijzingen zijn voor een psychiatrische problematiek; in het verleden heeft hij een psychose gehad. In de door [geïntimeerde] overgelegde stukken worden zijn geestelijke en lichamelijke beperkingen (de ziekte van Bechterew) evenwel niet in verband gebracht met zijn belang om in zijn huidige woning te blijven (vgl. ECLI:NL:GHSHE:2016:1433, rov. 3.8 tot en met 3.10). Voorts geeft de informatie die [geïntimeerde] over WIJ [vestigingsnaam] verschaft geen inzicht in de hulpvraag die aan de begeleiding ten grondslag ligt. Dit zo zijnde kan niet vastgesteld worden of [geïntimeerde] begeleiding krijgt die is gericht op het voorkomen van incidenten zoals het incident met de stukadoor op 18 juli 2014. Evenmin blijkt hoe intensief de begeleiding is en in hoeverre [geïntimeerde] daaraan meewerkt.
9.13.
Mede gelet op het verhandelde tijdens het pleidooi in hoger beroep heeft Woonbedrijf onder ogen gezien dat het tot haar taak behoort als sociale woningstichting kwetsbare mensen te huisvesten en dat zij als sociale verhuurster te maken heeft met lastige huurders en daarmee zal om moeten gaan. Voor haar is echter met de mishandeling van de stukadoor een grens overschreden. Naar het oordeel van het hof is dat in de gegeven omstandigheden een in rechte te respecteren standpunt. Het argument van [geïntimeerde] dat hij niet bij zijn ouders kan inwonen omdat die op leeftijd zijn, kan naar het oordeel van het hof niet de stelling dragen dat hij geen vervangende woonruimte kan krijgen.
9.14.
Dat er, naar [geïntimeerde] stelt, na 18 juli 2014 geen nieuwe incidenten zijn geweest, doet aan het voorgaande niet althans onvoldoende af. De tekortkoming op 18 juli 2014 wordt daarmee immers niet ongedaan gemaakt. Ook kan niet worden gezegd dat Woonbedrijf door thans ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te vorderen in strijd met artikel 3:13 BW handelt, zoals [geïntimeerde] meent. Hoewel begrijpelijk is dat [geïntimeerde] en zijn familie verontwaardigd zijn omdat Woonbedrijf na genoemd gesprek van 5 augustus 2014 over begeleiding niets meer van zich heeft laten horen en Woonbedrijf kennelijk mede op grond van informatie die zij van de GGzE heeft gekregen heeft besloten over te gaan tot dagvaarding van [geïntimeerde] in deze procedure, is die omstandigheid onvoldoende om te kunnen spreken van misbruik van procesrecht.
9.15.
Woonbedrijf heeft ook aangevoerd dat er bij de vorige woning die Woonbedrijf heeft verhuurd aan [geïntimeerde] reeds incidenten hebben plaatsgevonden en voorts dat ook omwonenden last hebben gehad van het incident met de stukadoor, hetgeen schending van artikel 6.7.1 van de algemene voorwaarden (zie hiervoor rov. 9.1.4) oplevert. Een en ander behoeft echter verder geen bespreking. De in rov. 9.5 vermelde tekortkoming is namelijk zodanig dat die op zichzelf de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt. Bij de huidige stand van zaken moet het woonbelang van [geïntimeerde] daarvoor wijken.
9.16.
Al met al slagen de grieven, met name grief 5 die is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat het beroep van Woonbedrijf op ontbinding van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moet worden geacht. [geïntimeerde] heeft geen feiten en omstandigheden ten bewijze aangeboden die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden. Nu de primaire vorderingen van Woonbedrijf toewijsbaar zijn, zijn haar subsidiaire vorderingen, die strekken tot nakoming door [geïntimeerde] van verplichtingen uit de huurovereenkomst en de wet, niet aan de orde.
9.17.
In eerste aanleg heeft [geïntimeerde] verzocht om een eventueel vonnis, voor zover dat strekt tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Subsidiair heeft hij verzocht te bepalen dat uitvoerbaarheidverklaring bij voorraad alleen plaatsvindt onder bepaalde voorwaarden. Deze voorwaarden zijn zekerheidstelling door Woonbedrijf van een redelijke betalingsregeling of zekerheidstelling tot een bedrag van Woonbedrijf voor de kosten die hij dient te maken voor de verhuizing naar een andere woning en de schade die hij daardoor ondervindt en tevens de toezegging van Woonbedrijf dat hij een andere woning mag betrekken in dezelfde buurt.
9.18.
Voor zover deze verzoeken in hoger beroep nog aan de orde zijn, oordeelt het hof hierover als volgt. Bij een afweging van de belangen van partijen in het licht van de omstandigheden van het geval weegt in dit geval het belang van Woonbedrijf dat aan de veroordeling tot ontruiming wordt voldaan zwaarder dan het belang van [geïntimeerde] bij behoud van de bestaande toestand totdat op een eventueel in te stellen rechtsmiddel tegen dit arrest is beslist. Daarbij is in het bijzonder de ernst van het tekortschieten van [geïntimeerde] als huurder in aanmerking genomen. Het hof zal de veroordelingen in dit arrest daarom wel uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Voorts valt zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet in te zien dat Woonbedrijf zekerheid dient te stellen of een toezegging dient te doen zoals door [geïntimeerde] subsidiair is verzocht. Daarvoor bestaat in de gegeven omstandigheden geen goede grond.
9.19.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het vonnis waarvan beroep dient te worden vernietigd. De vorderingen van Woonbedrijf zullen worden toegewezen als hierna in het dictum is vermeld. Het hof ziet in de omstandigheden van het geval aanleiding om [geïntimeerde] een langere ontruimingstermijn te geven, namelijk twee maanden, dan door Woonbedrijf is gevorderd (vijf dagen). Over de periode tussen de datum van de ontbinding van de huurovereenkomst (dat is de datum van dit arrest) tot aan de ontruiming is [geïntimeerde] geen huur meer verschuldigd, maar hij is over die periode wel een bedrag aan schadevergoeding aan Woonbedrijf verschuldigd, welk bedrag overeenkomt met de hoogte van de huur.
9.20.
Het vorenstaande laat onverlet dat het Woonbedrijf uiteraard vrij staat dit arrest niet ten uitvoer te leggen als dat bezien tegen de achtergrond van actuele ontwikkelingen, waarbij te denken valt aan een adequate vorm van begeleiding van [geïntimeerde] , niet meer opportuun is.
9.21.
Als de in het ongelijk gestelde partij zal [geïntimeerde] worden veroordeeld in de kosten van beide instanties en de nakosten, zoals door Woonbedrijf is gevorderd met wettelijke rente bij niet-voldoening aan deze veroordeling.
10.De uitspraak
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep, en doet opnieuw recht als volgt:
ontbindt de tussen [geïntimeerde] en Woonbedrijf bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres 2] te ( [postcode] ) [plaats] ;
veroordeelt [geïntimeerde] de woning aan de [adres 2] te ( [postcode] ) [plaats] binnen twee maanden na betekening van dit arrest, met alle daarin aanwezige personen en goederen voor zover deze laatste niet het eigendom zijn van [geïntimeerde] , te ontruimen en ontruimd te houden alsmede niet opnieuw in gebruik te nemen en met afgifte van sleutels ter vrije beschikking aan Woonbedrijf te stellen;
veroordeelt [geïntimeerde] ten titel van schadevergoeding aan Woonbedrijf te voldoen een bedrag in geld overeenkomend met de som van de per maand verschuldigde huurpenningen van € 503,48, gerekend vanaf de datum van ontbinding tot aan het tijdstip waarop [geïntimeerde] daadwerkelijk tot ontruiming is overgegaan;
veroordeelt [geïntimeerde] in de door Woonbedrijf gemaakte proceskosten tot op heden begroot:
- in eerste aanleg op € 93,80 aan exploitkosten, € 115,00 aan griffierecht en € 300,00 aan salaris advocaat,
- in hoger beroep op € 96,16 aan exploitkosten, € 711,00 aan griffierecht en € 2.682,00 aan salaris advocaat,
en voor wat betreft de nakosten op € 131,00 indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 199,00 vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden,
en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;
verklaart dit vonnis ten aanzien van voormelde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.F.M. Pols, J.P. de Haan en P.P.M. Rousseau en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 10 januari 2017.
griffier rolraadsheer