ECLI:NL:GHSHE:2016:4705

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team belastingrecht

Meervoudige Belastingkamer

Kenmerk: 15/00947

Uitspraak op het hoger beroep van

[belanghebbende] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

hierna: belanghebbende,

tegen de uitspraak van de Rechtbank Zeeland-West-Brabant te Breda (hierna: de Rechtbank) van 26 mei 2015, nummer AWB 14/7067, in het geding tussen

belanghebbende,

het Hoofd van de afdeling Administratie & Basisregistraties van de gemeente Breda,

hierna: de Heffingsambtenaar,

betreffende de hierna te vermelden WOZ-beschikking.

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

Aan belanghebbende is op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) een beschikking gegeven waarbij de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat] 59 te [A] (hierna: de onroerende zaak) per de waardepeildatum 1 januari 2013 is vastgesteld op € 5.642.000 voor het tijdvak 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014 (hierna: de WOZ-beschikking). Het daartegen gemaakte bezwaar is, bij uitspraak van de Heffingsambtenaar, ongegrond verklaard.

1.2.

Belanghebbende is van deze uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 328. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende heeft hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de Rechtbank. Ter zake van dit hoger beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 497. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.4.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 23 september 2016 te ‘s-Hertogenbosch.

Aldaar zijn toen verschenen en gehoord namens belanghebbende de heer [B] als gemachtigde, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heer [C] .

1.5.

Het Hof heeft aan het einde van deze zitting het onderzoek gesloten.

2.Feiten

Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak bevat een perceel grond van 40.495 m² en een productiefabriek met kantoor uit het oorspronkelijke bouwjaar 1960 en nadien in verschillende jaren verbouwd en uitgebreid. De onroerende zaak wordt gehuurd door [D] die het in gebruik heeft als schuimrubberfabriek . Er zijn diverse hallen voor productie en opslag van technische schuimen, en tezamen met het kantoor beslaan deze een oppervlakte van 24.902 m².

2.2.

In 2008 is de onroerende zaak verkocht in het kader van een sale-and-lease-back transactie voor € 6.588.806. De gebruiker heeft toen een huurcontract voor de duur van 20 jaar gesloten.

2.3.

De Heffingsambtenaar heeft in hoger beroep een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 1 oktober 2015 door de heer [F] (hierna: taxateur [F] ), die de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2013 heeft getaxeerd op een bedrag van € 5.647.000. Naast gegevens en beeldmateriaal van de onroerende zaak bevat dit taxatierapport gegevens en beeldmateriaal van de volgende vergelijkingsobjecten: [b-straat] 47, [XXXX] [0000] , [c-straat] 4, [XXXX] [0001] , [d-straat] 34, alle te [A] . Deze vergelijkingsobjecten betreffen opslag/distributiecentra.

2.4.

In onderdeel 7 van het taxatierapport is een schema opgenomen van de gerealiseerde huurprijzen per m² rond de waardepeildatum 1 januari 2013 van de hiervoor vermelde vergelijkingsobjecten. Dit schema bevat onder meer de volgende gegevens:

Adres

Transactiedatum

Bruto vloeropp.

Gem. huur

[b-straat] 47

1-2-2013

2775

€ 39

[XXXX] [0000]

1-1-2012

4968

€ 33

[c-straat] 4

1-1-2012

20586

€ 29

[XXXX] [0001]

1-1-2013

6304

€ 44

[d-straat] 34

1-3-2013

5100

€ 38

gemiddeld

€ 37

Verder is in onderdeel 7 een schema opgenomen van rond de waardepeildatum gerealiseerde verkooptransacties, met onder meer de volgende gegevens:

Adres

Transactiedatum

Transactiesom

Bruto vloeropp

Verkoopsom per m²

[e-straat] 6304-6306

31-12-2012

€ 1.500.000

4510

€ 333

[f-straat] 18K

17-9-2012

€ 1.940.000

9296

€ 209

gemiddeld

€ 271

Taxateur [F] heeft de huurwaarde van de onroerende zaak berekend op € 673.967. Daarbij is hij uitgegaan van verschillende huren per m2, afhankelijk van het soort ruimte (kantoor, opslag, productiehal), de etage, en het bouwjaar. Op basis daarvan kan een gemiddelde huurprijs per m² van iets meer dan € 27 worden berekend. Dit bedrag heeft hij vergeleken met de gemiddelde huurprijs per m2 van de vergelijkingsobjecten. Met een huurwaardekapitalisatiefactor van (afgerond) 8,4 heeft hij de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 5.647.000.

2.5.

Belanghebbende heeft zich ter ondersteuning van haar standpunt onder meer beroepen op een WOZ-taxatierapport van [B] van [G] , opgemaakt op 23 september 2014. In dit rapport is uitgegaan van een huurwaarde op de waardepeildatum van € 569.120 welk bedrag is afgeleid van de huur bij aanvang van het huurcontract in 2008 van € 540.000. De huurwaardekapitalisatiefactor van (afgerond) 7,7 is berekend met behulp van de Taxatiewijzer huurwaardekapitalisatie. De taxateur heeft de gezochte waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 4.420.000. Het rapport van [G] bevat beeldmateriaal van het exterieur en interieur van de onroerende zaak.

3.Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen

3.1.

Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de voor de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2013 vastgestelde WOZ-waarde van € 5.642.000 te hoog is.

Belanghebbende is van mening dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.

3.2.

Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden, die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.

3.3.

Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van haar hoger beroep, vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op het bezwaarschrift en vermindering van de WOZ-beschikking tot een waarde van € 4.420.000. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4.Gronden

Ten aanzien van het geschil

4.1.

Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 2013 en heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

4.2.

Ingevolge artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor niet-woningen bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van systematische vergelijking, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.

4.3.

Tussen partijen is niet in geschil, en het Hof gaat daar ook van uit, dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald met toepassing van de huurwaarde-kapitalisatiemethode.

4.4.

De Heffingsambtenaar, op wie de bewijslast rust van de juistheid van de in geschil zijnde waarde, beroept zich op het taxatierapport van taxateur [F] (zie 2.3 en 2.4) die de waarde per 1 januari 2013 heeft getaxeerd op een bedrag van € 5.647.000.

4.5.

Belanghebbende heeft de bruikbaarheid bestreden van de vergelijkingsobjecten die zijn vermeld in het eerst vermelde schema onder 2.4. Zij stelt daartoe dat alle vergelijkingsobjecten logistieke centra zijn en niet geschikt als productiefabriek. Verder zijn de laad- en losmogelijkheden van de onroerende zaak niet voldoende voor het gebruik van de onroerende zaak als logistiek centrum. Ook de beperkte verwarmingsvoorzieningen in de productiefabriek maken de onroerende zaak ongeschikt als logistiek centrum. Voor andere aanwendingsmogelijkheden van de onroerende zaak moeten hoge kosten worden gemaakt, aldus belanghebbende. Ten aanzien van de vergelijkingsobjecten die zijn vermeld in het tweede schema onder 2.4 heeft belanghebbende gesteld dat [e-straat] 6304-6306 eveneens een logistiek centrum betreft dat is gelegen op een mainport aan de grens, en dat het verkoopcijfer van [f-straat] 18K niet in het Kadaster is te vinden en daarmee niet te verifiëren is. Belanghebbende bestrijdt daarmee de bruikbaarheid van deze verkooptransacties.

4.6.

Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar niet inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de beperkte aanwendingsmogelijkheden van de onroerende zaak en de omstandigheid dat hoge kosten moeten worden gemaakt om de onroerende zaak geschikt te maken voor gebruik anders dan als productiefabriek. De Heffingsambtenaar heeft weliswaar gesteld dat de in aanmerking genomen gemiddelde huurprijs van € 27 per m² het laagste is van alle vergelijkingsobjecten, maar daarmee is bedoeld inzicht niet gegeven. Voor het Hof is niet aannemelijk geworden dat het verschil tussen de huurprijzen per m² van de vergelijkingsobjecten en de gemiddelde huurprijs per m² die voor de onroerende zaak in aanmerking is genomen, slechts verklaard zou kunnen worden door het probleem van de beperkte aanwendingsmogelijkheden en/of de hoge kosten voor ander gebruik. Ook de gegevens van de verkooptransacties geven het Hof niet het verlangde inzicht in de onderbouwing van de waarde. Het Hof acht op de in 4.5 vermelde door belanghebbende aangevoerde gronden aannemelijk dat voornoemde verkooptransacties niet bruikbaar zijn om de gezochte waarde te onderbouwen.

4.7.

Gelet op het hiervoor overwogene is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar niet geslaagd is in de op hem rustende bewijslast dat de vastgestelde WOZ-waarde van € 5.642.000 per waardepeildatum 1 januari 2013 niet te hoog is.

4.8.

Vervolgens komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door haar verdedigde waarde van € 4.420.000 aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende heeft gesteld dat de aanvangshuur in 2008 € 540.000 per jaar bedroeg en dat na indexatie van dit bedrag de huurwaarde per 1 januari 2013 op € 569.000 kan worden gesteld. Bij gebreke van de betreffende huurovereenkomst is niet vast te stellen onder welke voorwaarden deze huurovereenkomst is gesloten en ontbreekt ieder inzicht of de overeengekomen huur marktconform is. Het Hof gaat daarom aan de huurwaarde van € 569.000 voorbij. Dit brengt mee dat belanghebbende de door haar bepleite waarde evenmin aannemelijk heeft gemaakt.

4.9.

Aangezien de Heffingsambtenaar noch belanghebbende de waarde aannemelijk heeft gemaakt dient het Hof, rekening houdend met hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd in de gedingstukken en ter zitting, de waarde van de onroerende zaak in goede justitie vast te stellen. Het Hof stelt de waarde van de onroerende zaak naar de waardepeildatum 1 januari 2013 in goede justitie vast op € 5.000.000.

Slotsom

4.10.

De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. De uitspraak van de Rechtbank dient te worden vernietigd. Het Hof zal het beroep gegrond verklaren, de uitspraak van de Heffingsambtenaar vernietigen en de waarde van de onroerende zaak vaststellen op € 5.000.000.

Ten aanzien van het griffierecht

4.11.

Aangezien de uitspraak van de Rechtbank wordt vernietigd dient de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door haar ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van € 328 respectievelijk € 497 te vergoeden.

Ten aanzien van de kosten in de bezwaarfase en de proceskosten

4.12.

Nu het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is, acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een vergoeding in de kosten, die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken.

4.13.

Blijkens de uitspraak op bezwaar heeft belanghebbende voordat de Heffingsambtenaar uitspraak op bezwaar heeft gedaan verzocht om vergoeding van de kosten van het bezwaar.

Het Hof stelt de kosten van het bezwaar, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit), op 2 (1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting) x € 246 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 492.

4.14.

Het Hof stelt de vergoeding voor de kosten van het beroep bij de Rechtbank, mede gelet op het bepaalde in het Besluit, op 2 (punten) x € 496 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 992 en de vergoeding voor de kosten van het hoger beroep bij het Hof op 2 (punten) x € 496 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 992, in totaal derhalve € 1.984.

4.15.

Met inachtneming van de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (Stcrt. 18 december 2012, nr. 26039) stelt het Hof de vergoeding voor het uitgebrachte taxatierapport vast op 6 (aantal uren voor een inpandige opname van een niet-woning) x € 65 (tarief per uur voor een courante niet-woning) = € 390.

5.Beslissing

Het Hof:

-
verklaarthet hoger beroep gegrond;

-
vernietigtde uitspraak van de Rechtbank;

-
verklaarthet tegen de uitspraak op bezwaar ingestelde beroep gegrond;

-
vernietigtde uitspraak op bezwaar;

-
steltde waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2013 vast op een bedrag van € 5.000.000;

-
gelastdat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door deze ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van, in totaal, € 825 vergoedt; en

-
veroordeeltde Heffingsambtenaar in de kosten van het bezwaar en de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op, in totaal € 2.866.

Aldus gedaan op 20 oktober 2016 door V.M. van Daalen-Mannaerts, voorzitter, A.J. Kromhout en T.A. Gladpootjes, in tegenwoordigheid van Th.A.J. Kock, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.

Het aanwenden van een rechtsmiddel:

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH
’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.

Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

de naam en het adres van de indiener;

een dagtekening;

een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

e gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.