Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Enkelvoudige Belastingkamer
Kenmerk: 15/01096
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
wonende te [woonplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Limburg (hierna: de Rechtbank) van 10 juli 2015, nummer AWB/ROE 15/57, in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Horst aan de Maas,
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende de hierna vermelde beschikking en aanslag.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
Aan belanghebbende is in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gezonden waarbij de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 4 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) per de peildatum 1 januari 2013 (hierna: de waardepeildatum) is vastgesteld op € 382.000 voor het tijdvak 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014 (hierna: de WOZ-beschikking) en de tegelijkertijd aan belanghebbende ter zake van de onroerende zaak opgelegde aanslag onroerendezaakbelasting voor het jaar 2014 (hierna: de aanslag ozb).
1.2.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de Heffingsambtenaar, bij in één geschrift vervatte uitspraken de WOZ-beschikking verlaagd naar een waarde van € 358.000 en de aanslag ozb dienovereenkomstig verminderd. Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 45.
De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.3.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 123. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.4.
De zitting heeft plaatsgehad op 18 augustus 2016 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord de heer [A] , als gemachtigde van belanghebbende, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heren [B] en [C] , taxateur.
1.5.
Belanghebbende (gemachtigde) heeft ter zitting, zonder bezwaar van de wederpartij, een luchtfoto overgelegd waarop de afstand tussen de onroerende zaak en de door de Heffingsambtenaar gehanteerde referentieobjecten wordt aangeduid.
De Heffingsambtenaar heeft ter zitting, zonder bezwaar van de wederpartij, een kopie overgelegd waarin de berekening van de door de Heffingsambtenaar toegepaste grondstaffel nader wordt uitgewerkt.
1.6.
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
2.Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.
2.1.
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een vrijstaande woning uit 1996 met een inhoud van 743 m³ en een perceeloppervlakte van ongeveer 559 m².
2.2.
Ter onderbouwing van de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 358.000 verwijst de Heffingsambtenaar naar het op 6 maart 2015 door taxateur [C] opgemaakte taxatierapport (hierna: het rapport [C] ). De in het rapport [C] bepaalde waarde van € 366.000 wordt onderbouwd aan de hand van de verkoopcijfers van [b-straat] 20 te [woonplaats] , [c-straat] 4 en [c-straat] 12, beide gelegen te [D] en [d-straat] 3 te [E] , zoals vermeld in de bij het rapport [C] behorende matrix.
2.3.
Belanghebbende heeft de door hem in hoger beroep verdedigde waarde van € 303.000 onderbouwd met het op 14 mei 2014 opgemaakte taxatierapport van taxateur [F] (hierna: het rapport [F] ) en de daarbij behorende matrix van de onroerende zaak en referentieobjecten. De door belanghebbende verdedigde waarde van € 303.000 wordt onderbouwd aan de hand van de in de matrix vermelde verkoopcijfers van [b-straat] 20, [b-straat] 28 en [e-straat] 2 te [woonplaats] .
3.Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
3.1.
Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum, zoals vervat in de uitspraak op bezwaar, op een te hoog bedrag is vastgesteld.
Belanghebbende is van mening dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord en bepleit een WOZ-waarde van € 303.000. De Heffingsambtenaar is van mening dat deze vraag ontkennend moet worden beantwoord.
3.2.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, waarvan de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.
Partijen hebben hieraan ten zitting nog het volgende toegevoegd:
Belanghebbende (gemachtigde)
- De verkoop van [c-straat] 4 betreft een familietransactie. Deze verkoop is niet terug te vinden in de makelaarsdatabase. [c-straat] 4 is dan ook niet aangeboden op de markt. Het betreft de verkoop van een zekere meneer [G] , geboortejaar 1975 aan een andere meneer [G] , geboortejaar 1946. Het is een verkoop van zoon aan vader. Uit de notariële akte van verkoop blijkt dat een makelaar de waarde van [c-straat] 4 heeft getaxeerd en dat aan de hand daarvan de (markt)waarde is bepaald. Dit laatste neemt niet weg dat het spel van vraag en aanbod niet is gespeeld.
- Ook de verkoop van [c-straat] 12 betreft een familietransactie. Bovendien blijkt uit de notariële akte dat het gaat om een ruiltransactie. Ik betwist dat er sprake is van een normale markttransactie.
- Ik kan geen gegevens vinden over de door de Heffingsambtenaar aangehaalde verkooptransactie van [d-straat] 3 op [december] 2011. Ik heb alleen toegang tot de gegevens van de laatste verkoop van een object. [d-straat] 3 is op 19 september 2015 verkocht voor een bedrag van € 347.000. Omdat ik geen gegevens heb over verkooptransactie van [d-straat] 3 die door de Heffingsambtenaar wordt gebruikt, is het voor mij moeilijk om te beoordelen of daar toen iets bijzonders heeft gespeeld.
- De Heffingsambtenaar heeft, met uitzondering van [b-straat] 20, gekozen voor referentieobjecten die zijn gelegen in andere kernen. Dat kan, maar ik stel mij op het standpunt dat er in [woonplaats] zelf voldoende geschikte referentieobjecten zijn gelegen, zodat daarvan moet worden uitgegaan.
- Ik ben met het Hof van mening dat het vreemd is dat in de door mij overgelegde matrix het verschil in bouwjaar tussen de onroerende zaak en [b-straat] 20 en [e-straat] 2 wordt gecorrigeerd met een minfactor. Er wordt namelijk van oud naar nieuw gerekend. Bij deze referentieobjecten zou een plusfactor gehanteerd moeten worden. De ten aanzien van [b-straat] 28 gehanteerde correctiefactor lijkt mij juist.
- Ik trek [e-straat] 2 in als referentieobject. De twee andere referentieobjecten die ik heb gebruikt zijn beter vergelijkbaar met de onroerende zaak.
Heffingsambtenaar
- Uit de verkoopadvertentie van [b-straat] 28 blijkt dat de totale inhoud, inclusief die van de bijgebouwen, 535 m³ bedraagt. Het woongedeelte van [b-straat] 28 heeft een inhoud van 485 m³. Belanghebbende gaat ten onrechte ervan uit dat het woongedeelte een inhoud van 535 m³ heeft.
- Belanghebbende stelt dat er bij de verkopen van [c-straat] 4 en [c-straat] 12 sprake is van familietransacties. Het enkele feit dat de verkoper en koper dezelfde achternaam hebben, rechtvaardigt naar mijn mening niet de conclusie dat er sprake is van een familietransactie. De gemeente krijgt de verkoopinformatie over de referentieobjecten van het Kadaster. Zij controleren onder andere of er sprake is van verkoop aan gelieerde partijen. Het Kadaster heeft aangegeven dat er sprake is van een bruikbare verkoop onder zakelijke omstandigheden.
- Ik stel mij op het standpunt dat de referentieobjecten [c-straat] 4, [c-straat] 12 en [d-straat] 3, die in andere kernen dan de onroerende zaak zijn gelegen, goed bruikbaar zijn als referentieobject. Een aspirant-koper zal zich niet uitsluitend op [woonplaats] focussen. Waarom kan dan niet worden uitgegaan van referentieobjecten in een andere kern? Ik ben uitgegaan van kernen waarvan de voorzieningen gelijk zijn en waarbij de afstand tot [H] , waar de hoofdvoorzieningen zijn gelegen, gelijk is.
3.3.
Belanghebbende concludeert tot vermindering van de WOZ-beschikking naar een waarde van € 303.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag ozb. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Gronden
Ten aanzien van het geschil
4.1.
Op grond van artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waarde in het economische verkeer de prijs die de meestbiedende koper zou hebben betaald bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze van verkoop na de beste voorbereiding.
4.2.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, kan de in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen worden bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (zogeheten referentieobjecten). De bewijslast met betrekking tot de feiten en omstandigheden waaruit de juistheid van de in geschil zijnde waarde volgt, rust op de Heffingsambtenaar.
4.3.
De Heffingsambtenaar heeft de bij uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde onderbouwd met het rapport [C] . Ten aanzien van het rapport [C] overweegt het Hof als volgt. De objecten [c-straat] 4 en [c-straat] 12 acht het Hof niet bruikbaar als referentieobject. Ten aanzien van [c-straat] 4 overweegt het Hof dat belanghebbende voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat er sprake is van een familietransactie. Zo heeft belanghebbende geloofwaardig verklaard dat [c-straat] 4 niet op de markt is aangeboden en dat uit de notariële akte van levering blijkt dat de verkoopprijs van [c-straat] 4 tot stand is gekomen door een taxatie van een makelaar en niet door een spel van vraag en aanbod. [c-straat] 12 acht het Hof niet geschikt als referentieobject, omdat dit pand qua uitstraling, bouwaard en ligging niet overeenkomt met de onroerende zaak.
4.4.
Zowel de Heffingsambtenaar als belanghebbende hebben [b-straat] 20 als referentieobject aangevoerd. Nu dit object ook op waardebepalende elementen als bouwjaar, type, uitstraling en ligging overeenkomt met de onroerende zaak acht het Hof dit referentieobject in beginsel bruikbaar. Uit de bij het taxatierapport [C] behorende matrix blijkt dat de Heffingsambtenaar bij de waardering is uitgegaan van een prijs van € 315 per m³ (743 m³) voor de onroerende zaak en € 241 per m³ (550 m³) voor [b-straat] 20. Gelet op de ligging van beide objecten in dezelfde kern, de staat van onderhoud, de voorzieningen en de overige kenmerken van beide objecten én de stelregel van afnemende meeropbrengst, is het Hof van oordeel dat – gelet op de voor [b-straat] 20 berekende prijs per m3 - de door de Heffingsambtenaar voor de onroerende zaak gehanteerde prijs per m³ verhoudingsgewijs tot een te hoog bedrag is vastgesteld.
Ook [d-straat] 3 is naar het oordeel van het Hof geschikt als referentieobject, omdat deze qua bouwjaar, type, uitstraling, inhoud en oppervlakte overeenkomt met de onroerende zaak. Dat [d-straat] 3 is gelegen in een andere kern dan de onroerende zaak doet hieraan niet af. Naar het oordeel van het Hof is er namelijk sprake van een situatie dat er in de kern waarin de onroerende zaak is gelegen onvoldoende referentieobjecten voorhanden zijn (vgl. Hof Leeuwarden 30 januari 2004, nr. BK 1543/02, ECLI:NL:GHLEE:2004:AO2992). Voor zover belanghebbende (gemachtigde) met hetgeen hij ter zitting heeft aangevoerd heeft willen stellen dat de verkoopprijs van € 370.000, behaald bij de verkoop van [d-straat] 3 op [december] 2011, niet de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigt, overweegt het Hof als volgt. De voornoemde verkoopprijs ligt in de lijn met de verkoopprijs die is behaald bij de verkoop van [d-straat] 3 op 19 september 2015 (€ 347.000). Voor het overige zijn geen feiten of omstandigheden gesteld of gebleken die leiden tot de conclusie dat de verkoopprijs van € 370.000 niet de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigt.
Gelet op hetgeen het Hof hiervoor heeft overwogen, is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de in de uitspraak op bezwaar beschikte waarde van € 358.000 niet tot een te hoog bedrag is vastgesteld.
4.5.
Belanghebbende heeft de door hem verdedigde waarde van € 303.000 onderbouwd met het rapport [F] en de daarbij horende matrix. Ter zitting in hoger beroep heeft belanghebbende verklaard dat hij [e-straat] 2 niet langer gebruikt als referentieobject ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde. Naast [b-straat] 20, waarvan het Hof onder 4.4 heeft overwogen dat deze in beginsel geschikt is als referentieobject, heeft belanghebbende ook [b-straat] 28 als referentieobject aangevoerd. Het Hof acht [b-straat] 28 evenwel minder geschikt als referentieobject, althans, is van oordeel dat belanghebbende hiermee niet de door hem verdedigde waarde aannemelijk maakt. Partijen verschillen van mening over de inhoud van dit pand. Zo heeft de Heffingsambtenaar gemotiveerd betoogd dat belanghebbende voor wat betreft het woongedeelte ten onrechte is uitgegaan van een inhoud van 535 m³ in plaats van 485 m³. Belanghebbende heeft weliswaar verkoopdocumentatie overgelegd waarin wordt gesproken over een inhoud van 535 m3, maar uit hetgeen de Heffingsambtenaar over dit pand ter zitting heeft verklaard, valt niet uit te sluiten dat hierin tevens is begrepen de inhoud van een aangebouwde schuur.
Belanghebbende heeft voorts ter zitting toegegeven dat er bij de herleiding van de verkoopprijzen van de referentieobjecten naar de WOZ-waarde van de onroerende zaak fouten zijn gemaakt bij het inzichtelijk maken van de verschillen in bouwjaar. Deze fout werkt door naar de door belanghebbende gehanteerde prijs per m³. Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende, gelet op dit alles, de door hem verdedigde waarde van € 303.000 evenmin aannemelijk gemaakt.
4.6.
Nu geen der partijen de door hen verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof, teneinde het geschil te beslechten, rekening houdende met hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, de waarde van de woning in goede justitie vaststellen op € 330.000.
Slotsom
4.7.
De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is en dat de uitspraak van de Rechtbank dient te worden vernietigd.
Ten aanzien van het griffierecht
4.8.
Nu de uitspraak van de Rechtbank wordt vernietigd, dient de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van € 45 respectievelijk € 123, in totaal € 168 te vergoeden.
Ten aanzien van de proceskosten
4.9.
Nu het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is, acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een vergoeding in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken.
4.10.
Het Hof stelt de tegemoetkoming in de proceskosten voor het beroep bij de Rechtbank, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: Besluit), op 2 (punten) x € 496 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak), is € 992.
4.11.
Het Hof stelt de tegemoetkoming in de proceskosten voor het hoger beroep bij het Hof, mede gelet op het bepaalde in het Besluit, op 2 (punten) x € 496 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak), is € 992.
5.Beslissing
Het Hof
- verklaarthet hoger beroep gegrond
- vernietigtde uitspraak van de Rechtbank
- verklaarthet tegen de uitspraak van de Heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond
- vernietigtde uitspraak van de Heffingsambtenaar, behoudens de beslissing omtrent de kostenvergoeding voor de bezwaarfase
- wijzigtde WOZ-beschikking en vermindert de waarde naar een bedrag van € 330.000
- verlaagtde aanslag onroerendezaakbelastingen 2014 dienovereenkomstig
- gelastdat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door deze ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van, in totaal, € 168 vergoedt, en
- veroordeeltde Heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij de Rechtbank en het Hof aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op, in totaal € 1.984.
Aldus gedaan op 29 september 2016 door T.A. Gladpootjes, lid van voormelde Kamer, in tegenwoordigheid van E.J.M. Bohnen, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
Het aanwenden van een rechtsmiddel:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
een dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
e gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
3. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
4. Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
een dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.